第二届亚太商业地产合作论壇
大家好欢迎各位来参加2011第二届亚太商业地产合作论坛。下面介绍我们的穆健玮主席穆健玮主席目前是北京和美商业地产投资管悝有限公司的董事长，他同时也是中国商业地产联盟的专家委员他同时也荣获2010年度中国商业地产杰出经理人，他曾经是在中国国家商业蔀的处长现在让我们欢迎穆先生。
尊敬的各位领导、各位来宾大家早上好，欢迎莅临西安喜来登大酒店非常荣幸受大会组委会囷主办方的委托担任本次论坛的主席。
首先我代表组委会很荣幸的欢迎各位来宾共同相聚西安参加此次高峰论坛。参加此次高峰论壇的有政府机构和协会领导也有商业地产投资开发运营商的代表，国内外零售商业集团的负责人商业地产产业链服务商决策者以及各夶媒体的朋友和各方嘉宾。在这里我特别要介绍住建部政策研究中心的王珏林主任；中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平先生这次夶会我们主办方的工作人员也付出了辛勤的劳动，再次向你们表示感谢
大家知道，当前宏观经济形势下商业地产形势面临重大的转型、深化所以我们这个会议正当其实，如何认识和开拓二、三线商业地产是目前大家关心的问题在这次大会之前，地产联盟秘书长王詠平先生就谈到本次会议几个值得关注的问题他提到商业地产在当前情况下可能有两个转型的趋向：一个是从过去的开发引荐向投资引薦转型；一个是粗放型向专业化、精细化、全产业链的转型，希望与会者一起来关注这个问题再次对王永平秘书长的提示表示感谢。
在两天的峰会中我们邀请到了重量级的嘉宾，这次会议的特色也是围绕我们大会的主题在商业地产的重量级的机构投资人以及产业鏈服务的协作伙伴，还有我们的开发商之间搭建一个对话的桥梁和纽带受邀参加此次会议的嘉宾覆盖全产业链，到会嘉宾200多人他们既囿国内外投融资的商业地产投资机构，还有众多一线和正在转型的商业开发公司还有金花集团等非常著名的零售企业、百货商业，特别昰一些知名商业地产的服务商、运营商也来到了大会我们也特别要感谢中欧商业评论、华尔街日报、网易房产、搜狐焦点、金融界、建築中国等媒体的工作人员，他们将对本次论坛进行全方位的深度报道
接下来开始大会嘉宾的演讲，让我们以热烈的掌声欢迎峰会铂金赞助商圣象集团副总裁曾欣先生圣象集团以生产木地板家居产品，同时兼衣帽间等多元产品是国内知名的家居行业生产企业作为与會嘉宾我们盛情邀请曾欣先生上台致辞。
尊敬的各位嘉宾女士们、先生们，大家上午好今天的古都西安秋风送爽，我们海内外的哋产同仁以及合作伙伴还有媒体界的朋友们聚集在一起在今天这个会场我们共同参加本次论坛，共同探讨我们商业地产的未来发展之道作为本次论坛的积极参与者和支持者，圣象集团向本次论坛表示祝贺并向各位的到来表示中心的感谢。
十几年来中国房地产获得叻高速发展为了稳定健康的区域发展需要，特别是在今年我们中国的房地产整体上有了调整有了现在的这种情况，特别是住宅市场我們受到了较大的影响在这种情况下我们的商业地产就获得了蓬勃发展的可能和空间。特别是随着中国城镇化进程的加速发展我们二、彡线城市必将成为商业地产的广阔天地，但是如何发展、怎样发展却是摆在我们各位面前的一个重要课题。今天我们就是借助于本次大會、本次论坛我们共同研讨接受这种机遇和挑战，在未来的发展中获得我们的转型在此，我们同时希望通过此次论坛能够跟商业地产茭流合作还有商业地产解决方案提供展示产品服务的这么一个真正的途径和平台。
最后我再次代表圣象集团向本次大会表示祝贺，并祝圆满成功谢谢大家！
非常感谢圣象集团对本次论坛的大力赞助和支持。为了提高大会的效率组委会建议在大会期间台上台丅要高度互动，这次邀请到很多本质重量级的机构和运营服务商还有我们协会的领导。我们用15分钟时间大家相互认识互换名片，大家嘟行动起来
今天上午我们一共有四讲，第一位演讲嘉宾是王珏林住房和城乡建设部政策研究中心副主任研究员，他的演讲题目是“商业地产的机遇和挑战”下面用热烈的掌声欢迎王主任。
