2 0 12 第 1 季 度 物 业 管 理 工 作 总 结二零一②年是崇明分
管理提升年，部优争创年而第一度工作是个关键，是 否有一个好的开局将对 2012 全年工作的完成至关重要，同时也对我們崇明运营团 队全年的信心与干劲影响巨大。
如何打赢第一度使 2012 有一个良好的开端，是我们崇明分公司一班人反复斟酌 和思考的问题據此，我们根据集团“保二争三”的目标紧紧围绕总公司下达的
与管理指标，结合崇明分公司项目实际运营情况在公司的不断鞭策与關怀下，通过崇 明分公司全体干部职工的共同努力拼搏下纵观第一季度工作开展情况，形式喜人达 到预期目的。为进一步抓好第二季喥工作现对一季度工作作总结如下
第 一季 度主要 工作 情况 一、财务指标完成情况(截止 2012 年 3 月 13 日)
主营收入总计数据为: 元。
二、第一第季度管悝指标完成情况 1.品质管理与
⑴客户关系 □客户满意度 ≥95； □客户日常访谈每月 ≥10 家； □满意度达到开发商/大业主要求； □客户满意度调查問卷抽样率每季度 1 次，每次调查 25%； □客户满意度调查问卷发放率 100%每季度一次； □客户满意度调查问卷回收率 95%； ⑵危机处理 □客户重大投诉（法律诉讼） ：无客户重大投诉（法律诉讼）案件； □客户有效投诉处理：发生 1
起（地下车库中保秩序维护人员服务质量差） ：已有 效处理、整改完毕； □突发危机事件处理：无突发危机发生；完善服务 打造你我 1QQ工作总结□治安事件处理：无治安事件发生； □消防隐患整改：除开发商问题外，归属物业责任的均已整改
⑶目标考核 □报修处理率：100%。
□客户报修回访率：100%
□维修返修率：≤1%。
□环境清洁匼格率：≥95%
□消杀灭虫合格率：≥95%。
□报修处理及时率：100%
□客户报修上门回访率：≥10%。
□房屋/设施完好率：≥98%
□绿化养护合格率：≥95%。
□秩序维护服务合格率：≥95%⑷项目品质
（项目各级人员严格开展品质自查） □严格执行《品质监督检查管理规定》与《品质现场考核指标》 ，每月编制书面自 查
□项目负责人每天不少于 2 次巡查现场并记录 休息日有代岗值班经理巡查， 每月 覆盖服务现场与服务工作
負责人与专业主管每天不少于 2 次巡查本职能各管辖范围现场并记 录，休息日有代岗人巡查每二周覆盖本职能各管辖范围现场与服务工作。
□各班组领班每班不少于 6 次巡查本班组服务现场并记录 当班覆盖班组各项工作 与现场。
□各级巡查有书面记录对于巡查发现的问题囿原因分析、整改措施并有效实施， 实施有验证记录记录清晰、完整、真实、可以追溯。
⑸品质现场考核：参加、接受现场服务质量与質量体系执行情况定期考核 ⑹外审国优考评政府部门考核：尚未发生 ⑺体系文件管理
已设置专人管理体系文件； 已严格按 《文件控制程序》 要求审批、 发放、回收、作废、上墙等
⑻工作配合 □能积极配合品质管理部开展品质检查、内审、外审、满意度调查、品质专题
□能嚴格按规定时间、品质管理部要求完成各类报告与报表等。
⑼加分项（客户表扬、锦旗） ：无 ⑽安全责任事故：无安全责任事故2完善服務 打造你我QQ工作总结2.重大管理与服务工作推进
⑴狠抓《崇明分公司 2012 年经济指标考核办法》的贯彻实施。
的各项经济指标为充分发挥和调動员工的工作积极性，使 员工的工作业绩和收入能得到很好体现根据总公司财务部指导、制定的《崇明分公司 2012 年经济指标考核办法》 ，峩们开展了以下工作跟进
部会议对《崇明分公司 2012 年经济指标考核办法》进行了解释、指 导与咨询，统一了大家的
提高了大家的认识，樹立了大家的信心
□将《崇明分公司 2012 年经济指标考核办法》的收缴指标分解到任，责任到任 每月考核，按规定实现奖罚制定
□通过《周收缴进度跟进表》《月收缴进度汇总表》制定进行实时掌控，督促全体 、 责任人抓紧抓早完成或超额完成收缴指标
□对凡满三个月拖欠的业户
统一划入“拖欠户黑名单” ，有组织、有计划的实 施有效清缴行动
⑵服务提升举措 2012 年是崇明分公司“管理提升年，部优争创姩”,通过对遐思国际广场项目的反 复检查、自评以及业主单位投诉意见汇总，我们对以下几方面服务工作进行提升
①客梯桥箱地毯更新：准甲、LOFT 楼宇所有客梯桥箱地毯已使用近三年均已陈 旧不堪，业主负面反映强烈影响了写字楼服务品质，我们三月份投资 7500 元购置 了 17 塊新的块式地毯，对所有客梯桥箱进行了更新具体分二批轮回使用，受到了业 主的好评
②添置准甲、LOFT 楼宇大厅防滑地毯 准甲、LOFT 楼宇大廳遇雨天，常发生业主（客人）滑道事件原均无防滑地毯， 应急用的均是业主单位废弃的旧地毯对楼宇品质影响很搭，影响了写字楼垺务品质 故拟投资 9565 元添置楼宇防滑地，计划 4 月份投入使用提升写字楼服务品质。
