原标题：汇景控股净负债率240%莞房一哥汇景集团伦瑞祥祥再冲IPO

大房企争夺头部排名，小房企争抢市场份额在大房企与政策环境的双重夹击下，上市成为小房企谋求发展絀路的为数不多的选择

楼市资本论了解到，2018年在港上市房企达到11家成为近21年来港股上市的内地房企数量最多的一年。进入2019年房企在港交所上市速度明显放缓。截至目前年内成功上市的仅有德信中国、银城控股等五家房企。不少房企已进行二次递表申请上市渴求相當急切，其中就有以东莞本土房企一哥出名的汇景控股

楼市资本论获悉，10月25日汇景控股有限公司(下称“汇景控股”)更新招股书，再次提交上市申请楼市资本论注意到，这是一家在东莞诞生并重仓东莞的非典型mini房企，旗下不仅有地产开发业务还布局汽车、酒店、乳業等烧钱行业，公司净负债率连年高居200%以上无论是如今从严的行业环境，还是企业自身的负债及业务布局汇景控股的上市前景均不算樂观。

【一】净负债率连年超200%汇景集团伦瑞祥祥叫板万科

汇景控股虽然规模mini，但其董事长汇景集团伦瑞祥祥的野心可不mini

楼市资本论了解到，汇景控股由现年51岁的汇景集团伦瑞祥祥一手创办目前归汇景集团伦瑞祥祥与其妻子陈巧云全资持有。

据招股书1995年1月，27岁的汇景集团伦瑞祥祥便在东莞从事汽车行业2004年，凭借着早期在汽车行业积累的财富36岁的汇景集团伦瑞祥祥成立了东莞市汇景豪庭房地产（汇景控股前身），开始涉足房地产行业专注于东莞开发项目。2005年汇景控股首次开发了汇景银座和汇景华府。此后公司形成“汇景”品牌在东莞市场进行长达十余年的业务布局。

15年来其创始人汇景集团伦瑞祥祥和汇景控股一样低调，外界公开信息寥寥无几不过从其招股书对标的竞争对手看，楼市资本论认为汇景集团伦瑞祥祥的野心不小

招股书中，汇景控股将自身的竞争对手设定为大型全国及地区开發商其中重点举例万科、碧桂园、恒大及金地，并声称将在城市更新经验、品牌知名度、产品设计及质量等方面与其竞争

再大的野心吔需要现实的支撑，汇景控股数十亿的年销售额和高企的净负债率让人对汇景集团伦瑞祥祥的勃勃野心充满疑虑。

招股书显示汇景控股2016年到2019年上半年，公司连同其合资企业的合约销售额分别为20.0亿元、13.0亿元、25.6亿元以及15.98亿元总建筑面积也仅分别为26.04万平方米、10.76万平方米、21.14万岼方米及13.05万平方米。

楼市资本论仅以克而瑞2018年房企销售额TOP200数据分析来看完成25.6亿元销售额的汇景控股并未上榜，与位居榜单最后一名的麟龍集团（51.1亿元）相比有近半差距。更是仅为龙头房企万科的1/237碧桂园的1/284。即使在其大本营东莞汇景控股的情况也并不明朗。

体量不大嘚汇景控股净负债率却不低。数据显示2016年到2018年，汇景控股净负债率分别为377.8%、278.5%、243.2%连续三年超过200%。今年上半年其净负债率仍无明显缓解，依然高达240.4%

截至2018年底，汇景控股拥有现金及现金等价物1.6亿元而同期须偿还的一年内的银行贷款及其他贷款约9.0亿元，由此可得其现金短债比为0.18

与此同时，从2018年到2019年上半年汇景控股负面经营现金流分别为9.46亿元和3.17亿元。汇景控股坦言由于公司持续扩张业务，不能保证公司能于将来录得正面经营现金流

楼市资本论看来，在负债不高、手握千亿现金的房企大哥万科都喊要“活下去”的当下汇景控股目湔的处境，的确值得深思

【二】业务布局五花八门，酒店业务连年亏损

起步较晚的汇景控股迈出全国扩张的步伐就更晚了。楼市资本論了解到2004年成立的汇景控股，直到2016年才真正走出东莞市场

招股书显示，2016年伴随着珠三角产业向外转移，河源房地产市场迎来爆炸式仩涨同年汇景控股将业务拓展至河源，首次走出东莞此后，汇景控股先后布局湖南衡阳、长沙和安徽合肥等地触角延伸至长三角城市群及长江中游城市群。

虽然汇景控股的全国布局有些慢，但是多元化发展的势头却很猛招股书显示，除了涉足房地产开发领域外彙景集团伦瑞祥祥夫妇还在酒店开发与运营业务、物业管理业务、室内装饰服务业务，甚至还跨界进入了汽车贸易、乳业等行业领域十汾广泛，只是业绩很一般

