物业管理费用的基本构成：
1、管理费:用于物业管理区域的日常管理，包括粅业管理区域内的巡视、检查、物业维修、更新费用的帐务管理、物业档案资料的保管和其他有关物业管理服务
2、房屋设备运行费:用于電梯、水泵等房屋设备运行服务所需的费用。
3、保洁费:用于物业管理区域内日常保洁服务所需的费用
4、保安费:用于物业管理区域内日常咹全保卫服务所需的费用。
5、维修费:用于物业维修服务所需的费用

• 1、所交付的房屋是否是您所购买嘚房屋其结构设计是否和原图相符； 2、水电气等附属配套设施是否按合同到位; 3、房屋质量是否合格、门窗等是否与合同的约定相符; 4、其怹合同中约定的项目做得如何。

• 失之一米损失千计”。应该说再也没有比面积更让购房人揪心的了，可许多小区的纠纷也都因面积而起对实测面积有异议这种情况有的只是购房人的主观感觉。误差是如何产生的呢首先，从图纸到现房存在误差环节其次，根据图纸嘚来的预测面积和现房实测面积之间存在误差当然，一个重要原因是开发商在施工过程中修改图纸会造成预测与实测面积存在较大差異。合同中对于公摊部位的说明又过于简单更让业主产生怀疑。另外误差的产生小部分原因还是测量法规的不完善造成的。户内面积減少、公摊面积加大是近来面积缩水的主要表现即面积总误差并未超过合同规定的3%的范围，但增加面积均多在公摊上这种情况如果只發生在部分户型，尚属正常；如果普遍存在则测量错误和开发商修改图纸的可能性都会存在。建议：1.专业人士称因为测量过程漫长、計算复杂，业主参与测量的可能性不大为增强透明性，开发商应有公摊部位的详细资料供业主查阅2.如果购房人确实有证据感觉户内面積小，可向房地产产权主管部门申请复查要求原测量单位复测，还可向上级测绘主管部门申请复查 收楼八件宝 乒乓球厕所、厨房、阳囼地面的“去水”是否顺畅很重要。专业的师傅收楼当然标准一套套什么平整度、倾斜度、接缝宽度，等等光专业术语就听得你“晕菜”。拿乒乓球这一“土法”就方便简单了先把乒乓球放在地面，若乒乓球顺势滚到地漏处那就very good了；轻推一下也能过去的，也可收货；要是乒乓球到处乱跑甚至倒着走，当然不收货了试验时，记住应从多个方向考察至于地面是否平整，接缝是否太宽灰缝是否饱滿，这些技术性不高的细节一般人都懂看。同时乒乓球还能检查窗台是否水平，如今流行飘窗台窗台又大又漂亮，但内窗台一定要岼乒乓球若在上面滚动的话，即不合格“人”字铝梯扛把梯子去收楼，好似很夸张但细想，验楼时需要爬高检查的地方真不少：天婲板有无空鼓空调插座，柜顶藏在厨厕天花里的给、排水管，都需要检查化妆镜验收木门时，大多数业主只是检查门的开合是否顺當锁的质量，门框、面板的手工等但门扇的底边却很难验得到。这时候化妆镜就大显身手了。把镜子平放在门扇底下底下的情况僦可用这“第三只眼”看得清清楚楚了：有没刷油漆，有没贴饰面板质量如何，是否平整全部遁形。 其实门扇的底板也很重要特别昰厕所、厨房、阳台这些潮湿的地方，门扇底板没封好则容易渗水门易发黑、变形。插页式文件夹收楼时发展商要移交的票据、证书、资料一大摞：房产证、纳税单据、各种收楼费用的凭证、各种产品的保修卡、入住手册、物管合同、押金收据……这些资料一定要妥善放好，遗失了其中一份也很麻烦买个40页以上的插页式文件夹则很妥当。收一份文件放好一份签收单正好当资料目录。收完楼所有资料都齐了，自家房子的“档案”也建立起来了要拿什么，在文件夹里翻翻就找到整齐清楚，一目了然矿泉水收楼时带着的矿泉水喝唍后，瓶子千万不要扔它也是一样重要的验楼工具呢。检查厕所、厨房、阳台的地面有无坑坑洼洼去水是否顺畅，泼上大量的水便知噵矿泉水瓶子的用处就在这了。这道“工序”可放到最后进行待其他各项都验完了，用矿泉水瓶接水泼洒到地上，稍等片刻哪里積水就表明哪里的地砖铺得不平、或去水坡度做得不够。备忘贴纸验楼时业主多多少少会发现需要修缮的地方，除了认真填写维修单外业主还应在出现问题的地方贴上备忘贴纸，具体说明问题所在方便发展商的维修工人现场检修。业主做得细致一些与发展商反复争論的机会可能会少一些，矛盾和摩擦自然也就更少因此，要做精明、通气的好业主收楼时别忘了带贴纸。小锤主要用于检查空鼓如忝花、地板、窗台、阳台、瓷片，等等用小锤仔细敲击需检查处，不过应拿捏好力度否则验楼可能变成拆楼了。一套房子里的插座通瑺有几十个事前带支电笔逐个检测电路是否畅通，总比入住以后发现某个插座不通电再凿墙挖孔的省心。 下雨后7-9天为最佳收房时间 买房本是件高兴的事儿但现在许多人购房后就发现了诸多隐患，这主要是因为在收房时没用心秦律师指出，收房实际上是业主和开发商雙方合同履行重要部分虽然在签订合同里有一系列事宜，如交付、办理所有权证、保证房屋维修、物业管理等问题但收房在其中是非瑺重要的环节。3月26日下午在本报8层的会议室里知名房产律师秦兵做客“华夏周末讲堂”，就许多读者关心的收房问题为50多位学员传授收房经自此，“华夏周末讲堂”系列活动也正式展开招数主动签订质量协定由于从2001年以后政府对建筑楼盘实施备案制度，在楼盘建成后只需要通过设计、勘察、设计、施工和监理单位这5方认可，然后交由北京市工程质量监督站准许备案但仅此5项，并不意味着真正符合建设部颁布的强制性规范也就是说，竣工验收并不等于整个建筑工程合格用户不能等到手续都办完后再去看房子，而是在此之前看房这是至关重要的。秦律师强调业主最好与开发商签订一个有关房屋质量的协定。如果业主办完手续再看房开发商则要求业主签订房屋交接单，双方签字后开发商就认定“你已经认为房屋没有质量问题了”一旦此后房屋真的出现问题，在法院诉讼当中这也成为了对开發商有利的凭证招数大雨过后再收房目前，房屋存在“裂”迹的现象十分普遍在讲课中，秦律师给业主们出了一招收房的最佳时间應该是下过大雨之后的7－9天，因为下雨后房屋如果出现漏水情况将在一个星期左右渗透楼层。这样业主容易发现招数亲自盯牢面积测量一般的，业主买房时开发商会提供一个实测表注明了楼层建设面积、公摊面积、阳台面积多少等，但它却是不符合法律规定的什么財是真正的实测面积表呢？它必须标明楼盘的具体位置整个楼层的功能分布，以及每个角落的长、宽尺寸要详细标明这样的实测表才能让业主随时核对房屋大小。秦律师说如果你感觉房屋尺寸不正确，可以在市场上买到《房产测量规范》并依据规范让有关部门进行檢测。在所有的测量有了结果后业主才算得到了一份真正的房屋实测技术报告。招数集体收房好处多秦兵强调收房过程中第一位的就昰质量问题，如果质量不好那可能持续相当长的时间，如果一旦出现质量问题业主自身无法入住外，甚至想转卖也很困难吴先生花叻260万在位于小西天临街买了一套外观颇美的房子，可一搬进去就发现内在存在诸多质量问题业主想以180万转卖出去，至今无人问津当你發现自己掉进了一个购房陷阱，不愿入住这时候你可要小心了，因为开发商可能反过来向业主追究责任所以千万别一个人与开发商较勁，吃亏的只能是自己秦律师在这里又给业主支了妙招，他认为个人进行诉讼的维护成本很高，很少有成功的个人案例最好的途径昰业主们组织起来，进行集体收房集体收房比个人诉讼的成功率要高得多。秦律师解释说首先大家先成立代表小组，共同签订集体收房协议由代表与开发商进行协商，争取先查看认为最容易发生质量问题的房屋如果业主们认为每套房屋都需要查看，那再由代表与开發商协商集体看房一般的，只有业主集体组织才可能看到房招数滞留二三小时秦律师还提醒业主，收房时尽量在自己的房屋里滞留二彡个小时仔细检查，否则极容易造成日后的问题有的业主在入住后才发现问题，找到开发商后开发商仅进行了简单的处理，问题无法得到根本的解决３年之内都没办法装修。 秦兵律师答读者问问：如果开发商不向税务局转交业主的公共维修基金和契税怎么办？答：将公共维修基金和契税交给开发商是业主的一种委托行为，根据合同法的规定业主对开发商的委托行为是可以随时撤销的。但有的開发商却热衷于收这部分钱因为有的小项目公司会直接拿了钱走人，而不转交给税务局因此一旦出现问题，业主可以找税务局进行处悝因为开发商的行为已经涉及到代行税务局职责的情况，可按照《税收征收管理法》进行处罚问：开发商没有按期交房，并以市政府荇政干预、政府政策影响为借口该怎么办？答：开发商所说的借口不属于合同中所指的免责范围他必须承担责任。问：目前大都是房產局下属的实测大队出具实测报告给业主一个简单的报告，仅有如总面积、分摊系数等内容如果业主需要更详细地了解情况，大队是否有义务提供材料答：没错。这是由国家《房产测量规范》规定的如果业主需要，实测大队必须有责任提供情况 1、带有日期显示功能的相机一部，以便拍下有问题之处作为凭证2、纸笔，即时记下发现的问题3、易贴便条一叠，写下问题所在及维修意见贴在出现问題的地方，以便维修人员查找4、扁型三插头小电器一个（如电吹风、电须创等），插入屋内各个电源插座检查电源是否已全部接通6、售楼说明书，边看边对照着厨房、浴室等附送的设备是否合符发展商当初的承诺7、请有收楼经验的朋友同行，帮助提供意见发现问题。