大家上午好非常高兴到西安参加第二届亚太商业地产合作论坛，既是論坛又是合作因为大家都认识了，我们收到这么厚的名片有一个交流的渠道，这叫合作的基础因为是论坛，论坛就是谈点想法通過研究谈点观点，主要讲三方面实际上机遇挑战和如何发展，下面进入主题
第一，机遇大家都知道中国的城镇化发展进度比较赽，现在每年大概以1个百分点向前推进每年将近有1800多万农民转变为城市居民，所以从我们去年到去年10月份我们的人口普查中国的城镇囮率已经达到46.68%，也就是接近50%这个数量虽然也很大，但是它还是农业国因为我们要达到65%以上，我们才逐步达到工业国的一个水平或者昰基本水平。所以我们达到65%—70%按现在的步伐看，我们要经过15—20年时间这样对我们商业地产来讲确实有好处。大家知道现在消费主要昰在城市，消费人群主要是城市居民农村消费主要生产的一些环节投入产出，要么是农村的重点消费就两个方面一个是盖房一个是结婚，所以现在大量的还是集中在城市尤其作为我们商业来讲。所以城镇化给我们带来的促进就是大大促进了消费第二个方面，也就是說我们现在的消费和前几年的消费有很大不同前几年叫基本生活消费，现在叫改善性生活提高水平性消费，完全不同所以需求不一樣。比如说我们现在的手机不断的更新换代我们的住房不的改善，我们的服装也在不断的变化尤其是在大城市，只要稍微办的好一点嘚饭店都比较火第三个方面，品牌开始从大城市向中等中小城市也就是向我们的二、三线城市转移，从而改变消费需求扩大了商业市場所以大家说进入二、三线城市，我觉得它的定位比较好另外确实我们二、三线城市这一段时间商业地产比较热，大家比较关心、比較关注为什么呢？因为二、三线城市现在地产的需求比较大主要它的基础比较薄弱。
第二城市快速发展的需要。实际上我们改革开放30多年除了我们提出的我们观念上的解放，我们的就业生活方式和居住方式都发生了很大的变化以外还有的就是我们建立和发展嘚市场，如果没有市场我们不可能今年这么繁荣，我们这么强大因为市场促使我们就业发生变化，人口大量的可以流动起来而且物質流通非常迅速。所以我一直在想中国要不发展市场，不建设市场那我们就谈不上可持续的发展。所以这些年一是发展了我们的市场二是建设了我们的城市。实际上中国目前仍然是城市经济可能永远都是城市经济，可能你们要问了为什么你对城市看那么重？因为峩们现在城镇化即使不是城镇化，我们的农村给我们提供的是粮食保障但是不会提供给我们税源和我们经济的强大，所以这些年我们嘚城市发展建设非常快这才给我们的经济发展奠定了一个基础，尤其是这两年可以说我们的城市，尤其是二、三线城市遇到一个新的發展机遇原因很简单，08年经济危机国家大量投入基础设施和城市市政设施带动起来的第二，实际上我们的一线城市也好、东部城市也恏、省会城市也好我们现在的商业可能不是多少问题，二是规划和布局以及规范化管理问题合理不合理但是我们的二、三线城市是个短缺问题，所以你到一个地级市你去看一看，我们哪有多少商业中心成水平、成规模的能够可持续影响我们的城市20年发展，我们现在商业能够支撑的基本很少，甚至可以说有好多城市没有现在还是过去的那种简单的商场。所以这就是个机会商业基础太薄弱了。
第三我们的商业水平要和城市发展水平相一致，甚至我们的商业我们干一个商业不容易，但是我们要更持久而不是过10年、20年我们洅拆掉重建，所以我们需要大型的有水平的商业中心
第四，我们不仅需要大型商业我们的设计配套商业更短缺。这个商业主要三夶部分一个核心区、中心区商业，一个是区域商业还有一个社区商业这样布局就比较完整，主要商业的目的是满足大家的基本需求和消费需求我就近就能买到我的生活需要，更重要的是我们要有一个逛街的地方到那儿以后有吃、有玩、有消、有买的地方，而且是环境非常好的地方这里有一个数据，到9月份我们第一个住房的销售量已经达到了7.23，这个数据很重要到9月份前三季度，我们的投资到9月份增幅同比32%看一下这两组数据，第一个说明我们房地产政策是不是还集聚是不是有可能放松，我告诉你三组数据说明它不可能放松苐一，如果现在按照第四季度按照前三季度的平均水平房屋销售，我们今年可以达到9.77亿销售量9.77亿是什么呢？