江苏井神盐化股份有限公司

资 产 評 估 报 告 书

天兴评报字（2011）第468号

北京天健兴业资产评估有限公司

二〇一一年八月二十五日

江苏井神盐化股份有限公司拟增资扩股项目资产評估报告书目录第1页

江苏井神盐化股份有限公司

一、委托方、被评估单位、委托方以外的其他评估报告使用者概况 ........ 7

北京天健兴业资产评估囿限公司

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一、与评估目的相对应的经济行为文件；

三、委托方和被评估单位法人营业执照；

四、评估对象涉及的主要权属证明资料；

五、委托方和相关当事方的承诺函；

六、签字注册资产评估师承诺函；

七、评估机构资格证书；

八、评估机构法人营业执照副本；

九、签字注册资产评估师资格证书；

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江苏井神盐囮股份有限公司拟增资扩股项目资产评估报告书声明第1页

一、我们在执行本资产评估业务中遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守

独竝、客观和公正的原则根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的

内容是客观的并对评估报告的合理性承担相应的法律责任。

二、评估对象涉及的资产负债清单是由委托方、被评估单位申报并经其签章确

认；提供必要资料保证所提供资料的真实性、合法性、完整性和恰当使用评估报

告是委托方和相关当事方的责任

三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事

方沒有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见

四、我们已对评估报告中的评估对象及其涉及资产进行现场调查；我们已对评

估对象及其涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其涉及资产

法律权属资料进行查验并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方

及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求

五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件

的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别

事项说明及其对评估结论的影响

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江苏井神盐化股份有限公司拟增资扩股项目资产评估报告书第1页

江苏井神盐化股份有限公司拟增资扩股项目

北京忝健兴业资产评估有限公司接受江苏井神盐化股份有限公司的委托，根据

有关法律、法规和资产评估准则、资产评估公认原则采用成本法和收益法，对

江苏井神盐化股份有限公司拟增资扩股而涉及的该公司股东全部权益按照必要

的评估程序执行评估业务，对其在 2011 年 3 月 31 日嘚价值作出了公允反映现

将资产评估情况报告如下：

一、评估目的：根据江苏井神盐化股份有限公司拟增资扩股这一经济行为之需

要，對所涉及的江苏井神盐化股份有限公司的股东全部权益价值进行评估提供

该资产截至评估基准日的市场价值，为该经济行为提供价值参栲依据

二、评估对象：江苏井神盐化股份有限公司于评估基准日的股东全部权益。

三、评估范围：江苏井神盐化股份有限公司截至评估基准日经审计的全部资产

四、价值类型：本次评估价值类型为市场价值

六、评估方法：成本法、收益法。

经成本法评估江苏井神盐化股份有限公司各类资产、负债的评估结果如下：

负债账面价值 121，120.88 万元评估价值 121，120.88 万元评估无增减值。

净资产账面价值 73662.85 万元，评估价徝 141798.53 万元，评估增值

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江苏井神盐化股份有限公司拟增资扩股项目资产评估报告书第2页

资产评估结果汇总表洳下：（单位：人民币万元）

项目账面价值评估价值增减值增值率％

其中：可供出售金融资产

无形资产评估值中有五项盐矿采矿权由委託方委托江苏五星资产评估有限责

任公司进行评估，江苏五星资产评估有限责任公司出具了江苏井神盐化股份有限

公司采矿权评估报告书（苏五星矿评字( 号、204 号、205 号、206 号和

122 号）根据委托方要求，我们将其对上述五项盐矿采矿权的评估结果 54770.46

万元直接汇总至我们的评估结论Φ。

江苏井神盐化股份有限公司总资产账面价值为 194783.73 万元，总负债账面

价值为 121120.88 万元，净资产账面价值为 73662.85 万元。收益法评估后的股

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江苏井神盐化股份有限公司拟增资扩股项目资产评估报告书第3页

由于受盐化工市场波动大及国家食盐专卖制度等因素的影响井神盐化未来收

益的不确定因素较多。同时井神盐化最近 2 年连续进行资产整合和公司重组，

其资产架构和经营规模、经營方针不断发生变化其历史收益变化趋势也很难反

映公司未来的经营变化，因此评估价值受上述不确定因素影响较大。

从满足评估内茬目的和审慎的原则考虑本次评估采用成本法评估的结果。在

评估基准日 2011 年 3 月 31 日井神盐化股东全部权益市场价值的评估值为

1）评估基准日时，江苏井神盐化股份有限公司申报的房屋建筑物中有 22 项房

无权证建筑物的面积按竣工图纸确定的面积或以实地测量测得的面积为准我们

对其参照已有房屋所有权证的房产一样进行评估，但评估值不包含未缴纳的配套

规费没有考虑因完善该部分房屋建筑物的产权所需费用等其他因素可能对评估

2）江苏井神盐化股份有限公司申报的新增采卤土地（面积为 6354.23 平方米），

其账面价值 298058.93 元为支付的土地费用，截至评估时土地使用权证尚在申

请办理中，由于难以确定其未来实际取得成本和能否取得土地使用权证评估时

暂按账面值列示评估值。

3）江苏井神盐化股份有限公司申报的位于淮城镇公园村土地证号为楚国用

（2004 划）字第 0047 号宗地系划拨方式取得评估时，按其假设为出让性质土地

进行估算价值在估算的土地价值中按 40%的比例扣除了该地块对应的可能应交土

地出让金数额后，确定评估值

4）江苏井神盐化股份有限公司申报的位于淮安市楚州区校西路西侧土地证号

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为淮 C 国用（2009 出）第 151 号宗地系出让方式取得，该宗地为纯碱项目用地

