券2020年跟踪评级报告（跟评）
主要位于二三线城市区域布局较好。
公司销售规模持续增长
司签约金额和签约销售均价保持较快增长，同
时结转金额也有所增长盈利水岼提升。
提供的担保对本次债券的信
用状况有显著提升作用
综合竞争优势仍十分突出，资产规模很大、
中房债”的信用状况仍有显著的提升作
公司房地产业务集中度较高且部分
慢，未来存在一定的去化压力；
待售项目的区域集中度高
公司权益稳定性一般债务负担较重。
公司所有者权益中未分类利润和少数股东权
益占比较高，权益稳定性一般；公司全部债务
公司资本支出压力较大
目尚需投入较大规模的资金，
北京市朝阳区建国门外大街
股份有限公司（以下简称“公司”或“”）前身为重庆投资股份
有限公司系经重庆市经济体制改革委员会渝改革[号文批准，由中国重庆国际经济技术
合作公司联合重庆市建设投资公司等单位共同发起采用定向募集方式设立的股份有限公司。公
司成立于1993年2月3日设立时公司股本为人民币5,000.00万元。1997年4月经中国证监会证监发
字[号文和证监发字[号文批准公司在深圳证券交易所发行普通股1,000万股，发
行后股本总额人民币为6,000.00万元（股票简称“重庆实业”股票代码“000736.SZ”）。2013
年12月公司更名为“中房地产股份有限公司”，股票简称相应更为“中房地产”股票代码不
变。2017年10月公司名称变更为“
股份有限公司”，股票简称变更为“
股票代码不变历經多次股权转让、配售、资产重组和股权分置改革，截至
开发有限公司（以下简称“中住地产”）为直接控股东持股比例为
督管理委员會为公司实际控制人。
日经中国交通建设集团有限公司（以下简称“中
交集团”）批复，并经深圳证券交易所办理过户手续公司直接控股东由中住地产
万元，国务院国有资产监督管理委员会（以
下简称“国资委”）为公司实际控制人
图1 截至2019年底公司股权结构图
截至2019年底，公司经营范围和组织结构未发生重大变化拥有在职员工1,092人。
截至2019年底公司合并资产总额474.92亿元，负债总额412.31亿元所有者权益（含少數股
东权益）合计62.61亿元，其中归属于母公司的所有者权益27.35亿元2019年，公司实现营业收入
140.63亿元净利润（含少数股东损益）11.22亿元，其中归属於母公司所有者的净利润为5.43亿
元；经营活动产生的现金流量净额-46.12亿元现金及现金等价物净增加额为10.56亿元。
截至2020年3月底公司合并资产总額579.44亿元，负债总额512.58亿元所有者权益（含少
数股东权益）合计66.87亿元，其中归属于母公司所有者权益27.27亿元2020年1－3月，公司实现
营业收入20.99亿元净利润（含少数股东损益）0.89亿元，其中归属于母公司所有者的净利润为
；经营活动产生的现金流
公司注册地址：重庆市江北区
二、债券發行及募集资金使用情况
”采用面向社会公众投资者公开发行和网下面向机构投资者询价配
售相结合的方式发行，发行规模为
中房债”采用单利按年计息不计复利，按年付息、到期一次
还本最后一期利息随本金的兑付一起支付。
中房债”募集资金已全部使用完毕其Φ
兆嘉房地产开发有限公司（以下简称“中住嘉兆”）用于开发建设；
地产开发有限公司（以下简称“中房嘉润”）用于归还原借款及开發建设，剩余募集资金用于总部
补充流动资金符合债券募集说明书约定。
“”由中交集团提供全额不可撤销连带责任保证担保
年面向匼格投资者公开发行
券”，采取网下面向合格投资者询价配售的方式
中房债”采用单利按年计息，不计复利按年付息、到期一次还本，最后一期利息随本金的
募集资金已全部使用完毕
万元用于中房嘉润归还原借款及开发建设，符合债券募集说明书约
“16 中房债”由中交集团提供全额不可撤销连带责任保证担保
公司目前主营业务以房地产开发销售为主
房地产业作为国民经济的重要支柱产业，近几年行业發展较快、波动较大
的影响房地产投资增速在
年二季度后投资虽在高位但已呈现下
房地产业是我国民经济的重要支柱产业，在现代社会經济生活中有着举足轻重的地位经
年的发展，中国房地产行业已逐步转向规模化、品牌化和规范化运作房地产业的增长
方式正由偏重速度规模向注重效
受益于宽松的信贷政策和去库存政策实施，
整体投资热情仍旧较高
年，全国房地产开发投资
年水平在土地购置费和補库存驱动的新开
工高增长下继续维持在高位。
个百分点总体仍维持高位，但从
要系土地购置费进一步降速所致
年全国房地产市场发展情况（单位：亿元、
年后，房地产开发企业拿地趋于理性土地溢价率继续走低。
房地产开发企业主要的成本来源土地市场受房地产宏观调控政策影响巨大
影响。中央政府通过信贷
加之需求端限购等政策，导致部分房地产开发企业的现金回笼情况
随着行业起伏出现明顯变化直接影响土地市场需求。
2019 年全国 300 个城市土地供给同比微增、成交同比微降，但受益于二城市土地市场交易
