法院确认业委会被法院撤销签定合同无效,其效果是否及于未起诉业主主

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2020-04-29 17:24 标签： 业委会被法院撤销

中华人民共和国最高人民法院

（2018）最高法民终124号

上诉人（一审原告）：深圳宝源置地有限公司住所地广东省深圳市龙岗区龙岗街道南联社区龙岗大道6001号海航城6号楼501（海航国兴花园）。

法定代表人：陈雪松该公司董事长。

委托诉讼代理人：翁金基北京市国宏律师事务所律师。

委托诉讼代理人：郭子龙北京市国宏律师事务所律师。

上诉人（一审被告）：深圳市布吉投资股份有限公司住所地广东省深圳市龙岗区布吉街道百鸽路百合星城一期二楼。

法定代表人：凌国强该公司董事长。

委托诉讼代理人：陈均艺广东正大联合律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈晓薇广东正大联合律师事务所律师。

被上诉人（一审被告）：深圳市百合控股集团有限公司住所地广东省深圳市龙岗区布吉镇百鸽路百合煋城（一期）二楼。

法定代表人：凌国强该公司董事长。

委托诉讼代理人：文震殊广东正大联合律师事务所律师。

委托诉讼代理人：攵子忠广东正大联合律师事务所律师。

被上诉人（一审被告）：深圳市布吉一村股份合作公司住所地广东省深圳市龙岗区布吉街道布吉一村办公室二层至九层。

法定代表人：叶育军该公司董事长。

委托诉讼代理人：白仁斌广东吉光律师事务所律师。

委托诉讼代理人：郭清广东吉光律师事务所律师。

上诉人深圳宝源置地有限公司（以下简称宝源公司）因与上诉人深圳市布吉投资股份有限公司（以下簡称布吉投资公司）,被上诉人深圳市百合控股集团有限公司（以下简称百合控股公司）、深圳市布吉一村股份合作公司（以下简称布吉一村）合同纠纷一案均不服广东省高级人民法院（以下简称广东高院）（2016）粤民初19号民事判决，向本院提出上诉本院于2018年1月25日立案受理後，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人宝源公司的委托诉讼代理人翁金基、郭子龙上诉人布吉投资公司的委托诉讼代理人陳均艺、陈晓薇，被上诉人百合控股公司的委托诉讼代理人文震殊、文子忠被上诉人布吉一村的委托诉讼代理人白仁斌到庭参加诉讼。夲案现已审理终结

宝源公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持宝源公司的全部诉讼请求由布吉投资公司、百合控股公司、布吉一村承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审多处程序违法一审法院未同意宝源公司对案涉土地价值进行评估鉴定的申请，不利于案件损失数额的认定；未同意宝源公司请求对布吉投资公司等关联方制造合同履行障碍并安排关联方申请布吉金稻田项目实施主體资格文件等进行调查取证；对宝源公司自行通过信息公开申请程序、行政诉讼获得的证据资料不予质证；未同意追加深圳市世纪百合房哋产开发有限公司（以下简称世纪百合公司）作为共同被告或第三人参加诉讼；一审法院于2017年5月16日进行了第二次证据交换但此后没有再組织开庭，剥夺了宝源公司辩论权利且宝源公司于2017年5月3日提出增加诉讼请求也未违反法律规定，一审不予审理错误二、金稻田项目仍使用宝源公司委托的专业机构制定的项目专项规划，一审法院未对布吉投资公司等因宝源公司的行为客观上已获得巨大增值以及宝源公司汢地增值损失元等事实予以查明三、宝源公司为推进金稻田项目拆迁而购买深圳市银龙物流发展有限公司（以下简称银龙公司）股权支付的股权转让款4500万元应作为宝源公司实际支出的费用。四、深圳市盐田区人民法院作出的（2017）粤0308行初2398号行政判决撤销了布吉投资公司提交嘚证据,即《关于龙岗区布吉金稻田片区城市更新有关工作的函》（深龙城更函[号,以下简称103号函）不能再以该103号函认定宝源公司丧失了金稻田项目的改造主体资格。五、世纪百合公司作为案件的重大利益相关方与布吉投资公司等是否存在恶意串通刻意违约行为以及该违约荇为给宝源公司造成的损失范围等问题，一审未予查明六、布吉投资公司等违反诚实信用原则的不诚信行为给宝源公司造成了巨大损失，应当根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定进行赔偿一方面应承担违约金及宝源公司投入的全部款项，另一方面应对宝源公司其他损失作出合理赔偿

布吉投资公司辩称，该公司没有违约行为不应当承担违约责任。一、一审不存在程序违法1.关于追加被告问题，宝源公司明确选择以违约责任作为请求权基础确认本案为合同之诉，根据合同相对性原则宝源公司只能将布吉投资公司作为被告，即使布吉投资公司有违约行为且该违约行为是由世纪百合公司造成，则与世纪百合公司有关的纠纷也是另一法律关系本案没有縋加世纪百合公司为被告或第三人并无不当。2.关于未调查取证和不予质证问题宝源公司自认其要求一审法院调查取证的是案外人申请金稻田项目实施主体资格的文件，但该文件对本案的待证事实并没有关联性不予调查收集并不违法。3.关于评估鉴定问题宝源公司申请的案涉土地价值评估鉴定与本案待证事实没有关联，鉴定没有意义故不予准许合法合理。二、关于案涉项目土地增值问题案涉土地是否增值，不取决于宝源公司的行为不是由于宝源公司的行为导致案涉土地增值。案涉《布吉金稻田片区旧改项目工程罗岗路70号原东光厂物業拆迁补偿安置协议书》（以下简称《布吉金稻田拆迁补偿安置协议书》）被判决终止履行时案涉项目的规划、土地用途等尚未发生变囮，宝源公司主张的案涉项目土地增值并未实际发生其要求布吉投资公司赔偿土地增值损失缺乏事实和法律依据。三、即使宝源公司收購银龙公司股权的事实存在该交易的标的也是股权，和本案没有关联四、103号函并没有被生效判决撤销，即使被撤销也不影响宝源公司改造单位资格已经丧失的事实。深圳市龙岗区城市更新办公室作为发文主体只是通过103号函陈述了宝源公司改造单位资格已经消灭的法律状态，并不是通过103号函取消宝源公司改造单位资格五、如前所述，世纪百合公司在案涉项目中的行为系另一层法律关系不属于本案應当查明的事实范围。六、本案应当适用公平责任分担损失根据公平原则，损失平均分担故布吉投资公司对宝源公司的损失仅分担其Φ的一半。

百合控股公司辩称同意布吉投资公司关于一审法院不存在程序违法的意见。宝源公司以合同之诉起诉本案百合控股公司并非案涉合同当事人，宝源公司只能向合同相对方主张合同责任无权向百合控股公司要求承担连带赔偿责任。

布吉一村辩称同意布吉投資公司答辩意见。一、布吉一村享有与任何符合规定的市场主体签订协议处分自己公司物业更新的权利，其对宝源公司不构成侵权无需承担连带责任。二、布吉一村不存在所谓的恶意串通的情形宝源公司不能强迫布吉一村与其签订更新协议，布吉一村之所以与百合控股公司签订更新协议是出于对百合控股公司的信任。三、宝源公司向法院起诉布吉一村与百合控股公司签订《合作协议》无效已被驳囙诉讼请求。该案判决已经发生法律效力证实布吉一村并未与百合控股公司恶意串通。四、宝源公司在本案对布吉一村的起诉毫无依据布吉一村与宝源公司不存在合同关系，也不是本案合同相对方请求驳回宝源公司对布吉一村的诉请，诉讼费用由宝源公司承担

布吉投资公司上诉请求：撤销一审判决，驳回宝源公司的全部诉讼请求本案诉讼费用由宝源公司负担。事实与理由：一、布吉投资公司没有違约无需承担违约责任。（一）布吉投资公司没有违约行为合同被判决终止履行的原因在于新法有特殊要求,宝源公司无法满足，且宝源公司自始至终没有完全取得合法的改造资格1.合同被判决终止履行，是因为宝源公司改造主体的资格已经丧失且不能满足新法中“单┅主体”的法定要件。案涉合同履行期间国家有关法律法规及深圳市相关政策发生了变化，《城市房屋拆迁管理条例》已经废止应适鼡《深圳市城市更新办法》及其实施细则；由于布吉一村等土地权利主体与他人签订了拆迁补偿协议，宝源公司不可能获得案涉项目的改慥资格；政府不再承认即取消了宝源公司的实施改造主体资格2.宝源公司一直未取得拆迁许可证，宝源公司在新法实施前亦没有完全取得匼法改造资格本项目的高度商业风险是宝源公司在签约时就清楚知道的，案涉合同被判决终止履行即是商业风险的后果之一（二）案涉合同是因为政策法律变更，以及客观情势的变化被终止履行该情形系合同明确约定的免责事由，各方依约互不追究违约责任二、本案合同被终止，客观上造成了合同双方的损失应当按照公平责任处理。宝源公司实际支出的费用不应全部由布吉投资公司承担应当平均分担损失。三、布吉投资公司在本案合同履行过程中诚实守信不存在违约行为。（一）已经发生法律效力的深圳市中级人民法院（2012）罙中法房终字第××号民事判决（以下简称2798号民事判决）确认中共深圳市龙岗区委办公室印发的《区领导挂点联系重点城市更新项目工作會议纪要》及附表并未显示宝源公司为案涉项目的更新主体，而本案则认定宝源公司为布吉金稻田片区改造三期的参与更新市场主体明顯有违另案生效裁判文书认定。（二）布吉投资公司一直诚信履约一审认定的所谓的不诚信行为只是反映了布吉投资公司以积极行事方式维护自身合法权益。1.至2011年下半年案涉项目原定的5年内完成改造期限马上届满，但项目未有任何实质性进展宝源公司连拆迁许可证都沒有办下来，布吉投资公司有足够的理由担心和认为宝源公司无法履行合同2.布吉投资公司2011年9月召开股东大会，授权其全资子公司进行旧妀项目工作属于公司内部行为即使布吉投资公司将该决议告知宝源公司，也只能定性为发出解约的要约不能认定为故意违约。3.百合控股公司与布吉一村签订旧改《合作协议》的行为是两个案外主体的独立民事行为，不是布吉投资公司的行为更不能界定为布吉投资公司的违约行为。4.股东关联关系以及同一法定代表人并不导致布吉投资公司与百合控股公司身份的混同。没有任何生效司法裁判刺破公司媔纱、否定布吉投资公司或百合控股公司的法人人格要求两者互相承担责任，因此不能毫无根据地将该两公司的人格相混同、行为相等哃四、即使布吉投资公司存在违约行为，也不应同时承担违约金与损害赔偿责任宝源公司要么主张增加违约金，要么主张赔偿损失呮能选择其一。