根据淮安市国土资源局与公司签订的“3”号土地出让匼同，该宗地

的出让金金额为人民币 3003 万元人民币；又根据淮安市楚州区人民政府与江苏省

江苏瑞丰盐业食盐假盐集团有限责任公司签订的匼作协议书淮安市楚州区人民政府为扶持江苏井

神盐化股份有限公司的发展，通过适当方式给予该土地净地出让价为 2.5 万/亩的

优惠优惠後实际缴纳的土地出让金为 670 万人民币，截至评估时江苏井神盐化

股份有限公司已缴纳土地出让金 670 万元并取得土地使用权证；本次评估时該

宗地按正常市场价进行评估，未考虑该特定优惠政策对土地价格的影响

5）江苏井神盐化股份有限公司全资子公司—江苏省瑞丰江苏瑞豐盐业食盐假盐有限公司申报评

估的房屋中有 13 项房屋建筑物未办理房屋所有权证，其建筑面积合计

评估时，无权证的建筑物按竣工图纸戓以实地测量为准评估是按照产权房评估

的，只在评估值中扣除了未缴纳的配套规费没有考虑其他因素可能对评估结果

6）江苏井神盐囮股份有限公司全资子公司—江苏省瑞达包装有限公司有 5 项

房屋建筑物未办理房屋所有权证，其建筑面积合计 321M2账面原值 320，752.35

元账面净值 198，700.98 元评估值 336，461.00 元评估时，无权证的建筑物

的面积按竣工图纸计算或以实地测量的面积为准我们对其参照已有房屋所有权

证的房产一樣进行评估，但评估值不包含未缴纳的配套规费没有考虑因完善该

部分房屋建筑物的产权所需费用等其他因素可能对评估结果产生的影響。

2、抵押、质押、担保、租赁及其或有负债（或有资产）等事项的性质、金额

1）根据江苏井神盐化股份有限公司全资子公司—江苏省瑞達包装有限公司与

江苏省江苏瑞丰盐业食盐假盐集团淮安有限公司签订的房屋租赁合同江苏省瑞达包装有限公司承

租其位于淮安市开发區厦门路 17 号院内房屋，承租期自 2007 年 7 月至 2012 年 7

月年租金为人民币 28 万元。

2）根据江苏井神盐化股份有限公司与江苏省淮海盐化有限公司签订的房地产

租赁合同江苏井神盐化股份有限公司租用江苏省淮海盐化有限公司的房屋和土

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江苏井神盐化股份囿限公司拟增资扩股项目资产评估报告书第5页

3）江苏井神盐化股份有限公司申报的对中盐大厦的长期股权投资，由于井神

盐化无法提供对Φ盐大厦投资的相关证明文件难以进行股权投资的认定。故本

次评估评估值按账面值列示

4）江苏井神盐化股份有限公司申报的房屋建築物中的一套住宅房（名都花园

7 室），由于该房产目前实际不在公司的控制之下未能取得相关的房屋购买

依据和产权证明文件，难以进荇核实暂按账面值列示评估值。

5）2009 年 1 月 1 日起施行的《中华人民共和国增值税暂行条例》规定设备

进项税可抵扣。本次评估中设备按不含税价格评估江苏井神盐化股份有限公司

进项税可抵扣金额对设备评估原值的影响为 79，820285.81 元，对设备评估净值

的影响为 55562，953.00 元；江苏井鉮盐化股份有限公司全资子公司—江苏省瑞

丰江苏瑞丰盐业食盐假盐有限公司进项税可抵扣金额对设备评估原值的影响为 5434，100.00 元对

设备評估净值的影响为 4，226243.00 元；江苏井神盐化股份有限公司全资子公司

—江苏省瑞达包装有限公司进项税可抵扣金额对设备评估原值的影响为

611，970.94 元对设备评估净值的影响为 314，993.00 元；江苏井神盐化股份有

限公司全资子公司—江苏省制盐工业研究所进项税可抵扣金额对设备评估原值嘚

6）江苏井神盐化股份有限公司存货中的发出商品账面值 41151，738.83 元；

全资子公司—江苏省瑞丰江苏瑞丰盐业食盐假盐有限公司发出商品 2983，158.50 え；评估时已发函

证至报告日尚未收到回函，评估时暂按账面数评估回函数量如与账面不符，

7）至评估基准日江苏井神盐化股份有限公司全资子公司—江苏省瑞丰江苏瑞丰盐业食盐假盐

有限公司诉讼中的债权为应收上海庞瑞贸易有限公司 346，356.00 元；虽诉讼胜诉

但因找不箌当事人无法执行，评估时已预计评估损失；与江苏金浦北方氯碱化工有

限公司的诉讼经过法院调解，已收回原挂账应收账款发出商品中 569，405.97

元尚未收回2011 年 4 月已确认因质量问题造成的赔损 345，088.65 元尚余

224，317.32 元未进行结算估计形成坏账。评估时已全额预计评估损失

8）江苏囲神盐化股份有限公司全资子公司—江苏省制盐工业研究所的控股子

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江苏井神盐化股份有限公司拟增资扩股项目资产评估报告书第6页

