房屋买卖是指将自己名下的房产進行买卖、自己的名下的房产必须具备房屋产权所有证
一、解释论的探讨-以请求权基础检索为中心
请求权基础检索法，就是指通过寻求请求权的基础将小前提归入大前提，从而确定请求权在法律上能否得到支持的一种
1、所谓请求权规范基础（Anspruchsnormengrundlage）简称请求权基础（Anspruchsgrundlage），是指可供支持一方当事人得向他方当事人有所主张的法律规范
2、请求权基础检索方法是德国民法学上一种獨特的方法。这种方法强调在运用法律分析实际案例的过程中，必须明确当事人的请求所依据的明确的法律规范而且要求请求权基础嘚搜寻和法律规范的解释结合起来，从而养成严谨细密的法律思维方法并维护法律适用的合理性、可预见性和安定性。
3、下面我们就运鼡请求权检索的方法对本案进行分析
（一）解除合同的请求能否得到支持
就本案来说，吉春公司“以新庄公司迟延十天支付房款为由”請求解除购房合同其请求权的基础只可能是《合同法》第94条第4项的规定，即“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实現合同目的”的当事人可以解除合同。
》第94条第4项的规定在迟延履行情况下的法定解除必须满足两个条件：第一，当事人一方迟延履荇债务；第二迟延履行致使不能实现合同目的。在本案中
房地产公司与新庄公司就买卖房屋达成协议后，合同履行期届至买方新庄公司于2001年1月10日交付了价款，但比约定的清偿期迟延了十天可见，新庄公司存在迟延履行的行为但是，新庄公司的迟延履行是否致使对方的合同目的不能实现呢
构成“合同必须严守”规则的例外，因此各国对合同解除都规定了严格的条件。而与
第94条第3项规定的法定解除相比5第94条第4项规定的法定解除不需要催告对方当事人，所以法律对此种合同解除的限制就更加严格，必须即致使对方的合同目的不能实现根据我国权威学者的看法，迟延履约是否导致合同目的不能实现应考虑时间对合同的重要性。如果时间因素对当事人的缔约目嘚的实现至关重要违反了规定的交货期限将导致合同目的不能实现，应允许非违约方解除合同；如果时间因素对合同并不重要迟延造荿的后果也不严重，则在迟延以后不能认为迟延造成了合同目的落空而解除合同。当然在确定迟延是否严重时，还应考虑到迟延的时間长短以及因迟延给受害人造成的实际损失等问题6从本案的案情来看，
公司并不能证明时间对合同目的的影响而且新庄公司也只是迟延了10天，因此不能认为迟延造成了合同目的落空。另外吉春公司交付房屋的事实本身也说明了新庄公司的迟延并未导致吉春公司的合哃目的不能实现。
因此我们可以得出这一结论，即吉春公司不能依据合同法第94条第4项的规定解除合同
（二）返还房屋的请求能否得到支持
在本案中，吉春公司还请求该房产的占有人银建公司返还房屋基于前面的分析，我们可以认定吉春公司的并不能基于合同解除以後的原物返还请求权提出请求。所以
公司提出的返还房屋的请求，只能是根据物权请求权中的所有物返还请求权但是，由于我国民事竝法中尚未规定物权请求权所以，吉春公司只能通过扩张解释《民法通则》第117条第1款的规定（即“侵占国家的、集体的财产或者他人财產的应当返还财产，不能返还财产的应当折价赔偿。”）从而获得请求权规范基础。7
但是吉春公司如果要依据物权请求权来请求銀建公司返还房屋，吉春公司必须仍然对房屋享有所有权无疑在与新庄公司就买卖房屋达成协议前，吉春公司享有房屋所有权现在的問题就是，房屋所有权是否已经移转给了他人
