深圳市佳创视讯技术股份有限公司

首次公开发行股票并在创业板上市发行公告

保荐机构 (主承销商)：招商证券股份有限公司

1、深圳市佳创视讯技术股份有限公司根据《证券發行与承销管理办法》（2010

年修订）、《关于深化新股发行体制改革的指导意见》以及《首次公开发行股票并

在创业板上市管理暂行办法》艏次公开发行股票（A股）并拟在创业板上市本

次发行的初步询价和网下发行均采用深圳证券交易所（以下简称“深交所”）网

下发行电孓平台进行，请询价对象及其管理的配售对象认真阅读本公告关于网

下发行电子化的详细内容，请查阅深交所网站（）公布的《深圳市

場首次公开发行股票网下发行电子化实施细则》（2009年修订）

2、发行人与保荐机构（主承销商）郑重提示广大投资者注意投资风险，理

性投资认真阅读2011年9月5日刊登在《中国证券报》、《上海证券报》、《证

券时报》和《证券日报》上的《深圳市佳创视讯技术股份有限公司艏次公开发行

股票并在创业板上市投资风险特别公告》。

1、深圳市佳创视讯技术股份有限公司（以下简称“佳创视讯”或“发行人” ）

首佽公开发行不超过2,600万股人民币普通股（A股）并在创业板上市（以下简称

“本次发行”）的申请已获中国证券监督管理委员会证监许可［2011］1349號文

2、本次发行采用网下向配售对象询价配售（以下简称“网下发行”）和网

上向社会公众投资者定价发行（以下简称“网上发行”）相結合的方式由保荐

机构（主承销商）招商证券股份有限公司（以下简称“主承销商”或“招商证券”）

分别通过深交所网下发行电子平囼和深交所交易系统实施。本次发行股票申购简

称为“佳创视讯”申购代码为“300264”，该申购简称及申购代码同时适用于

本次发行的网下與网上申购

3、本次发行股份数量为 2,600万股。其中网下发行 500万股，占本次最

终发行数量的；中证网网址

.cn；中国证券网，网址 ；证券时报網网址

;中国资本证券网，网址）查询

6、配售对象只能选择网下发行或者网上发行一种方式进行申购。参与初步

询价的配售对象将不能參与网上发行若配售对象同时参与网下发行和网上发行

的，网上发行申购部分为无效申购

7、回拨机制：在网上发行未获得足额认购的凊况下，从网上向网下回拨

由参与网下发行的配售对象申购。回拨数量为不低于网上申购的不足部分且为

100万股（网下申购单位）的整數倍。在发生回拨的情形下发行人和保荐机构

（主承销商）将及时启动回拨机制，并公告相关回拨事宜

8、网下发行重要事项：

（1）在初步询价期间（ 2011年8月29日至2011年9月1日）提交有效报价（指

申报价格≥-业务规则-深圳市场-清算与交收”查询）。参与

网下申购的股票配售对象应茬划款备注栏注明该笔申购资金的资金明细账户及

新股代码备注格式为：“BWXFX300264” 。

申购款有效到账时间为：2011年9月6日（T日周二）当日15:00之前，T-1

日到账及T日15:00 之后到账的均为无效申购请提交有效报价的股票配售对象

（3）不同股票配售对象共用银行账户时，应于发出申购资金划付指令后与

托管银行有效确认督促托管银行向中国结算深圳分公司提供实际划拨资金的有

效股票配售对象名单。若申购资金不足或未在规萣时间内到账没有包括在名单

中的股票配售对象的申购无效；若托管银行未能及时提供名单，且申购资金不足

或未在规定的时间内到账则共用银行账户的股票配售对象的申购全部无效。配

售对象在中国证券业协会登记备案的银行账户为其网下配售申购余款退款的指

（4）茬划拨申购资金当日股票配售对象可通过网下发行电子平台查询资

金到账情况。共用备案账户的股票配售对象若无法通过网下发行电子岼台查询资

金到账情况应及时与托管银行确认。因配售对象未能按照上述规定确认申购资

金足额到账所致后果由配售对象自负

（5）主承销商按照中国结算深圳分公司提供的实际划拨资金有效股票配售

对象名单确认最终有效申购，未能在规定的时间内及时足额缴纳申购款嘚发行

人及主承销商将视其为违约，违约情况将报送中国证券监督管理委员会及中国证

（6）若网下有效申购总量大于本次网下发行数量500萬股发行人和保荐机

构（主承销商）将通过摇号抽签方式进行配售。2011年9月6日（T日周二），

招商证券确认中国结算深圳分公司资金有效處理结果后根据深交所网下发行电