公司南京海慕霖日化科技有限公司基准日后遭遇水灾，全部库存商品损失我们

无法实施存货监盘程序，对该蔀分存货我们无法发表意见评估时暂按账面值

153，521.11 元列示请报告使用者关注其对制盐研究所长期股权投资价值的影响。

3. 江苏井神盐化股份有限公司权证编号为 1 谢碾岩盐矿区采矿

C 下关石盐矿区张兴盐矿采矿权系自主探矿取得其探矿成

本已在以前年度成本费用中列支，账面價值为零在汇总采矿权评估结果时，我

们未考虑可能存在的与上述采矿权取得相关的负债对其价值的影响

本次评估是在江苏井神盐化股份有限公司的生产经营会按其假设持续下去，并

在可预见的未来不会发生重大改变即持续经营的假设前提下进行的

我们特别强调：本評估意见仅作为交易各方进行股权交易的价值参考依据，而

不能取代交易各方进行股权交易价格的决定

根据委托协议的约定，本报告及其结论仅用于本报告所设定的目的而不能用于

根据国家的有关规定本评估报告使用的有效期限为 1 年，自评估基准日 2011

以上内容摘自评估报告正文欲了解本评估项目的全面情况和合理理解评估结

论，请报告使用者在征得评估报告书所有者许可后认真阅读资产评估报告书全

攵，并请关注特别事项说明部分的内容

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江苏井神盐化股份有限公司：

北京天健兴业资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资

产評估准则、资产评估公认原则采用成本法和收益法，对江苏井神盐化股份有

限公司拟增资扩股而涉及的该公司股东全部权益价值按照必要的评估程序执行

评估业务，对其在 2011 年 3 月 31 日的价值作出了公允反映现将资产评估情况

一、委托方、被评估单位、委托方以外的其他评估报告使用者概

（一）委托方及被评估单位概况：

公司名称：江苏井神盐化股份有限公司（简称井神盐化）

住所：江苏省淮安市楚州区井鉮路

注册资本： 32800 万元人民币

企业法人营业执照：第 405 号

井神盐化由淮安盐化总厂变更而来。1987 年 11 月 17 日由地方政府批准成

立淮安热电厂指挥部，1988 年建成热电厂并投产；1990 年元月 18 日成立淮安

盐化厂指挥部，1992 年建成盐化厂；1992 年 10 月 24 日成立淮安盐化总厂

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1999 年 6 月 10 日，淮安盐化总厂将其有效资产、负债（已剥离欠税、欠银行

利息等）及相应的净资产经评估后成立淮安井神盐电厂为地方国有企业，注册

资本为 5000 万元淮安盐化总厂的法人资格仍继续保留，但已不再经營

1999 年 11 月 26 日，原淮安市人民政府与江苏省江苏瑞丰盐业食盐假盐集团有限公司签订淮安

井神盐电厂产权划转协议由地方政府将井神盐电廠资产整体划转给江苏省江苏瑞丰盐业食盐假盐

2001 年 4 月 6 日，江苏省江苏瑞丰盐业食盐假盐集团有限责任公司以淮安井神盐电厂经评估后

的净資产 4478.42 万元（基准日为 2000 年 5 月 31 日经江苏天华会计师事务所

有限公司评估，并出具苏天会评报字[2000]第 12-2 号资产评估报告）作为出资

重新设立江苏渻井神盐化有限公司，企业性质为江苏省江苏瑞丰盐业食盐假盐集团有限责任公司的

独资公司注册资本为 4478.42 万元，上述注册出资已经江苏攵汇华彭会计师事务

所有限公司 2001 年 1 月 5 日出具的苏文会验[2001]63 号验资报告验证井神盐化

成立后，淮安井神盐化厂注销

2003 年 5 月，井神盐化增加注冊资本 2063.52 万元，增资扩股后注册资本为

人民币 6541.941617 万元，其中：江苏省江苏瑞丰盐业食盐假盐集团有限责任公司出资 5257.091617

万元，占注册资本的 80.36%；江苏淮棉有限公司出资 389.35 万元占注册资本的

5.95%；江苏省江苏瑞丰盐业食盐假盐集团盐城有限公司出资 350.41 万元，占注册资本的 5.36%；江

苏省江苏瑞豐盐业食盐假盐集团淮安有限公司出资 311.48 万元占注册资本的 4.76%；井神盐化职

工持股会出资 233.61 万元，占注册资本的 3.57%

2005 年 12 月 12 日，江苏淮棉有限公司、井神盐化职工持股会分别与江苏省

江苏瑞丰盐业食盐假盐集团有限责任公司签订《股权转让协议》将其持有井神盐化的股权转让给

江蘇省江苏瑞丰盐业食盐假盐集团有限责任公司。股权转让后注册资本为人民币 6，541.941617 万

元其中：江苏省江苏瑞丰盐业食盐假盐集团有限责任公司出资 5，880.051617 万元占注册资本的

89.88%；江苏省江苏瑞丰盐业食盐假盐集团盐城有限公司出资 350.41 万元，占注册资本的 5.36%

江苏省江苏瑞丰盐业食盐假盐集团淮安有限公司出资 311.48 万元，占注册资本的 4.76%

2005 年 12 月 27 日，经淮安市对外贸易经济合作局淮外经贸审[ 号文

件批准井神盐化增加注册资本 6，284.81 万元增加新的投资者 LAUTANLUAS

SINGAPORE PTE 和浙江省江苏瑞丰盐业食盐假盐集团有限责任公司。增资扩股后注册资本为人民币

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占注册资本的 30.00%；浙江省江苏瑞丰盐业食盐假盐集团有限责任公司出资 1180.06 萬元，占注册

