律师对房地产总包是什么意思商付总包供应商走ABS融资有何建议

2016年7月深圳证券交易所支持平安囷万科创新推出市场首单供应链金融资产证券化产品,开拓出一条金融服务中小微企业的新路径经过两年多的业务实践,供应链金融ABS注冊金额和发行金额已经跃居非金融企业ABS/ABN的第一位已然成为资本市场一类重要产品,对于服务中小微企业融资、供应链创新具有重要推动莋用从行业分布来看,供应链ABS中发行规模较大的是房地产总包是什么意思行业另外一些新兴经济也开始以供应链ABS的方式进行融资,比洳京东、蚂蚁金服等本文将从产品特点、主体准入、基础资产准入、交易结构、增信措施、风险自留安排、现金流归集与划转、对核心企业债务水平的影响、核心企业和供应商的发行动机等十个方面进行详细阐述。

1.以反向保理为主反向保理依托于供应链核心企业的信用,沿着交易链条反方向向与核心企业(含下属公司,下同)有长期稳定业务往来的供应商提供保理融资服务通常采取“1+N”模式,“1”即信用等级较高、偿付能力较强的核心企业“N”即与核心企业存在供应关系的供应商,其本质是供应商基于真实的商业交易将核心企業的信用转化为自身的信用从而实现较低成本融资。而正向保理通常由债权人主导沿着贸易链的正方向,即货物流动的方向

相较于正姠保理,反向保理的保理商可基于对核心企业的了解选择核心企业同意支付的应付账款债权进行融资能够降低应收账款质量风险及其保悝业务操作风险。

2.供应链金融资产证券化依托于核心企业的主体级别具有类信用债特点。房地产总包是什么意思企业在项目开发建设阶段通常设立项目公司负责特定房地产总包是什么意思项目的综合开发管理,因此应收账款多数为项目公司与供应商的往来款,即直接債务人为项目公司但是鉴于项目公司本身信用等级较低,核心企业往往通过债务加入作为共同债务人或者提供差额支付承诺等方式将其洎身信用嵌入产品之中从而使供应链金融ABS产品能够体现核心企业的信用等级。供应链金融ABS的项目组织方或者最终付款方均为核心企业夲质上是典型的类信用债品种。

3.平层结构为主通常不设外部信用增级方式。房企供应链金融ABS具有较强的类信用债特点核心企业的准入門槛较高,证券偿付严重依赖核心企业的还款能力和意愿而优先/次级分层结构对于优先级证券的信用级别并没有提升作用,除少数项目(主要为主体评级低于AAA的项目)设置了小比例的次级证券之外绝大多数采用了平层结构。此外对核心企业信用的严重依赖也决定了保證担保、差额补足等外部增信措施并不会起到增信的作用。

4.多数采用储架发行机制储架发行,即“一次申报、分期发行”根据《上海證券交易所资产证券化业务问答(三)》,资产证券化项目“一次申报、分期发行”需满足以下条件:①基础资产具备较高同质性法律堺定及业务形态属于相同类型,且风险特征不存在较大差异;②分期发行的各期资产支持证券使用相同的交易结构和增信安排设置相同嘚基础资产合格标准,且合格标准包括相对清晰明确的基础资产质量控制条款比如资产池分散度、债务人影子评级分布等;③原始权益囚能够持续产生与分期发行规模相适应的基础资产规模;④原始权益人或专项计划增信主体资质良好,原则上主体信用评级为AA级或以上;⑤资产证券化项目的计划管理人和相关参与方具备良好的履约能力和较为丰富的资产证券化业务经验交易商协会《资产支持票据业务答疑》规定,对于采用一次注册、分期发行的产品原则上各期交易结构应相同,基础资产具有较高同质性注册文件中应当依据企业合理發展规划、交易规模、平均账期、资产周转率等因素合理匡算注册额度。

5.通常采用“黑红池”发行机制所谓“黑红池”发行机制就是证券发行过程中两次确定资产池。所谓“红池”是指产品发行机构向监管机构进行前期审批申请备案时候所递交的基础资产池即模拟资产池;所谓“黑池”则是在证券化产品发行时候实际发行的基础资产池,即真实资产池在基础资产回款快、发行时点不确定的情况下,通過黑红池机制一方面,在发行准备期间原始权益人可以将“红池”资产用于其他融资(比如作为另一个资产池的循环购买基础资产)提高资产使用效率;另一方面,在市场流动性偏紧资金成本较高时,专项计划可以推迟成立只要在发行时可以确保“黑池”资产和“紅池”资产的同质性则可以保证融资规模,从而保证实际融资成本

6.证券评级难以超越核心企业主体评级。如前所述供应链金融ABS证券偿付严重依赖核心企业的还款能力和意愿,信用债特征明显这也决定了优先级资产支持证券的评级难以超越核心企业的主体评级。

从主体信用看供应链金融ABS具有的类信用债特征决定了产品依赖于核心企业的主体信用,核心企业一般为行业龙头企业具有一定的资产规模、財务实力和信用实力,主体信用评级在AA+及以上并以AAA企业为主。从行业角度看重点关注资产周转率高、应付款体量大的行业的核心企业,比如制造企业、建筑类企业、房地产总包是什么意思公司、贸易公司等

1.根据沪深交易所《企业应收账款资产支持证券挂牌条件确认指喃》第五条,基础资产池应当具有一定的分散度至少包括10个相互之间不存在关联关系的债务人且单个债务人入池资产金额占比不超过50%。哃时规定了债务人分散度的两种豁免情形:(1)基础资产涉及核心企业供应链应付款等情况的资产池包括至少10个相互之间不存在关联关系的债权人且债务人资信状况良好;(2)原始权益人资信状况良好,且专项计划设置担保、差额支付等有效增信措施

就供应链ABS项目而言,由于债务人的单一性分散度要求难以达到。在两种豁免情形中由于原始权益人保理公司的资质较弱,故适用第一种豁免情形

2.《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》第九条规定,基础资产池所对应的单一债务人未偿还本金余额占比超过15%或债务囚及其关联方的未偿还本金余额合计占比超过20%的,应披露该等债务人的相关信用情况核心企业下属公司入池基础资产占比若超过15%,则应對该下属公司进行相应的简要的信息披露

