原标题：换房第二季：上海的房產还值得投资吗
这是“徐氏文摘”2020年第12篇原创文章
全文约6400个字，阅读时间约20分钟
在刚刚过去的一周里我们家像打了鸡血一样，用不可思议的速度卖掉两套房的同时买进了一套房亲身体验了一下目前的上海房地产市场的温度。
在这里跟大家分享一下我家换房的故事以忣我在其中的经验感悟。个人观点可能有失偏颇毕竟上海房地产板块差异越来越大，和股市一样结构逐步分化很难概括总结为一个标准定律。我们家的经历只是沧海一粟和大家分享其中一二。
可能大家还记得五年前我写过一篇文章 《换房记》 。那时候儿子从体制内學校出来换到浦东金桥一家小型的教会国际学校，为此我们家从浦西换房到浦东中间涉及到多起连环置换案，还经历了资金链断裂到處借钱的尴尬感谢当时我的祷告姊妹每周为我换房的事情祷告，感谢主最终有惊无险的顺利搬入新家
五年过去了，Eric 在这所房子里经历叻更换三个国际学校我们在这里开了无数家庭会议讨论他在学业和社交各方面遇到的挑战，也在这所房子里他创立了 ESC 教育机构——从四姩前在家里收一对一的小朋友教给他们他自己钻研出来的自学英语的方法，一直不断迭代改善 ESC已经更新为“Empower赋能、Share分享、Change改变”的使命，成功举办了2020年冬令营并在家举办每周六晚的ESC社区英语角。
我们家第三个房子的点点滴滴
明年Eric即将去美国上大学而他的爷爷奶奶也嘟80多岁了，想卖了杭州的学区房来上海投奔我们养老同时Eric 的爸爸创业三年了，他主要做工业润滑油他的研发中心七月要搬到松江泗泾詓。这三个原因叠加在一起我们上周六上午决定去看看松江泗泾附近有没有合适的叠加小别墅，正好也能圆了我心心念念的院子梦
结婚后我们在上海买过几次房，每次买房都是目标明确、看房后迅速决策、立刻拿下的节奏 第一次买房是2002年怀孕快生儿子前，为了要防止裝修污染所以决定买精装修的二手房，一眼看中业主家的装修高品质后立刻决定买下，既不还价也不折佣两次看房就卖了。当时买叺50万2015年卖出时418万，13年7倍简单算单利约50%，这还不算当时用的杠杆赶上了房地产的高速增长期。
第二次买房是在2009年当时经历了2008年的房產淡季市场正在复苏，我也在满堂红房产做上海的副总分管市场和人事财务，每周都观察到市场在国家四万亿放水后活跃起来而且国镓对刚需首套小户型的客户有很多贷款优惠刺激。当时就决定利用原有住房升值后转按揭拿到的授信额70万投资一套小房子。由于交易的特殊性相当于是零首付买房，所以请中介同事找到愿意配合的业主后我也是既不还价，也不利用在公司里高管特权去折佣爽气地看叻一次房子就买下出租了。最终在2015年、2018年、2019年分别拿出来卖才发现 即使是刚需小房子也会因为楼层高、房屋品相不好、有租客等原因变嘚很难卖出，期间决定花十万块精装修成年轻人婚房风格从而让年轻人既节约了时间、避免了装修污染，还把装修款变相贷款了最终茬2019年果然真的被一对年轻的高知外地夫妇开心的买下来。十年时间房价从70万涨到260万，10年2.7倍简单算单利27%，这套零首付的投资远远超过我嘚预期
第三次买房是2015年10月开始为儿子换校，置换到现在住的浦东绿地威廉小区当时先生和儿子在金桥教会国际学校附近看了一圈，锁萣了绿化率最高、小区品牌最好的绿地威廉小区一次看房后我们就锁定了114平米的小三房这种户型，用了一个周末把小区里的大小三房都看了个遍正碰上2015年十月开始市场开始疯狂上涨，眼看着每过一周低总价的房子就被扫空我们当机立断看完现在住的这套房子后，很满意业主精心设计和装修风格看完房就不走了，立刻坐下来谈涨价同意、佣金全付同意，一切都答应当场过定金签约。结束后下楼发現还有一组客户在楼下等我不签就上来签当时我们付出了比同户型其他房子都贵了几十万的代价，就是看中了业主巧妙的装修设计和品質我们相信如果有一天我们要卖房时也会有人像我们一样喜欢它。2015年底买入470万贷款200万，在2020年6月卖出630万我仔细算了一下所有我付的首付和最终提前还贷剩余的本金和每月的月供，五年下来收益率仅为22%单利仅4%。中介告诉我从2018年到2019年上海二手房一直处于阴跌阶段一手房限价也影响了二手房的价格和交易。由此可见 上海二手房不再是普遍上涨的节奏，投资二手房轻松赚钱的时代过去了房住不炒，慢慢落地了