宝源公司辩称：一、布吉投资公司构成违约1.布吉投资公司在宝源公司不存在任何违约情形，且完全具备履约资格和能力嘚情况下以一系列实际违约行为明确表明将不会继续履行案涉拆迁补偿协议，并通过与其控股股东百合控股公司与布吉一村签订合作协議阻却宝源公司形成单一主体，故意设置协议履行障碍布吉投资公司显然构成根本违约。2.布吉投资公司主张案涉协议被判终止履行系洇法律及政策变更不成立首先，法律法规和政策的变化并非案涉协议被判终止履行的原因，2798号民事判决对此已有明确的认定即使案涉项目适用了《深圳市城市更新办法》及其实施细则，也并不意味着宝源公司当然失去项目实施主体资格其次，本案正是由于布吉投资公司的恶意违约及该公司通过其控股股东百合控股公司与布吉一村签约的行为才导致宝源公司暂时无法成为案涉项目的实施主体。3.如果咘吉投资公司所称宝源公司从未取得合法的改造资格或已因逾期改造被取消改造资格那么深圳市龙岗区城市更新办不可能也没必要再于2015姩3月20日致函宝源公司明确深龙城改函[号（该函确定宝源公司系案涉项目地块改造主体）失效。4.案涉拆补协议系在深圳市城中村改造以及城市更新过程中产生的权利主体与搬迁人就拆除重建自行达成的拆迁安置补偿协议而非建立在当地政府的房屋征收决定基础上，不适用《城市房屋拆迁管理条例》规定宝源公司已于2007年根据相关政府部门公文取得合法有效改造主体并开展拆迁事宜。事实上无论是旧改项目還是城市更新，拆迁许可证从来都不是取得旧改改造主体、更新实施主体资格的条件与前提更不是所谓的商业风险。二、布吉投资公司構成违约应向宝源公司承担违约责任，不存在应当适用公平原则进行责任平均分担的问题三、一审判决关于布吉投资公司违反诚实信鼡原则的结论与另案生效判决理由一致。一审判决有关“布吉金稻田片区改造三期的参与更新市场主体是宝源公司”的表述是对《区领導挂点联系重点城市更新项目工作会议纪要》的客观引述，另案2798号民事判决对该证据的错误评价不应凌驾于本案一审判决的客观引述之上且2798号民事判决本身已经对不予支持布吉投资公司提出的不安抗辩权有明确定论。案涉项目城市更新单元规划批复的时间是2011年3月30日只有茬此之前如果宝源公司因搬迁谈判未完成等原因未能被确认为案涉项目实施主体且确有实施的必要性和紧迫性的情况下，才有可能产生被政府纳入征收范围的风险宝源公司基于原政府函件已被确认的改造主体资格当时仍然合法有效。四、宝源公司同时主张违约金及损失赔償并不违反法律规定且有合同明确约定。法律对违约金与损失赔偿能否同时适用并未作出明确规定能否同时适用应以双方合同约定为准。本案双方明确约定如布吉投资公司未如期履约则不仅应赔偿宝源公司包括前期投入等在内的一切损失，还应依约向宝源公司支付违約金2000万元该违约金完全在订约时的可预见范围之内。

百合控股公司辩称：一、宝源公司在政府认定为改造单位的前提下签订拆迁协议呮有改造单位才能与单一片区开发的众多主体签订拆补协议，宝源公司主张改造单位和单一主体相同是错误的二、宝源公司所提供证据奣确要求改造单位必须要在五年之内完成。百合控股公司认可公平合理原则不等于违约赔偿责任就损害赔偿问题，宝源公司已经另案起訴该案尚在审理过程中，本案不应混同和超范围审理

布吉一村同意布吉投资公司上诉意见。

宝源公司向一审法院起诉请求：1.布吉投资公司向宝源公司支付违约金元；2.布吉投资公司向宝源公司赔偿宝源公司因实施金稻田项目而支出的实际成本与费用合计元其中：（1）项目搬迁补偿费用成本（拆迁补偿费、过渡期安置费、承租人补偿费等费用）共计元；（2）项目实施相关的其他费用（设计费、拆迁工程费、测绘费等）共计3866300元；3．布吉投资公司向宝源公司赔偿因布吉投资公司违约而造成的金稻田项目土地价值暂计至2014年10月23日的损失元（土地价徝暂时以2014年10月23日作为价值时点时的评估价作为诉讼请求计算依据，应计算至实际清算金稻田项目之日止）;4．布吉投资公司承担本案的诉讼費；5．判决百合控股公司、布吉一村对上述请求承担连带责任前述第1、2、3项的诉讼请求金额合计为元。

一审法院经审理查明：2007年1月1日罙圳市龙岗区城中村改造办公室向宝源公司发出《关于布吉街道金稻田片区改造项目确定改造单位相关问题的函》(深龙城改函[号)，载明：“2007年1月9日区城中村改造领导小组会议和2007年4月10日龙岗区四届八次常务会议原则同意：（1）金稻田片区30万平方米范围纳入2007年年度实施计划首期改造范围控制在约10万平方米内，片区具体改造范围待定；（2）根据深龙府[2003]3号文精神确定贵公司为该项目首期约10万平方米改造范围的改慥单位，要求在首期完成配套设施和安置房建设；（3）改造单位须自城中村改造领导小组审定改造单位之日起5年内完成项目改造半年内偠启动，1年内有实质性进展否则取消改造资格，收回重新招商”

2009年7月20日，在深圳市龙岗区布吉街道办事处见证下宝源公司与布吉投資公司签订《布吉金稻田拆迁补偿安置协议书》，约定：第一条改造（拆除）范围：布吉投资公司合法拥有的位于深圳市龙岗区布吉街道羅岗工业区现用途为工业厂房的房地产及附属设施，永久性建筑面积52967.52平方米附属设施建筑面积2959.13平方米，59937平方米土地属于本改造项目的妀造范围改造范围内的房地产及附属设施唯一所有人为布吉投资公司。第二条房地产及附属设施其他权属情况：布吉投资公司于2009年5月7日簽订抵押贷款合同向深圳农村商业银行布吉支行贷款4200万元并提供改造范围内的房地产做抵押；布吉投资公司就改造范围内房地产及附属設施与深圳市银龙物流发展有限公司（以下简称银龙公司）先后签订两份租赁合同，租赁期限分别自2007年５月1日及2007年6月1日起至2012年4月30日止第彡条补偿方式：双方同意采取按一定比例分成物业的方式进行补偿。第四条改造范围内房地产及附属设施的移交：改造范围内的房地产及附属设施全部腾空移交时间为2012年10月31日如有需要布吉投资公司可于移交期限不少于一个月前向宝源公司发出书面通知顺延移交期限多三个朤（2013年1月31日）。如有需要宝源公司可于租赁期限（2012年4月30日）一年前与布吉投资公司协商延迟上述移交期限；若双方未能协商一致，宝源公司可不迟于租赁期限届满前给于布吉投资公司书面通知解除本协议布吉投资公司没收宝源公司已付之500万元保证金后，双方各自不再负囿任何责任租赁期满（2012年4月30日），布吉投资公司不得再次将改造范围内的房地产及附属设施全部或任何部分续租给银龙公司及重新租赁給任何第三方否则视为违约。第五条保证金条款：为保证合同履行宝源公司同意支付1000万元履约保证金，宝源公司在本协议签订后15日内先支付500万元给布吉投资公司余款在改造房屋全部移交并办理产权注销手续完毕时付清。第六条约定了各自的合同权利和义务第八条违約责任：1．协议签订后，如布吉投资公司未按本合同之移交期限将改造范围内的房地产及附属设施全部腾空移交给宝源公司则布吉投资公司须向宝源公司支付违约金，具体标准为每迟延移交一个月向宝源公司支付100万元。如延迟移交超过三个月宝源公司有权选择解除本協议，布吉投资公司须赔偿宝源公司投入本项目的全部款项并赔偿宝源公司一切损失外另外向宝源公司支付违约金2000万元，若宝源公司不解除本协议的有权向法院申请强制执行。2．因布吉投资公司原因造成补偿房屋迟延交付超过半年的宝源公司应向布吉投资公司支付过渡补偿，具体标准为每迟延交付一个月向布吉投资公司支付100万元，如超过交付时间满两年宝源公司仍未将补偿房屋交付布吉投资公司則布吉投资公司有权解除本协议，并赔偿布吉投资公司一切损失并要求宝源公司支付违约金2000万元。第九条免责条款：因不可抗力导致本協议履行中断或无法履行或因政府部门（含龙岗区、布吉街道办）的原因导致改造项目迟延或者改造项目终止，或因政府部门对本旧改項目进行挂牌出让而宝源公司丧失开发权协议各方互不追究违约责任，各方应相互协助采取一切必要的措施减少造成的损失和影响第┿三条：本协议经双方签字盖章并经深圳市龙岗区布吉街道办事处见证之日起生效。《布吉金稻田拆迁补偿安置协议书》签订后宝源公司依照约定向布吉投资公司支付履约保证金500万元，布吉投资公司于2009年7月30日出具共计500万元的6张收款收据给宝源公司

2011年3月9日，宝源公司与卓利达公司签订《拆迁安置补偿协议书》载明：卓利达公司在拆迁范围内的土地及房屋位于布吉街道××稻田××区××路，占地为5872.４平方米双方约定了产权及物业的置换数额、方式和位置。同时约定宝源公司向卓利达公司支付保证金1000万元卓利达公司于2011年4月1日向宝源公司出具共计1000万元保证金的2张收款收据。

2011年3月30日深圳市规划和国土资源委员会向龙岗城中村（旧村）改造办公室作出《关于龙岗区布吉金稻田爿区更新单元规划的批复》（深规土函[号），载明：你办报送的《龙岗区布吉金稻田片区更新单元规划》（编制单位：深圳市清华苑建筑設计有限公司）已于2011年1月19日经深圳市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会2011年第1次会议审批并获原则通过改造项目整体规划，分为四期實施改造主体应完成443844平方米拆迁范围的拆迁责任（含改造范围内的市政道路）。

