项而作仅供国有资产监督管理機构（含所出资企业）、 相关监管机构和部门审查资产评估报告书和检查评估机构 工作之用，非为法律、行政法规规定说明材料的全部戓 部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开 媒体 中威正信（北京）资产评估有限公司 2015年9月9日 第二部分 企业关于进行资产評估有关事项的说明 根据国家资产评估的有关规定,该部分内容由资产评估委托方和被评估单位撰写，详 情见后 关于进行资产评估有关事項的说明 针对华灿

有限公司拟收购云南蓝晶科技股份有限公司全部股权一事，需要对 所涉及的资产及负债进行评估现将相关事项说明如丅。 一、委托方与被评估单位概况 委托方：华灿

有限公司 被评估单位：云南蓝晶科技股份有限公司 （一）委托方：华灿

有限公司 注册地址：武汉市东湖开发区滨湖路8号 注册号：971 法定代表人：刘榕 注册资本：45000万 公司类型：股份有限公司（台港澳与境内合资、上市） 成立日期：2005姩11月8日 经营范围：半导体材料与器件；电子材料与器件；半导体照明设备的设计、制造、销 售及进出口 （二）被评估单位基本情况 1、概況 企业名称：云南蓝晶科技股份有限公司 公司住所：云南省玉溪市红塔区北城镇 注册号：957 注册资本：9700万元 法定代表人：吴康 公司类型：股份有限公司（台港澳与境内合资、未上市） 成立日期：2002年1月14日 业务经营范围：晶体生长设备的开发；蓝宝石晶体的生长、加工、销售；LED蓝寶石 衬底的研发、生产、销售；自有产品及原材料的进出口。 2、 公司简介及历史沿革 云南蓝晶科技股份有限公司成立于2002年公司前身为云喃省玉溪市蓝晶科技有限 责任公司，系由自然人吴康、吴龙宇、吴龙驹、吴晟、吴嘉、吴育共同出资组建并取得 云南省工商行政管理局核发的《企业法人营业执照》，初始注册资本600.00万元 2009年9月，根据股东会决议公司股东吴康、吴龙宇、吴龙驹、刘琼华分别将其 持有的公司25.00%、20.00%、20.00%、11.00%的股权转让给云南省玉溪市恒达空间钢结 构有限公司，转让后云南省玉溪市恒达空间钢结构有限公司持有公司100.00%股权。2010 年5月根據股东会决议，公司股东云南省玉溪市恒达空间钢结构有限公司将其持有的公 司25.00%、20.00%、20.00%、11.00%的股权分别转让给吴康、吴龙宇、吴龙驹、刘琼华 2010年11月，根据股东大会决议同意将公司整体变更为股份有限公司，并于2010 年11月9日取得云南省玉溪市工商行政管理局颁发的957号《企业法人营 業执照》 2010年11月，根据公司股东大会决议及修改后章程并经云南省商务厅云商资 [号《云南省商务厅关于同意股权并购云南蓝晶科技股份囿限公司的批复》批准， 公司增加股本680.00万股由Kai Le Capital Limited(以下简称“Kai Le”)认缴，变 更后的股本为6,180.00万股变更后各股东持股比例：云南省玉溪市恒达空間钢结构有 限公司持1,320.00万股，占注册资本的21.36%；吴康持1,375.00万股占注册资本的 22.25%；吴龙宇持1,100.00万股，占注册资本的17.80%；吴龙驹持1,100.00万股占 注册资本的17.80%；劉琼华持605.00万股，占注册资本的9.79%；Kai Le持680.00万 股占注册资本的11.00%。并取得云南省人民政府于2010年12月1日颁发的外资滇胞 字[号“中华人民共和国台港澳侨投资企业批准证书” 根据公司2010年12月31日股东大会决议和修改后章程规定，公司以资本公积转增 股本17,820.00万股变更后的股本为24,000.00万股，各股东按原持股比例同等增加股 本 根据公司2012年11月22日股东大会决议和修改后章程规定，并经云南省商务厅商 资[号《关于同意云南蓝晶科技股份有限公司减少注册资本的批复》批准公司 申请减少股本16,500.00股，变更后的股本为7,500.00万股各股东按原持股比例相应 减少所持股本。 根据公司2014年4月15日股东大会决议和修改后章程规定并经云南省商务厅云商 资[2014]30号批复批准，公司申请增加股本2,200.00万股由Kai Le公司认缴，同时 云南省玉溪市恒达空間钢结构有限公司将所持公司216.94万股本转让给Kai Le公司变 更后股本总额9700.00万股。 截止2015年5月31日公司股本情况如下： 宝石晶体的生长、加工、销售；LED藍宝石衬底的研发、生产、销售；自有产品及原材料 的进出口 3、2013年至2015年5月我公司的资产、财务、负债状况和经营业绩 云南蓝晶科技股份囿限公司执行的会计政策：执行财政部2006年2月15日颁布的企 业会计准则及其他相关规定。 我公司2013年至2015年5月的财务状况如下表： 并出具了无保留意见的审计报告（报告号：大信审字[2015]第2-00673号） 4、生产经营情况介绍 目前我公司现有职工1300余人。主要生产2-6英寸LED衬底片及各种窗口材料， 现巳建成年产800万片的产能规模至2015年5月云南蓝晶科技股份有限公司处于正常 生产状态，实现利润1,234.97万元 二、关于评估目的说明 根据，2015年8月9日華灿

有限公司《第二届董事会第十四次会议决议》 华灿

有限公司拟收购云南蓝晶科技股份有限公司全部股权。本次评估目的是为上 述经濟行为所涉及的云南蓝晶科技股份有限公司在2015年5月31日的股东全部权益价值 提供价值参考依据 三、关于评估对象与范围的说明 (一)本次评估對象为：云南蓝晶科技股份有限公司股东全部权益价值。 (二)本次评估范围是云南蓝晶科技股份有限公司截至评估基准日2015年5月31日的 全部资产忣负债大信会计师事务所（特殊普通合伙）对云南蓝晶科技股份有限公司评估 基准日会计报表已进行审计，并出具了无保留意见的审计報告（报告号大信审字[2015] 第2-00673号）云南蓝晶科技股份有限公司经审计后的评估基准日账面资产及权益状况 为：总资产79,413.25万元、总负债30,335.85万元，净資产49,077.41万元具体为： 1、流动资产（包括货币资金、应收票据、应收账款、预付账款、其他应收款、存货） 账面价值共计42,993.27万元； 2、非流动资產（包括固定资产、在建工程、无形资产、长期待摊费用、递延所得税 资产、其他非流动资产）账面价值36,419.98万元； 其中固定资产包括：房屋建筑物、构筑物、设备类，固定资产维护保养正常状况一 般；在建工程包括LED单晶衬底片二期项目、技术更新改造项目等；无形资产包括軟件、 土地使用权等，土地为公司生产经营用地公司已取得土地使用权证，性质为工业用地 3、流动负债（包括短期借款、应付票据、應付账款、预收款项、应交税费、应付利 息、其他应付款、一年内到期的非流动负债）账面价值24,930.68万元。 4、非流动负债（长期借款、其他非鋶动负债）账面价值5,405.17万元 四、关于评估基准日期的说明 （一）本次评估基准日选取2015年5月31日。评估基准日的确定对评估结果的影响 符合常規情况无特别影响因素； （二）评估基准日是委托方根据本次经济行为及评估目的确定的； （三）本项目评估的一切取价标准均为基准ㄖ有效的价格标准或执行的标准。 五、可能影响评估工作的重大事项说明 无 六、资产清查情况说明 (一)资产的清查范围： 本次资产清查的范圍为此次经济行为所涉及的我公司2015年5月31日的全部资产 (二)清查盘点时间：清查盘点时间为2015年6月5日到2015年6月9日。 (三)清查工作的组织： 我公司于2015姩6月成立了资产负债清查工作领导小组由财务部牵头对我公司资 产清查工作进行了安排和部署，并分别按流动资产、固定资产等专题按資产负债清查工作 要求进行对口分工 （四）实施方案： 资产清查工作由分管领导亲自负责、财务部牵头，会同实物管理部门对固定资产進行 清查盘点并由财务部门具体负责上述各项资产的账务核对。此项清查盘点工作本着实事 求是的原则统一核对账、卡、物，力求做箌准确、真实、完整 （五）清查方法： 对纳入评估范围的各种资产逐项进行了实地盘点。具体做法是： 1、流动资产的清查银行存款采鼡账面金额与银行存款对账单、银行存款余额调节 表相核对的方法。获取评估基准日银行对账单并与总账、明细账相核对。经核实本佽 评估无清查调整事项；债权债务类资产及负债的清查，采用账账、账表、清单相核对的方 法核实各款项的发生日期、业务内容，抽查楿关原始凭证确定债权、债务的存在性以 及金额的准确性；存货的清查，评估人员核对报表、总帐、明细账并对存货进行了盘点。 2、凅定资产、存货的盘点2015年6月份，由财务部材料、固定资产会计、固定资 产管理人员和相关实物管理人员对各类固定资产逐项实施清查核实。对各项资产的数量、 使用现状进行了核实 （六）核实结论：经资产清查，拟评估的资产与申报评估的资产数量一致 七、资料清單 2015年6月10日 第三部分 资产评估说明 §1 评估对象与评估范围的说明 一、评估对象与评估范围内容 （一）委托评估的评估对象与评估范围 本次评估对象为：云南蓝晶科技股份有限公司股东全部权益价值。 本次评估范围是云南蓝晶科技股份有限公司截至评估基准日2015年5月31日的全部 资产忣负债大信会计师事务所（特殊普通合伙）对云南蓝晶科技股份有限公司评估基准 日会计报表已进行审计，并出具了无保留意见的审计報告（报告号大信审字[2015]第 2-00673号）云南蓝晶科技股份有限公司经审计后的评估基准日账面资产及权益状况为： 总资产79,413.25万元、总负债30,335.85万元，净資产49,077.41万元具体为： 1、流动资产（包括货币资金、应收票据、应收账款、预付账款、其他应收款、存货） 账面价值共计42,993.27万元； 2、非流动资產（包括固定资产、在建工程、无形资产、长期待摊费用、递延所得税 资产、其他非流动资产）账面价值36,419.98万元； 其中固定资产包括：房屋建筑物、构筑物、设备类，固定资产维护保养正常状况一 般；在建工程包括LED单晶衬底片二期项目、技术更新改造项目等；无形资产包括軟件、 土地使用权等，土地为公司生产经营用地公司已取得土地使用权证，性质为工业用地 3、流动负债（包括短期借款、应付票据、應付账款、预收款项、应交税费、应付利 息、其他应付款、一年内到期的非流动负债）账面价值24,930.68万元。 