房地产投资决策指标中几个关键指标

按是否考虑资金的时间价值投资分析指标分为静态评价指标和动态评价指标。不考虑资金时间价值的评价指标称为静态评价指标；栲虑资金时间价值的评价指标称为动态评价指标静态评价指标主要用于技术经济数据不完备和不精确的项目初选阶段，或对寿命期比较短的项目以及对于逐年收益大致相等的项目进行评价；动态评价指标则用于项目最后决策指标前的可行性研究阶段或对寿命期较长的项目以及逐年收益不相等的项目进行评价。

投资回收期就是从项目投建之日起用项目各年的净收益将全部投资收回所需的期限。年净收益包括利润和折旧全部投资包括固定资产投资（含投资方向调节税）和流动资金。投资回收期一般从建设开始年算起也可以从投产年算起，但应予以注明投资回收期一般是越短越好，其表达式为：

（CI-CO）_t——第t年的净现金流量；

式中  T为项目各年累积净现金流量首次为正值嘚年份

     判别准则：若多方案间比较，应优选投资回收期短的方案若设基准投资回收期为T_c, 则P_t≤T_c则项目可以考虑接受；若P_t > T_c，项目应予拒绝

    投资回收期指标的优点，第一是概念清晰简单易用；第二，它可反映项目的风险大小投资回收期指标的缺点在于它舍弃了回收期以後的收入与支出数据，故不能全面反映项目在寿命期内的真实效益难以对不同方案的比较选择作出正确判断。

项目决策指标面临着未来嘚不确定性因素的挑战这种不确定性所带来的风险随着时间的延长而增加，因为离现时愈远人们所能把握的信息就愈少。为了减少这種风险就必然希望投资回收期越短越好。正是由于回收期指标能反映一定的风险性所以在项目评价中具有独特的地位和作用，并被广泛用作项目评价的辅助性指标

投资收益率就是项目在正常生产年份的净收益与投资总额的比值。其表达式为：

式中 R——投资收益率要根据NB的具体含义，R可具体分为投资利润率、

  为第t年的投资额m为投资年限；

年利润总额=年产品销售（营业）收入-年产品销售税金及附加

年利税总额=年销售收入-年总成本费用

判别准则：若多方案间比较，应优选投资收益率高的方案若设基准投资收益率为R_c,则,R≥R_c，项目可以考虑接受；若R<R_c项目应予拒绝。

投资收益率指标舍弃了更多的项目寿命期内的经济数据故该指标一般仅用于技术经济数据不完整的初步研究階段。

    动态评价指标不仅考虑了资金的时间价值而且考虑了项目在整个寿命期内收入与支出的全部经济数据。因此它们是比静态指标哽全面、更科学的评价指标。动态评价指标均为盈利能力评价指标

(1). 净现值（NPV）的计算及意义

净现值是指按设定的折现率，将项目寿命期內每年发生的现金流量折现到建设期初的现值之和它是对项目进行动态评价的最重要的指标之一。其表达式为：

判别准则：多方案比选時净现值越大的方案相对越优。对单一项目方案而言若NPV≥0，则项目应予接受；若NPV<0则项目应予拒绝。

在多方案比较时如果几个方案嘚NPV值都大于零但投资规模相差较大，可以进一步用净现值指数（NPVI）作为净现值的辅助指标净现值指数是项目净现值与项目投资总额现值の比，其经济涵义是单位投资现值所能带来的净现值其计算公式为：

式中K_P——项目总投资现值。

对于单一项目而言净现值指数的判别准则与净现值一样。对多方案评价净现值指数越大越好。

(2)．基准折现率的确定

基准折现率是经济评价中一个最重要的参数是投资者对資金时间价值的最低期望值。它不仅取决于资金来源的构成而且还取决于项目未来风险的大小和通货膨胀率的高低。具体影响因素如下：

   ①.加权平均资本成本：加权平均资本成本是项目从各种渠道取得的资金所平均付出的代价其大小取决于资金来源的构成及其各种筹资渠道的资本成本。

    例某项目资金来源及其相应的资本成本如表2-1所示试计算该项目的加权平均资本成本。

 [解]计算结果列于表2-1中加权平均資本成本为10.7%。

加权平均资本成本是项目投资的最低收益率基准折现率必须大于加权平均资本成本。

（2）投资的机会成本：投资的机会成夲是指投资者可筹集到的有限资金如果不用于拟建项目而用于其他最佳投资机会所能获得的盈利为了保证资金的最有效利用，项目的最低期望收益率既不能低于资金的机会成本也不能低于加权平均资金成本。也就是说基准折现率不能低于加权平均资金成本和资金机会荿本之中最高者（用γ₁表示）。正常情况下资金的机会成本会高于项目的加权平均资本成本，否则投资活动将难以为继因此也可简单哋说，基准折现率不能低于投资的机会成本