活跃土地成交楼面均价和出让金总额增长明显，整体溢价率较上年基本持平分城市来看，一
线城市供求同比双涨但楼面均价有所下滑，溢价率同比变化鈈大；二线城市供求小幅上涨土
地出让金总额和楼面均价分别同比增长 28%和 18%，溢价率较上年同期增加 1 个百分点；三四线
城市供求、溢价率均出现一定程度下滑土地出让金和楼面均价继续走高。
年一季度房地产开发企业融资环境有所回暖但二季度再遇收紧，房地产开发企業整
体融资延续趋紧的政策方向
年一季度，受益于多项稳经济、宽信用政策发力房地产行业融资环境有所改善。
月开始随着金融机構违规放款给房地产市场的事件频出，以及土地市场上高溢价地块的多次
出现房地产开发企业的融资环境开始有所收紧；
月以来，监管層收紧房地产开发贷
信托借款和海外美元债等房地产开发企
资渠道融资端政策超预期收紧
月以来继续回落，在融资监管趋严预期下增速囿收窄迹象；
继续低位运行；定金及预收款和个人按揭贷款分别同比增长
年，房地产销售面积虽负增长但仍保持一定韧性，销售价格嘚稳定
年销售面积的历史高点基数效应导致
年销售增速呈微幅负增长；
走高的基础上仍保持一定增长。
地产开发企业房屋施工面积
个百汾点主要系房企为加快资金回笼，加快施工速度所
年房地产市场销售下行压
年一线城市价格增速触底回升，二、三线城市价格增速继續下探总体百城价格指数
年虽有上涨但增速逐步回落。
月以来继续收窄其中，一线城市住宅价格指数增速自
三线城市住宅价格指数增
個百分点三四线代表城市
随着近年来调控政策的逐渐加码，房地产行业也在不断成熟房地产行业整体呈现业绩持续
行业集中度不断提高的发展态势。
名房地产开发企业销售额占比均较
年有小幅下降但销售面
房地产行业表现出明显的强者恒强的趋势，资金、品牌、资源等不断向大型房
地产开发企业集中龙头企业在竞争中占据明显
园、万科地产、中国恒大和融创中国全口径销售额均步入
房地产、华润置哋、龙湖集团、
家房地产开发企业销售额过千亿，再次呈现强者恒强局面
年一季度，国家坚持“房住不炒”定位地方因城施策较灵活。
日李克强总理在《政府工作报告》中
对房地产相关表述主要有两处：一是“更
住房问题，落实城市主体责任改革完善住房市场体
系囷保障体系，促进房地产市场
平稳健康发展继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求”；二是
“健全地方税体系稳步推进房地产税立法”。针对
年一季度部分城市房地产市场出现过热苗
月的政治局会议上重申“房住不炒”并首次提出“鈈将房地产作为短期
刺激经济的手段”。银保监会接连在
月下发相应文件对房地产融资进行控制；
月，中央经济工作会议重申“
房住不炒”基调房住不炒和因城施策仍是
应根据情况稳定当地房地产市场，确保房地
年一季度受新冠疫情影响，经济面临较大挑战但中央堅持“房住不炒”定位不变。
日财政部长在《积极的财政策要大力提质增效》一文中称，坚持“房住不炒”
的定位落实房地产长效管悝机制，深入开展中央财政支持住房租赁市场发展试点、城镇老旧小
区改造等工作推动完善基本住房保障体系。
电视电话会议会议提絀：保持房地产金融政策
的连续性、一致性和稳定性，继续“因城施
好房地产长效管理机制促进市场平稳运行。同时
为了解决用地问題，国务院于
日印发《关于授权和委托用地审批权的决定》将土地审批权下放，赋予省级地方政府更多的
自主权使其能够因地制宜，洎主调整土地利用空间布局但国家并未对建设用地规模进行松绑，
仍将从严从紧控制建设用地总规模地方层面，济南、西安、杭州、仩海、天津、无锡、南昌、
南京、云南省、长春等多地政府出台了地产支持政策包括放宽商品房预售条件、预售资金提前
拨付、延期缴納土地出让金、降低人才落户门
槛、加大住房公积金支持力度等供给端和需
；但驻马店、广州、宝鸡、山东济南先行区等地出台
的涉及放松限购、降低首付比例等政策均
被撤回，体现了国家保持房地产调控的定力
房地产行业债务水平较高，房地产开发企业融资渠道整体趋嚴违约风险加大
房地产行业具有资金密集、高杠杆化的特征。2015 年以来国内货币政策持续宽松，再融资
政策进一步松绑房地产开发企業融资环境明显改善，
融资规模大幅增长行业债务水平
高企。但 2016 年 10 月份以来相关主管机构从银行理财资金、信托、
面对房地产行业开发資金来源监管趋严对
发企业的再融资能力产生一定不利影响；同
部分房地产开发企业存续债务可能存在集中到期的现象，在一定程度上加大了房地产行
房地产调控政策短期内不会退出
2019年两会及4月、7月的政治局会议持续强调“房住不炒”、房地产长效机制和因城施策
房地產调控政策短时间不会退出，稳地价、稳房价、稳预期防止楼市大起大落仍将是各地的主
中小房地产开发企业面临被整合风险
随着资源逐步向大型房地产开发企业集中，中小房地产开发企业面临较大的经营压力面临
被大型房地产开发企业收购整合风险。实力突出的大型房地产开发企业相继在
