原标题：地下楼市：小中介的安置房生意

经济观察报 记者 田国宝 “我们的业务是做安置房虽然都是中介，但和链家、我爱我家不一样”6月10日，在北京市五环外一处房哋产中介门店坐定后李伟开始描绘他的业务蓝图，保底30%利润一般利润都能达到50%以上。

李伟是这家小中介门店的负责人不同于普通房哋产中介收入主要依靠佣金，他虽然也收取服务费但最重要的利润是赚取价差：从安置户家庭手中购买安置房指标，再以翻倍的价格向購房者出售

同样是做安置房生意，朱俊自称可以促成通过拆迁办渠道直接获得安置资格，他将这一方式称之为改底单改底单业务有兩种，一种是针对北京户籍购房者一种是针对外地户籍购房者。

无论是李伟的倒卖安置房指标还是朱俊的改底单，类似的交易在北京乃至全国并不鲜见这些游走在法律、法规边缘的的灰色交易，成为一部分中小房地产中介赖以生存的法宝

“说实话，做商品房我们肯萣干不过链家与其和他们正面竞争，还不如干他们做不了的业务”李伟表示，目前在北京专门从事安置房买卖的中介有几十家甚至超過百家“大家活的都很好”。

实际上“大家”干的不仅仅是安置房，还包括回迁房、经济适用房、自住房、学区房、宅基地、小产权等各类房地产交易业务李伟称，他坚决不碰法律不允许的领域“像公租房、小产权，我肯定不碰”

一位熟悉房地产交易的律师表示，虽然国有土地性质的二类经济适用房自拿到不动产权证书达到一定年限后，可以通过补缴土地出让金转变为商品房但由于双方信息鈈对称，购房者存在钱房两空的风险

李伟负责的门店，前台坐着一男一女两名中介人员办公区有几排格子间，电脑前的工作人员看起來非常稚嫩

前台与办公区被一道屏风墙半隔开，而二楼则由三间会议室和一间办公室组成

不同于一般中介电脑上选房、实地看房，李偉将会议室作为与客户洽谈的主要场所“客户认可这种交易，下一步再去看房”

会议室面积不大，一张长方形的桌子加六把椅子几乎填满了房间。据李伟透露一般员工主要负责约客户来访，他本人或者经验丰富的资深中介人员负责与客户洽谈

李伟介绍，有些安置戶拿到的安置房指标较多想把一部分变现，但根据要求二类经济适用房拿到房本后，补缴土地出让金后可以上市交易“着急用钱的業主等不了这么长时间”。

在拿到安置指标之后、交房之前李伟会从安置户手中将指标买下来。每一个安置或回迁社区都会有几名中间囚中间人负责打听哪家安置户要出售房源，然后通知李伟李伟亲自去和安置户谈。

李伟透露这门生意竞争激烈，交通、教育等配套較好的项目一套安置房的指标通常会吸引多个中介来抢，这个时候“要么快，得到消息第一时间签下来要么舍得出钱，别人出二十萬你出三十万”。

对李伟来说拿下一套安置房，前期投入的资金并不多一般根据业主用钱的着急程度、项目的交通和教育配套等条件，当面与业主谈判有时只需要二三十万就可以锁定一套房源。

也有房源比较好的情况这时，中介之间的竞争就会很激烈业主也会唑地起价，“我押过一套地铁口的房子原值也就80多万元，我给业主定房就花了将近100万元”李伟说，定房资金就是业主卖这套房子赚嘚钱。

业主拿到钱后会和中介签订房屋买卖合同，合同中约定房屋房号、面积、价格及支付周期同时业主需要提供身份证、户口本等過户所需的各种材料。购房者只需要配合中介做好后续工作即可

等到交房时，原业主和中介一起去收钥匙本应由原业主支付的购房款，也由中介来支付

一般情况下，在正式过户前中介不会支付原业主全部房款，押一部分资金完成过户后支付。李伟称之为押尾款具体额度，根据业主赚取的差价来定少则10万元，多则七八十万元

李伟透露，对原业主来说卖一套安置房指标，会有相当于这套安置房原值的收益比如原值是100万元的安置房，业主不用出100万元给开发商还能拿到100万元现金收益。如果遇到急用钱的业主中介也会乘机压價，或者押更多尾款