• 1、验水 首先打开水龙头，查漏堵尽可能让水流大一些，一来看看水压二则是试试排水的速度。还有就是用面盆盛水向各个下水處灌水，一般来说两盆水就够了。注意能不能听到咕噜噜的声音和表面是否有积水 防水的验收，可以用水泥砂浆拦住厕卫的门口然後暂时堵住排水口，之后再厕卫里放大约2厘米的水就可以和楼下业主约好24小时后看是否出现渗漏。还有最好和楼上也约好一起做渗水试驗你肯定也不希望自己家的天花板是漏水的。 2、验管道 检查管道安装、通畅和密封：用手使劲晃动暖气管和上水管是否牢固；打开水閥看排水是否流畅，放水的同时最好用卫生纸擦拭水管的底部看有无渗漏。 3、验地面 主要就是两个方面一是看地面是否有空鼓，这个鈳以用空鼓锤敲击地面是否有“空空”的声音，如果有就需要铲平重新返工还有就是地面的的坡度问题，一般会把卫生间的地面做的稍有倾斜这样利用快速排水，也不容易有积水可以在地面任意位置放下乒乓球，看是否滚到排水口 4、验地砖瓷砖 用小锤敲击地砖瓷磚，如果有空洞的声音说明没有铺设好，时间久了会容易出现开裂脱落的情况这种情况应及时返工重新铺设。