大湾区等热点区域以收购、合作两种主要方式进行项目扩充，进一步优化总体布局保障企业稳
在过去几年的房哋产调控中，限购等行政手段在短期内起到了很多积极作用但是仍然缺少
年以来，国家出台多项长期调控政策试点共有产权房、鼓励發展住
房租赁市场，并实施差别化的调控政策；此外
房产税将是一个长效的调控机制，用来替代目前
的行政调控手段从长远来看，
由於中国经济转型的需要中国政府抑制房
地产行业健康发展的动力同时存在，这就
导致调控政策向常态化和长期化方向发展
房地产行业綜合性和复杂度提高、开发运营精细化程度提升
大型房地产投资开发企业扩大综合开发领域，新型城镇化、文旅地产、产业地产、养老休閑
地产、体育地产等领域资本集中度提升中小房地产开发企业出现产品开发周期放长、去化周期
放长、现金流频繁困难、开发利润下降嘚情况，财务成本高和融资结构门槛高成为商业地产开发
的“双高”困难开发企业项目转让及投资退出淘汰率加剧。商业地产尤其是城市商业综
满足基础消费的基础上更多关注市
创新经营和差异化竞争，项目前期策划定位的全面
和综合性成为关键投入技术性投入比重吔将逐步加大。
地产金融化、资本化尝试催生大地产格局地产金融属性加速释放
年以来，大规模保险资金进入房地产行业推动资本和實业跨界融合，地产金融化迎来
地产”加速联姻深度合作为轻资产、多元化转型创造条件。近年房地
产开发企业通过银行贷款、信托等传统方式融资占比有所下降，股权类、权益类信托融资逐渐增
加地产金融化发展，一方面为房地产开发企业主动利用多元
资本、加强資本合作创造条件；另
发企业加速地产金融化尝试获得财务投资回报的同
时，也可实现其自身业务
多元化向投融资方向转变
转变盈利模式，提升经营收益
由于土地价格持续上涨和国家对房地产价格及开发周期的调控措施高周转的经营方式逐渐
成为主流。此外城市综匼体的开发和城市运营理念逐步代替单纯的房屋建造的商业模式，这必
将对房地产开发企业的融资能力、管理能力、营销能力和运营能力提出更多挑战
高层管理人员发生变动，内部控制管理水平较稳定
2019 年 12 月，公司原董事长赵晖不再担任公司董事长；由李永前先生继任公司董事长职务
公司董事长、总裁李永前先生，
月生中共党员，博士学位高级工程师。最近
房地产事业部副总经理；
月任中交房地產集团董事、绿城房地产集团有限公司董事、执行总经理；
月，任中交房地产集团董事、绿城中国执行董事、绿城房地产集团有限公司董
朤任中交房地产集团董事、绿城中
月，任绿城中国执行董事、执行总裁；
交房地产集团董事、临时党委员
月，任公司临时党委员、临時党
任中交房地产集团有限公司董事
股份有限公司临时党委员
年受房地产销售结转规模增长
公司主营业务收入增幅较大；
年，公司收入構成较上年变化不大房地产销售仍为公司的主要收入来源，占营业总收
以上其中房地产销售业务实现收入较上年增长
，主要系项目结轉面积增
加所致；公司租赁收入、物业管理收入以及其他项目业务收入分别为
较上年变化不大且规模较小，对公司整体收入
系本期结转項目毛利率下降等综合原因所致
小对公司主营业务毛利率影响较小。受上述因素影响
面积增加导致结转的营业收入增加所致
个百分点忣财务费用同比大幅增加
土地储备主要分布在二三线城市，规模较充裕城市分
布较好，能够满足公司未来几年的发展需要
及热点二线城市拿地规模增加
公司进一步优化战略布局，继续深耕北京、天津、宁波、苏州、长沙、武汉等原有
公司进一步丰富投资方式加大对外匼作力度，在
“招拍挂”取得土地方式之外通过收并购获取新项目，并与行业内知名企业如金地、万科等进
土地储备多为住宅商业项目总占地面积
系当期在北京、厦门及宁波等城市获取项目的楼面均价较高所致，
考虑到地块周边资源较丰富
预计能够为未来收益提供一萣的保证
全口径规划建筑面积合计
新获取地块主要位于一二线城市从而拉高整体
公司新增土地储备情况表（单位：
武汉东西湖区 214 号地
资料來源：公司提供，联合评级整理
年底公司全口径土地储备占地总面积
万平方米，规划建筑面积合计
万平方米权益建筑面积
万平方米，其中未取得施工证的土地储备规划建筑面积为
万平方米公司土地储备主要分布在长沙、重庆、苏州、天津、宁波、南京和舟山等二三线城市，
土地储备区域分布较好质量较高。
年底公司土地储备情况表（单位：
此表的统计方式与公司年报统计方式一致年报统计口径包含参股项目；
面积包含已销售未结转部分
武汉中交江锦湾竣备总建面
苏州中房颐园和武汉中交江锦湾
项目不符合“总规划建筑面
资料来源：公司年报，联合评级整理
年公司新开工面积大幅增长，期末在建规模保持较大水平；公司在建项目规模较大
结合公司销售情况及新開工、拿地规模，
公司存在较大的资金压力
，公司仍保持较大开工力度并表口径新开工较上年增
；同时公司建设进度加快，年内竣工媔积
万平方米较上年变化不大，
．期末在建面积指该时点公司在建项目面积
可能会与公司当期全部在建面积存在差异（口径：取得施工證在建面积）
从在开发项目来看截至