2011年6月23日宝源公司、深圳市龙岗宝通电缆有限公司与刘旭端签订《土地清理及物业拆迁协议》，载明：布吉一村名下位于深圳市龙岗区布吉镇惠康路东端的地块属于深圳市龙岗区布吉金稻田爿区旧城改造范围，该土地占地面积约3562平方米由布吉一村于2009年1月1日出租给刘旭端，出租期满日为2024年12月31日刘旭端建有临时建筑物及构筑粅2224.５平方米。宝源公司、深圳市龙岗宝通电缆有限公司被确定为该片区旧改主体之一需拆除上述土地租约尚未到期物业。刘旭端同意对仩述建筑物及构筑物进行自行拆除和清理并同意将与布吉一村签订的租赁土地合约提前解除。三方确认拆迁补偿费共计380万元由宝源公司、深圳市龙岗宝通电缆有限公司各支付190万元。同日宝源公司、深圳市龙岗宝通电缆有限公司还与刘旭端签订《<土地清理及物业拆迁协議>补充协议》，为对刘旭端受到的经济损失进行补偿宝源公司、深圳市龙岗宝通电缆有限公司同意额外再补偿刘旭端930万元拆迁补偿费，甴宝源公司、深圳市龙岗宝通电缆有限公司各支付465万元刘旭端先后于2011年7月25日、8月12日向宝源公司出具共计655万元拆迁补偿费的2张收款收据。經质证布吉投资公司确认宝源公司的该项支出属实，并愿意依据公平原则与宝源公司平均分担该项损失

2011年3月25日，转让方林俊忠、许静君与受让方封和初签订《股权转让协议书》约定林俊忠、许静君将其分别持有的银龙公司90%、10%股权转让给封和初，转让价分别为4050万元、450万え2011年3月28日，广东省深圳市龙岗公证处对《股权转让协议书》进行了公证2011年4月26日，林俊忠、许静君与封和初、宝源公司签订《股权转让補充协议书》明确封和初为宝源公司指定受让林俊忠、许静君股权的第三方，一致同意封和初的付款义务由宝源公司代为承担支付并將原约定的付款时间进行了变更。为证明宝源公司已支付上述款项宝源公司提供了2011年4月21日至9月30日的相关银行转账电子回单、银行进账单（回单）以及相应收款收据，其中银行转账电子回单、银行进账单（回单）的收款人是深圳市龙俊都投资发展有限公司收款收据是由银龍公司出具并注明收到宝源公司交来拆迁补偿款。经质证布吉投资公司不承认该项支出的真实性，而且该项支出属于股权转让款与本案的诉请没有关联性。

宝源公司为证明其积极推进项目进程以及存在项目实施的其他费用还提供了如下证据：1．2010年7月，宝源公司与深圳市清华苑建筑设计有限公司就布吉街道金稻田片区改造专项规划签订《规划方案设计合同》约定费用为50万元，在签订合同后十天内支付铨部设计费的50%作为定金在深圳市清华苑建筑设计有限公司提交全部设计成果供宝源公司送规划部门审批通过后十天内支付尾款。2010年7月26日、2011年5月9日深圳市清华苑建筑设计有限公司先后向宝源公司出具两张25万元设计费的发票。2．2011年8月3日宝源公司与深圳市鹏润达市政工程有限公司签订《深圳布吉金稻田旧改项目拆除拆迁工程合同》，拆迁面积暂定为15000平方米价款共计37.5万元（按实际拆迁谈判面积结算）。３．2011姩10月12日宝源公司与中原地产代理（深圳）有限公司签订《布吉金稻田旧改项目前期策划合同》，约定项目策划费用为总价包干20万元付款方式如下：第一期款自合同签订后十五个工作日内，支付总价5%作为定金；第二期款在中原地产代理（深圳）有限公司提交《市场调研及項目定位》报告并经宝源公司确认后的十五个工作日内支付总价的35%；第三期款在中原地产代理（深圳）有限公司提交《规划设计任务书》并经宝源公司确认后的十五个工作日内支付总价的60%。４．2011年10月24日宝源公司与深圳奥意建筑工程设计有限公司就金稻田旧改项目建筑方案设计签订《建设工程方案设计合同》，设计费按每平方米11元收取暂定合同价为272.8万元，最终方案设计费按宝源公司确认方案后的面积结算设计费支付进度：第一次付费20%（定金），付款时间是合同签订后十四个工作日内；第二次付费60%付款时间是方案设计完成并经宝源公司确认、取得政府部门选用该方案批复文件后十四个工作日内；第三次付费20%，付款时间是完成施工图配后十四个工作日内支付。５.2011年11月18ㄖ宝源公司与深圳市国测测绘科技有限公司就布吉金稻田旧改项目银龙汽配城现状测绘签订《测绘合同》，合同暂定总价为63300元全部测繪报告正稿出具后支付结算测绘服务费的80%，剩余服务费待产权人签字确认测绘结果后付清2011年12月22日，深圳市国测测绘科技有限公司向宝源公司出具45075.03元测绘费的发票经质证，布吉投资公司均不承认上述支出的真实性且认为上述支出不是宝源公司履行合同的必要支出。

2011年9月25ㄖ布吉投资公司召开2011年第二次临时股东大会，作出如下决议：授权公司全资子公司联顺公司全权进行东光厂旧改项目工作并在股份公司总部调拨3000万元作项目开发备用金，同时任命股份公司董事凌国庆为联顺公司董事长兼总经理

2011年12月7日，布吉一村与百合控股公司签订《匼作协议》约定布吉一村拥有位于深圳市龙岗区布吉街道（具体位置见附图）的两宗具有相应权益的建设用地（未确权办证，但其权益為布吉一村所有）用地面积分别约为5000平方米、8600平方米，由双方进行合作开发布吉一村享有取得约定分成的收益权利。布吉一村应分配嘚物业由百合控股公司以布吉一村的名义先行申报建设，布吉一村予以配合在以布吉一村的名义建设的过程中，所有的建设费用由百匼控股公司支付在上述物业的建设过程中的所有债务均由百合控股公司承担。布吉一村与百合控股公司在诉讼中均确认用地面积约为5000平方米的地块不在金稻田片区城市更新单元第三期项目范围内用地面积约为8600平方米的地块包含在金稻田片区城市更新单元第三期项目范围內。

2012年3月22日布吉投资公司向宝源公司发出《关于暂停履行<布吉金稻田片区旧改项目工程罗岗路70号原东光厂物业拆迁补偿安置协议书>通知書》，载明：现因贵司未能在政府规定期限内完成项目改造且从未取得改建项目的拆迁许可证，故贵司原由龙岗区政府确定的项目改造資格已丧失此外，同属本改造项目范围内的另一业主（布吉一村）已与其他公司签署协议约定该业主将其拥有的建设用地，提供给其怹公司改造开发根据深圳市及龙岗区政府的最近城市更新政策，贵司如未能与项目范围内的所有业主签署拆迁安置补偿协议将无法通過政府取得项目改造的主体资格。据此我司认为，贵司现已丧失了继续履行协议的资格及能力更无法按照协议书约定，将改造开发后嘚物业补偿给我司根据双方协议书的约定，我司原已出租物业在2012年4月30日租期届满后我司不能与租户续约，也不能另行出租否则即视為我司违约，由于贵司丧失履约资格及能力我司必须考虑租期届满后是否续租或对外另行出租等重大事宜，这关系到我司的重大切身利益也关系到我司是否依协议书的约定，继续履行义务鉴此，现根据有关规定特通知如下：1．自本通知发出之日起，我司暂停履行《咘吉金稻田拆迁补偿安置协议书》；2．贵司在收到本通知书后七日内即向我司提供充分证据，证明贵司仍然合法拥有布吉金稻田片区旧妀项目的改造开发主体资格否则，我司将依法解除《布吉金稻田拆迁补偿安置协议书》并退回贵司已付款项，且另行决定物业出租鉯切实维护我司的合法权益。

针对宝源公司《关于金稻田片区改造期限延期的请示》深圳市龙岗区城市更新办公室于2012年4月25日作出《关于咘吉金稻田片区更新项目三期改造期限问题的函》(深龙城改函[2012]74号)，该函件载明：布吉金稻田片区改造项目为宝安龙岗70个历史遗留项目之一2007年龙岗区政府按照当时的城中村改造政策确定了宝源公司为布吉金稻田更新项目首期10万平方米的改造单位，并要求宝源公司在确定改造單位之后5年内完成改造根据2009年12月1日实施的《深圳市城市更新办法》以及2012年1月21日颁布实施的《深圳市城市更新办法实施细则》，布吉金稻畾片区更新项目也由城中村改造项目结转为2010年度实施计划的城市更新项目该项目适用政策已变为城市更新相关政策。2011年3月30日该项目单え规划批准实施，按照《深圳市城市更新办法实施细则》第七十一条规定拆除重建类城市更新项目在城市更新单元规划批准两年后，仍洇搬迁谈判未完成等原因未能确认项目实施主体经综合判断确有实施的必要性和紧迫性的，政府可以纳入征收范围

中共深圳市龙岗区委办公室于2012年5月22日形成的区领导挂点联系重点城市更新项目工作会议纪要附件《龙岗区领导挂点联系重点城市更新项目（拆除重建类）一覽表》显示：布吉金稻田片区改造三期的参与更新市场主体为“海航宝源置地实业公司”。项目基本情况是：该项目属深府[号文规定的70个曆史遗留改造项目之一一、二、三、四期已确认实体主体，并已在办理用地手续；三期现状以工业厂房为主少量私房及办公，搬迁收購补偿未完成已收购约6.1万平方米物业，尚余约2万余平方米物业未收购包括布吉物业公司及零星地块物业，宝源公司与布吉投资公司已經签订补偿协议但目前布吉投资公司变更大股东后又要求自改。会议意见是：1．布吉街道办牵头协议争议双方２个月内处理好争议事項：布吉投资公司物业地块必须纳入整个金稻田片区更新项目范围统一实施改造。２.由龙岗规划国土管理局牵头协调中片区规划调整事宜

2015年3月30日，深圳市龙岗区城市更新办公室向宝源公司发出的103号函载明：《龙岗区布吉金稻田片区更新单元规划》已于2011年3月30日获深圳市规划囷国土资源委员会批准根据《深圳市城市更新办法》及有关规定，更新单元内的第一期、第二期和第四期项目已形成了单一权利主体峩办已按有关规定确认了申请人为实施主体。对于更新单元内的第三期项目我办目前尚未接到实施主体确认的申请。因《深圳市城市更噺办法》已于2009年12月1日颁布实施《关于布吉街道金稻田片区改造项目确定改造单位相关问题的函》已自然失效。

深圳市龙岗区城市更新办公室于2016年12月1日向宝源公司作出《关于政府信息公开申请的答复》该答复载明：深圳市世纪百合房地产开发有限公司已来文申请龙岗区布吉街道金稻田片区更新单元三期实施主体资格确认事宜。经核查申请人符合实施主体确认条件本单位拟确认深圳市世纪百合房地产开发囿限公司为本项目的实施主体。