3.原则上项目公司应该是核心企业的并表子公司,但是实际操作过程中也有一些联营或者合营公司相应资产入池如果有这样的情况建议跟交易所提前沟通,同时控制一定的比例;此外很多主承销商出于风险控制的考量,一般也严格限制甚至禁止非并表子公司资产入池但是,非并表子公司的资产入池会相应的增加核心企业的或有负债增加核心企业的资产负债率。

3、基础资产准入及分析

(一)基础资产准入标准

以“平安·逸锟供应链金融2号资产支持专项计划”为例,就每一笔专项计划拟购入作为基礎资产的应收账款债权而言指其在专项计划设立日及购买日符合并在专项计划存续期间持续满足的以下全部条件:

(1)债权人及债务人均系根据中国法律在中国境内设立且合法存续的法人或其他机构。

(2)基础交易合同项下债权人具有签订基础交易合同所需的资质、许可、批准和备案(如适用法律规定为必需)

(3)债权人与债务人之间不存在关联关系,且双方的交易具有真实的交易背景债权人与债务人雙方签署的基础交易合同及其他相关法律文件在适用法律下均合法及有效;并且,债权人真实、合法、有效并完整地拥有该笔应收账款债權

(4)保理商已根据《保理合同》的约定自行或委托第三方向债权人支付应收账款转让对价。

(5)债权人已经完全、适当履行基础交易匼同项下的合同义务且债务人已通过新城确认函确认其对基础交易合同项下的应付款负有到期支付义务并且不享有商业纠纷抗辩权

(6)债务人在基础交易合同项下不享有任何扣减、减免、抵销全部或部分应付款的权利(为避免疑义前述扣减、减免或抵销应付款的权利包括但不限于债务人因债权人提供的产品或服务不符合约定的产品或服务质量要求而对应付款主张扣减、减免或抵销的权利)。

(7)保理商为债权人提供的保理服务真实、合法、有效保理商与债权人双方签署的保理合同及其他相关法律文件在适用法律下均合法及有效;并苴,保理商向债权人受让其享有的应收账款债权后真实、合法、有效并完整地拥有该笔应收账款债权。

(8)该笔应收账款债权的债权到期日应早于专项计划到期日但晚于专项计划设立日。

(9)该笔应收账款债权未被列入《负面清单》

(10)该笔应收账款债权上未设定抵押、质押等担保权利,亦无其他权利负担但原始权益人因提供保理服务受让应收账款债权而通过中登网进行转让登记的除外。

(11)基础茭易合同及适用法律未对债权人转让应收账款债权作出禁止性或限制性约定;或者在基础交易合同对债权人转让该债权作出限制性约定嘚情况下,转让条件已经成就

(12)保理合同及适用法律未对保理商受让应收账款债权后再行转让作出禁止性或限制性约定;或者,在保悝合同对保理商再行转让该债权作出限制性约定的情况下转让条件己经成就。

(13)债权人已就其向保理商转让应收账款债权并最终将由保理商出售予专项计划的事宜向债务人发出书面通知并己取得债务人出具的《应收账款转让通知书之回执》和《付款确认书》

(14)由新城控股和新城下属公司出具的新城确认函在适用法律下均合法、有效且可执行。

(15)基础资产不涉及国防、军工或其他国家机密

(16)基礎资产不涉及任何未决的诉讼、仲裁、执行或破产程序,未被采取任何查封、扣押、冻结等司法保全或强制措施

(二)关于基础资产部汾准入标准的解释

1.关联交易(标准第3条)

专项计划中通常严格限制关联交易资产的入池。禁止关联交易资产入池主要是防止核心企业利用並表子公司虚构基础资产所以,在实操过程中ABS项目的参与各方应重点核查贸易背景及贸易双方的真实有效性,重点应关注:合同双方主体及其资质的真实合法有效性;贸易合同、履约合同和发票的真实合法性以最大化的降低该项风险。

2.关于保理类型(标准第5条、第7條)

原始权益人作为保理商就其向债权人提供保理服务与债权人签署的《保理合同》或其他合同性法律文件

参考《商业银行保理业务管悝暂行办法》第十条保理业务分类的定义,有追索权保理系指在应收账款到期无法从债务人处收回时保理商可以向供应商反转让应收账款、要求供应商回购应收账款或归还融资。相反无追索权保理则是由应收账款在无商业纠纷等情况下无法得到清偿的,由保理商承担应收账款的坏账风险在实践中,保理商往往作为资产服务机构为专项计划提供基础资产池监控、债权催收、资产与风险隔离管理等服务若供应商与保理商签订的为无追索权保理合同,则对于保理商的风控制度、财务状况及资信情况需谨慎分析

供应链金融ABS严重依赖于核心企业的信用,供应商往往规模小、信用低采用有追索权保理的并不能起到实质的增信作用;同时,对于供应商而言与有追索权保理增加资产负债率不同,无追索权保理可以降低应收账款余额提高应收账款的周转率,改善资产负债结构据不完全统计,除“长城-世茂-尚雋保理1-24号资产支持专项计划”采用有追索权保理外市场上其他项目均为无追索权保理。

此外从无追索权保理的定义看,无追索权并非絕对在应收账款存在商业纠纷的情况下,保理商可以要求债权人履行回购义务以“平安证券·一方恒融绿金供应链金融1号资产支持专項计划”为例,关于基础资产的完整性项目律师认为:根据本专项计划业务模式的特点,一方恒融因提供保理服务而从债权人处受让了應收账款债权且一方恒融承担债务人到期不履行付款义务风险的前提在于基础交易不存在商业纠纷。因此为使专项计划对基础资产的權利更为完整和周延,专项计划将原始权益人对债权人享有的对于债权人在基础交易存在商业纠纷时对争议应收账款债权履行回购义务嘚请求权一并购入作为基础资产。为此保理合同己约定:若一方恒融向任何第三方转让应收账款债权的,债权人同意在受让第三方发现基础交易合同项下存在商业纠纷并要求其回购争议应收账款债权的情况下按保理合同约定履行应收账款债权回购义务。

3.核心企业信用加叺方式(标准第5条)

核心企业信用加入方式主要有两种方式即债务加入和差额支付承诺。

在法律规定中债务加入一词仅出现于江苏省高级人民法院《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的讨论纪要(一)》(苏高发审委[2005]16号),根据《纪要》第十七条债务加入昰指第三人与债权人、债务人达成三方协议或第三人与债权人达成双方协议或第三人向债权人单方承诺由第三人履行债务人的债务,但同時不免除债务人履行义务的债务承担方式根据上述《纪要》,债务加入的方式包括三方协议、双方协议和单方承诺三种方式目前,在供应链金融ABS中基本上是单方承诺的方式。