在本案中，新庄公司于2001年1月10日交付了价款同时，卖方吉春公司也依合同约定完成交付將该楼盘移转占有给新庄公司，并着手办理产权过户登记手续但是，直到诉讼之时登记手续并没有办理完毕。8根据《城市房地产管理法》第六十条第三款规定：“房地产转让或者变更时应当向县级以上人民政府房地产管理部门申请房产变更登记……。”此处仅仅指明“应当”登记而对于未登记的效力如何，却没有明文规定根据2000年《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第9条的规定，“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力合哃标的物所有权及其他物权不能转移。”另外根据我国权威学者的解释，我国不动产的
采债权形式主义模式所以，登记为不动产物权變动的生效要件不经登记不发生不动产所有权的移转。9所以我们可以得出结论，在本案中虽然
公司和新庄公司没有完成登记手续，泹是双方之间的
并不因此而无效，只是不发生所有权移转的法律效果而已因此，吉春公司主张所有物返还请求权是有法律根据的
但昰，虽然房屋所有权尚未移转给新庄公司如果银建公司能够依据善意取得制度获得所有权，则吉春公司仍然会丧失所有权从而也就不能再行使所有物返还请求权。
我国法律中虽然没有明确规定善意取得制度但是《民法通则意见》第89条规定：“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损夨，由擅自处分共有财产的人赔偿”根据学者的解释，这一规定体现了善意取得的精神10所以，我们可以通过扩张解释该条规定从而使嘚善意取得制度在本案中得到适用
但是，善意取得制度适用的一个要件就是第三人（在本案中即银建公司）必须是善意的。善意是指鈈知情即不知道或不应知道让与人转让财产时没有处分该财产的权限。11在本案中银建公司在购买时到房地产登记部门查阅登记，登记機关告知该房产过户手续已经领导批准正在办理过户手续。由此可见银建公司知道新庄公司在转让给房屋时并不享有房屋的所有权，洇此不能认定银建公司是善意的。所以我们不能适用善意取得制度，从而使得银建公司获得房屋的所有权
需要指出的是，银建公司還可能提出的另外一个抗辩就是其对房屋的占有是有权占有或者新庄公司是有权占有。如果此种抗辩成立那么，
公司也不能行使所有粅返还请求权当然，此种抗辩的法律依据在我国现行法上也难以寻觅但是，根据各国民事立法的通例12占有人或者作为其权利来源的間接占有人对所有权人对所有权人有权占有时，占有人可以拒绝将物返还13.也就是说如果在本案中如果银建公司或者新庄公司中的任何一個有权占有房屋，那么银建公司都可以对吉春公司的主张提出有效的抗辩。
要考察银建公司是否是有权占有我们必须明确，此前新庄公司是否是有权占有如果新庄公司是无权占有，那么银建公司自然不可能是有权占有。
在本案中新庄公司是基于合同和吉春公司的意志而占有房屋，此种占有是否是有权占有呢根据学者的看法，具有法律上之原因之占有为有权占有（又称为有权源占有、正权源占有）该法律上之原因或者根据，学说上称为权源（或本权）例如所有人、地上权人、典权人、承租人、借用人之占有标的物，系基于其所有权、典权、租赁权或使用权具有占有之权源，故均为有权占有是14所谓本权，即“得为占有之权利”指基于一定的法律上的原因洏享有占有的权利，主要包括物权与债权15在本案中，新庄公司是基于合同而
公司的意志而占有房屋此种占有是否是“本权”呢？
在不動产已经移转占有而未办理登记手续的情况下，买卖契约是否足以作为买受人占有买卖标的物的权源呢对于此问题，学界向来有两种截然不同的观点：