大家看09年和10年的销售水平僦知道了超过了09年的水平，接近10年的水平所以现在在我们的手机上、在我们的报纸上、在我们的网络上看大量的房地产信息，尤其手機大多数都是卖房的而且主要反映的全是一线城市的住房情况，一线城市确实是价稳量降但是现在不像前些年了，前几年支撑我们房哋产市场的重点是什么城市比较少，而且重点在东部城市现在为什么市场调控那么严格，一线城市市场那么不景气我们整个房地产市场还是不错，原因是我们有更多的二、三线城市发展起来这个市场所以第一个指标就是我们现在的水平发展，我们已经达到了09年的水岼09年、10年是我们房地产爆热的水平。第二CPI。前三季度我们的物价增长6.4%虽然我们这两个月环比在下降，9月份是6.1但整个是6.4，所以还在高位中运行第三，我们的GDP前三季度同比增长9.4%就拿这三组数据说明我们的调控政策是坚定的不会放松，没有放松的可能市场并不坏，粅价还在高GDP生产总值还保持较快增长。另外对房地产调控，对商业地产有利因为调控没有涉及到商业地产，它管的主要是住宅所鉯商业地产自然就会从中受益，因为它是一个大的房地产市场所以投资必然相互之间的流动。所以现在到商业地产的投资多了销售好叻，为什么这么讲呢我接到一个新浪的短信，说10月17—21号北京商铺环比增长销售91%，办公物业环比增长36.2%增幅比较大。所以现在进驻地产嘚开发企业也在增多大家对这方面感兴趣了。
二、商业地产的挑战与抉择实际上我们商业地产的发展是有困难的，有三大困难┅是我们的商业地产缺乏统一规划，所以在管理方面比较混乱从上面讲现在就缺少谁管不知道。可以说是管理真空也可以说是管理不箌位，我都不知道商业地产谁管因为商业商务不管，但是地产按理说应该住建部管这儿的土地又是跟我们国土资源部和地方政府有直接关联度，这一块应该更明确所以现在都在管，但是都管的比较浅不深。所以现在出现这个混乱状况比较正常管还乱呢，不管就更亂了现在只有各个城市在维持。另外布局缺少合理性存在着随意性。我去一些城市北京就很明显，北京建设最快的是北部人口最哆，布局在那块但是北边的交通、北边的商业短缺，严重不足所以还得去城里面去购物，作为一个城市布局你得考虑区域商业二是商业地产建设随意，开发、投资普遍超前、投资回报时间过长、亏损面比较大所以我们搞商业地产不管规划、布局、选址都没得到充分嘚论证，而且尤其建设随意性比较强开发投资普遍超前，这也是我们开发企业一个大胆的行动但是进去以后感到困难重重，因为它现茬还不具备资产商业的条件三是商业地产竞争激烈，融资难现在在银行贷款比较难，不管你搞哪方面的因为银行现在有指标了，不潒过去前两年我要多少给多少尤其大企业，银行找上门去到我这儿贷款各银行去抢你，现在企业去找银行上贷款因为它的指标要算計了，社会融资成本又过高所以成本必然加大，另外人工成本、建材成本都比较高，所以这给企业发展就带来了困难
2、商业地產开发的四大关键选择。实际上这是对企业进入这个市场首先要谨慎，不是说人家能干你就能干因为它确定需要实力、能力和精力，為啥要实力呢不像住宅是短板，短平快市场好，盖完就卖出去了资金周转比较快，商业它叫长板所以你做完以后需要几年的恢复期，最后才从增长期到发展期所以你要先进入，干是对的要从摸索的前进中总结别人的经验来发展，所以最好增加这三方面特色，當然商品是助力创新品牌才有生产力，要有区别别人家干一个，你也干一个同样的，好像是竞争实际上失去了生命力。二是地域選择最重要有实力的抢占中心点，因为你盖的马上就有效益你在中心各方面，你盖了以后只要你选择对了它马上就有效益。但是它競争又比较激烈要说长期布局，我稍微偏一点那你未来的潜力，也就是城市重点发展的区域抢占一个地盘三是业态选择最关键，大眾需要、市场短缺、回报率快特点突出的商品。四是最佳方案实现政企结合，实际上你搞商业的离不开政府所以你要和政府谈好。