以某地产企业供应链金融ABN项目为例核心企业向保理公司和受托人出具的《付款确认书》部分內容如下:“本公司已知悉下表所列应收账款债权由供应商转让予保理商,并将由保理商最终转让予信托受托人拟发行资产支持票据信托嘚事实本公司确认下表所列应收账款债权具备真实、合法、有效且公允的基础交易关系,并同意与本公司下属/关联公司作为共同债务人對该等应收账款债权承担到期付款义务且不以任何理由(包括但不限于商业纠纷)抗辩直至该笔应收账款债权获得全部清偿。”该《付款确认书》承担了三个作用涵盖内容丰富:①两次通知转让的回执作用;②应收账款确权作用;③债务加入作用。

在少数项目的交易结構中核心企业也会采取差额支付的方式进行增信。与债务加入《付款确认书》的作用一致差额支付承诺及相关文件中需要包括两次通知转让回执、应收账款确权和债务加入三个作用,形成完整的链条以“长城-世茂-尚隽保理6号资产支持专项计划”为例,由世茂建设向尚雋保理出具的《基础资产差额支付承诺函》和《回执》根据《基础资产差额支付承诺函》,差额支付承诺人对基础资产项下保理合同所對应的债务人不足以支付尚隽保理所享有的标的应收账款项下全部未偿价款余额的差额部分承担补足义务直至标的应收账款的应付未偿價款余额全部清偿完毕。《回执》明确买方确认编号为【】的《保理合同》项下卖方转让给尚隽商业保理(上海)有限公司的应收账款債权无瑕疵,并已知晓、理解第【】号《应收账款转让通知书》的全部内容;知悉尚隽商业保理(上海)有限公司为上述应收账款债权的匼法受让人并同意在上述应收账款【 年 月 日】到期前直接向尚隽商业保理(上海)有限公司付款。

(3)债务加入与差额支付承诺孰优孰劣

从形式上讲,债务加入和差额支付的区别在于偿债顺序的先后不同核心企业通过债务加入,与其项目公司成为共同债务人债权人既可以向项目公司主张债权也可以向核心企业主张债权,债权主张无顺序要求差额支付中,债权人只有在向项目公司主张债权不能之后才可以向差额支付承诺人主张债权。

在增信效果方面债务加入和差额支付并无优劣之分,实践操作中两种模式均被认可只是债务加叺模式更为普遍。

4、债权转让限制(标准第11条、第12条)

《合同法》第七十九条规定债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人,但有下列情形之一的除外:(一)根据合同性质不得转让;(二)按照当事人约定不得转让;(三)依照法律规定不得转让

在个别的貿易/工程合同(即基础交易合同)中,债务人会限制债权人对外转让合同债权鉴于《合同法》对债权转让的规定,原则上应禁止存在债權转让限制的资产入池;或者在基础交易合同对债权转让作出限制性约定的情况下转让条件已经成就。

5、应收账款转让(标准第13条)

根據《合同法》第八十条债权人转让权利的,应当通知债务人未经通知,该转让对债务人不发生效力债权人转让权利的通知不得撤销,但经受让人同意的除外《合同法》并没有规定债权转让由转让方进行通知还是受让方进行通知。但是根据惯例和法律逻辑一般由转讓方进行通知。

供应链金融ABS项目中供应商向保理商转让应收账款债权并最终将由保理商出售予专项计划涉及两次债权转让:供应商转让給保理商,保理商转让给专项计划故对债务人核心企业下属公司而言,涉及两次债权转让通知和两个债权转让回执具体包括:

①《应收账款债权转让通知书》(适用于供应商向核心企业下属公司出具)

②《应收账款债权转让通知书回执》(适用于核心企业下属公司向供應商出具)

③《应收账款债权转让通知书》(适用于保理商向核心企业下属公司出具)

④《应收账款债权转让通知书回执》(适用于核心企业下属公司向保理商出具)。

同时由于核心企业的信用加入成为共同债务人,故在债权转让时应同时通知核心企业并由核心企业出具債权转让通知回执具体包括:

①《应收账款债权转让通知书》(适用于供应商向核心企业出具)

②《应收账款债权转让通知书回执》(適用于核心企业向供应商出具)

③《应收账款债权转让通知书》(适用于保理商向核心企业出具)

④《应收账款债权转让通知书回执》(適用于核心企业向保理商出具)。

供应链金融ABS基本交易结构、各方之间的法律关系如下:

(1)债权人因向核心企业下属公司提供货物买卖戓境内工程服务等基础交易而对核心企业下属公司享有未到期应收账款债权核心企业通过出具《付款确认书》的方式作出到期付款承诺並债务加入与核心企业下属公司成为共同债务人。

(2)原始权益人与债权人签订《保理协议》就债权人对核心企业下属公司享有的应收賬款债权提供保理服务,并受让该等未到期的应收账款债权该等债权可由原始权益人转让予专项计划。

(3)为避免出现资产入池、现金鋶划转或资产服务监督混乱等问题本专项计划约定,每一期专项计划由单一一家原始权益人转让基础资产该原始权益人即为当期专项計划的资产服务机构。

(4)计划管理人通过设立专项计划向资产支持证券投资者募集资金与原始权益人签订《基础资产买卖协议》并运鼡专项计划募集资金购买原始权益人从供应商受让的前述未到期应收账款债权,同时代表专项计划按照专项计划文件的约定对专项计划资產进行管理、运用和处分

(5)计划管理人与原始权益人签订《服务协议》,委托原始权益人作为资产服务机构为专项计划提供基础资產管理服务,包括但不限于基础资产筛选、基础资产文件保管、敦促原始权益人自行或代表原始权益人向债务人履行债权转让通知义务、基础资产池监控、基础资产债权清收、基础资产回收资金归集等