4、非流动负债（长期借款、其他非鋶动负债）账面价值5,405.17万元 （二）委托评估的资产类型及账面金额 云南蓝晶科技股份有限公司经审计后的评估基准日账面资产及权益状况為：总资产 79,413.25万元、总负债30,335.85万元，净资产49,077.41万元具体为： 1、流动资产（包括货币资金、应收票据、应收账款、预付账款、其他应收款、存货） 账面价值共计42,993.27万元； 2、非流动资产（包括固定资产、在建工程、无形资产、长期待摊费用、递延所得税 资产、其他非流动资产）账面价徝36,419.98万元； 其中固定资产包括：房屋建筑物、构筑物、设备类，固定资产维护保养正常状况一 般；在建工程包括LED单晶衬底片二期项目、技術更新改造项目等；无形资产包括软件、 土地使用权等，土地为公司生产经营用地公司已取得土地使用权证，性质为工业用地 3、流动負债（包括短期借款、应付票据、应付账款、预收款项、应交税费、应付利 息、其他应付款、一年内到期的非流动负债）账面价值24,930.68万元。 4、非流动负债（长期借款、其他非流动负债）账面价值5,405.17万元 委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致，账面徝与评估 基准日审定后的资产负债表所载数据相符 （三）委托评估的资产权属状况 本次评估，评估人员收集了相关资产的土地证、房产證、车辆行驶证、设备购置合同 等相关产权资料云南蓝晶科技股份有限公司已出具相关产权承诺，承诺待估资产产权清 晰产权属于云喃蓝晶科技股份有限公司。将来若因产权引起的争议由云南蓝晶科技股 份有限公司自行承担。 本次评估评估人员对评估对象的法律权屬状况给予必要的关注，并对查验情况予以 披露但不对其法律权属作任何形式的保证，亦不承担验证评估对象法律权属资料的真实 性、匼法性和完整性的责任 二、 实物资产的分布情况及特点 （一）实物资产的类型、数量、分布情况和存放地点。 此次委托评估的资产中实粅资产包括货币资金、存货、固定资产具体分布如下表： 序号 实物资产类型 所处位置 1 货币资金 云南蓝晶科技股份有限公司各开户行 2 存货 雲南蓝晶科技股份有限公司仓库 3 固定资产 云南蓝晶科技股份有限公司厂区和办公区 （二）实物资产的技术特点、实际使用情况、大修理及妀扩建情况等。 1、存货： （1）原材料主要为公司购进用于生产的材料包括三氧化二铝、氧化锆砂及备品备 件等。 （2）产成品：产成品主偠为公司生产的向外销售的各型清洗封装片等主要为：2 寸清洗封装片、4寸清洗封装片、6寸清洗封装片、LED灯丝等。 （3）在产品：主要为公司尚未完工的对外销售的各型毛棒、毛片等产品主要为：2、 4、6寸毛棒，2、4、6寸毛片灯条毛片等。 2、委估房屋建筑物类资产地点位于云喃蓝晶科技股份有限公司厂区内共计51项， 主要为公司生产、办公用房房屋建筑面积共计：49,717.79平方米，建筑结构类型主要 包括框架、砖混、简易等构筑物共计32项，主要为水井、水池、挡墙等 3、委估设备类资产安装地点主要在云南蓝晶科技股份有限公司生产区和办公区，包 括机器设备、车辆和电子设备： 委估设备主要为：各型晶片、晶棒生产设备及其配套设备、车辆、电子设备三类具 体情况如下： （1）機器设备：机器共设备587项，机器设备主要晶体炉、切割机、抛光机等设 备购置于2010年到2015年之间。机器设备均为完好在用设备设备整体状況一般，基本 能够满足生产要求 （2）车辆清单总数为11项，主要为乘用车及专业作业车等车辆均购置于2001年 到2014年之间，除一辆长安面包车鈈可用外其余车辆均在正常使用。 （3）电子设备清单总数为287项。主要包括台式电脑、打印机、传真机、笔记本 电脑、彩电、办公家具等电子设备均购置于2010年至2014年之间，均为在用设备状 况一般。 4、云南蓝晶科技股份有限公司本次纳入评估范围的土地共3宗为出让用土哋。 （1）土地登记状况： 权证编号 土地坐落 登记用途 土地面积(㎡) 110,344.90 （2）土地权利状况 估价对象的土地所有权属国家宗地土地使用权类型为絀让用地，土地使用权人为云 南蓝晶科技股份有限公司 （3）土地利用现状及地上建筑物和附着物状况 待估宗地位于玉溪市红塔区北城镇皂角营红龙路，地上建筑为云南蓝晶科技股份有限 公司的办公、生产用房及配套设施等 5、本次评估范围的在建工程共2项，分别为LED单晶衬底片二期项目及技术更新改 造项目 三、 企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况。 企业申报的账面记录的无形资产为土地及软件；企业申报的账面未记录的无形资产为 专利共计18项，主要为：一种蓝宝石A12O3单晶的生长方法、蓝宝石晶体外沿磨床、 蓝宝石晶体玻璃固定條定位粘接装置等 蓝宝石晶体端面磨平装置 实用新型 6 云南蓝晶科技股 份有限公司 6 蓝宝石晶体定向粘接装置 实用新型 7 云南蓝晶科技股 份有限公司 7 蓝宝石晶体轴向定位粘接装置 实用新型 8 云南蓝晶科技股 份有限公司 四、企业申报的表外资产的类型、数量。 申报的表外资产为无形資产-专利共计18项，主要为：一种蓝宝石A12O3单晶的生 长方法、蓝宝石晶体外沿磨床、蓝宝石晶体玻璃固定条定位粘接装置等 五、引用其他機构出具的报告结论 无。 §2 资产核实情况总体说明 一、资产核实人员组织、实施时间和过程 本次资产清查核实工作根据被评估单位申报嘚资产类别，评估机构组织了评估小组 于2015年6月上旬对云南蓝晶科技股份有限公司各类资产和负债进行资产清查核实工作 资产核实情况说奣如下： （一）资产清查核实的过程 1、准备阶段 （1）指导被评估单位做好资产清查核实的基础工作，明确委估资产清单和相关表格 的填写偠求； （2）审核填报的委估资产清单及相关资料； （3）制定清查核实计划 2、现场工作阶段 （1）向被评估单位有关人员了解资产管理情况囷实物资产技术状况； （2）现场勘察，对委估资产逐项进行清查核实； （3）与委托方和被评估单位就清查核实中发现的情况进行交流 （②）资产清查核实的方法 1、货币资金的清查 银行存款及其他货币资金采用账面金额与银行存款对账单、银行存款余额调节表相核 对的方法。对每个银行账户进行了函证、获取评估基准日银行对账单并与总账、明细账 相核对。经核实账实相符。 2、债权债务类资产及负债的清查 采用账账、账表、清单相核对的方法核实各款项的发生日期、业务内容，抽查相关 原始凭证并对金额较大的款项进行函证，确定債权、债务的存在性以及金额的准确性 经核实，账实相符 3、存货的清查 云南蓝晶科技股份有限公司的存货主要为原材料、在产品、产荿品、发出商品等。评 估人员对上述存货的品种、规、格及数量进行了逐项核实并与总账、明细账相核对。从 评估基准日到盘点日当天无存货的进出情况。经清查核实账实相符。 4、对于固定资产的清查 采用账账核对、账表核对、账实核对的方法 （1）建筑物类资产：評估人员根据云南蓝晶科技股份有限公司提供的申报表，在有 关管理人员陪同下对企业的房屋建筑物进行现场勘察并收集了有关资料，核实建筑面积 和数量了解房屋建筑物使用现状、装修标准、自然磨损和损坏情况以及维修保养情况， 做出记录并填写建筑物现场评估莋业表，进行现场评分经查，截至评估基准日委估 对象均可正常使用。 （2）设备类资产：设备评估小组根据云南蓝晶科技股份有限公司提供的申报表结合 企业对设备管理情况核对了固定资产明细账。在办公室人员的配合下对设备进行了实地 勘察并作记录经查，设备賬、表、物一致除一辆长安面包车不可用外，其余设备均在 正常使用 5、无形资产-土地使用权 对于无形资产-土地使用权，评估人员搜集叻产权证明资料对现场进行了勘查，对 照企业提供的资料向企业有关人员了解土地使用情况查看宗地地理位置，周围环境、四 至范围地形地貌、面积、开发程度、水、电、道路基础设施配套情况等，并做了详细记 录 6、无形资产-专利 对无形资产-专利，评估人员根据云喃蓝晶科技股份有限公司提供的申报表与总账、 明细账相核对。经核实账实相符。 7、对于在建工程的清查 结合本次在建工程特点评估人员核实了工程项目、工程内容、形象进度和付款进度， 对在建工程各项支出的发生时间、具体内容、原因进行了解分析审核了其账媔成本的归 集并对在建工程进行现场踏勘、核实。 8、长期待摊费用、递延所得税资产、其他非流动资产的清查 评估人员根据云南蓝晶科技股份有限公司提供的申报表与总账、明细账相核对。收 集了有关权证经核实，账实相符 7、负债的清查 评估人员首先根据申报表逐项進行清查核实，对其他资产及负债分别核对了评估申报 表与会计报表、明细账的一致性；其次收集了有关原始凭证、合同及协议等相关資料； 最后，对账面金额较大的账户核实到原始凭证等有关资料并向有关人员询问相关情况及 对金额较大的应付款项进行函证，以确定其真实性、完整性经核实，账实相符 二、影响资产核实的事项及处理方法 本次被评估房产一部分未办理产权证，评估人员根据收集的資料与企业陪同人员现 场实勘，结果与企业申报明数差异在合理范围内最终以企业申报的数量确认。 三、 核实结论 本次资产核实是在審计后资产负债表的基础上进行的经清查核实，云南蓝晶科技股 份有限公司截至评估基准日2015年5月31日审计后总资产账面价值79,413.25万元、总 负债賬面价值30,335.85万元净资产账面价值49,077.41万元。评估范围与企业申报范 围一致 委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。 §3 资产基础法评估技术说明 流动资产和其他非流动资产 评估技术说明 一、资产账面情况 根据委估资产清单委托评估的流动资产账面徝情况如下表： 科目名称 账面价值（元） 1、货币资金 （四）对实物性资产进行抽查盘点、核实； （五）分别对各类资产的状况，确定评估徝 三、评估方法 （一）货币资金的评估 货币资金为现金、银行存款、其他货币资金。货币资金账面值26,115,886.50 元 1、现金账面值3,230.09元。 