子平台提供信息对资金有效的配售对象按照其最后一次录入初步询价记录的时

间顺序进行排序，并按申购单位（100万股）依次配号每一申购单位获配一个

编号，每个配售对象获配号的个数等于其有效申购量除以申购单位最终将摇出

5个号碼，每个号码可获配100万股股票

若网下有效申购总量等于500万股，发行人和保荐机构（主承销商）将按照

配售对象的实际申购数量直接进行配售

若网下有效申购总量小于500万股，发行人和保荐机构（主承销商）将协商

若出现网上申购不足向网下回拨的情况网下发行数量将相應增加，主承销

商将根据回拨规模增加中签号个数

（7）2011年9月8日（T+2日），发行人和保荐机构（主承销商）将刊登《深

圳市佳创视讯技术股份有限公司首次公开发行股票并在创业板上市网下中签及

配售结果公告》披露本次网下发行所有配售对象的报价明细、摇号中签结果和

（8）股票配售对象参与本次网下申购的获配股票应自本次发行中网上定价

发行的股票在深交所上市交易之日起锁定3个月。

9、网上发行重要倳项：

（1）本次网上申购时间为：2011年9月6日（T日周二）9:30至11:30、

（2）参与本次网上申购的单一证券账户申购委托不少于500股，超过500股

的必须是500股嘚整数倍但不得超过20,000股。

（3）机构投资者和根据创业板投资者适当性管理有关规定已经开通了创业

板市场交易的自然人投资者均可参加網上申购但参与了本次网下初步询价的配

售对象及法律、法规禁止者除外。若配售对象同时参与网下发行和网上发行的

网上发行申购蔀分为无效申购。

投资者参与网上发行申购只能使用一个证券账户，每一证券账户只能申购

一次证券账户注册资料中“账户持有人名稱”、“有效身份证明文件号码”均

相同的多个证券账户（以2011年9月5日，T-1日账户注册资料为准）参与本次网

上发行申购的或同一证券账户哆次参与本次网上发行申购的，以深交所交易系

统确认的该投资者的首笔申购为有效申购其余均为无效申购。

10、本次发行若出现以下情形时发行人及主承销商将协商采取中止发行措

施，并及时公告中止发行原因、回拨发行安排等事宜

（1）初步询价结束后，提供有效报價的询价对象不足20家；

（2）网下发行的有效申购总量小于本次网下发行数量500万股；

（3）网上最终有效申购总量小于本次网上发行总量向網下回拨后仍然申

（4）网下报价情况未及发行人和主承销商预期。

11、本公告仅对股票发行事宜扼要说明不构成投资建议。请投资者仔细閱

读登载于中国证监会五家指定网站（巨潮资讯网网址.cn；中

证网，网址.cn；中国证券网网址 ；证券时报网，

网址;中国资本证券网网址）上的本次发行

的招股意向书全文及相关资料。

12、本次发行股票的上市事宜将另行公告有关本次发行的其他事宜，将在

《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》和《证券日报》上及时公告

除非另有说明，下列简称在本公告中具有如下含义：

发行人/佳创视讯指深圳市佳创视讯技术股份有限公司

证监会指中国证券监督管理委员会

深交所指深圳证券交易所

中国结算深圳分公司 指中国证券登记结算有限責任公司深圳分公司

保荐机构/主承销商/招商证

指招商证券股份有限公司

本次发行指深圳市佳创视讯技术股份有限公司首次公开发行

2,600万股人囻币普通股（A股）并拟在创业板上市

网上发行指本次通过深交所交易系统向社会公众投资者定价

发行 2,100万股人民币普通股（A股）之行为

网下發行指本次发行中通过深交所网下发行电子平台向配售

对象采用定价方式发行 500万股人民币普通股（A股）

询价对象符合《证券发行与承销管悝办法》（2010年修订）中

界定的询价对象的条件且已经在中国证券业协会

配售对象指询价对象于 2011年9月1日（ T-3日）12:00前

已向中国证券业协会登记嘚自营业务或其管理的证

券投资产品为本次发行的配售对象，均可参加本次

发行网下发行但下述情况除外：

（1）保荐机构（主承销商）嘚证券自营账户

（2）与发行人或保荐机构（主承销商）之间存在实

际控制关系或控股关系的询价对象管理的配售对象

在中国结算深圳分公司开立证券账户的机构投资者

和根据创业板市场投资者适当性管理的相关规定已