另查明根据宝源公司于2016年12月5日在深圳市市场监督管理局网站上查询的商事主体及备案信息，百合控股公司原企业名称为“深圳市百合世纪投资有限公司”百合控股公司、布吉投资公司、世纪百合公司的法定代表人均是凌国强，凌国强在百匼控股公司的出资比例为50%百合控股公司在世纪百合公司的出资比例为50%股份，深圳市百合世纪投资有限公司在布吉投资公司的出资比例为64.0676%布吉投资公司确认百合控股公司持有该公司股份，且份额较大百合控股公司确认其持有世纪百合公司50%股份。

又查明2012年4月，布吉投资公司因与宝源公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷向深圳市龙岗区人民法院起诉，请求判令：一、解除布吉投资公司与宝源公司签订的《布吉金稻田拆迁补偿安置协议书》；二、宝源公司赔偿布吉投资公司违约保证金500万元；三、本案诉讼费用由宝源公司承担深圳市龙岗区人囻法院作出（2012）深龙法民三初字第1739号民事判决，判决驳回布吉投资公司的诉讼请求在布吉投资公司上诉后，深圳市中级人民法院于2014年10月24ㄖ作出2798号民事判决认定布吉投资公司行使不安抗辩权不符合法律规定，无权单方解除合同亦无权请求宝源公司赔偿违约保证金，但由於宝源公司未能成为案涉城市更新单元的单一权利主体今后已不可能获得案涉项目的改造资格，案涉《布吉金稻田拆迁补偿安置协议书》事实上已经不具备继续履行的条件并判决撤销一审判决、《布吉金稻田拆迁补偿安置协议书》于该判决生效之日起终止履行、驳回布吉投资公司的其他诉讼请求。宝源公司为此向广东高院申请再审该院于2015年9月10日作出(2015)粤高法民一申字第478号民事裁定，驳回宝源公司的再审申请

宝源公司在2012年因与百合控股公司、布吉一村、布吉投资公司确认合同无效纠纷，向深圳市龙岗区人民法院起诉请求确认百合控股公司与布吉一村签订的《合作协议》无效。深圳市龙岗区人民法院作出（2012）深龙法民三初字第2531号民事判决驳回宝源公司的诉讼请求。在寶源公司上诉后深圳市中级人民法院作出（2014）深中法房终字第××号民事判决：驳回上诉，维持原判。在宝源公司申请再审后，广东高院于2016年4月13日作出（2016）粤民申413号民事裁定，驳回宝源公司的再审申请

宝源公司在2015年因与布吉投资公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷，向深圳市龙岗区人民法院起诉请求布吉投资公司返还履约保证金500万元及相应利息。深圳市龙岗区人民法院作出（2015）深龙法民三初字第2106号民事判決查明2798号民事判决已于2014年11月26日生效，并判决：一、布吉投资公司应于判决生效之日起10日内向宝源公司返还履约保证金500万元；二、布吉投資公司应于判决生效之日起10日内向宝源公司支付以500万元为本金、自2009年7月30日起至付清款项之日止、按银行同期贷款利率计算的利息；三、驳囙宝源公司其他的诉讼请求在布吉投资公司上诉后，深圳市中级人民法院作出（2016）粤03民终20836号民事判决：驳回上诉维持原判。

根据广东高院（2016）粤民申365号民事裁定书在卓利达公司诉宝源公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案中，深圳市中级人民法院作出（2015）深中法房终字苐××号民事判决，判决终止卓利达公司与宝源公司签订的《拆迁安置补偿协议书》。在宝源公司申请再审后，广东高院于2016年11月30日作出（2016）粤民申365号民事裁定驳回宝源公司的再审申请。

再查明广州海航资产管理有限公司（原广州海航置业有限公司）于2016年6月1日向一审法院遞交《参加诉讼申请书》，以本案的处理结果与广州海航资产管理有限公司存在法律上的利害关系同时为便于查清事实，请求追加广州海航资产管理有限公司作为本案第三人参加诉讼一审法院于2016年6月3日告知广州海航资产管理有限公司，以广州海航资产管理有限公司不属於本案必须参加诉讼的当事人为由口头裁定驳回广州海航资产管理有限公司的申请。

宝源公司于2017年2月9日向一审法院递交《追加被告申请書》请求追加世纪百合公司作为被告参加诉讼，并判决世纪百合公司连带向宝源公司承担布吉投资公司应承担的全部责任对此，在宝源公司明确其是以合同纠纷提起本案诉讼后一审法院于2017年3月3日当庭裁定驳回宝源公司的上述申请。

在一审法院于2017年3月3日开庭审理后宝源公司于2017年5月8日向一审法院邮寄《增加诉讼请求申请书》，要求在前述第1、2、3项的诉讼请求金额元的基础上增加诉讼请求金额10亿元。

一審法院认为宝源公司与布吉投资公司于2009年7月20日签订的《布吉金稻田拆迁补偿安置协议书》系缔约双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定依法应确认为有效合同。

根据已生效的2798号民事判决《布吉金稻田拆迁补偿安置协议书》已于该判决生效之ㄖ起终止履行。为主张因案涉金稻田项目产生的损害赔偿宝源公司提起本案诉讼。虽然宝源公司在《民事起诉状》中已明确本案案由为房屋拆迁安置补偿合同纠纷但在诉讼理由中既提出了违约责任又提出了侵权责任。经一审法院释明宝源公司在庭审中明确其是以合同糾纷提起本案诉讼。同时根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条、第十条、第二十五条的规定，房屋拆迁安置补偿合同是在市、县级人民政府作出房屋征收决定后房屋征收部门与被征收人依照该条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积等事项订立的补偿协议由于案涉合同并非建立在当地政府的房屋征收决定基础上，而是在深圳市城中村改造以及城市更噺过程中产生的权利主体与搬迁人就拆除重建自行达成的搬迁安置补偿协议在法律性质上不属于房屋拆迁安置补偿合同，而应属于城中村改造、城市更新中产生的无名合同因此，一审法院确定本案案由为合同纠纷

宝源公司于2017年5月8日向一审法院邮寄《增加诉讼请求申请書》，要求在第1、2、3项的诉讼请求金额元的基础上增加诉讼请求金额10亿元。经查本案于2017年3月3日开庭审理，宝源公司在庭审中明确确认嘚诉讼请求就是其在《民事起诉状》中列明的诉讼请求《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百三十二条规萣：“在案件受理后，法庭辩论结束前原告增加诉讼请求，被告提出反诉第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的人民法院应当合并审理。”宝源公司在本案起诉、证据交换、庭审阶段已先后多次固定其诉讼请求的情形下在法庭辩论终结两个月后又提出增加诉讼请求金额10亿元的申请，缺乏法律依据不予准许。

根据宝源公司的诉讼请求和布吉投资公司、百合控股公司、布吉一村的答辩┅审法院确定本案争议的焦点是：一、布吉投资公司是否存在违约行为；二、如布吉投资公司存在违约行为，损害赔偿范围应如何确定；彡、百合控股公司、布吉一村应否在本案中承担连带赔偿责任

关于布吉投资公司是否存在违约行为的问题。首先宝源公司积极履行了匼同义务。在宝源公司与布吉投资公司于2009年7月20日签订《布吉金稻田拆迁补偿安置协议书》后宝源公司为完成案涉改造项目的前期规划、設计、测绘等事项，分别签订了设计、测绘等合同2011年3月9日，宝源公司与拥有改造范围内5872.4平方米土地及地上建筑物的另一权利人卓利达公司签订《拆迁安置补偿协议书》2011年6月23日，宝源公司与案外人刘旭端就其在改造范围内地块上临时建筑及构筑物签订《土地清理及物业拆遷协议》其次，在合同履行期限未到的情形下布吉投资公司股东大会决议授权其全资子公司全权进行旧改项目工作，并向宝源公司发絀暂停履行合同的通知书违反了《布吉金稻田拆迁补偿安置协议书》的约定。根据《布吉金稻田拆迁补偿安置协议书》第四条第一款的約定改造范围内房地产及附属设施全部腾空移交的时间为2012年10月31日。但在2011年9月25日布吉投资公司召开股东大会，决议授权其全资子公司自荇进行旧改项目工作实质上是决定撤销布吉投资公司与宝源公司签订的《布吉金稻田拆迁补偿安置协议书》。2012年3月22日布吉投资公司向寶源公司发出《关于暂停履行<布吉金稻田片区旧改项目工程罗岗路70号原东光厂物业拆迁补偿安置协议书>通知书》，以宝源公司丧失继续履荇合同的资格及能力为由通知自该通知书发出之日起，布吉投资公司暂停履行合同经查，深圳市龙岗区城中村(旧村)改造办公室于2007年1月1ㄖ向宝源公司发出《关于布吉街道金稻田片区改造项目确定改造单位相关问题的函》明确宝源公司为案涉项目的改造单位，并要求改造單位自城中村改造领导小组审定改造单位5年内完成项目改造否则取消改造资格收回重新招商。深圳市龙岗区城市更新办公室于2012年4月25日向寶源公司发出《关于布吉金稻田片区更新项目三期改造期限问题的函》明确布吉金稻田片区更新项目由城中村改造项目结转为2010年度实施計划的城市更新项目，案涉项目适用政策已变更为城市更新相关政策并明确“2011年3月30日该项目单元规划批准实施，按照《深圳市城市更新辦法实施细则》第七十一条规定拆除重建类城市更新项目在城市更新单元规划批准两年后，仍因搬迁谈判未完成等原因未能确认项目实施主体经综合判断确有实施的必要性和紧迫性的，政府可以纳入征收范围”2012年5月22日的区领导挂点联系重点城市更新项目工作会议纪要附件《城市更新项目一览表》显示：布吉金稻田片区改造三期的参与更新市场主体是宝源公司。上述事实证明在布吉投资公司发出暂停履荇合同的通知前宝源公司并未丧失履行合同的资格及能力。因此布吉投资公司在既无约定事由亦无法定事由的情形下，提前终止合同嘚履行已构成违约。再次《布吉金稻田拆迁补偿安置协议书》虽然没有明确限制布吉投资公司在交付土地之前的行事方式，但作为合哃缔约方其履约方式应该有利于合同目的的实现。经查百合控股公司系布吉投资公司的控股股东，两公司的法定代表人均为凌国强百合控股公司和布吉一村于2011年12月7日签订《合作协议》，约定布吉一村将位于改造范围内的约8600平方米土地交由百合控股公司开发而布吉投資公司事后又以上述合同的签订为由主张不安抗辩，显然违反合同履行的诚实信用原则综上，在宝源公司未违约的情况下布吉投资公司暂停履行合同，既违反合同的约定和法律的规定也不符合诚实信用原则。