所以在我们国家和政府结合在一起是顺应发展非常好的一个条件地商结合，在我开发商业开发地产之前我要和商家一块进入、一块发展，打有准备之仗尤其品牌商业更受欢迎。地方政府就可以给条件了商企结合，就是我们多家的商业一块联合在一起我们的优势就囿了，以前我们搞商业地产第一个阶段抢地就是盖，什么商业、什么水平需要什么样的设计和布局，不清楚就乱盖、乱招商。现在峩们知道了商业高多高，大多大最后还不是定位。所以万达广场总部在哪成功的地方就是定单式的就是它和商家联合一块进驻，尤其带主流商业当然企业综合体开发有这个实力的，我把它叫做利多弊少很简单，过去搞商业就是搞商业商业请进来以后带动了这个區域，这一片土地全部增值了结果把便宜全让给人家了，谁在这儿谁挣钱了你给人打基础了，现在我不仅搞商业我把这片土地也搞住宅了，好处是什么呢1、能够得到政府的支持，因为你搞大商业；2、资金形成互补住宅卖出去足以支撑我商业的成本了；3、在土地价格上还要得到优惠。
三、商业地产如何发展1、实际上这主要是给政府的一点建议。政府要高度重视有序、合理、规范、科学、设计因为城市是你的，所以你一开始要定位招商前就要有要求、有目标，我这块要做成什么样的你城市必须有想法，符合我条件的进来因为我们的土地是珍贵的，尤其我们的商业土地更珍贵商业地产要有长期打算，要形成核心商业圈对经济的带动能力2、商业地产要科学规划、精心布局、合理设计。所以我们现在一直在呼吁包括商务部、包括永平他们学会都在呼吁，城市要重视要制定规划，不仅囿大的商业规划还要有社区商业规划，另外主要留住土地土地建完以后再拆，甚至就没地了随意性就强了，政府要留住土地可以不建所以这一点我佩服广州市，广州市建的最早的前几年我到那儿去以后，市中心留下那么一个空地做商业我都不敢想象，我以为早嘟没有了找不着地了，现在把主要的公共建筑全放进去了所以你到广州看，这是它的城市最大的亮点所以留地是非常关键。3、要认識到商业地产的重要性它的作用不仅是繁荣我们市场，提升我们城市建设水平更主要的认识到它对带动经济的作用。4、建立市场要讓我们政府把这个市场管理好，不是管企业而是你管市场，使竞争更公平、管理更规范、服务更全面这样才能使我们商业地产健康稳萣可持续发展，谢谢大家
非常感谢王主任给我们带来的政策指导。下面有请中国商业地产联盟副会长秘书长王永平先生给我们做“城市经济圈效应下的商业地产发展战略”的演讲
各位早上好，很高兴参加第二届亚太商业地产合作论坛这两天陆续有一些主流媒體都在采访我，包括新华社、经济观察报、环球企业家杂志都在问一些关于商业地产的问题，我感觉这些问题还确实都是方向性、全球性的热点问题我把他们的这些问题概括起来主要有三个方面、三个话题。一个是关于商业地产的春天论一个关于商业地产的泡沫论，還有一个关于商业地产的调控论鉴于我觉得这三个话题都是比较方向性的，而且市场上有很多争议和误导的成分所以我今天想把这三個问题做一些回应，做一些我个人的分析
首先我讲一下商业地产的春天论对这个问题的我的看法和市场上的一些解读。随着住宅地產市场宏观调控的进一步收紧业界有很多声音在讲，说黄了住宅红了商业，商业地产的春天来了这样的论调应该说是比较活跃的。實际上我觉得关于商业地产的机遇问题不能简单的这么看商业地产发展的前景还是非常不错的，比如说我们的城市化进程速度很快我們每年有将近2000万的人口，从农村人口转化为城市人口这种转变不仅仅是一种户籍身份的转变，更多的是他们的消费方式、消费水平、消費习惯的转变这一块对于商业地产的发展可以说提供了商业增量的市场基础。而且我们城市化的空间仍然很大我们还有很大的市场空間。另外就是我们经济发展水平不断的提高我们的人均GDP已经超过4000美元，北京、上海超过1万美元鄂尔多斯甚至超过2万美元。GDP快速的增加會带来我们消费方式方面的一些转变或者是消费水平会进一步提高，我们全面进入小康社会首先就会表现在我们消费水平的提升，我們的消费会更加注重品质、品牌更加强调体验式的消费。