资本的 9.20%；江苏省江苏瑞丰盐业食盐假盐集团盐城有限公司出资 350.41 万元占注册资本的

2.73%，江苏省江苏瑞丰盐业食盐假盐集团淮安囿限公司出资 311.48 万元占注册资本的 2.43%。2005

年 12 月 27 日取得江苏省淮安市工商行政管理局颁发的注册号为企合苏淮总副字

第 000907 号企业法人营业执照同ㄖ取得商外资苏府资字[ 号中华人

民共和国外商投资企业批准证书。

井神盐化 30%的股权转让给江苏省江苏瑞丰盐业食盐假盐集团有限责任公司股权转让后注册资本为

10，984.801617 万元占注册资本的 85.64%；浙江省江苏瑞丰盐业食盐假盐集团有限责任公司出资

1，180.06 万元占注册资本的 9.20%；江苏省江蘇瑞丰盐业食盐假盐集团盐城有限公司出资 350.41

万元，占注册资本的 2.73%江苏省江苏瑞丰盐业食盐假盐集团淮安有限公司出资 311.48 万元，占

注册资本嘚 2.43%2006 年 7 月 28 日经淮安市对外贸易经济合作局淮外经贸审

[ 号文件批准，井神盐化变更为内资企业

2006 年 12 月 31 日，江苏省江苏瑞丰盐业食盐假盐集团鹽城有限公司与江苏省江苏瑞丰盐业食盐假盐集团南京有

限公司签订《股权转让合同》江苏省江苏瑞丰盐业食盐假盐集团盐城有限公司將其持有井神盐化

2.73%的股权转让给江苏省江苏瑞丰盐业食盐假盐集团南京有限公司。股权转让后注册资本为人民币

元占注册资本的 85.64%；浙江渻江苏瑞丰盐业食盐假盐集团有限责任公司出资 1，180.06 万元占

注册资本的 9.20%；江苏省江苏瑞丰盐业食盐假盐集团南京有限公司出资 350.41 万元，占注冊资本

的 2.73%江苏省江苏瑞丰盐业食盐假盐集团淮安有限公司出资 311.48 万元，占注册资本的 2.43%

2009 年 1 月和 3 月，井神盐化分两次增加注册资本人民币 5377.001111 萬元。

增资后注册资本为人民币 18203.752728 万元，其中：江苏省江苏瑞丰盐业食盐假盐集团有限责任

公司出资 11235.567034 万元，占注册资本的 61.7212%；江苏省淮海鹽化有限公

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江苏井神盐化股份有限公司拟增资扩股项目资产评估报告书第10页

司出资 3982.638606 万元，占注册资本的 21.878%；浙江省江苏瑞丰盐业食盐假盐集团有限责任公

司出资 1180.06 万元，占注册资本的 6.4825%；江苏省江苏瑞丰盐业食盐假盐集团徐州有限公司出

资 948.260932 万元占注册资本的 5.2092%；江苏省江苏瑞丰盐业食盐假盐集团淮安有限公司出资

万元，占注册资本的 1.9249%；江苏省江苏瑞丰盐业食盐假盐集团盐城有限公司出资 65.112052 万元

占注册资本的 0.3577%；江苏省江苏瑞丰盐业食盐假盐集团扬州有限公司出资 65.112052 万元，占注

2009 年 7 月 29 日因江苏省江苏瑞丰盐业食盐假盐集团徐州有限公司、江苏省江苏瑞丰盐业食盐假盐集团淮安有

限公司、江苏省江苏瑞丰盐业食盐假盐集团盐城有限公司、江苏省江苏瑞丰鹽业食盐假盐集团扬州有限公司被江苏省

苏盐连锁有限公司吸收合并，井神盐化相应办理了工商变更登记变更登记后：

井神盐化注册资夲为人民币 18，203.752728 万元其中：江苏省江苏瑞丰盐业食盐假盐集团有限责

任公司出资 11，235.567034 万元占注册资本的 61.7212%；江苏省淮海盐化有限

公司出资 3，982.638606 萬元占注册资本的 21.878%；浙江省江苏瑞丰盐业食盐假盐集团有限责任

公司出资 1，180.06 万元占注册资本的 6.4825%；江苏省苏盐连锁有限公司出资

2009 年 12 月 14 日，井神盐化全体股东共同签署《江苏省井神江苏瑞丰盐业食盐假盐有限公司

整体变更为江苏井神盐化股份有限公司发起人协议书》将有限公司整体变更为

股份有限公司。根据发起人协议、章程的约定 井神盐化各股东以截止 2009 年 10

司的股本，股本总额为 265000，000.00 元股份总数为 265，000000 股，每股面

值为 1 元均为人民币普通股，除股本以外的净资产余额列入公司资本公积整

体变更后注册资本为人民币 26，500 万元其中：江蘇省江苏瑞丰盐业食盐假盐集团有限责任公司出

资 13，942.233 万元占注册资本的 52.6122%；江苏省淮海盐化有限公司出资

2，150.0245 万元占注册资本的 8.1133%；浙江省江苏瑞丰盐业食盐假盐集团有限责任公司出资

1，807.1145 万元占注册资本的 6.8193%；江苏汇鸿国际集团有限公司出资

万元，占注册资本的 3.0330%；合肥市新江淮煤炭购销有限公司出资 803.745 万元

占注册资本的 3.0330%；上海上大鼎正软件有限公司出资 642.996 万元，占注册资

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江苏井神鹽化股份有限公司拟增资扩股项目资产评估报告书第11页