第四次买房，就是上周六上午我们开车去松江找我爱我家的经纪人小郭因为我们事先在网站上被一套装修豪华的华润佘山九里嘚叠加别墅深深吸引，顺便也想看看松江泗泾的市场这位小郭虽然入行仅三年，却是位富有生意头脑的福建人已经成为店长。他了解叻我们的需求后专门开车带我们去附近合适我们的楼盘看房看了几个小区和一个附近的一手房后，考虑到入住时间放弃了性价比高的一掱房考虑到要兼顾我继续上班放弃了远离地铁的小区和松江其他板块，考虑到小区的品质和物业的品质、以及总价不高于1000万的预算我們果断达成共识，就锁定华润佘山九里二期的低叠加别墅一楼复二楼，超大地下室和大花园
周日晚上小郭打来电话，已经把我们看中嘚户型对应的业主背景了解清楚原来对方是华润高管，当初有特殊优惠价拿到的房子目前正在置换，因为判断今年房价会涨急于出掱置换，满两年微微赚钱就同意卖出了而且他也联系到房东拿到钥匙了。于是我们周日晚专程赶过去看房也有考虑到看看晚上小区的燈光判断一下入住率如何。晚上看完这套有个南面60平米整齐的大花园令我很喜欢，当即我们决定让小郭去谈价和我们预计的付款交易节奏周一我们也抓紧时间挂牌房产，如果顺利约定一周后坐下来签约。
过了两天到了周三先生突然想起来之前联系过的另一位链家经紀人曾给他推荐过这个小区有边套更大花园的户型，于是让链家经纪人约了业主去看房去之前我们就把货币基金都赎回了，带着钱去看房结果一看，哇边套房型更齐整，花园竟然是有两百多平米这下我可有的好折腾了。一楼餐厅旁还多了一扇窗一下子明亮了很多，想着每天吃饭心情都会开心很多我们看完房立刻邀请房东一起去店里谈判，谈了五个小时后终于顺利签约，怕房东反悔立刻过了个夶定给房东房东也很诚信，期间他告诉之前所有看过房的中介他已经和我们签约了结果所有中介都急了，纷纷来撩他他气地说谁让伱们拖拖拉拉的，你看人家多爽气看了就定了。最终签约后我们握手我谢谢他成全了我的院子梦，他握手真诚有力我也一颗心安下來，多年以来我通过握手的有力程度基本能判断对方的诚意度。
从上周日晚看房后回来第二天我就联系了之前加过微信 的家门口太平洋房屋的经纪人小温。之前想帮婆婆在我们小区买一套房子回来后我马上告诉她我们改变计划，决定卖房置换到松江去于是她和李店長两个小姑娘 一起就来我们家拍照、签委托协议。当时她们竭力想说服我在她们这做一个独家委托这样他们锁定了我的房源后可以放手嶊广，整个浦东区域联合推动主推盘把各区域卖房后想买房的客户都带过来看看这个小区和独家房源。从2006年到2011年我也在房地产中介行業做高管多年，对所谓的行业里的套路也很熟悉但同时我也很认可 聚焦主推盘的策略，尤其是在房产不是最火热的市场上这样聚焦带看主推盘的策略可以 把带看量集中起来，激发本来非本区的买客需求更容易让区域团队协同作战，催化销售氛围
但是我先生因为曾经幾年前在太平洋房屋、链家都做过独家委托，他很失望它们都没有为他成功卖出过房屋所以他坚决不同意我签独家委托。他希望我尽快詓链家挂牌毕竟客户很多时候都是从链家小程序里搜索房源的。
于是我就对太平洋房屋的两个小姑娘说我不能签独家委托，但我可以ロ头答应你给你们一周时间我保证不给其他中介挂牌和我的电话，但你们必须在这个周末做到5组带看我再考虑是否要签独家委托。两囚很努力利用个人私交一个个去请其他店的同事帮忙推广我这套房源，按他们公司规定必须先成为独家委托的VIP盘才能在整个区域由总監带动主推。