（3）风险贴补率：对于投资项目的决策指标阶段而言，未来是不确定的这种不确定性就是項目投资者所承担的风险，只有对风险给予足够的报酬时投资者才会心甘情愿地承担风险，否则他就会投资于无风险的银行定期存款戓政府公债。风险贴补率（γ₂）就是对可能发生的风险损失的补偿。不同的项目风险的大小是不同的。一般说来从客观上看，资金密集项目的风险高于劳动密集的；资产专用性强的高于资产通用性强的从主观上看，资金雄厚的投资主体的风险低于资金拮据者的风险

（4）年通货膨胀率（γ₃）：在预期未来存在通货膨胀的情况下，如果项目的支出费用和收入金额是按预期各年的当时价格（时价）计算時项目资金的收益已包含通货膨胀率。为使所选项目的实际收益率不低于实际期望水平就应在真实最低期望收益率水平上，加上通货膨胀的影响如果项目支出和收入是按不变价格计算的，就不需要考虑通货膨胀对基准折现率的影响了

综合以上四个因素，基准折现率確定如下：在按时价计算项目支出和收入的情况下

,γ₂,γ₃都为小数的情况下，上式近似为：

在按不变价格计算项目支出和收入的情况下

茬γ_1, γ₂均为小数的情况下，上式近似为

由基准折现率的上述含义可知所谓净现值，就是项目资金的盈利超出最低期望盈利的超额净收益

2、内部收益率（IRR）

内部收益率就是净现值为零时的折现率。随着折现率的不断增大净现值不断减少，当折现率增至25%时项目净现值为零。对该项目而言其内部收益率即为25%。

内部收益率可通过解下述方程求得：

式中 IRR——内部收益率；

判别准则：若多方案间比较应优选內部收益率高的方案。若设基准折现率为i_cIRR≥i_c，则项目在经济效果上可行；若IRR<i_c，项目在经济效果上不可行

这是一个一元高次方程，不嫆易直接求解一般是采用“试算法”。在有条件的情况下最好使用计算机进行计算。

计算IRR的一般步骤如下：

第一步：分别选择较低的i₁囷较高的i₂作为折现率,使得i₁对应的NPV₁大于0, 使得i₂对应的NPV₂小于0

第三步：用线性插入法计算IRR的近似值，其公式如下：

由于上式IRR的计算误差的大小与(i₂-i₁）的大小有关且i₂与i₁相差越大，误差也越大为控制误差，i₂与i₁之差(i₂-i₁）一般不应超过5%最好不超过2%。因此,可以在上述一至三步计算出来的IRR上丅2.5%分别取i₂与i₁,再用上述一至三步的计算程序, 可求得误差在合理范围内的IRR

内部收益率表示项目所能承受的最大贷款利率,所以应将计算得出的項目内部收益率与目前资本市场的实际资金成本进行比较,从而确定项目在现实资本市场背景下的可行性。

3、动态投资回收期（P_t′）

    动态投資回收期是计算回收期时考虑了资金的时间价值其表达式为

式中P_t′——动态投资回收期（年）

判别准则：若多方案间比较，应优选动态投资回收期短的方案若设基准动态投资回收期为T_c′,则P_t′< T_c′项目可以被接受，否则应予拒绝

动态投资回收期更为实用的计算公式是：

长期投资决策指标评价指标是指鼡于衡量和比较投资项目可行性优劣、 以便据以进行方案 决策指标 的定量化标准与尺度,它是由一系列综合反映 长期投资的效益和 项目 投入產出关系的量化指标构成的指标体系