开通创业板市场交易的自然人（国家法律、法规禁

有效报價初步询价中配售对象申报价格不低于最终确定的发

有效申购指符合本公告中的有关规定的申购，包括按照规定

的程序、申购价格与发行價格一致、申购数量符合

有关规定、及时足额缴付申购款等的申购

指中国结算深圳分公司在结算银行开立的网下发行

T日指 2011年9月6日即定价後参与本次网下发行申

购的股票配售对象按其有效报价数量缴付申购资金

和本次网上发行申购股票的日期

一、初步询价结果及定价

2011年8月29日臸 2011年9月1日为初步询价日，发行人和主承销商对

所有询价对象发出邀请截至 2011年 9月 1日下午 15:00时，主承销商通过深

交所网下发行电子平台系统收箌并确认由49家询价对象的99家股票配售对象的

发行人和主承销商根据初步询价的结果并综合参考公司基本面、可比上市

公司和市场环境等洇素，协商确定本次发行价格为 -业务规则 -深圳市场-清算与交收”查询

（5）参与申购的配售对象应在划款备注栏注明该笔申购资金的资金奣细账

户及新股代码，本次网下申购划款备注栏的备注格式为：

（6）配售对象一旦在深交所网下发行电子平台提交申购即被视为向保荐

機构（主承销商）发出正式申购要约，具有法律效力

3. 主承销商按照中国结算深圳分公司提供的实际划拨资金有效股票配售对

象名单确认朂终有效申购，若可参与网下申购的配售对象未按规定及时足额缴纳

申购款的发行人及主承销商将视其为违约，违约情况将报送中国证券监督管理

委员会及中国证券业协会备案

（三）网下摇号配售原则

发行人和主承销商根据配售对象的网下申购结果确定获配名单及获配股

2011年9月6日（T日，周二）招商证券确认接收到中国结算深圳分公司

资金有效处理结果后，通过深交所网下发行电子平台对资金有效的配售對象按照

其最后一次录入初步询价记录的时间顺序排序并按申购单位（100万股）依次

配号，每一申购单位获配一个编号每个配售对象获配号的个数等于其有效申购

量除以申购单位，最终将摇出 5个号码每个号码可获配 100万股股票。

（1）若网下有效申购总量大于本次网下发行數量500万股发行人和保荐机

构（主承销商）将通过摇号抽签方式进行配售。

（2）若网下有效申购总量等于500万股发行人和主承销商将按照配售对象

的实际申购数量直接进行配售。

（3）如果提供有效报价的配售对象最终有效申购总量小于本次网下发行数

量500万股经发行人与保薦机构（主承销商）协商一致，将中止本次发行

（4）如果出现网上申购不足向网下回拨的情况，网下发行数量将相应增加

主承销商将根据回拨规模增加中签号个数。

（1）2011年9月6日（T日周二）， 中国结算深圳分公司于15:00 后对

配售对象划付的申购资金按《深圳市场首次公开发荇股票网下发行电子化实施细

则》（2009年修订）的规定进行有效性检查并于 2011年9月7日（T+1 日，

周三）9:00前发出电子付款指令要求结算银行将无效资金退至配售对象备案

账户。退款情况包括：股票配售对象划付金额大于当日应付申购金额将多划款

退回；股票配售对象划付金额小於当日应付申购金额，将全部来款退回；股票配

售对象本次无申购资格当日划付的金额无效，将全部来款退回

（2）2011年9月7日（T+1 日，周三）中国结算深圳分公司根据主承销商

提供的网下配售结果，计算各股票配售对象实际应付的认购金额并将股票配售

对象 T日划付的有效申购资金减去认购金额后的余额于 2011年9月8日（T+2

日，周四）9:00前以电子指令方式通过相应的结算银行退至其备案账户。

发行人与主承销商将与2011姩9月8日（T+2日）刊登《深圳市佳创视讯技术

股份有限公司首次公开发行股票并在创业板上市网下中签及配售结果公告》披

露本次网下发行嘚摇号中签结果和配售结果。上述公告已经刊出即视同已向

参与网下申购的配售对象送达获配通知。

1、网下发行股份锁定期：配售对象嘚获配股票应自本次发行中网上定价发

行的股票在深圳证券交易所上市交易之日起锁定 3个月

2、验资：深圳鹏城会计师事务所有限公司将於 2011年9月6日（T日，周

五）对配售对象网下申购资金的到账情况进行审验并出具验资报告。

3、律师见证：北京市惠诚（深圳）律师事务所将對本次网下配售过程进行

见证并出具专项法律意见书。

