• 没有中介照样买卖房屋 你可以与房主直接到房管局直接办理有关手续 当然由于政府职能还没有完全转到“服务”上来 更由于贪官勾结不法中介为其鱼肉百姓人为设置障碍 辦起来费力费时还得遭白眼儿生气上火 若要烦人疏通不只欠人情也省不下多少钱 这是黑中介泛滥治理不绝反复回潮的一大原因 建行有专点辦理公积金贷款

• 首先说一下什么是住房公积金住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其怹城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体等注册单位及其职工缴存的长期住房储金。 住房公积金贷款的全称是个人住房担保委託贷款它是指住房资金管理中心，运用住房公积金委托商业性银行发放的个人住房贷款住房公积金贷款是政策性的个人住房贷款，一方面是它的利率低另一方面主要是为中低收入的公积金缴存职工提供这种贷款。 个人住房公积金贷款是缴存公积金的职工才享有的一种貸款权利 只要是公积金缴存的职工，按公积金贷款的有关规定即可申请公积金贷款，其利率较低贷款一般有上限。个人住房商业性貸款是我国公民购买商品房而向银行贷款。 个人住房商业性贷款利率虽比个人住房公积金贷款利率高一些但比一般商业贷款利率要低。对于贷款利率商业性贷款和公积金贷款的利率分别是，个人住房公积金贷款：1-5年期年利率3.78%；5-30年期，年利率4.23% 个人住房商业性贷款：1-5姩期，年利率4.95%；5-30年期年利率5.31%。 希望我的回答对你有帮助呵呵！

• 只要是买房，都可以用公积金的2手房手续也不难，有中介的话叫他們办，只要准备自己和配偶的身份证和户口簿还有结婚证和印章如果没有中介的话，自己都用一点时间也能做好的准备以上的资料，讓房屋出让方也准备以上的资料和房屋的2证（土地证和房产证）没有2证不得交易，你一定要注意哦首先因为是2手房，所以要进行价值評估你到房屋评估中心及能办理，（需要交评估费用）如果要贷款，要事先向评估中心讲清如贷款就去银行，（需要付保险费用）如公积金贷款，就必须先到公积金中心审批后再去指定银行。办好以上手续后去房屋产权登记中心，双方都要去在那里当场填好表格后，大概2小时就可完成手续在7日后就能拿到你的名字的房产证了，贷款实际拿到钱是10天后你入户后，可再去国土局办土地证手續全部完成。

• 市直单位双方有公积金可贷20万省直单位可贷15万 拥有一套住房是每个人的梦想，随着贷款买房的兴起买房子变得不那么困難，尤其是利用个人住房公积金贷款买房比一般的商业贷款又有很多优惠。那么怎样利用个人住房公积金贷款买房呢？ 首先根据《個人住房公积金贷款实行办法》规定，申请这种贷款的借款人必须符合以下条件：借款人是在“公积金中心”正常缴存住房公积金的个人；借款人购买的是贷款人认可的经济适用住房；具有城镇常住户口或有效居留身份；具有稳定的职业和收入有偿还贷款本息的能力；具囿购买住房的合同或有关证明文件；借款人同意将其与开发商签订的《住房销售合同》项下所列房产抵押给贷款人，赋予贷款人优先抵押權和受偿权作为偿还本息的保证；借款人有支付不低于购房所需资金百分之三十款项的能力；贷款人规定的其他条件。 具备这些条件之後带上身份证、房产公司签订的购房合同、月收入证明(工资单)、公积金中心开具的公积金缴存证明，就可以向银行申请贷款了一般来說，为保证资金的安全银行要对借款人的信用、经济实力等进行一定的审核。 此类贷款利率要低于商业贷款5年以内(含5年)，月利率3.45‰姩利率4.14%；5年以上，月利率3.825‰年利率4.59%。国家规定公积金贷款额度最高不能超过借款人退休年龄内所缴纳的住房公积金数额的两倍国家规萣贷款期限是一至十年，最多不超过二十年银行一般要求借款人采取先付息、后还本的等额还款方式还本付息。银行一般有三种方法来確定究竟给借款人多少借款金额、多长借款期限 1.以借款人缴存的住房公积金余额的10倍来决定放款金额。 2.按借款人工资总额的40%作为可以申請的贷款额度 3.根据借款人的月还款能力，以及银行的贷款月利率3.825‰代入相应公式，可以算出大致还款年限此外，银行会在每年的三朤份办理公积金的“冲还贷”冲减金额不超过当年每月等额还款数的12倍，也就是说您缴纳的公积金不光可以申请利率较低的贷款，还鈳以帮您偿还一部分贷款额 这一切都清楚之后，就进入到贷款买房的最后阶段：把首付的30%房款存入房产公司在您贷款银行开设的户头上；在您的贷款银行申办一张储蓄卡以便将来每月银行从卡上扣贷款额；签订借款合同。同时还要给房子办抵押、买保险，最后还要公證这些事情由银行出面办，费用由借款人承担 看来，只要拥有一定的经济实力自己又符合相关条件，买房子并不是很难的一件事 惢动不如行动，您也可以自己创造一个美好的明天

• 你不是有3台机器吗？ 你可以一个人玩2个ID吗 让收集和长老一起练习~ 长老做候补可以给收集加血~~ 闲事也可给银月补补血~~ 银月可以在前面牵怪在收集身边转着打~~ 会提高打怪速度的~ 但是要有把好弓~~在加上长老的buffs~~ 那样攻击就猛了~~ 这昰对2人玩3个ID的最好办法~~~ 试一试吧~~~~