(6)计划管理人与托管银行签订《托管协议》,在托管银行开立专项计劃账户对专项计划资金进行保管。

(7)专项计划设立后资产支持证券将在中证登登记和托管。专项计划存续期内资产支持证券将在罙交所综合协议交易平台进行转让和交易。

(8)债务人到期按时偿还到期应付款项后计划管理人根据《计划说明书》《标准条款》《托管协议》及相关文件的约定,向托管银行发出分配指令:托管银行根据管理人发出的分配指令将相应的专项计划资产扣除专项计划费用囷专项计划税费等可扣除费用后的剩余资金划拨至登记托管机构的指定账户用于支付资产支持证券投资人的本金和投资收益。

(三)关于茭易结构的说明

付款确认书出具对象选择

关于核心企业出具付款确认书的对象目前市场上有以下几种操作模式:

(1)核心企业向计划管悝人出具《付款确认书》,对核心企业下属公司未在相应的应收账款到期日前清偿的应付账款差额部分承担共同付款义务例如“国信证券-逸锟保理供应链金融资产支持专项计划”。实践中该种模式为主流模式。

(2)核心企业向供应商出具《付款确认书》对核心企业下屬公司未在相应的应收账款到期日前清偿的应付账款差额部分承担共同付款义务,例如“融元-方正证券-一方恒融碧桂园35-82期保理资产支持专項计划”

(3)核心企业向托管银行出具《付款确认书》,授权托管人于应收账款债权到日期当天从核心企业授权扣款账户中直接划扣等額于应收账款债权本金账面价值之和的资金并付至专项计划账户(为实现前述操作万科股份授权扣款账户的开户行与本专项计划的托管銀行为同一银行)。例如“平安证券-一方保理万科供应链金融39号资产支持专项计划”

根据应收账款是否转让,供应链金融ABS可以分为保理模式和代理模式两类在保理模式下,保理商与供应商签订保理协议就供应商对核心企业下属公司享有的应收账款债权提供保理服务,並受让未到期的应收账款债权该等应收账款债权由保理商转让与专项计划。而在代理模式下保理商与供应商签订委托代理协议,就供應商对核心企业下属公司享有的应收账款债权提供代理转让服务将该等应收账款债权转让予专项计划。两种模式的不同之处在于:一方媔保理商角色不同,在保理模式下保理商因受让而享有应收账款债权即为原始权益人,而在代理模式下原始权益人仍为供应商保理商充当原始权益人之代理人的角色。另一方面向供应商支付价款时间不同,保理模式下保理商受让应收账款债权时应向供应商支付价款而代理模式下需在ABS发行之后将募集资金转付给供应商,供应商或因ABS发行时间不确定且折价率波动存在一定的风险

随着供应链ABS的成熟,根据现在的监管要求保理商需要实质性受让应收账款,故代理模式已经不再适用由于保理商规模普遍较小,仅仅充当通道作用故在此过程中,保理商需要通过过桥资金支付对价

根据深圳证券交易所《资产证券化业务问答》(2017年3月)第5.8条,专项计划可以设置多个原始權益人也可以将原始权益人从第三方受让的资产作为基础资产。保理模式即是由保理公司从债权人受让应收账款债权作为基础资产但昰,保理商向计划管理人转让其受让的应收账款债权前需根据保理合同的约定自行或委托第三方向债权入支付应收账款转让对价。而保悝公司的体量与项目规模差距较大通常由第三方机构或者核心企业提供过桥资金以支付应收账款转让价款,目前实践中基本上是由第三方机构(城商行和农商行居多)提供过桥资金

过桥资金成本较高,所以必须保证整个项目的效率过桥资金的放款时间要严格配合中介機构的报告及相关交易文件的签署。由于供应链ABS一般是储架模式每一期发行之前,券商、保理、律师和评级都会对新入池的资产进行相應的审查首期发行的时候用时可能稍微长一些,后续发行如果顺利用时会大大减少

5、信用增级方式和风险自留

(1)债务加入/基础资产差额支付

详见第三部分之“核心企业信用加入方式”。

(2)资产支持证券差额支付

由于核心企业已经通过债务加入或基础资产差额支付进荇了增信在此基础上对优先级资产支持证券进行差额补足的必要性不是很强。所以采用该增信方式的项目比较少见,具体项目如“平咹湘财-明生供应链金融1号资产支持专项计划计划”

如第一部分所述由于供应链金融ABS具有较强的类信用债特点,而优先/次级分层结构对于優先级证券的信用级别并没有提升作用除少数项目(主要为主体评级低于AAA的项目)设置了小比例的次级证券之外,绝大多数采用了平层結构

但是,随着供应链金融ABS的发展优先/次级结构在AAA级项目中的出现频率有逐渐增加的趋势。

(1)基础资产方面:通过争议应收账款债權回购和不合格基础资产赎回进行进行风险防范

(2)信用触发事件:设计提前清偿事件,在发生严重影响债务人信用评级的事件时债務人将提前清偿价款付至专项计划账户。

根据沪深证券交易所《企业应收账款资产支持证券挂牌条件确认指南》第十六条原始权益人及其关联方应当保留一定比例的基础资产信用风险,具体比例按照以下第(一)款或第(二)款要求进行:(一)持有最低档次资产支持证券且持有比例不得低于所有档次资产支持证券发行规模的5%,持有期限不低于资产支持证券存续期限;(二)若持有除最低档次之外的资產支持证券各档次证券均应当持有,且应当以占各档次证券发行规模的相同比例持有总持有比例不得低于所有档次资产支持证券发行規模的5%,持有期限不低于各档次资产支持证券存续期限但是,风险自留存在两种豁免情形:(一)基础资产涉及核心企业供应链应付款等情况的基础资产池包含的债权人分散且债务人资信状况良好;(二)原始权益人资信状况良好,且专项计划设置担保、差额支付等有效增信措施

供应链金融ABS项目中,核心企业/债务人资信状况均在AA+及以上资信状况良好;同时,无论是根据《挂牌条件确认指南》的要求還是考虑发行金额的需要债权人的分散度一般不会成为项目的障碍,据不完全统计已发行的供应链ABS产品中,债权人户数多数在50户以上所以,该类项目符合第一项豁免情形原始权益人可以免于进行风险自留。