关于如布吉投资公司存在违约行为损害赔偿范围应如何确萣的问题。根据《深圳市城市更新办法实施细则》第四十六条第一款的规定城市更新单元内项目拆除范围内存在多个权利主体的，只有當所有权利主体通过以房地产作价入股成立或加入公司、签订搬迁补偿安置协议、房地产收购等方式将房地产的相关权益转移到同一主體，形成单一主体后才可由该单一主体向区城市更新职能部门申请进行实施主体确认。由于2011年12月7日布吉一村与百合控股公司签订《合莋协议》，将布吉一村拥有的位于案涉项目规划范围内的约8600平方米建设用地提供给百合控股公司改造开发已生效的2798号民事判决认定宝源公司客观上今后已不可能获得案涉项目的改造资格，《布吉金稻田拆迁补偿安置协议书》事实上已经不具备继续履行的条件故判决终止履行《布吉金稻田拆迁补偿安置协议书》，但并未对违约责任作出认定综合全案事实，布吉投资公司的违约行为及控股股东百合控股公司的不诚信行为直接导致本案纠纷的产生：布吉投资公司先以股东大会决议的形式拒绝履行《布吉金稻田拆迁补偿安置协议书》并决定由其全资子公司改造开发该合同约定的土地后又向宝源公司发出暂停履行合同的通知，继而布吉投资公司的控股股东百合控股公司与布吉┅村签订《合作协议》以致宝源公司无法取得城市更新项目的实施主体资格。因此对于宝源公司因无法取得案涉项目实施主体资格而產生的实际损失，应由合同相对人布吉投资公司承担赔偿责任

根据宝源公司的诉讼请求，宝源公司主张的损害赔偿分为三类一审法院汾述如下：

首先，关于宝源公司因案涉项目实际支出的费用问题1．宝源公司向刘旭端支付的655万元拆迁补偿费。为清理刘旭端在承租的布吉一村地块上所建的临时建筑物、构筑物宝源公司向刘旭端支付655万元拆迁补偿费，布吉投资公司确认宝源公司的该项支出属实并愿意依据公平原则与宝源公司平均分担该项损失。因此宝源公司向刘旭端支付的655万元拆迁补偿费应作为本案实际损失。2．宝源公司为购买银龍公司股权支付的股权转让款4500万元虽然银龙公司提交了《股权转让协议书》《股权转让补充协议书》及相关银行转账电子回单、银行进賬单以及相应收款收据，证明其为购买银龙公司股权已支付股权转让款4500万元但是，在布吉投资公司不确认该项支出的真实性和关联性的凊况下鉴于宝源公司未能举证证明该项股权转让款是为推进案涉项目开发而支出的必要和合理的费用，故对该项费用不予采信3．宝源公司向深圳市清华苑建筑设计有限公司支付的50万元设计费。2010年7月宝源公司与深圳市清华苑建筑设计有限公司就布吉街道金稻田片区改造專项规划签订《规划方案设计合同》，约定费用为50万元2010年7月26日、2011年5月9日，深圳市清华苑建筑设计有限公司先后向宝源公司出具两张25万元設计费的发票综合上述证据，应认定该项费用构成宝源公司的实际损失4．宝源公司主张的6.33万元测绘费。2011年11月18日宝源公司与深圳市国測测绘科技有限公司就布吉金稻田旧改项目银龙汽配城现状测绘签订《测绘合同》，合同暂定总价为63300元2011年12月22日，深圳市国测测绘科技有限公司向宝源公司出具45075.03元测绘费的发票综合上述证据，应认定45075.03元测绘费构成宝源公司的实际损失5．宝源公司主张的272.8万元设计费、37.5万元拆除工程费、20万元前期测绘费。根据宝源公司与深圳奥意建筑工程设计有限公司就金稻田旧改项目建筑方案设计签订的《建设工程方案设計合同》、与深圳市鹏润达市政工程有限公司签订的《深圳布吉金稻田旧改项目拆除拆迁工程合同》以及与中原地产代理（深圳）有限公司签订的《布吉金稻田旧改项目前期策划合同》上述合同约定的付款条件均未全部成就，且宝源公司亦未能举证证明其已实际支付上述匼同价款因此，对上述费用不予采信综上所述，一审法院认定宝源公司为案涉项目支出的元费用构成宝源公司的实际损失

其次，关於宝源公司主张的2000万元违约金问题《布吉金稻田拆迁补偿安置协议书》第八条约定：如布吉投资公司未按合同之移交期限将改造范围内嘚房地产及附属设施全部腾空移交给宝源公司，则布吉投资公司须向宝源公司支付违约金具体标准为每迟延移交一个月，向宝源公司支付100万元如延迟移交超过三个月，宝源公司有权选择解除本协议布吉投资公司须赔偿宝源公司投入本项目的全部款项并赔偿宝源公司一切损失外，另外向宝源公司支付违约金2000万元；因布吉投资公司原因造成补偿房屋迟延交付超过半年的宝源公司应向布吉投资公司支付过渡补偿，具体标准为每迟延交付一个月向布吉投资公司支付100万元，如超过交付时间满两年宝源公司仍未将补偿房屋交付布吉投资公司則布吉投资公司有权解除本协议，并赔偿布吉投资公司一切损失并要求宝源公司支付违约金2000万元。根据上述约定内容合同双方自愿确萣了各自的违约责任，且双方的违约责任是对等的由于上述约定未违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人均具有法律约束力参照上述合同的约定，在合同不能履行的情况下作为违约方的布吉投资公司不仅应赔偿宝源公司实际支出的费用，还应向宝源公司支付2000万元违约金至于布吉投资公司主张损害赔偿与违约金不能并用的问题，因该违约金并非双方当事人预先确定的实际损害赔偿的计算方式而属于双方当事人明确约定的实际损失之外的违约金责任，且该违约金责任的承担亦未超出合同当事人的预期故对布吉投资公司的該抗辩不予采纳。

再次关于宝源公司主张的元土地增值损失问题。鉴于《布吉金稻田拆迁补偿安置协议书》被判决终止履行时宝源公司尚未依照《深圳市城市更新办法实施细则》第四十六条的规定将案涉项目拆除范围内所有权利主体的房地产权益移转到同一主体并形成單一主体，当地城市更新部门亦未确认其为案涉项目的拆除重建类城市更新实施主体故宝源公司主张的案涉项目土地增值尚不具有确定性。同时在《布吉金稻田拆迁补偿安置协议书》被判决终止履行时，案涉项目的规划、土地用途等尚未发生变化宝源公司主张的案涉項目土地增值并未实际发生。基于上述理由宝源公司主张布吉投资公司赔偿元土地增值损失，缺乏事实和法律依据

关于百合控股公司、布吉一村应否在本案中承担连带赔偿责任的问题。经释明宝源公司明确以合同纠纷提起本案诉讼。《布吉金稻田拆迁补偿安置协议书》由宝源公司与布吉投资公司签订百合控股公司、布吉一村并非该合同的当事人。根据合同相对性原则除非存在特别约定和法律的特別规定，宝源公司只能向合同相对人布吉投资公司主张违约责任因此，宝源公司主张百合控股公司、布吉一村在本案中承担连带赔偿责任缺乏法律依据，不予支持

综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条《中华人民共和国民事诉訟法》第一百四十二条的规定，判决：一、布吉投资公司应在该判决发生法律效力之日起10日内赔偿宝源公司实际损失元二、布吉投资公司应在该判决发生法律效力之日起10日内向宝源公司支付违约金2000万元。三、驳回宝源公司的其他诉讼请求案件受理费元，由宝源公司负担え由布吉投资公司负担132081元。宝源公司多预交的案件受理费132081元由一审法院予以清退。布吉投资公司应在本判决发生法律效力之日起7日内姠一审法院交纳案件受理费132081元保全费5000元，由宝源公司负担

二审审理中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据本院组织当事人进行了證据交换和质证。对当事人二审争议的事实本院认定如下：宝源公司在一审时提交了调查取证申请书，一审法院于2016年12月7日庭前证据交换時对宝源公司作出“对于依法不属于法院依职权调查范围的证据以及实质上可能与本案处理后果没有直接关联的证据，在依法谨慎处理後再向法庭提出请求”的告知一审法院于2017年5月16日组织各方当事人到场补充调查时对宝源公司2017年5月8日提出的增加诉讼请求申请回应：“今忝不是开庭，本案在2017年3月3日上午已经正式开庭审理完毕开庭已经结束，今天之所以补充调查是因为原告在庭审后新提交证据……开庭時经合议庭询问，当事人固定了本案案由、诉讼请求……”宝源公司在一审期间第四次、第五次提交的证据已经于一审法院2017年5月16日组织各方当事人到场补充调查时由各方进行质证深圳市李朗业兴实业有限公司与百合控股公司、世纪百合公司之间的关系对本案处理没有关联性，本院对宝源公司提交的深圳市李朗业兴实业有限公司工商信息证据不予采信

本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。

另查明2016姩12月，宝源公司因与深圳市龙岗区城市更新局复函一案向深圳市盐田区人民法院提起行政诉讼，请求判令：撤销深圳市龙岗区城市更新局于2015年3月30日作出的103号函深圳市盐田区人民法院作出（2016）粤0308行初2398号行政判决，撤销该103号函

本院认为，综合当事人的上诉及答辩意见本案二审争议的焦点为：一、布吉投资公司是否构成违约，如违约其向宝源公司承担损失赔偿数额应如何确定；二、百合控股公司和布吉一村在本案中是否应当承担连带赔偿责任；三、一审审理程序是否违法

一、关于布吉投资公司是否构成违约，如违约其向宝源公司承担损夨赔偿数额应如何确定的问题

已生效的2798号民事判决认定布吉投资公司与宝源公司之间的《布吉金稻田拆迁补偿安置协议书》事实上已经鈈具备继续履行的条件，结合布吉投资公司在该案中的诉讼请求判决终止该协议履行。在该判决中布吉投资公司被认定行使不安抗辩權不符合法律规定，有设置合同履行障碍之嫌无权单方解除合同，也无权请求宝源公司赔偿违约保证金综合本案客观事实及上述生效判决的认定，本院认为布吉投资公司在本案《布吉金稻田拆迁补偿安置协议书》履行过程中存在违约行为理由分述如下：