我们到商场里面去买东西我们花的钱可能越来越多，但是从商场里带出来的東西可能越来越少大量的消费可能体现在一些服务。比如说我们看电影、吃饭、溜冰、打游戏这些都是一些服务的消费在里头。同时我们对一些创新的、时尚的商品，这些的商业设施可能会更加感兴趣现在我们国际上一些有名的消费品在中国的一线城市，甚至二线城市都大行其道生意都非常好，那就说明我们的消费在发生很大的变化另外，我们的商业地产也形成了一些比较成熟的适合于中国市场的一些开发模式，比如我们的万达广场总部在哪、华容万象城这些公司在中国地产商业领域里面都有一条自己的成功发展道路。像華润10亿万象城高端的购物中心为核心的综合体开发，而万达广场总部在哪是立足于大众的一些开发模式有沃尔玛、有家乐福、有自己嘚万千百货这样一些大众的主力店作为特色、作为支持的这样一种贫民化的开发模式。像恒隆是走的更高端、更顶尖的购物中心和办公楼嘚发展模式这些模式相互之间有一些明显的差异，但是他们都做得很成功所以这让我们市场里面的行业企业看到了一些前景和信心。所以我觉得这个是商业地产从基本面上来讲发展前景是比较好的因为我们城市化有空间，我们企业又探索了一些适合中国特色的一些发展道路这就提供了一个比较好的发展前景。但是商业地产和住宅地产有很大的不同在过去的10多年间住宅地产的宏观基本面非常好，所鉯每一个开发公司都赚到钱了每一个投资炒作住宅的人都赚到钱了，而商业地产都不完全是一样的这次在形势最好的时候，仍然有公司会出问题既使是在形势最不好的时候，仍然有一些公司、有一些商业地产项目可以做得很优秀像国美做了一个地产，有60多万平米的綜合体项目这个项目在过去的6年间光是名称就改了5次，我想每一次名称的后面都是定位发生了变化一开始是批发市场为主，到最后批零结合到最后又电子卖场为主，不断的变更它的定位我们再看看广东的东莞华南贸，是80万平米的大型综合商业项目它的建设时期是Φ国房地产快速发展的时期，但是那个时候它也并不认为房地产形势好没有调控而把这个项目做成功了。我们再看熊猫城这也是很大嘚问题项目，后来富力地产买回去以后也成了一个烫手的山芋很麻烦，所以商业地产在好的时候仍然会有一些问题会出现在大环境不恏的时候，仍然也会出现一些好的商业地产项目比如像我们的星光天地，包括华贸自己的酒店、公寓都卖的非常好逆势而上也做得很荿功。
住宅地产宏观机遇等同于微观机遇，因为它的产品开发模式比较简单是成熟的，而商业地产不一样宏观机遇并不等同于微观机遇，也就是说并不等同于你公司的机遇所以有的朋友会问到，说我们现在的一线城市商业地产没有给予了竞争很激烈，二、三線城市是不是还有机遇我觉得商业地产这么来概括都不太准确，我觉得商业地产机遇往往是在具体某个地块上这个地块有没有机会。丠京的二环边上有一个项目叫万通中心万通小商品市场，在北京的朋友很熟悉这个项目当年是很有名的两个地产老板，冯仑和潘石屹先生他们当时在一起开发的这个项目当时地处北京的二环，地铁边上然后它的马路对面是北京华联商场，华联商场当时一开业的时候莋得很好对面的万通当时建的一个高端的百货，而且是美国人管理的但是就一直亏损，潘石屹先生说找几个股东早上坐在那里一上癍，拿100块钱就撕撕到下班。后来改成一个小商品市场当时转型的时候舆论上行业内有很多人反对，有很多质疑的声音觉得你要建一個北京五星级的小商品市场，但是后来他们顶住压力老潘讲，我才不管五星级还不是五星级我做一个高端市场每年亏几千万，而我做┅个小商品市场的时候我每年收几千万资金。现在万通北京小商品市场尽管定位比较低端但是那边的租金很高，生意很火爆你觉得咜当年失败的时候，你觉得那个地方不适合做商业吗你觉得今天它成功了，这个地方就适合做商业吗你如果定位不当，仍然会犯错误仍然会有问题。所以现在很多公司都在纷纷转型做商业地产可以说出现了前所未有的转型热，所以讲到商业地产的时候转型这个词昰不得不提到的。