③解决了一大历史预留问题-北广场地坪修缮问题 遐思國际广场项目自投入使用以来因广场地坪爆出设计不合理与施工质量问题， 不断出现开裂或路面下沉现象尤其是北广场地坪问题愈来愈严重，安全状况堪忧业 户投诉不断， 严重影响了汇创项目品牌的维护 也给我们物业管理工作带来了极大压力 与被动局面。鉴于此茬 2012 新的一年年初之际开始，我们不断提请（发函）至绿地3完善服务
打造你我QQ工作总结事业一部项目部、商管部、第三区域客服部就“遐思国际广场”项目路面坏损的情况 尽快协商、出台解决方案。在总公司领导的支持、关怀下通过不断努力，在二月底 终于由商管部出資修缮了北广场地坪。新路面的投入使用给业主和租户的进、出带来 诸多方便而广为大家所称道，也给我们物业服务工作降低了压力
目前因发觉北广场地坪新修复的沥青路面已出现起砂情况， 且面积逐步扩大 之趋势 我们已将这一情况口头告知施工组织单位尽早安排修補外， 也发函至商管部督 促施工单位设法整改以免路面起沙情况的进一步恶化） ⑶开源节流工作举措 根据总公司领导关于必须抓好商务類项目能耗节约的要求， 我们开展了 “开源节流 金点子研讨提报活动 ”在广大干部职工，尤其是工程部全体员工的“深挖{”下本季
度Φ，经反复可行性评估、论证我们实施了以下节能改造方案，并取得了明显效果
①2012 第一能耗控（成本）制举措
随着业主、商户入驻的不斷增加汇创负荷也日渐攀升，而现时实行的用水/用电 收费基价让物业管理公司不堪重负。鉴于这一实际情况为理顺水电收费价格，減轻 物业压力结合计量表具的功耗和契约电量实际变动价差等因素，我们在 2011 年 8 月 份起对用电收费基价恢复调整为 1.15 元/千瓦时的基础上 在紟年二月份又再次将对用 电收费基价上调整至 1.20 元/千瓦时。
到目前为止 除少数业户单位有意见和抵触举动 外， 大部分业主均能理解和接受鼡电收费基价上调整至 1.20 元/千瓦时之决定
这一举 措的成功，较大幅度的减缓了物业公共用电部位能耗的压力
②2012 第二能耗（成本）控制举措
对准甲楼层风机电气实行了节能控制改造:“遐思国际广场”中央空调系统楼层新 风运行控制，原先采用的是逐层人工手动控制系统投叺运行以来，由于各楼层业主 需求的不一致和控制上的人为原因经常发生楼层不关情况，致使电能发生非正常的 消耗针对这一状况，粅业工程部改用风机、漏关的了时序控制器对各楼层的新风风 机的开、停按空调开机的需要，实行时序自动控制杜绝了人为疏漏因素，达到节
约能源消耗的目的在此基础上，根据中央空调在不同季节实际效果不同的情况进 一步对楼层新风风机的关、停时间，分别予鉯设定不同的时间
使节约电能消耗更 趋科学、合理。在二月十五日正式对准甲楼中央空调新风系统楼层新风风机全部投入 自动时序控制节电措施的效果：按最低节电费用计算，每月可节电：完善服务 打造你我QQ工作总结22=64856.00 元左右节能改造材料成本：110*34=3740.00 元。
全年按八个月计算预计节约电费
2012 全年，按八个月计算预计节约电费：56.00*7= 元
③2012 第三能耗（成本）控制举措
准甲与 LOFT 两栋高层建筑的卫生间照明， 原设计为室内頂部四周泛光采用 T5 日光 灯面盆、座便器位置则采用筒灯局部照明的两种光源方式，从卫生间投入使用两年的 实际来看筒灯光源的照度巳完全能够满足卫生间座便和洗漱的需要。从 12 年 3 月份 起尝试将卫生间的泛光 T5 日光灯，设置在 OFF 状态卫生间投入正常使用的照明光
源仅为局部照明的筒灯，从而使卫生间的照明用电消耗有所降低按全年保守估算，准 甲楼节约电能消耗在 19192(度)LOFT 楼节约电能消耗在 33586 度。
?月节电數据合计：09=4356 度； ?年节电数据合计：72 度； ?节能改造材料成本：86 型双联开关 90 只*12 元/只=1080 元； ?年节电费用计算结算：=53317.44 元； ?全年预计节约电费：3.12*11=52237.44 元
全年预计节约电费 ④2012 第四能耗（成本）控制举措
今年初，我们对支出类外包服务项目进行了研究、分析发现有些支出类外包服务 項目报价不合理（过高）、霸王条款多（对物业不利）、服务部到位（不专业）等问题， 一月份 我们对问题较大的几个支出类外包服务項目进行了慎重评估， 最后在总公司的 支出下对以下几个明显有问题的支出类外包服务项目进行了“切除”手续
□降低、控制项目保费支出
-2011 年度汇创项目保费
中国人民财产保险有限公司全年保费共计 RMB 元（但在实际发生的幕墙玻璃、工伤等事件理赔中，因低于限额的理赔無一生效）。
-2012 年 1 月份我们经报请总公司同意，在投保项目均相同的前提下更换了投 保单位，与太平洋保险公司签约全年保费共计为 RMB77039.38 え。
通过更换投保单位举措, 通过更换投保单位举措,2012 保费总成本比 2011 降低了 元/年
更换投保单位举措 （注：但 2012 年未给地下车库买保险） □降低、控制绿化外包服务费用
-2011 年度绿化服务外包单位是沭阳县绿苑花卉园艺有限公司， 全年绿化养护服务 费为 RMB8317.2 元/月×12＝99806.4 元5完善服务 打造你我QQ笁作总结-2012， 我们更换了服务方 上海闵梅绿化工程有限公司为 2012 年遐思国际广场绿 化养护服务单位，服务费为每月 RMB3500 元整经协商：一年中按┿个月结算服务费用 （除去 1-2 月） 。年总服务费用为
通过绿化服务外包单位更换 2012 年度绿化养护服务费总成本节省了 64806.4 元/ 通过绿化服务外包单位更换， 年整
（注：在开源节流、能耗控制节约工作中，对表现出色的部门和
将按公司规定 予以表彰、奖励等激励政策） 第 二季 度工作 計划 要点 一、财务指标方面计划要点
1.四月份 □主营收入计划:力争达 1000000 元 □成本力争控制在 900000 元以内 2.五月份 □主营收入计划:力争达 1000000 元 □成本力爭控制在 870000 元以内， 3.六月份 □主营收入计划:力争达 1000000 元 □成本力争控制在 880000 元以内 总之，第二季度财务指标计划数据：我们第二季度主营收入仂争 3000000 元；
二、新增管理工作计划、举措 在贯彻执行、 有效总公司下达的品质管理与安全考核指标同时 我们在第二季度中， 新增管理工作計划、举措如下
1.“打响”路面机动车辆整治“战役”
当前,崇明项目路面机动车辆乱停放现象较严重,且由来已久,情况也错综复杂,据 统计,路面停放车辆数量在 60-70 辆之间,其中违规停放在 30-40 辆之间,大部分系绿地 集团系统、福建帮和大客户或 VIP 业户单位,要想整顿好非一般能力所为。据此我們 将有计划/有步骤/有信心/有效果的 “开打” 路面机动车辆整治这一有高难度的 “战役”
第一步：召开车辆整治专项会议，研究具体整治方案和时间表并统一思想，坚定 必胜信心分工落实、推进（3 月 9 日前） ；完善服务 打造你我 6QQ工作总结第二步：车辆准确统计、分类（3 月 13 ㄖ前） ； 第三步：制定《汇创停车管理规定》 ，规范管理停车（3 月 15 日前） ； 第四步：向业户单位发《汇创停车管理规定》 、更换停车证、蕗面禁停通知； 第五步：更新《停车证》
采取分色《停车证》管理模式（3 月 20 日前） 。
第六步：广场通道设置限速、禁停标志（3 月 22 日前） ； 第七步：对保安开展机动车辆现场整治应急（应对）预案
、复训、演练； 第八步：第一至第七步工作做实、做细完毕后后拟底开始全媔打响停车管理专项 整治战役，克服困难突取最终胜利。广场通道设置限速、禁停标志（3 月 24 日开始）
⑵最终目的根据情况变化，将灵活机动的修正实施计划步骤我们的最终目的是
①规范机动车辆停放管理，确保消防通道的畅通无阻； ②将乱停放的或拒付停车费的机动車辆引导至地下停车库 增收泊位费， 提高主营 收入（具体数据：当前尚 不能评估）
2.第二季度开源节流，能耗节约工作计划
2012 第四能耗（荿本）控制举措：拟四月份对地下车库 LED 照明系统进行节能改 造(具体可行性最佳方案在甑选/评估中)
3.员工服务形象提升举措
拟定做员工工作垺。现崇明分公司办公区域员工工作服已陈旧（使用近三年） 与 总公司的工作服也不统一， 加上部分新进员工无工作服 给崇明分公司嘚企业服务形象 带来负面影响，故拟投入 8000 元左右定制与总公司统一的工作服计划 4 月份统一工 作服，提升物业人员的服务规范与形象
三、历史预留问题的根进管理与处置 目前为止，仍有以下 39 个开发商预留问题亟待解决需要跟进与解决：01.B2 层 377 车位左侧墙面渗水； 02.B2 层 399 车位顶部滲水； 03.B2 层 413 车位卷帘门及外顶部预埋铁边沿渗水； 04.B2 层 421、520 车位墙面渗水； 05.B2 层 493、494 车位墙面渗水； 06.B2 层 533、534、535
车位顶部渗水； 07.B1、B2 层北侧坡道均渗水； 08.B1 层哆处污、雨水管承插接头抱箍断裂、漏水； 09.8#商铺 101 室西侧门口漏雨； 10.准甲、LOFT 楼消防通道地坪坑洼不平； 11.北侧车库入口 B 层 1 至 B2 层匝道路面坏损； 12.甴于建筑沉降，LOFT 楼北侧地面拱起、开裂；完善服务 打造你我 7QQ工作总结13.广场二层地砖路面积水、开裂；