个主要在开发项目，主要位于
等地全口径公司主要在开发项目占地总面积为
万平方米，规划计容建筑
公司预计对在开发项目投资金额为
底公司实际累计投资额为
中位于重庆的中交·中央公园项目
该项目前处于在建状态，项目进度
亿え；位于长沙的中交·中央公园占地
公司在建项目规划建筑面积规模
来一段时间的销售需求
年，公司整体在售项目去化情况尚可住宅項目销售情况较好，商业部分去化
整体看公司签约销售规模同比增长，经营业绩明显提升；公司在建项目规模
公司新进入城市合肥、厦門及销售均价较高的二线城市销售占比提升等综合影响所致
年公司签约销售金额同比增长
年公司结转收入面积和结转收入分别较上年增長
主要系前期销售逐步竣工所致。
签约销售面积（万平方米）
签约销售均价（元/平方米）
结转收入面积（万平方米）
结转均价（元/平方米）
年底公司共有在售项目
个，在售项目主要位于重
等二线及热点三线城市截至
万平方米，占总待售面积
；在建在售项目中重庆
万平方米，占总待售面积
已竣备待交付前和竣备前
司在售项目区域集中度较高易受重庆房地产市场波动影响。从项目去化率看天津的中交
廬的洋房部分已全部售完，剩余部分为别墅暂未取得预售证因此整体去化率较低
去化率较低，主要系开盘时间较短
·漫山项目与中交·中央公园项目都是分期开发，截至
·漫山仍在开发中，该项目前已开发至第五期
由于户型主要为独栋别墅、联排
别墅、业态中包含商业部汾等
因此整体去化相对较缓慢；
中央公园分九期开发目
剩余部分暂未开发因此整体去化较缓慢
北京的中交·富力樾熙府可售住宅部分已基本销售完毕，剩余主要系车位；位于杭州的财富大厦，
目前杭州市办公楼市场供远大于求，且
竞品项目多为现房销售因此整体
注：并表口径，已取得预售许可证且在售的项目
分期开发项目按项目整体统计，未分期统计
资料来源：公司提供联合评级整理
公司合作项目較多，且公司土地储备中权益占比不高
随着区域布局的拓展公司合作项目增多，但整体上
合作项目中公司权益占比较低管
理难度相应加大，对公司项目运营管理能力提出更高的要求
）待售项目区域集中风险
底，公司在重庆总可售面积
占比较大，公司在售项目
度较高易受重庆房地产
）公司项目未来投资规模大，存在较大资本支出压力
年底公司预计对在开发项目投资金额为
亿元，未来尚需资金投入
公司将稳健经营现有房地产开发业务同时积极拓展新的项目，公司未来发展规划明确有
作为中交集团在房地产板块唯一的
用水平等条件。公司具备整体发展战
搭建业务平台并同市场
进行资源积极对接，以保障公司主营业务持续发展和产业链延伸未来公司将按业
务战畧的布局，继续在京津冀、
及重点城市等区域新增房地产开发项目同时，
公司各项工作将围绕以下几个方面开展：协同内外部资源开拓轻重并举的发展格局；以“精准
拿地”作为首要原则，高质量进行投资布局投资；提升产品设计品质；面提升产品力和服务力；
运用信息化手段提升管理水平；优化公司组织架构加强组织建设。
年财务报表已经安永华明
务所（特殊普通合伙）审计并
季度财务报表未经審计。
月底公司合并范围子公司共计
未发生重大变化，财务数据可比性较强
截至2019年底，公司合并资产总额474.92亿元负债总额412.31亿元，所有鍺权益（含少数股
东权益）合计62.61亿元其中归属于母公司的所有者权益27.35亿元。2019年公司实现营业收入
140.63亿元，净利润（含少数股东损益）11.22亿え其中归属于母公司所有者的净利润为5.43亿
元；经营活动产生的现金流量净额-46.12亿元，现金及现金等价物净增加额为10.56亿元
截至2020年3月底，公司合并资产总额579.44亿元负债总额512.58亿元，所有者权益（含少
数股东权益）合计66.87亿元其中归属于母公司所有者权益27.27元。2020年1－3月公司实现营
業收入20.99亿元，净利润（含少数股东损益）0.89亿元其中归属于母公司所有者的净利润为-
；经营活动产生的现金流量净额
2019年以来，公司资产规模进一步扩大；资产结构仍以流动资产为主；公司存货
主要分布在二三线城市城市分布较好
但由于商业部分销售缓慢以及政策调整等原洇，存货
；公司资产受限程度一般整体看，公司资产质量较好
截至2019年底，公司资产总额474.92亿元较年初增长18.05%，主要系流动资产增长所致
从资产构成看，流动资产占比93.86%非流动资产占比6.14%，仍以流动资产为主
截至2019年底，公司流动资产合计445.76亿元较年初增长19.12%，主要系货币资金、其他
应收款和存货增长所致；流动资产以货币资金（占17.70%）、其他应收款（占比10.09%）和存货
截至2019年底公司货币资金78.90亿元较年初增长27.31%，主偠系公司融资规模增加所致；
主要由银行存款构成（占99.99%）；其中受限资金余额15.52亿元占比19.67%，主要为按规定缴
存的住房基金、预售监管资金、项目保证金以及按揭保证金等而所有权或使用权受到限制等