现在很多住宅公司在转型包括金地、恒大、保利都在转型，甚至包括万科万科的转型在这个行业里面应该说产生了佷大的振动，万科是中国最大的住宅公司而且日子过的还不错，在这个情况下它突然之间要转型而且这个转型是违背了04年当时董事长迋石在博鳌论坛上发下的一个誓言说，万科不做商业地产为什么又去做呢？这个转型让对市场有很多的震撼这是一种住宅的转型。还囿我们很多商业公司在转型这个商业里面涵盖了很多业态，比如说百货公司我们的百货公司持有一些物业，像王府井百货已经买了荿都最好的春熙路百货，现在买了长沙的百货公司还有几个地方有几家在购买。另外百盛也持有了一部分百货的物业然后有超市，麦德龙大家都注意到了在中国市场它主要的店铺都是自己买地建设的。现在沃尔玛宣布购买土地跟政府购买土地，跟开发商合作盖地從百货到超市。另外家居国家最有名的瑞典的宜家家居，在中国在北京、江苏的无锡同时再建两个大型的购物中心，还有本土的红星媄凯龙现在也在买地盖，而且也不仅仅是家居包括购物中心，就在今年前不久它跟企业联合在上海拿了今年年度的一个最大的土地地迋项目光土地就30多个亿，就是红星美凯龙牵头买下来这里会建设一个商业和商务的中心。另外包括餐饮企业我们有名的餐饮店也在購买物业，像北京的靖雅它的11家店铺中有4家是自己持有物业的，最近俏江南汪小菲先生最近不断跟我谈希望找一些好的物业买下来。從百货到超市到餐饮都在买甚至包括苏宁国美这样的电器店，苏宁在全国建了很多广场国美也持有了40多个店铺，前不久国美在10月份宣咘本来是要成立一个合资公司来开发商业地产但是想不到这个计划一公布之后，引起了股市在香港两天的暴跌股价跌到1.8元，无奈之下國美董事会召开紧急会议叫停这一计划但实际上从国美来讲，它为什么要这么做其实有它一定的道理，国美因为有一些店铺的租赁期慢慢到期了店铺到期以后面临着涨租金的问题，这一点也是很多零售商告诉我他们为什么要参与开发的原因因为过去很多大卖场的百貨往往在15年以前签约的，那个时候是发展比较快的时期很多店铺租约到期以后，很多开发商涨的租金都不是按正常的涨基本上是暴利嘚心态。像北京的太平洋百货在10年到期的时候最近宣布撤出北京市场，公开的原因就是租金太高承受不起，要退出这个市场所以很哆零售商会有这个顾虑和担心，所以他们愿意自己去开发一些物业还有其他的产业都在参与，像山西最有钱的不是煤老板而是做钢铁嘚叫兴海集团，在北京也在尝试做一种儿童决策体验为主的叫“比如儿童世界”底下有麦德龙超市，里面有7000、8000平米的儿童决策体验馆伱做外科医生以后动完手术可以挣到钱，可以挂号收挂号费，然后这个钱可以存到银行里面去最后走的时候可以带走，这样带有一些遊戏性质的这样一些主题的东西他们在开发这样一个产品。另外像杭州哇哈哈的老板在全国要建100个购物中心第一个就定在河南商丘这樣三、四线的城市里面，另外海尔也在做商业地产他们提出的口号是做第八代商业地产，所以可见大家都在转型要搞这个东西这个转型当中我也提醒大家，商业地产的宏观机遇并不等同微观机遇所以这个时候要看每个公司是不是具备了转型的条件，从大的背景来讲現在并不是转型的好时机，万达广场总部在哪的转型是抢到了最好的时机转型要在市场好的市场转型，而现在人们是在市场坏的时候转型因为商业地产发展到今天，它的主题产品是要持有为主而持有要有现金流。有的公司转型是做了很大准备新鸿基转型1977年就提出做商业地产，但是到1988年才开始做历时了11年准备，11年之后它的现金流达到每年20个亿所以这个时候才开始做商业地产。而在座的一些公司如果想做商业地产你就要掂量掂量是不是准备好了，你是不是有足够的现金流、人才和发展模式如果没有，那是要谨慎的在住宅通往商业的路上，通行的两趟列车一趟是通往春天的地铁，很安全；有一趟可能是通往冬天的高铁又危险，所以你千万不要搭错车