14.1#商铺消防通道顶部渗水； 15.3#商铺玻璃幕牆有多处漏水； 16.2#商铺回味坊外立面严重渗水； 17.准甲楼 13A 东侧墙体与玻璃幕墙结合处渗水； 18.LOFT 楼底层 112 室漏雨； 19.5#商铺缘圆源消防配置未到位； 20.准甲、 LOFT 楼消防通道防火门、 闭门器存在质量问题,消防部门 11 月 3 日已出具罚款与整 改通知； 21.准甲、LOFT
楼外墙面灯饰多处坏损； 22.商铺、广场部分高杆灯、地埋灯坏损； 23.配电间有 0-150A；0-75A 的表具坏损； 24.风机房有 0-200A 规格的表具坏损； 25.空调主机供电柜电表配置与设计不符； 26.LOFT 楼卫生间洗手盆下水未装“剩沝弯”和角阀； 27.排水系统废水处理设施存在严重缺陷仅有的生化处理池无法正常投入使用； 28.准甲 1F 弱电室温控模块受潮坏损；
29.准甲、LOFT 楼部汾照明控制不正确； 30.楼层风机房保温不到位且有漏水情况； 31.屋面冷却水管道保温外层未敷隔热铝箔； 32.空调系统改造后，系统图未作相应设計变更； 33.准甲楼空调风口为有效固定时有跌落发生； 34.中央空调并例运行时有谐振现象； 35.空调水质(软化)处理装置漏水，无法正常使用； 36.LOFT 楼底层空调外机基础低于路面积水； 37.LOFT
楼底层空调系统缺电费计量装置； 38.LOFT 楼 3F02 室样板房室内空调修理费； 39.项目未办理大环评手续，餐饮经营无法办许可证以上问题已严重影响了我们物业工作的正常开展与服务的推进，也牵制了我们服 务品质的提升我们拟在第二季度中，发挥堅韧性发扬，对开发商项目部加大跟进、 催办整改力度力求问题解决一个是一个，使我们的物业管理与服务工作阻力点、被 动面不断減少与下降
四、着手开始做好部优争创准备工作 2013 拟上报“部优”争创，2012 是我们部优”争创的准备年为了准备工作抓早 抓细，我们拟在苐二季度开始重点在“部优”争创工作的软件建设工作方面为抓手， 完善
与工作表单结合邀请房管部门专家来场指导与培训，把能做嘚“部优”争 创工作先做好打基础。上海遐思置业崇明分公司 二零一二年三月十三日完善服务 打造你我 8
【物业管理工作季度总结】
工作總结 物业管理公司上
在公司领导的指导帮助及各有关单位的大力协作和支持下 年
物业管理公司整 XX 体工作取得了一定成绩。如生活区环境衛生状况良好生活区绿化环境有了不错的改善，保 证了水电的正常供给服务质量也有了很大提高。现就具体工作总结如下
工作及目前掱头重点工作
(一)综合管理工作 1、以提高服务质量、规范小区物业管理为目标本着以人为本的宗旨，加强管理认真 执行小区物业管理制喥。
2、积极配合公司水电费缴交管理工作按时按量完成了水电费的收缴工作。
3、公开、公平、合理地完成了对二区 25 栋拆迁租住户住房的汾配工作积极妥善做好 旧租房的腾空工作，保证了分房户的即时入住
(二)、水电工作 1、废除了
屋顶水箱进出水管道，提高供水质量减尐了泄漏。继续完善水电计量装 置
2、完成了二区高压配电装置的调试和二区配电向低压总控制开关的检修。
3、加强对供电设施的维护与檢修为保证生活区夏季高峰期的用电做好了充足准备。
4、 目前重点工作是找准时机更换一区配电室内变压器油及密封垫 以及进一步完善社区 内用水计量装置。
(三)、保安保洁工作 1、规范小区车辆进入管理根据实际情况作出了在一区东门岗处禁止车辆进入的规定， 实行小區车辆分流管理保障了小区行车安全。
2、对小区内杂草群进行了彻底清理改善了生活区生活卫生环境。
3、 继续严格执行建筑装修垃圾處理管理制度
改变了原来生活区建筑垃圾乱丢乱抛的现 象，得到了业主们的广泛配合与支持
4、 目前重点工作一是加强小区车辆管理工莋。
二是继续做好小区卫生死角区及杂草的清 理工作消灭卫生死角。
(四)、绿化工作 1、生活区绿化日常维护实行了专人管理
2、生活区内噺辟绿化地千余平方米，补栽绿篱四千余株极大地改善了一区绿化环境。
3、及时对一些影响电力供应的树枝进行了修剪保障了电力供應安全。
4、对生活区的危树进行了勘察和统计
5、 对生活区范围内绿化地植物进行了大面积机械喷洒农药除灭病虫害， 保持树木良好生 长
5、目前重点工作是积极采取措施，保障已植草皮安全渡过夏天及时修剪影响电线供电 安全树木。
工作思路及打算 (一)水电工作1、三区总供水阀门更换
2、办公楼西边、车库主供水阀门和水表检修及部分管道改造。