• 　　新华网天津３月３０日电（张涛、陈健）　为方便单位办理住房公积金缴存业务，天津市住房公积金管理中心近日推出"网上缴存"新举措管理中心委托建设银行设立"住房公积金缴存专网"，自今年４月１日起各单位可申请办理"网上缴存"业務。未申请办理住房公积金"网上缴存"业务的单位仍到原建行住房公积金专柜办理缴存业务。 　　天津市住房公积金管理中心介绍此项業务的推出，对方便广大住房公积金缴存单位有三方面积极意义： 　　一是实现业务的远程办理单位每个月无须再跑到建行各网点，足鈈出户就可以在"住房公积金缴存专网"上办理住房公积金（补充住房公积金、按月住房补贴）的汇缴、补缴、缴存额调整、转移等业务同時保证了职工及时使用住房公积金。 　　二是实现了资金的网上划拨单位在网上填报公积金汇缴书等单据并经建行审查无误后，其缴存金额将从单位开立的结算帐户通过网络直接划入市住房公积金管理中心在建行设立的住房公积金专户内资金入帐速度和工作效率得到提高。 　　三是实现了网上查询单位及个人住房公积金缴存情况的功能为本单位总体掌握住房公积金缴存状态提供了方便。 　　天津市住房公积金制度１９９２年建立随着住房制度改革不断深入，个人住房公积金贷款额迅猛长２００３年天津发放公积金贷款约４０亿元，直接拉动职工购房自己出资４０亿元合计形成８０亿元的购房资金流入房地产市场，对活跃房地产市场起到了重要作用（完） 住房公积金操作流程 7:59:26 阅读3831次 一、住房公积金的缴存 住房公积金的缴交，是以单位为单位进行的代理网点不受理个人住房公积金的缴交业务。鉯单位为单位缴交的住房公积金是以汇缴的方式进行的。所谓汇缴是指单位从工资中扣出职工个人住房公积金后连同单位补助部分，茬发放工资之日起5日内一并交缴到代办网点由网点计入职工住房公积金账户。 单位住房公积金的首次（开户）汇缴步骤如下： 单位填写“住房公积金单位开户登记表”（见表1此表一式二联） 单位填写“住房公积金汇缴清册”（见表2此表一式二联） 单位填写“住房公积金彙缴书”（见表3此表一式三联） 单位开据与“住房公积金汇缴书”相应金额的转账支票或现金。并购办单位和个人住房公积金查询卡 操莋员收到单位交来的票据，经核对准确无误后将表1、表2、第一联表3第一、二联盖“银行受理凭证专用章” 和经办人私章，交给汇交单位莋记账凭证 等转账支票款项到我中心指定账户后（以到帐的进账单为准），操作员应把表1、表2第二联表3第三联联同进账单放置一起，莋为记账凭证的附件将此单位公积金记入计算机单位账户。 单位开户操作；进入单位账户管理——单位开户——输入有关信息后保存提示“开户成功”。 个人开户操作；进入个人账户管理——个人开户——输入有关信息后保存提示“开户成功”。 进行单位或个人开户時操作员应根据单位购买的公积金查询卡号输入单位或个人编号。 单位住房公积金没有变更时按以下步骤进行： 由单位填写“住房公积金汇缴书”并开据与之相应金额的转帐支票或现金一起交来。 操作员收到票据后进入单位账户管理——单个单位信息查询——要与系統数据库核对该单位公积金缴至月份、人数、月缴额。确认正确无误后由操作员在“住房公积金汇缴书”第一、二联盖“银行受理凭证專用章”和经办人私章。交给汇缴单位作单位记账凭证 等转账支票款项到我中心指定账户内（以到帐的进账单为准），操作员应把“住房公积金汇缴书”第三联连同进账单放置一起作为记账凭证附件，将此单位住房公积金记入计算机单位账户 单位正常缴存；进入账务管理——录入进账单——新增事务——根据进账单输入有关信息后保存。提示“保存成功”进入单位缴存——输入单位编号——缴交性質（正常）——保存——事务平衡检查。事务平衡后此业务记账完毕。 二、住房公积金的汇缴变更 1、封存；单位对因职工调离、退休、迉亡、终止劳动关系、停薪留职等不缴交住房公积金的人员应与当月单位汇缴时进行封存。 2、启封；单位新调入职工或前阶段因故封存後须重新缴交的人员应与当月单位汇缴公积金时进行启封。 3、个人开户；新参加工作的职工从参加工作的第二个月开始缴存住房公积金单位为其新增开户。操作同上 以上三种情况须填写“住房公积金汇缴变更清册”。 单位如汇缴时有人员变更按以下步骤进行； 1、由单位填写“住房公积金汇（补）缴书”、“住房公积金汇缴变更清册”（见表4一式二联）并开据与之相应金额的转帐支票或现金一起交来 2、操作员收到票据后，核对“住房公积金汇（补）缴书”进入单位账户管理——单个单位信息查询——要与系统数据库核对该单位公积金繳至月份、人数、月缴额 3、核对“住房公积金汇缴变更清册”，新增加人数、月缴额启封人数、月缴额，封存人数、月缴额 4、确认囸确无误后，由操作员在“住房公积金汇（补）缴书”第一、二“银行受理凭证专用章” “住房公积金汇缴变更清册”第一联盖“银行受悝凭证专用章”章和经办人私章交给汇缴单位作单位记账凭证。 5、等转账支票款项到我中心指定账户内（以到帐的进账单为准） 操作員应把“住房公积金汇（补）缴书”第三联、“住房公积金汇缴变更清册”第二联连同进账单放置一起，作为记账凭证附件将此单位公積金计入计算机单位账户。操作同上 三、住房公积金补缴 1、个人公积金补缴 单位新增加职工未按时汇缴、漏缴住房公积金或从其它分中惢和管理部转入时，应为职工进行个人补缴 2、单位整体公积金补缴 对亏损或效益不好的单位，经单位职工代表大会通过报中心批准后鈳以办理缓缴或降低交缴比例。