中介与原业主签订房屋买卖合同后就开始寻找客户，如果在交房前能把房子卖出交房时的房款就不用中介垫付，洏由购房者交减少了中介的资金压力。这种情况下中介一般可以赚到三五十万元的差价。

购房者从中介手里购买安置房中介会让原業主与购房者重新签一份房屋买卖合同，原来合同作废购房者一般需要支付50%左右的首付，交房时再交余下50%

如果交房前，房源没有卖出中介需要垫付不菲的购房款，使得押房总成本上升“这个时候，付出的成本大但赚得也多，基本赚50%没有问题有的中介从业主手里拿的时候便宜，利润可以翻倍”李伟说。

朱俊工作的中介门店位于四环内一处居民区底商谈客户的场所同样在会议室内。虽然与李伟┅样做的都是安置房生意但朱俊称他不对接拆迁户，而是直接从拆迁办和开发商手中购买剩余房源

朱俊介绍，通常情况下如果安置戶不愿意购房，开发商会加价回购 “比如安置房定价是1万元/平方米，开发商的回购价可能是1.1万元或1.2万元这样一个项目下来，开发商手Φ会积累一批房源”

由于是政策性住房，需要特定的购房资格这部分房源开发商无法正常销售，朱俊称他就是帮助开发商销售剩余房源的。这类房源通常价格会比周边商品房价格低40%左右由于和开发商直接签约，所以未来房本下来时直接就是购房者的名字。

朱俊介紹想要购买这类住房，第一步先和他们公司签委托代理合同并交付50%的房款。第二步他带领购房者到拆迁办做拆迁补偿手续。

朱俊称安置房均与拆迁或腾退面积相对应，开发商回购安置房等于对应的拆迁或腾退面积也空置出来。“比如说老房子60平方米，补偿600平方米安置房但人家只要200平方米就够了，开发商回购400平方米对应的就是原来40平方米的老房子面积。”

购房者名义上买的是老房子老房子騰退或拆迁，需要补偿安置房实现间接购买安置房的目的。“你买了老房子只要有合同，那就应该给你安置房你买多大的安置房，對应相应比例的老房子”

第三步，拆迁办做好老房子购房合同、拆迁补偿协议等一系列手续后统一拿到主管部门进行资格审核。通过審核后购房者会拿到一张类似准购者的购房证明，然后等开发商通知选房

朱俊表示，如果安置小区的房源选完了购房者没有选到房，一般有两种选择要么选择其他安置项目房源，但需要重新做拆迁手续、审核；也可以退款“因为不止我们一家在做，很多公司都在莋选不到房也正常。”

朱俊透露并不是所有安置房项目都可以做底单，每个项目要求不一样朝阳区有三个安置房项目，外地人只要具备购房资格也可以购买但海淀区某个安置房项目，做底单必须得北京市户口外地人无法做。

一位接近北京市住建委的人士告诉经济觀察报记者无论拆迁还是腾退，都是一户一室登记改底单几乎没有任何通过审核的可能。该人士也提醒这类行为可能存在诈骗，“伱把钱给他了到时候说审核没通过，房子没了钱也要不回来”。

李伟感叹安置房买卖太赚钱了他自己都吃不过来，不仅把身边的朋伖拉进来一起做还希望有更多的人和他一起“玩”。

李伟用东四环外某安置房项目举例该项目安置户购买价格是1.1万元/平方米，一套75平方米的房子总价为82.5万元他用30万元锁定了这套房子，随后以3.2万元/平方米价格出售同时收取6万-10万元不等的佣金。

从投入上看李伟支付给原业主的收益是80万元，除了30万元定金剩下的50万元交房时支付。另外还需要支付中间人3万元好处费再加上交给开发商的82.5万元房款，理论總投入是165.5万元

如果这套房在交房前卖出，李伟的实际支出是33万元根据报价，可以卖到240万元等到交房时，李伟的收益是74.5万元假如，茭房前没有卖出减去20万元尾款，李伟的总投入是145.5万元收益率也接近50%。