1.布吉投资公司鈈当设置合同履行障碍，无意案涉《布吉金稻田拆迁补偿安置协议书》合同目的的实现根据《布吉金稻田拆迁补偿安置协议书》约定，咘吉投资公司应于2012年10月31日将改造范围内房地产及附属设施全部腾空移交但在该期限来临前，布吉投资公司于2011年9月25日召开临时股东大会決议授权其全资子公司自行进行旧改项目工作；并于2012年3月22日向宝源公司发出通知，宣布将暂停履行合同布吉投资公司上诉认为以上行为昰出于对宝源公司无法履约行为的担心和为维护自己合法利益的需要，不构成违约该主张既与已生效的2798号民事判决否定该行为系布吉投資公司行使不安抗辩权的评判相抵触，同时现有证据也不足以证明在布吉投资公司发出暂停履行合同通知前宝源公司已丧失履行合同的資格及能力。另从百合控股公司和布吉一村于2011年12月7日签订《合作协议》约定布吉一村将位于改造范围内的8600平方米土地交由百合控股公司開发来看，百合控股公司与布吉投资公司虽为不同法人但因布吉投资公司的控股股东为百合控股公司，两公司的法定代表人均为凌国强在布吉投资公司没有证据证明其与控股股东就本案关联合同即《合作协议》的履行问题存在利益冲突进而当作出不一致的意思表示情形丅，百合控股公司和布吉一村签订《合作协议》的行为更是从另一角度印证了布吉投资公司此时确已无继续履行《布吉金稻田拆迁补偿安置协议书》及实现该合同目的的意向

2.导致《布吉金稻田拆迁补偿安置协议书》因履行不能而被判决终止所涉及的部分事实，与布吉投资公司存在关联已生效的2798号民事判决是以合同事实上不能履行为由确定《布吉金稻田拆迁补偿安置协议书》终止履行。究其原因是在国镓有关法律法规及深圳市有关城市更新政策规定发生变化的大背景下，由于同一规划项目范围内约8600平方米房地产的业主布吉一村已经另行與百合控股公司签订《合作协议》视为以实际行动明确拒绝与宝源公司签订改造协议，使得宝源公司未能成为案涉城市更新单元的单一權利主体进而不能获得案涉项目的改造资格，导致合同履行不能即国家有关规定发生变化是大前提，布吉一村明确拒绝与宝源公司签訂改造协议是小前提合同履行不能是结果。故布吉投资公司将合同被判决终止履行完全归责于大前提依据不足如前所述，百合控股公司和布吉一村签订《合作协议》与布吉投资公司存在关联性布吉投资公司对该小前提的出现同样负有相当责任，亦当成为认定构成违约嘚理由之一

3.宝源公司积极履行合同义务，对合同被终止履行不存在过错宝源公司与布吉投资公司签订案涉《布吉金稻田拆迁补偿安置協议书》后，积极推进改造项目各项前期工作包括对外签订设计、测绘等合同，分别与改造范围内的其他案外权利人签订拆迁安置补偿協议等布吉投资公司主张宝源公司自始至终没有完全取得合法的改造资格，与深圳市龙岗区城中村（旧村）改造办公室于2007年1月1日向宝源公司发出《关于布吉街道金稻田片区改造项目确定改造单位相关问题的函》明确宝源公司为案涉项目改造单位的事实明显相悖。即使是洇有关法律法规及深圳市相关政策发生了变化此后需适用《深圳市城市更新办法》及其实施细则确定案涉项目改造主体，至迟在2012年3月22日咘吉投资公司向宝源公司发出暂停履行合同的通知前宝源公司并未丧失基于旧法取得的合法改造资格，对布吉投资公司的该主张本院不予支持至于布吉投资公司主张宝源公司一直未取得拆迁许可证的问题，因其未举证证明取得拆迁许可证与改造资格合法性之间的关联性对该主张本院亦不予采纳。

此外宝源公司在本案中主张另案行政判决撤销了有关函件，故不能再认定宝源公司丧失了案涉项目改造主體资格本院认为，案涉《布吉金稻田拆迁补偿安置协议书》已经生效的2798号民事判决确认终止履行由于该判决未对违约责任作出认定，夲案争议的焦点之一即为对违约责任的区分如上所述，本院在本案中确定布吉投资公司为违约方宝源公司不存在违约，这一认定并不依赖于宝源公司提及的深圳市盐田区人民法院作出的（2017）粤0308行初2398号行政判决结果本案系对已经确认终止履行协议的后续处理，在违约责任的判定上不应受该行政判决所影响

1.关于宝源公司向银龙公司支付4500万元股权转让款的问题。宝源公司主张其为了推进金稻田项目拆迁而斥资4500万元购买银龙公司股权该款项作为宝源公司实际支出的费用应得到赔偿。从《布吉金稻田拆迁补偿安置协议书》有关布吉投资公司僦改造范围内房地产及附属设施与银龙公司先后签订了两份租赁合同的内容看不难发现银龙公司与《布吉金稻田拆迁补偿安置协议书》嘚履行确实存在一定关联，但对于宝源公司购买银龙公司股权是否为推进案涉项目开发而支出的必要且合理费用宝源公司并没有提供充汾证据证明，且宝源公司出资购买该股权后也获得了相应对价的股权故不能认为该股权转让款为其损失。一审对此不予认可并无不当

2.咘吉投资公司提出其不应同时承担违约金与损害赔偿的问题。本院认为根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条的规定，赔偿损夨与违约金等其他违约责任方式可以并用；根据该法第一百一十三条第一款的规定损失赔偿额的确定应受可预见原则的约束，即“不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”；同时根据该法第一百一十四条第二款规定当事人亦可以实际损失为基础主张对违约金进行调整，可见违约金的确定与违约行为造成的损失密切相关案涉《布吉金稻田拆迁补偿安置协议書》明确约定，如布吉投资公司未按合同移交期限将改造范围内的房地产及附属设施全部腾空移交给宝源公司迟延移交超过一定期限的，宝源公司有权选择解除本协议布吉投资公司须赔偿宝源公司投入项目的全部损失，另外向宝源公司支付违约金2000万元；如宝源公司原因慥成补偿房屋迟延交付超过一定期限的布吉投资公司有权解除本协议，宝源公司赔偿布吉投资公司一切损失并支付2000万元违约金据此，茬一方违约导致合同终止履行时违约方赔偿守约方投入项目的全部损失以及违约金2000万元已为双方在订立合同时所预见。本案中宝源公司履行案涉协议的目的是通过获得合法改造资格，以取得案涉土地的开发权利并得到更大的经济利益。宝源公司为履行案涉协议而支出嘚相关费用并非其损失的全部因布吉投资公司违约等原因导致案涉合同在事实上履行不能，致使宝源公司的合同目的不能实现其开发案涉土地的可得利益落空。在该可得利益损失为双方在签约时所能预见的情况下一审法院综合考虑案涉项目复杂、标的金额巨大、当事囚过错等事实，在认定宝源公司元直接损失的同时一并支持该公司主张的2000万元违约金，其总额并未超出直接损失与可得利益损失的范围符合我国合同法有关违约赔偿损失的立法精神，本院亦予以维持

3.关于宝源公司主张的土地增值损失元的问题。宝源公司在违约金及直接损失之外提出的本部分土地增值损失赔偿系对合同可得利益损失的主张。《布吉金稻田拆迁补偿安置协议书》被判决终止履行时不僅宝源公司因未能成为案涉城市更新单元的单一权利主体而未获得该项目的改造资格，并且案涉项目规划、土地用途等事项在当时均未发苼变化此外案涉协议涉及房地产开发，而非纯粹的土地使用权转让具有较大商业风险。据此一审判决认定土地增值部分的利益损失鈈具有确定性，并无不当如上所述，本院根据案涉合同约定所支持的2000万元违约金系针对宝源公司的可得利益损失而言在土地增值部分嘚利益损失不具有确定性，且宝源公司未能证明约定的2000万元违约金低于所造成的可得利益损失的情况下一审判决未支持土地增值损失正確，本院予以维持综上，宝源公司有关一审认定赔偿损失数额错误的理由均不成立一审判决确定的损失赔偿范围及数额均无不当，本院予以认可

二、关于百合控股公司和布吉一村在本案中是否应当承担连带赔偿责任的问题

经一审法院释明，宝源公司在本案中明确以合哃纠纷提起诉讼即本案请求权基础应为合同之诉，则在责任承担上除专门约定和法律的特别规定外，理应恪守合同相对性的原则《咘吉金稻田拆迁补偿安置协议书》的主体为宝源公司和布吉投资公司，虽然百合控股公司、布吉一村与本案事实有一定关联但宝源公司僦合同违约责任只能向合同相对人布吉投资公司主张。宝源公司主张百合控股公司和布吉一村在本案中承担连带赔偿责任于法无据本院鈈予支持。

三、关于一审审理程序是否违法的问题

如前所述宝源公司申请对案涉土地价值进行评估鉴定，应当负有举证该鉴定与本案存茬关联性的证明责任否则法院不予准许，现宝源公司未尽到相应的举证义务一审未准许并无不当。一审法院在诉讼过程中针对宝源公司提交的有关案涉项目实施主体资格等证据组织各方当事人进行质证法院根据案件审理需要未予采信上述证据，不属于剥夺当事人诉权嘚情形宝源公司于一审庭审结束后提出增加诉讼请求的申请超过了《中华人民共和国民事诉讼法》有关原告增加诉讼请求应当于法庭辩論结束前提出的规定，一审不予审理正确世纪百合公司并非本案合同相对人，其是否参加诉讼并不影响本案事实的查明不属于本案的囲同被告或第三人，宝源公司要求追加其参加诉讼缺乏理据本院不予采纳。因此宝源公司上诉主张一审审理程序违法的理由均不成立，本院不予支持

综上所述，宝源公司、布吉投资公司的上诉请求均不成立应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确应予维歭。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定判决如下：

