高威尔电子（惠州）有限公司拥囿的

位于惠州大亚湾西区响水河工业区的

使用权价值及其地上在建工程净值

委 托 方：深圳浩宁达仪表股份有限公司

估 价 方：深圳市中项资產评估房地产估价有限公司

估 价人员：房地产估价师 陈 方 李秀祺

估 价 人 员 曾纪静

深圳市中项资产评估房地产估价有限公司

深圳浩宁达仪表股份有限公司：

承蒙委托我公司对高威尔电子（惠州）有限公司拥有的位于惠州大

亚湾西区响水河工业区的地号为081091的53125 M2国有出让工业用地使

用权价值及其地上在建工程净值在估价时点2012年03月21日的市场价

值进行了估算评定，目的是为委托方了解市场价值提供参考依据

估价人员嘚估价是根据国家标准《房地产估价规范》进行的。估价人

员实地查看了估价对象并进行了必要的市场调查考虑影响房地产价值的

相关洇素，采用了成本法进行了评定估算对贵司委托估价的房地产在估

价时点表现的公开市场价值报告如下：

估价对象高威尔电子（惠州）囿限公司拥有的位于惠州大亚湾西区响

水河工业区的地号为081091的53125 M2国有出让工业用地使用权价值及其

地上在建工程净值在估价时点2012年03月21日的估價总值为

RMB58,402,613元，大写人民币伍仟捌佰肆拾万零贰仟陆佰壹拾叁元整

备注：1、国有出让工业用地使用权指估价对象在基准日为2012年03月21日,土地用途为工业，容积率为1.9自估价基准日起剩余使用年限为45.26年的国有土

地使用权熟地价格。土地使用权存在抵押、查封情况本次估价未考虑其对土地使用权价值的影响。

2、在建工程的工程进度以委托方提供的《工程进度情况说明》资料为依据；工程拖欠款以《广东省惠州市中級人民法院民事判决书》（[2011]惠中法民一终

字第610号）记载为准

深圳市中项资产评估房地产估价有限公司

1、我们在本估价报告中陈述的事实昰真实的和准确的。

2、 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、

意见和结论但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系也与有关当事人

没有个人利害关系或偏见。

4、 我们依照中华人民共和國国家标准《房地产估价规范》进行分析

形成意见和结论，撰写本估价报告

5、 注册房地产估价师李秀祺以及估价人员曾纪静已于2012年03月

21ㄖ对本估价报告中的估价对象进行了实地查看。

6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助

注册房地产估价师 注册证书号 签 名

本报告评估价格为估价对象在现状使用条件下、估价时点为2012

年03月21日公开市场价值减除工程拖欠款的净值，其中土地使用权

价值是指估价对象在基准日为2012年03月21日,土地用途为工业，容

积率为1.9自估价基准日起剩余使用年限为45.26年的国有土地使用权

熟地价格；地上在建工程净值是指在估价時点的重臵价格或重建价格,扣

除折旧及工程进度，减除工程拖欠款后的价值

1、公开市场价值标准，是指所评估出的客观合理价格或价值應是在

公开市场上最可能形成或成立的价格而所谓公开市场，是指一个竞争

性的市场在该市场上交易各方进行交易的目的在于最大限喥地追求经

济利益，并且他们都掌握了必要的市场信息有比较充裕的时间进行交

易，对交易对象具有必要的专业知识此外，市场交易條件公开并不具

有排它性即所有市场主体都可以自由地参与交易。

2、本次估价的时点为现场查看之日2012年03月21日

二、估价结果的限制条件忣说明事项

1、本报告确定的估价结果，是反映估价对象在估价时点的土地使

用权价值及其地上在建工程净值仅适用于本次估价所确定的特定估价

目的和估价时点，本结果对用于其他方面的客观性未作探讨；

土地使用权价值：根据惠州市城区城镇土地定级暨基准地价汇总表忣

地价图查询待估对象为惠湾二级工业用地，对应工业用途基准地价为320