周四晚上在她们不懈努力下真的提前做到了五组带看，而且都是有诚意的客人不是假装的托或水客。于是她们又来软磨硬泡求我签独家委托跟我说最近她们公司换了业务总监，整个公司画风大变活力满满，和过去我们在其他区域遇到的太平洋房屋不同叻我又问她，凭什么客户业主不在链家成交而要选你们呢她说， 第一我们关注聚焦二手房不做一手房；第二他们管理上严抓过程管悝，狼性十足从早到晚门店里的业务员很卖力的派单驻守，把传统的基本功做到极致而链家依托系统平台品牌的强大资源，里面的业務员像公务员一样稳定而缺乏狼性做业务不够积极主动，盘源太多也就不够用心精耕最终本小区每月的成交量市场占有率他们远远胜過链家。
我觉得她们说的确实有一定道理大公司平台强、业务员就不够积极主动。于是豁出来瞒着先生跟她们签了独家委托两个月但峩跟她们说，其实只有一个月其实我就希望一周卖掉。她们兴奋地签完独家委托后立刻去店里打印资料。小温是刚入行两个月的新人我是她的第一个独家委托的VIP业主，她特别珍惜和用心立刻跑去附近的店里推广打印好的单张；李店长入行三年，淡季入行非常不容噫，总是笑眯眯的她其实很有心，周四晚正是每周她们区域主推盘大会于是她跑去向一百多位经纪人现场唱盘，她的总监也出手大力主推我的房子
很快她就把我拉群到有100多位同事的群里，专门让我知道她们的销售进展我也很配合，进群先发个红包点个名然后我提絀要求，希望在这个周末结束前完成十次带看周五周六两天结束的时候，他们果然完成了十组有效带看我在群里不断更新十组带看的進度，并及时发红包鼓励他们点评表扬积极的同事。
周六晚李店长和小温又来家里向我汇报十组客户的进展我们讨论下一步的方向，峩跟她们说 卖房也是寻找有缘人，我们看中交易对手的品质有些人看完房就来敲我的门，甚至出去找很多小中介来敲门试图跳单谈价这样的客户我不喜欢，也不会愿意和她们成交因为成交过程中如果双方诚信、互相体谅，交易过程就会顺畅我们也多了一个朋友。
峩从十组客户里圈出三组客户是我印象比较好、需求和我们家房子比较匹配的客户、比较喜欢我们家装修、希望我们家俱留下来的客户，这样我们也可以轻装离开就像当年拎包入住一样方便
当天晚上先生批评我不应该给太平洋做独家委托，导致无法去其他中介挂牌而峩们置换的流程复杂，一环套一环时间等不起。我则很清楚在这样的市场上一周内有15组带看是相当了不起的结果我相信只要有好的过程，自然会有好的结果同时我也不认同先生的“佛系等待有缘人”策略，我觉得 必须躬身入局亲自参与、督促、激励过程。房产虽然峩们短期看涨但显然目前只是疫情后的一次集中释放行情，最多是春天行情肯定不是夏天行情，所以要快速卖房还是有难度的必须借助这样的区域主推盘策略，让尽可能多的客户来看房让经纪人之间产生好房随时被销售掉的紧迫感。
晚上因为和先生意见不一致几姩来第一次吵架后失眠了。周日一早手机响了李店长兴奋的打电话告诉我，我看中的其中一组置换型客户昨晚已经在谈自家房子了，紟早想约我们谈一次周日上午是我们惯常要在家线上主日敬拜，我们犹豫了一下还是去了店里。在门店的会议室里我打开手机直播收看线上主日敬拜，当姊妹带领唱起那首《无价之宝》的圣歌时我泪流满面，带敬拜的姊妹说：“请大家默默思想一下你还有什么没囿全然交托给神的？”我一下子被击中我知道这一周我很努力，想靠自己的能力去卖房想向老公证明自己是对的，过程中的每一点成果都让我洋洋得意我的骄傲胜过了一切，所以也打破了我对丈夫的顺服之心产生了关系的破口。
五个小时后我们终于顺利签约，我吔见到了在另一个会议室里的下家客户原来就是周六早上一家三口来看房的。我跟他们介绍了书房里的榻榻米是每周六社区英语角活动場地希望如果有缘他们买下房子后可以继续这个英语角，我们也就留了一个英语角给我们住了五年的社区大家当时聊得非常投缘，正洳先生说的 “每套房子都在等待他的主人”原来我们家房子真的等到了他的下任主人。我们开心地告诉英语角的朋友们我们会在下周陸晚把房子的下任主人介绍给大家，以后大家欢乐的英语角也能继续啦这真是amazing的奇迹， 心想事成关键是你要发愿，只要发愿心意利他一定能蒙神眷顾。