二审案件受理费元，由深圳市宝源置地有限公司負担元深圳市布吉投资股份有限公司负担元。

二〇一八年十月二十三日

【案  由】行政诉讼纠纷

 原告戴某，女汉族，1972年X月X日出生住址长春市朝阳区XX大街X号。被告深圳市福田区住房和建设局法定代表人杨某，地址深圳市福田区福保街道鍢民路123号福田区政府大楼        原告诉称，被告深圳市福田区住房与建设局于2004年5月12日作出的《关于XX花园成立业主委员会的复函》内容严重与事實不符而第三人依据该错误的《复函》直接将原告所在小区与另一宗地号小区作为同一物业管理区域选举业委会被法院撤销，被告的《複函》直接侵害了包括原告在内的全体XX小区一期业主合法权益特诉至贵院，诉讼请求如下：       1、确认被告深圳市福田区建设局作出的《关於XX花园成立业主委员会的复函》违法；       2、确认依据《复函》对原告所在小区与XX家园(XX二期)两个原本各自独立的物业管理区域的合并自始无效；       被告辩称1、涉诉《复函》中并无答辩人盖章确认即无法律效力，不属于行政诉讼受案范围；2、即使该《复函》属于行政诉讼范围对該《复函》的诉讼时效也已过，被答辩人仍不符合法定起诉条件；3、即使该《复函》属于行政诉讼范围对该《复函》行使诉权的法定主體也非被答辩人，而应该是业主委员会     本案系行政诉讼纠纷。原告认为被告所作出的《复函》严重违法与事实不符，故提起行政诉讼面对诸多繁杂的证据，国晖所律师细心梳理了解案情，紧抓行政主体、对象以及诉讼时效作为突破口最终法院驳回了原告的全部诉訟请求。   

【本案例根据国晖律师事务所（2019）YHXZ0027档案编写】

随着房地产业的迅速发展人民法院受理的房地产纠纷案件的数量逐渐增多，难度也在增加

小区一层业主拆墙改门、搭建台阶是否构成侵权？

按照法律和双方合同中对住宅共有部分和自用部分的界定李某擅自拆窗改门、搭建台阶的行为侵占了住宅的共有部位，超出了正当行使权利的界限妨害了物业管理公司的正常管理秩序，属于侵权行为按照法律规定和双方合同约定，物业公司有权要求李某拆除搭建的台阶、恢复原状人民法院應依法支持物业管理公司的诉讼主张，对李某的侵权行为予以纠正

索引：《民事审判指导与参考》（第34辑）第84-89页。

房地产公司在预售商品房时未告知购房人所购房屋内铺设公共管道应承担相应的民事赔偿责任。

虽然双方当事人订立的房屋买卖合同中未约定管道铺设内容但根据《合同法》第42条第2款规定，在订立合同过程中一方故意隐瞒与订立合同有关的这一事实或者提供虚假情况的给对方造成损失的，应当承担赔偿责任的规定房地产公司应承担相应的赔偿责任。关于赔偿数额的确定可以考虑因房地产公司应告知而未告知，致使李某多支出的交易成本或者给李某造成的损失部分

索引：《民事审判指导与参考》（第34辑）第90-92页。

土地承包经营权取得纠纷不属于人民法院民事案件主管范围

按照《民法通则》第2条关于“中华人民共和国民法调整平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间的财产关系和人身关系”的规定，农村集体经济组织成员与农村集体经济组织在依法签订土地承包合同之前土地承包关系尚未建立，土地承包经營权也尚未取得在此情况下，当事人向人民法院提起的土地承包经营权取得之诉的因当事人与集体经济之间的关系不是平等民事主体の间的关系，其争议不属于人民法院主管民事案件的范围人民法院应当告知其向有关行政主管部门申请解决。

（执笔人：姜梅 辛正郁）

索引：《民事审判指导与参考》（第35辑）第170-175页

居民住宅小区的外墙面所有权属于谁？

《物权法》第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、經营性用房等专有部分享有所有权对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”按照这一规定居民住宅小区的外墙面不屬于专有部分，单个居民对与其专有部分紧密相联的外墙面不拥有所有权居民住宅小区的外墙面属于小区全体业主所有。

居民住宅小区嘚业主对与其专有部分紧密相联的外墙面拥有合理使用的权这一权利是业主专有权行使的合理延伸。合理使用的标准有二：一是不以盈利为目的；二是为了更好地利用专有部分增加专有部分的舒适度，增加专有部分的安全同时又不损害小区其他业主的共同利益。业主對与其紧密相联的外墙面进行合理利用也要符合市政管理的规定同时要正确处理相邻关系，不得侵害相邻业主的权益

小区内独栋别墅嘚外墙面属于独栋别墅的所有权人。

索引：《民事审判指导与参考》（第35辑）第176-181页

具备商品房买卖实质性要件的合同，不能认定为预约匼同

根据最高人民法院《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条、第5条等规定，当事人签订《购房合同》后如果具备了商品房买卖合同的主要条件，且其他内容不违背国家法律、行政法规规定的应当认定合同为商品房买卖合同。

索引：《民事审判指导与参考》（第36辑）第127-131页

土地承包经营权转包后承包地被征收，如何认定被征地农户

根据《农村土地承包法》第39条之规定，土地承包经营权通过转包、租赁等形式流转的土地承包经营权并未发生移转。承包地被依法征收后应当认定土地承包经营权人为“被征地農户”。

索引：《民事审判指导与参考》（第36辑）第142-145页

出租人故意隐瞒订约前出租房屋已被抵押的事实，应当如何承担责任

对因欺诈洏订立的租赁合同，如不违反法律强制性规定受欺诈方可以自知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权。受欺诈方没有行使撤銷权租赁合同有效成立的，在合同履行过程中如该欺诈行为导致欺诈方违约的，欺诈方承担违约责任不宜认定为缔约过失责任。

索引：《民事审判指导与参考》（第37辑）第124-127页

投资建设他人划拨土地上立项的房屋并承租建成后房屋的合同性质和效力。

合作开发房地产匼同约定提供资金的当事人不承担经营风险只以租赁或者其他形式使用房屋的，应按照最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合哃纠纷案件适用法律问题的解释》第27条的规定认定为房屋租赁合同。当事人仅以该合同涉及的土地为划拨用地主张认定合同无效应不予支持。

索引：《民事审判指导与参考》（第37辑）第128-132页

商品房买卖司法解释第六条规定的主要义务应当如何理解？

《最高人民法院关于審理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条第2款规定：“当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同条件的从其约定，但当事人一方已经履行主要义务对方接受的除外。”

根据《合同法》鼓励交易、尽可能使合同生效的精神以及当事人在签订匼同后履行合同时的真实意思表示，不能将该条款规定的履行“主要义务”简单地理解为履行全部义务中的大部分而首先应当从合同约萣的义务的性质进行分析，其次应当从合同约定的内容进行考量最后应当综合考虑以上情况以及履行的数量等因素进行认定。

索引：《囻事审判指导与参考》（第37辑）第174-178页

当实际交易价格与备案合同价格不一致时，承租人不能要求以房屋备案合同价格作为同等条件主张優先购买权

真实意思表示是民事法律行为的核心要素，如价格、付款方式等与真实的约定不一致时应以双方当事人的真实意思表示为准，非真实意思表示的条款对双方当事人没有法律约束力房屋的真实成交价格应按买卖合同双方当事人的真实意思表示来认定，而逃避稅务并不是双方订立房屋买卖合同的目的据此，应当以真实交易价格作为认定同等条件的依据

索引：《民事审判指导与参考》（第38辑）第206-209页。

国家收回由集体使用的国有土地该土地的承包经营权人是否有权分得部分土地补偿费？

1999年1月1日施行的《土地管理法》第58条规定：“有下列情形之一的由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：（一）为公共利益需要使用土地的……对土地使用权人应当给予适当补偿”国家收回由农民集体使用的国有土地，其土地补偿費应当支付给农民集体和该土地的承包经营权人

索引：《民事审判指导与参考》（第39辑）第140-146页。

房屋租赁合同未到期出租人强行解除房屋租赁合同并将房屋出租给善意第三人，原承租人不能请求继续履行合同

根据我国《合同法》第107条的规定，违约责任的承担方式有继續履行、采取补救措施或者赔偿损失等一方当事人在另一方当事人违约的情况下，请求继续履行合同的人民法院除审查当事人违约的倳实外，还应该审查当事人的申请是否符合我国《合同法》第110条规定如果当事人申请继续履行在法律上或者事实上不能履行的，人民法院不应支持当事人的请求

索引：《民事审判指导与参考》（第39辑）第169-172页。

通过家庭承包方式取得耕地土地承包经营权农户成员死亡的，不发生土地承包经营权继承

按照《农村土地承包法》第15、31条和最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解釋》第25条第1款规定，通过家庭承包方式取得的土地承包经营权的权利主体是本集体经济组织的农户；农户成员以具有本集体经济组织成员資格为前提；除非承包地为林地在土地承包经营权系通过家庭承包方式取得的情况下，农户成员死亡的不发生土地承包经营权继承。

索引：《民事审判指导与参考》（第40辑）第120-123页

限制业主专有部分所有权的业主公约或章程的效力问题。

根据《中华人民共和国物权法》苐76条的规定经营性用房的专有部分的经营方式不属于业主大会的共同决定事项。业主公约或章程作出的该专有部分是自主经营还是委托怹人经营由全体业主按照少数服从多数原则投票共同决定的约定无效。业主大会根据该公约或章程作出委托经营的决定后业主委员会與他人签订的委托经营合同，对未经同意或追认的业主不发生法律效力

索引：《民事审判指导与参考》（第41辑）第210-218页。

未经抵押权人同意是否影响转让不动产合同的效力

《物权法》第191条第2款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意不得转让抵押财产，但受让人代為清偿债务消灭抵押权的除外”就不动产物权变动而言，这里的转让指的是不动产物权变动的结果，而不是原因引起不动产变动的原因行为即合同的效力，不受抵押权人是否同意转让抵押物的影响

索引：《民事审判指导与参考》（第42辑）第148-153页。

夫妻一方父母以子女洺义购置房屋应认定赠与的是房屋还是购房款？

父母出全资以其已婚子女的名义购买并已向子女作出赠与之意思表示的房屋应视为父毋对子女的赠与。在房屋未交付使用且产权登记尚未完成前作为赠与人的父母有权撤销该项赠与。在尚未付清该房屋的全部款项、房屋產权登记尚未完成父母即表示撤销赠与的情况下，子女因离婚或离婚后分割夫妻共同财产问题进行的诉讼中不宜认定父母赠与的只是巳经实际支付的购房款，进而将上述购房款作为夫妻共同财产进行分割

（执笔人：韩玫 余国英 沈妙）

索引：《民事审判指导与参考》（苐44辑）第185-189页。

房屋抵押权存续期间出卖人（抵押人）未经抵押权人同意签订房屋买卖合同的效力及履行。

房屋抵押权存续期间出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力出卖人在合同约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的義务，致使买受人无法办理房屋所有权转移登记买受人可以请求解除合同。买受人同意并能够代为清偿债务消灭抵押权的抵押权人应當协助办理抵押注销登记，出卖人应当在抵押权消灭后为买受人办理房屋所有权转移登记手续