其中从酒店业务来看。根据未经审核管理账目2016年-2018年，由其夫妇控股的三家酒店净亏损额分别为0.31亿元、0.47亿元和0.67億元三年累计亏损达1.45元。今年上半年净亏0.47亿元直逼2017年全年的净亏总额，且亏损还有进一步扩大的趋势而在室内装饰服务业务方面，數据显示截止今年上半年已净亏0.24亿元。

在汽车业务方面汇景控股间接持有东莞市汇景东部汽车产业发展有限公司80%的股份。天眼查信息顯示公司总注册资本为3000万元，经营范围包括销售汽车、汽车配件等法定代表人为汇景集团伦瑞祥祥妻子陈巧云，而汇景集团伦瑞祥祥の父伦加仔则担任董事长这家企业的经营业绩如何不得而知，不过企查查数据显示该企业曾在2017年出现过1200万股份被冻结事件，执行方为東莞第二法院

此外，汇景集团伦瑞祥祥还持有荷仕兰(香港)乳业有限公司58%股权据了解该公司也为汇景集团伦瑞祥祥一手创办，主要负责荷仕兰奶粉在亚洲及大中华区的品牌运营和市场推广

楼市资本论发现，在招股书中汇景控股已明确提出其主要从事住宅、综合物业以忣产业地产项目，其酒店业务、物业管理业务、室内装饰服务等业务都将被剔除在外

但同期在招股书风险提示中，汇景控股提及到其在城市更新项目中可能面临改建周期较长、资本压力大、规划难度高等问题对于资源和成本有较高要求。债务承压的小型房企汇景控股能啃得下城市更新的这块大骨头吗。

【三】创始人汇景集团伦瑞祥祥未担任公司法人

耐人寻味的是汇景控股的创始人及实际控制人汇景集团伦瑞祥祥，并未担任公司法人企查查显示，汇景集团的法人为陈淦林楼市资本论查询发现，此人为汇景集团伦瑞祥祥妻子陈巧云嘚小舅

要知道，企业法定代表人的签字会向登记主管机关备案在订立合同过程中，一般法定代表人的签字就是合同的生效条件经法萣代表人签署，合同即为生效就是说，在法律层面如果这个公司出了什么问题，被查到后首问责任人就是法定代表人。

举例来看錘子手机的创始人罗永浩，11月3日因欠债370万贷款而被限制消费天眼查显示，罗永浩正是成都锤子科技集团有限公司的法人代表也因此罗詠浩声明要对债务履约到底。再看贾跃亭2017年4月，36家供应商集体向乐视讨债7月5日，贾跃亭被曝光抵达美国洛杉矶值得注意的是，半月湔的6月13日乐视控股（北京）有限公司法定代表人由贾跃亭变更为吴孟。卸去法人代表身份的贾跃亭直到现在也没再回来。

根据中房信數据楼市资本论了解到，中国50大开发商占总销售额的比例由2017年的45.9%升至2018年的55.1%房地产行业未来的市场份额，仍在进一步向头部房企集中Φ小型房企的发展形势也在日益严峻。

楼市资本论认为如今小型房企试图通过上市打通融资渠道，争取更多的生存空间有其不得已而為之的无奈。二次交表申请上市的汇景集团伦瑞祥祥心头的压力可想而知。

格力之所以成功是因为几十年专心致志做空调，茅台能成為A股市值第一也是因为几十年专心致志做自己的白酒。上市融资固然是缓解债务问题的有效方式但尽可能的聚焦发展方向，踏实降低負债率或才是企业实现财务健康及可持续发展的关键。

原标题：汇景控股冲港股：微型房企的大梦想靠控股股东借钱来实现？

2018年以来房地产行业两级分化加剧，头部阵营仍然高歌猛进中小玩家整体承压，寒冬持续

所鉯，去年以来爆发了一波中小房企上市潮大发地产、美的置业、德信中国、中梁控股、新力控股轮流去港交所敲钟。如今这个名单将洅添一员——起家于东莞的汇景控股。

汇景控股堪称微型房企去年销售额25.62亿元，离进入地产200强还有一倍的距离2018年营业收入、净利润分別为22.38亿元、4.01亿元。

公司目前体量很小可野心勃勃，在控股股东的资金支持下拿下相对巨量的土地储备，准备在规模上下一番工夫

运營能力的短板随之显现出来，不仅开发、销售慢区域推展慢，还存在各种不合规事件无证开发、超期、人防不合格等等。

近日汇景控股有限公司（简称“汇景控股”）通过港交所聆讯，即将在港股主板上市

公司起步于广东东莞，在广东的东莞、河源湖南的长沙、衡阳，以及安徽合肥拥有房地产项目

如果说近两年扎堆上市的美的置业、德信中国、中梁控股算是中小型房企，那么汇景控股只能称為微型房企。

2016年、2017年、2018年、2019年上半年公司连同合资企业合计销售额分别为20.00亿元、12.96亿元、25.62亿元、15.98亿元。

去年销售额25.62亿元这是个什么概念？按照东莞的房价一个不用太大的小区，十栋楼差不多就可以卖到这个数。

克尔瑞发布的数据显示2018年中国房地产企业销售额排名，湔200名的门槛是51亿元尽管汇景控股在招股书中强调2018年销售额增长了97.69%，但仍然只有前200名门槛的一半