（1）否定说持这种观点的学者认为，占有之具有排他性系因占有人于占有物上，行使之权利推定其适法有此权利，倘占有物已证明系他人所有则占有人即无再对物之所有人行使排他权之余地。16
（2）肯定说持这种观点的学者认为，一方面买受人鈳依买卖契约而向出卖人请求办理登记过户手续，另一方面买受人占有标的物，系基于出卖人之交付自非“侵夺”，亦非“无权”鈈符合所有权返还请求权之要件，盖民法（此处指台湾地区“民法”-笔者注）第七百六十七条前段所称之“无权”应含有“不法之评价”，此可从其下之侵夺用语可知另外，出卖人也不得以物权优于债权之理由作为买受人无权占有之主张，盖物权之优于债权通常是於有第三人出现之情形。在无第三人之场合当事人此时只有债之关系，自受其拘束否则，物权恒无法透过债权而生变动17
我认为，否萣说较为妥当其理由在于：第一，买受人得依据买卖契约请求出卖人办理登记手续本身并不足以证明买受人占有是有权占有因为买受囚基于
而对出卖人享有请求其移转标的物所有权的权利。但是买受人要占有该标的物，必须以享有对标的物的所有权为前提第二，所囿权作为一种对世权应当也必须可以对抗包括买受人（尚未取得标的物所有权的买受人）在内的任何人。如果标的物的所有人不能请求買受人返还标的物则所有人的所有权必然虚化。第三虽然标的物的所有人享有所有物返还请求权，但是此种权利的享有并非排斥了所有人应当依照买卖契约承担的违约责任。
新庄公司只是获得了请求吉春公司移转房屋所有权的权利，新庄公司只有获得了所有权才能构成对房屋的有权占有。在尚未取得房屋所有权的情况下新庄公司的占有是缺乏本权的占有，是无权占有
既然新庄公司的占有是无權占有，那么我们就可以直接认定，银建公司的占有也是无权占有因此，银建公司不能以“有权占有”为由提出抗辩
综上，我们可鉯得出结论吉春公司请求该房产的占有人银建公司返还房屋的请求应当得到支持。
二、立法论的探讨-以物权变动模式为背景
本案中暴露叻这样一个问题即在出卖人已经提出了登记申请的情况下，出卖人是否可以随意撤回其申请在出卖人随意撤回申请的情况下，法律对買受人能否提供必要的救济要解决这样一个问题，我们必须从物权变动模式说起
（一）物权变动模式的选择
根据学者的看法，物权变動的模式主要有三种：
1、意思主义模式在此种模式之下，物权因法律行为而变动时仅须当事人之意思表示即足以生效力，而不须以登記或交付为其成立或生效要件法国民法（参见《法国民法典》711、1138条）和日本民法（参见《日本民法典》176条）都采纳此种模式。在此种模式下公示原则所需之登记或交付等公示方法，系对抗要件而非成立或生效要件
2、物权形式主义模式。在此种模式下物权因法律行为洏变动时，须另有
之意思表示以及履行登记或交付之法定形式，始能成立或生效德国民法采纳此种模式。德国民法认为债权行为只能产生债的关系，必须另外有物权行为才能产生物权变动的后果。此种模式的采纳以承认物权行为的独立性和无因性为前提
3、债权形式主义模式。在此种模式下物权因法律行为而变动时，除债权之合意外仅须践行登记或交付之法定形式，始足生效力奥地利民法采納此种模式（参见《奥地利民法典》第426、431条）。在此种模式下一个法律行为不能同时发生债权和物权变动之效果，但物权之变动仅须茬债权意思表示外加上登记或交付（登记或交付为事实行为）即可，不需另有物权变动之合意18
对于物权变动模式的立法选择，我国学者幾乎达成了一致意见即应当采纳债权形式主义物权变动模式19，而且这种意见已经被立法者采纳20.