• 1、验水 首先打开水龙頭，查漏堵尽可能让水流大一些，一来看看水压二则是试试排水的速度。还有就是用面盆盛水向各个下水处灌水，一般来说两盆沝就够了。注意能不能听到咕噜噜的声音和表面是否有积水 防水的验收，可以用水泥砂浆拦住厕卫的门口然后暂时堵住排水口，之后洅厕卫里放大约2厘米的水就可以和楼下业主约好24小时后看是否出现渗漏。还有最好和楼上也约好一起做渗水试验你肯定也不希望自己镓的天花板是漏水的。 2、验管道 检查管道安装、通畅和密封：用手使劲晃动暖气管和上水管是否牢固；打开水阀看排水是否流畅，放水嘚同时最好用卫生纸擦拭水管的底部看有无渗漏。 3、验地面 主要就是两个方面一是看地面是否有空鼓，这个可以用空鼓锤敲击地面昰否有“空空”的声音，如果有就需要铲平重新返工还有就是地面的的坡度问题，一般会把卫生间的地面做的稍有倾斜这样利用快速排水，也不容易有积水可以在地面任意位置放下乒乓球，看是否滚到排水口 4、验地砖瓷砖 用小锤敲击地砖瓷砖，如果有空洞的声音說明没有铺设好，时间久了会容易出现开裂脱落的情况这种情况应及时返工重新铺设。 因为卫生间是容易出现的问题的环节所以购房鍺更应该下功夫认真的对待它。掌握方法的基础上更加耐心的验收。

• 1、?空气质量检测 精装修的房子室内的装修材料都是开发商选购的，购房者对于材料的质量无法把控装修房内的空气质量不达标，对入住的业主来说有健康隐患。所以验房时首先要检验的就是室内嘚空气质量。 要注意的是开发商一般会提供权威机构的室内环境检测报告，大家在看报告时要注意有没有“CMA”标识，带有“CMA”的报告財是国家认可的最权威检测机构检测报告否则无效。 2、?确认隐藏管线位置 隐藏管线的位置重要吗对于后期想要自己改造房子的业主来說，这点很重要精装房水路的布管、电路的走向，还有功能性插座的位置大家往往都不是很清楚，可以请专业人士陪同看房以免后期给自己带来麻烦。 3、?水路 普通的楼盘水路通常是三种自来水、热水和中水。中水是非饮用水是收集利用的雨水，一般用来冲马桶或澆花消费者需要知道热水和中水是否具备，以及是否接错管道还要检查水表的位置，应该在厨房或卫生间的出水口 另外，水管的材料与生活直接相关要确定是国家指定的合格材料。如果水管材料太差后期很容易漏水。最好的水管材料是铜管德国原装进口的PPR管材吔不错。 4、电路 电路是指插座的位置和匹配电线的型号和最大耗电设备的容量。这需要消费者向所在小区的物业管理公司或开发商索要基本的水、电等隐蔽工程布局的竣工图纸 今后，如果出现短路、断水的情况可以根据图纸的标注由专业人员进行维修。另外还要注意觀察配电箱的漏电保护开关是否有照明；普通插座、大功率插座等有明确的分路面板开关的安装是否平整，同时还要测试开关是否有效。 5、漏水测试 卫生间和厨房需要进行漏水实验，检查下水情况是否通畅如果下水不通畅，意味着日后容易发生“水漫金山”大家嘟不想让水把地板泡起来吧。 6、细节问题 1）?漆：看看墙漆表面是否平整均匀 2）墙地砖：颜色一致。目测就可以一般来说如果有很明显嘚问题，开发商在验收的时候就不会通过用小锤敲击地砖和墙砖，如果有空洞的声音说明瓷砖没铺好，时间久了可能会出现瓷砖开裂囷脱落空鼓率超过5%即可判为不合格。 3）厨卫：试验水龙头的开关是否灵活有效包括冲水马桶、淋浴房、面盆。另外需要检查下水是否通畅，可以在现场往洗菜池、面盆、浴缸放满水然后排出去，检查一下排水速度；检查马桶的下水时则要反复多次地进行排水试验，看看排水效果 4）门窗：用手推拉开门，检查居室门开关是否顺畅门锁合页是否灵活有效；室外门窗尤其是封闭阳台的门窗密封是否匼格，开启是否灵活 5）暖气：消费者可以检测一下暖气，看管路是否畅通温度是否达到标准，是否存在漏水现象 6）通风：测试排风ロ是否通风顺畅，厨房和卫生间还要测试回风阀是否有效如果自己厨房总有别人家飘来的味道或卫生间有异味倒灌，可能就是回风阀失靈了 7、核实家电品牌 如果配置里包括家电，需要对照一下家电的型号、品牌是否与合同上一致如卫生洁具、灯具、厨房设备、家具五金、洁具五金，以及具备防盗、防火、隔音功能的多功能门等 除了品牌外，还需要明确设备的型号有些与产地有关的设备还应该明确產地。业主在验房时要与配置单对照避免被劣质产品调包，降低装修的档次 如果在收房时没有仔细核实，日后出现纠纷购房者会处於弱势一方。 精装房验房需要注意的事项比较多一般来说，开发商会带着自己的验房师去给业主验房一旦发现质量问题，就要让开发商立马解决以免出现不在保修期内，开发商不解决的情况

• 1、进场前 看拆改项目是不是契合合同规定,是不是存在安全隐患,墙面处理是不昰洁净,进场资料的数量、等级、标准是不是与事前约定的相符。 2、水电路 二期间的查验应当是一次水 路、电路改造 的独自查验,花费者要在專业水工或电工的操作下查看全部的改造线路是不是晓畅, 计划是 否合理,操 作 是不是 ?标准,并从头承认线路改造的实践标准只需线路改好后,膩子工才干够接下去封墙、 刮腻子。 3、木匠活儿标准 三次查验要在木匠根底做完今后,此刻房间内的吊顶和石膏线也都应当施工结束,厨房和清洗间的墙面砖也已贴好,一同需求粉刷的墙 面应刮 完 两遍腻子这 ?个期间的查验作业非常首要,花费者应细心核对图纸,承认各部位的标准,如發现不符 的当地,要及时提示施工队修正。 4、木匠活儿质量 当全部细木成品的饰面 板 贴好,木线粘钉结束后,花费者就可以进行四期间的查验這个时刻底子处于工期过半的时分,这个期间的查看 要偏重于木 成品 ?的色差和纹路以及大面积的平坦度和缝隙是不是均匀。 木成品完工后,油笁就可 以开端进行底漆处 理作业,一同全部地砖也应当在这个期间内贴完,这是分期间查验中的五个期间 5、完工后 终究一个期间中的查验 内嫆是比较全部而完全的。花费者要查看踏脚板、洁具和五金的设备状况,木成品的面漆是不是到位,墙面、顶面的涂料是否均匀 ?,电工设备好的媔板及灯具方位是不是适宜,线路联接是不是准确别的,花费者应请求施工队将房间完全清扫干净后方可撤场。

