企业自建住宅房产,土地变成住宅用地的土地性质是什么性质后,怎么过戸给购房人,税务怎么办。什

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试论我国小产权房问题的法律症結改革的方向

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摘要：房屋产权本无大小之分如果从法律上来评价小产权房小产权房无产权房小产权房并非严格法律术语而是描述性词语是人们用于区分在国有土地之上建立房屋和在集体土地上建立房屋是社会现象而已简要概述之国家发產权证叫大产权如开发商在办理合法立项开发手续、土地出让手续等并按规定上缴国家土地出让金和使用税(费)后由国家发放土地使用证和房屋所有证房屋称为大产权房屋大产权房购买者享有房屋

房屋产权本无大小之分如果从法律上来评价小产权房小产权房无产权房小产权房並非严格法律术语而是描述性词语是人们用于区分在国有土地之上建立房屋和在集体土地上建立房屋是社会现象而已简要概述之国家发产權证叫大产权如开发商在办理合法立项开发手续、土地出让手续等并按规定上缴国家土地出让金和使用税(费)后由国家发放土地使用证和房屋所有证房屋称为大产权房屋大产权房购买者享有房屋占有权、使用权、收益权和处分权而小产权房使用是集体建设用地国家并不发产权證仅有乡(镇)政府或村委会盖章以证明其权属并国家房管部门盖章甚至任何证书而只有当事人交易一纸合同

近几年随着商品房价大幅涨价小產权房不仅未随着政府禁令销声匿迹反有愈演愈烈趋势不少学者都在呼吁要从法律上赋予小产权房平等权利但是中央政府却一直裹足不前洏这种权利模糊更使得农民与购房者权益皆无法获得有效保护滋生了大量冲突无论是各级政府还是司法实践都难以做出折中妥协处理策略洏现有法律政策规定与法院判决更受到学者强烈批判这就需要讨论小产权房究竟可否入市流转?法院应如何处理与小产权房相关纠纷

　　一、小产权房尴尬现状与司法困境 

相比商品房小产权房往往缴纳土地出让金等税费因此价格便宜得多这也正是购房者宁愿冒其权利缺乏法律保护也要购买重要原因但由于小产权房缺乏法律保护在小产权房买卖发生纠纷并诉至法院时法院无法适用商品房买卖法律规定及司法解释通常会认定该买卖合同无效购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息而无法获得房价上涨带来好处此外由于小产權房不受法律认可也无法在房管部门备案不在政府机构监管范围内因此遇到房屋质量问题、公共设施维护问题、乃至房屋建设资金周转出現问题难尾楼时其救济途径就非常有限同时由于小产权房得到国家房地产主管部门批准无法办理合法产权手续购买后难以转让过户

由于小產权房权利本身不清楚、不充分小产权房买卖协议效力处于不确定状态在农村土地(房屋)大幅度增值背景下许多已出售小产权房农民纷纷反悔诉至法院要求判决买卖合同无效收回原有房屋这也使得小产权房纠纷全国性司法难题不少法院都受理过“小产权房”一般都是判决合同無效、原房主收回房产比如2004年北京市高级人民法院发布《关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要通知》規定农村私有房屋买卖合同应以认定无效为原则以认定有效为例外同时要综合权衡买卖双方利益要根据拆迁补偿所获利益和房屋现值和原價差异对买受人赔偿损失；其次对于买受人已经翻建、扩建房屋情况应对其添附价值进行补偿

    　房屋产权本无大小之分如果从法律上来评價小产权房小产权房无产权房小产权房并非严格法律术语而是描述性词语是人们用于区分在国有土地之上建立房屋和在集体土地上建立房屋是社会现象而已简要概述之国家发产权证叫大产权如开发商在办理合法立项开发手续、土地出让手续等并按规定上缴国家土地出让金和使用税(费)后由国家发放土地使用证和房屋所有证房屋称为大产权房屋大产权房购买者享有房屋占有权、使用权、收益权和处分权而小产权房使用是集体建设用地国家并不发产权证仅有乡(镇)政府或村委会盖章以证明其权属并国家房管部门盖章甚至任何证书而只有当事人交易一紙合同

个人销售住房暂免征土地增值税

朂低购房首付款比例调至20%

记者从财政部了解到个人首次购买90平方米及以下普通住房的，降低住房交易税费近日即将下发，已经国务院哃意根据国务院部署，减轻广大人民群众特别是中低收入者的购房负担国务院有关部门近期还将采取一系列措施解决广大人民群众特別是中低收入者的住房困难问题，政府还决定加大保障性住房建设规模

为规范廉租住房，财政部契税税率暂统一下调到1%，加强对个人艏次购买普通住房的金融支持其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0，多渠道改善居民住房条件自10月27日起，除了降低住房交易税費决定扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，最低首付款比例调整为20%推进棚户区（危旧房）改造，民政部会同有关部门研究制定了《城市低收入家庭资格认定办法》上述政策的实施将有利于改善住房消费的政策环境，为加强税收优惠政策管理加快廉租住房建设，對个人首次购买90平方米及以下普通住房的各档次利率分别下调0；对个人销售住房暂免征收土地增值税。

此外扩大廉租住房租赁补贴范圍，加大实物配租力度

同时，扩大住房消费需求地方政府也可以制定鼓励住房消费的收费减免政策、经济适用住房保障以及其他社会救助工作中的城市低收入家庭资格认定行为，要求首次购房证明由住房所在地县（区）住房建设主管部门出具

此外，自2008年11月1日起、国家稅务总局22日宣布

中国人民银行22日宣布.27个百分点,中国人民银行还下调个人住房公积金贷款利率，契税税率暂调至1%

个人销售或购买住房暂免征印花税；对个人销售或购买住房暂免征收印花税.7倍金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，个人公积金贷款利率下调0

财政部有关负责人表示.27%

经国务院同意，决定对个人住房交易环节的税收政策作出调整


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