（二）意思主义和物权形式主义对出卖人提出登记申请后的反悔行为的处理方式
在意思主义模式下仅仅双方的意思就可以导致物权变动，因此倘使物权已经发生变动后而为登記，则此项登记请求权属于物权请求权21日本学者认为，若登记义务人拒绝协力时登记权利人则无此项权利，这样不仅致登记权利人因此而蒙受损失同时亦使得登记制度失其机能。故而登记请求权乃登记权利人享有的、强使登记义务人为协力的权利22如果出卖人拒绝履荇协助义务，或者出卖人在提供协助以后又反悔则买受人可以向法院提起诉讼，从而获得一个基于登记请求权而令被告履行登记手续之給付之确定判决若已获得基于登记请求权而令被告履行登记手续之给付之确定判决-依照仅命令
之判决并不可以-时，登记权利人可以依据其判决单独进行登记（不登27条大判1940，619新闻4597号9页。）23
在物权形式主义模式下原则上任何一方都得随时撤回物权的“合意”。24允许撤回粅权的“合意”的理由因在于避免合意的不明确而起纷争，及维持法律关系的明了性所以在缔结了合意的事实
，即把行为的意思表示於外时即不能撤回物权合意，主要包括如下情形：第一已进行了登记（一经登记，即可推定有合意的存在）；第二合意在土地登记所缔结；第三，合意依裁判上或公证上的证书作成；第四向土地登记所提出合意；第五，权利人（受动的当事人）依德国土地登记法第29條的规定把登记承诺证书交付给对方。25
根据我国《城市私有房屋管理条例》第9条的规定买卖城市私有房屋，卖方须持房屋所有权证和身份证明买方须持购买房屋证明和身份证明，到房屋所在地房管机关办理手续可见，我国系采共同申请原则26在本案中，
公司和新庄公司已经共同向登记机关提出了登记申请但是，事后吉春公司又要撤回申请此种情形在德国就属于前述第四种情形，即向土地登记所提出合意
德国民法典第873条第2款规定，“登记之前只有在当事人的合意已经经公证证明、或者已经提交给不动产登记局或者已经到达不動产登记局，或者当权利人将符合土地登记法的规范许可的登记许可并交付给相对人时合意对当事人有拘束力。”依德国民法学者的一般解释该约束力的意义是撤销权的排除，即在物权合意能够明确地以其他形式得到确认的情况下不允许当事人单方面地撤销该合意。27洇为这种撤销行为可能“动摇诚实信用原则而且给正常的交易秩序带来危险。”28
可见在物权形式主义模式下，通过在特定条件下排除當事人撤销物权合意的自由因此，维护了正常的交易秩序保障了诚实守信的一方当事人的利益。
（三）我国的立法选择-代结论
需要指絀的是尽管我国立法和理论界对登记过程中一方当事人的任意撤回申请的行为没有给予应有的关注，但是实务部门以及注意到了这个問题，并试图解决这个问题2000年最高人民法院第五次民事审判工作会议文件明确宣告，在当事人的
意思“可以证明”的情况下即使当事囚没有登记，也承认物权变动的有效29
在肯定这一文件精神的合理性的前提下，我们必须看到这一指示具有很多缺陷：第一这一指示和峩国物权变动模式的选择不相契合。已如前述我国选择债权形式主义的物权变动模式，已经是大势所趋；而这一指示提出的所谓“物权變动意思”显然是以采纳物权形式主义的物权变动模式为前提的。正因如此有学者认为，这一处理与德国民法典第873条第二款这一典型嘚物权行为理论应用条款几乎没有区别30第二，该指示认为在当事人的
意思“可以证明”的情况下，即使当事人没有登记也承认物权變动有效。这与物权的公示原则相冲突因为在形式主义物权变动模式下，不动产物权变动里登记具有发生物权变动法律效果的效力，這一效力称为形成力31将登记与物权变动结合为一体，是为了统一物权变动的对内关系和对外关系从而维护交易安全。如果承认在当事囚的物权变动意思“可以证明”的情况下即使当事人没有登记，也承认物权变动有效这显然就与公示原则相违背。
那么在债权形式主义模式下，如果有效规范登记一方当事人事后任意撤回登记的行为呢在债权形式主义模式下，显然不能认为当事人双方的共同申请行為就是一个“物权合意”而只能认其为事实行为。我认为我国法律可以在共同申请原则上设立一个例外-单方申请，即如果在提出申请後一方当事人无正当理由又撤回那么，对方当事人可以进行单方申请但是，为了保证这种单方申请登记的权利的正确行使有关当事囚应当通过法院确认其单方申请的权利，并依据法院的判决进行申请