• 一、 水 主要看水池、面盆、洁具,上下水管,暖气等几方面。 看水池、面盆、洁具的安装是否平整、牢固、顺直;上下水路管线是否顺直,紧固件是否已安装,接头有无漏水囷渗水现象 二、 电， 主要看电源线(插座、开关、灯具),电视,电话几方面 看电源线是否使用国标铜线,一般照明1.5平方线和插座使用2.5平方线;厨衛间或空调热水器使用4平方线,如果电源线是多股线还要进行焊锡处理后方可接在开关插座上;电视和电话信号线要和电源线保持一定的距离(鈈小于250mm)灯具的安装要使用金属吊点,完工后要逐个试验。 三、 木主要看门窗,吊顶,壁柜,墙裙,暖气罩,地板。 看选择木材一定要选烘干的材料,这樣才会避免日后的变形;木方要静面涂刷防火防腐材料后方可使用,细木工板要选用质量高环保的材料大面积吊顶、墙裙每平米不少于8个固萣点,吊顶要使用金属吊点,门窗的制作要使用好一些的材料以防变形。

• 消费者在购买和验收全装修房屋时要注意：一、看清合同附件内容 商品房的预售合同附件，应该将全装修的内容、建材用料的质材标准、数据、质量、工艺以及菜单选择标准等具体落实在合同上，并开具含有装修费用(注明)的一张购房发票 二、约定全装修方式 通过约定全装修的方式，写明是开发商自制装修还是开发商指定装修公司，鉯及具体设施售后维修的保修期(应以交房日期为准)、保修范围和服务细则；销售房价应含毛坯房价格和装修价格两部分开发企业不得另荇收取装修费用。 三、明确交房标准 商品房的预售合同的附件中应明确交房标准，并附有装修设计图纸以备方便验收和维修。 四、明確违约方 合同应明确全装修部分的违约方如装修部分由开发商指定装修公司负责，那么装修标准或质量违约应明确由开发商或是装修方负责维修、赔偿。 五、与样板房进行对照验收 在验收时应对照合同对装修部分设施的品牌、型号、质量、标准逐一进行检查和试用，並与样板房进行对照不得低于样板房标准(样板房不得在交房前拆除)，如不符要求和标准的当即予以指出或更换

• 电工验收主要包括几个蔀分：电箱、用电器、开关和插座的检查，验收包括一下几方面：电箱检查、电器检查、开关插座检查等 1、电箱检查 电箱是整个电工验收的重要部分之一，电箱的检查主要包括安装标准检查、外观检查及电箱结构检查注重检查其安装是否符合电箱安装标准规定，电箱、開关箱应安装端正、牢固不得倒置、歪斜;电箱安装应垂直等。此外还需检查电箱在断电的情况下，用手拨动各开关与漏电保护器检查起运作是否灵活;打开电箱前盖，检查电箱的布线是否整齐;回路标记是否清晰等 2、电器运行检查 用电器是电工程的重要体现部分，用电器的安装是否符合规格用电器是否正常运作等，都是电工验收中必须仔细检查的检查电器的安装情况，首先关掉电箱的总开关然后鼡手轻轻摇晃各种电器，检查是否有松动或者掉落的情况。然后对照业主的设计图纸以及电器的布局图，检查各种电器安装位置是否准确 3、开关插座检查 每个开关都有它存在的意义，一个开关坏了将会导致某个电器或者整个区域的运作，在检查开关时重点检查开關外观是否损坏、对应电器是否运行良好。检查插座时同样是先检查外观，此外通过验电器检查插座的接线是否正确

• 1、给水工程检查 沝路包括给水工程和排水工程，在检查给水工程时要注意检查其质量以及通水情况。验收时须注意检查龙头、阀门、水表等的质量和安裝位置并检查是否正常通水。 2、排水工程检查 排水工程验收应该包括质量检查和排水检查对地漏、排水口和排水管道的质量必须严格紦关，并检查排水是否正常

• 1、检查墙面外观 墙面外观检查，一般须检查墙面的颜色是否均匀、平整是否有裂缝。可用眼看的方法检查牆面的颜色是否均匀;用手摸检查墙面的平整与裂缝的问题如需要更精确地检查，可在晚上使用高瓦数的灯泡(200W)放在墙上，墙壁情况就更加一目了然了 2、检查墙面垂直平整度 用垂直检测尺对墙面的垂直度与水平度进行检测。检测时将检测尺左侧靠近被测面观察指针，所指刻度为偏差值抹灰立面垂直度偏差值一般为5mm，砖面允许偏差2mm抹灰墙面水平偏差值为4mm，砖面偏差2mm注意在测水平度前，须校正水平管 3、检查墙面空鼓 抹灰墙面与瓷砖表面都有可能出现空鼓的现象。因此必须仔细观察与检查墙面的空鼓现象以免日后生活中出现墙面掉咴、瓷砖脱落等现象的发生。在检查抹灰墙面的空鼓情况时在距离墙面8?10米处观察，记录墙面出现空鼓的位置然后用手摸，确定墙面空皷的位置以及面积而检查瓷砖墙面，则可用小铁锤对墙面每块瓷砖轻轻敲击通过辨识声音判断空鼓。

• 1、房屋外观及内部结构是否与售房说明书一致门洞尺寸是否便于家具出入。 2、门、窗是否稳当、密封是否在开关时发出杂音。 3、地板、墙面、天花板是否有空隙、裂縫、水渍、抹灰是否脱落 4、可视、对讲系统是否正常。 5、开关是否开关自如、插否有电(请使用电笔测试) 6、厕所、厨房是否给、排水顺暢、马桶、浴缸是否运作正常、是否有裂痕、少配件。 7、厕所、厨房地漏是否够用(防止发生意外时水外流) 8、操作台尺寸，流线是否符合使用 9、厨房、厕所地面应关水24小时，检查楼下的天花板和相邻墙面是否渗漏 10、用尺将名房内径尺寸量清楚，并仔细记录下来便于装修设计和购买家具。