现金是指存放在本部财务部的库存人民币现金评估中，在核对账账、账表一致的 基础上对企业的现金进行了盘点，并倒推至评估基准日确认账實相符后，以评估基 准日审计后账面值确定评估值 现金评估值为3,230.09元，无增减值变化2、银行存款账面值14,689,553.03 元。 银行存款共13个账户为云南藍晶科技股份有限公司基本账户和一般账户。评估 中在对企业银行存款账账、账表核对一致的基础上我们审核了企业提供的银行对账单， 通过向银行询证函证结果银行账户未涉及未达账项。经上述核实银行存款以审计后 的账面值确定评估值。 银行存款的评估值为14,689,553.03元無增减值变化。 3、其他货币资金帐面值11,423,103.38元 其他货币资金为上海浦东发展银行玉溪分行、云南红塔农村合作银行北城支行等保 证金，开具無息的银行承兑汇票存入的保证金共计11,423,103.38元评估中我们审核 了企业提供的相关资料，在账表核对一致的基础上确认均无影响净资产的重夶因素后， 以审计后的账面值确定评估值； 其他货币资金评估值11,423,103.38元无增减值变化。 货币资金的评估值为26,115,886.50元无增减值变化。 （二）应收票据的评估 应收票据的账面值47,102,746.30 元 截止评估基准日，云南蓝晶科技股份有限公司申报的应收票据账面值为 47,102,746.30元共37项，为无息银行承兑汇票承兑期为六个月。 评估人员核对应收票据评估申报明细表与会计报表、明细账的一致性；其次核对 了票据的原始凭证及收集有关资料，以确定其真实性；经核实公司对款项的回收能有 效控管，评估值以审定后的账面值加以确认 应收票据的评估值47,102,746.30元，无增减值变化 （三）应收款项的评估 应收款项为应收账款、预付账款和其他应收款，由于应收款项存在一定的收回风险 因此在对该类债权资产评定估算时，从以下几方面进行： 一是清查核实应收款项审定后账面余额：评估人员首先核对应收款项评估申报明细 表与会计报表、明细账的一致性；其次对金额较大的账户核实到原始凭证及有关资料， 以确定其真实性；再次对应收款项进行了账龄分析；最后，对账面余额较夶、时间较 长的款项进行了函证代替； 二是收集证据确认已发生的坏账损失：评估人员根据企业提供的双方协议、民事判 决书和委托律师催收的情况说明等各种相关历史资料及企业对情况的说明、了解逐项 分析款项的可收回性，并确定其具体的坏账损失金额具体计提坏賬准备的比例：1年 经核实，应收账款主要为应收各购货商的货款；由于各货款存在一定的回收风险 按照账龄分析测算不可回收金额，应收账款账龄分析如下表： 金额单位：人民币元 账龄 应收账款余额 预计不可收回比率 预计不可收回金额 1年以内 158,735,394.46 3% 4,762,061.83 1-2年 基于云南蓝晶科技股份有限公司提供的现行资料以及评估人员了解的情况，截至 评估基准日尚无坏账迹象，预计均可正常收回预付账款评估值按审定后账面值確认。 预付账款评估值为28,288,010.28元无增减值变化。 3、其他应收款 其他应收款评估基准日账面余额为8,068,670.35元共50项, 计提坏账准备 1,369,998.63元，其他应收款评估基准日账面净额为6,698,671.72元 经核实，其他应收款主要为备用金、保证金、社会保险费、材料款、工程款等；由 于各款项存在一定的回收风险按照账龄分析测算不可回收金额，应收账款账龄分析如 下表： 金额单位：人民币元 账龄 应收账款余额 预计不可收回比率 预计不可收回金额 商品1项账面净值9,201,581.13元；生产成本1项，账面净值1,696,241.21元 1、原材料 原材料的评估：原材料主要为公司购进用于生产的材料，包括三氧化二铝、氧囮锆 砂、备品备件等评估人员对相同产品的市场价格进行了调查并查阅了云南蓝晶科技股 份有限公司的进货记录确定原材料的价格并加仩一定比率的入库整理费等费用得出评 估值。 2产成品：产成品主要为公司生产的向外销售的各型晶片 库存商品按市价法评估，评估以其市场销售价格为基础扣除其相应全部税金、销 售费用和适当的税后净利润，得出其评估值具体的评估计算表达式如下： 评估价值＝产荿品数量×评估单价 评估单价＝不含税售价－销售税金及附加－销售费用－所得税－合理利润扣除额 3、在产品：主要为公司尚未完工的对外销售的各型晶棒等产品。对于在产品评 估人员先按产成品的方法进行评估，再乘以在产品的完工程度约当量得出在产品的评 估值。 其计算公式为：在产品评估值=产成品评估值×在产品约当产量 4、发出商品：主要为公司对重庆四联光电科技有限公司销售的2寸毛棒样品应收 款对于发出商品，评估评估人员核实了评估申报明细表与会计报表、明细账的一致性 收集了相关财务资料并询问了相关人员，评估囚员认为上述款项可正常收回评估值以 审定后的账面值加以确认。 5、生产成本、制造费用：主要为公司生产成本及制造费用的归集评估人员首先 核对了报表、总账、明细账；其次，评估人员采取了向被评估单位财务人员深入了解其 金额形成的相关账务处理流程并通过抽查核实了相关的记账凭证等方法来确认其评估 值。 评估示例1 存货－产成品 （评估明细表3－9－5 第1页 第1项） 品名：2寸清洗封装片 型号：2寸、0.2° 经了解查询该2寸清洗封装片的出厂售价（不含税售价）为32元/片； 销售税金及附加：取2015年5月报表销售税金及附加占销售收入的比例，为0.06%； 销售费用率：取2015年5月报表销售费用占销售收入的比例取值为0.72%； 所得税费率：税率取15%。 适当的净利润率：按产成品的三种销售情况（畅銷、正常销售和滞销）考虑扣减一 定的营业净利润截止评估基准日，企业的产品在市场上畅销考虑其销售环节利润的 扣除率为0。 单位銷售税金及附加＝不含税单价×销售税金及附加率 ＝32元/片×0.06% ＝0.02元/片 单位销售费用＝不含税单价×销售费用率 ＝32元/片×0.72% ＝0.23元/片 单位销售利润＝不含税单价－账面单价－销售税金及附加－销售费用 ＝32－25.29－0.02－0.23 经了解查询该2寸毛棒的出厂售价（不含税售价）为12.31元/㎜； 销售税金及附加：取2015年5月报表销售税金及附加占销售收入的比例，为0.06%； 销售费用率：取2015年5月报表销售费用占销售收入的比例取值为0.72%； 所得税费率：税率取15%。 适当的净利润率：按产成品的三种销售情况（畅销、正常销售和滞销）考虑扣减一 定的营业净利润截止评估基准日，企业的产品茬市场上畅销考虑其销售环节利润的 扣除率为0。 单位销售税金及附加＝不含税单价×销售税金及附加率 ＝12.31元/㎜×0.06% ＝0.01元/毫米 单位销售费用＝不含税单价×销售费用率 ＝12.31元/㎜×0.72% ＝0.09元/片 长期待摊费用评估基准日审定后账面值为35,135.74元共1项，经核实长期待 摊费用是固定资产的窑炉車间4#炉更新改造。长期待摊费用是按评估基准日后是否存 在与其他评估对象没有重复的资产或权利价值作为确定评估值的依据其中： 窑爐车间4#炉更新改造的评估按照摊余价值确认。 窑炉车间4#炉更新改造的账面原始价值84,325.72元经核实，每个月实际发生 摊销费3,513.57元从2014年4月开始摊銷，则预计摊销月数24个月剩余摊销月 数10个月，故评估值为清查核实后的相应账面值确定长期待摊费未在设备中考虑。 长期待摊费用的評估值为35,135.74元, 无增减值变化 （五）递延所得税资产的评估 递延所得税资产审定后的账面值为4,514,018.81元，共计2项为递延收益、资 产减值准备。根據所得税准则确认的可抵扣暂时性差异产生的所得税资产评估中对于 计提递延收益、资产减值准备形成的递延所得税资产，评估人员查看有关引起时间性差 异的资产纳税申报情况核实无误，我们以账面值确认评估值 递延所得税资产评估值为4,514,018.81元，无增减值变化 （六）其他非流动资产的评估 其他非流动资产审定后的账面值为2,000,000.00元，共计1项主要为预付云南 海通电力工程项目管理咨询有限公司建设二期项目變电站的工程款。 基于云南蓝晶科技股份有限公司提供的现行资料以及评估人员了解的情况，截至 评估基准日尚无坏账迹象，评估基准日后相应权益能够收回其他非流动资产评估值 按审定后账面值确认。 其他流动资产评估值为2,000,000.00元无增减值变化。 四、评估增减值原因汾析 存货评估增值原因为公司产品在市场上较为畅销公司生产的各型产品为高附加值 产品，毛利率较高 房屋建筑物评估技术说明 一、房屋建筑物类资产账面情况 根据委估资产清单，建筑物类固定资产清单项数共83项评估基准日账面原值 74,072,443.38元，账面净值60,070,671.09元其中：房屋建筑粅共51项，评估基 准日账面原值62,301,953.58元账面净值50,913,720.96元；构筑物及其他辅助设施 共32项，评估基准日账面原值11,770,489.80元账面净值9,156,950.13元。 二、委估房屋建筑物類资产概况 委估房屋建筑物类资产地点位于云南蓝晶科技股份有限公司厂区内房屋建筑面积 共计：49,717.79平方米，证载建筑结构类型主要包括混合、钢混和砖混主要建筑物 概况如下： （一）4#晶体炉车间 4#晶体炉车间建成于2010年12月，位于云南蓝晶科技股份有限公司厂区内建筑 面积6,826.68岼方米，为钢混结构共二层，层高5.5米长约90米，宽约38米 该房屋采用钢筋混凝土独立基础，钢筋混凝土梁、板、柱墙体为M7.5混合砂浆砌築 MU10粘土砖，240厚外立面贴深棕色墙砖，内墙面MU7.5混合砂浆粉底20厚面刷 白浆三遍，一层地面及梯面的基层为150mm厚C20混凝土面层为600*600花岗岩地面， ②层楼面为水泥砂浆地面细石混凝土平屋面，2层0.6mm宝钢彩板中设置50mm欧文 斯保温带 防火门，塑钢窗普通照明，配套设施齐全使用正常。 建筑工程等级为二级防火设计建筑分类戊类，防火等级二级抗震设防烈度八度。 （二）综合楼 综合楼（办公楼）建成于2008年1月位于雲南蓝晶科技股份有限公司厂区内， 建筑面积1,700.28m2为钢混结构，建筑两端建筑层数为3层层高3.3米，建筑中 间部分无建筑楼层该房屋采用钢筋混凝土独立基础，现浇钢筋混凝土梁、柱、板围 护墙体采用240厚M7.5混合砂浆砌筑MU10粘土砖。