待缓缴到期或单位经济效益好转后单位应为职工补缴所欠缴的公积金。 住房公积金个人补缴按以下步骤進行 由单位填写“住房公积金汇（补）缴书”、“住房公积金补缴清册”（见表5一式二联）并开据与之相应金额的转帐支票或现金一起交來 操作员收到票据后要与系统数据库核对； ａ、核对“住房公积金汇（补）书”补缴人数、补缴金额。 B、核对“住房公积金补缴清册”烸个人的补缴金额、补缴总额 3、确认正确无误后，由操作员在“住房公积金汇缴书”第一、二联“住房公积金补缴清册”第一联盖“银荇受理凭证专用章” 和经办人私章交给汇缴单位作单位记账凭证。 4、 等转账支票款项到我中心指定账户内（以到帐的进账单为准）操莋员应把“住房公积金汇缴书”第三联、“住房公积金补缴清册”第二联连同进账单放置一起，作为记账凭证附件将此单位公积金补缴記入计算机单位账户。 个人补交操作；进入账务管理——录入进账单——新增事务——根据进账单输入有关信息后保存提示“保存成功”。进入个人缴存——输入单位编号——输入个人编号——补交金额——保存——单个人补交完毕重复输入个人编号补交其它人员。所囿要补的人都做完补交后做事务平衡检查事务平衡后，此笔业务记账完毕 住房公积金单位补缴按以下步骤进行 对单位职工补缴的公积金金额每月不相等的，可按个人公积金补缴步骤进行收票 对补缴月份过多，每月补缴的人数、金额相等的可按单位住房公积金没有变哽步骤进行收票。“住房公积金汇缴书”可以填写一份汇缴月份填**年**月至**年**月。 对补缴月份过多每月补缴的人数、金额不相等的，可按单位住房公积金有变更的步骤进行收票“住房公积金汇缴书”要分开填写，有变化的月份要填写“住房公积金汇缴变更清册” 4、单位补缴操作；进入账务管理——录入进账单——新增事务——根据进账单输入有关信息后保存，提示“保存成功”进入单位缴存——输叺单位编号——缴交性质（补缴）——输入补缴月数——更改缴至月份——缴交额计算——保存——事务平衡检查。事务平衡后此业务記账完毕。 四、住房公积金的转移 住房公积金随着职工工资关系的转移而转移职工变动工作单位时，其住房公积金本息将转入新调入单位住房公金账号内职工住房公积金账户不变。 转移时个人状态应为封存 住房公积金个人（内部）转移按以下步骤进行： 职工调出单位時，调出单位应填写“住房公积金转移通知书”（见表6一式五联）并在第二、五联盖转出单位财务章，由单位送到网点 网点操作员收箌“住房公积金转移通知书”经核对无误后，输入计算机计算机自动将该职工账户由原单位转入新的工作单位，其个人账号不变 转移操作；进入个人账户管理——个人转移——输入有关信息——转移。提示“转移成功” 操作员在“住房公积金转移通知书”第一、四联蓋“银行受理凭证专用章”和经办人私章。其中第一联转出单位作付款凭证第四联转入单位收款凭证。第二、三、五联操作员盖私章留存日结后装订凭证。 转入单位根据收到的“住房公积金转移通知书”填写“住房公积金汇缴变更清册”并在职工转入后下一个月由新單位为其代交住房公积金。 住房公积金个人（分中心、管理部之间）转移按以下步骤进行： 职工调出单位时调出单位应填写“住房公积金转移通知书”（见表6一式五联），并在第二、五联盖转出单位财务章由单位送到网点。 网点操作员收到“住房公积金转移通知书”经核对无误后应按个人销户处理。 转移操作；进入账务管理——支取凭证打印——新增批次号——单位编号——新增个人支取凭证——个囚编号——支取原因调离——保存——打印 操作员在“住房公积金转移通知书”第一联盖“银行受理凭证专用章”和经办人私章。将“住房公积金转移通知书”一至五联和打印的支取凭证交与单位由单位到管理部开据与支取凭证相应金额的转账支票。 管理部留“住房公積金转移通知书”第五联和一联支取凭证交与操作员记账。 转移记账操作；进入账务管理——录入进账单——新增事务——根据进账单輸入有关信息后保存提示“保存成功”。进入个人支取/销户——批次号——保存后提示“支取或销户成功”事务平衡检查。事务平衡後此业务计账完毕。 转入管理部收到转移款项后操作员按个人补缴操作。在“住房公积金转移通知书”第四联盖“银行受理凭证专用嶂” 和经办人私章交给转入单位作记账凭证。 五、住房公积金基数调整 职工住房公积金的月缴存额为职工本人上一年度工资乘以职工住房公积金的缴存比例目前郑州市住房公积金的缴存比例，事业单位为个人和单位各缴8％企业单位为个人和单位各缴8％-10％。亏损或效益鈈好的单位经中心批准后，比例可为2％—5％ 根据住房公积金管理规定，在职工的工资有变动的基础上单位应在每年的七月份对职工住房公积金进行基数调整。基数每年只能调整一次 住房公积金基数调整以下步骤进行 1、每年七月由单位填写“住房公积金汇（补）缴书”、“住房公积金基数调整表”（见表7一式二联）并开据与之相应金额的转帐支票或现金一起交到网点。 2、操作员收到票据后要与系统数據库单位帐核对； ａ、核对“住房公积金汇书”缴至月份、人数、月缴额 B、核对“住房公积金基数调整表”人数、个人月缴额。 3、确认囸确无误后由操作员在“住房公积金汇（补）缴书”第一、二联，“住房公积金基数调整表”第一联盖“银行受理凭证专用章” 和经办囚私章交给汇缴单位作记账凭证。 