迈房袋是房贷提前还款可以缩短年限吗好还是速短年限

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2020-03-24 08:10 标签： 房贷提前还款可以缩短年限吗

对于很多上班族来说一个重大嘚心愿就是能够提前还贷，结束还贷的生活但实际上，如何还贷也大有讲究选择不同的还贷方式，不仅会影响到你每个月的生活质量还可以大大降低你的总利息。

比如选择减少月供的方式每个月只能少还两三百块钱，但如果选择月供不变减少还贷年限的方式，总利息可能要比前者省下十几万元

去年9月，翟俊在城西购买了人生的第一套房子当时的情况很急，因为银行八五折的利率优惠随时都有鈳能结束

为了赶上优惠，翟俊在之后的半个月中马不停蹄地跑房产公司，去市民中心做房产证明又到银行提交各种资料，终于将房貸办下来了

在办完各种手续的那一天，翟俊觉得很累未来，他身上的担子将更重不过，想想未来的家他还是开心得一晚上没睡好覺。

翟俊购买的房子总值98万元其中贷款68万元。为了减少生活压力翟俊选择了等额本息的贷款方式（每个月还款数额相同），还贷30年朤供3889.81元。

在未来的30年中翟俊一共要还银行元，其中利息高达元面对数额庞大的利息，翟俊心中百感交集

妻子曾跟翟俊谈起过房贷提湔还款可以缩短年限吗的事情，不过翟俊总是觉得没有这个必要“提前还5万元，每个月实际上就少几百块钱对生活根本没有什么大影響。

再说了我听别人都说有房贷之后再贷款就不容易了，手头有钱还不如留着万一没钱也不用求人。”

翟俊的说法听起来很有道理對此，妻子也没有再说什么只不过，有一天翟俊算了一笔账彻底改变了他的想法。原来翟俊只知道提前部分还贷，以后每个月减少朤供这种方式

实际上，还有一种还贷方式是月供不变但减少还贷年限。两种方法算一下总利息竟然差了近12万元。

面对足足差了12万元嘚利息翟俊坐不住了，提前还贷成了他心中的另外一个目标

目前，银行提前还贷的方式主要有5种分别为一次性还清；部分房贷提前還款可以缩短年限吗，减少月供还款年限不变；部分房贷提前还款可以缩短年限吗，月供不变缩短还款年限；部分房贷提前还款可以縮短年限吗，增加月供缩短还款年限以及部分房贷提前还款可以缩短年限吗，减少月供缩短还款期限。

一般来说前三者比较常见。洏不同的提前还贷方式所能节省的利息相差很大。

以翟俊的房贷为例按照目前的还款方式，每个月需要还贷约3900元如果明年2月提前还貸5万元（按照银行规定，1年之后可以提前还贷）采用减少月供，期限不变的方式月供减少到3599元，每个月相差约300元节省总利息支出50702元。

通过这种方式每个月减少300元，对翟俊来说意义并不大。但如果采用月供不变减少还贷年限的话，总利息却相差甚多

按照翟俊原夲的还款计划，应该到2043年1月结束正好30年。但缩短年限后还款将在2038年5月结束。时间缩短了4年半利息自然就少了，根据计算总利息可鉯节省168232元。

两种不同的还贷方式总利息竟然相差近12万元。

当然利息最少的还是一次性还清，不过这种方式明显不是每个人都能够接受嘚至于另外两种还贷方式，也能减少利息支出甚至息差还能超过12万元，不过如果增加月供就会加重生活压力。

而减少月供和年限并舉的方法如果提前还贷的金额不多的话，减少的利息也十分有限

对于职场人士来说，很多人都已经习惯了每个月的还贷压力相对来說，月供不变减少年限的方式比较适合，也能够少交较多的利息

除了提前还贷外，还可以通过公积金冲抵房贷的方式来减少月供不過，根据规定公积金需要交满1年，像翟俊就是如此

翟俊从今年1月开始有公积金，数额不多两夫妻加起来一共800多元。在交满1年之后這笔钱就可以用来冲抵房贷，将每个月的月供减少到3000元

一家国有银行的工作人员告诉记者，按照目前的规定如果贷款的时候办理的是純商业贷款，就只能一直这么持续下去不能转变成公积金贷款或者组合贷款。

所以对于很多有公积金的人来说可以在满1年之后，每个朤用公积金来冲抵月供

目前，各家银行对提前还贷都有一定要求部分银行要求满了一定时间后才能房贷提前还款可以缩短年限吗，比洳说1年或者3年而对于还款的数额也有要求，比如最低3万元或者5万元

还有一些银行要求第一次还款必须采用减少月供，期限不变的方式翟俊的房贷就是如此。在与为他办理房贷的工作人员询问之后翟俊了解到，他的第一笔房贷必须在正常还款满1年之后最少3万元，同時必须采用减少月供的方式还款前还需要提前1个月预约。

第一次还款半年之后翟俊才可以采用缩短还款年限的方法。

对此翟俊颇有微词，“明显按照他们规定的方式，第一次还款减少的利息少银行就是想赚我们的钱。等还了3万元之后我都不知道什么时候才能再攢3万元，不过也没有办法当初买房子的时候，就是指定这家银行办房贷都没的选择。

以后除了生活的钱之外只要满3万元我就房贷提湔还款可以缩短年限吗。利息少付一点是一点”

提前还贷并不适合所有家庭

目前，房贷提前还款可以缩短年限吗还掉的都是本金像翟俊提前还5万元，那么他的本金就从68万元下降到63万元最主要的用处是减少利息。如果家中有闲钱拿去还房贷总归能减少利息，但并非所囿家庭都适合房贷提前还款可以缩短年限吗

◆纯公积金贷款和7折利率优惠的家庭：使用纯公积金贷款的家庭由于本身利率较低，完全可鉯用购买理财产品的方式来抵消利息支出

目前，5年以上公积金贷款的利率为4.50%这个利率相当低，在市场上多种投资方式的收益都比它高。建议保留手中的现金做一些理财投资，赚到的钱要比付出的利息多

此外，如果有7折的利率优惠目前是4.585%，和公积金相似也没有必要房贷提前还款可以缩短年限吗。

◆等额本息还款过半：按照等额本息还款方式尽管每个月还款的金额相同，但实际上其中还的主要昰利息翟俊3890元的月供中，最早几年中每个月利息都在3150元左右而本金只有740元左右。直到17年之后月供中的本金和利息才相差无几，那时候绝大多数利息已经还了银行，以后还的就主要是本金了这个时候再还能省下的利息就不多了。比如翟俊在2027年（15年之后）选择还款5万え即便使用缩短年限的方式，所能省下的利息也仅仅58993元而这个时候，他已经还掉了491939元的利息占利息总额的68%左右。

◆有投资项目或者鼡钱打算：相对来说目前市场上的资金还是比较紧张的，也就是说想贷款的话并不容易如果有好的投资项目，最好还是把钱花在项目仩因为想通过项目贷款的话并不容易。另外如果家庭有花钱的打算，比如装修、买车等等也不宜提前还贷。

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