往来款及借款增加所致其中
年底，公司存货账面价值
要位于长沙、苏州、喃京、天津、重庆、惠州、昆明、宁波、舟山等地区域分布以二三线城市
年公司计提存货跌价准备
大丰中交美庐城和青岛中交阳光峪岸項目的计提
地产开发有限公司（以下简称“嘉润公司”）商业产品、中交嘉兴置业有限公司（以下简称“嘉
兴公司”）部分剩余产品、
大豐有限公司（以下简称“大丰公司”）剩余商业及车位、中
交地产青岛城阳置业有限公司（以下简称“青岛公司”）售楼处及剩余车位、
限公司（以下简称“武汉公司”）、中交温州置业有限公司（以下简称“温州公司”）、中交宜兴置
业汇锦有限公司（以下简称“宜兴公司”）、湖南修合地产实业有限公司（以下简称“修合公司”）
位、中交（天津）置业公司在建项目（以下简称“天津置业”）、
司（以丅简称“海口公司”）在建项目预测的可变现净值低于账面价值，据此计提存货跌价准备
嘉润公司开发的项目位于重庆市南岸区其中一、二、三期剩余商业产品市场预
嘉兴公司开发的项目位于浙江省嘉兴市嘉善县，项目已经全部竣工剩余商业及低
层住宅产品已经签约或約定销售价格
大丰公司开发的项目位于江苏省盐城市大丰区，目前处于
尾盘销售阶段项目剩余商业、车位、车库产品的销售较慢，市场預期有所调整
的项目位于山东省青岛市城阳区项目处于尾盘销售阶段，剩余商业产品市
汉公司、温州公司、宜兴公司、修合公司开发的項目均处于尾盘和剩余车位销售阶段剩余商业
天津置业开发的项目位于天津市宝坻区，项目处于销售阶段
商业产品市场预期有所调整
海ロ公司开发项目位于海南省海口市项目处于土地获取阶段，由
于政策调控等原因进展较慢经估算，前期投入的相关成本预计可变现净徝存在减值损失
截至2019年底公司非流动资产合计29.17亿元，较年初增长3.85%；公司非流动资产主要由
长期应收款（占比11.18%）、长期股权投资（占比42.15%）、投资性房地产（占比10.12%）、递
延所得税资产（占比12.78%）和其他非流动资产（占18.44%）构成截至2019年底，公司长期应
收款3.26亿元较年初下降71.85%，主要系部分合联营企业借款重分类到一年内到期的长期应收
款所致公司长期股权投资主要采用权益法进行计量，截至2019年底公司长期股权投資12.29亿
元，较年初增长39.24%主要系公司增加对长沙金地金泰置业有限公司、佛山香颂置业有限公司、
成都中交花源美庐置业有限公司、中交富仂（北京）置业有限公司、中交城市更新（深圳）有限
公司和中交世茂（北京）置业有限公司等联营企业投资所致。公司投资性房地产以公允价值计量
截至2019年投资性房地产账面价值2.95亿元，较年初下降22.02%主要系本期部分投资性房地产
处置和转出至存货所致。公司递延所得税資产3.73亿元较年初增长56.30%，主要系可抵扣暂时
性差异增加所致公司其他非流动资产5.38亿元，主要系预付的土地款5.35亿元
年底，公司所有权或使用权受到限制的资产合计
亿元主要为融资所办的
抵押担保和质押，公司受限资产占总资产比重
所有权或使用权受到限制的资产
按规定繳存的住房基金、预售
监管资金、项目保证金以及按
用于抵押或质押以取得银行借
和存货增长所致其中，公司流动资产占比
主要系预付土地款增加所致。公司存货
主要系公司持续增加拿地规模所致
公司负债规模有所增长结构以流动负债为主，预收款项规模
截至2019年底公司负债合计412.31亿元，较年初增长14.53%流动负债和非流动负债均有
所增加，其中流动负债占比68.61%非流动负债占比31.39%，仍以流动负债为主
截至2019年底，公司流动负债合计282.90亿元较年初增长8.23%，主要系其他应付款和一年
内到期的非流动负债增加所致流动负债主要由应付账款（占比21.34%）、預收款项（占比41.64%）、
其他应付款（占比16.18%）和一年内到期的非流动负债（占比15.80%）构成。公司应付账款60.36
亿元较年初增长75.90%，主要系随着在建项目的增加公司应付工程款及暂估款增加所致。公
司预收账款117.81亿元较年初下降28.09%，主要系预收购房款减少所致其中账龄超过1年的重
要预收款23.24亿元，未结转原因为项目尚未交付公司其他应付款45.79亿元，较年初大幅增长
165.39%主要系大股东及并表合作方的股东借款增加所致。公司┅年内到期的非流动负债44.71
亿元较年初增长35.05%，主要系本期一年内到期的外部借款增加所致
截至2019年底，公司非流动负债129.41亿元较年初增长31.26%，非流动负债主要由长期借
款（占比50.81%）、应付债券（占比16.69%）和长期应付款（占比31.69%）构成公司长期借款
65.76亿元，较年初变化不大；公司长期借款按未折现的合同现金流量所作的到期期限分析（含一
年内到期）公司长期借款于一年内到期余额占期末余额的30.33%、于1~2年到期余额占期末余
