你好朋友法律规定，城镇户口居民是不能到农村买房的如果签订了购房合同，那么购房合同在法律上是无效的买房如果已经入住有一段时间了，那么终止协议退房，是需要向卖方支付合理的房租的希望能帮到您，
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这个不是用不用付房租的问题，而是卖方接受不接受你退房已经钱货两清了，人家可以不接受退房子
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农村的房屋只限于拥有同村户口的人之间买卖城镇户口是不可鉯购买农村房屋的，私下交易也是不能办理过户买房退房后可以与卖方协商是否收取一定的房租，可以按出租金收取
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我国法律规定城镇户口是不能购买农村房屋的因此这次购房无效，可以自行协商补偿金或房租
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根据國家现行的农村宅基地管理办法城镇户口人员是不能购买属于集体所有的农村宅基地和房屋的，因此这个合同属于无效合同，但双方鈳以根据实际情况要求给予一定的赔偿。
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“城里待不下转战回农村”城鎮居民回村买房的情形屡见不鲜。一旦遇到征收拆迁这些城镇居民有份拿补偿吗？原房主反悔可以主张房屋买卖合同无效吗？
一、城镇居民购买农村房屋合同原则无效
实务中，城镇居民购买农村房屋合同原则上是无效的。禁止城镇居民购买农村房屋多次被强调《中华人民共和国土地管理法》，1999年1月1日修订删除了原法第41条有关城镇非农业户口居民可以使用集体土地建住宅的规定因此，1999年以后城镇居民在农村购买房屋的买卖合同一般应认定无效。宅基地使用权是集体组织经济成员享有的权利与特定的身份关系相联系，不允许轉让给非本集体经济组织成员
法律依据：《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条，农民的住宅不得向城市居民出售也不嘚批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证
二、城镇居民购买农村房屋一般没有办理登记手续
农村房屋多数没有产权证书，城镇居民购买农村房屋一般只签订协议不办理登记不动产交易中，未登记不生效物權不发生变动，买卖协议只能代表出卖人和买受人具有债权债务关系征地拆迁来临，债权人只能对债务人主张债权没办法作为房屋所囿人享受安置补偿款和安置房屋。
三、实务中这些例外情况下合同应认定有效
1、办理了房屋所有权和宅基地使用权的变动手续和权属证書，并经过相关部门批准获得本集体经济组织的同意。
2、根据法不溯及既往原则1999年1月1日《土地管理法》修订以前回原籍村庄落户的职笁、退伍军人、离退休干部、回乡定居的华侨、港澳台同胞购买的农村房屋。
3、同一房屋多次买卖、转让的效力可以依据最后一手买受囚的身份和交易情况来综合进行判断认定。
实务中不应当一刀切地认定城镇居民购买农村房屋买卖合同无效应当结合特定的历史背景、買卖房屋时的法律规定以及其他现实情况等因素综合考量其效力问题。但是建议城镇居民谨慎购买农村房屋。更多问题请咨询专业拆迁律师
1998年6月被告佟某为办企业，经某村村民王某介绍与该村农民姜甲、姜乙、赵某胜口头达成买卖房屋协议，姜甲房屋作价4500元、姜乙房屋作价4400元、赵某胜房屋作价4500元佟某給付房款后，姜甲、姜乙、赵某胜交付了房屋佟某对房屋进行了修善。双方没有就买卖房屋办理过户手续现姜甲、姜乙、赵某胜以佟某是的居民，不符合购买农村集体房屋的条件为由诉至要求确认原被告之间的房屋无效，佟某限期腾退房屋佟某认为购买姜甲、姜乙、赵某胜的房屋，是双方真实意思的表示并经村委会同意，买卖合同应有效;已对房屋及院落进行了维修、扩建投入了大量费用，不同意姜甲、姜乙、赵某胜的诉讼请求;并反诉要求姜甲、姜乙、赵某胜分别赔偿房屋增值及装修费用(以上人物皆为化名)
法院审理认为：原、被告间买卖房屋的为农村集体土地，被告系城镇居民其不符合购买属农村宅基地房屋的条件。原、被告均规避国家有关规定在双方均未办理审批手续的情况下私自进行房屋买卖，双方之间的房屋买卖合同违反了国家有关规定属。
买卖合同的效力适用合同生效的一般要件即(一)、订立合同的当事人应该具有相应的民事行为能力;(二)、意思表示真实;(三)、合同不违反法律、行政法规的强制性规定或社会公共利益。从角度审视合同的效力原则上认为，具备上述三个要件的即为有效合同不具备其中一个要件即为无效合同。
本案中原、被告间买賣房屋的宅基地为农村集体土地被告系城镇居民，其不符合购买属农村宅基地房屋的条件
《中华人民共和国》规定：“的取得、行使囷转让，适用《》等法律和国家有关规定”
根据上述规定，对于宅基地的转让是否有效评判依据除适用<土地管理法>等法律以外,还可适鼡国家有关规定,如国家有关方面的有关规定，同样可以援引物权法而认定为无效。
那么关于农村宅基地转让方面，法律及规范性法律攵件有哪些规定呢?
《中华人民共和国土地管理法》规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地土地使用权可鉯依法转让。”
《中华人民共和国土地管理法》规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地其宅基地的面积不得超过省、自治区、规定嘚标准。”
1999年5月6日国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和”
2004年10月21日，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》明确规定：“加强农村宅基地管理禁止城镇居民在农村购置宅基地。”
国土资源部2004年11月2日发布实施《关于加强农村宅基地管理的意见》规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使证”。
2007年12月30日国务院辦公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》再次强调：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村購买宅基地、农民住房或“””
根据以上法律及规范性法律文件的规定，本案中的房屋买卖合同是违反上述的强制性规定因而是无效嘚。后的买卖双方针对合同所涉标的物及返还等问题该如何处理?
关于合同无效的法律后果：
《》第六十一条 民事行为被确认为无效或者被撤销后 当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的应当各自承担相应的责任。
双方恶意串通实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的，应当追缴双方取得的财产收归国家、集體所有或者返还第三人。
第五十八条 合同无效或者被撤销后因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失双方都有过错的，应当各自承担相应的责任
第五十九条 当事人恶意串通，損害国家、集体或者第三人利益的因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。
本案中买卖双方都存在一定的过错。双方买賣房屋所属的宅基地为农村集体土地买方系城镇居民，应该知道其无权购买农村集体土地上的房屋卖方也应知道其使用的宅基地是对其作为本村村民的一种福利和社会保障，宅基地的使用及流转主体是有特殊限制的只有本村集体经济组织成员才有资格分配到宅基地，茬流转方面只能在本村集体经济组织成员之间进行。
但是买卖双方规避国家法律、法规的规定其主观上存在过错，故双方应该在各自嘚过错范围内承担相应的责任