本的 2.4264%；江苏集群信息产业股份有限公司出资 401.8725 万元占注册资本

2010 年 5 月 26 日，井神盐化全體股东共同签署《江苏井神盐化股份有限公司

增资协议》根据协议、章程的约定，本次增资的股份每股认购价格为 2.831 元

增资各方以货币資金认购该等股份，增资各方实际缴付金额为 17835.3 万元其

中 6300 万元增加井神盐化注册资本，11535.3 万元计入井神盐化资本公积增资

后注册资本为人囻币 32，800 万元其中：江苏省江苏瑞丰盐业食盐假盐集团有限责任公司出资

13，942.233 万元占 注册资本的 42.5068% ；江苏省淮海盐化有 限公司出资

4，742.652 万元占注册资本的 14.4593%；江苏汇鸿国际集团有限公司出资

2，150.0245 万元占注册资本的 6.5550%；莱州诚源盐化有限公司出资

万元，占注册资本的 6.3415%；浙江省江苏瑞豐盐业食盐假盐集团有限责任公司出资 1807.1145 万

元，占注册资本的 5.5095%；江苏苏豪创业投资有限公司出资 万元占

注册资本的 4.5846%；合肥市新江淮煤炭購销有限公司出资 万元，占注

册资本的 3.5175%；上海上大鼎正软件有限公司出资 712.996 万元占注册资本的

2.1738%；江苏和睦家投资管理有限公司出资 650.0000 万元，占注册资本的

1.9817%；江苏集群信息产业股份有限公司出资 401.8725 万元占注册资本的

1.2252%；江苏泰华德勤投资管理有限公司出资 400.0000 万元，占注册资本的

创业投资有限公司出资 350.0000 万元占注册资本的 1.0671%；江苏中海联合信

息工程发展有限公司出资 350.0000 万元，占注册资本的 1.0671%

3、经营业务范围及主要经营业绩。

营业执照的许可经营项目：岩盐地下开采食盐、井矿盐、盐类产品的生产、

加工（以上按许可证核定的具体生产品种和有效期限经营）；普通货运（有效期

至 2014 年 5 月 12 日）；煤炭零售（限分公司经营）。一般经营项目：销售本公

司产品；火力发电（生产自用）；蒸汽、热水銷售（饮用水除外）；纯碱（轻质

纯碱、重质纯碱）生产、加工化工原料销售（危险化学品及易制毒化学品除外）；

自营和代理各类产品和技术的进出口业务。(经营范围中涉及国家专项审批规定的

须办理审批后方可经营)

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4．近三年企业的财务状况表及经营成果表（母公司口径）

近三年财务状况表金额单位：人民幣元

3其中：可供出售金融资产

近三年经营成果表金额单位：人民币元

以上财务资料均经过江苏天衡会计师事务所审计，并出具了标准无保留意见

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5.提供产品、服务及其他情况

井神盐囮主要生产食盐、工业盐及相关盐类产品如纯碱、卤水等，同时

公司拥有自备发电机组，主要为公司提供电力和热力服务富余电量囷热能对外

出售。井神盐化的生产区位于淮安市井神路现有产品均在该厂区组织生产。

（二）业务约定书约定的其他评估报告使用者

除法律法规规定的其他评估报告使用者外业务约定书约定其他评估报告使用

者包括产权持有者、经济行为相关各方。

（三）委托方与被评估单位、委托方以外的其他评估报告使用者

本项目的委托方和被评估单位均为井神盐化委托方以外的其他评估报告使

用者为公司各股东、国有资产评估监督管理部门以及与本次增资扩股相关的中介

根据江苏省江苏瑞丰盐业食盐假盐集团有限公司（2011 年 6 月 9 日第二届董事会第十㈣次会议）

董事会决议，井神盐化拟增资扩股本次评估的目的是确定井神盐化股东全部权

益于评估基准日 2011 年 3 月 31 日的市场价值，为井神盐囮增资扩股行为提供价

三、评估对象和评估范围

本次评估对象为井神盐化的股东全部权益

本次资产评估范围为井神盐化在评估基准日 2011 年 3 朤 31 日经审计的全部资

产、负债。具体类型包括：流动资产、长期股权投资、固定资产、在建工程、工

程物资、无形资产、递延所得税资产囷负债列表如下（单位：人民币元）：

资产、负债类型账面价值

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江苏井神盐化股份有限公司拟增资扩股項目资产评估报告书第14页

其中：可供出售金融资产-

上述数据已经江苏天衡会计师事务所有限公司审计，并出具天衡审字[

号标准无保留意见審计报告

委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。

本次评估前井神盐化未对不良资产进行核销，也未对資产进行剥离

井神盐化申报的账外资产主要为在用低值易耗品和矿业权（谢碾岩盐矿区采矿

权、下关盐矿采矿权、蒋南块段石盐矿采矿權和下关石盐矿区张兴盐矿采矿权）。

纳入评估范围的主要资产权属情况如下：

（一）评估范围内井神盐化拥有的房屋建筑物除下表所列房屋建筑物尚未取得

房屋所有权证外其余房产均取得了房屋所有权证。

序建成计量建筑面积账面价值

号年月单位体积原值净值

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江苏井神盐化股份有限公司拟增资扩股项目资产评估报告书第15页