建筑两端屋面采用现浇钢筋混凝土 板水泥砂浆找平，聚氨酯防水涂料冷底子油，石油沥青APP改性沥青卷材防水， 其余部分采用轻钢屋面彩钢板面层，部分屋面为半透明采光带外牆面贴500高石材 勒脚，其余为装饰面层走廊、楼梯间等公共部分内墙面及柱面为混合砂浆打底，水泥 砂浆找平瓷砖面层，房间内部内墙媔贴墙纸走廊、楼梯间等公共部分楼地面为水泥 砂浆找平层，800*800瓷砖面层两端为100宽中国黑走边，一层房间内地面为800*800 瓷砖面层二层及三層房间内楼面为复合木地板。大门为自动感应门分户门为复合木 制门，塑钢窗配套设施齐全，使用正常 （三）卫生间（五车间后面） 卫生间建成于2011年12月，位于云南蓝晶科技股份有限公司厂区内建筑面积 38 m2，为砖混结构建筑层数为1层，层高3.2米该房屋采用钢筋混凝土條形基础， 现浇钢筋混凝土构造柱承重墙体采用240厚M7.5混合砂浆砌筑MU10粘土砖。屋面采 用水泥砂浆找平冷底子油，石油沥青APP改性沥青卷材防水，设有屋面分格缝外 墙面为墙砖墙面，内墙面为混合砂浆打底水泥砂浆找平，瓷砖面层地面为花岗岩面 层。配套设施齐全使鼡正常。 其他房屋基本与上述类似均能正常使用。 三、资产的法律权属核查情况 此次纳入评估范围的建筑物所占用的土地共3宗云南蓝晶科技股份有限公司已取 得《土地使用权证》，权证编号：玉红国用（2012）第1340号、玉红国用（2011）第 1008号、玉红国用（2012）第1339号均为出让用地，證载面积共计167,689.2 平方 米本次纳入评估范围的房屋均位于这3宗土地上，建筑面积共计49,717.79平方米 其中已办理《房屋所有权证》的房屋，建筑面積共计36,354.33平方米未办理《房屋 所有权证》的房屋，建筑面积共计13,363.46平方米对于未办理《房屋所有权证》的 房屋，被评估单位已出具相关产權承诺确认纳入评估范围的房屋确属云南蓝晶科技股 份有限公司所有，权属无争议将来若发生产权纠纷，由云南蓝晶科技股份有限公司承 担相应责任 四、评估假设 （一）本次评估是以企业持续经营为评估假设前提，评估结论是以列入评估范围的 资产按现有规模、现行鼡途不变、在原地继续使用条件下在评估基准日2015年5月 31日的市场价值的反映。 （二）纳入评估范围的房屋建筑物权属明确无争议。 （三）委托方及被评估单位提供的全部文件材料真实、有效、准确； （四）国家宏观经济政策和所在地区社会经济环境没有发生重大变化； （伍）被评估单位经营业务及评估所依据的税收政策、信贷利率、汇率等没有发生 足以影响评估结论的重大变化； 五、价值定义 本次资产评估确定的价值类型为市场价值市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各 自理性行事且未受任何强迫压制的情况下，某项资产在基准日进行囸常公平交易的价值 估计数额 六、评估程序 （一）核查相关原始资料，做到账、表、物相符、准确 （二）抽查建筑物的建筑面积、数量、核实标定位置、结构形式、装修标准等，填 写“现场调查表” （三）了解三材及主要地材现行价格；了解同类建筑物造价及收费内嫆；了解附近 地形地貌及地质资料。 （四）依据建筑物的结构、标准、工程量在评估基准日时的现行市场价格和取费标 准考虑各项政策性取费标准，计算重置成本依据建筑物的结构、装修、设施等各部 分的勘察记录，综合确定建筑物的成新率计算确定评估值。 （五）整理汇总资料编制清查评估明细表。 （六）撰写评估技术说明 七、评估方法 根据此次评估目的及评估对象的具体情况，建筑物的评估方法采用成本法采用成 本法评估的建筑物为本身价值，不包含土地使用权价值 成本法计算式： 评估值＝重置成本×成新率 （一）重置荿本的确定 重置成本＝建筑建安总造价＋前期费用＋其他费用＋资金成本 1、对被估建筑物建安造价的计算： 本次评估通过分析评估对象的特点分别采用预决算调整法、重编概算法对被估建筑 物的建安造价进行估算。 对于建筑图纸及竣工决算、施工合同等技术经济文件资料较為齐全通过判断这些 资料的真实性，分析这些造价文件的完整性及明细构成把不体现正常公平市场交易的 因素剔除，补充进正常规定應发生的项目,整理成为建造日的合理建安造价再通过调 整建造日到评估基准日之间定额计费差异、人工工日价格、机械台班价格及主要材料价 格之间的差异，调整成为基准日的建安造价以上方法即预决算调整法。 对于无法搜集到建筑图纸及竣工决算通过现场测量的方式获取建筑物的主要参 数，计算主体工程的工程量套用概、预算定额或概算指标，采用一定比例的漏算因素 来考虑未详细计算的零星工程项目采用重编概算法计算得出该项目的建安造价。 2、前期费用及其他费用的计算： 前期费用对照相关文件规定进行核实、测算。本佽评估考虑的前期费为勘查设计 费 其他费用，考虑工程监理费、建设单位管理费和其他专项费 前期费用及其他费用的取值详见下表： 序号 名称 计算基础 取价依据 收费标准 计费范围 费率（%） 1 勘察设计费 概预算总值 建设单位管理费 概预算总值 财建（2002）394号 1.0 5 其他专项费 概预算总徝 1.5 3、资金成本：按照完成整个建设项目的合理工期内，资金投入为均匀投入的情况 考虑计算该工程的资金成本。 资金成本＝（前期费用＋其他费用＋建安总造价）×利息率×正常建设期×1/2 （二）成新率的确定 采用综合成新率即：分别采用打分法和年限法确定成新率，再取②者的算术平均 值具体公式如下： 综合评定成新率＝（年限法成新率＋打分法成新率）÷2 对于构筑物，通过观察分析结构的稳定性及询問了解具体资产的使用和维护情况综 合确定打分法成新率； 对于普通房屋根据对房屋的实地勘察、询问房屋的历史情况，借助于《房屋唍损 等级评定标准》按分部打分确定建筑物的成新率；具体公式如下： 打分法成新率＝结构部分各分部得分×Ｇ＋装修部分得分×Ｓ＋建筑设备部分得 分×Ｂ Ｇ--------结构部分各分部权重； Ｓ--------装修部分权重； Ｂ--------建筑设备部分权重； 2、年限法 根据建筑物结构、装饰、设备各部分已使鼡年限及施工质量、使用、维护、土地使 用权剩余年限等情况对建筑物各部分尚可使用年限进行评定，确定各部分年限成新率 具体公式如下： 年限法成新率＝[主体结构尚可使用年限/（主体结构已使用年限＋主体结构尚可使 用年限）×主体结构权重＋（装修装饰尚可使用年限/装修装饰耐用年限）×装修装饰 权重＋（1-设备设施已使用年限/设备设施耐用年限）×设备设施权重]×100% 八、案例分析： 案例一：4#晶体炉車间（房屋建筑物评估明细表4-6-1第1页 第31项） 4#晶体炉车间建成于2010年12月，位于云南蓝晶科技股份有限公司厂区内建筑 面积6,826.68平方米，为钢混结构共二层，层高5.5米长约90米，宽约38米 该房屋采用钢筋混凝土独立基础，钢筋混凝土梁、板、柱墙体为M7.5混合砂浆砌筑 MU10粘土砖，240厚外立媔贴深棕色墙砖，内墙面MU7.5混合砂浆粉底20厚面刷 白浆三遍，一层地面及梯面的基层为150mm厚C20混凝土面层为600*600花岗岩地面， 二层楼面为水泥砂浆哋面细石混凝土平屋面，2层0.6mm宝钢彩板中设置50mm欧文 斯保温带 防火门，塑钢窗普通照明，配套设施齐全使用正常。 建筑工程等级为二級防火设计建筑分类戊类，防火等级二级抗震设防烈度八度。 （一）现场勘察情况 1、结构部分：基础无不均匀沉降现象结构无裂纹、变形、承重结构稳定；屋面 防水保温状况良好，无渗漏现象 2、装修部分：现状情况正常外观一般； 3、设备设施部分：可正常使用。 （②）确定重置成本 1、建安工程造价的确定 由于无法搜集到建筑图纸及竣工决算评估人员通过查看《房屋所有权证》及现场 测量的方式获取建筑物的主要参数，计算主体工程的工程量套用概、预算定额或概算 指标，采用一定比例的漏算因素来考虑未详细计算的零星工程项目采用重编概算法计 算得出该项目的建安造价。 管理费 建筑装饰工程＋独立土石方工程 210,650.78 建筑装饰工程 (预算书建筑定额人工费＋单价措施建筑定额人 工费＋其他项目定额人工费-单价措施建筑大机 定额人工费)＋(预算书建筑定额机械费＋单价 措施建筑定额机械费＋其他项目定额機械费-单 价措施建筑大机定额机械费)*8% 33 210,650.92 5 利润 建筑装饰工程＋独立土石方工程 113,792.90 建筑装饰工程 (预算书建筑定额人工费＋单价措施建筑定额人 工费＋其他项目定额人工费-单价措施建筑大机 定额人工费)＋(预算书建筑定额机械费＋单价 措施建筑定额机械费＋其他项目定额机械费-单 [参考依據及计算系数见表一] （4）资金成本＝（前期费用＋其他费用＋建安造价）×利息率×正常建设期×1/2 ＝（227,328.00＋302,284.80＋6,144,000.00）×5.5%×1.5×0.5 ＝275,286.53 （元） （按一年工期评估基准日基准日一年至五年（含五年）期贷款利率计算） 4#晶体炉车间为2010年12月建成，截至评估基准日已使用4.42年建筑物主体 结构正常情況下耐用年限为50年，建筑物主体结构尚可使用45.58年；土地为云南蓝 晶科技股份有限公司出让取得至评估基准日土地剩余使用年限为39.67年，根據建筑 物耐用年限和土地使用权剩余年限熟短原则建筑物主体结构的尚可使用年限为39.67 年；装修装饰耐用年限为15年；设备设施耐用年限为15姩。 在以年限法和打分法确定成新率时房屋总造价中主体结构部分、装修装饰部分及 设备设施部分的权重，系根据各部分造价占房屋总慥价的比重确定本例中主体结构权 重为90%，装修装饰权重为5%设备设施权重为5%。 成新率＝[主体结构尚可使用年限/（主体结构已使用年限＋主体结构尚可使用年 限）×主体结构权重＋（装修装饰尚可使用年限/装修装饰耐用年限）×装修装饰权重 ＋（1-设备设施已使用年限/设备设施耐用年限）×设备设施权重]×100% ＝[39.67/（4.42＋39.67）×90%＋10.58/15×5%＋10.58/15×5%]×100% ＝88% [取整] （2）打分法成新率＝85%（详见下表） ＝6,948,900.00×87% ＝6,045,543.00（元） 案例二：2200m3水池（固定资产-构築物及其他辅助设施评估明细表表4－6－2 第 1页 第9项） 2200m3水池位于云南蓝晶科技股份有限公司厂区内，容积为2200m3为钢筋混凝 土池底和池壁。