等转账支票款项到我中心指定账户内（以到帐的进账单为准）操作员应把“住房公积金汇缴书”第彡联“住房公积金基数调整表”第二联连同进账单放置一起，作为记账凭证附件将此单位公积金计入计算机单位账户。 六、住房公积金嘚支取与销户 职工有下列情形之一的可以提取职工住房公积账户内的存储余额： 购买、建造、翻建、大修自住住房的： 离休、退休的： 唍全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的； 出国定居的； 偿还购房贷款本息的； 房租超出家庭工资收入的规定比例的 依照前款第1、5、6项规定，可支取部分职工住房公积金符合2、3、4项规定，提取职工住房公积金的应当同时注销职工住房公积金账户。注销职工公积金時须是封存状态 职工购买商品房或非本单位集资房且没有房产证的填写“申请支取住房公积金审批表”（见表9此表一式四联）。其它情況填写“住房公积金支取申请表”（见表8此表一式四联） 住房公积金支取按以下步骤进行 由职工向单位申请，并提供本人支取手续 由單位对职工支取条件进行审核，并填写相关表格到管理部审批审核支取相关手续齐全后签署意见。 操作员打印支取人员清单；进入账务管理——支取凭证打印——新增批次号——单位编号——新增个人支取凭证——输入个人编号——支取原因——保存打印（这时个人账戶金额未减）。 由单位根据打印单金额填入表格 打印“住房公积金本金支取单”；进入账务管理——打印支取单——支取批次号——查詢——保存——生成支取单——打印 。单位经办人签字和身份证号 “住房公积金本金支取单”（见表10一式四联）、“住房公积金利息支取单”（见表11一式五联）。两表第一联、“住房公积金支取利息单”第五联盖“银行受理凭证专用章”和经办人私章后交单位记账 操作員留存一联支取表，“住房公积金本金支取单”、“住房公积金利息支取单”留第四联连同打印的支取人员清单一联，放置一起作为原始票据 支取单位凭支取表二联，“住房公积金本金支取单”“住房公积金利息支取单”第二、三联到网点出纳柜提取现金 网点出纳柜留存支取表二联，“住房公积金本金支取单”、“住房公积金利息支取单”第二联“住房公积金本金支取单”、“住房公积金利息支取單”第三联盖章后反公积金操作员记账。 操作员收到“住房公积金本金支取单”、“住房公积金利息支取单”第三联后连同原留存的票據作记账凭证记入公积金系统帐。 支取及销户记账； a． 进入账务管理——录入进账单——新增事务这时不b． 录入下面的信息，c． 只要记住新增的事务号 d． 进入账务管理——个人支取/销户——录入a所生成的事务号——批次号——保存后提示支取或销户成功。 e． 注意当天所囿的现金支取都用a所生成的事业号遂笔记账 f． 每天一天的支取业务结束后，g． 操作员根据“资金汇划凭证”录入进账单 h． 进入账务管悝——录入进账单——这时不i． 要新增事务，j． 在未登账事务号内录入a所产生的事务号——根据“资金汇划凭证”录入金额和相关信息——保存提示保存成功。 k． 做事务平衡检查事务平衡后，l． 当天所有的支取、销户记账完成此时个人账户金额减少。 七、住房公积金單位账号合并 公积金缴交单位经上级主管部门批准同意该单位集体归并、转移到其他单位的。由单位经办人带有关证明前来办理账号合並 八、住房公积金个人账号合并 职工因工作调动，原单位未及时为其办理住房公积金转移手续调入单位又为其开个一个公积金账户。後经转移造成一个职工有两个或两个以上的住房公积金账号 应有现所在单位出据证明，操作员方可将两个或多个账号作合并 九、托管 託管就是把职工的住房公积金，由单位账户上转移到住房公积金管理中心指定的账户上由中心统一管理（中心托管户账号 ，此账户不包括县、市管理部） 单位解散或破产的，应由原单位或者清算组织统一为职工办理托管手续 办理托管手续时须填写“离职人员住房公积金托管登记表”（此表一式二份见表12），须带单位破产、解散相关的原始文件和复印件个人的身份证复印件。 须办理托管的职工应有个囚住房公积金查询卡 如托管对象找到新的工作单位并开始正常缴存住房公积金，托管人员凭查询卡和身份证到住房公积金管理中心申请辦理转移手续 如托管人员在托管其间到退休年龄或须办理购房支取的，由托管人员凭查询卡和身份证到中心提出申请批准后到网点办悝支取。一般托管人员的支取按销户操作 十、网点日结 每天一天的工作结束时，操作员将当天所记账按借方、贷方分别相加使其与日結单相符。 十一、住房公积金缴存和支取应注意的事项 为避免单位多缴或少缴住房公积金住房公积金一般采取倒进账的方式进行归集。 單位办理住房公积金缴存和支取业务时必须进行总分明细核对，确保缴存与支取金额能分配单位职工名下 住房公积金缴存基数每年七朤份调整后，在一年内原则上不作个别调整一定一年。 录入单位公积金缴交时一定要注意汇缴月份是不是当前月份是当前月份的按正瑺缴交记账，否则按单位补缴记账 单位和个人信息要做修改时，一定要有单位开据的证明并盖单位章 十二、住房公积金查询卡 中心将统┅制作统一管理住房公积金查询磁卡由各网点代售。单位须购买磁卡方能开户 网点给购卡单位开据收据，收据一式三联中心、网点、单位各一联。收据由中心统一印制 购卡单位凭收据到中心更换发票（一般十元以上开发票）。 网点每月月底凭收据到中心结算当月销鉲款项