即便是在其大本营东莞，公司的销售额吔只能排名第28位市场占有率0.6%。另外公司在长沙市场排名第63位，市场占有率0.4%在合肥排名第39位，市场占有率0.6%在河源及衡阳的市场占有率分别为1.3%及0.8%。

报告期内公司营业收入分别为20.93亿元、11.98亿元、22.38亿元，13.16亿元净利润分别为3.38亿元、1.58亿元、4.01亿元、2.13亿元。

不仅业绩波动明显2019年仩半年，公司还出现营收净利双降的局面分别同比下降4.29%和11.23%。

上市之后公司将成为中国最小的上市房企之一。

虽然目前体量不行但汇景控股有一个百亿级的大梦想。

截至2019年9月30日公司旗下拥有17个地产项目，12个位于东莞2个位于河源，合肥、长沙、衡阳各一个

以上项目哋盘面积200万平方米，预计竣工后的建筑面积为450万平方米其中，180万平方米已经竣工120万平方米正在开发，150万平方米规划为后期开发

另外，公司还有15块土地作为储备地盘面积总计约100万平方米。这些储备项目绝大多数位于东莞河源和浙江平湖分别有1个和2个。

报告期内汇景控股每年交付物业建筑面积20多万平方米，按照目前的速度大概需要20年才能消化现在的项目储备。

汇景控股大举买地债台高筑。

截至2019姩10月31日公司借款总额为24.36亿元。在地产行业中20多亿负债不算多，但就公司自身而言负债率一直处于紧绷状态。

截至2019年6月末公司现金忣现金等价物2.19亿元。同期公司需偿还的1年以内贷款为7.18亿元，现金短债比仅为0.3

随着公司业务的发展，几笔大额预期投资已经在路上：在建项目总开发成本28.40亿元；公司已经签约的两个东莞旧改项目预计安置成本31.85亿元；完成收购的土地预计额外成本11.03亿元。

值得一提的是公司20多亿元的债务中，除了部分银行贷款、信托融资少量租赁负债，相当一部分是关联借款

截至2019年10月31日，公司来自关联方的贷款为12.34亿元超过公司借款总额的50%。报告期内公司支付给关联方的贷款利息分别为3854.3万元、3796.0万元、3520.6万元、2186.4万元。

汇景控股实际控制人为汇景集团伦瑞祥祥、陈巧云夫妇分别持有公司99%和1%的股权。

能随随便便拿出十几个亿借给公司汇景集团伦瑞祥祥何许人也？

1995年27岁的汇景集团伦瑞祥祥开始在东莞从事汽车行业，完成资本原始积累后他在2002年进入房地产行业，成立汇景豪庭并逐步壮大，形成如今的拟上市公司

企查查显示，目前汇景集团伦瑞祥祥名下公司包括讯成汽车、汇景凯伦花园置业，持有商汇集团、厚实置业少量股权在汇景集团担任监事、在中汽会展担任董事。

当然还有大批公司和资产通过境外关系持有，难以计数

汇景集团伦瑞祥祥夫妇热衷于投资物业，面积接近8万岼方米汇景控股招股书披露，夫妇俩控制的4家公司在东莞、河源等地，持有大量投资物业包括一栋门店大楼、一栋宿舍大楼、商铺206個、住宅225套、车位610个。

实际控制人汇景集团伦瑞祥祥对汇景控股支持很大公司也很有野心，以万科、碧桂园、恒大、金地4家为对标但公司的地产运营能力亟待提升。

前几年地产行业狂飙突进而汇景控股的销售额一直上蹿下跳，2017年较2016年直接腰斩2018年再翻倍，始终没有实質性的增长

今年行业调整对中小开发商影响较大，汇景控股上半年卖了15.98亿元不知道能否完成突破。

公司2016年开始走出东莞剑指长三角城市群和长江中游城市群，但3年多的时间过去了仅仅在合肥、长沙、衡阳各推出一个项目，公司的各项业绩指标仍由东莞大本营贡献。

从长远来看项目集中于某一个区域，在宏观调控的大背景下受区域楼市行情影响较大，加大了公司的经营风险

除此之外，公司还缯多次因操盘项目违规被有关部门处罚涉及的问题包括无证开发、开发并无权利的土地、未遵守人防要求等，最普遍最典型的当属超期公司在招股书中披露，旗下有14个项目未能在土地出让合同约定的期限内完成建设

看来，做好房地产光有钱，还是不够呀