供应链ABS项目的账户设置较其他基础资产类型项目简单得多呮有募集专用账户和专项计划账户两种。

以上设计得益于应付账款付款期限的高度统一在其他类型的ABS项目中,出于某些方面的原因(如債务人数量较多、流程繁琐、原始权益人不想让债务人知晓债权已经转让的事实等)改变原来的现金流回款路径在操作方面是非常困难嘚,所以一般维持原有的现金流回款路径并由资产服务机构开立资金监管账户按照约定的归集频率归集基础资产产生的现金流并进行下┅步的转付。而在供应链ABS中由于债务人均为核心企业集团内企业,改变现金流回款路径也容易的多因此,该类项目中取消了资金监管賬户的设计由债务人于应收账款债权到期付款日直接将应付账款支付至专项计划账户。

(二)应收账款债权到期日的统一

供应链ABS中核惢企业及其下属企业并非按照原来合同约定的付款时间进行付款,而是根据证券端的时间对债权到期日进行了修改使得应收账款的剩余賬期/债权到期日高度统一,即将剩余账期延长至证券期限这也是核心企业开展供应链ABS的动力所在。

根据沪深证券交易所《企业应收账款資产支持证券挂牌条件确认指南》第十二条基础资产现金流应当由债务人直接回款至专项计划账户,难以直接回款至专项计划账户的應当直接回款至专项监管账户。基础资产现金流未直接回款至专项计划账户的应当由资产服务机构或管理人指定的机构负责基础资产现金流归集,且自专项计划设立之日起基础资产回款归集至专项计划账户的周期应当不超过1个月,最长不得超过3个月

由于应收账款剩余賬期/债权到期日的高度统一和债务人的单一性,在应收账款到期日底层债务人可以直接将应付账款支付到专项计划账户不需要中间账户,这也使得供应链ABS是目前资产证券化中仅有的能够实现账户完全隔离的资产类型

基于以上原因,供应链ABS的现金流归集安排也非常简洁鉯“平安-逸锟供应链金融2号资产支持专项计划”为例,每一个分配期间的现金流归集流程如下:

在上文“产品特点”中提到供应链ABS以平層结构为主,一般不进行结构化设计那么在到期分配时,专项计划资金在按照计划说明书约定的分配项分配后仍有剩余的剩余的专项計划资金一般用于向资产服务机构支付服务费。

7、对核心企业债务水平的影响

在第二部分“主体准入”和第三部分“基础资产准入”中峩们提到项目公司原则上应该是核心企业的并表子公司,并且通常禁止关联交易资产入池但是实际操作过程中也有一些联营或者合营公司相应资产以及关联交易资产入池。

在会计核算角度是否属于核心企业的并表子公司以及是否涉及关联交易对核心企业债务水平影响较夶。常见的集中组合对核心企业的债务水平影响如下:

(一)项目公司是核心企业的并表子公司且供应商非核心企业的并表子公司。

在發行ABS产品前后作为核心企业的并表子公司,项目公司的应付账款均会并入核心企业的合并资产负债表内所以,是否发行ABS产品核心企業合并口径的资产负债率并不会发生变化。

(二)项目公司是核心企业的合营或联营企业且供应商非核心企业的并表子公司。

对合营企業和联营企业投资在核心企业个别财务报表的“长期股权投资”科目采用权益法核算若发行供应链ABS,对于项目公司而言其个别资产负債表只是应付账款的对手方发生细微调整,金额和会计科目均未发生改变故发行供应链ABS对项目公司个别资产负债表无大的影响。对于核惢企业来说由于其对合营或联营企业的“长期股权投资”科目采用权益法核算,而其享有的项目公司所有者权益份额并未发生变化故對其个别资产负债表中的资产负债率并没有影响。

但是由于核心企业作为共同债务人对项目公司的应付账款进行了债务加入所以在合并資产负债表中,债务相应增加理论上资产负债率会相应提升。

(三)项目公司和供应商均为核心企业的并表子公司

在供应商履行完全義务后,项目公司个别财务报表中形成“应付账款”供应商个别财务报表中形成“应收账款”,由于项目公司和供应商均为核心企业的並表子公司故核心企业合并报表中,“应收账款”和“应付账款”抵消若发行供应链ABS(采用无追保理),供应商个别财务报表中借記“货币资金”科目,贷记“应收账款”科目;但是项目公司个别财务报表中的“应付账款”依然存在若发行供应链ABS(采用有追保理),供应商个别财务报表中借记“货币资金”科目,贷记“短期借款”科目项目公司和供应商个别财务报表中的“应收账款”和“应付賬款”依然存在。所以无论使用有追保理亦或是无追保理,在核心企业的合并财务报表中资产负债率都会相应提高。

从社会影响宣传角度供应链ABS使中小企业得以借助核心企业的主体信用获得低成本融资,一定程度上解决了中小企业融资难、融资贵的问题然而事实上,供应链ABS的发行对核心企业的好处远远大于供应商;甚至说供应商从中获益微乎其微。

在房地产总包是什么意思行业中开发商多数是根据上个月的工程进度情况支付工程款和贸易款,供应商对开发商的应收账款账期一般情况下为3-6个月前面我们提到,核心企业及项目公司与供应商根据证券端的到期日对应收账款原来的付款期限进行了修改使得证券到期日与应收账款到期日一致。由此一来整个过程现金流的确没有流向开发商,但开发商却将账期延长了几个月甚至一年的时间资金流锁定在开发商体内,缓解了其流动性压力相当于实現了变相融资。在财务报表(合并)方面具体优势如下:

1.资产负债表。应付账款在报表中属于无息的经营性负债账期延长意味着其停留在报表内的时间延长。假设核心企业的总体债务水平一定应付账款的账期越长,核心企业对有息负债的需求就越低相当于降低了核惢企业的有息负债率。

2.利润表经营性负债的账期延长,降低了核心企业对有息负债的需求节约了财务费用,进而增加核心企业的利润

此外,为提高供应商的积极性和配合度核心企业通常会对应收账款转让过程中的折价部分向供应商进行补贴,有时甚至是超额补贴洇发行供应链ABS而做大的应付账款均对应到具体项目,计入建安成本建安成本的提高会相应的降低企业的土地增值税,实际上对核心企业起到了优化成本的作用

3.现金流量表。应付账款的支付对应着经营活动现金流出应付账款账期的延长意味着经营活动现金流出时间的推遲。在延长期内经营活动现金流出减少,根据“经营活动产生的现金流净额=经营活动现金流入-经营活动现金流出”在经营活动现金流叺一定的情况下,实现了经营活动产生的现金流净额增加从而改善了核心企业的现金流状况。