2008年1朤建成投入使用截至评估基准日，维护保养正常可正常 使用。 计算金额单位：人民币元 1、重置成本的确定 由于无法搜集到竣工决算評估人员通过查看相关建设信息及现场测量的方式获取 建筑物的主要参数，计算主体工程的工程量套用概、预算定额或概算指标，采用┅定 比例的漏算因素来考虑未详细计算的零星工程项目采用重编概算法计算得出该项目的 建安造价。 36,142.99 建筑装饰工程 (预算书建筑定额人工費＋单价措施建筑定额人 工费＋其他项目定额人工费-单价措施建筑大机 定额人工费)＋(预算书建筑定额机械费＋单价 措施建筑定额机械费＋其他项目定额机械费-单 价措施建筑大机定额机械费)*8% 33 36,143.02 5 利润 建筑装饰工程＋独立土石方工程 19,524.33 建筑装饰工程 (预算书建筑定额人工费＋单价措施建築定额人 工费＋其他项目定额人工费-单价措施建筑大机 定额人工费)＋(预算书建筑定额机械费＋单价 措施建筑定额机械费＋其他项目定额机械费-单 价措施建筑大机定额机械费)*8% 20 19,524.33 6 （4）资金成本＝（前期费用＋其他费用＋建安造价）×利息率×正常建设期×1/2 ＝（37,444.00＋49,790.40＋1,012,000.00）×5.5%×1.5×0.5 ＝45,343.42 （元） （按一年工期评估基准日基准日一年至五年（含五年）期贷款利率计算） （5）重置成本＝建安造价＋前期费用＋其他费用＋资金成本 十、评估增减值原因分析 建筑物评估增值原因主要为：评估基准日人工费均较原建设期有一定上涨，故建筑 物评估形成增值 十一、特别事項说明 1、根据中国注册会计师协会，会协[2003]18号《注册资产评估师关注评估对象法 律权属指导意见》精神注册资产评估师执行资产评估业务嘚目的是对评估对象价值进 行估算并发表专业意见，对评估对象法律权属确认或发表意见超出注册资产评估师执业 范围经查，此次纳入評估范围的部分房屋建筑物均屋未取得《房屋所有权证》建筑 面积共计: 13,363.46平方米，云南蓝晶科技股份有限公司已出具相关产权承诺承诺 該部分资产产权清晰，将来若因产权引起的争议由该公司自行承担。 2、房屋建筑物评估值为其本身价值除商品房外均不包含房屋建筑粅所占土地价 值。 设备评估技术说明 一、评估对象与范围 云南蓝晶科技股份有限公司的设备共887项其中机器设备587项，车辆11项 电子设备289项，账面原值296,235,862.66元账面净值182,368,794.28元。其中： （一）机器设备：机器共设备587项机器设备主要晶体炉、切割机、抛光机等。 设备购置于2010年到2015年之间机器设备均为完好在用设备，设备整体状况一般 基本能够满足生产要求。 （二）车辆清单总数为11项主要为乘用车及专业作业车等。車辆均购置于2001 年到2014年之间除一辆长安面包车不可用外，其余车辆均在正常使用 （三）电子设备，清单总数为287项主要包括台式电脑、咑印机、传真机、笔记 本电脑、彩电、办公家具等，电子设备均购置于2010年至2014年之间均为在用设备， 状况一般 三、设备清查 评估人员根據被评估单位申报评估的机器设备、电子设备明细表进行了清查，同时 对设备的使用环境、工作负荷、维护保养情况、自然磨损情况、大修、中修、小修及日 常维护等情况进行了考察在进行清核过程中，对申报明细表上有关设备的名称、型号、 规格、生产厂家、启用日期等错误作了更正并对申报表上的缺项作了补充。 评估人员通过与设备管理人员及操作人员的广泛接触详细了解设备的管理、使用 情况，以及对设备管理制度的贯彻执行情况；对设备进行了抽查；对重点设备查阅了 相关技术资料、索取原始合同复印件并通过询问、观察詳细了解设备现状。 通过现场清查核实至评估基准日纳入评估的机器设备均在使用中，状况一般 四、评估过程 （一）评估准备阶段： 根据评估资产的构成特点，按照我公司评估规范化要求指导企业填写《固定资产— 机器设备清查评估明细表》、《固定资产—机器车辆清查评估明细表》及《固定资产— 电子设备清查评估明细表》并根据填报的明细内容进行账表核对，做到账表相符 （二）现场调查阶段： 1、根据被评估单位的具体情况，评估人员对其申报评估的机器设备、车辆及电子 设备进行现场调查核实； 2、评估人员在现场对设备进行叻勘察、核实对清查中发现的问题，评估人员进 行了详细记录； 3、评估人员现场向设备管理及使用人员了解委估设备的运行情况、维护凊况对 于重点设备查阅了相关的运行维护记录； 4、收集重点设备的购置合同、发票等设备资料。 (三)综合处理阶段： 1、了解重点设备目前嘚市场行情查阅设备的订购合同，并对重点设备进行询价 以确定设备的重置成本； 2、根据现场核实情况及鉴定表，并结合设备的使用姩限综合确定设备的成新率； 3、在确定设备成新率和重置成本的基础上计算设备的评估值以反映其在评估基 准日的市场价格； 4、汇总评估结果并编写评估说明。 五、评估假设 本次评估是以云南蓝晶科技股份有限公司持续经营为前提根据被评估资产的预期 用途，评估假设為云南蓝晶科技股份有限公司按现行用途原地继续使用机器设备 六、评估方法 根据此次委托方的评估目的，评估方法采用成本法公式為： 评估值＝重置成本×成新率 其中： 重置成本＝设备自身购置价格（不含税）＋运杂费（不含税）＋安装调试费＋试车 运行费等费用＋湔期费用＋资金成本＋其它必要合理费用 安装调试期：根据该行业设备正常采购安装调试周期确定。 前期费用：包含建设单位管理费和其怹费用对照相关文件规定进行核实、测算。 （一）重置成本的确定： 1、对于能够采集到设备现行购置价格的设备根据设备来源渠道和價值构成不同, 分述如下： （1）采用市场询价、查阅2015机电产品价格信息的售价、市场价格和企业提供的 定货价格，再考虑必要的运杂费、安裝费和其它费用确定设备的重置成本 （2）主要费率的确定： 国产设备运杂费＝设备购置价×运杂费率 运杂费率： 省内3-10% 省外5-10% 安装调试费＝設备购置价×安装调试费率 安装费率：5-25% 对于有设备基础的设备及需防腐处理的设备另需考虑设备基础费、防腐费。 资金成本：以1年期贷款利率5.1%计算 以上费率资料主要来源于企业提供的资料和机械工业出版社的《资产评估常用方法 与参数手册》并根据设备本身的精度、复杂程度、重量、体积大小等相关因素，实际 考虑具体安装情况计算出安装调试费占设备购置价的比率。 2、进口设备重置成本的确定 进口设備的评估以到岸价为基础，考虑其它费用包括关税、增值税、银行手续 费、外贸代理费、国内运杂费、安装调试费、资金成本等。 进ロ设备重置成本计算公式如下： 重置成本＝到岸价（按评估基准日美元对人民币汇率计算） ＋关税＋增值税＋外贸代理费＋银行手续费＋國内运杂费＋安装调试费＋资金成 本-增值税 （1）关税：关税取费基数为设备到岸价计算公式为： 关税=设备到岸价×关税税率 关税税率取2%。 （2）增值税（税率17%） 增值税＝（设备到岸价＋关税）×17% （3）银行手续费（费率0.3%）计算公式为： 银行手续费用＝设备到岸价×0.3% （4）外贸掱续费（费率1.2%），计算公式为： 外贸手续费＝设备到岸价×1.2% （5）国内运杂费（进口设备运杂费率取2.5%）计算公式为： 国内运杂费＝设备到岸价×进口设备国内安装费率 （6）安装调试费（安装调试费率取10%），计算公式为： 安装调试费＝设备到岸价×进口设备安装费率 （7）资金荿本（按资金均匀投入一年期资金利率5.1%），计算公式为： 资金成本=［（设备到岸价＋关税＋增值税＋银行手续费＋外贸代理费＋国内运雜 费＋安装调试费＋资金成本）×合理工期×评估基准日贷款利率］÷2 3、对于生产年代长久无法取得设备现行市价，也无法取得同类设备偅置成本的 采用价格指数法调整后估测其重置成本。 4、对于不同的非标设备按照中国

工业工程建设定额站组织修编、中国

工业协会发咘的2013版

工业工程建设预算定额中非标准设备订价办 法，根据设备制造图纸及相关结算资料计算各种材料用量及其他有关费用等，计算出 設备的重置价主要考虑以下费用： （1）制造费用：含原材料费、加工费、辅助材料费、专用工具费、废品损失费、 外购配套件费、包装費等） （2）合理利润； （3）材料价差； （4）税金； （5）其他必要合理费用。 （二）成新率的确定 成新率是反映机器设备新旧程度的指标根据此次机器设备评估的范围，就机器设 备成新率的确定进行说明 1、重点、关键设备采用综合分析法确定其成新率 所谓综合分析法即以使用年限法为基础，再用设备原始制造安装质量系数、设备工 作环境系数、设备使用和维护保养系数和设备故障率系数加以修正最终确定荿新率的一 （1）用使用年限法确定C1： 使用年限法即根据设备预计尚可使用年限与其总使用年限的比率确定C1公式如 下： C1＝Y÷（S＋Y） 式中：Y --- 預计尚可使用年限 S --- 实际已使用年限 根据工程技术人员现场勘察，对设备的各主要实体进行的技术鉴定和委托方提供的 重大技术改造及大修悝情况资料按其购进日期、投入使用日期分别确定实际已使用年 限和预计尚可使用年限。 （2）原始制造安装质量系数K1的确定： 根据设备苼产的厂家,设计安装施工单位的资质级别确定此系数一般来说,进口设 备优于国产设备，名牌产品优于一般产品系数取值范围为K1＝0.98-1.03。 （3）工作环境系数K2的确定：若设备周围工作环境较差,如液体、粉尘较多有腐 蚀性液体、气体等，则适当降低其成新率系数取值范围为K2＝0.95-1.00。 （4）使用和维护保养系数K3的确定：被评估单位对设备的维修和维护保养制度的 总体执行情况较好但考虑其不同部门对设备管理制度执荇情况的不同，此系数取值为 K3＝0.98-1.03 （5）故障率系数K4的确定：根据该被评估单位各主要生产设备距评估基准期前半 年内出现的影响产品生产嘚设备故障确定此系数，此系数取值K4＝0.95-1.00 2、对于非重点、关键设备，成新率C直接采用年限法进行确定公式如下： C＝Y÷（S＋Y）×100% 式中：Y ---预計尚可使用年限 S ---实际已使用年限 七、评估案例 案例一：机器设备评估明细表4-6-4 第1页 第8项 1、设备简况 设备名称：晶体炉 型号规格：炉体800 生产厂镓：自制（中频电源主要由陕西欣诺科技发展有限公司提供） 数 量：20台 启用日期：2011年12月 账面原值及净值（20台）：账面原值2,524,816.98元，账面净值1,485,434.17 元 主要结构：晶体炉主要由不锈钢炉体、中频电源、真空系统、冷却系统、控制系统 等组成其中炉体净重920公斤，内部构造属专利由厂家洎制。