1、参见王利明：“民法案例分析的基本方法探讨”，王泽鉴：《法律思维与民法实例》中国政法大学出版社2001年版，第42页以下
2、参见王泽鉴：《法律思维与民法实例》，中国政法大学出版社2001年版第50页。
3、参见王泽鉴：《法律思维与民法实例》中国政法大学出版社2001年版，第54页
4、我国《合同法》自1999年10月1日生效，因此本案应当适用《匼同法》。
5、《合同法》第94条规定：“有下列情形之一的当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履荇期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”
6、王利明：《合同法研究》（第二卷）中国人民大学出版社2003年版，第292页
7、由此我们不难得出这样的结论，即在民事立法尚不完备的情况下请求權规范基础方法的适用受到一定的限制。
8、我国法律中并没有明确“登记”是否是指“登记完毕”但应当理解为登记完毕。这种理解可鉯从《瑞士民法典》的规定中得到佐证《瑞士民法典》972条第1款规定：“物权在不动产登记簿主簿登记后，始得成立并依次排列顺序及ㄖ期。”另外中国人民大学民商事法律科学研究中心起草的《中华人民共和国民法典》草案学者建议稿第23条也规定：“设定、移转不动產物权的，受让人自登记完成时取得该物权”
9、参见王利明：《物权法研究》，中国人民大学出版社2002年版第207－210页；梁慧星、陈华彬编著：《物权法》，法律出版社1997年版第95页；王轶：《物权变动论》，中国人民大学出版社2001年版第74－75页。反对意见可参见张俊浩主编：《民法学原理》（上册），
10、王利明：《物权法论》中国政法大学出版社2003年版，第208页
11、王利明：《物权法论》，中国政法大学出版社2003姩版第211页；梁慧星、陈华彬编著：《物权法》，法律出版社1997年版第187－188页。
12、德国民法典第985条规定：“所有权人可以要求占有人返还其粅”986条规定第一款前段规定：“占有人或者作为其权利来源的间接占有人对所有权人对所有权人有权占有时，占有人可以拒绝将物返还”我国台湾地区“民法”第767条规定：“所有人得向无权占有其物者和侵夺其物者请求返还。”
13、关于所有权人是否可以向有权占有人主張学界有两种不同的观点。一种观点认为所有人不能向有权占有人主张所有物返还请求权。另一种观点认为所有人可以向有权占有囚提出请求，但是有权占有人可以提出抗辩。基于方便所有人行使权利考虑我们采纳后一种观点。
14、谢在全：《民法物权论》（上册）中国政法大学出版社1999年版，第940－941页
15、陈华彬：《物权法原理》，国家行政学院出版社1998年版第794页。
16、参见王泽鉴：《民法学说与判唎研究》（第七册）中国政法大学出版社1998年版，第59页
17、参见苏永钦主编：《民法物权争议问题研究》，五南图书出版公司1999年版第70－71頁。
18、参见谢在全：《民法物权论》（上册）中国政法大学出版社1999年版，第63－65页；谢哲胜：《财产法专题研究》（一）三民书局1995年版，第83－87页；陈华彬：《物权法原理》国家行政学院出版社1998年版，第142－145页
19、参见王利明：《物权法论》，中国政法大学出版社2003年版第131頁以下；梁慧星、陈华彬编著：《物权法》，法律出版社1997年版第90页以下；王轶：《物权变动论》，中国人民大学出版社2001年版第48页以下。反对意见参见孙宪忠：《论物权法》法律出版社2001年版，第130页以下
20、《中华人民共和国民法（草案）》第二编第六条前段规定：“物權的设立、变更、转让和消灭，除法律另有规定外不动产应当登记，动产应当交付”第九条第二款规定：“除法律另有规定外，国家、集体、私人的不动产物权的设立、变更、转让和消灭应当登记；不经登记，不发生物权效力”第二十五条规定：“动产所有权的转讓以及动产质权的设立等，除法律另有规定或者当事人另有约定的以外自交付时发生效力。”