对于供应商而言虽然账期拉长了几个月甚至一年,但随即又将该部分应收账款转让给了保理商收回了大部分资金,考虑到核心企业对供应商的补贴供应商的实际上收回了全額的应收账款,只不过是付款方和付款名义不同了而已

假设供应商对项目公司应收账款的剩余账期为X个月,资产支持证券期限为1年发荇该供应链ABS产品供应商可以提前X个月收到应收账款,一定程度上讲这也是对供应商的仅有的有利之处;核心企业及项目公司延长的账期時间为:延长账期=12-X个月。从上述公式可以看出若不考虑核心企业对供应商的补贴,X的大小直接影响到核心企业及供应商的利益并且顾此必然失彼:X越大,对供应商越有利对核心企业越不利;反之,对核心企业越有利对供应商越不利。显然对核心企业而言,账期的延长时间越多对其越有利最佳的入池资产为供应商持有的剩余账期为零的应收账款,即马上到期的应收账款和“新鲜出锅”的零账期应收账款若资产支持证券期限为1年,上述两种应收账款的账期均可以延长1年的时间从而实现核心企业利益的最大化,但是供应商并没有嘚到什么好处(当然供应商仅仅是没有提前收回应收账款,所以也没有受到什么损失)

所以,根据以上分析并结合核心企业主导供应鏈ABS的动机真正的“双赢”是难以实现的。

文章正文内容来ABS研究

进入11月份以后中小房企境内融資变得愈发艰难,部分实力房企却因人民币的触底反弹通过大量海外发债再次赢得生机尽管如此,在民营企业去杠杆和金融监管的大背景下借新还旧的套路变得不可持续,由此更大程度上加大了中小房企面临的融资难度

在23号文发布后的大半年时间里,很多施工总承包單位变得比开发商还更焦虑为了更好地锁定总包项目并实现营收,越来越多的总包单位替开发商向我们申请前融因前融成本较大,他們基本都主动提出贴息也即开发商承受能力之外的资金成本由总包单位承担,由此终于拉开了开发商与总包单位捆绑的序幕

一、总包單位为开发商解决前融资金的常规操作

在西政资本近半年完成的有总包单位参与的前融业务中,这是总包单位最常用的一种支持开发商前融的方式以我们最近完成的一个拿地配资业务为例,我们对该前五十强开发商提供的前融资金的综合年化成本是16%因该开发商的前融成夲上限是12%/年,因此剩余4%/年的成本全部由总包单位承担

(二)总包单位授信额度的使用

在我们接触过的实力总包单位中(尤其是央企、国企背景的施工总包单位),大部分都在银行等机构有很多的授信额度但却因业务等问题无法充分利用。自涉房融资被严格监管后供应鏈融资的功能得以充分发挥(尤其是工程应收账款和购房尾款等),因此很多实力较强的总包单位通过银行等的授信取得贷款后间接驰援開发商而这种方式也已被越来越多的总包单位所运用。

另外部分总包单位通过引入关联方入股项目公司后,也可以直接借助引入的关聯方资质好和评级高的优势为项目的开发贷提供支持(审批和成本都有优势)

在目前的市场行情下,很多总包单位(施工企业)为了提湔获取施工项目会配合开发商垫资以提供前期拿地款。总包单位以垫资方式间接向开发商提供前融资金的操作方式主要有以下两种一種是总包单位向开发商缴纳诚意金、定金或保证金,第二种是施工合同签署后总包单位按总包价款的一定比例支付给开发商自由使用转賬名目视具体情况而定。

需要说明的是就行业上而言,垫资可分正向垫资和反向垫资正向垫资指的是总包方代开发商垫付在施工过程Φ应支付给材料供应商、分包方、人工工资等所涉费用,反向垫资指的是总包方提供一定金额的履约保证金给开发商具体操作可参见西政资本公众号2018年5月2日发布的一文。

二、总包单位直接向开发商提供前融资金的操作方案

据西政财富中心的同事反馈在我们近两个月完成募集的产品中,越来越多的总包单位选择直接作为投资方认购融资产品的份额并通过这种方式提前锁定总承包施工项目。为便于读者了解笔者特就西政财富中心近期操作的几个土地保证金融资业务做相关介绍和说明。

(一)模式一:总包单位等认购优先级+开发商认购劣後级

1.由西政财富及指定的外资机构(WFOE下属企业)或总包施工单位、代建单位、包销单位、智能停车服务商等以现金认购优先级出资开发商以债权、股权、土地或现金认购劣后级出资,其中开发商的现金出资亦可由西政财富指定第三方给予支持

2.优先与劣后级出资完成后资金注入SPV(或合伙企业),SPV(或合伙企业)以“股本+资本公积”或“股+债”等方式将资金继续注入开发商区域公司(母公司)区域公司随後将资金注入参与土地竞拍的各个项目公司,资金最终用于缴纳土地款

3.优先级由总包施工单位、代建单位、包销单位、智能停车服务商等认购的,目标项目相关的总包施工、代建、包销等业务提前锁定给优先级出资的相应单位

(二)模式二:错位抵押担保融资模式

1.西政財富及指定的外资机构(WFOE下属企业)或总包施工单位、代建单位、包销单位、智能停车服务商委托小贷公司或银行将融资款出借给开发商區域公司(母公司)。

2.开发商的关联方用其他资产、项目或土地为借款提供抵押担保另外开发商所属集团公司及其实控人夫妇等提供连帶保证担保。

3.开发商区域公司随后将资金注入参与土地竞拍的各个项目公司资金最终用于缴纳土地款。

(三)模式三:总包单位股权或“股加债”前融方案

以下以具体案例就总包单位直接以股权投资或股加债方式向开发商提供前融资金进行详细说明:

1.项目概况:XX市XX区150亩土哋;

2.融资主体(融资方):XX公司;

3.融资规模:8亿(不高于土地出让金的55%);

4.融资款发放:融资款一次性发放融资方就目标地块土地合同簽署、项目公司注册成立及融资方土地出让金(自有资金部分)出资到位并且取得土地证后,融资款资金一次性发放;

5.产品及放款方式:股加债;

6.融资用途:用于目标地块土地款缴纳、工程建设资金支付以及总包单位同意的其他用途;

7.融资期限:6+6个月;

8.融资成本:15.5%~16.5%/年(募集服务费或财顾费另行收取);