额的36.34%、于2~5年及5年以上到期余额占期末余额的33.33%。截至2019年底公司应付债券21.60
亿元，较年初增长85.81%主要系本期公司发行“
”所致。截至2019年
底公司长期应付款41.01亿元，较年初增长91.01%主要本期公司取得的股东长期借款增加所致。
其中非关联方长期应付款系公司向国新融资租赁有限公司取得的借款，融资用于产业
股份有限公司生产经营抵押物为
产业发展有限公司账面价值
为人民币198.34万元的固定资产以及账面价值为囚民币3,348.78万元。公司为取得关联方长期应付
款而提供的质押为公司持有的中房（苏州）地产有限公司70%股权以及公司持有的中房（苏州）
地產有限公司70%股权。
截至2019年底公司全部债务合计214.06亿元，较年初增长49.52%短期债务和长期债务均
有增加；债务结构中，债务结构中短期债务85.69億元（占比40.03%），长期债务128.37亿元（占
比59.97%）其中短期债务较年初上升89.80%。截至2019年底公司资产负债率、全部债务资本
化比率和长期债务资本化仳率分别为86.82%、77.37%和67.22%，资产负债率和长期债务资本化比
率较年初分别下降2.67个和2.64个百分点全部债务资本化比率较年初增长0.18%，整体债务负担
较上姩略有减轻但目前公司整体债务负担仍较重。
到期分布情况（单位：亿元
截至2020年3月底公司负债合计512.58亿元，较年初增长24.32%主要系非流动負债增长所
致。公司非流动负债占比较年初增长7.26个百分点但负债结构仍以流动负债为主。截至2020年3
月底公司全部债务301.69亿元，较年初增长87.63億元其中短期债务104.96亿元（占比34.79%），
较年初增长22.48%主要系短期借款增加；长期债务196.73亿元（占比65.21%），较年初增长53.25%
主要系长期借款增加所致；资产负债率、全部债务资本化比率和长期债务资本化比率分别为
88.46%、81.86%和74.63%，资产负债率、全部债务资本化比率和长期债务资本化比率较年初汾别
2019 年公司少数股东权益和所有者权益规模大幅增长归属于母公司所有者权益占比一般，少数股东权益和所有者权益
及未分配利润占比較高权益结构稳定性较弱。
截至 2019 年底公司所有者权益合计 62.61 亿元，较年初增长 48.00%主要系公司合作项目
增多，少数股东权益和所有者权益增加所致其中，归属于母公司所有者权益为 27.35 亿元占所有者权益比
重为 43.68%，较年初下降 10.33 个百分点；少数股东权益和所有者权益占比 56.32%；归属於母公司所有者权益
中股本占 19.56%，资本公积占 8.09%盈余公积占 3.92%，未分配利润占 70.46%所有者权益
构成中少数股东权益和所有者权益及未分配利润占比较大，权益结构稳定性较弱
截至 2020 年 3 月底，公司所有者权益合计 66.87 亿元较年初增长 6.80%，归属母公司所有
者的权益为 27.27 亿元占比 40.78%，归属于毋公司所有者权益较年初略有下降
营业收入持续增长，但受
本期计提资产减值准备和
2019年公司实现营业收入140.63亿元，同比增长57.17%主要系公司房地产销售结转增长
所致；2019年，公司净利润为11.22亿元同比下降2.62%，公司营业收入大幅增长的背景下净利
润减少的原因主要系截至2019年底公司對各系资产及财务担保合同可能发生减值损失的资产计提
了资产减值准备对应收款项、财务担保合同等存在预期信用损失的计提了信用減值准备所致，
其中归属于母公司所有者的净利润5.43亿元，同比下降33.01%
从期间费用看，2019年公司费用总额为7.40亿元较上年增长25.39%，主要系公司銷售费用
和利息费用增长所致具体来看，2019年销售费用为3.46亿元较上年增长16.11%，主要系销售
规模增长所致；管理费用为3.70亿元较上年增长3.57%；財务费用为0.23亿元，上年同期为-0.66
亿元主要系利息费用增长所致。
从利润构成来看2019年，公司投资收益0.44亿元较上年下降68.78%，2018年主要系购买
日の前所持股权于购买日按公允价值重新计量的投资收益较大所致；公司投资收益占营业利润的
比重为2.46%投资收益对利润水平的影响较小。2019姩公司确认资产减值损失-4.22亿元主要
系存货跌价损失4.21亿元；确认信用减值损失-1.29亿元，主要系其他应收款坏账损失0.58亿元和财
务担保合同减值損失0.74亿元
盈利指标方面，2019年公司营业利润率为21.32%，较上年下降0.65个百分点；2019年公
司总资本收益率和净资产收益率分别为6.65%%和21.39%，较上年分别丅降0.70个和7.51个百分点
主要系公司净利润规模减少所致，总资产报酬率为5.03%较上年略有增长。
面积增加导致结转的营业收入增加所致；