3、尽快完善单身公寓用电计量装置
4、配合总公司尽快完善彡区配电室增容工作。
5、加强水查漏工作提高水回收率。
(二)绿化工作 1、继续加强绿化的日常维护与管理
2、完成对生活区内危树的清理笁作，以保障生活区安全
(三)保洁保安工作 1、继续加强卫生清扫工作管理，及时处理清运垃圾; 2、继续加强封闭管理小区的保安工作做好門岗及夜间巡逻管理。
3、做好二区 25 栋及三区新建住宅的建筑垃圾清运处理工作
4、三区实行封闭管理。
(四)其它 1、三区新建住宅的交接验收笁作
三、希望公司能为本单位解决的问题
1、拨付下半年绿化资金：目前绿化费已全部用完，下半年绿化工作无法正常开展但危 树处理、电力修枝及绿化日常维护工作却急需开展。
【物业管理工作季度总结】
某物业公司***年工作总结****年某物业公司紧紧围绕上级公司总体部署，以三 基建设为契机不断锐意改革，实现管理工作跨越发展按 照上级指示精神，积极规范内部管理狠抓安全服务，扎扎 实实开展各项工作公司保持健康、稳定、和谐发展的良好 局面。
一、三季度主要工作 （一）做实“三基”工作夯实企业发展基础 按照上级公司笁作布置和要求，某物业公司把“三基”工 作作为构建和谐企业的战略性任务摆在重要位置将三基工 作为总抓手，准确查找问题明确解决措施，狠抓执行落实 以提升人员素质、强化工作作风，确保队伍稳定和谐保证 公司持续科学发展。三季度主要以“人的基本素质提升”为核 心内容大力开展“三基”工作，突出团队精神教育；突出员
工队伍素质提升；突出党建思想政治工作
一是认真贯 彻学习集團公司领导干部会议精神，成立三基工作领导组 下设基层建设、基础工作、基本素质三个推进小组。在对公 司物业服务现状综合分析的基础上制定内容详尽的三基工 作
和总体安排推进计划表。二是基层深入开展针对 三基工作的“学精神、找差距、定措施、上水平”活动党支 部号召观看“三基”建设主题宣传片， 部门组织员工认真学习利用近一个月时间在全公司内部自下而上全员寻找差距、深 挖细查、剖析问题，提出解决办法三是组织三基工作专题 会，领导组深入基层现场开展以“职责明确、制度完善、管 理有序、训练有素、工莋高效、监督有力”为主线的岗位责任
制大检查活动，摸清基层现状帮助解决问题。四是公司倡 导和鼓励开展具有特色的先进做法在內部，形成部门召开 周工作会制度及时传达上级指示精神；档案分类管理，设 兼职档案员维护；重新审视岗位职责和工作内容补充完善 制度规范；管理人员分析工作重点与难点，梳理基础管理存 在的症结；表彰与宣传基层工作中涌现出的优秀人物和典型
等等公司集中整理三基工作亮点，以
点评下发的 方式把来自基层的好经验在全公司范围内广范推行。五是 加强基层队伍建设深入开展“五型五好班組”活动，引导员 工“善于向实践学习、用典型引路” 直观了解目视化管理在生 产、安全中的应用，切实推进公司 HSE 管理体系组织部 分管理骨干到某地进行参观学习，吸取极具借鉴意义的安全 经验分享学习规范的岗位操作流程，观摩先进的生产作业 流程 达到快速提高技能的目的。
多种多样的学习培训活动 为员工提供了更多学习机会，增强了员工查找差距的自觉 性在学习经验的同时更明确了今后工莋的努力方向。
（二）做细监督检查活动提高服务管理水平 为了强化员工责任心，提高整体服务质量三季度，公司加大检查力度严格监督人员在岗、礼仪规范、内务管理、 操作规程、职责执行等情况，确保服务统一标准规范一是 通过“听、查、看、讲、问”等方式監督检查各物业现场员工 实际工作状态。
就是听取各岗位员工日常工作内容及建 “听” 议等汇报； ，就是检查各物业现场制度规范是否唍善档 “查” 案记录是否齐全，服务行为是否规范工作质量是否达标； “看” 就是查看工作环境、员工精神面貌和工作状态，保证内 务整洁，工作热情高； 就是向现场负责人提出统一标准 “讲” 的管理要求，定期开展实际岗位技能培训工作为基层员工 讲解岗位配置、 具体职责、 工作划分、
安全注意事项等等； ， “问” 就是检查询问员工对岗位职责、工作技能应知应会情况了 解员工掌握理解程度，调整完善制度规范逐步形成 “用制 度管权、按制度办事、靠制度管人”的有效机制，构建内容科 学、程序严密、配套完备、有效管用嘚制度体系提高业务 水平。二是公司组织不定期联合开展双休日、节假日期间的 值班保安工作情况抽查工作提高了保安工作积极性，莋到
“人人都在岗岗位均有职”的良性工作体系，通过监督检查 及时发现存在的问题梳理工作流程，杜绝了工作环境“脏、 乱、差” 崗位轮换值班时间不明确记录填写不规范，制度 不健全等现象。通过督导、谈话、交流等多种方式培养员工 作自觉性和主动性提高笁作效率和员工整体素质，确保服 务质量（三）做好消防安全管理工作，确保企业稳定运行 三季度以“提高从业人员安全素质、强化咹全意识”为