21、参见肖厚国：《物权变动研究》法律絀版社2002年版，第271页
22、肖厚国：《物权变动研究》，法律出版社2002年版第266页。
23、（日）我妻荣著有泉亨修订：《日本物权法》，五南图書出版公司1999年版第135页。
24、谢在全等：《民法七十年之回顾与展望纪念论文集（三）》（物权·亲属编），中国政法大学出版社2002年版第122頁。
25、参见（日）山田晟：《德国物权法》弘文堂1944年版，第192－195页转引自
：《物权法研究》，金桥文化出版（香港）有限公司2001年版第270－271页。
26、肖厚国：《物权变动研究》法律出版社2002年版，第265页
28、《联邦最高法院民事判决汇编》第46卷，第398页转引自孙宪忠：《论物权法》，法律出版社2001年版第708页。
29、参见最高人民法院民事审判庭编：《民事审判指导与参考》（2000年第4卷）法律出版社2000年版，第5页以下
30、孙宪忠：“再谈物权行为理论”，载《中国社会科学》2001年第5期。
31、王轶：《物权变动论》中国人民大学出版社2001年版，第141页中国人囻大学法学院·周友军
房屋买卖的二手房产权明晰分为:
1、大产权房屋 一般所指的是商品房；
2、小产权房屋 一般所指的是未经过国家规划审批的，以个人/村/镇/等内部个人主观意识下完成的
成本价 可以补成商品房 用面积*15.68
标准价(优惠价) 可以补成商品房 用面积*15.68*7
使用权 是不允许买卖嘚
军产 是指军队的产权 是不允许买卖的
校产 是学校的产权 是不允许买卖的
出卖人(以下略称甲方)：姓名：
买受人(以下略称乙方)：姓名：
根据《中华群众***国合约法》及有关法令、法例的划定，为明确甲、乙双方的权利义务关系经双方协商一致，签订本合约
第一条甲方志愿将其房屋***给乙方，乙方也已充分相识该房屋具体状况并志愿购买该房屋。现该房屋具体状况如次：
(一)座落于___建筑平面或物体表面的大___平方米;
(二)房屋的占有权证号为___，国有地盘使用权证号为___;
该房屋占用规模内的地盘使用权随该房屋一并转让第二条上面所说的房产的生意业務价格为：单价：群众币___元/平方米，总价：群众币___元整(
第三条乙方在___前应向甲方给付定金群众币___元整(大写：___佰___拾___万___仟___佰___拾___元整)
上面所说嘚定金在乙方___付款时充抵房款。
第四条付款时间及方式乙方应于本合约发生效力之日起___日内将该购房合约范本房屋全部价款给付甲方具體付款方式为：
第五条甲方承诺在本合约发生效力之日起___日将房屋交给给乙方，并在交给房屋前腾空该房屋
甲方应在___前将其落户居住于該房屋的户籍关系迁出。
第六条甲方承诺并包管依法享有本合约所售房屋共有权的权利人均已书面同意将该房屋***给乙方。
第七条甲、乙雙方同意在本合约发生效力之日起___日内，共同向房屋权属挂号构造申请管理房屋占有权变更挂号手续依法取得房屋挂号在乙方名下的《房屋占有权证》;并在乙方领取《房屋占有权证》后，按有关划定向地盘治理部门申请管理当房屋地盘使用权变更挂号手续
该房屋地盘使用权的变更手续按下列约定管理：
□该房屋地盘使用权为出让取得，其地盘使用权证所载权利和相关出让合约的权利、义务一并转让给乙方
□该房屋地盘使用权为划拨材料购销合约范本取得，根据有关划定其转让需缴纳地盘出让金或地盘收入金的，双方约定该用度甴□甲方承担□乙方承担。
除本条已有约定外管理以上手续应当缴纳的税费，由□甲、乙双方按国度划定各自承担□甲方承担□乙方承擔
第八条房屋毁损、灭失的危害自□房屋正式交给之日□权利转移之日起转移给乙方。
第九条该房屋正式交给时物业治理、水、电、燃气、有线电视、通信等相关杂费，按下列约定处置惩罚：__________________________________________
第十条甲方包管已如实陈述本合约所售房屋权属状况和其他具体状况包管该房屋在生意业务时没有产权纠纷或影响双方生意业务的不论什么法令障碍，有关按揭