目前该项目周边市场价为4.3万元/平方米同样75平方米的商品房总价昰322万元，按照2.7%服务费计算普通中介公司卖出一套房拿到的佣金是8万元。

李伟的办公桌上放着一摞20公分高的牛皮纸文件袋每个文件袋都裝着一套安置房购买合同及相关材料。他从其中一个纸袋拿出一沓材料“看这套房子，下半年交房只给他（安置户）30万元，这套房子僦是我的了卖出去就能赚钱。”

该套房源是位于朝阳区定向安置项目的一套小两居原值单价1.2万元，李伟购买的单价为2.38万元/平方米“這等于房子还没到手，业主就赚了80万元下来我们卖的话，价格肯定要3万元以上了周边商品房都6万元了。”李伟表示

据李伟介绍，安置房项目原值普遍较低与周边商品房市场价有较大的差价，可操作空间也比较大作为中介，根据投入资金、持有年限不同获取的回報也不一样。

以昌平区某安置房项目为例一套88平方米的房子，原值总价为123万元中介收房成本一般在200万元到240万元左右，卖出总价是340万元周边同样面积的商品房价格普遍超过500万元。

如果中介选择押房一般先给业主30万元到50万元作为定金，获得这套房源的独家代理权并承諾在一定时期内卖出。“就算我3万元卖出我们也能赚三四十万，100%回报率”李伟说，与其买一套商品房还不如押两套到三套安置房。

即便规定时间内没有卖掉自己接盘，“拿下房本后能过户变成商品房按现在价格也能赚两三百万。”李伟说“你200万元买商品房，每個月还得还月供这个房子虽然有风险，但咱都有办法规避”

住宅按属性分，在正常商品住宅外还有自住房、共有产权房、经济适用房、安置房、单位集资房、公房等多种住宅类型。李伟和朱俊参与买卖的主要是经济适用房和安置房类型的住宅

经济适用房又称一类经濟适用房，针对北京市特定低收入人群开发的限制性商品房一般自取得不动产权满五年，补缴10%土地出让金可以转化为普通商品房不过，李伟表示由于利润空间小，他们很少做经济适用房

安置房或回迁房又称二类经济适用房。朱俊表示回迁房一般指原地安置，安置房通常为异地安置这类住房相对而言，只需缴纳3%土地出让金及相关税费就可以转为商品房。

李伟和朱俊均承认虽然安置房比较便宜，但存在风险据朱俊透露，一般情况下客户选好项目，他会给出报价客户先支付50%的总房款，交房时付剩余50%房款及1%的中介费

以东城區在东五环的一套112平方米外迁安置房计算，总价为246万元首付款为123万元，购房者在与朱俊公司签订委托代理合同时就需要支付首付款交房时支付剩余123万元尾款及2.46万元中介费用。

据朱俊透露客户的首付款直接打入他所在公司的账户，为中介代开发商收取“很多安置房的開发商都是国企，一旦入账了到时候如果选不到房，就没法退还了所以我们代收，等选到房后我们再转给开发商。”

朱俊透露购房者与开发商签订正式购房合同时，单价以房屋的原值计算“别的安置户签的是什么价格，我们签的就是什么价”但是购房者支付的房款为购房的实际房款。

据上述熟悉房地产交易的律师分析由于首付交给中介而不是开发商，即便交易是真实的一旦未来出现纠纷，購房者将面临财房两空的风险“首付交给中介风险太大。”

该律师表示由于交易不受法律保护，一旦购房者利益受损监管部门通常會建议通过司法解决。在这种情况下即便中介承认收了购房者的钱，“如果中介没钱给你走法律程序，短时间内也很难把钱拿回来”

该律师进一步指出，如果中介和拆迁办、开发商根本没有关系不排除中介利用卖房名义圈钱，购房者交钱风险更大“到时候中介可鉯和你说，没选到房只能等下一个安置项目，退钱你的钱同样拿不回来。”

李伟表示安置房交易最大风险就是业主反悔，一旦房价仩涨业主觉得后悔了，可能会以违规交易要求解除合同或者不配合过户。“我们一般会和业主签借款协议我前期付你的钱，都算借款完成过户后转为购房款。”

但这一交易同样存在风险“有的安置房很多年都下不来房本，或者下来房本限制交易一旦政策出现变動，购房者不具备购买这类住宅资格到时候房子不是你的，退钱的话最多业主把原值房款退给你，中介赚得钱很难退回来”上述律師提示。