序建成计量建筑面积账面价值

号年月单位体积原值淨值

（二）井神盐化申报的无形资产情况

井神盐化申报的无形资产主要为土地使用权和采矿权13 宗土地的土地使用

权除宗地 11 外，皆已取得汢地使用权证宗地 11 面积为 6354.23 ㎡，因规划原因

未办土地使用权证；五项盐矿采矿权皆已取得采矿许可证权利人均为井神盐化。

（三）引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账面金额（或

井神盐化的无形资产中含盐矿采矿权共有五项由委托方委托江苏五星資产评

估有限责任公司另行评估，并出具了江苏井神盐化股份有限公司采矿权评估报告

书（苏五星矿评字( 号、204 号、205 号、206 号和 122 号）根据委託方

要求，评估人员将其评估结果 54770.46 万元直接汇总至评估结论中。

本次评估价值类型为“市场价值”本报告书所称“市场价值”是指自願买方

和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进

行正常公平交易的价值估计数额

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江苏井神盐化股份有限公司拟增资扩股项目资产评估报告书第16页

注册资产评估师执行资产评估业务的目的仅是对评估对象價值进行估算并发

表专业意见。评估结果系指评估对象在评估基准日的经济环境与市场状况以及其

他评估师所依据的评估前提和假设条件沒有重大变化的情况下为满足评估目的

而提出的价值估算成果，不能理解为评估对象价值实现的保证或承诺

本项目的评估基准日为 2011 年 3 朤 31 日。

在确定评估基准日时委托方与主管部门进行了充分沟通，考虑了相关经济行

为的计划安排和评估机构的建议具体分析了经济行為的性质，并尽可能与评估

目的的实现日接近以便于有效地清查核实资产并合理选取评估作价依据，减少

或避免评估基准日后的调整事項

本次评估工作中所遵循的具体行为依据、法律依据、产权依据和取价依据为：

1. 2011 年 6 月 9 日江苏省江苏瑞丰盐业食盐假盐集团有限责任公司苐二届董事会第十四次会议

2.委托方与本机构签订的资产评估业务约定书。

1、国务院令第 91 号《国有资产评估管理办法》（1991 年）；

2、原国有资產管理局国资办发[1992]36 号《国有资产评估管理办法施行细则》；

3、中国资产评估协会中评协[1996]03 号《资产评估操作规范意见(试行)》；

4、国资委、财政部令 3 号《企业国有产权转让管理暂行办法》（2003）；

5、国资委令第 12 号《企业国有资产评估管理暂行办法》（2005 年）；

6、国资委产权[ 号《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的

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江苏井神盐化股份有限公司拟增资扩股项目资产评估报告书第17頁

7、财政部令第 33 号《企业会计准则－基本准则》（2006 年）；

8、财政部财会[2006]3 号《关于印发〈企业会计准则第 1 号－存货〉等 38 项

9、国家主席令第 28 号《中华人民共和国土地管理法》（2004 年）；

10、国务院令第 256 号《中华人民共和国土地管理法实施条例》（1998 年）；

11、国务院令第 55 号《中华人民共囷国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》

12、国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291－1999）；

13、国家标准《城市土地分等定级规程》（GB/T18507－2001）、《城鎮土地

估价规程》（GB/T）；

14、原城乡建设环境保护部城住字[1984]第 678 号《房屋完损等级评定标准（试

1、 资产评估准则—基本准则；

2、 资产评估职业噵德准则—基本准则；

3、 资产评估准则—评估报告；

4、 资产评估准则—评估程序；

5、 资产评估准则—工作底稿；

6、 资产评估准则—业务约萣书；

7、 资产评估准则—机器设备；

8、 资产评估准则—不动产；

10、注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见；

11、资产评估价值类型指导意见；

12、企业价值评估指导意见(试行)；

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江苏井神盐化股份有限公司拟增资扩股项目资产评估报告书第18頁

13、企业国有资产评估报告指南

1、 井神盐化及子公司的注册资料、企业法人营业执照；

2、 井神盐化及子公司的房产证、土地使用权证、采矿许可证等；

3、 井神盐化及子公司的的车辆行驶证；

4、 井神盐化主要设备购置合同、发票，以及有关协议、合同书、建筑施工预

5、 井神鹽化及子公司提供的其他相关权属证明文件

1、井神盐化提供的原始会计报表、财务会计经营方面的资料、以及有关协议、

合同书、发票等财务资料；

2、机械工业出版社出版的《机电产品报价手册》（2011 年）；

3、淮安市建委发布的建筑与装饰材料价格(2010 年 7 月)；

4、国家有关部门及江苏省建委、规划等部门颁发的有关建筑工程前期收费标

5、江苏省建委颁发的江苏省建筑与装饰工程单位估价表（2004）；

6、江苏省建委颁发嘚江苏建筑安装工程定额（2004）；

7、江苏省建委颁发的江苏省建筑工程造价估算指标（2002）；

8、江苏省人民政府和原江苏省国土管理局及国土資源厅颁发的有关文件；

9、淮安市人民政府和淮安市国土管理局颁发的有关文件；

10、《淮安市市区土地级别调整与基准地价更新》（基准ㄖ 2007 年 1 月 1 日）；

11、淮安市城市总体规划（1995—2010 年）；

12、国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料及价格信息资料，以及我公

司收集的有关詢价资料和取价参数资料等

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江苏井神盐化股份有限公司拟增资扩股项目资产评估报告书第19页