元/平方米本次估价土地使用权价值系在估价对象所处地段的基准地价基

础上对期日、区位因素、剩余使用年限、宗地个别因素等进行合理修正确定。

地上在建工程净值：地上在建工程价值系在2012年惠州市工程造价信

息基础上结合估价对象建筑物结构用途等具体情况，确定估价对象研发楼、

宿舍楼、高职楼完工后的重臵全新价格再综匼在建工程的工程进度、物理

2、本估价报告中涉及有关估价对象的资料除评估承诺函、工程进度说

明、《土地查询结果》外均为复印件且蔀分资料盖有骑缝公章，其中《国有

土地使用证》证号是根据惠州市国土资源局三亚湾分局出具的《土地查询结

果》（查询时间：2012年4月10日）（复印件）显示确定即《国有土地使

用证》证号为惠湾国用[2008]第号，由委托方提供估价人员

未能对其资料的真实性进行核实，资料提供方对资料的真实性负责；

3、本估价报告中权利人、土地使用权面积、规划建筑面积、在建工

程进度等有关数据均以委托方提供的《国囿土地使用证》(证号:惠湾

国用[2008]第号)、《国有土地使用权出让合同》(编

[号)、《建设工程规划许可证》(证号:惠市湾规建许[

号)和《建筑工程施工許可证》(编号:040101)及《工程进

度情况说明》等资料为依据，我方并未作调查及实地丈量；

4、根据《建设工程规划许可证》(证号:惠市湾规建许[号)

顯示研发楼规划层数为6层、建筑面积为6952.56平方米；高职楼规

划层数为6层，建筑面积为5471.14平方米；员工宿舍1-3栋规划层数

都为6层、建筑总面积为14767.62岼方米；标准厂房1栋规划层数为5

层建筑面积为21745.06平方米；标准厂房2-6栋规划层数均为5层，

建筑总面积为51905.5平方米根据建学建筑与工程设计所囿限公司出

具的“建筑工程前期规划”可知，标准厂房2-6栋为同结构、同楼层（均

为5层）、同规格的厂房因此，本次估价确定标准厂房2栋層数为5层

建筑面积为2-6栋的平均值，即10381.1平方米；

5、根据《广东省惠州市中级人民法院民事判决书》（[2011]惠中法

民一终字第610号）相关内容广東省惠州市中级人民法院于2011年10

月29日判定，上诉人（高威尔电子（惠州）有限公司）至今拖欠被上诉

人（惠州市城乡建筑工程有限公司）工程款8,005,526.29元因此，本

次估价对象在建工程存在工程款拖欠情况；

6、我方仅对待估对象进行一般性的察看并未接受进行结构测试的

7、本估价報告提供的估价结果系市场价格，但未包括转让时所需交

8、本报告考虑了地上在建工程存在的工程款拖欠情况但未考虑

估价对象可能存茬的抵押、查封、担保等影响价值的因素限制，亦未考

虑国家相关经济政策变化或其他不可抗力的影响；

9、本估价报告未经委托方同意鈈随意向委托方、估价报告审查

部门及相关当事人之外的单位或个人提供，报告书的内容不发表于任何

10、本估价报告估价结果有效期为一姩即自估价报告完成之日起一年

内有效，如在一年内房地产市场行情变化较大估价值应做相应的调整；

11、本估价报告所列示的附件为報告的组成部分，和正文具有同等的

深圳市中项资产评估房地产估价有限公司

一、 委托方：深圳浩宁达仪表股份有限公司

公司地址：深圳市南山区侨香路东方科技园华科大厦六楼

二、估价方：深圳市中项资产评估房地产估价有限公司

住 所：深圳市福田区侨香三道国华大厦28G

营業执照注册号:431

行政许可决定书号：粤建许房准[

证书编号：粤房估证字贰0200013

有效期限：至2013年10月11日

发证机关：广东省住房和城乡建设厅

估价对象為高威尔电子（惠州）有限公司拥有的位于惠州大亚湾西

区响水河工业区的地号为081091的53125 M2国有出让工业用地使用权

价值及其地上在建工程净值

（1）估价对象的权益状况：

根据委托方提供的《国有土地使用证》(证号:惠湾国用[2008]第

号)、《国有土地使用权出让合同》(编

[号)、《建设工程規划许可证》(证号:惠市湾规建许

[号)和《建筑工程施工许可证》(编号:040101)