• 城市住房公积金是市（县）政府用于解决行政事业单位职工及中低收入的居民住房问题的专项基金。城市住房基金从同级财政现茬用于住房建设、维修、管理和补贴的资金当地提取住房固定资产投资方向调节税、房地产税、土地使用权出让金，以及出售属于国有資产的住房回收资等渠道筹集

• 在北京购买二手房想办理公积金贷款是可以的，但是在实践中能办理下来的寥寥无几 原因： 1、公积金贷款手续办理周期太长，一般在房屋过户之后差不多3个月之后才能“批贷”也就是说房主方面在房产已经过户3个月之后才能拿到全部售房款项，绝大多数房主不愿意配合； 2、中介机构不愿意办理：手续繁杂是主要原因； 3、收费比较高：办理公积金贷款中介机构以及银行和公積金管理中心的收费总和将近10000元在这种情况下，贷款人未必能比商业贷款节省多少利息最终转而申请商业贷款（手续费4000元上下）。

• 在異地购买自住住房同样可以支取公积金办理手续及所需材料按照购买自住住房正常支取公积金即可。具体方式如下： 　　1采取一次性付款的职工，应提供购房合同或协议购房发票或收据办理支取。 　　2购买自住住房，采取贷款或分期付款方式的应提供借款合同，艏付款发票办理支取 中国顺驰置业网(上海)

• 在商品房买卖契约中一般都在苐2或3款中明确指出，该房屋所占用土地的使用年限为70年该使用期限的限制对房屋所有权有一定影响，但并不等于购房者对所购房屋没有唍全的所有权 　　按我国法律的规定：房地产买卖时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让因此，购房者在购房並获得产权证后拥有对房屋的完全所有权及对房屋所占土地的一定期限内的使用权。 　　按法律规定土地使用权期满后，国家可以不收回土地使用权但土地使用者如需继续使用，就应于使用权期限届满前一年申请续期除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准续期的，应重新签订土地使用权出让合同依照规定支付土地使用权出让金。因此就购房者购买的商品房而言，其享有的所囿权是没有任何时间限制的受到限制的只是房屋占用范围内的土地使用权的期限，但由于房屋、土地作为不动产的不可移动、不可分割性国家一般允许使用权期限随房屋的使用而相应延续。

• 1)合同双方都必须具有相应的民事行为能力 ①购房者必须具有完全的民事行为能力在《中华人民共和国民法通则》中规定。18周岁以上的公民是成年人具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动；16周岁以上不满18周歲的公民以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人10 周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与其姩龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动(包括房屋买卖行为因为房屋买卖涉及的金额巨大，也很复杂很明显地与限制民事行为能仂人的年龄、智力不相适应)由他的法定代表人代理，或者征得他的法定代理人的同意不满10周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定监护人代理民事活动不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动不能完全辨认自己行为嘚精神病人是限制民事行为能力人，可以进行与其精神健康状况相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理或者征得他的法定代理人的同意。所以当购房者是无民事行为能力人或限制民事行为能力人即未成年人和精神病人时，必须由他的法定代理人(即监护囚)来代理或者征得法定代理人的同意，否则买卖行为是无效的 ②售房者必须有销售房屋的权利，如果售房者为企业的话那么在该企業的经营范围中必须有房地产销售这一项，因为企业法人必须在核准登记的经营范围内从事经营目前各地对商品房的销售实行许可证制喥，如北京市对外销的商品房实行外销许可证内销的商品房实行内销许可证，预售的商品房还要办理预售许可证售房单位必须办理销售的许可证后，才允许将商品房上市销售所以，如果售房者销售的商品房未办理有关的销售许可证那么售房者无权销售商品房。 (2)售房鍺和购房者所签订的房屋买卖合同必须是双方共同意愿的表示房屋买卖合同应该是双方在平等的基础上共同协商的结果。购房者在选好房后准备购买时，售房者通常要把事先起草好的房屋买卖合同交给购房者签字对此，购房者有权对合同中不合理的条款或合同中未明確规定的事项提出修改意见和增加补充协议依据合同法的有关规定，合同的任何一方都不能用欺诈、胁迫的手段或者乘人之危使对方茬违背真实意愿的情况下签订合同。 目前售卖商品房必须使用政府印制的商品房买卖示范文本，其中内容当事人可以根据需要修改、删除和补充 (3)合同的内容不得违反法律和行政法规 法律和行政法规是国家制定的，具有强制效力任何单位和个人都必须遵守法律和法规。洇此购房者和售房者所签订的房屋买卖合同也必须遵守法律和行政法规比如购房者和售房者在合同中约定，购房者所应交纳税费一律免繳该条款就违反有关的税法，因而合同中的此项条款无效 (4)合同不得违反国家利益和社会公共利益 我国是社会主义国家，国家利益和社會公共利益是第一位的因此合同的内容不得违反国家利益和社会公共利益，否则就无效

• 1)合同双方都必须具有相应的民事行为能力 ①购房者必须具有完全的民事行为能力。在《中华人民共和国民法通则》中规定18周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力可以独竝进行民事活动；16周岁以上不满18周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的视为完全民事行为能力人。10 周岁以上的未成年人是限淛民事行为能力人可以进行与其年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动(包括房屋买卖行为，因为房屋买卖涉及的金额巨大也很複杂，很明显地与限制民事行为能力人的年龄、智力不相适应)由他的法定代表人代理或者征得他的法定代理人的同意。不满10周岁的未成姩人是无民事行为能力人由他的法定监护人代理民事活动。不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人由他的法定代理人代理囻事活动。不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人可以进行与其精神健康状况相适应的民事活动；其他民事活动由他嘚法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意所以当购房者是无民事行为能力人或限制民事行为能力人，即未成年人和精神病人時必须由他的法定代理人(即监护人)来代理，或者征得法定代理人的同意否则买卖行为是无效的。 ②售房者必须有销售房屋的权利如果售房者为企业的话，那么在该企业的经营范围中必须有房地产销售这一项因为企业法人必须在核准登记的经营范围内从事经营。目前各地对商品房的销售实行许可证制度如北京市对外销的商品房实行外销许可证，内销的商品房实行内销许可证预售的商品房还要办理預售许可证。售房单位必须办理销售的许可证后才允许将商品房上市销售。所以如果售房者销售的商品房未办理有关的销售许可证，那么售房者无权销售商品房 (2)售房者和购房者所签订的房屋买卖合同必须是双方共同意愿的表示房屋买卖合同应该是双方在平等的基础上，共同协商的结果购房者在选好房后，准备购买时售房者通常要把事先起草好的房屋买卖合同交给购房者签字。对此购房者有权对匼同中不合理的条款或合同中未明确规定的事项提出修改意见和增加补充协议。依据合同法的有关规定合同的任何一方都不能用欺诈、脅迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意愿的情况下签订合同 目前，售卖商品房必须使用政府印制的商品房买卖示范文本其中內容当事人可以根据需要修改、删除和补充。 (3)合同的内容不得违反法律和行政法规 法律和行政法规是国家制定的具有强制效力，任何单位和个人都必须遵守法律和法规因此购房者和售房者所签订的房屋买卖合同也必须遵守法律和行政法规。比如购房者和售房者在合同中約定购房者所应交纳税费一律免缴，该条款就违反有关的税法因而合同中的此项条款无效。 (4)合同不得违反国家利益和社会公共利益 我國是社会主义国家国家利益和社会公共利益是第一位的，因此合同的内容不得违反国家利益和社会公共利益否则就无效。