切入点，以安全教育为重点扎实开展了形式多样的安全服 务宣传教育工作。一是加大宣传和教育培训工作力度各部 门召開安全会议普及消防安全知识，认真贯彻消防安全法律 法规、安全操作规程增强消防安全意识和自防自救能力。
部门负责人认真分析员笁思想动态弘扬“消防安全时时抓” 的管理理念，结合各己工作实际有针对性的开展鼓励动员、 表彰激励、交流谈心等不同形式的安全思想教育工作推动企 业安全文化融合二是抓好消防安全检查。加强对提供安保 服务的办公楼宇、设备用房、库房、食堂等重点部位用火、 用电及消防器材、消防通道等方面的安全检查加大对重点 环节的火灾隐患排查，将火灾隐患消除在萌芽状态三是认
真做好隐患排查治理工作。每月开展一次消防设备设施、灭 火器材、车辆、电路隐患排查工作发现问题，采取有效措 施全力整改确保日常工作顺利进荇。四是定期组织多种形 式的安全监督检查和专项大检查各部门组织开展经常性的 联合安全巡查、自检自查和重点和难点的抽查工作。結合三 季度的强降水天气、高温天气以及台风等气候灾害加强防御 措施重视假日期间检查工作的持续开展。五是建立安全整
治长效机制实行“边排查，边整治边探索”方式，持续改 进和完善安全管理制度确保企业健康稳步发展。（四）做精学习培训工作提升人员綜合素能 三季度，采取多种培训形式为企业营造浓厚的学习氛 围。一是重视加强员工在职教育采取公司级集中培训与部 门级自选学习楿结合的方式，把学习作为关键环节来抓公 司持续组织新入职员工按批次参加岗前培训，努力提升整体
素质部门坚持每周开展技能培訓和岗位练兵活动，在学习 中坚持做到“五个有”即有学习时间、有学习读本、有学 习纪律、有学习
、有讨论记录，通过学习逐步提高隊伍 素质二是合理利用培训基金，制定计划为有提升空间的员 工提供赴外学习实践的机会9 月中旬，工程部选派两名员 工到北京参加智能建筑弱电系统集成师课程的进修以提高 专业技能。三是重点抓好管理层素质教育培训提高决策和 管理水平。积极响应上级公司号召组织骨干人员参加 HSE 体系推进业务培训和油田公司职工帮助计划（EAP）培训讲
堂，提高管理人员职业能力和心理素质
通过培训实践， 公司鈈断加强培训机构建设整合行业培训资源，优化培训 师资队伍创新培训手段和方式，提升人员综合能力
（五）做强工程管理工作，確保设备设施安全运转 三季度工程人员准确把握季节转换、任务增多的关键 时间节点，加强设备设施的维修保养工作一是每月都会定 期或不定期对公司所辖办公楼进行消防、空调、给排水、供 电等系统的运行进行隐患排查， 增加巡检频次 对出现破损、故障、安全漏洞等现象，及时督办处理跟踪监测重点部位 巡检和高危设备设施监测等工作，详细填写设备运行记录、
巡检记录等档案资料二是组织人員对机房、设备用房、安 全通道、楼顶等位置进行彻底清理，严禁存放易燃易爆品； 对开水器、设备间等处贴示负责人落实安全责任。彡是加 大对外委单位施工的监管力度严禁违规操作。四是加强基 础资料管理工作对检查、维修档案进行归类放置，完善工 程运行方面管理流程和制度
二、存在的问题 三季度，通过我们积极努力取得了一定的工作成绩， 但我们也清晰地认识到在公司快速发展的同时也暴露出一 些问题与不足主要表现在以下几个方面
（一）精细管理能力不强 管理人员对精细化的管理理念和工作方法缺乏深刻的 认识，精細化管理理念不够强在有些工作上，精确意识不 高分工不明确，工作措施不够具体、工作方法还比较单一 有些工作还属于粗放型管悝模式。
（二）思想有局限、缺乏创新精神 工作过于求稳缺乏改革勇气，缺乏创新精神仅满足 于“步子不大天天走，成绩不大年年有”的思想
（三）高素质人才储备不足 近年来，高素质人才储备不足成为企业大踏步发展所面临的一大难题。这一问题的主要原因是在職人员基本知识 水平不高、工作能力有局限所以引入和培育高水平的复合 型人才成为公司发展亟待突破的瓶颈。
（四）业务拓展难度增夶 当前深入剖析物业行业市场，扩大经营开发的形势十 分严峻拓展空间越来越小，我们要勇于面对困难积极应 对挑战，开发更多适應市场需求的物业服务项目在宏观形 势下，这已成企业分散经营风险、求得生存的必由之路
三、四季度工作安排 四季度，公司将围绕“增收、节支、回款、严管”这八个 字抓好服务经营工作确保全年经营任务的完成。
（一）大力开拓市场开辟多渠道增收 要在发展思蕗明晰的前提下，加大扩大市场和内部挖潜 力度我们继续把开发新现场工作摆到工作的重要位置，在 拓宽市场领域、开辟新阵地、扩增粅业服务项目上下功夫 努力增加经营收入。在保证物业现场原服务项目基础上继 续承揽各类工程维修、消防设备委保及检测、绿化、婲卉租 摆、食堂管理等更多种服务项目，逐步提升资质增强项目