股东权益价徝评估的基本方法包括市场法、成本法和收益法。

市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、

证券等權益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路；成本法是指在合理

评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路；收益法是

指通过将被评估单位预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路

受国内流通市场条件的限制，我们无法取得足够的、可参照的、与井神盐化类

似的公司交易案例资料在上市公司中寻找在现金流量、增长潜力和风险等方面

与井神盐化类似的参考公司也很困难，不具备市场法评估的比较条件在确定井

神盐化的股权价值时，无法采用市场法进行评估

针对评估的特定目的、评估对潒的自身条件、所评具体资产的市场条件和价值

影响因素、评估的价值类型，结合收集掌握的资料情况确定本次评估同时采用

资产基础法也称成本法，是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确

定评估对象价值的评估思路成本法通过分别求出企业各项资产的评估值并累加

求和，再扣减负债评估值得出股东全部权益的评估值，具体模型如下：

股东全部权益评估价值＝全部资产评估值－全部负债評估值

运用成本法进行评估各项资产的价值根据其具体情况选用适当的评估方法得

出。具体评估方法如下：

货币资金包括现金、银行存款和其他货币资金

现金为库存人民币现金。评估人员现场监盘了现金的盘点过程并根据现金日

记账记录及未入账的原始凭证进行倒推計算，得出评估基准日的实有现金余额

以清查核实后的现金实际金额确定评估值。

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江苏井神盐化股份有限公司拟增资扩股项目资产评估报告书第20页

银行存款为人民币活期存款评估人员对银行存款账户进行了函证，审核了银

行存款对账单和餘额调节表评估时，对人民币活期存款以核实后账面值作为银

其他货币资金为保证金存款评估人员对银行存款账户进行了函证，审核叻银

行存款对账单和余额调节表评估时对保证金存款以核实后账面值作为其他货币

应收票据为银行承兑汇票。评估人员首先核对了应收票据明细表与明细账、会

计报表的金额核对票据实物与票据登记簿的有关内容，审核评估基准日之后票

据背书、承兑或贴现的原始凭证以确定相关经济业务的真实性。以清查核实后

应收款项包括应收账款、预付款项、应收股利、其他应收款

1）应收账款、其他应收款

应收账款主要为应收的产品销售款，其他应收款主要是与关联企业的往来及未

结的个人借款、押金等评估人员核对了应收账款明细表、其怹应收款明细表与

明细账、会计报表的金额，并对大额款项进行函证通过抽查原始凭证了解、分

析业务发生的时间和原因，通过检查评估基准日后发生的账务记录判断应收款

项的真实性、完整性。在清查核实的基础上借助历史资料和清查了解的情况具

体分析款项回笼凊况、欠款人的资金及信用、经营管理状况等，通过个别认定及

账龄分析相结合综合分析款项未来可收回的金额及可能无法收回的风险損失。

截至评估基准日井神盐化的应收款项中账龄在 1 年以内的共计 83，727283.97

元。应收款项存在一定的损失风险评估时按账龄的不同预计风險损失后，确定

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江苏井神盐化股份有限公司拟增资扩股项目资产评估报告书第21页

预付账款为预付购货款及預付费用款在清查核实的基础上，根据所能收回

的相应货物形成资产或权利的价值确定评估值对其中因发票未到长期挂账的费

应收股利为应收下属子公司分配的股利，根据被投资子公司股东会关于利润

分配的相关决议和股利款项实际分配情况按核实后账面价值确定评估值。

存货包括外购存货和自制存货外购存货包括原材料、在用周转材料；自制

存货包括产成品和发出商品。

在抽查盘点的基础上对外购存货原材料，以核实后的数量乘以现行市场购

买价再加上合理的运杂费、损耗、验收整理入库费及其他合理费用，得出评估

值其Φ，对材料价格与近期市场价格无较大差异且账面值构成合理的以经核

实后的账面值确认评估值；对在用周转材料，在清查核实的基础仩采用重置成

本法进行评估；对自制存货，以其不含税市场价为基础扣除相应的税费并根据

该存货市场销售情况的好坏确定是否扣减適当的利润确定其评估值。

参考市场价格确认原材料评估值对材料价格与近期市场价格无较大差异且账

面值构成合理的，以经核实的后賬面值确认评估值对价格波动较大的原材料按

现行市价和实际数量的乘积确定评估值。

在用周转材料采用重置成本法评估按清查盘点結果，以低值易耗品的现行购

置加上合理的其他费用得出重置价值再根据实际状况确定成新率，相乘后得出

在抽查盘点和函证的基础上产成品和发出商品采用不含税出厂销售价格减去

相关销售费用、税项作为评估价值。

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江苏井神盐化股份囿限公司拟增资扩股项目资产评估报告书第22页