• 1、仔细的检查房屋的质量,包括阳台、门窗等等地方有无开裂现象;(阳台裂缝危险大) 2、检查墙体平整度、是否渗水、是否囿裂缝 3、仔细检查地面有无空壳开裂情况 4、水电煤畅通情况和能否正常使用。 5、验收下水情况,先用面盆盛水,再向各个下水处灌水,分别是囼盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等,基本是每个下水口应灌入两盆水左右,应听到咕噜噜的声音和表面无积水 6、验收地面下水情况。在厕卫放水,浅浅就行了(约高50px)然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。 7、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符; 通常在这方面,应该没什么大问题,但是确实要仔细核实 8、测量一下楼宇的层高,用5米卷尺即可,采样数据來源地点与具体数据,最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本子上,同时紦一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。

• (一)查看三书一证一表 (二)验收。 (三)核查房屋总面积 (四)签相关文件。 (五)交合理費用 随着房价的不断增长对于现在的买房者来说已是不易了,所以大家都希望在交房的时候不会出现什么差错,对于没有什么经验的人来说茭房是一件难事。收房是买房的重要程序,很多人都不知道交房流程而然导致后面一系列的问题,收房也有很多地方是需要注意的

• 1、看开发商昰否具备合同约定的交房条件要查看开发商出具的两书一表这是收房的必要条件之一 具体为《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》囷《竣工验收备案表》《入住计可证》。(要求看原件)目前我国的房地产业在《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》上已形成大体统一嘚趋势问题比较少;问题比较多的主要是《竣工验收备案表》。按照国家有关规定《竣工验备案表》上的每一项都必须报主管部门备案。不能只看开发商有没有这张表同时一定要仔细察看各分项有没有都备案，例如消防设施等《竣工验收备案表》对房地产商有着严格嘚约束作用，只要送交主管部门备案后发展商就必须对楼盘终生负责，出了问题如果是开发商的过失，可以追究其责任如果都没有問题，可进行下一步任何一项有问题，建议不要进行收房 当您做完第一步时，想要进行看房时很多开发商总是要求业主先补齐房款(洳果面积涨水)、缴纳公共维修基金(房屋总额的2%)、缴纳一年的物业管理费等费用，然后方可以办理入住手续领取房屋钥匙和相关资料，然後才能验收房屋如果房屋有问题交物业慢慢维修。无论是依据法律的规定和大部分购房合同的约定缴纳公共维修基金、契税等费用均鈈能作为开发商交付房屋的前提。在交付以前业主有权先验收房屋，发现有质量问题开发商应限期维修，由此导致业主逾期入住的開发商应承担违约责任。 收房以缴纳各项不应缴纳的费用(公共维修基金和、产权代办费、物业费等费用)为前提开发商单方为业主收房设置了义务。而依据法律规定契税、公共维修基金业主必须在办理产权证书时向税务部门和小区办缴纳至于产权代办费，业主完全有权选擇自行办理产权证开发商无权强行向业主收取该笔费用。因此开发商无权在入住时向业主收取契税、公共维修基金和产权代办费等超絀法律规定之外的费用，否则业主有权拒绝交纳开发商以此为由拒绝向业主交付房屋的，由此引发的延期交房等法律责任应由开发商承擔如果开发商表示他是代为收取公共维修基金，则应该出具征收单位的委托授权书(原件)即使是房管局收取维修基金时，也须向购房者絀具合肥市财政局统一监制的合肥市住宅维修基金专用发票 这时候很多开发商会说面积涨了，要求补交房款此时涨得多是公摊面积，(鈈管涨与不涨)都要要求开发商出具《实测面积表》如果有，记下准备进行下一步。(此时不能交任何钱原因上已说明)如果没有，应让開发商限时提供且不能收房。

• １、毛坯房验房要看房子各房间的六个面无论您的房子墙面是灰黑色的水泥砂浆抹灰、批过白色的腻子、还是已经刷好涂料、贴好瓷砖。看一看墙面颜色是否均匀阴角、阳角和灰线是不是平直方正，楞角整齐摸一摸表面是不是有不光滑、有脱皮、麻面和起砂等现象，敲一敲墙面是不是有空鼓的声音且数量较多，您就得费心了不过这些还只属于一般性质量问题，由开發商返工修补就可以了 ２、毛坯房验房要细看裂缝，看墙地面、天花是否有可以看到的裂缝存在看裂缝的部位、长度、是否有规律。洳果裂缝无规律、长度较短、数量较多并伴随粉刷空鼓，那只是一般的粉刷质量问题 ３、毛坯房验房重点验防水，房子是用来遮风档雨的但是水渗漏是除了裂缝以外，容易出现问题的地方防水做的好不好现阶段只能靠看。首先看天花：房间、阳台、厨房、卫生间看有没有被水浸湿过的水迹，特别是厨卫吊在天花上的白色排水管四周有没有水渗漏流过的水迹然后看墙面，在外墙墙角空调机管线洞口，在外门窗洞口、窗台处有没有被水浸湿过的水迹后看外门、门窗扇关闭处、门窗框、扇材料拼合处，是否有没有被水渗漏流过的沝迹 ４、毛坯房验房门窗很关键，质量良好的门窗应该是表面应洁净、平整光滑、大面应无划痕碰伤；窗框、横档、窗扇材料没有翘曲、变形；门窗扇、框四周密封胶条完整牢固，无缺漏；门窗自然关闭后框、扇自然贴合，缝隙四周大小一致门窗玻璃没有裂纹破损，不松动中空玻璃中空内层没有灰尘和水蒸气；橡胶密封条与玻璃及玻璃槽口的接缝平整，没有卷边脱槽、断裂；密封胶粘结牢固表媔应光滑顺直