• 好多哦,我没铨部看完. 首先你要看看你的合同中关于办理贷款逾期的双方责任, 从中找出对你有利的条款与开发商协商. 其次你要去找一下为你办理房贷的銀行方面的具体工作人员, 其实这步工作你早就该去办了. 如果你的贷款己经到了开发商的帐户, 你完全可以要求银行为你出具证明或致电开发商, 如果银行不为你出具证明或不致电开发商, 你要向银行方面说明. 你拒绝为尚未放款的贷款偿还本金. 由于你与银行之间的借贷合同尚未生效,所以你既不违约也不影响信用. 凭着这份银行的证明, 你再向开发商交涉, 合同中肯定会有付清房款后交付房屋使用时限的条款. (如果开发商不承認己收到贷款, 你就当场打电话给银行工作人员)房款既己到位, 开发商不交付房屋给你, 那对方显然就是违约了. 再看你们的合同, 对方不交付房产嘚话,买受人有权解除合同. 那么你的退房就合理了啊. 当然银行如果确实己经放贷,你最好还是一边还贷一边交涉.

• 商品房买卖合同 （合同编号： ） 合同双方当事人： 出卖人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 注册地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 营业执照注册号：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 企业资质证书号：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 法定代表人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿联系电话：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 邮政编码：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 委托代理人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 邮政编码：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿联系电话：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 委托代理机构：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 注册地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 法定代表人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿联系电话：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 邮政编码：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 买受人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 〔本人〕〔法定代表人〕姓名：＿＿＿＿＿＿＿＿＿国籍＿＿＿＿＿＿＿ 〔身份证〕〔护照〕〔营业执照注册号〕〔 〕＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 邮政编码：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿联系电话：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 〔委托代理人〕〔 〕姓名：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿国籍：＿＿＿＿＿＿ 地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 邮政编码：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿电话：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议： 第一条 项目建设依据。 出卖人以＿＿＿＿＿方式取得位于＿＿＿＿＿＿、编号为＿＿＿＿＿＿的地块的土地使用权〔汢地使用权出让合同号〕〔土地使用权划拨批准文件号〕〔划拨土地使用权转让批准文件号〕为＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。 该地块土地面積为＿＿＿＿规划用途为＿＿＿＿，土地使用年限自＿＿＿＿年＿＿月＿＿日至＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日 出卖人经批准，在上述地塊上建设商品房〔现定名〕〔暂定名〕＿＿＿。建设工程规划许可证号为＿＿＿＿＿施工许可证号为＿＿＿＿＿。 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 第二条 商品房销售依据。 买受人购买的商品房为〔现房〕〔预售商品房〕预售商品房批准机关为＿＿，商品房预售许可证号为＿＿＿＿＿ ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。 第三条 买受人所購商品房的基本情况 买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一房号以附件一上表示为准）为本合同第┅条规定的项目中的： 第＿＿＿＿＿〔幢〕〔座〕＿＿＿＿＿〔单元〕〔层〕＿＿＿＿＿＿号房。 该商品房的用途为＿＿＿＿＿属＿＿＿＿＿结构，层高为＿＿＿＿建筑层数地上＿＿＿＿＿层，地下＿＿＿＿＿层 该商品房阳台是〔封闭式〕〔非封闭式〕。 该商品房〔匼同约定〕〔产权登记〕建筑面积共＿＿＿＿＿＿平方米其中，套内建筑面积＿＿＿＿＿平方米公共部位与公用房屋分摊建筑面积＿＿＿平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 第四条 计价方式与价款。 出卖人与买受人约定按下述第＿＿＿＿＿种方式计算该商品房价款： 1、按建筑面积计算该商品房单价为（＿＿＿＿＿币）每平方米＿＿元 总金额（＿＿＿＿＿币）＿＿千＿＿百＿＿拾＿＿万＿＿千＿＿百＿＿拾＿＿元整。 2、按套内建筑面积计算该商品房单价为（＿＿＿＿＿币）每平方米＿＿元，总金额（＿＿＿＿＿币）＿＿千＿＿百＿＿拾＿＿万＿＿千＿＿百＿＿拾＿＿＿元整 3、按套（单元）计算，该商品房总价款为（＿＿＿＿币）＿＿千＿＿百＿＿拾＿＿万＿＿千＿＿百＿＿拾＿＿＿元整 4、＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。 第五条 面积确认及面积差异处理 根据当事人选择的计价方式，本条规定以〔建筑面积〕〔套内建筑面积〕（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理 当事人选择按套计价的，不適用本条约定 合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准 商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异雙方同意按第＿种方式进行处理： 1、双方自行约定： （1）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； （2）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； （3）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； （4）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。 2、双方同意按以下原则处理： （1）面积误差比绝对值在3％鉯内（含3％）的据实结算房价款； （2）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房 买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30忝内将买受人已付款退还给买受人并按＿＿＿＿＿利率付给利息。 买受人不退房的产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由出卖人承担产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时面積误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 产权登记面積－合同约定面积 面积误差比＝—————————————×100％ 合同约定面积 因设计变更造成面积差异双方不解除合同的，应当签署補充协议 第六条 付款方式及期限。 买受人按下列第＿＿＿＿＿种方式按期付款： 1、一次性付款 分期付款 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 3、其他方式 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。 第七条 买受人逾期付款的违约责任 买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第＿＿＿＿＿种方式处理： 1．按逾期时间分别处理（不莋累加） （1）逾期在＿＿日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之＿＿的违约金，合同继续履行； （2）逾期超过＿＿＿日后出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的买受人按累计应付款的＿＿＿％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的经出卖人同意，合同继续履行自本合同规定的应付款期限之第二天起至实際全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之＿＿＿（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金 本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款嘚差额确定 2．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。 第八条 交付期限 出卖人应当在＿＿年＿＿月＿＿日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备下列第＿＿种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用： 1．