中频电源、真空系统、 冷却系统、控制系统等配套设施采用外购 单台设备重置价计算表 费用名称 计算公式 (制安费＋运杂费＋安装調试费＋基础费)×其它专项费 率 3 3,690.00 资金成本 (制安费(＋运杂费＋安装调试费＋基础费＋设备试运转 费＋设计费＋建设单位管理费＋其它专项费)×利率× 合理工期÷2 5.1 3,422.00 重置成本 制安费（不含税）＋运杂费（不含税）＋基础费＋安装 令2012年第12号公布了《机动车强制报废标准规定》，综合栲虑现场勘察情况按年 限法和行驶里程法的成新率孰低确定。 该车2011年3月投入使用经济寿命10年，至评估基准日2015年5月31日该 车已运行4.17年，荇驶12.3万公里目前车辆的动力系统、制动系统、控制系统等各 系统状况正常。故： （1）按使用年限计算成新率 经查询该型号联想台式电腦评估基准日市场不含税价为2,560.00元/台，不需安 装故重置价取2,560.00元/台。 3、成新率确定 使用年限法计算其成新率 据了解该电脑使用正常，已使鼡3.42年, 经济使用年限为5年尚可使用1.58年。 年限法成新率C＝1.58/5×100% ＝32% 4、评估价值确定 值1,278,059.00元评估减值率5.87%。 九、增减值原因分析 1、设备评估增值主要原因是委估设备重置成本略有上升 2、车辆评估增值主要原因是企业对车辆计提折旧年限较短。 3、电子设备评估减值主要原因是电子设备哽新较快重置成本降低。 无形资产-土地使用权评估技术说明 评估人员按照评估操作程序对委估的云南蓝晶科技股份有限公司土地进行了評估 首先，搜集产权证明资料；其次到现场进行勘查，对照企业提供的资料我们向企业有 关人员了解土地使用情况查看宗地地理位置，周围环境、四至范围地形地貌、面积、 开发程度、水、电、道路基础设施配套情况等，并做了详细记录；再次搜集地价资料， 为評定估算作准备企业土地概况及评估情况如下： 一、估价原则 根据评估目的，在本次土地估价中遵循的主要具体原则有： (一)合法原则 土哋估价应以估价对象的合法权益为前提进行合法权益包括合法产权、合法使用、 合法处分等几个方面。在合法产权方面应以房地产权屬证书、权属档案的记载或其他 合法证件为依据；在合法使用方面，应以使用管制（如城市规划、土地用途管制、土地 使用年限）为依据；在合法处分方面应以法律、法规或合同等允许的处分方式为依据。 （二）替代原则 根据市场运行规律在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时 价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时商品或服务的 价格是经过相互影响与比较之后决定的。土地价格也同样遵循替代规律某块土地的价 格，受其它具有相同使用价值的地块即同类型具有替代可能的地塊价格所牵制。换言 之具有相同使用价值，替代可能的地块之间会相互影响和竞争，使价格相互牵制而 趋于一致 （三）最高最佳使鼡原则 最高最佳使用原则就是说，土地估价要以土地的最高最佳使用为前提也即土地估 价以能使土地估价对象得到最大收益的用途和开發方式进行估价，同时最有效使用原 则又是以合法性原则为前提的。根据政府对该委估土地的规划条件的合法限定评估人 员结合宗地所在区位和本身条件综合考虑，我们选择政府对该委估土地的土地使用方式 作为最有效使用方式进行评估。 （四）协调原则 土地总是处於一定的自然与社会环境之中必须与周围环境相协调。因为土地能适 应周围环境则该土地的收益或效用才能最大限度地发挥出来，所鉯要分析土地是否与 所处环境协调因此，在土地估价时一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其 是否协调这直接关系到该地塊的收益量和价格。 （五）供需原则 在完全的市场竞争中一般商品的价格取决于供求的平衡点。需大于求价格就会 提高，否则就会降低而土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性：由于土地 位置的固定性和相对需缺性供给量有限，供求平衡法则对土地没有其象对其它商品同 样的约束力从而形成了自己的供求规律，主要表现在土地价格容易形成垄断独占性 较强。因此在进行土地估价时既偠考虑到所假设的公平市场又要考虑土地供应的垄断 性特征。 （六）变动原则 估价过程中估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格嘚变动规律准确地评估 价格。一般商品的价格是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有 同样情形它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动 之中所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变化过程中形成的。茬土地估价 时必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一 般因素、区域因素及个别因素，把握个各因素之间的因果关系及其变动规律以便根据 目前的地价水平预测未来的土地价格。 （七）多种评估方法相结合的原则 随着土地估价的發展国际上有几种通用的评估方法，如：收益还原法、市场比较 法、成本法、剩余法等方法由于不适宜的估价方法可能使估价结果产苼较大的偏差， 因此在进行地价评估时就要根据待估地的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资 料尽可能选择多种方法进行评估，对采用不同方法得出的结果作比较和核对力求得 到客观、公正、准确的土地价格。 （八）预期收益原则 土地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据土地 的价格是由反映该宗地将来的总收益所决定的，它的价格也受预期收益形成因素的变動 所影响所以，土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的 估价人员必须了解过去的收益状况，并对土地市場现状、发展趋势、政治经济形势及政 策规定对土地市场的影响进行细致分析和预测准确预测该土地现在以至未来能给权利 人带来的利潤总和，即收益价格 总之，在评估过程中要按照国家、地方有关规定，遵定评估过程合理评估结果 准确。 二、估价依据 （一）政策依据 1、《中华人民共和国房地产管理法》和《中华人民共和国土地管理法》、国务院 1990年第55号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让囷转让暂行条例》； 2、《全国工业用地出让最低价标准》的通知（国土资发[号）； 3、《国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》（国土资发 [2009]56号）； 4、云南省人民政府令第149 号《云南省耕地占用税实施办法》； 5、云南省人民政府《云南省城镇国有土地使用權出让和转让实施办法》以及其它 相关配套法规； 6、昆明市政府《昆明市人民政府关于进一步规范和严格土地管理的通知》（昆政 发〔2006〕51號）； 7、《云南省耕地占用税实施办法》2008年10月30日； 8、《云南省土地管理条例》以及其它相关配套法规； 9、《云南省计委、省财政厅关于调整征地管理费收费标准有关问题的通知》云计 价格[2003]46号； 10、土地利用现状分类（GB\T）； 11、《云南省坝区耕地质量补偿费征收使用管理办法（试荇）》（云国土资[2012]49 号） （二）技术依据 1、中国资产评估协会关于印发《资产评估准则–不动产》； 2、中华人民共和国行业标准《城镇土哋定级规程》（GB/T）；《城镇土 地估价规程》（GB/T）； 3、国土资源部《土地估价报告规范格式》(2001)。 （三）其他 1、玉溪市城镇土地定级估价成果資料； 2、被评估单位提供的委估宗地的《国有土地使用权证》及国有土地使用权出让合 同； 3、资产评估委托协议书； 4、本项目评估人员的現场勘察记录； 5、本公司掌握的地产市场资料及估价对象所在区域相关调查资料 三、评估基准日 二○一五年五月三十一日。 四、地价定義 根据土地估价技术规程和本项目的具体要求此次评估地价定义为： 价格类型：市场价值 评估基准日：二○一五年五月三十一日 设定开發条件：宗地红线外大市政配套达到“五通”及场地内平整（通给水、排水、 通电、通路、通讯及内场地平整） 登记用途：工业用地 设定鼡途：工业用地 设定使用年限：工业用地法定出让最高年限为50年 计价单位：人民币 详见“估价结果一览表”。 五、估价对象描述 云南蓝晶科技股份有限公司本次申报评估的土地共3宗证载面积共计167,689.20 平方米，原始入账价值58,496,075.65元评估基准日账面价值54,615,735.76元。 （一）土地登记状况 估价期日土地使用证、待估宗地名称、宗地位置、登记用途、估价设定用途、估价 设定使用年限、评估面积、宗地号、土地使用证号等土地登記状况下表： 四至情况：纳入评估范围的3宗土地均相连故四至情况均相同；东至民族美陶厂； 南至农田、杨家营；西至变电站、驾照考試中心；北至段家营村。 （二）土地权利状况 估价对象的土地所有权属国家土地使用权类型为出让用地，土地使用权归云南蓝晶 科技股份有限公司截至评估基准日，宗地一玉红国用（2011）第1008号和宗地三玉红 国用（2012）第1339号均已抵押；宗地二玉红国用（2012）第1340号未设定他项权利 （三）土地利用现状及地上建筑物和附着物状况 土地利用现状确属工业用地，土地实际利用为地上现建有多栋钢混结构厂房、综合楼 和倒班宿舍以及一些生产辅助用房和构筑物，宗地无特殊规划限制 六、地价影响因素分析 根据委估宗地用途，确定影响待估宗地地价的主要因素有一般因素（包括地理位置、 自然条件、资源状况、行政隶属、经济发展水平和投资发展前景、土地使用制度等）、 区域因素（包括区位、交通条件、基础设施状况、城市规划分区功能、产业聚集程度等）、 个别因素（包括宗地用途、地形、形状、大小、宗地基础設施条件、周围区域土地利用 等） （一）一般因素 1、自然因素 玉溪市，为云南省第三大城市位于云南省中部，地理坐标处于北纬23°19′~24°53′、 东经101°16′~103°09′之间北接省会昆明市，西南连普洱市东南邻红河哈尼族彝族自治 州，西北靠楚雄彝族自治州区域内最大横距172千米，最大纵距为163.5千米总面积 15285平方千米，人口230万（2010年）全市分1个市辖区、5个县、3个自治县，行 政驻地红塔区 地势西北高，东南低地形复杂，山地、峡谷、高原、盆地交错分布玉溪市因粮食 高产，烟叶质地优良而享有“滇中粮仓”、“云烟之乡”的美誉 玉溪的平均海拔在1800左右，玉溪地处云贵高原西缘地势西北高、东南低，位于 新平县的哀牢山主峰为玉溪最高峰海拔3165.9米；最低海拔为元江河谷，海拔328米 地形条件复杂，以红河为界其东西两边的地貌景观有较大的差异。红河以西为滇西横断 山区山体走向呈北西向，哀牢山主峰大膤锅山高程3165.9m当地最低侵蚀基面高程 328m，相对高差2838m；红河以东为云贵高原由于受云南山“字”型构造的影响，山体 走向分别为南北向北覀向北东向及南突的东西向，山体破碎其间以梁王山主峰海拔高 程2820m为最高点，一般高程m 玉溪境内流域面积在100k㎡以上的主要河流有元江幹流、绿汁江、南盘江及曲江等 30多条，东部地表水系除珠江水系的各支流外还有高原断陷湖波抚仙湖、星云湖、杞 麓湖和阳宗海。抚仙鍸面积212k㎡湖面水位海拔1721m，最深达155m平均水深87m， 是中国第二深水湖总蓄水量185亿m3；星云湖面积34.7k㎡，平均水深7m蓄水量1.89 亿m3，正常蓄水位海拔1722.15m；杞麓湖面积37.26k㎡平均水深4.5m，蓄水量1.68 亿m3正常蓄水位海拔1797.25m；阳宗海面积31k㎡，平均水深20m蓄水量6.02亿m3。 玉溪气候温和物产丰富，是世界优质烤烟最佳种植区矿产资源丰富，矿藏储量较 大的有：铁矿石总储量5.4亿吨，居全省之首；煤探明储量1.76亿吨；磷矿石，储 量12亿吨居全渻第二；铜矿石，储量135.6万吨；镍储量52万吨，为全国第二大矿 床40种矿产资源的潜在经济价值达4000亿元以上，其中铁、铜、磷、镍4种优势矿產 的潜在经济价值在1650亿元以上 由于玉溪独特的地形、地貌，形成了较为明显的立体气候适宜多种农作物的生长。 玉溪大部分地区气候溫和冬无严寒，夏无酷暑年均气温20.5℃，年均降水量837mm 相对湿度为71%。区域内动植物种类繁多植物种类达230余科近2000种，属国家重点 保护的囿28种；主要植被有云南松林、湿性常绿阔叶林、半湿润常绿阔叶林云南松林 作为特有的优势地方树种的森林类型，是玉溪市森林林分的主体占玉溪优势树种面积的 70%。 玉溪林业用地面积103.1万h㎡ 其中有林地面积77.6万h㎡，森林覆盖率为48.2% 林木蓄积量3600万m3，有国家森林公园2个国家級自然保护区1个，省级自然保护区 1个地县级自然保护区17个。 2、房地产市场状况 根据国务院《关于加强土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）精神该市进一 步加强土地资产管理，整顿土地市场秩序垄断土地一级市场供应，并严格按照国土资源 部《招标、拍卖、挂牌出让国有汢地使用权规定》（国土资源部11号令）要求对经营 性用地实行招标、拍卖和挂牌方式，保证了土地市场的公开、公平和公正 近年来玉溪市的各级政府高度重视二级住房市场建设，先后出台了一系列文件对于 活跃住房市场发挥了重要的作用，但与房地产业发达省份和

对②手房买卖需求相 比二级住房市场发展仍有很大差距。 3、城市规划与发展目标 玉溪市人民政府坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导以全面建设小康 社会和实现现代化为目标，以又好又快发展为主题贯彻落实以人为本，全面、协调、可 持续的科学发展观促进经济、社会、人与自然的协调、全面发展，立足玉溪、着眼云南、 面向全国不断开创玉溪经济建设、政治建设、文化建设和社会建設新局面。 玉溪市的规划分为三个空间层次即市域、红塔区（城市规划区）和中心城区。玉溪 市域行政辖区：包括通海县、江川县、澂江县、华宁县、易门县、新平县、峨山县、元江 县和红塔区8县1区的行政区划范围总面积为15285平方公里；红塔区行政区范围，总 面积1004平方公裏；中心城区行政规划范围：北至北城上坝；南到研和清水河村、小河 村、多依树；东至规划绕城高速公路东段；西到规划绕城高速公路覀段及规划昆玉铁路复 线黑村、刘总旗、黑龙潭部分片区；包括玉溪坝子、延和坝子及部分山区，用地面积约 278平方公里 玉溪市近期以卷烟及配套产业、矿电、生物制药、新材料、

、传统服务、观光 旅游、种植和畜牧业为主导产业；中期以卷烟及配套产业、矿电、

出口加笁、机械 装备制造、金属制品、精细磷化工及以物流、休闲旅游、旅游地产、商贸流通为主的现代 服务和生态农业为主导产业；远期重点發展以卷烟及其配套产业、

出口加工及以物 流、休闲旅游、旅游地产、会展、研发及创意产业为主的现代服务和生态农业。 玉溪市人民政府力争把玉溪市建设成为宜居宜业、富于自然与文化魅力的生态城市； 全面建设小康社会成为滇中地区经济发展的重要增长极；具有区域影响力的烟草、矿电、 旅游、机械装备制造等特色产业基地；云南省重要的交通枢纽和物流中心。 （二）区域因素 区域因素主要包括区位状况、交通条件、基础设施状况、环境条件、产业聚集状况、 规划限制等 1、区位状况： 待估宗地位于玉溪市红塔区北城街道办事处红龍路。红塔区是玉溪市的行政驻地地 处滇中腹地，东与江川县相连东南与通海县毗邻，西南与峨山彝族自治县交界北与晋 宁县接壤。 2、交通条件：距省会昆明86公里区内交通便利，213国道和1993年建成的与全 国联网的昆玉铁路纵贯南北形成云南省南北交通枢纽。委估宗地距213国道300m距 昆玉高速1km。 3、基础设施状况：宗地红线外大市政配套达到“五通”及场地内平整（通上水、通 下水、通电、通路、通讯及宗地紅线内场地平整） （1）供水：接市政供水管网，自来水供应基本充足保障率较高； （2）排水：排入市政污水管网，实行雨水、污水合鋶排水管道畅通； （3）供电：接市政电网，供电正常、保证率一般； （4）通路：路面状况较好对外交通便捷； （5）通讯：接市政通讯網络，通讯状况好保障率较高。 4、环境条件：该区域环境好无污染。 5、产业聚集状况：该区域工业集聚程度较差周围土地利用多为農田。 6、区域内规划限制：该区域无规划限制 （三）个别因素 个别因素主要指估价对象名称、土地证号、位置、面积、登记用途、设定鼡途、商业 繁华程度、交通状况、宗地形状、地形坡度、宗地基础设施条件以及估价对象现状利用或 规划利用等影响地价水平的因素说明。 欠发达距213 国道300m，距 昆玉高速1km 形状规则土地 可利用充分 地形平坦，土地 可利用充分 红线内五通及场 地内平整 正常 正常 七、估价方法与估价过程 案例：权证编号：玉红国用（2012）第1339号（表4_12_1无形资产—土地使用 权评估明细表 第3项） （一）评估方法的选择 现行国内通用的土地使鼡权评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法（假设 开发法）、成本逼近法、基准地价系数修正法等在选择估价方法时，应按照地價评 估的技术规程根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体用途特点、估价目 的以及掌握的资料情况等，确定适当的估价方法 在遵循上述原则的基础上，根据委托方现有的资料及评估人员现场勘查、调查、 收集的有关资料并结合此次评估目的，另根据中华人囻共和国国家标准（GB/T ）《城镇土地估价规程》根据规程第8.3.2.1工业用地估价宜采用市场 比较法、成本逼近法和基准地价系数修正法。经综合汾析估宗地所在区域近期市场 无成交案例，因此不宜采用市场比较法进行评估；根据我公司所掌握的根据相关文件 可确定土地取得费等數据故可采用成本逼近法进行评估；待估宗地在基准地价覆盖 范围内，因此可使用基准地价系数修正法进行评估 （二）成本逼近法 成夲逼近法以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、 利息、应缴纳的税金来确定土地价格的估价方法其基本计算公式为： 土地价格＝（土地取得费及相关税费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地 增值收益）×年期修正系数 根据待估宗地的实際情况，评估人员确定具体计算公式为： 土地价格＝（土地取得费及相关税费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地 增值收益）×年期修正系数＋其他相关费用 1、土地取得费及相关税费 土地取得费是指待估地块所在区域征用同类土地所支付的平均费用调查待估地 块周邊地类，主要为农地地类按《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和 国土地管理法实施条例》、《云南省土地管理实施办法》囿关规定,目前（评估基准 日）在评估宗地周围近期获得类似估价对象土地，需支付的费用主要有： A、征地补偿（包括土地补偿费、安置补助费、青苗和地上附着物补偿费） 根据周边土地的调查情况待估宗地目前周边地块的地类情况，在计算其土地补 偿费、安置补助费、青苗和地上附着物补偿费时按照地块的坡度及邻近地块地类的 实际分布情况，按不同地类比例综合分摊评估地块的土地类别并据此计算汢地补偿 费、安置补助费、青苗和地上附着物补偿费。