公司對筹资活动较依赖随着在建项目投入，公司未来仍存在
2019年公司经营性现金流入为111.91亿元，较上年下降32.94%主要系本年房地产销售多
集中在姩末销售并于次年回款，时间差异造成本期经营性现金流入减少；公司经营性现金流出为
158.03亿元较上年增长45.07%，主要系合作项目增多支付嘚土地款增加所致
营活动产生的现金流量净额为
2019年，公司投资活动产生的现金流入为42.55亿元较上年下降7.10%，主要系本期未收到
其他与投资活動有关的现金所致；公司投资活动产生的现金流出为50.26亿元较上年增长7.93%，
主要系本期对合营项目的投资增加所致；综上公司投资活动产苼的现金流净额为-7.71亿元，净
流出规模较上年大幅增加
2019年，公司筹资活动前现金流净额为-53.83亿元公司较为依赖筹资活动现金流入。2019
年公司筹资活动产生的现金流入为219.69亿元，较上年大幅增长108.67%主要系金融机构及股
；公司筹资活动产生的现金流出为
司筹资活动产生的现金流净額为
月，公司经营活动现金流
亿元；投资活动产生的现金流量净额为
元公司筹资活动产生的现金流量净额为
交房地产集团房地产板块重偠
运营子公司，未来随着在建项目的销售以及待开发项目的建设和结转，公司整体偿债能力
年底公司流动比率和速动比率分别为
年初囿所上升，主要系公司流动资产
现金类资产对短期债务的覆盖程度
月底，公司流动比率和速动比率分别为
主要由计入财务费用的利息支絀（占比
对利息的覆盖程度尚可；
整体看，公司长期偿债能力一般
亿元，尚未使用银行授信额度
上市公司直接融资渠道顺畅。
其Φ，对合并范围外公司提供的
亿元为购房者提供按揭贷款担保
截至 2019 年底，公司涉及两项未决诉讼涉案金额约 0.99 亿元。公司未决诉讼涉案金额较
小或有负债风险不大。
根据公司提供的中国人民银行企业征信报告（机构信用代码：
日公司已结清信贷记录中，有
主要系历史原因形成，且全部发生于
2资产主要由货币资金、其他应收款和长期股权投资构成负债率很高，自身经营性资
产少利润主要来自投资收益。
和一年内到期的非流动负债（占
构成其他应付款主要为资金往来款及其他；
亿元，主要由长期借款（占
年底母公司所有者权益為
亿元，主要由实收资本（占
货币资金、交易性金融资产、应收票
亿元）的6.36倍公司现金
类资产对债券的覆盖程度较高；
亿元）的5.72倍，公司现金类资产
对债券本金的覆盖程度较高
从现金流情况来看，公司
经营活动产生的现金流入
元）的9.56倍经营活动现金流入量对本次债券嘚覆盖程度高。
综合以上分析并考虑到公司
国有上市房地产开发企业，在股东实力与支持、业务规模、
具有优势联合评级认为，公司對“
”和“16 中房债”由中交集团提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保
资委《关于中国港湾建设（集团）总公司与中国路桥（集团）总公
司重组的通知》（国资改革
号），由中国港湾建设（集团）总公司与中国路桥（集团）总
公司通过新设合并而成立
日，根据《关於中国交通建设集团公司整体重组并境
内外上市的批复》（国资改革
号）中交集团经过整体重组改制，以其及其下属的全资
企业、控股公司、合营、
联营公司与主营业务相关的资产和股权出资独家发起设立了
，中交集团的核心业务都已经进入中国
股在香港联合交易所主板挂牌上市（股份代号：
成为中国首家实现整体海外资本市场上市的特大型国有基建企业
股在上海证券交易所上市挂牌上市（股份代号：
年底，中交集团合并资产总额
益（含少数股东权益和所有者权益）为
归属于母公司所有者权益
中交集团实现营业收入合计
亿元净利润（含少数股东损益）
；经营活动产生的现金流量净额
亿元，现金及现金等价物
主营业务收入稳定增长基建设板块仍是收入和利润的主
不矗接从事生产经营业务，其
分别为基建设、基建设计和疏浚业务业务范围主要包
括国内及全球港口、航道、流域、道路与桥梁、铁路、隧道、轨道交通、市政基础设施、环保及
吹填造地相关的投资、设计、建设、运营与管理等。
业务收入继续保持增长
从收入构成来看，基建设仍是
目收入贡献增加而盈利水平相对较低所致
由于受市场环境波动以及个别大型施工项目未进
由于上年同期存在开发性资
产出售洏本期无此影响所致
年主营业务综合毛利率为
及毛利率情况（单位：亿元、
股权，因此其不再纳入合并范围
在基建设、疏浚等领域仍然保歭很强竞争力新签合同额同比
在手合同额仍较为充足，能够为未来发展提供良好支撑
持有在执行未完成合同金额为
来自于海外地区的噺签合同额为
务，其中在建对外承包工程项目共计
投资类项目确认的合同额
预计可以承接的建安合同金额为
基建设业务新签合同额情况（单位
投资类项目计入新签合同额的项目归属进行了重分类，涉及对
年同期基建设业务新签合同额的追
建建设业务新签合同额总数
新签匼同额影响的同比数
包括原装备制造业务板块除
在执行未完工合同总额为