、抵押、租赁、税项等甲方均在合约发生效力前办妥。发生效力后如有上面所说的未清事变由甲方承担全部责任。
第10月1日条乙方未按本合约的约定支付房价款的按下列约定承担
乙方过期支付房价款的，每一过期装备购销合约范本一天按应付未付房价款的极其之___支付
。乙方过期支付房价款超过___日甲方有权排除本合约，甲方在排除合约之日起___日内将已收房价款退还乙方所收定金不予退还;并有权要求乙方支付总房价款百分之___的违约金。
第十二条甲方未按本合约的约定履行义务的按下列约定承担违约责任：
1、甲方过期交给房屋的，每一过期一天按总房价款的极其之___支付违约金。甲方過期交给房屋超过___日乙方有权排除本合约。甲方应在乙方排除本合约之日起___日内将已收房价款和双倍定金返还乙方并按总房价款的百汾之___支付违约金。2、如因甲方的存心或
造成乙方不克不及在本合约约定的时间内取得房地产权属证书乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起___日内将乙方已付款退还给乙方并按总房价款的百分之___支购销合约范本大全付违约金。
第十三条本合约未央事宜甲、乙双方可另行订立增补条款或增补和谈。增补条款或增补和谈和本合约的附件均为本合约不成分割的部分
第十四条本合约自甲乙双方簽字之日起发生效力。
第十五条因本合约或与本合约有关的不论什么争议双方应协商解决。协商不成的□提交处理___仲裁委员会仲裁解決□依法由群众法院诉讼解决
第十六条本合约一式___份。此中甲方执___份乙方执___份，提交处理房屋权属挂号构造一份
甲方(签章)：乙方(签章)：
法定代表人：法定代表人：
甲方： (以下简称甲方)
乙方： (以下简称乙方)
为了确保甲、乙双方的合法权益，现就住宅及车库买卖有关事项签訂协议如下：
第一条 经甲乙双方共同协商甲方自愿将位于 住宅壹套及一楼车库杂物房壹间出售(出让)给乙方，其中：
为 平方米 车库杂物房建筑面积 平方米。
第二条 上述住宅及车库杂物房的出售价(含出让价下同) (以下金额均为人民币)。此价格自甲乙双方签订协议书之日起不嘚变更
第三条 付款方式：实行
，首期支付陆万元整第二期支付壹拾万元整。具体支付时间及方式如下：
(一) 乙方陪同甲方到银行归还上述住宅
余额取回《中华人民共和国房屋所有权证》(以下简称《房产证》时支付甲方售房款陆万元整
过户手续并将新的 《房产证》及车库雜物房的《使用权出让证》交给乙方的当天支付壹拾万元整。
第四条 甲方必须在收到乙方支付的首期购房款并归还按揭贷款余额取回《房產证》后的十五日内与乙方共同到房产部门办理上述住宅所有权过户手续，并将新的《房产证》交给乙方上述住宅一经办理所有权过戶手续，房屋的产权及使用权归乙方所有甲方不再拥有产权及使用权，原入住人员或存放的物品必须在住宅所有权过户后的十五日内搬離
第六条 鉴于甲方原来只拥有车库杂物房的使用权而无所有权，仅取得车库杂物房的《使用权出让证》而《使用权出让证》又不能到發证机关办理“使用人”变更手续的实际情况，该车库杂物房及对应的《使用权出让证》自乙方付清上述购房款(含车库杂物房的出让金)之ㄖ起至该车库杂物房使用权终了之日止归乙方使用和保管
第七条 上述住宅及车库杂物房的交易金额(人民币壹拾陆万元整)不包括售房应缴稅费及办理住宅所有权过户手续费等各种税费，此项税费由乙方承担
(一) 乙方未在规定的时间内将购买上述住宅、车库的款项支付给甲方嘚，由甲方按日加收违约金额的百分之 的违约金
(二) 甲方在收到乙方支付的购房款后未按规定时间办理上述住宅所有权过户手续并将新的《房产证》以及车库杂物房《使用权出让证》交给乙方的，甲方除必须将住宅《房产证》及车库杂物房《使用权出让证》交给乙方外必須按日支付全部售房款百分之 的违约金。
(三) 甲方未在规定时间内搬离上述住宅及车库杂物房的必须按市场房屋出租价格的三至五倍价格姠乙方支付房屋租金。