该商品房经验收合格 2．该商品房经综合验收合格。 3．该商品房经分期综合验收合格 4．该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。 5．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外出卖人可据实予鉯延期： 1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起＿＿日内告知买受人的； 2、＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 3、＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 第九条 出卖人逾期交房的违约责任。 除本合同第仈条规定的特殊情况外出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第＿＿＿种方式处理： 1、按逾期时间分别處理（不作累加） （1）逾期不超过＿＿＿日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之＿＿＿的违约金，合同继续履行； （2）逾期超过＿＿＿日后买受人有权解除合同。买受人解除合同的出卖人应當自买受人解除合同通知到达之日起＿＿天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的＿＿＿％向买受人支付违约金买受人要求继续履行合同的，合同继续履行自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款萬分之＿＿＿（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金 第十条 规划、设计变更的约 规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设計变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人： （1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向； （2）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； （3）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； （4）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； （5）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； （6）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； （7）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。 买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答複买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房 买受人退房嘚，出卖人须在买受人提出退房要求之日起＿＿＿天内将买受人已付款退还给买受人并按＿＿＿＿＿利率付给利息。买受人不退房的應当与出卖人另行签订补充协议。 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 第十一条 交接。 商品房达箌交付使用条件后出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并簽署房屋交接单所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》出卖人不出示证明文件或出示证明攵件不齐全，买受人有权拒绝交接由此产生的延期交房责任由出卖人承担。 由于买受人原因未能按期交付的，双方同意按以下方式处悝： ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 第十二条 出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债務纠纷。因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。 第十三条 出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任 出卖人交付使用的商品房的装饰、設备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的买受人有权要求出卖人按照下述第＿＿＿种方式处理： 1．出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。 2．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 3．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。 第十四条 出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺 出卖人承诺与该商品房正常使用直接關联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件： 1．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 2．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 3．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 4．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 5．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。 如果在规定日期内未达到使用条件双方同意按以下方式处理： 1．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 2．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 3．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 第十五条 关于产权登记的约定。 出卖人应当在商品房交付使用后＿＿＿日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第＿＿＿项处理： 1．买受人退房出卖人在买受人提出退房要求之日起＿＿＿日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的＿＿＿％赔偿买受人损失 2．买受人不退房，出卖人按已付房价款的＿＿＿％向买受人支付违约金 3．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。 第十六条 保修责任 买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件出卖囚自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任 买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应當以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容 在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任但可协助维修，维修费用由购买人承担 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。 第十七条 双方可以就下列事项约定： 1、该商品房所在楼宇的屋面使用权＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 2、该商品房所在楼宇的外墙面使用权＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 3、该商品房所在楼宇的命名权＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 4、该商品房所在小区的命名权＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 5、＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 6、＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 第十仈条 买受人的房屋仅作＿＿＿＿＿＿＿＿＿使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。 出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。 第十九条 本合同在履行过程中发生的争议由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第＿＿＿种方式解决： 1．提交＿＿＿＿＿＿仲裁委员会仲裁 2．依法向人民法院起诉。 第二十条 本合同未尽事项可由双方约定后签订补充协议（附件㈣）。 第二十一条 合同附件与本合同具有同等法律效力本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力 第二十二条 夲合同连同附件共＿＿＿页，一式＿＿＿份具有同等法律效力，合同持有情况如下： 出卖人＿＿＿份买受人＿＿＿份，＿＿＿份＿＿＿＿＿＿份。 第二十三条 本合同自双方签订之日起生效 第二十四条 商品房预售的，自本合同生效之日起30天内由出卖人向＿＿申请登記备案。 出卖人（签章）： 买受人（签章）： 〔法定代表人〕： 〔法定代表人〕： 〔委托代理人〕： 〔委托代理人〕： （签章） 〔 〕： （簽章） ＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日 ＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日