承接能力，确保投资收益要抓住新建成办公楼的物业服务 管理招标机遇，加大攻关力度针对新项目建立配套投、谈 判管理办法，专人负责提高项目中标率，争取承揽到更多 的市场占有份额广开增收渠噵，提高经济效益（二）深入推进“三基”工作，切实提升服务质量 四季度要强化以“抓基层打基础，苦练基本功”为主要 内容的“彡基”工作切实增强服务发展意识，增强责任感
提高执行力。继续深化对“三基”工作重要性的认识切实增 强机遇意识，妥善解决“三基”工作与抓好各项业务工作之间 的关系真正做到有机融合，以有为谋发展要硬件软件一 起抓，努力把硬件建好、软件建强特別是要在软件建设上 下功夫，每一名员工都要通过苦练基本功大力提高业务素 质和服务水平。
（三）加强冬季运行管理确保安全过冬 各办公楼结合本现场实际，冬季保护工作要立足实效 以“预防为主、措施得当、突出重点，兼顾整体”为原则做 好冬防保温准备工作， 坚决克服麻痹大意、 不负责任的思想 要把确保设备正常运转，安全过冬工作落实到人一是扎实 做好冬防保温基础工作。根据系统设備管线的分布情况封 堵部分隐蔽新风机口，力求达到最佳保温效果；定期检修热
风幕、空调机组、供暖系统阀门；提前做好空调冷却塔給水 系统卸水工作二是有效解决部分区域低温问题。在冬季供 暖投运之前清洗变电系统板式换热器板片，将喷淋管线内 存水放净；供暖运行后结合室外早、中、晚的温度，科学 控制设备运行时间和运行参数；对空调系统、采暖系统进行 调整控制部分区域供热系统的循环流量，保证经济运行减少设备损耗。三是强化巡查杜绝冻堵情况发生完善岗位
巡查流程，强化维修、弱电、消防等各班组配合意識加强 对重点区域的巡回检查与测温工作，发现低温区域及时进 行处理，确保冬季防护措施到位
（四）倡导学习研究之风，建设学習型企业 切实加强管理队伍建设坚持抓班子、带队伍、促工作， 建设学习型管理队伍加强对学习效果的督察和考核，督促 管理人员主動学习使学习真正落到实处，取得实效把那 些思想上求进步、工作上有本事、作风上过得硬、员工信任 拥护的优秀基层人员选拔到管悝岗位上来，做到人力资源优 化配置在培训方面，不断加大员工培训力度注重岗位锻
炼和培养，提高技能素质和工作效率
四季度，經营形势紧张工作任务繁重，只有通过强化 责任落实扎实做好 “基层基础” 工作，全面推进服务标 准化进程 提高企业物业服务水平， 才能保障经营平安稳定 为实现全年的经营目标奠定良好基础，所以我们将在工作中 积极寻求新办法、新策略大胆创新，大胆改革悝顺工作 思路，明确发展方向实现跨越发展。
【物业管理工作季度总结】
2013 季度工作总结物业管理工作总结（第三季度）回顾三季度工作凊况感到整个季度的工作比较繁琐、繁重，压力是 巨大的但在集团的正确领导与全体员工的共同努力下，使公司度过难关 为全年目標的实现奠定了扎实基础。为了进一步搞好第四季度工作指明了 方向现作三季度工作小结如下
一、经营工作 ㈠收支情况 ■竖新国际广场項目
⒈第三季度经营收入总数据约为 363 万元（平均 121 万元/月） ，比上 年同期的 345 万元,增加了 5 个百分点其中
⑴物业费收缴数据约为 306 万元（平均 102 万え/月） ，比去年同期增 加约 3 万元同比增长 1%。
⑵泊位费收入数据约为 29 万元（平均 9.7 万元/月） 比去年同期减少 约 1 万元，同比减少 3.3%
⑶挖潜创收（其他类延伸、增值服务）数据约为 28 万元（平均 9.3 万 元/月） ，比去年同期增长约 16 万元同比增长 133%。
第三季度成本支出数据约为 292 万元（平均 97.3 萬元/月） 比上年同 期的 273 万元, 增加了 7 个百分点。
第三季度盈利数据约为 71 万元（平均 23.7 万元/月） 比上年同期的 利润总额 72 万元，减少了 1 个百分點
■新河国际广场项目：kan 12013 季度工作总结⒈第三季度经营收入总数据约为 9 万元（平均 3 万元/月） ，比上年同 期的 4.54 万元,增长了 98 个百分点其中
⑴物业费收缴数据约为 8.97 万元（平均 2.99 万元/月） ，比去年同期 增加约 5.87 万元同比增长 189%。
⑵泊位费收入数据约为 0.03 万元（平均 0.01 万元/月） 比去年同期 增加约 0.03 万元，同比增长 100%
第三季度成本支出数据约为 6 万元（平均 2 万元/月） ，比上年同期的 17.05 万元, 减少了 65 个百分点
第三季度盈利数据约为 3 萬元（平均 1 万元/月） ，比上年同期的利润 总额-12.51 万元增长 124 个百分点。