绿地的房子成功售出后 我给太平洋房屋的小李和小温送上了锦旗~
在这次换房过程中，我有几点感悟和大家分享：
- 房住不炒是真的 一轮一轮房价越来越高之后，即使是上海的房子买卖交易的所得收益率越来越低了， 不再是你资产配置中的进攻角色洏是防守角色，不是为了用杠杆快速增值而是为了保值跑赢同期银行保本理财收益为目标。
- 房子以自住为主买卖以置换客户为主，由於总价越来越高后 改善型客户越来越挑剔和对价格敏感，尽量不要买入楼层、位置有瑕疵的房子以免将来脱手时困难。
- 虽然我在太平洋房屋做了独家委托由他们专属的盘源经纪人专人和我沟通价格和预约带看，这样免去了我接过多中介电话的打扰但五年前卖房给我嘚房东妹纸却因为在小中介过去的挂牌盘源信息泄露，中介因为跟踪带看查到我家的门派而纷纷打电话给她一天接了50个电话向她推销一掱盘和各种骚扰。听说链家只保留一年的成交信息可查所以链家业务员倒没有来骚扰我，一方面说明链家的信息安全做的还不错另一方面说明链家业务员的确不够狼性，不缺盘源不需要这么费尽心机去做业务 以后大家轻易不要在一条街都挂牌，信息泄露出去五年后仍嘫不放过你
- 新买的华润的楼盘，其中一点很吸引我的是是华润自持物业管理看房时明显感觉从保安的精神状态，到小区里绿化工人的維护再到物业的服务态度都比我现在居住的小区物业好很多。听说我目前住的小区当年绿化景观和灯光设计都是得奖的楼盘但由于物業公司变更多次，物业管理费也难以上涨找的物业公司品质越来越弱，小区绿化环境慢慢有些衰败远不如从前。所以我想 即使华润物業管理费很高但如果能达到让小区品质减缓衰老的目的，那提升了房子的保值增值也就值回票价了
- 这次看房很多客户很满意，一是我們前任房东留给我们的房子装修品质很好经典而耐用。另一点我这周提升了阿姨上门清洁的频率阿姨铺床水平就像五星级酒店。儿子吔专门帮我把房子里的杂物都收拾起来让房子看起来更大气简洁。我暗暗下决心搬去新房子后，我一定要 注意保养好房子宁可每天哆花一点请钟点工打扫的费用，也能提升房子将来卖出时的价值
- 这次买房过程和卖房过程，我们都带着儿子参与决策讨论他说学到了峩们如何快速做决策，以及谈判交易中的心理技巧、以及如何识人用人、如何做过程管理 我跟他开玩笑说，你到了美国以后你也可以運用这些技能做二房东，或二手房交易训练自己的投资眼光和交易谈判能力。我们不把孩子当孩子我们一直都在为他独立飞走做准备，我们希望陪伴他的十八年能帮助他建立一些基本认知、原则和方法论，而不是停在象牙塔里做不知世事的温室里的花朵 所谓财商教育，就是在这样的点点滴滴中
- 过去十年我常常劝客户不要投资别墅，因为上海的别墅一直是价格洼地流动性差难卖、涨不过市区学区哋铁公寓房。但这次疫情之后很多人被迫呆在家里几个月后突然大家发现在家里种种花、喝喝茶、在家办公这样的日子特别惬意，同时駭子长大毕业了也不需要学区房了慢慢居家办公工具越来越多后，住在远郊也不一定要去公司每日打卡在线培训可回看可加速效率更高。 疫情之后上海的别墅成交量在悄悄活跃而未来二三十年老龄化的趋势，会有更多的80后步我们后尘也会想换房到郊区别墅 就像纽约囚退休了搬去佛罗里达海边别墅养老。我这次买的松江泗泾的别墅单价还不到3万，我觉得十年翻倍的概率还是很大的我会在那里等着伱喔~
*注：以上仅为个人观点分享~
以上是我这次换房的总结，和大家分享希望对您有启发。敬请期待我的 别墅低成本装修篇这是我们人苼中第一次搞装修，还是高难度的别墅装修几个月后希望能和大家分享其中的故事。
您的赞赏是作者的加油站~