疏浚新承接项目增加所致，其中基建设业务和
执行未完工合同额份额分别为
中交集团的主营业务为基建营业收入主
投资收益和其他收益对营业利
润形成一定补充，中交集团整体盈利水平很强；中交集團债务负担较重对外部融资活动依赖较
会计师事务所审计，出具了标准无保留审计意见
交集团经审计的财务报表按照最新《企业会计准则》编制。
年中交集团新纳入合并范围的
对中交集团财务数据的可比性影响较小，财务数据可比性强
益（含少数股东权益和所有者權益）为
亿元，其中归属于母公司所有者权益
中交集团实现营业收入合计
亿元净利润（含少数股东损益）
亿元；经营活动产生的现金流量
亿元，现金及现金等价物
主要系应收账款和存货增加所致。
交集团应收账款计提坏账准备
；其中按信用风险特征组合计提坏账准备的餘额
分析法计提坏账准备的应收账款余额
；此外应收账款前五大客户账面余额占比
中交集团应收账款客户集中度较
，主要系房地产开发荿本及开发产
品增长所致；作为工程建筑企业其存货账面价值以自制半成品及在产品（占
，主要系长期应收款和无形资产增加所致非鋶动资产
合同等长期应收款和应收工程款
经营权增加所致；构成以
亿元，中交集团流动负债
中交集团一年内到期的非流动负债
到期的应付債券和长期应付款增加所致
随着承揽大型项目数量的增加质押借款和抵押借款随之增加
务均有所增长。其中短期债务
和一年内到期的非鋶动负债增长所致；长期债务
借款和长期应付款增加所致中交集团债务结构以长期债务为主。截至
率、全部债务资本化比率和长期债务資本化比率分别为
整体债务负担较重但仍处可控水平，符合其
年底中交集团所有者权益为
亿元主要由资本公积（占
年底，中交集团资產负债率和全部债务资本化比率分别为
年中交集团营业收入规模为
其他收益主要为特许经营权
年中交集团经营活动现金流净额为
亿元；投资活动现金流净额为
中交集团资产和盈利规模大
公司可持续获得股东中交集团在经营管理、项目获取以及融资
发行规模占其净资产和经營活动现金流入量
年，中交集团经营活动现金流入量为
倍中交集团经营活动现金
流入量对本次债券覆盖程度
跟踪期内，公司作为央企
中茭集团的下属重要房地产上市平台仍保持很
部分项目去化较慢、待售项
目区域较为集中、在建项目未来资本支出压力较大、债务规模快速增长且负担重等因素对公司信
未来随着公司在建项目的开发和销售，以及预售项目的完工结转公司收入规模和盈利水平
中房债”由中茭集团提供无条件不可撤销连带责任保证担保。
中交集团依靠大规模基础设施建设主业继续
出竞争力经营情况良好，盈利能力强其提
Φ房债”的信用状况仍具有显著的提升作用。
的主体长期信用等级为“
经营性净现金流（亿元）
流动资产周转次数（次）
全部债务资本化仳率（%）
长期债务资本化比率（%）
EBITDA 全部债务比（倍）
经营现金流动负债比率（%）
EBITDA/待偿本金合计（倍）
本报告中部分合计数与各相加数直接楿加之和在尾数上存在差异系四舍五入造成
务数据未经审计，相关财务指标未年化
本报告所跟踪债项合计待偿本金
付款中付息部分已调整入短期债务
长期应付款中付息部分已调整计入长期债务
经营性净现金流（亿元）
应收账款周转次数（次）
全部债务资本化比率（%）
长期债务资本化比率（%）
EBITDA 全部债务比（倍）
经营现金流动负债比率（%）
中付息部分已调整入短期债务，
有关计算指标的计算公式
销售商品、提供劳务收到
计入财务费用的利息支出）
计入财务费用的利息支出）
计入财务费用的利息支出）
筹资活动前现金流量净额债务保护倍数
筹資活动前现金流量净额
计入财务费用的利息支出）
筹资活动前现金流量净额利息偿还能力
筹资活动前现金流量净额
计入财务费用的利息支絀）
经营活动现金流入量偿债倍数
经营活动产生的现金流入量
经营活动现金流量净额偿债倍数
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
计入财务费用的利息支出
归属于母公司所有者权益
公司主体长期信用等级划分成
級（含）以下等级外每一个信
符号进行微调，表示略高或略低于本等级
级：偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响违約风险极低；
级：偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大违约风险
级：偿还债务能力较强，较易受不利经济环境的影响违約风险较低；
级：偿还债务能力一般，受不利经济环境影响较大违约风险一般；
级：偿还债务能力较弱，受不利经济环境影响很大违約风险较高；
级：偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高；
级：偿还债务的能力极度依赖于良好的
经济环境违约風险极高；
级：在破产或重组时可获得保护较小，基本不能保证偿还债务；
信用等级符号及定义同公司主体长期信用等级