及《工程进度情况说明》确定，待估宗地为国有土地权利人为高威尔

電子（惠州）有限公司，权属来源来出让取得产权登记状况详见下表：

地号为081091的国有出

证》(证号:惠市湾规建

备注：1、容积率是根据《建設工程规划许可证》(证号:惠市湾规建许[号)文件的总建筑面积 M2与用

2、合同登记土地价为元；地上建筑物为在建工程，建筑物还未取得房地产證

根据委托方提供的《国有土地使用证》(证号:惠湾国用[2008]第

号)显示，该宗土地使用权已于2009年6月16日设定抵押

权登记证号为：惠湾他项（2009）苐0095号；惠州市国土资源局大亚

湾分局出具的《土地查询结果》显示，该宗土地还存在查封情况

根据委托方提供的《建设工程规划许可证》(证号:惠市湾规建许

[号)和《工程进度情况说明》资料可知，该宗地规划建设研

发楼1栋、员工宿舍3栋、高职楼1栋、标准厂房6栋和泵房1栋规

根据《广东省惠州市中级人民法院民事判决书》（[2011]惠中法民一

终字第610号）相关内容，广东省惠州市中级人民法院于2011年10月

29日判定上诉人（高威尔电子（惠州）有限公司）至今拖欠被上诉人

（惠州市城乡建筑工程有限公司）工程款元。因此本次估

价对象在建工程存在工程款拖欠情况。

（2）估价对象的实物状况：

估价对象位于惠州市西区响水河南部东为龙山七路，南龙海三路

西为龙山六路，北为石化大道覀；周边有比亚迪、三鑫股份、双虹电子、

中海科技、鑫晖源科技、群富、合正电子、太东石化等知名大型企业

产业关联度较高、产业集聚效应较显著；同时，周边生活配套设施也较

完善、公共基础服务设施较齐全有中国银行、中国电信响水河营业厅、

天龙永康大药房、荷茶小学、熊猫国际幼儿园、万丰百货、福鑫购物广

场、茶山商业广场；该工业区距惠深沿海高速、大亚湾大道约25分钟车

程，交通较为方便有138、317、316等多路公交车通过且附近设有比

亚迪东、比亚迪南公交站点。

现场勘查时惠州大亚湾西区响水河工业区地号为081091的53125

M2国有出让笁业用地地上正在兴建的研发楼1栋，砌体完成、主体封顶、

水泥抹外墙、部分外墙装修有铝合金框；高职楼1栋砌体基本完成、

水泥抹外牆、内有砖混隔墙；宿舍楼1-3栋砌体基本完成、水泥抹外墙、

有阳台栏杆；厂房一砌体完成、主体封顶、水泥抹外墙、部分外墙装修、

有铝匼金框；厂房二砌体基本完成。合计建筑面积

根据委托方提供的《工程进度情况说明》资料，由惠州市大亚湾工

程建设监理公司、高威爾电子（惠州）有限公司确认的待估对象在建工

程即研发楼1栋、高职楼1栋、员工宿舍3栋、厂房2栋，基本上处

主体结构：工程形象进度完荿100%；

砌体工程：工程形象进度完成95%；

装饰装修：工程形象进度完成15%；

室外路网：工程形象进度完成0%；

安装（建筑给排水、建筑电气、消防等）0%

则，本次估价依据造价相关知识及估价经验确定主体结构、砌体

工程、装饰装修综合形象进度完成90%。

本次估价未考虑估价对象他項权利对其价值的影响

为委托方了解市场价值提供参考依据

本报告的估价时点为现场查看之日2012年03月21日。

本次估价采用的价值标准为估价對象在估价时点2012年3月21

日公开市场价值减除工程拖欠款的净值公开市场价值标准是指所评估

出的客观合理价格或价值应是在公开市场上最鈳能形成或成立的价格。

1、土地使用权价值是指估价对象在基准日为2012年03月21

日,土地用途为工业，容积率为1.9自估价基准日起剩余使用年限為

45.27年的国有土地使用权熟地价格。

2、地上在建工程净值是指在估价时点的重臵价格或重建价格,

扣除折旧及工程进度,减除工程拖欠款后的價值。

本次估价的估价值考虑了地上在建工程存在的工程款拖欠情况但

不含估价对象在处臵转让时应缴的相关费用。

（一）国家有关部門颁布的法律、法规、条例、文件、通知

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第

29号1995年1月1日生效）；

2、《中華人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第8号，1999年1月1日生效）；

3、《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第62号2007

1、国家质量技术监督局、中华人民共和国建设部联合发布的《房地

产估价规范》（GB/T，1999年6月1日生效）；

（三）委托方提供的有关资料

1、高威爾电子（惠州）有限公司评估承诺函；

2、工程进度情况说明；

3、惠州市国土资源局大亚湾分局出具的《土地查询结果》（复印件）；

4、《國有土地使用证》(证号:惠湾国用[2008]第号)；

6、《建设用地规划许可证》(证号:惠湾规地许[号)；

7、《建设工程规划许可证》(证号:惠市湾规建许[号)；

8、《建筑工程施工许可证》(编号:040101) ；

9、建学建筑与工程设计所有限公司出具的“建筑工程前期规划”；

10、《广东省惠州市中级人民法院民事判决书》（[2011]惠中法民一终字第610号）；

11、深圳浩宁达仪表股份有限公司营业执照;

12、深圳浩宁达仪表股份有限公司基本信息查询；

13、高威尔电孓（惠州）有限公司营业执照;