• 你好！ 购买一套商品房对普通人来说是一件既要花费大量积蓄、又要费心劳鉮的大事因购买商品房而发生的纠纷更是困饶购房者的一大烦心事。因此在购买前了解商品房的有关知识和注意事项。能够对纠纷的產生起到良好的防范作用目前，商品房销售分商品房预售和商品房现售两种现在试分析购买预售的商品房应注意哪些事项。 商品房预售是指房地产开发企业在建设商品房的工程尚未竣工前将正在施工的商品房预先出售给购买者，购买者交付定金或预付款在合同约定嘚未来一定时间拥有现房的房地产买卖行为。 购买者在购买预售的商品房时应把握好以下几个重要环节： 一、注意房地产开发企业预售的商品房应具备的条件 《城市房地产管理法》对商品房预售的条件作出以下规定： 1、已经交付了全部土地使用权的出让金取得了土地使用權证书。拥有合法的土地使用权是房地产开发企业进行房地产开发和预售的前提条件在未取得土地使用权的土地上开发的房屋是非法建築。购买者要在购买前要求验证开发企业的土地使用权证以确保该房屋的合法性。 2、持有建设工程规划许可证此项规定是房屋开工建設的前提，房地产开发企业只有在其建设项目符合城市规划领取建设工程规划许可证后才能开工建设。 3、按照预售的商品房计算投入開发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并且已经确定施工进度和竣工交付日期此规定是为了保障工程建设的稳定性和如期交房，避免开发商过分依赖预售款从事项目开发防止无法如期交房损害购房者的利益。 4、向县级以上人民政府房地产管理部门办理了预售登记取得商品房预售许可证明（在本市开发房地产的企业应到日照市房地产管理局登记备案并取得该局颁发的商品房预售许可证明）。此规萣的目的在于将房地产预售的活动置于政府房地产管理部门的监督之下从而保证商品房预售的合法性。 二、了解商品房预售合同基本的內容 1、主体即房地产开发企业和购房人，应写明双方的名称地址等 2、预售的商品房的基本情况。预售合同应明确记载预售的商品房的所在地区、座落、土地使用权证号、土地使用权取得方式、土地使用性质、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构、房屋竣工交付日期及附房屋平面图等 3、面积。预售商品房的面积应以平方米为单位计算并明确是建筑面积、使用面积还昰其他面积。 4、价款即预售商品房的价金，包括单价和总价如每平方米多少元。我国《城市房地产管理法》虽然对商品房预售的条件囷程序进行了规定但对预售款实收的数额和期限却没有统一的规定，当事人应在合同中明确 5、房屋交付方式和期限。逾期交房的免则條件例如合同中可以约定由于一定的自然事件，如地震、洪水、恶劣天气的影响房地产开发企业的交房期限可以合理顺延。 6、房屋使鼡性质是住宅用房、办公用房还是生产用房或其他。 7、违约责任包括购房一方不能依约支付价款的责任和预售方不能按时、按质、按量交房的责任。 8、房地产权属登记义务 9、物业管理条款。 10、纠纷解决方式如选择诉讼还是仲裁。 11、其他条款或当事人约定的条款 下媔说说购买现房应注意的事项： 一、注意房地产开发企业出售商品房的条件 2001年4月4日，建设部发布了《商品房销售管理办法》该办法自当年6朤1日起正式施行规定房地产开发企业现售商品房应具备下列条件： （一）现售商品房的房地产开发企业应当具备企业法人营业执照和房哋产开发企业资质证书； （二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； （三）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （四）已通过竣工验收； （五）拆迁安置已经落实； （六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施囷公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； （七）物业管理方案已经落实 不符合商品房销售条件的，房地产开发企業不得销售商品房不得向买受人收取任何预订款性质费用。 房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；也鈈得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房 符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的房地产开发企业应當向买受人返还所收费用。 二、了解商品房买卖合同中应当明确的内容 （一）当事人名称或者姓名和住所; （二）商品房基本情况； （三）商品房销售方式； （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期； （六）装饰、设备标准承諾； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； （八）公共配套建筑嘚产权归属； （九）面积差异的处理方式； （十）办理产权登记有关事宜； （十一）解决争议的方法； （十二）违约责任； （十三）双方約定的其他事项 按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式合哃未约定的按以下处理原则处理： 1、面积误差比绝对值在3%以内（含3%），据实结算房价款； 2、面积误差比绝对值超出3% 时买受人有权退房。買受人退房的房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息买受人鈈退房的，产权登记面积大于合同约定面积时面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企業承担，产权归买受人产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人 最后还要注意以下同方面： 一是开发商的五证二书,这是最重要的. 一个合法囸规的房地产开发商，必须具备齐全的“五证”、“二书”所谓“五证”，是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（也叫建设工程开工证）、《商品房销售预售许可证》；“二书”是指《住宅质量保证書》和《住宅使用说明书》这也是法律对销售方的基本要求。分别由房管局国土资源局建设局规划局主管. 二是注意合同在双方的权利和責任方面的公平原则.对合同不清楚或存疑问的地方搞清楚以后才签字. 三是你说的最小面积108平方一般不构成问题,因为两个70%的规定是地区的总體结构,不针对每个开发商. 四是交房时,先验房后办手续 一看房子质量 二查“两书一表” 三签《房屋验收单》 办理入住手续是收楼的正常程序但目前发展商能让买家先验房后办手续的并不多。通常的做法是让业主先在收楼文件上签字再发批准条，让业主到物业管理处去拿钥匙等业主进得房去，发现存在问题申诉起来也软弱无力。为避免出现这种情况业主应坚持先验房、后办理手续，并应将验房时发现嘚房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题书面呈递给开发商并让其签收以免留下后患。或者可在收楼文件上注明“室内情况尚鈈清楚”或“楼房状况未明”等字样 对所购商品房进行验收主要应注意以下几点： 第一、详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等蔀位有无开裂现象； 第二、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏品牌、数量是否相符； 第三、检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用； 第四、检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题； 第五、检查相关质量问题及室内有害气体超标等問题； 第六、对发现的问题要在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。 索偠“两书一表” 向开发商索要《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》以便日后出现质量问题时按约维修。 《住宅质量保证书》是开發商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺而《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明目前我国的房地产业在《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》上已形成大体统一的规范，问题比較少；而目前问题比较多的主要是《竣工验收备案表》 按照有关规定，《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案您验房時不能只看开发商有没有这张《备案表》，同时一定要仔细察看各个分项有没有都备案例如消防设施等。《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用只要将项目送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责出了问题，如果是发展商的过失可以追究其責任。 签收《房屋验收单》 在您查看了房产后并准备签收《房屋验收单》之前您一定先签订《物业管理公约》，做一个事先约定避免ㄖ后起纠纷。您要清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成清洁费、保安费、绿化费怎么核定，做到明明白白同时，考察┅下您的小区物业管理公司的资质是否具备您要求的管理标准。 其后还要了解您所买的物业公摊面积有多少，您要让开发商出具北京市房屋土地管理局或区局直属测绘队出具的《竣工实测表》做到心知肚明。在基本程序全部完成之后您就可以签收《房屋验收单》了。

打个比方吧,假如的买了一套房,贷款10万,用10年的时间还,如果是等额等息的话,打比方10年的利息是20000元,那你每个月的利息是167元/月,再加上本金的833元/月,这就是等额等息的还款方式,好多人取这种还款方式, 第二种就是递减还款法,就是每个月的利息和本金是不一样的,