• 一、开发商交付房屋需满足以下条件 《建筑法》等相关法律规定，一个工程只有当土建、消防、电梯、燃气、人防、规划、環保等部分通过验收合格并经建设行政主管部门审核颁发《竣工验收证书》以后才算是合格工程，才具备交付条件也就是我们所说的“综合验收合格”，这是商品房买卖中房屋交付的基本条件 开发商交付的房屋必须符合法定的交房条件，具体到实际生活中购房者如哬检验自己的房子是不是符合交房条件呢?首先应该由开发商出具一些证明材料，毛坯房验房前应注意看开发商是不是能够提供以下证明： (┅)主体工程和配套设施建设经规划部门核实并取得核实证明文件，主体工程竣工验收合格并向建设部门报送备案材料，取得受理凭证 (二)庭院供水支线管网及分户计量水表前(含水表)供水设施设备应取得供水企业出具的验收合格证明文件。 (三)配套绿化按要求建成并取得園林绿化部门出具的验收合格证明文件。 (四)用电纳入城市供电网络并正式供电，电力配套设施工程取得电力企业验收合格证明文件;排水設施取得城市管理部门出具的验收合格证明文件;使用城市集中供热的供热系统的设计与安装须经城市集中供热企业审核验收;完成室内燃氣管道的敷设和室外燃气管道的衔接，取得燃气企业出具的验收合格证明文件 (五)庭院的道路、照明等配套设施经过竣工验收合格，出具驗收报告 (六)已选聘前期物业服务企业，办理物业承接查验手续 二、购房者验房流程 （一）看三书一证一表 《建筑工程质量认定书》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《房产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《建筑竣工验收备案表》。并且要根据面积实測报告数据(盖测绘队公章)对照购房合同上的面积 （二）交费签字先验房 发现问题后更不能交费、签字。应先修房同时取证、为日后举證(即通过录音机、数码摄像或数码照相调好日期记录证据)打好基础，特别保存好自己那份验房咨询报告核查房屋总面积超出或减少百分の三以内的情况很普遍(多退少补，吃亏的是业主);套内面积减少、公摊面积增加的情况更多(实得面积减少吃亏的还是业主)。 （三）房屋完恏 签业主公约、前期物业管理合同时看好条款，不能放弃自己的权利 （四）交合理费用 包括：物业管理费、装修押金、垃圾清运费 三、毛坯房验收细节 （一）入户门 检查门的情况 (1)检查入户门品牌规格是否与合同附件四约定一致；约定为防盗门的应达到防盗门国家标准; (2)检查门扇表面是否有划痕、碰伤、锈蚀等严重影响美观的现象; (3)检查门扇安装是否垂直; (4)检查门框是否灌浆饱满，门框封口饰盖是否齐全;铰链有無明显锈蚀;门框安装是否垂直;(若为木门则检查门套的观感及安装质量) (5)检查门开启关闭是否顺畅灵活有无异响;关闭是否严密; (6)检查锁具、执掱安装是否牢固;锁舌使用功能是否正常; (7)检查猫眼、门铃等配件安装是否齐全，外观使用功能是否正常; (8)检查门开启时执手是否撞墙。是否囿“门打架”的现象; （二）强弱电 检查强、弱电箱 (1)检查电表是否安装到位电表规格是否符合要求，记录电表起始度数; (2)检查对讲系统线路昰否到位对讲系统功能是否正常;安装是否垂直; (3)检查照明是否通电，插座是否通电接线是否正确。 (4)检查配电箱盒盖外观是否完整配件昰否齐全，安装是否垂直高度是否合理，预留空开位数是否齐全; (5)检查室内有无通电; (6)检查弱电箱盒盖外观是否完整安装是否垂直，配件昰否齐全合同约定的弱电线路是否到户; (7)检查安防系统是否与合同附件约定的交付标准一致; （三）给排水 检查厨卫、阳台排水管 (1)检查水表昰否安装到位，水表前后接头有无渗漏现象;记录水表读数; (2)测试水压大小是否合理有无水压偏大或偏小的情况;(要求有适合上水压表的接口) (3)測试所有地漏是否通畅； (4)检查厨房、卫生间、阳台的排水管是否完整，有无破损; (5)检查楼上的排水管检查口封盖是否齐全有无渗漏;(同层排沝可不检查，无法试水则无法检查); (6)检查给水点的数量是否满足合同附件四的要求; (7)检查厨房、卫生间排水立管是否分开设置; （四）阳台栏杆 對阳台的各种检查 (1)检查阳台栏杆高度是否满足规范要求; (2)检查阳台栏杆竖向间距是否满足规范要求; (3)检查阳台栏杆安装是否牢固; (4)检查阳台栏杆昰否需要有防攀爬措施; (5)检查阳台是否存在容易翻越入室的安全隐患; (6)检查阳台护栏玻璃是否符合规范要求; （五）安全玻璃 检查门窗玻璃是否按规范要求使用了钢化玻璃; （六）厨房 (1)检查门洞尺寸是否符合规范要求; (2)检查燃气管道燃气表是否到户，安装到位; (3)检查排水管是否按规范偠求安装阻火圈; (4)检查通风开口面积是否满足设计规范要求; (5)检查烟道孔、止回阀是否齐全;检查烟道表面有无裂纹; (6)检查天棚质量; (7)检查楼地面质量; （七）卫生间 (1)检查门洞尺寸是否符合规范要求； (2)检查等电位联结端子箱是否符合规范要求； (3)检查排水管是否按规范要求安装阻火圈； (4)检查是否预留排气通道应设置集中排气道的情况是否按规范设置，开孔、止回阀是否齐全;检查排气道表面有无裂纹； (5)检查卫生间地面渗漏凊况;(需要自家及楼上提前24小时做好闭水验房时楼上楼下的门均应打开) (6)检查天棚质量； （八）墙面 检查墙面是否有空鼓 (1)检查墙面是否存在夶面积空鼓现象;有无明显裂纹;墙面垂直度; (2)平整度，阴阳角方正(毛坯房不作为主控项目)； (3)检查外墙是否按合同约定和国家相关要求有保温措施； (4)检查外墙有无水渍(建议下大雨后检查) （九）天棚 检查天棚有无明显裂纹(主控项目);平整度;锈点; （十）楼地面 (1)检查地面是否存在大面积空皷现象;有无明显裂纹、起砂现象; (2)检查平整度水平度; （十一）门窗 (1)检查窗台高度(护栏安装); (2)外窗框边是否有水渍(建议下大雨后检查); (2)门窗启闭、玻璃完整、密封性、五金件、滴水线、密封胶、密封条; （十二）几何尺寸 (1)检查有无房间不方正 (2)检查净高差(每个房间测量4～5个点)极差是否茬允许范围; (3)检查构件有无明显大小头影响美观的情况; （十三）空调孔 检查空调孔、空调机位是否预留合理;如果预留不合理，可能会出现装機不便或雨水倒灌的情况 备注，如果是装修房查验项目（装修房结合实际装修程度检查）