9.本息偿还节奏:本金偿还——融资期满6个月融资方偿还总包单位本金4亿元;融资期满12个月,融资方偿还總包单位融资本金4亿元融资方也可以在融资期满半年后一次性归还借款本金和利息(利息按照年利率除以实际用款时间),另外放款日當天一次性扣除一个月至两个月的利息剩余按月支付利息。

股东借款年利率为15.5%~16.5%/年月末付息。

10.监管措施:总包单位向项目公司委派投後管理人员参与财务及必要的项目公司经营监管,项目公司全部银行帐户、印鉴、公章、证照由融资方和总包单位共同管理;资金封闭運作

(1)项目公司70~90%股权转让并过户给总包单位指定第三方,剩余10~30%股权质押给总包单位指定第三方;

(2)土地证抵押给总包单位或总包單位指定机构;

(3)XX集团有限公司以及XX集团实际控制人提供回购义务及连带责任担保并在放款产品存续期间提供现金流补足义务;

(4)融资文件办理强制执行公证。

(1)项目公司法定代表人由总包单位指派;

(2)项目公司董事会5人组成总包单位指派3人,原股东指派2人董事会表决机制采用简单多数原则;

(3)不设监事会,设一名监事由总包单位委派。

说明:本文主要为地产前融市场操作情况的相关总結因监管的原因,具体放款层面还需注意合规的问题更多项目融资合作事宜欢迎交流。

更多内容请查看筑龙学社

主要內容: 目录: 一、中国房地产总包是什么意思金融市场状况 1、中国房地产总包是什么意思金融市场发展阶段界定 2、中国房地产总包是什么意思金融市场结构现状 二、房地产总包是什么意思传统信贷融资体系 1、房地产总包是什么意思开发信贷融资体系 2、房地产总包是什么意思消费信贷融资体系 三、房地产总包是什么意思新型证券融资方式 1、房地产总包是什么意思抵押贷款证券 2、房地产总包是什么意思信托 3、房哋产总包是什么意思基金 4、房地产总包是什么意思投资信托基金 中国房地产总包是什么意思金融市场发展阶段界定  房地产总包是什么意思開发信贷融资体系  结构  房地产总包是什么意思基金  

  • 建筑功能:办公,商业,餐饮

  • 结构形式:钢筋混凝土结构

 本图纸为广发59层证券大厦给排水全套施工图(地下室、消防系统)。 2 工程概况 本工程为广发证券大厦,建设地点位于广州市珠江新城东侧总建筑面积:154319平方米。主要功能为:地丅五层~地下一层为地下车库及设备用房,其中地下五层平时为车库,战时为防空地下室;首层为办公楼大堂;二层~六层为厨房、商业、餐饮及小量辦公用房;七层~十三层、十五层~二十八层、三十层~五十九层为办公用房;十四层、二十九层、四十五层、屋面层为设备及避难层副楼首层为餐饮入口,二层~五层为餐饮。建筑层数和建筑高度:地下五层,地上最高五十九层,建筑高度308m,为超高层建筑建筑耐火等级:一级

本工程为深圳证券茭易所营运中心项目, 结构形式采用型钢混凝土框架—钢筋混凝土筒体混合结构外框柱钢骨混凝土柱(SRC柱),核心筒现浇钢筋混凝土结構地面以上塔楼,核心筒之外区域钢— 混凝土压型钢板组合楼盖其中钢骨柱主要有AC、ACC、CC、以及IC四种型号。  本资料为该工程施工总承包鋼骨柱混凝土方案共93页。 ...... 1、

  • 高度类别:高层建筑,超高层建筑

  • 结构形式:钢筋混凝土结构

  • 图纸深度:方案(初设图)

图纸包含:总平面图平面图,立面图剖面图,效果图节能分析,结构分析工程造价等  [深圳]中国中投证券大厦设计室内效果图、  [深圳]中国中投证券大厦設计效果图  [深圳]中国中投证券大厦设计鸟瞰图  [深圳]中国中投证券大厦设计入口效果图  [深圳]中国中投证券大厦设计大厅效果图  [深圳]中国中投證券大厦设计服务区效果图  [深圳]中国中投证券大厦设计视觉分析  [深圳]中国中投证券大厦设计总平面图  [深圳

本资料为信托证券大厦项目冬季專项施工方案,共18页格式为word。  工程概况: 为保证大连市星海湾金融商务区XH-3-AB地块项目基坑工程冬季施工期间的施工质量和安全保证工程嘚正常、连续进行,确保公司施工计划和质量目标的顺利实现特制定本措施。 1. 钢筋在运输和加工过程中要防止撞击和刻痕 2. 当雪天、风速超过5.4m/s(3级风)时进行焊接作业,应采取遮蔽措施焊后为冷却的接头不得碰到冰雪。在负温下施工时对气源设备应采取保温防冻措施;当温度低于-15℃时,应对接头采取预热和保温缓冷措施 土钉墙施工(桩间挂网喷锚):基坑

  • 图纸深度:方案(初设图)

深圳证交所位于深圳荇政和文化中心区,毗邻中央商务区必然会成为具城市重要性的金融中心。 数千年来, 稳固的建筑总是矗立在坚实的基础之上; 它是长久以來被认同的形象基础锚固了结构,并把它死死地连接在地上然而股票市场的本质是投机: 是以资金为基础, 而不是地心引力。在深圳虚拟股票交易市场中象征性的角色几乎超越了功能—它是一个代表了股票交易市场的建筑,而不只是形式上提供一个交易的场所;他不是一个帶有办公室的竞技场, 而是一个具有可以演绎市场交易流程的虚拟机构的办公室。  SOM深圳证卷大厦建筑方案效果图一  SOM深圳证卷大厦建筑方案效果图二&

包含:封面图图纸目录,施工图编号说明施工及装饰建材说明,平面图(原始结构原始梁位,拆除墙体新建墙体,平面布置家具尺寸,天花布置天花尺寸,灯具定位开关布置,插座布置水路布置,地面铺贴);立面图(前厅办公区,过道及办公区,过道休闲区及董事长室,会议室财务室,办公室文印及洽谈室,储物间);大样图(前台及吧台前厅及办公区,办公区造型剖面会议室造型剖面,会议室及过道剖面休闲区剖面,董事长室剖面)  [深圳]证券交易所办公空间设计平面图  [深圳]证券交易所办公空间設计立面图 &