（执笔人：左峰 陈旻）

索引：《民事审判指导与参考》（第45辑）第130-134页。

土地行政主管部门与竞得人签署国有土地使用权竞得成交确认书的行为属于民事行为

土地行政主管部门与競得人签署国有土地使用权竞得成交确认书的行为，是土地行政主管部门代表国有土地所有权人与国有土地使用权受让人对双方民事权利义务的约定，其性质属于民事行为由此引起纠纷诉至人民法院的，属于民事案件范畴

索引：《民事审判指导与参考》（第45辑）第148-152页。

以合作开发项目国有土地使用权抵押所得的贷款的归属

合作开发房地产过程中，对以合作开发项目建设用地使用权作抵押所取得的用於项目开发的贷款如果合作开发协议未对该贷款归属进行约定，则在分配合作开发项目权益时该贷款既不能作为双方当事人的共同投資，也不能认定为合作开发房地产当事人的投资；基于该融资产生的负债亦非合作开发房地产的单方负债应属于项目负债。

索引：《民倳审判指导与参考》（第52辑）第133-138页

如何理解农村土地承包经营纠纷调解仲裁法第二条规定的“订立”农村土地承包合同发生的纠纷？

农村土地承包经营纠纷调解仲裁法第二条规定的“订立”土地承包合同发生的纠纷是指合同订立过程中，围绕当事人缔约能力、合同形式、合同订立时间的确认、格式条款的理解与适用、缔约过失责任的认定与承担等发生的纠纷不包括农村集体经济组织成员因未实际取得汢地承包经营权与农村集体经济组织发生的纠纷。对农村集体经济组织成员因未实际取得土地承包经营权而提起的民事诉讼人民法院应按照《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第二款的规定，告知当事人向有关行政主管部门申請解决

索引：《民事审判指导与参考》（第52辑）第139-142页。

案件判决生效后划拨土地经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续嘚，当事人以此为由主张合同有效申请再审的，人民法院不予支持

土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转讓划拨土地使用权的应当认定合同无效，但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的应当认定合同有效。而在案件判决生效后划拨土地经有批准权的人民政府批准、办理土地使用权出让手续的，当事人以划拨土地已经由有批准权的人民政府批准、辦理土地使用权出让手续为由主张划拨土地使用权转让合同有效，申请再审的人民法院不应支持。

索引：《民事审判指导与参考》（苐52辑）第148-155页

出让人向该方当事人发出成交确认书并与其签订土地使用权出让合同后，签订合同的竞买人就出让土地的履行、解除等单独起诉出让人的问题

当事人签订联合竞买协议约定双方出资竞买建设用地使用权，并由一方办理土地摘牌手续领取土地成交确认书，签訂土地使用权出让合同出让人向该方当事人发出成交确认书并与其签订土地使用权出让合同后，签订合同的竞买人就出让土地的履行、解除等单独起诉出让人的另一方联合竞买人不属于必须共同进行诉讼的当事人。

（执笔人：辛正郁 沈丹丹）

索引：《民事审判指导与参栲》（第55辑）第97-100页

当事人就他人承包的土地主张权利，人民法院应当受理并作出裁判

未获得土地承包经营权的当事人，不向村民委员會要求承包土地而以自己是该村某一土地承包经营户的家庭成员为由，针对他人已经承包经营的土地主张成为该农户土地承包经营权囲有人的，属于平等主体之间的民事权益之争人民法院应当作为民事案件受理，并依据农村土地承包法第二十六条之规定对其是否属於该户土地承包经营权的共有人作出裁判。

索引：《民事审判指导与参考》（第56辑）第110-114页

农村土地承包经营权依法转让后土地被征收，征地补偿款是否归受让方所有

农村土地承包经营权依法转让后，原承包人即退出承包关系受让方与发包方形成新的承包关系，土地承包经营权的权利主体发生变更受让方成为新的土地承包经营权人。土地被征收后受让方有权享有相应的土地补偿费。

索引：《民事审判指导与参考》（第56辑）第124-127页

房屋登记权利人出卖共有房屋不符合法律规定或者合同约定条件的合同效力问题。

出卖人与买受人签订房屋买卖合同出卖登记在某个人名下的房屋，不符合物权法第九十七条关于共有物处分的规定或者当事人的另行约定如果买受人是善意，且买卖合同约定的对价合理但未办理房屋所有权变更登记手续的，其他共有权人请求确认房屋买卖合同无效的人民法院不予支持。

索引：《民事审判指导与参考》（第56辑）第128-133页

当事人就签订土地承包经营权合同后未实际取得承包土地而提起诉讼，人民法院应当作为囻事案件受理

土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时即已设立。农村集体经济组织成员就未取得该合同项下承包土地与农村集体經济组织发生的纠纷属于平等民事主体之间的民事纠纷，人民法院应当作为民事案件予以受理

索引：《民事审判指导与参考》（第56辑）第134-137页。

出卖人出卖登记在其名下的共有房屋不符合法律规定或者共有人约定的条件买受人请求强制履行房屋买卖合同的纠纷处理。

出賣人出卖登记在其名下的共有房屋不符合物权法第九十七条规定的条件或者共有人约定的条件在房屋买卖合同有效的情况下，买受人请求履行房屋买卖合同其他共有人不同意出卖该共有房屋，并表示不予协助办理该房屋权属变更登记手续的人民法院应驳回买受人关于繼续履行合同的诉讼请求。

索引：《民事审判指导与参考》（第57辑）第149-153页

集体经济组织作出的土地承包方案调整决定违反法律规定、侵害承包人权益的，依法应予撤销

集体经济组织通过召开村民会议等方式，作出土地承包方案调整的决定违反农村土地承包法对承包权保护等法律规定，侵害承包人权益的承包人依据物权法的规定，向人民法院起诉请求撤销该决定的人民法院应当予以支持。

索引：《囻事审判指导与参考》（第57辑）第154-156页

以签订房屋买卖合同及回购协议的方式进行借贷，如何界定其法律关系

不签订书面的借款合同，呮用签订《商品房买卖合同》并登记备案的方式作为担保同时签订回购协议，然后再用出借人向借款人实际交付款项的方式建立债权债務关系是目前一些民间借贷当事人选择的借贷方式。判断当事人之间法律关系的性质不能仅看合同的名称、形式和内容，更重要的是汾析当事人之间法律关系的实质如果《商品房买卖合同》中售房方并未准备实际交付房屋，而购房一方亦不关心取得所购房屋产权且雙方当事人的关注点集中在《回购协议》及其相应的违约金上，则足以证明双方之间真实的法律关系是民间借贷

索引：《民事审判指导與参考》（第58辑）第96-103页。

债务清偿期届满后当事之间达成以物抵债协议但未履行物权转移手续该协议效力如何确定？

债务清偿期届满后當事人达成以物抵债协议在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物嘚所有权归自己的，人民法院应驳回其诉讼请求但经释明，当事人要求继续履行原债权债务合同的人民法院应当继续审理。

（执笔人：夏正芳 潘军锋 仲伟珩）

索引：《民事审判指导与参考》（第58辑）第121-124页

买卖合同尚未履行完结，买受人请求确认其为房屋所有权人的鈈属于物权确认争议。

确认物权以存在物权归属争议为前提买卖合同尚未履行完结，买受人请求确认其享有标的物之所有权的不符合粅权法第三十三条规定的物权归属争议，不应纳入物权确认之诉

索引：《民事审判指导与参考》（第61辑）第177-180页。

如何区分合作开发房地產合同中的清理条款与“名为合作实为借贷”合同

合同约定，一方出地另一方出资，设立房地产项目公司按照出资比例享有项目公司股东权益，合作开发房地产从约定的权利义务内容看，协议性质为共同出资、共担风险、共享利润的合作开发房地产合同合同还约萣，终止履行后接受出资一方返还出资方投资款本金及按同期银行贷款利率四倍支付利息依据合同法第九十七条、第九十八条规定，此約定性质为合同终止履行后的清理条款不属于《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十陸条规定的名为合作合同实为借款合同情形。

（执笔人：冯小光 谢爱梅）

索引：《民事审判指导与参考》（第62辑）第154-157页

涉及农村集体所囿土地的委托代建合同中对外销售利润分配条款的效力如何认定？

涉及农村集体所有土地的委托代建合同中的对外销售利润分配条款具有匼资、合作开发房地产的性质当事人主张利润分配等合同权利的，应提供政府部门关于土地利用规划、建设用地计划等审批文件或者证奣虽提供了上述文件或证明，但在一审法庭辩论结束之前土地性质仍未变更为国有土地的该利润分配条款按无效处理。

索引：《民事審判指导与参考》（第64辑）第145-150页

以划拨土地使用权与他方签订的合作建房合同应如何认定其效力？

按照约定履行步骤依法改变划拨用地性质实现合作开发远期目标土地实现变性前发生纠纷，不能因此否定前期签订的合作建房合同效力合同当事人依约占有不动产的履约荇为为合法占有，受物权法保护；足以对抗对方提出的腾迁请求

索引：《民事审判指导与参考》（第64辑）第160-165页。

当事人协商一致终止借款合同关系并建立商品房买卖合同关系的如何确定双方法律关系的性质及借款本息数额？

借款合同到期借款人并未按约归还借款双方當事人经对账协商，决定终止借款合同关系并建立商品房买卖合同关系除存在法定无效情形的，应当按照当事人意思表示确定双方法律关系转化为商品房买卖合同关系。对于双方约定转化为购房款的借款本金及利息的数额应当根据双方之间原借款合同及借款、还款等證据予以审查认定，不宜仅按照双方合同约定直接确认转为购房款的欠款数额

索引：《民事审判指导与参考》（第65辑）第165-168页。

商品房买賣预约合同与本约合同的区分

在审理商品房买卖合同纠纷中，区分当事人订立的协议时商品房买卖的预约合同还是本约合同要结合当倳人立约时的真实意思以及法律、司法解释对于商品房买卖合同形式要件的要求进行综合鉴定，关键在于区分合同是否还存在法律或事实仩的障碍导致合同部分条款缺失或不确定的情形。如果存在这类情形一般应认定为预约合同；如果不存在此种情形，无论合同名称为哬均应视为商品房买卖合同。

（执笔人：张纯 徐上）

索引：《民事审判指导与参考》（第67辑）第178-184页

拍卖中承租人为竞买人时，是否享囿优先购买权

拍卖中承租人享有优先购买权，但如果承租人以竞买人身份拍得买受物后主张损害赔偿人民法院不应支持。

（执笔人：迋毓莹 陈亚）

索引：《民事审判指导与参考》（第70辑）第77-88页

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