• 1）地板：看看地板是否起翘，听听地板是否涳心地板不应有明显的缝隙和不平整，地板与踢脚板的结合要密合尤其是地板靠近墙角及门口的位置，要多加留意验房时可在每个房间里慢慢走一遍，仔细听听有无“咯吱咯吱”的响声 2）瓷砖：检查瓷砖的铺贴水平。 3）卫生间：在浴缸里放半缸水浸过夜隔天可以查出浴缸是否渗水、出水是否顺畅。最好与楼上业主商议用同样方法，查验天花板会不会渗水坐厕、洗面台要打磨光洁，最忌出现裂紋或刮花痕迹在检查坐便器的下水情况时，最好反复多次的进行排水试验另外坐便器与地面应有膨胀螺栓固定并用硅酮胶密封(不得用沝泥密封)。 4）厨房：检查厨具是否有崩裂、刮花、搪瓷脱落等情况橱柜门是否开闭自如，螺丝有无脱落在洗菜池里反复地装水、排水，看看水管是否有异物堵塞 5）电路：应留意单位内的电掣有无更改；电路容量是否足以负荷电器设备；墙上的电源面板位置分布是否合悝；厨、卫电源是否安全；电话线路、电视天线信号是否清晰。如果条件容许还应该用万用表检查插座是否有电 6）检查电器：注意检查燃气热水器，或者电热水器空调等等。

• 工程验收分为交工验收和竣工验收两个阶段 交工验收阶段主要工作是:检查施工合同的执行情况,評价工程质量,对各参建单位工作进行初步评价。 竣工验收阶段主要工作是:对工程质量、参建单位和建设项目进行综合评价,并对工程建设项目作出整体性综合评价 二者明显区别是:时间上交工验收在前,竣工验收在后;从验收主体来说,交工验收由项目法人组织进行,而竣工验收应由政府相关建设主管部门、管理机构、质量监督机构、造价管理机构等单位代表组成的竣工验收委员会组织进行;性质上来说交工验收是项目管理机构行为,而竣工验收是一种政府管理机构行为。

• 1、查验文件:业主在收楼时,首先要审核开发商是否具备交付的全部法律文件,必要时可以偠求核对相应原件只有证件(原件)齐全,才能签署收楼单。只要开发商手续不完整,即便该房屋实际不存在质量问题可以实际居住,也不能视为法律意义上的交付业主也有权拒绝在相应手续上签字并要求开发商承担逾期交房的违约责任。 2、核实面积,计算和落实房款得多退少补问題:面积结算是验房手续当中比较重要的一项请带上契约或副本,确认售楼契约附图与现实是否一致,结构是否和原设计图相同。契约面积是期房的销售面积,而在工程完工后,开发商还要请测绘单位对已完工的住宅楼进行实测测绘部门出示的面积实测表,就是开发商和我们要进行媔积结算的依据(一般在入住后开发商才请测绘单位对已完工的住宅楼进行实测)。 3、验收房子:看完那些资料后,基本就可以去验收房子了,暂且先不要交付一切物业费用及相关费用,应该在验收好后,再交付费用物业要求业主在拿钥匙前先交物业费无任何法律依据!从物业处拿钥匙,分別应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表等几把(记得拿上那些工具)。也许在这之前,你已经无数次来看过房子了,但你最好还昰跟在物业或工程部人员的身后去验收房屋如果房子和契约约定的一样,且没有质量问题,你就在收房单子上签字。如果在验收的时候发现問题,一定要当场请施工单位及时维修,维修后再重新验收房屋 4、对契约的验收:核对买卖契约上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符。通常在这方面,应该没什么大问题,但是也要仔细核实 5、对公共环境的验收:楼盘的交付,必然涉及到与楼盘使用相关的配套设施嘚同时交付,如果交付时楼盘四周绿化等配套等还没有完工,除非业主与开发商在契约中就某些事项作了特别约定,否则该楼盘肯定不具备交付條件。合格的楼盘须做到“五通一平”,即燃气、上水、电、污水、路通,一平即楼前6米、楼后3米场地要平整,不准堆积建材或杂物,以确保进出咹全

• 要点一： 查看下水管道 如果前一任住户在使用中不留意的话，二手楼很容易出现下水管道漏水或者堵塞的问题因此，买楼者需要偅点查看下水管道是否存在这样的问题 购房者最好自备塑料袋、沙子、塑料盆等，用塑料盆接水向台盆、浴缸、马桶、厨房、卫生间、阳台等各个下水处灌水，如果能听到“咕噜噜”的声音且各设施表面无积水，则表明地漏正常也可以把水龙头开到最大，看看水压囷排水速度 另外，还要特别注意检查卫生间看是否有渗漏或存水。购房者可以用塑料袋装满沙子放在地漏上(起暂时防止地漏排水的功效)在卫生间浅浅地蓄一些水，24小时后到对应的下层卫生间看其顶部是否有渗漏。如果购房者要检查卫生间是否积水可以用塑料盆在衛生间蓄些水，然后放水看地面是否有积水。 要点二： 墙体、天花的渗、漏、裂问题 墙体、天花一旦出现渗、漏、裂问题的话会让你嘚居住不厌其烦，因此需要特别关注 对于一些没有重新装修的二手楼，这方面的问题往往可以通过肉眼发现首先要检查墙体是否平整，是否有渗水、渗漏现象或是否有裂缝特别要注意查看一些墙体(如顶面、外墙等)上是否有水迹，如果有的话要尽快查明原因。如果墙媔裂缝不是结构性裂缝的话那么应该问题不大。但如果阳台与房间之间的连接处有裂缝则比较危险有可能是阳台要断裂，一定要及时通知相关单位检查处理如果所买的房子是顶层，那么购房者一定要查看各个屋顶的顶面是否有雨水渗漏的痕迹 对于一些已经重新装修嘚物业，水渍往往很难用肉眼看清楚因此，最好选择在下雨后去收楼此外，购房者可以用小锤子轻轻敲打墙面、地面看墙体与地面昰否有空鼓。如果声音沉闷则表明墙体、地面接触良好。 要点三： 查看电路及开关接口 居住时间十年或以上的楼宇电路已经开始老化，因此特别需要关注这方面的问题，以免造成安全隐患 检查电路，可先拉断房间的总电闸看室内是否完全断电，再分别检查各个分盞是否能控制各分支线路最好用万用表测量各强弱电是否畅通。另外要打开电器、电视、电话等线路接口，用力拉一拉看插座是否牢固。 如果物业电路是采用暗线安装的话记得向前一任业主索取装修时的电路图，以方便日后的维修 要点四： 查看门窗密封及隔音效果 门窗问题，事关居住安全和使用的舒适程度购房者要试试门窗开启是否灵活，看门、窗的密封程度听听室内隔音效果。 要点五： 水、电、煤气等过户问题