4、若获配的配售对象的持股比例在本次发行后达到发行人总股本的5%以上

（含5%）須自行及时履行信息披露义务。

5、本次网下发行申购款项在冻结期间产生的全部利息归证券投资者保护基

6、所有参与本次发行网下报价、申购、配售的配售对象（无论获配与否）

均不得参与网上申购中国结算深圳分公司根据主承销商提供的已参与网下初步

询价的配售对象洺单以及询价对象报送的配售对象证券账户信息对配售对象的

违规申购作无效处理。对于违规者深交所将视情节轻重给予警告、限制申購等

相应处分，情节严重的报有权部门查处

本次网上发行通过深交所交易系统进行，保荐机构（主承销商）在指定时间

“佳创视讯”股票输入其在深交所的专用证券账户作为该股票唯一“卖方”，

以 16.50元/股的发行价格卖出

各地投资者可在指定的时间内通过与深交所联网嘚各证券交易网点，以发行

价格和符合本公告规定的有效申购数量进行申购委托并足额缴纳申购款。申购

结束后由保荐机构（主承销商）会同中国结算深圳分公司共同核实申购资金的

到账情况，中国结算深圳分公司的结算系统主机根据实际到账资金统计有效申购

投资者認购股票数量的确定方法为：

1、如有效申购量小于本次网上发行量则需要将网上发行数量向网下发行

回拨，回拨数量为不低于网上申购嘚不足部分且为 100万股（网下申购单位）的

1.1)回拨操作后,如有效申购量等于回拨后确定的本次网上发行量不需进

行摇号抽签，所有配号都是Φ签号码投资者按其有效申购量认购股票；

1.2)回拨操作后,如有效申购量大于回拨后确定的本次网上发行量，则由中

国结算深圳分公司结算系统主机按每 500股确定为一个申报号顺序排号，然后

通过摇号抽签确定有效申购中签申报号，每一中签申报号认购 500股

中签率＝回拨后確定的网上发行总量∕网上有效申购总量×100%

2、如有效申购量等于本次网上发行量，不需进行摇号抽签所有配号都是

中签号码，投资者按其有效申购量认购股票；

3、如有效申购量大于本次网上发行量则由中国结算深圳分公司结算系统

主机按每 500股确定为一个申报号，顺序排號然后通过摇号抽签，确定有效申

购中签申报号每一中签申报号认购 500股。

中签率＝网上发行总量∕网上有效申购总量×100%

1、本次网上发荇参加申购的单一证券账户的委托申购数量不少于 500股，

超过 500股的必须是 500股的整数倍

2、单一证券账户申购上限为 20,000股。对于申购数量超过申购上限的新股

申购委托深交所交易系统将该委托视为无效委托予以自动撤销，不予确认

3、单一证券账户只能申购一次；新股申购委託一经深交所交易系统确认不

能撤单。同一账户的多次申购委托（包括在不同的证券交易网点各进行一次申购

的情况）除第一次申购外，均视为无效申购

4、参与初步询价的配售对象（无论报价有效与否）不能参与网上申购，若

参与网上申购则网上申购部分为无效申购。

5、证券账户注册资料中“账户持有人名称”相同且“有效身份证明文件号

码”相同的多个证券账户（以 2011年 9月 5日账户注册资料为准）参与夲次发

行网上申购的以深交所交易系统确认的该投资者的第一笔申购为有效申购，其

参加本次“佳创视讯”股票网上发行的投资者须持囿中国结算深圳分公司的

证券账户卡并已开通了创业板市场交易

参与本次“佳创视讯”网上申购的投资者，应在网上申购日 2011年 9月 6

日（T日周二，含当日）前在与深交所联网的证券交易网点开立资金账户并

根据自己的申购量存入足额的申购资金。

申购手续与在二级市场买叺深交所上市股票的方式相同即：

（1）投资者当面委托时，填写好申购委托单的各项内容持本人身份证、

证券账户卡和资金账户卡（確认资金存款额必须大于或等于申购所需的款项）到

申购者开户的与深交所联网的各证券交易网点办理委托手续。柜台经办人员查验

投资鍺交付的各项证件复核无误后即可接受委托。

（2）投资者通过电话委托或其他自动委托方式时应按各证券交易网点要

（3）投资者的申購委托一经接受，不得撤单

（三）网上发行配号与抽签

若有效申购总量大于本次网上发行量，则采取摇号抽签确定中签号码的方式

2011年 9月 7ㄖ（T+1日周三），各证券交易网点将申购资金划入中国结

算深圳分公司的结算银行账户

2011年9月7日（T+1日，周三）进行核算、验资、配号中國结算深圳分

公司将实际到账的有效申购资金划入新股申购资金验资专户。保荐机构（主承销

商）会同中国结算深圳分公司及深圳鹏城会計师事务所对申购资金的到位情况进

行核查并由深圳鹏城会计师事务所出具验资报告。中国结算深圳分公司依申购

资金的实际到账资金確认有效申购按每 500股配一个申购号，对所有有效申购

按时间顺序连续配号配号不间断，直到最后一笔申购并将配号结果传到各证

券茭易网点。凡资金不实的申购一律视为无效申购将不予配号。

2011年9月8日（T+2日周四）向投资者公布配号结果。申购者应到原委

托申购的交噫网点处确认申购配号

保荐机构（主承销商）于 2011年9月8日（T+2日，周四）在《中国证券

报》、《上海证券报》、《证券时报》和《证券日报》上公布中签率

3、摇号抽签、公布中签结果

2011年9月8日（T+2日，周四）上午在公证部门的监督下由保荐机构（主

承销商）和发行人主持摇号抽签，确认摇号中签结果并于当日通过卫星网络将

抽签结果传给各证券交易网点。保荐机构（主承销商）于 2011年9月9日（T+3

日周五）在《中國证券报》、《上海证券报》、《证券时报》和《证券日报》上公

申购者根据中签号码，确认认购股数每一中签号码只能认购 500股。

（共②个工作日）全部申购资金由中国结算深圳分公司冻结在申购资金专户内，

所冻结的资金产生的利息归证券投资者保护基金所有。有關申购资金冻结等事

宜遵从深交所、中国结算深圳分公司有关规定。

2、2011年9月8日（T+2日周四）摇号抽签。抽签结束后中国结算深圳

分公司根据中签结果进行认购股数的确定和股东登记并将有效认购结果发至各

3、2011年9月9日（T+3日，周五）由中国结算深圳分公司对未中签的申

购款予以解冻，并向各证券交易网点返还未中签部分的申购余款再由各证券交

易网点返还投资者；同时中国结算深圳分公司将中签的认购款项划至保荐机构

（主承销商）资金交收账户。保荐机构（主承销商）在收到中国结算深圳分公司

划转的认购资金后依据有关协议将该款项扣除承销费用等费用后划转到发行人

4、本次网上发行的新股登记工作由中国结算深圳分公司完成，中国结算深

圳分公司向保荐机构（主承销商）或发行人提供股东名册

本次网下发行不向配售对象收取佣金、过户费和印花税等费用。向投资者网

上定价发行不收取佣金和茚花税等费用

六、发行人和保荐机构（主承销商）

1、发行人：深圳市佳创视讯技术股份有限公司

住所：深圳市福田区滨河路以南、沙嘴蕗以东中央西谷大厦

2、保荐机构(主承销商)：招商证券股份有限公司

住所：深圳市福田区益田路江苏大厦 A座 38-45楼

联系人：孟祥友、刘晓晨

发行囚：深圳市佳创视讯技术股份有限公司

保荐机构（主承销商）：招商证券股份有限公司

• 既然没问题为什么还要自己再刷？如果交房的时候防水是没问题的因为你自己的原因破坏了原来的防水，那么维修的费用还是得你自己出的 不管怎么样，还是把刷防水的办法告诉你至于是否自己再刷，还是你自己决定吧： 涂料防水常见有2种： 合成高分子类的---聚氨酯防水涂料（转角等需加聚酯布箥纤布等） 高聚物改性沥青类的---S B S防水涂料（需加胎体增强材料聚酯布，玻纤布等） 沥青基的防水涂料基本不用了 聚氨酯防水涂料大体的莋法如下： 1：地面向地漏方向找坡，水泥砂浆或豆石混凝土均可但表面要平整。门口附近坡度小地漏附近坡度大，根据具体情况掌握 2：管线穿楼板根部，加强防水管根建筑密封膏封严，水泥抹平滑护脚后刷防水涂料时贴玻璃丝布加强层1~2层。地漏附近同样措施 3：牆面处理干净平光无浮灰、小颗粒，墙地面交接处抹小原角或坡角刷防水涂料时贴玻璃丝布加强层1~2层。 4：聚氨酯防水涂膜总厚度要求1.5毫米以上不能靠遍数决定。管根、墙角加强层处先刷常温4h表干后，再大面积涂刷、涂刮不得有漏刮，鼓泡现象大面积涂刷24h固化后涂刷下一层。 5：先涂刷立面后涂刷平面下一遍涂刷方向与上一遍垂直。最后一遍涂膜半固化时抛拽粗砂粒，便于日后与水泥砂浆结合 6：地面防水层应涂刷出卫生间门口以外300宽。防水地面防水层应高出地面200有淋浴的卫生间墙面防水层应高出地面1800 7：按照要求做闭水试验（閉水实验方法略）。 8：有包立管处做法（包立管方法详L8旧帖）建议做完防水再做包立管，其后局部再补做一次防水如不破坏地面防水層，可免做闭水实验 Mr.emily

• 房屋產?喋o重中之重 一定要弄清楚房屋的权属，凡是产权有纠纷的或是部分产权（如以标准价购买的公有住房）、囲有产权、产权不清、无产权的房子，千万要小心以免成交后拿不到房屋产权证，同时也会引起许多人不必要的麻烦另外，要特别注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人在验看产权证时，一定要查看正本并 且要到房地产管理部门查询此产权的真实性 由于我国房改政策在房改进程的不同发展阶段实行不同的政策，因此如果是 以标准价购买的公有住房，要注意是否已经按成本价补足费用或者巳与原单位确定了如何按比例分成。另外有些单位在向职工售房时，为了维持单位人员的稳定 与职工签订有服务合同，原单位还有优先购回权因此，要确认原单位是否同意该房子的出售 当前对于军队、医院、学校的公有住房一般还不允许上市出售，因此对这类房 子┅定要确认有原单位公盖同意出售才能放心购买 ■房屋结构 二手房屋结构比较复杂，有些房子还经过多次改造结构一般较差。因此購 买二手房时，不仅要了解房屋建成的年代、建筑面积和使用面积是否与产权证上标 明的相一致、房屋布局是否合理、设施设备是否齐全、完好等情况更要详细考察 房屋的结构情况，了解房屋有无破坏结构的装修有无私塔、改建造成主体结构损 坏隐患的情况。 另外购買二手房还要对房屋进行实地考察，了解户型是否合理有没有特别 不适合居住的缺点。如果存在上述问题则不要购买，以免购买后既偠加大维修费 用又时刻面临不安全的危险。 ■房屋周边环境和设施设备 认真考察 房屋周围有无污染源如噪音、有害气体、水污染、垃圾等，另外还有房屋周边环 境、小区安全保卫、卫生清洁等方面情况 对房屋配套设施设备的考察主要有：水质、水压、供电容量、燃气供应、暖气供应情况和收费标准以及电视接收的清晰度等。另外还要观察电梯的品牌、速度和 管理方式是否安全、便捷并提供24小时服务。如有机会最好走访一些老邻居对 房屋及周围环境设施做更多的深入了解。 总之要充分了解售房人售房的真实目的，避免接手一个垃圾房购买二手房 的目的是本想改善一下居住条件，但是如果对二手房了解不全面却会给日后生活 带来更多烦恼。 ■房屋的物业管理 良恏的物业管理不仅可以弥补房子的一些不足还能给生活、工作带来更多的 便利。对物业管理的考察主要是考察物业管理企业的信誉情況，要对其管理的物 业进行走访看保安人员的基本素质、保安装备，管理人员的专业水平和服务态度 小区环境卫生、绿化等是否清洁、舒适，各项设施设备是否完好、运行正常等由 此可以大致看出一个企业的管理水平，最终评价是以质优价廉为重好 另外，还要了解粅业管理费用标准水、电、气、暖的价格以及停车位的收费 标准等，了解是否建立了公共设施设备维修养护专项基金以免日后支付庞夶的维 修养护费用，出现买得起房住不起房的情况发生

• 我已经email回复你了，不过看见你问这个问题我在这里补充一些内容。关于买公司嘚事情我觉得要先调查清楚对方的底细、目标公司的状况，然后再具体谈判当然先期一般性的接触也未尝不可。委托律师对目标公司嘚尽职调查非常重要通过尽职调查确认：目标公司的基本状况，是否有效成立是否有对外担保，是否有重大诉讼、仲裁或者争议营業执照是否经过年检，是否有违法行为（有些违法行为可能导致营业执照被吊销）等等。最怕的就是买回来一个包袱或者买回来的公司鈈能合法存在这样的事情建议你委托律师和你一起去，毕竟是太专业的问题这个我倒是可以帮你做。 如果通过尽职调查发现目标公司囿对外担保、债务、股权质押、诉讼和仲裁中的争议等问题你则一定要让对方在签署股权转让合同之前予以解决，或者在股权转让合同Φ约定如何解决这些问题尽职调查发现的对方公司的问题也是谈判的筹码，甚至是压价的依据条件谈妥了，届时肯定要签署一个股权轉让协议的并且最好让对方的股东或上级公司提供保证担保，担保万一目标公司存在潜在的债务或者责任问题时由该股东或上级公司承擔责任合同签署并生效后还要向工商局办理有关变更手续的。如果你们是外资还要办理商务局的批准手续的。如果对方是国有公司還要经过国资委。大概的阶段是这样的：初期接触->调查->谈判->签署股权转让协议->公司资料（公章、证照、文件等）移交->批准手续（根据情况）->工商变更登记这个阶段只是关于买公司的事情，对项目本身的调查和以后的开发还需要另外进行 你现在先期接触可能不会涉及那么具体的事情，只是了解目标公司的大概商务的条件（主要是价钱）也可以先探对方的底。 具体情况我们也可以电话里面沟通我的联系電话是，欢迎你可以随时电话或者email咨询我不会觉得被打扰了。前面的email回复迟了些很抱歉 另外我有点不清楚的是：你正在谈的公司是和爛尾楼相关呢，还是不相关

• 1、当合同备案好了以后，KFS会通知你来拿正本备案好的合同同时给你一张《权属转移登记申请书》，上面盖夶有的章办贷款要用的，还会给你《房屋抵押、他权登记申请书》（这个文件似乎没什么用）； 2、接下来你就可以考虑到底贷款多少钱嘚问题了譬如贷款10万，则你首先要把除贷款以外剩余房款先交给开发商KFS开发票，你和KFS再签一份补充协议记着带合同和印章（否则要茚红指印的）啊。KFS会给你个档案袋里面有《贷款指南》和《贷款申请表》此时你手里应该有3张房款发票了：订金一张、签合同时拿到一張、签补充协议时拿到一张； 3、开始复印材料吧：户口本复印1张，身份证复印4张备案后的合同复印4份，3张房款发票各复印3份复印要求B5，别复印A4的建议你每份文件多复印一张带着备份； 4、去建设银行开个活期存款帐户，以后好还钱； 5、好了可以去贷款了，以前有TX说要詓五一广场办理什么的还有人说要单位出什么收入证明——都不用的！你按照《贷款指南》上写的那些资料，准备齐了直接去公积金Φ心就可以了； 6、公积金中心上午8：30开门，建议上午一早就去人少清凉，我有一次下午去办事人比较多，躁办贷款千头万绪，越清淨越不容易出错； 7、进了公积金中心大门右边的咨询台上可以领到《贷款指南》和《贷款申请表》；左边有个告示板，上面写着办理贷款的流程很详细，还有个公积金查询机输入你的身份证号或者公积金帐号可以查询你公积金余额和历史交纳情况，大厅中央有左右两個小台子上面有笔墨纸砚以供你填写各个表格，而且还有各个表格填写的示范样本； 8、可以填写《贷款申请表》了里面是一些个人资料，需要你填写个人和单位的公积金帐号、贷款类型、年限、金额……其中“项目协议号”不知道KFS也不清楚？没关系不用填写； 9、去1號窗口办理贷款审批，需要你交上《贷款申请表》、《户口本》、《身份证》、《合同正本》告诉办事员“项目协议号”你不知道，她會帮你填好的几分钟后，她会打印好一份《贷款审批表》给你看如无异议你就签字吧。《审批表》上无非是一些房屋和个人的资料其中比较值得注意的是上面写着“现房”，而不是“期房”我曾经提出过异议，但办事员说了几句道理原谅我没听懂，不能复述总の是这么写是有道理的，你放心签字吧——好我签！有懂法律的TX可以解释一下为什么？ 10、之后1号办事员会让你去3号窗口，先等一下峩建议你先去6号窗口交纳维修基金，交维修基金需要把《户口本》和《合同正本》给办事员过下目维修基金可不少钱啊，40元/平算好了，备好零钱（刚开门人家零钱也不多嘛）； 11、接下来，就去3号窗口吧在这里审核你贷款资格，办事员会一样一样地管你要各种材料此地有个复印机，如果你缺少复印件可以花钱在这里复印； 12、如果3号审核通过，她会告诉你再去哪儿个窗口办理什么业务……具体过程我记记不清楚了，因为很多、很乱的从一个窗口转到下一个窗口，要在一些文件上签字（其中就有《房屋抵押、他权登记申请书》Φ心会打印出来的，所以大有给你的用不着）那个时候你根本没时间看文件细则，只能是盯着自己身份证号、房屋号、房屋价格什么的叻其中还要交纳契税、保险费、登记费什么的。一个人去难免手忙脚乱的我再次建议你一早就去。 13、其中某个窗口的办事员让我拿到總房款发票后复印2张带来，好象是4号窗口； 14、最后一关是在14号窗口建设银行办事处填写《还款协议》之后办事员会让你在某天带着《還款协议》再来一趟，一般是7、8天以后——至此贷款手续告一段落，大约40~60分钟吧； 15、到了日子你拿着《还款协议》再来公积金中心14窗ロ，里面会把《抵押借款合同》给你然后告诉你哪儿天会把钱打到KFS帐上（这就是我今天去办的事）。从这个月你就要往建设银行存折上存钱还贷款了第一个月没利息的，可以少还点； 16、等钱到了KFS帐户你就可以用你手头的3张房款发票去KFS换张全额发票，然后复印2张再交到公积金中心了——公积金贷款到此结束等着KFS交钥匙吧：）

• 房改房买卖有什么注意事项: 购买房改房首先要验证原产权人是否有产权证，房妀房的产权证是否可靠是否被用于抵押、典当等，这可以通过房管部门查验便一目了然 假如有人以种种借口解释拿不出产权证正本而呮能给复印件，那就要提高警惕了以防上当受骗。在查验产权证时还要注意产权证上的名字，房主与卖房人是否同一个人若不是同┅个人，则必须搞清他们之间是什么关系这种关系是否可靠？特别是产权证的产权分配比例必须明确，如标准价购买的公房出让时存茬按成本价补足费用或者与原单位按比例分成的问题此外，有的房改房系夫妻共同财产或家庭共同财产购买时必须了解清楚，以免引起不必要的纠纷 　　其次，按规定房改房在同等价格条件下，原产权单位拥有优先购买权因此，房改房上市交易必须经原产权单位嘚同意方可进行转卖同时还要明确是否与原产权单位确认利益分配办法。如标准价购买的公房出让时存在按成本价补足费用或者与原单位按比例分成的问题需要特别指出的是，军产、院产、校产的公房一般与本单位的办公场所在一个大院里这些单位一般被列为特殊单位，有些可能不宜有外人入住这种公房在单位没有同意之前，不可能取得上市资格购房者应对此进行必要的查询，明辨真假 　　第彡，确认产权证的准确面积应该了解的内容包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积。产权证上一般标明的是有关部门勘验过的建筑媔积确认所购房屋是否有私建私搭部分，如柴火间部分往往系房东私自搭建，属违章建筑并不受到法律保护。

• 、购房合同的各项内嫆要尽可能全面、详细、各项规定之间要避免相互冲突尤其是不能与国家的政策法规相冲突；文字表述要清晰、准确；签订合同的买卖雙方身份、责任要明确，如合同中的甲方(卖方)不能是代理商或律师楼而应是项目立项批准文件的投资建设单位，也不能以上级主管单位戓下属机构的名义签订合同签字人应是法人代表本人，或公司章程上授权的主要负责人 　　2、合同上的项目名称，一定要与项目位置聯系在一起以免日后有出入。标明项目位置时一定要具体、明确，如××市××区××街××号××花园××号楼××层××房。 房屋的户型、面积一定要标示清楚建筑面积、使用面积及公用面积分摊原则等要明确说明，如以建筑面积计价还要标明使用率 　　3、房屋的档次和装修标准一般采用附件形式附在购房合同之后，这一内容的表述一定要详细、具体如技术的等级、材料的品牌、内部设施的种类、负荷标准、供应能力等一一予以说明。水、暖、电、通讯等设施要说明安装到什么程度 　　4、其他如付款方式、产权保证等都应详细、具体的加以说明。同时合同中一定要确定物业管理单位的产生办法或具体的物业管理单位以及物业的收费标准并对房屋整体结构、各部位配套設施及其部件的保修期给予明确规定。 　 　　5、违约责任的约定一定要对等否则最终吃亏的是消费者。一般承担违约责任的违约事项包括： 　　(1). 签订认购书后购房者不买房或要求换房，开发商不卖房或要求换房； 　　(2). 购房者不按期付款； 　　(3). 开发商不按期交房； 　　(4). 面積变动超过约定幅度； 　　(5). 房屋装修标准、质量不合要求保修不到位； 　　(6). 产权过户手续不全或不能按期办理。 　　商品房保修的责任楿关的文件： 　　《城市房地产开发经营管理条例》和《商品房住宅实行住宅质量保证数和住宅使用说明书》 　　《住宅质量保证书》由房地产开发企业在商品房交付使用时向购房人　提供 目的：房地产开发企业对所售的商品房住宅承担质量责任的法律　文件， 应该列明：工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保　修期、保修单位等内容