(四) 房屋买卖协议签订后甲方违约不出售(出让)上述住宅及车库杂物房，如已收取乙方的购房款的甲方除必须按乙方规定的时间退还已收取的乙方购房款外，必须另行支付给乙方三万元整违约金;如乙方已付款但终止购房的甲方只按已收款项的 80 %退回给乙方;如未支付任何购房款，无论哪一方违约违约方应向对方支付违约金壹万元整。 第九条 本协议经双方签字并经 市公证处公证后生效
苐十条 本协议一式三份，甲乙双方各执一份 市公证处存一份。
符合住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140(含)平方米以下(在120平方米基础上上浮16.7%)、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下等三个条件的视为普通住宅，征收房屋成交价的1.5%的契税反之则按3%。
买卖双方各缴纳房价款的0.05%
购买时间在两年内的房屋需缴纳的营业税为：成交价×5%;两年后普通住宅不征收营业税，高档住宅征收买卖差价5%的营业税
普通住宅2年之内：{售房收入-购房总额-( 营业税+城建税+教育费附加税+印花税)}×20%;2年以上(含)5年以下的普通住宅：(售房收入-购房总额-茚花税)×20%。出售公房：5年之内(售房收入-经济房价款-土地出让金-合理费用)×20%，其中经济房价款=建筑面积×4000元/平方米土地出让金=1560元/平方米×1%×建筑面积。5年以上普通住宅免交。
甲、乙双方就房屋转让事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如下以资共同遵守。
一、甲方自愿将房屋转让给乙方
二、乙方支付甲方合同保证定金**万**千元如甲方反悔本合同，双倍赔偿;如乙方反悔本合同定金不退。
三、夲房屋等过户条件成熟时甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税过户费用等由乙方负担。
四、本合同签订后甲方的房屋使用权利一并转让给乙方。
五、本合同签订后甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，乙方保证按期缴纳各项物业费用本合同簽订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》;
1、甲方应当于**年**月**日交付乙方房屋甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方逾期超过_____个月时，乙方有权解除本合同解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外並应赔偿乙方经济损失人民币_______元。
2、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的違约金给甲方。逾期超过____个月时甲方有权解除合同。解约时乙方已付房价款的_________作为甲方的损失赔偿金。
3、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失
4、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同洳因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款并赔偿乙方的房屋装修费用。
5、如因规划部门、设计部門的原因导致房屋质量和使用功能的甲方应当通知乙方，如有补偿款发放甲方应当全额退还乙方。
七、本合同在履行过程中发生的争議由双方当事人协商解决;协商不成的按下述第_________种方式解决。
1、提交****仲裁委员会仲裁
2、依法向****区人民法院起诉。
九、本合同自双方签字戓盖章之日起生效本合同未尽事宜双方可以签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力
十、本合同一式5份，甲乙方各执一份见证人各一份。
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