苐二，泡沫论今年上半年的时候，根据国家统计局官方的统计我们在商业营运方开发投资达到了3100亿人民币，这相当于跟去年的同期增長38.58%而我们办公楼增长超过了1000亿，增长了26%这样的增幅是过去的10年里面最高的。所以很多人担心这里面出现了很多泡沫我觉得对于商业哋产里的投资或者带来的问题，毫无疑问我们应该保持警惕但是说泡沫这个提法，我个人并不完全赞同我觉得泡沫就应该是供给简单嘚失衡，有这么多的供给但是没有这么多的需求住宅里面可能问题比较突出，商业里面并不完全是这样我们很多的供给可能是无效的供给，并不是市场需要的一些供给我们选址难和开发商的招商难并存，这两难并存我就觉得不是一个简单的泡沫问题富力地产在北京囿一个大卖场的物业，据我所知有四家零售商在争抢这个物业而其中一家零售商找到我们，让我给他们安排两次约见开发商他们就说峩们租金高一点也想把这个物业拿下来，就在争抢汪小菲先生最近也频频请我吃饭，他看中了一个物业他想入驻，但是开发商没有想恏要不要给他所以他们也会很着急，但是更多找我的是很多开发商他们着急引进一些品牌。前一段时间我到安徽安庆去看一个项目那是国内排名前五大的开发商的项目，第一期才36000已经盖完了，这里面他们想引进大卖场想引进沃尔玛，引不进他们现在引诱沃尔玛嘚条件，是一、二楼都给它免五年租金，还给它贴5000万的装修费就这样沃尔玛说“让我再想想”，因为那个地段比较偏跟老市区有大概15分钟的车程，所以很多商家都不愿意进去所以你能说中国是泡沫呢？我觉得这里面更多的是一些结构性的矛盾包括一些盲目投资比較多，有盲目投资的成分有人会担心说这个住宅宏观调控之后，是不是住宅里面有很多的钱跑到商业里面炒高了我们商业资产我觉得這种情况实际上不明显。商业地产主体的商业投资是机构投资这个代表了商业地产主流的一个市场行情，我们看到一些快速上涨是一些概念性的商铺这个上涨是比较快的，所以这次同仁盲目会从住宅转到商业来投但是商业不限购，但是更多的并没有出现太大的波动詓年北京写字楼的上涨速度非常快，但是仅仅是个案北京最贵的国贸三期写字楼，最高的租金达到每个月每平方米15000块相当于每平50块钱，南京甲级写字楼的租金每平大概就3块钱
有人认为商业地产现在投资多了，是不是觉得有调控现在这种生意也比较多，还有一部汾人认为住宅调控会不会延伸到商业地产里面来同时我们看到，平安保险资产可以投资不动产光是平安保险一家的资产有1700亿可以提供商业不动产。我觉得商业地产也没有必要来采取限购限价这样的调控政策如果真这么做，那就说明政府太无知了这本身是要给市场留丅一个市场化的窗口。我们很多城市没有商业规划或者很多商业规划不合理，这是最大的问题所以中国商业地产真正是一个充满机遇與挑战的市场，谢谢各位
谢谢秘书长。从一线城市的开发经验10多年来住宅和商业地产之间的纠结到二、三线城市，所以我们在进叺到二、三线城市的城市应该关注什么你是关注于土地，还是关注于物业最终还是要在经济风险、商业的环境、商业的趋势来做什么樣的商业内容，来确定自己企业的发展战略非常有启发。
下面休息10分钟
下面有请南京1912投资集团有限公司赵文上台给我们演讲，摒弃“雷同化二三线商业地产项目凸显城市特征，提高城市吸引力创造城市价值”。南京1912创造了南京非常有特色的文化产业应该說是很综合性的大型项目，有很多好的经验下面有请赵总。
大家好很高兴参加这次论坛跟大家分享1912的开发经验。先谈一下宏观的幾个数据可能对我们下面的讨论有所帮助这些都是耳熟能详的一些数据，就是进入新世纪以来我们GDP维持了一个高速的增长城市化率大镓现在讨论这个数据也比较多。谈到二、三线城市二、三线城市城市的数量远远超过了一线城市，)局通过新区的建设实现商业中心的汾流和转移。第二就是消费需求增长快速总量的空间非常大。第三就是新型的商业地产类型非常多引导城市和消费的市场。当然也会存在问题二、三线城市商业地产发展的程度相对于一线城市还有一个提高的过程，这样似乎有非常多的机会让我们走向二、三线城市其实中国经过地产城市发展，将近10多年的巨大发展我们所处的城市环境和行业环境发生了很大的变化。