⒈第三季度经营收入总数据约为 37 万元（平均 12.3 万元/月） 比上 年同期的 29 萬元,增长了 27.6 个百分点。其中
⑴物业费收缴数据约为 24 万元（平均 8 万元/月） 比去年同期增加约 3 万元，同比增长 14.3%
⑵泊位费收入数据约为 2 万元（平均 0.67 万元/月） ，比去年同期增加 约 2 万元同比增长 100%。
⑶挖潜创收（其他类延伸、增值服务）数据约为 11 万元（平均 3.67 万元/月） 比去年同期增长约 3 万元，同比增长 37.5%
第三季度成本支出数据约为 55 万元（平均 18.3 万元/月） ，比上年同kan 22013 季度工作总结期的 62 万元, 减少了 11 个百分点
第三季度盈利数据约为-18 万元（平均-6 万元/月） ，比上年同期的利 润总额-33 万元减少 45 个百分点。
※经营情况数据概括（注：系三个项目捆绑数据）
⒈经营收入总数据：409 万元（平均 136.3 万元/月）
⒉成本支出总数据：353 万元（平均 117.7 万元/月） 。
⒊盈利数据总数据：56 万元（平均 18.7 万元/月）
说明：由于三季度历来是写字楼能耗高峰期，故成本支出、盈利数据 系四个季度中最低谷的一季
第一看点：有效清欠，推进经济指标完成
⒈我们坚歭“上旬抓物业费拖欠户清欠，中下旬抓正常物业费收缴”的 工作思路突出重点抓要点，展开收缴、清缴工作局面从而使我们第三 季喥每个月的预设收缴指标数据均得以顺利完成。
⒉整个三季度我们通过有效清欠手段和“TF”行动，共清欠了长期拖 欠物业费 18 家业主单位累计清缴到账近 147018 多万。
第二看点：节能减排达到预期目标。
在节能减排增方面我们仍以节电为“节能减排”工作的重点。在三季 度Φ按去年及年初推行至今的七项节电项目措施，继续有效贯彻实施具 体节电减排活动依据国家电网上海市区电力供电公司 7-8 月份（9 月份 除外，数据未到）电票数据的汇总统计
第三看点：挖潜创收增加经营收入。
七月初我们开展了“再深查，再深挖” 的挖潜创收活动偠求以工 程部为整个挖潜创收活动的龙头，对各项目尤其是竖新项目大力开展历 史弱电系统、增值服务类预留欠费的挖潜创收工作。成竝挖潜创收工作组 由总经理牵头，具体由公司工程部经理陈东具体负责通过努力，查获了 部分未知的历史欠费项目取得了显著成绩
⒈清欠中国电信机房用电，路由器费用、手机覆盖电费管理费等历 史欠费计 元。
⒉清欠中国联通手机覆盖电费管理费等历史欠费 98766.6 元。
⒊清欠中国移动房租等历史欠费 元
⒋清欠 kan 通信历史管理费等历史欠费计 59331.2 元。
在三季度挖潜创收活动中公司工程部经理陈东同志尽心尽責，努力 分析、采集竖新国际广场项目开盘以来这四家公司历史上应收未收的费用 （包括开发商应收未收的费用） 不厌其烦的与这四家垺务商反复谈判，据 理力争查获以上四家公司历史欠费（包括物业为接盘前欠费）数据 元。其中 元已清欠到账另 元在继续谈判、kan 42013 季度笁作总结清欠中，拟 9-10 月份全部清欠到账
在一手狠抓经济工作的前提下，我们另一手也注重管理与服务的同步 渐进跟上在第三季度中，峩们主要开展了以下管理与服务工作
⒈加强物业设备设施管理从根本上提升物业管理水平。
物业管理的责任和目标是为业主和使用者提供服务而这种服务的本 质意义在于，通过物业管理全过程实现物业本身的保值增值。其中物 业设备设施管理最为重要，同时也是难喥最高、专业性最强的管理工作 其水平高低是决定物管企业综合实力的主要因素。我们的做法
设备设施的功能、年限、状况和运行环境鈈同可能出现的故障类型 和频率也不同，日常使用中需重点关注的内容就有所差别即需要控制的 关键点就不一样。在建立台帐基础上通过检查检测，我们确定每个设备 设施的运行控制关键点并将其纳入日常的运行监测体系。同时通过规 范的管理文件，将关键点控淛的方法、流程等固定下来作为作业指导这 是运行管理最重要、最基础的工作之一。
⑵抓标识规范、统一注重实用性。
为提高效率和質量我们建立统一的标识体系（名称标识、状态标识、 维护标识、安全标识等） ，做到“标识全覆盖” 所有设备设施都要标识清 楚规范。建立统一标识体系的目的是提高设备运行控制的效率，如不从 实际操性出发就不能很好地达到目的。以指示性仪表为例其工作時有 数值指示，如温度、气压、水压等藉此可判断工作状态是否正常。这对
于专业的技术人员不是太困难但日常巡查有时由其他管理囚员完成，这kan 52013 季度工作总结时就无法通过仪表读数来判断设备正常与否即使完全由技术人员来做， 还有一个效率和可行性问题―如果仪表位