在长期投资决策指标的评价指标中，哪个指标属于反指标

静态投资回收期属于反指标反指标：是指在一定范围内越小越好的指标。

一、按指标计算过程中是否考虑货币时间价值分类

1、非折现评价指标：是指在计算过程中不考虑货币时間价值因素的指标又称为静态指标，包括: 投资利润率、年平均投资报酬率、原始投资回收率和静态投资回收期

2、折现评价指标：是指茬计算过程中必须充分考虑和利用货币时间价值的指标，又称为动态指标包括:净现值、净现值率、获利指数和内部收益率。

二、按指标嘚性质不同分类

1、正指标：是指在一定范围内越大越好的指标投资利润率、年平均投资报酬率、原始投资回收率、净现值、净现值率、獲利指数和内部收益率属于正指标。

2、反指标：是指在一定范围内越小越好的指标静态投资回收期属于反指标。

三、按指标本身的数量特征不同分类

1、绝对量：指标是指以绝对量形式表现的指标静态投资回收期、净现值属于绝对量指标。

2、相对量：指标是指以想对量形式表现的指标投资利润率、年平均投资报酬率、原始投资回收率、净现值率、获利指数、内部收益率属于相对量指标。

四、按指标在决筞指标中所处的地位不同分类

1、主要指标:净现值、内部收益率等为主要指标

2、次要指标:静态投资回收期为次要指标。

3、辅助指标：投资利润率、年平均投资报酬率和原始投资回收率为辅助指标

从财务评价的角度，投资决策指标评价指标主要包括静态投资回收期、投资收益率、净现值、净现值率、获利指数、内部收益率

静态投资回收期（简称回收期），是指以投资项目经营净现金流量抵偿原始投资所需偠的全部时间它有“包括建设期的投资回收期”和“不包括建设期的投资回收期”两种形式。

投资收益率又称投资利润率是指投资收益（税后）占投资成本的比率

净现值,是一项投资所产生的未来现金流的折现值与项目投资成本之间的差值。净现值法是评价投资方案的一種方法该方法利用净现金效益量的总现值与净现金投资量算出净现值，然后根据净现值的大小来评价投资方案

净现值率（NPVR）又称净现徝比、净现值指数，它是净现值与投资现值之比表示单位投资所得的净现值。净现值率小单位投资的收益就低，净现值率大单位投資的收益就高。

是指投资方案未来现金净流量现值与原始投资额现值的比值现值指数法就是使用现值指数作为评价方案优劣的一种方法。现值指数大于1方案可行，且现值指数越大方案越优

内部收益率法是用内部收益率来评价项目投资财务效益的方法。所谓内部收益率就是资金流入现值总额与资金流出现值总额相等、净现值等于零时的折现率。

长期投资决策指标分析常用的方法有哪些

　　长期投资決策指标分析常用的方法有静态投资回收期法、净现值法、净现值率法、差额投资内部收益率法、年等额净回收额法等。

　　静态投资回收期法是指以投资项目经营净现金流量抵偿原始总投资所需要的全部时间。它有“包括建设期的投资回收期（PP ） ”和“不包括建设期的投资回收期（PP） ”两种形式其单位通常用“年”表示。投资回收期一般从建设开始年算起也可以从投资年开始算起，计算时应具体注奣静态投资回收期是不考虑资金的时间价值时收回初始投资所需要的时间。

　　计算出的静态投资回收期应与行业或部门的基准投资回收期进行比较若小于或等于行业或部门的基准投资回收期，则认为项目是可以考虑接受的否则不可行。

　　净现值法是利用净现金效益量的总现值与净现金投资量算出净现值，然后根据净现值的大小来评价投资方案净现值为正值，投资方案是可以接受的；净现值是負值投资方案就是不可接受的。净现值越大投资方案越好。净现值法是一种比较科学也比较简便的投资方案评价方法

　　差额投资內部收益率法又称“差额投资内含报酬率法”，是指在计算出两个原始投资额不相等的投资项目的差量现金净流量的基础上计算出差额內部报酬率，并据以判断这两个投资项目孰优孰劣的方法采用此法时，当差额内含报酬率指标大于或等于基准收益率或设定贴现率时原始投资额大的项目较优；反之，则投资少的项目为优差额内含报酬率与内含报酬率的计算过程一样，只是所依据的是差量现金净流量该方法适用于原始投资不相同但项目计算期相同的多个互斥方案的比较决策指标，不能用于项目计算期不同的方案的比较决策指标

　　姩等额净回收额法指在投资额不等且项目计算期不同的情况下根据各个投资方案的年等额净回收额指标的大小来选择最优方案的决策指標方法。

在长期投资决策指标的评价指标中哪个指标属于反指标

评价指标的项目比较多,主要有;

一.项目投资决策指标评价指标: