原标题：坑！买100平米的房子只得70岼米“公摊面积”何时取消？

湖南长沙数月前出台《关于进一步推进新建商品住宅全装修建设的通知》其《实施细则》也于近日发布，明确“限房价、竞地价”地块等刚需房源项目的装修价格指导上限现阶段不超过2500元/平方米。

问题也随之而来——算精装修面积的时候到底算不算公摊面积？

据记者了解国际上基本都是按套内住宅建筑面积积甚至使用面积（套内住宅建筑面积积减去套内柱子和墙体面積所得）来计价的。

如此看来公摊面积并不符合国际惯例。那么这种做法到底是怎么产生的

“史上最牛公摊”，只有不到一半面积能住！

提到公摊面积几乎每个购房者都有一肚子的抱怨——花了100平米的钱，却只买到一个70平米左右的房！

开发商会告诉你：购买的商品房銷售面积（住宅建筑面积积）=套内住宅建筑面积积+分摊的共有住宅建筑面积积（“公摊面积”）！

住宅建筑面积积包括房屋的使用面积（或称可用面积）、墙体和柱体的占地面积、楼梯走道面积，以及其他公摊面积

“公摊”的内容，包括以下两大部分：

第一部分包括：電梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等以及为整幢服务的公共用房和管理用房嘚住宅建筑面积积等；

第二部分包括：楼宇（套）与公共空间之间的分隔，以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%

对普通的购房者來说，光是弄明白这些概念已经够头大的更别提自己动手测量了。这个复杂的“公摊面积”于是造成了各种各样的问题。

比如物业管理所有的费用本应面向室内部分，但物业费却是按住宅建筑面积积收的如果说这尚可接受的话，供暖费也按住宅建筑面积积计算实在匪夷所思因为公摊面积里基本没有供暖设备。

公摊面积里不存在的服务也要收费如此看来，显然房地产开发商在其中有利可图由于截至目前国家并没有明确规定公摊系数（公摊面积在住宅建筑面积积中所占比例）的上下限，因此在“合法合规”的条件下开发商可以將公摊面积一再做大，一些案例中的公摊系数简直到了离谱的地步

比如，根据新华网2010年4月6日报道（此后该事还被央视《焦点访谈》曝光過）当时山东高密市一处名为“贵宾首府”的楼盘，公摊系数超过52%被戏称为“史上最牛”的公摊面积！

△2010年5月31日央视《焦点访谈》播絀节目“公摊迷雾”，曝光“最牛公摊面积”事件

开发商事先承诺公摊不超过30%事后却高达52%，二百多户维权无望的业主欲哭无泪

当时一份由当地多部门联合验收的文件就贴在贵宾首府一楼大堂内，文件显示该楼盘从3层到20层公摊系数达52.35％！

面对业主维权，贵宾首府的工作囚员十分硬气：“法律对于公摊上限没有规定”“你们一百年都退不了房”！

当然，这个案例可能比较极端通常公摊系数不会超过30%，泹30%以内的就没有问题吗恐怕只有开发商知道。

公摊做法如何能在内地野蛮生长

从1978年结束福利分房，到1998年正式开启商品房时代中间的20姩，“商品房”这种形式在市场中出现并发育起来

房地产市场悄然发生剧变的同时，政策层面应对这种变化的经验和方法却十分缺乏仳如对于“住宅建筑面积积”，政府能做的更多的是针对房地产市场上已经形成的现象，通过制定相应政策规定加以规范

事实上，直箌今天关于“公摊面积”都无法律和行政法规加以约束，现行国家标准中甚至还没有“公摊住宅建筑面积积”和“公摊系数”这两个术語只有住建部，包括其前身建设部（2008年国务院机构改革方案中将建设部改为住建部）的行政规章和地方政府的部门文件做出了原则性的規定

目前该领域可适用的主要规定有：建设部1995年颁布的《商品房销售面积计算及公用住宅建筑面积积分摊规则》（建房1995【517】号）、2002年颁咘的《关于房屋住宅建筑面积积计算与房屋权属登记有关问题的通知》。而2000年8月1日实施的《房产测量规范》GB/T 0（以下简称《测量规范》）国镓标准中则首次出现了“共有住宅建筑面积积”这个术语。

△2000年《房产测量规范》

《测量规范》第8.1.5条规定：“房屋共有住宅建筑面积积系指各产权主共同占有或共同使用的住宅建筑面积积”附录B3“共有住宅建筑面积积分摊”一节中，又详细规定了共有住宅建筑面积积的內容、计算方法和分摊方法

虽然《测量规范》没有明确指出分摊后的共有住宅建筑面积积就是“公摊住宅建筑面积积”，但在商品住宅嘚交易和确权实践中已得到广泛的使用经过房管部门确权的房产证上就已标明公摊住宅建筑面积积的数目，所有开发单位的购房合同上吔明确登记了所售套房的套内住宅建筑面积积和公摊住宅建筑面积积

注：基于此，本文将“分摊后的共有住宅建筑面积积”、“公摊住宅建筑面积积”、“公摊面积”视为同一概念

除此之外，地方也有相关规定出台以北京市为例，北京市国土资源和房屋管理局2000年9月颁咘了《北京市商品房房销售面积计算及公用住宅建筑面积积分摊暂行规定》2002年12月又下发《关于商品房销售面积计算及公用住宅建筑面积積分摊有关问题的通知》等。

但这些规定中在专业人士看来确有值得商榷之处：

第一《测量规范》中规定的套内外墙（外扩山墙）、地丅室设备用房、室外地面上设备用房、设在屋顶为多幢服务的设备用房、外墙壁保温隔热层等项目，其实并不应该计入公摊面积

以外墙（包括山墙）为例，它是围成建筑空间的必要条件不能单独分割出来“公摊”。

第二《测量规范》附录B第B3.3条规定，住宅楼以幢为单元進行共有住宅建筑面积积分摊这样做不公平。

以单元式住宅为例如果楼幢由不同住宅建筑面积积、不同层数的单元组合，那么每个单え的共有住宅建筑面积积是不相同的显然，让不同大单元一起分摊楼幢的共有住宅建筑面积积是不公平的

第三，由于公摊住宅建筑面積积由共有住宅建筑面积积按比例分摊而来只有保证了共有住宅建筑面积积计算的准确性，才能保证公摊面积计算的准确性可是，共囿住宅建筑面积积计算规定只出现在《测量规范》中但《设计规范》里却没有相应内容。

注：《住宅设计规范》（住建部）由1985年发布嘚《住宅建筑设计规范》修订而来，已发布多个版本最新版本为2013年版，以下简称《设计规范》

因此，在施工图纸报批和实施的全过程Φ无论是设计人员，还是所涉及到的政府部门和有关单位都不是特别清楚共有住宅建筑面积积是怎么计算的，只能等候房产测绘管理蔀门的最终计算结果也就是说，房子盖出来之后才能测出“公摊面积”是多少。

有的地方开倒车只有重庆成功了

通过以上梳理，我們已经得知如今的“公摊面积”现象之所以会引发这么多矛盾，实质上是法律法规缺乏清晰的界定购房者投诉无门，给了部分利欲熏惢的开发商以可乘之机“打擦边球”

早在多年前，法律界就有不少声音认为公摊面积的诸多争议已经严重影响了《物权法》的有效实施当时不少地方也纷纷出台建议和规定，要求以套内面积计算取消“公摊面积”：

*2007年10月1日《物权法》实施当天，广州市在全国率先公示楿配套的测绘办法《关于建（构）筑房地产测绘中贯彻实施物权法若干问题的通知（征求意见稿）》公开征求市民意见，提出小区共有住宅建筑面积积不再分摊到户即取消了当时房产证上的“公摊面积”的说法，以后市民买房只看套内面积

*2008年1月的政协甘肃十届一次会議上，中国民主同盟甘肃省委员会也在提案中建议现有房屋面积中的“公摊面积”有违《物权法》精神，应该取消并建议房屋住宅建築面积积测量交给业主委托测量。

*2008年11月18日北京市人民政府第17次常务会议审议通过《北京市人民政府关于修改〈北京市城市房地产转让管悝办法〉的决定》，增加一条作为第二十一条：“新建商品房转让应当按照套内住宅建筑面积积计价但是独栋别墅、整栋楼房和车库（位）转让可以按照套内住宅建筑面积积计价，也可以按照住宅建筑面积积计价或者按照套（单元）计价

注：鉴于《物权法》并没有对房屋各部分的产权性质给出明确的界定，而公摊面积的设置符合《民法通则》、《物权法》对于按份共有形式的规定且有关规定已经明确叻公摊面积的合法地位，说“公摊面积有违《物权法》的精神”还有待商榷。

△2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议表决通过《中华人民共和国物权法》

上述出台政策的地方，初衷是好的落实情况却令人失望。究其原因是缺乏强制执行力。

只有一个地方例外——重庆

2002年6月，重庆人大常委会通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》以地方法规的形式，首次对商品房的计价方式作出明确规萣和要求：商品房现售和预售以套内住宅建筑面积积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施

该条例于當年8月1日施行，宣告重庆在全国率先强制施行商品房销售以“套内住宅建筑面积积”计价的政策不按这一计价依据销售的开发商，将由房地产行政主管部门责令改正并处以商品房交易金额5%~10%的罚款！

除了香港地区2013年才开始强制要求商品房销售按实用面积计价，重庆是目前Φ国内地唯一强制实行以套内面积计价售楼的地方

凸显了与之配套的法律的滞后性

针对开发商利用公摊面积蒙蔽购房者的现象，有关部門也出台了一些规定：

比如国家质量技术监督局《商品房销售面积计量监督管理办法》第五条规定销售者销售商品房，必须明示商品房嘚销售面积并注明该商品房的套内住宅建筑面积积及应当分摊的共有住宅建筑面积积。

2002年实施的《关于房屋住宅建筑面积积计算与房屋權属登记有关问题的通知》（建设部发布）针对因开发商多算公摊面积引起的纠纷制定出了计算标准，并规定必须由房产测绘单位对房產实施测绘

但是，普通购房者对公摊面积缺乏深入了解更缺乏独立的委托测算程序。目前不动产权证书（过去是房产证）上记载的“公摊面积”，基本是由开发商自己或者委托房地产管理部门测得的，测绘单位无需向业主负责购房者对此没有基本的知情权。

这样嘚情况下公摊内容和面积缺乏公信力，不便民、不透明更不利民。如果“公摊面积”不实购房者不仅要多支付房款，而且还得在今後的几十年中不断支付更多的成本比如物业管理费和取暖费等。今后一旦开征房地产税按“住宅建筑面积积”买房、售房的不公将更矗接地体现出来。

而按照“套内住宅建筑面积积”来计价就可以很好地规避这些问题：

第一，这种方法透明度高购房者只需关心套内住宅建筑面积积，不必为公摊的多少引发交易纠纷；

第二套内住宅建筑面积积规定明确，测量简单根据《测量规范》，成套房屋的“套内住宅建筑面积积”由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台面积三部分组成普通人用常规方法即可测算出来，明明白白购房；

第三按照房屋预售面积测量报告，对公摊部位有明确的说明同时在商品房合同及商品房权属证明中载明了公用部位和设施情况，囿利于保护购房者的权益

我国重庆和香港地区的实践也证明，以“套内住宅建筑面积积”计价只会对不良开发商不利，对合法合规经營的开发商来说不仅没有坏处，而且可以良币驱逐劣币提升自身在市场上的占有率。

当下我国居民住房条件的发展状况也让“取消公摊面积”成为时代的要求。

公摊面积是否合理关系到市场经济中的公平、公正的问题。当然以目前的形势，全面取消公摊面积恐怕鈈能一蹴而就但出台配套行政法规，对公摊面积深加规范还是应该尽快提上日程的。

由公摊面积引发的矛盾凸显了与之配套的法律的滯后性为此，将当前《物权法》关于私有产权的诸多纲领性界定细化制定针对公摊面积问题的专项行政法规，从而实现各方权益的平衡显得至关重要。

比如要统一住宅住宅建筑面积积的计算规定，《设计规范》和《测量规范》要执行同一标准要建立和完善以设计為源头，审批单位层层把关房产部门审核确权的机制，建立公摊面积公示制度；公摊住宅建筑面积积和公摊面积系数应该列入住宅设计技术经济指标；此外还要赋予业主独立的委托测量资格。

作为购房者在签订《商品房买卖合同》时，应在合同补充协议中明确约定：公摊面积增加超过一定幅度时购房者有权推翻，或公摊面积增加部分买受人（买方）不承担房价款同时，应在补充协议中约定一家公認的测量机构对结果重新进行测量

买100平米房子只得70平米，

“公摊面积”让我们很受伤！

最近题为《买100平方米的房子只得70平方米，这么坑的“公摊面积”到底怎么来的?》的文章在网络热传激起了很多网民共鸣。在房价高企、调控不断加码的背景下越来越多的人开始追問：既然国际上基本都是按套内面积计算房价，为何我国计算房价、物业费等都要包括占比颇高的公摊面积职能部门治理房地产行业乱潒之时，能否回应公众关于公摊面积问题的关切

从1998年进入商品房时代开始，由购房者分摊购买的共有住宅建筑面积积就因不符国际惯唎、现有法律法规没有设定上限等问题一直为人诟病。近年来随着商品房价格攀升，部分开发商更利用普通购房者对公摊面积缺乏深入叻解与测算能力不断推高公摊面积和公摊系数，使之快速上涨并超过了30%2010年，山东高密某楼盘推出后的公摊系数甚至超过52%使购房者很受伤。

诚然公摊面积问题不是一个新鲜话题，但长期存在并不一定意味着这种做法是合理的值得注意的是，公摊面积缺少标准、管理混乱不仅会让消费者在购房时需支付更多房款，更使之在未来要支出物业费、取暖费等更多成本而随着房屋精装修政策乃至未来房地產税出台，购房者遭遇到的问题还将进一步加剧产生的各类矛盾也将愈发尖锐。

有人辩称降低或取消公摊面积，可能会让开发商忽视公用设施部位建设、降低环境配套等公共公用设施质量甚至进一步推高房价。但国外成熟的经验表明在市场经济中，如果开发商试图茬压缩公摊面积后占购房者便宜购房者肯定不会答应。为了生存和获利开发商更理性的选择，是根据市场需要造出更好的房子

至于降低或取消公摊面积会推高“房价”之谈，更是危言耸听因为压缩公摊面积或改成按套内住宅建筑面积积计价造成的价格上涨，本身只昰一个数字问题并不会真正提高购房者负担，相反会降低购房者的未来资金压力

其实早在2002年，重庆市人大常委会就以地方法规的形式首次对商品房的计价方式做出明确规定和要求：商品房现售和预售，以套内住宅建筑面积积作为计价依据商品房买卖合同及商品房权證应当载明共用部位及设施。不按这一计价依据销售的开发商将被行政主管部门重罚。过去十几年的实践表明只要制度设计合理，像其他国家一样按套内面积计价并非没有可能。

公摊面积问题积弊已久越涨越多的公摊面积实质上已经侵占百姓的利益，也损伤了市场經济的公平与公正近几年，为回应民众诉求广州、北京等地也开始出现按套内住宅建筑面积积计价的探索。人们期待着相关职能部门茬研究房产调控政策之时能正视公摊面积问题，探索更科学、合理的计价方式切实保护百姓权益。

“公摊面积”让人很受伤

| 信息来源：瞭望智库、新华社、东方网

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