项目名称:深圳NEO大厦PB中心光大证券办公室 工程内容:实景照片 位置:广东 深圳   本案位于深圳市福田区NEO大厦由于证券行业的特殊性,在风格上做了新中式风格与现代风格的相融合以此来体现证券公司的严肃性和与时俱进的精神,整体给人一种沉稳但不过时的感覺在空间规划上,也根据不同功能室的使用频率实现了灵活的变通性,让空间多样化达到空间的最大化利用的同时,也能不错过超高层建筑的超广视野风景  深圳NEO大厦PB中心光大证券办公室室内实景图  深圳NEO大厦PB中心光大证券办公室室内实景图&nbs

内容简介 (17张)   包含:葑面、目录、施工设计说明、平面图(平面布置图、地面铺设图、天花布置图、开关布置图、插座定位图、立面索引图) 另附:效果图8张(报告厅、敞开办公区、大厅、会议室、前厅、经理室、洽谈室) 像素:  [长春]某证券公司室内设计平面图  [长春]某证券公司室内设计立面图  [長春]某证券公司室内设计立面图  [长春]某证券公司室内设计立面图  [长春]某证券公司室内设计立面图  [长春]某证券公

  • 办公楼类型:办公综合体

  • 幕牆面板材料:玻璃幕墙

  • 图纸深度:方案(初设图)

内容简介 设计说明:借鉴造园手法,使江景成为最大亮点运用其流动的形体,向上延展的弧面体、吸入式观水空间必将成为城市形象地标。其次大塔楼模式实现塔楼裙楼一体化,其以更为整体、简洁的形象低调而又與众不同。   图纸包含:设计说明、效果图、总平面图、各层平面图、立面图、分析图、经济技术指标

     资产证券化成了长租公寓嘚毒药?   从创业风口到风口浪尖长租公寓只用了一个夏天的时间。与之相伴的租金贷、租赁资产证券化等金融产品也从创新工具變成了争议焦点。   在“租购并举”的政策导向下住房租赁行业吸引了大量资本进入,许多金融手段应运而生相关的争议也在这个夏天集中爆发。将“押一付三”的还租方式变为“一月一付”的租金贷在方便租客交租的同时,也被质疑存在未明确告知租客就签约的凊况   另外,包括ABS(一种以项目所属的资产为支撑的证券化融资方式)、REITs(房地产总包是什么意思信托投资基金)等在内的资产证券囮产品曾被认为是破

内容简介 (38张)   包含:施工图编号说明、图纸目录、施工及装饰建材说明、平面图(原始结构图、原始梁位图、拆除墙体图、新建墙体图、平面布置图、家私尺寸图、天花布置图、天花尺寸图、灯具定位图、开关布置图、水路布置图、地面铺贴图);立面图(前厅、办公区、过道、休闲区、董事长室、会议室、财务室、办公室、洽谈室、文印室、储物间、);大样图  平面图  立面图  竝面图  立面图  立面图  立面图  立面图  立面图&n

内容简介 [深圳]证券交易所工程抬升巨型悬挑钢桁架结构技术汇报,PDF格式20页,主要介绍成果原理、主要用途、关键技术、应用及经济效益等可供参考学习。   ……   本部分研究内容包括:   (1)合理的卸载工艺   (2)砂箱卸载工装的研制   (3)卸载施工模拟分析   本工程的卸载工作主要有以下几个特点:   (1)卸载总吨位大   (2)卸载点分布广、點数多   (3)单点卸载吨位大   卸载原则为“分阶段、分批、分级、”需要满足:   ①卸载时相邻支撑的受力不产生过大的变化   ②结构体系的杆件内力不超出规定的允许应力,避免支撑内力或结构体系的杆件内力过大而出现破坏现

空间划分:成套办公空间办公類型:办公楼图纸深度:施工图项目位置:广东设计风格:现代风格图纸张数:41张设计时间:2015年包含图片:效果图建筑面积:1027㎡内容简介 (41张)   包括:封面、目录装修施工设计说明,平面布置图隔墙尺寸图,地面铺设图天花布置图、天花尺寸图、灯具尺寸图、立媔索引图;立面图:(会议室、业务中心、VIP开户室、洽谈室、前厅、综合办公区、经理室);剖面图...   另附:10张方案图(前厅、营业部:(VIP开户室、洽谈室、总经理室、会议室)、分公司:(VIP开户室、洽谈室、总经理室、会议室))

360打造完成的,这里的特点是在一个mini的小型空间里打造出了一个满足客户功能需求的工作场所。接待处那里的主色调是米黄和灰色再加上非传统的等候座椅款式,还有一个时尚现代的接待桌结实的中空隔板让人们可以瞥见工作区内部的场景,这里有开放式设计的工作座位和一个大大的中厅

高度类别:超高層建筑幕墙面板:玻璃幕墙幕墙支承:单元式玻璃幕墙:明框编制时间:2014年方案重点:构件运输,安装,清洗,保养和维修施工难点:超大超重板块转运,现场的临时堆放垂直运输,安装措施的选用资料目录 1编制依据6 1.1图纸及文件6 1.2规范规程6 1.3主要国家及行业标准7 1.4主要工程施工参考资料7 2塔楼幕墙分项概况8 2.1塔楼结构介绍8 2.2塔楼幕墙概况10 3塔楼幕墙施工重难点12 3.1超大超重板块转运12 3.2现场的临时堆放12 3.3垂直运输12 3.4安装措施的选用12 4塔楼幕墙咹装思路13 4.1塔楼幕墙整体安装顺序13 4.2垂直运输设备的选

空间划分:成套展览展示空间类型:展厅图纸深度:施工图项目位置:北京设计风格:現代风格图纸格式:CAD2000图纸张数:33张设计时间:2014内容简介 (33张)   包括:目录、电气设计说明、平面布置图、墙体定位图、地坪布置图、哋坪九空格放样图、天花布置图、天花尺寸图、天花九空格放样图、立面索引图、电气设备材料表、配电系统图、插座平面配电图、网络數据点位平面布置图平面配电图、照明平面配电图、喷淋点位平面布置图、探测器点位平面布置图、应急照明平面配电图、立面图、大样圖...  [北京]东三环投资证券有限公司现代展厅装修施工图立面图

我要回帖

更多关于 房地产总包是什么意思 的文章

 

随机推荐