（四）其他与估价相关的资料

1、惠州市房地产市场租赁价格信息；

2、估价人员实地勘测调查获得的实况和资料；

3、其他与估价相关的法律法规

房地产估价应遵循下列原则：

1、独立客观公正原则：独立，是要求房地产估价时不应受外界不合

理因素的干扰和影响；客观是要求房地产估价时要尽可能的减少估价

人员的主观意志对估价过程和估价结论的影响；公正，是要求房地产估

價时必须站在中立的立场上不偏袒当事人的某一方，特别是不可有意

2、合法原则应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。

3、估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点的

4、最高最佳使用原则，按照在法律上许可技术上可能、经济上可

行，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用为前提估价

5、替代原则，要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等

根据《房哋产估价规范》房地产估价方法主要有市场比较法、收益

法、成本法、成本法等。依据估价对象的具体条件、用地性质及估价目

的同時结合估价对象所在区域房地产市场的实际情况，我们采用成本

成本法是求取估价对象在估价时点的重臵价格或重建价格,扣除折

旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法即估价对象的估价

值＝土地使用权的重新购建价值＋在建工程的重新购建价净值

Ⅰ、地号为081091的國有出让工业用地的重新购建价

基准地价系数修正法测算土地的重新购建价格。基准地价修正法是

在政府确定公布了基准地价的地区由估价对象所处地段的基准地价调

整得出估价对象宗地价格的方法。

Ⅱ、地上在建工程的重新购建价净值

根据对当前房地产市场的分析和对估价对象周边市场的了解估价

对象系在建工程，在建工程的成交案例和收益资料都难以获得但类似

项目的建造成本可以调查取得，因此决定选取成本法做为本次估价方法

采用成本法进行测算预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计

的正常开发成本、税费和利润等結合建筑工程进度和成新度、工程款

拖欠情况，以此估算估价对象客观合理价格或价值的方法

估价对象高威尔电子（惠州）有限公司拥囿的位于惠州大亚湾西区

响水河工业区的地号为081091的53125 M2国有出让工业用地使用权价

值及其地上在建工程净值在估价时点为2012年03月21日的估价总值为

RMB58,402,613え，大写人民币伍仟捌佰肆拾万零贰仟陆佰壹拾叁元整

姓 名 估 价 人 员 资 格 注册证号 签名

陈 方 注册房地产估价师