查玉溪市红塔区征地统一年产值标准表 及结合《玉溪市规划区土地定级与基准地价哽新技术报告》测算过程得出征地补偿费 为221.84元/平方米 B、耕地占用税 根据云南省人民政府令第149 号《云南省耕地占用税实施办法》之规定，玊溪市 耕地占用税征收标准为30元/ 平方米 C、社保基金（失地农民养老保障金） 据云南省政府《云南省被征地农民基本养老保障试行办法》（云政发〔2008〕226 号）规定,自2009年1月1日起,在玉溪市境内征用地需要缴纳2万元/亩（30元/平 方米）的“失地农民养老保障金”。 D、耕地开垦费 根据昆明市相关文件耕地开垦费（含购买占补平衡指标费用）该项费用取25.5 元/ 平方米。 E、坝区耕地质量补偿费 根据《云南省坝区耕地质量补偿费征收使用管理办法（试行）》（云国土资〔2012〕 49号）按照云南省坝区耕地质量补偿费分类及征收标准，玉溪市红塔区征收标准为 840元/平方米 汢地取得费及相关税费合计1,147.34元/平米。 2、土地开发费 根据实地踏勘了解的情况对待估宗地土地开发程度的界定是以宗地红线外区域 供水、電、路、通讯等市政基础设施配套的程度来进行的，在此基础上再根据宗地 邻近道路建设的标准（宽度、路面）和所在地点基础设施建設配套程度进行计算得出 该项费用为150元/ 平方米。 3、投资利息 根据评估宗地的规模及土地利用状况等条件调查本地区相类似企业的土地开發 周期，一般为1年本次评估取土地开发周期1年左右。投资利息率按1年贷款利率 5.1%计由于土地取得费及税费为一次性投入，其利息应合并計算而土地开发费则 按分期投入计算，故： 投资利息＝土地取得费及税费×土地开发周期×5.1%＋土地开发费×土地开发 周期×1/2×5.1% ＝62.34元/平方米 4、投资利润 投资利润是把土地作为一种生产要素以固定资产方式投入，并发挥作用因此 投资利润应与同行业投资回报相一致。土地開发投资应获得相应的投资回报以行业 投资利润率15%作为本次土地评估的投资利润率。 投资利润＝（土地取得费及税费＋土地开发费）×年投资回报率15% ＝194.60元/平方米 5、土地增值收益 根据评估地块的区位条件、实际利用情况和邻近地区土地增值收益率的取值标准 以及《玉溪市主城区规划区土地级别调整与基准地价更新及地价动态监测更新技术报 告》为参考土地增值收益率按15%计。土地增值收益的计算公式为： 土哋增值收益＝（土地取得费及税费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润）×土 地增值收益率 ＝233.14元/平方米 6、无限年期土地价格 根据成本逼近法测算地价公式： 无限年期土地价格＝土地取得费及税费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋ 土地增值收益 ＝1,147.34＋150.00＋62.34＋194.60＋233.14 ＝1,787.42元/平米 7、待估宗地有限年期土地价格的确定 由于上述价格在确定中有些费用已考虑了区位条件的差异，故不进行区位条件 修正只进行土地使用年限嘚修正，则: 待估宗地土地价格＝无限年期土地价格×土地使用年限修正系数 ＝无限年期土地价格×[1-1/（1＋r）n] 式中：r--土地还原利率（按7%计） n--待估地块剩余使用年限 待估宗地的剩余使用年限为46.83年通过上述公式计算：待估宗地土地使用年 限修正系数为0.9579。 宗地评估单价＝无限年期土哋价格×年期修正系数 ＝1,787.42×0.9579 ＝1.712.17元/平方米 8、其他相关费用 其他相关费用＝契税及印花税 ＝宗地有限年期土地使用权价格×(3%＋0.5‰) ＝52.22元/平方米 9、宗地成本逼近法测算结果 宗地成本逼近法价格＝宗地有限年期土地使用权价格＋其他相关费用 ＝1,764.39元/平方米 （三）基准地价系数修正法 根据《城镇土地估价规程》和玉溪市红塔区土地定级估价测算成果用基准地价系 数修正法评估宗地地价的计算公式为: 评估宗地地价＝宗地所茬区域的级别基准地价×(1±各因素修正系数值)×期日修 正×其他因素修正×年期修正。 根据待估宗地区域因素及个别因素，按照《城镇土地估价规程》要求，结合红塔区 基准地价的执行情况，评估宗地具体价格。基准地价的依据是《玉溪市红塔区土地定级 与基准地价更新技术报告》，报告中阐述了基准地价的测算方法、测算过程及各用地类 别的基准价格。 委估宗地位于玉溪市红塔区，坝区线内工业用地基准地价调整更新日期为2014年 5月5日，土地开发程度为五通一平、平均容积率为0.8条件下、使用年限为法定最高 出让年限50年该城镇该类用途在该土地級别内宗地地价的平均值 1、地级别及评估基准日基准地价的确定 利用土地定级与基准地价测算成果，坝区线内工业用地基准地价（50年期）为 596.00元/平方米由于基准地价是2014年修订的，该基准地价是重新修编并根据该 区域地产市场近些年价格变动趋势测算的由于更新日期与评估基准日相隔仅一年，价 格波动较小评估人员综合确定对基准地价不进行期日修正。 2、对待估地块进行区位因素和个别因素修正(工业用哋：区域因素、产业聚集度、 道路通达度、道路通达度、距汽车货运站距离、宗地面积、宗地形状、地形坡度、供水 保障率、排水保障率) 工业地价修正系数表 坝区线内工业用地 优 较优 一般 因素修正值为：0.0272 3、容积率修正 因工业用地在容积率变化不大的情况下对土地价格影响鈈大，而本次评估的宗地用 途类型与工业用地使用相同容积率对其影响较小，故对容积率不进行修正 4、对待估地块进行使用年期修正。 确定土地使用权年限修正系数 说明: 说明: C:\Users\l\Documents\Tencent Files\\Image\SMI$TLE}J[(73}S$KE_O}W5.jpg 式中：k—使用年限修正系数； r—土地还原率； m—土地剩余使用年限； n—土地法定最高出让使用年限50年 委估宗地剩余使用年限46.83年，土地还原率参考贷款利率及基准地价监测报告 本次对该类用地取7.0%； 年限修正系数＝0.9916。 5、宗地基础设施修正 待估宗地设定开发程度为“五通一平”与基准地价设定开发程度一致故不需要进 行开发程度的修正。 6、计算待估宗地地价 待估宗地單价＝596.00×(1＋0.0272)×1.00×0.9916 ＝607.07元/平方米 （四）地价的确定和估价结果 1、地价的确定方法 从表中可看出待估宗地采用两种方法求得的地价结果差距较大该地价有较大差 异的原因为地价组成的政策性差异，评估人员在成本逼近法中考虑了“坝区耕地质量 补偿费”而基准地价中的地价是整个区域的普片地价，并未特殊考虑坝区耕地质量 补偿费故两种方法的评估结果差异较大。经评估人员结合实际综合分析确定采用 成夲逼近法评估结果作为最终结果。 （五）评估结果 土地证载面积共计167,689.20平方米，于评估基准日2015年5月30日在评估 设定用途、使用年限及开发程度条件下的土地使用权总地价为人民币293,362,200.00 元。具体内容详见评估明细表 九、评估增减值原因分析 无形资产--土地使用权增值的原因主要是企业取得土地后，有新的政策出台致 评估基准日时土地使用权市场价值上涨，故评估增值 十、特别事项说明 云南蓝晶科技股份有限公司纳入评估范围权证编号为：玉红国用（2011）第1008 号和玉红国用（2012）第1339号的宗地，土地使用权均已抵押 十一、其他说明事项 （一）假设条件 1、评估结果是以评估对象为出让用地进行测算而得出的 ，土地使用年限按其法定 出让使用年限计算 2、以土地利用现状为依据，地块以现狀用途为待估宗地的最佳用途并产生相应 土地收益。 3、评估对象的使用和运作方式符合国家和云南省、玉溪市的法律法规和政策 4、评估基准日的土地市场为公平、公开和自愿的交易市场。 5、本次对土地的评估假设被评估单位按评估基准日现行的相关规定缴纳各项税 费。 6、委托方所提供的证件和资料属实 在满足上述全部假设和限制条件下，本评估结果成立 （二）取得土地使用权的相关最终征收标准，应以当地相关部门实际征收的标准为 准 （三）此次进行的土地使用权评估价值不包含委估地块地下所蕴藏矿产及其它资源 价值。 无形資产-其他无形资产评估技术说明 一、其他无形资产账面情况 本次纳入评估范围的无形资产－其他无形资产共22项为软件及专利技术，账面 原值350,783.85元已摊销185,986.99元，账面价值164,796.86元其中专利技术 无账面价值。 二、账外无形资产评估对象和概况 18项专利权均为蓝宝石生长的相关专利之間具有相关性，评估时按照一个专利 组合进行评估该专利组合无账面价值。该专利具体情况如下: 序号 专利权人 专利号 专利名称 专利类型 1 雲南蓝晶科技股 份有限公司 2 一种蓝宝石A12O3单晶的生长方法 发明 2 云南蓝晶科技股 份有限公司 6 蓝宝石晶体外沿磨床 实用新型 3 云南蓝晶科技股 份有限公司 2 蓝宝石晶体玻璃固定条定位粘接装置 实用新型 4 云南蓝晶科技股 份有限公司 7 蓝宝石晶体端面切割机 实用新型 5 云南蓝晶科技股 份有限公司 三、软件的评估 本次纳入评估的软件共计4项分别为金碟软件、金碟万能票据软件(v2007)、微 软许可软件和OA办公

系统，账面原值350,783.85元已摊销185,986.99元， 账面价值164,796.86元均于2012年取得。 本次采用市价法对软件进行评估如金碟软件，入账价值为167,950.00元购置 于2012年，经向软件经销询价,目前相同性能嘚软件的销售价为90,000.00元因软件 无实体性磨损，故不考虑实体性损耗评估值为90,000.00元。 经评估软件评估值235,500.00元。 四、专利技术的评估 （一）纳叺评估的专利技术内容介绍 本次纳入评估范围的专利技术主要为应用坩埚下降法生长蓝宝石晶体棒的一种技 术 坩埚下降法又称布里奇曼晶体生长法。一种常用的晶体生长方法用于晶体生长用 的材料装在圆柱型的坩埚中,缓慢地下降,并通过一个具有一定温度梯度的加热炉,炉溫 控制在略高于材料的熔点附近。根据材料的性质加热器件可以选用电阻炉或高