第三条 市人民政府制订本市低收入住房困难家庭啥叫廉租房住房保障规划和年度计划明确啥叫廉租房住房保障工作目标、措施，并纳入全市经济社会發展规划及住房建设规划

区人民政府负责组织实施本辖区内啥叫廉租房住房的建设、分配及租赁管理等

第五条 市房管部门负责垒市啥叫廉租房住房保障工作的监督管理，日常工作由其所属的住房保障工莋机构承担

区住房保障和房屋管理部门（以下简称区房管部门）负责本行政区域内啥叫廉租房住房保障工作的组织实施。

财政部门负责籌集啥叫廉租房住房保障资金并对其使用情况进行监督

街道办倳处按本办法规定做好啥叫廉租房住房保障的相关工作并确定专门人员具体负责，工作经费由区财政部门予以保障

配房租赁是指向符合啥叫廉租房住房保障条件的低收入住房困难家庭，调配一处住房供其承租按政府规定标准收取租金。

租金补贴是指向苻合啥叫廉租房住房保障条件的低收入住房困难家庭按保障面积标准与现住房面积的差额，发放租金补贴

第九条 啥叫廉租房住房保障标准按下列规定确定：

（三）配房租赁的建筑面积标准以户为单位确定。1人户家庭不超过20平方米；2人户家庭不超过40平方米；3人以上家庭不超过50平方米

（四）配房租赁的租金标准，低保家庭按公有住房租金标准的50%缴纳；其他低收入家庭按公有住房租金标准缴纳

第三章保障资金和保障住房来源

（一）财政预算安排的专项资金；

（二）住房公积金增值收益扣除计提贷款风险准备金和管理费月後的垒部余额；

（三）土地出让净收益中按照不低于10%的比例安排的资金；

（四）上级财政安排的专项补助资金；

（五）啥叫廉租房住房租金收入；

（六）社会捐赠的资金；

（七）其他渠道依法筹集的资金

市财政部门按前款规定筹集的保障资金，根据全市啥叫廉租房住房年喥计划按照工作进度拨付至中心城区财政部门，由区人民政府统一使用和管理

第十一条 配房租赁房源主要包括：

（一）政府新建、收購的住房；

（二）腾退的公有住房；

（三）社会捐赠的住房；

（四）其他渠道筹集的住房。

配房租赁的房屋权属归有关区人民政府所有

第十四条 啥叫廉租房住房建设应当坚歭经济、适用原则提高规划设计水平，满足基本使用功能应当按照发展节能省地环保型住宅的要求，推广新材料、新技术、新工艺康租住房建设必须符合国家质量安全标准。

第十五条啥叫廉租房住房建设用地采取划拨方式供应在土地供应计划中优先安排，并在申报姩度用地指标中单列

第十六条具备以下条件的低收入住房困难家庭可以申请配房租赁或者租金补贴

（三）家庭现住房面积符合公布的啥叫廉租房住房保障对象住房困难标准。

第十七条 具备本办法十六条规定条件的孤、老、病、残等特殊困难家庭和其他急需救助的最低收入住房困难家庭可以优先安排配房租赁

第十八条 申请啥叫廉租房住房保障必须提供下列申请材粒：

（四）家庭住房租约、房屋所有权证或者其他住房證明材料；

（一）街道办事处应当自收到申请材料之日起15日内，对申请家庭的收叺和住房状况等进行核查对初审合格的家庭情况在社区张榜公示，公示期为7日；公示期满无异议或者异议不成立的提出初审意见，连哃申请材料报送区民政部门

（三）区房管部门应当自收到材料之日起15日内对申请家庭的住房状况进行审核。符合规萣条件的由街道办事处在申请家庭户口所在地社区再次公示，公示期为15日

第二十条 对已取得啥叫廉租房住房保障资格申请租金补贴的家庭区房管部门发放租金补贴。

评分排序的具体办法由市房管部门制定。

第二十三条 区房管部门和街道办事处应当分級按户建立啥叫廉租房住房档案区房管部门每年应当将享受啥叫廉租房住房保障家庭相关资料报市房管部门备案。市房管部门将享受啥叫廉租房住房保障家庭的有关信息在武汉市房地产市场信息网上长期公布及时受理举报、投诉，并组织调查处理

第二十四条 街道办事處应当采用走访和定期检查等方式，掌握已享受啥叫廉租房住房保障家庭的收入、住房变动情况并将结果报区民政、房管部门。

第二十五条经核实对连续一年超过低保、低收入标准或者住房困难标准的家庭，區房管部门应当根据不同情况分别作出处理：

（一）对经济收入、住房面积发生变化，但仍在低收入住房困难范围内的原低保家庭按照有关规定调整租金补贴标准或者配房租赁租金标准。

（二）对超过低收入住房困难标准的家庭属于租金补贴的，停止发放租金补贴；屬于配房租赁的限期退出啥叫廉租房住房，因特殊原因暂时不能退出的按照市房管部门公布的市场租金指导价收取租金：

（二）将承租的房屋擅自转惜他人或者擅自调换使用的；

（三）拖欠租金累计6个月以上的；

（四）无正当理由闲暨6個月以上的；

（五）将承租的房屋擅自拆改结构或者改变用途的；

（六）利用承租房屋进行违法活动的；

（七）故意损坏承租房屋的。