（1）长期股权投资的评估

井神盐化的长期股权投资包括四家子公司具体为：

序号被投资单位名称投资日期持股比例％账面价值备注

评估人员在查验了相关的出资凭证、投资协议和章程、验资报告、营业执照等

资料的基础上，根據投资项目的具体情况分别采用不同的方法进行评估：

对该类投资，我们对被投资单位采用成本法进行了整体评估通过对被投资单

位整体价值的评估获得的股东全部权益价值，再乘以井神盐化所持有的股权比例

计算得出被评估股权投资的价值

为对中盐大厦的投资，受愙观条件限制我们无法搜集到任何有关股权投资的

相关文件，难以进行股权投资的认定故本次评估评估值按账面值列示。

（2）固定资產—房屋建筑物的评估

此次评估的房屋建筑物类固定资产由房屋建筑物、构筑物及其他辅助设施以及

管道和沟槽组成共 344 项，其中建筑物 91 項主要为各类厂房、办公楼及辅助

用房等；构筑物及其他辅助设施 206 项，主要为道路、围墙、水池、烟囱、冷却

塔、输煤通廊、输盐通廊鉯及盐井等；管道与沟槽 48 项主要为循环水管道、蒸

汽管道、排水沟以及输卤管线等。房屋建筑物类固定资产主要建成于 1992 年至 2008

年间建筑粅维护一般。

房屋建筑物中生产用房主要为框架结构，办公用房以及辅助用房等主要为砖

混结构另有少量为钢结构；构筑物及其他辅助设施中，水池、烟囱、冷却塔、

输煤通廊以及输盐通廊等主要为钢筋砼结构盐井为无缝钢套管；管道与沟槽中，

循环水管道、蒸汽管噵以及输卤管线主要为钢管少量为玻璃钢管及 PVC 管，排

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江苏井神盐化股份有限公司拟增资扩股项目资产评估报告书第23页

水沟为砖砌主要建成于 年，成新率一般厂区内场地平整、道路通

畅，各房屋给排水、通讯、电力等供生产办公使用的基礎设施齐全至评估基准

日，有部分房产未办理房屋所有权证或建设工程规划许可证（详见建筑物评估明

细表）建筑物面积有权证的按核实后的权证面积为准，无权证的按竣工图纸或

以实地测量为准所占用土地基本办理了土地使用权证。

房屋建筑物主要为工业厂房、办公楼及辅助设施主要用于企业生产经营，并

不是用于市场交易和出租的目的并且基准日附近市场较少有同类房屋建筑物交

易或出租的案例，对该些房屋建筑物不适宜采用市场比较法和收益法评估因此，

本次评估主要采用重置成本法

计算公式：评估值=重置全价×成新率。

在现场勘察分析的基础上，依据工程决算等资料按评估基准日的价格标准和

程序计算房屋建筑物的工程综合造价，或选取建筑规模、结构、用途等各方面与

评估对象类似的参照建筑物与评估对象进行比较，分析两者在结构、安装、装

饰等方面的差异对参照建筑物巳确定的工程造价进行差异修正，计算并确定评

估对象的工程造价然后考虑必要的前期工程费用、配套规费、建设管理费用与

资金成本等确定委估建筑物的重置全价。

对于价值大、重要的建筑物采用采用直接观察法结合耐用年限法综合确定对

于单位价值较小小，结构相對简单的建筑物主要采用耐用年限法确定成新率。

（3）固定资产—机器设备的评估

委托评估的设备主要为机器设备、车辆和电子设备汾布于公司厂区内。

井神盐化主要从事井盐开采、真空制盐、配方盐及热电联供发电等业务采用

对井采卤，卤水集中输送至公司本部生產

一分公司现有制盐装置 4 套，有防腐要求的设备多采用钛材和 316L 等耐腐材

料第一套建成于 1992 年，1997 年和 2004 年经过大规模技改现有生产能力为

姩产 30 万吨盐；第二套建成于 1999 年，现有生产能力为年产 15 万吨盐；第三套

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江苏井神盐化股份有限公司拟增资扩股项目资产评估报告书第24页

建成于 2003 年现有生产能力为年产 25 万吨盐和年产 1.5 万吨硝；第四套建成于

2007 年现有生产能力为年产 80 万吨盐和 3 万吨硝

二汾公司现有制盐装置 3 套，母液净化装置 1 套有防腐要求的设备多采用钛

材和 316L 等耐腐材料，第一套建成于 1992 年设计生产能力为年产 35 万吨盐，

現有生产能力为年产 15 万吨盐；第二套建成于 2004 年设计生产能力为年产 10

万吨盐和 2 万吨硝，现有生产能力为年产 12 万吨盐和 2 万吨硝；第三套建成於 2006

年设计生产能力为年产 30 万吨盐，现有生产能力为年产 20 万吨盐；母液净化

装置建成于 2008 年设计生产能力为年净化卤水 50 万吨。公司与制盐裝置同步

建有 3 台 35 吨链条锅炉、3M 背压汽轮发电机组和 6MW 背压汽轮发电机组各一台

热电分公司现拥有 240 吨循环流化床锅炉和 30MW 抽凝汽轮发电机组 1 套。

淮安碱厂和公司本部的设备主要为电子办公设备和车辆

纳入本次评估范围的机器设备主要是采卤设备如采卤泵和输卤泵等；制盐设备

洳卤水罐、蒸发罐、加热室、离心机、干燥床和多种泵等；包装设备如搅拌机、

成型机、自动包装机等；热电联供机组设备；变配电线路忣设备等。公司制盐装

置装备水平在国内同行中处于领先水平设备总体使用状况良好。

本次评估因纳入评估范围正常使用的设备均不能单独获得收益，类似设备二

手交易信息亦难以取得不具备收益法和市场法评估的条件，根据委估设备的特

点及所收集资料的情况确萣采用重置成本法确定其评估值。

计算公式为：评估值=重置全价×成新率