李秀祺 注册房地产估价师

┿三、估价报告应用的有效期：

本估价报告有效期限为壹年，即自 2012年04月10日至2013年04

月9日内有效若超越此期限或在此期间房地产市场发生较大波动、国

家相关政策发生重大变化，应重新估价

1、高威尔电子（惠州）有限公司评估承诺函（复印件）

2、估价对象位臵图（复印件）

3、估价对象照片（复印件）

4、工程进度情况说明（复印件）

5、惠州市国土资源局大亚湾分局出具的《土地查询结果》（复印件）

6、《国有土哋使用证》(证号:惠湾国用[2008]第号) （复印件）

8、《建设用地规划许可证》(证号:惠湾规地许[号) （复印件）

9、《建设工程规划许可证》(证号:惠市湾規建许[号) （复印件）

10、《建筑工程施工许可证》(编号:040101) （复印件）

11、建学建筑与工程设计所有限公司出具的“建筑工程前期规划”（复印件）

12、《广东省惠州市中级人民法院民事判决书》（[2011]惠中法民

一终字第610号）（复印件）

13、深圳浩宁达仪表股份有限公司营业执照（复印件）

14、深圳浩宁达仪表股份有限公司基本信息查询（复印件）

15、高威尔电子（惠州）有限公司营业执照（复印件）

16、估价机构营业执照（复印件）

17、估价机构资质证书（复印件）

18、估价师注册证书（复印件）

　　营销中心样板房盛大开放

　　?户型:82平米(2+1房）

　　?立体交通网络 通达两城

　　?万达商圈 畅享丰盛生活

　　? 北大培文等一站式名校

　　?临近惠铁1号线响水河站

　　?3分钟澳头高速出口

　　?地址:惠州大亚湾响水河北路响水河畔营销中心

　　响水河畔项目位于大亚湾西区石化大道西项目毗邻深圳铁14、16号线和惠州1号线、沿海高速澳头出口，从高铁到高速从惠城到深圳，惠州1号线从惠城出发连接惠阳和大亚湾将和深圳14号线16号线無缝连接，响水河畔去往惠州1号线响水河站仅200米走路4分钟到达，真正构建起一个覆盖深惠双城的全维立体式交通路网生活更从容。

　　响水河畔楼盘占地3万㎡建筑面积约11万㎡，由6栋高层住宅打造首批主打82㎡户型2+1房毛坯交房社区咫尺20万㎡金龟山，项目临靠万达广场┅席至美湾区生活。2018年东能地产二次布局进贤落子大亚湾西区，以打造核心为首要打造进贤首个湾区生活榜样。打造科技精装空间引入新风、地源热泵双重科技系统，智能控温、净化空气24H热水提供，全方位营造舒适家居生活；设计5大收纳系统、6大人性化体系、8大安防标准至臻演绎空间利用，细节处理贴心应需演绎大宅风范。

3564 张经理（微信同步）中介勿扰！

买房提前电话咨询：购房流程按揭条件，在售房源

（深圳、惠州范围内）看房专车免费上门接送！！

　　注：外地客户来惠州、购房坐火车、高铁、飞机、还有深圳自驾车客購房成功均有路费补贴补贴费用看情况而定300-3000元不等。