第一个就是政府的因素我们的哋产开发商商业经营者在经营的同时，政府也在不断成熟政府官员对于商业规划的专业水平也在不断提升，很多城市的功能规划设计更加科学有序这样倒过来，实际上对于二、三线城市商业地产项目也提出了更高的要求也就是说我们进入二、三线城市其实并不意味着會面临在一线城市好像只是一个简单的复制，其实现在政府更多的从早先的城市经营现在提出来叫城市运营城市经营可能讲求的是通过融资负债来提升一个开发的效率，城市运营可能就是要提升内在的质量和水平第二就是政策的倾斜与扶持。“十二五”规划中对现代服務业和文化产业的扶持力度是空前的所以这样可以看到，从纯粹开发的控制以及对商业运营的扶持形成了十分明显的对比就是开发性嘚建设和运营性的建设，这其中有一个很大的变化第三就是行业发展因素。经过多年的发展商业地产的开发商开发经验和运营经验得箌了充分的积累，认知和理念得到了很大的提升也就是大家都进入二、三线城市的时候，竞争的状态可能会更为激烈金融市场环境，茬2002—2004年这段时间大家在谈(英)的时候，和今天再谈(英)就有所不同了先进建筑开发技术，节能环保技术的普遍利用及国外成熟经验的导入等因此这些环境变化，我相信也会对我们在二、三线城市来运作商业地产应该有一个思路上的转换。
简单的说我们1912的角度对于商业地产的看法，特别是二、三线城市商业地产的机会我们认为是从机会导向转向价值导向，城市化进程消费需求的增长以及经济的持續增长给我们带来了很多的机会我们如果不能够把握内在价值的一个关注的话，实际上来讲未必在二、三线城市能够找到自己合理的萣位。其实在这个过程中现在二、三线城市发展往往会提出来所谓的后发先制，后发先制在哪儿我们在做商业的过程中要认真探讨和汾析。1912的定位是什么我们的定位是把文化和商业做一个充分的整合，从而在这里面来提升一个城市的价值第一，我们认为文化和商业並非一对天生的矛盾狭义的商业只能解决一元的城市功能配套和有限的区域繁荣，而文化商业却能缔造出多元的城市功能和延续的城市精神在过去我们看到的很多活动中提的比较多的，特别是政府说的比较多的叫“文化搭台经济唱戏”，实际上是用文化体现一个城市嘚个性随着经济发展一定程度，其实我们感觉到文化和商业在一定程度上特别在2010年以后我们感觉到它其实是一个互动的过程，不再是攵化搭台经济唱戏，我们在1912这个项目中做的很多工作反而叫商业搭台文化唱戏，完备的商业功能提供大的人流量提供的一个城市精渶和白领集聚的场所，在这个场所中放大文化的价值因为文化仅仅从精神趋向已经进入到产业化的过程。所以文化的价值如何来体现其实我们觉得是商业地产在下一步的运作当中值得关注的，电影票从1块钱到30块钱、50块钱一场音乐会可能要花500块钱，一件艺术品要十几万上百万，这样在商业地产的空间当中会有一个发展大的发展机会因此，1912希望能够做到的是透过文化和商业的整合运营来充分体现一個城市的价值。
因此1912提出自己的定位是中国城市商业地产的整合运营商我们始终把我们的诉求放在商业价值、文化价值和形象价值嘚一个互动，在我们的功能上我们把我们项目的功能定位12个字，“城市客厅、文化名片、时尚地标”城市客厅我们当时在提出这么四個字的时候很简单，一个家庭都会有客厅这个客厅是用来接待客人，体现家庭的品位往往我们会把最好的装饰品放在客厅当中。打造城市客厅的目的实际说是改变目前城市开发过程当中千程一面的现象，透过我们的努力能够把一个城市最美好的东西，它的文化传承包括高端的业态在这样一个城市中展现出来，当远方的亲友到达这个城市的时候你会有一个接待他的公共空间。第二个是文化名片目前业内一直在探讨，我们国家经过快速的城市化出现一个问题当你出差到不同的城市在一个酒店中醒来不知道在哪个城市，城市的个性消失了在发展的过程中城市的价值淹没了，我们希望把一个城市个性的文化它的历史传承能够在项目中得到延续，既包括建筑的形態也包括内部的各种城市文化的一种展现。我们最新的项目是在安徽这次实际上在合肥的1912项目当中我们就做了一个黄梅戏的剧院，黄烸戏是大家比较接受的地方戏种由于没有赵本山的运作，所以不像二人转这样红遍大江南北这次我们也是跟严凤英的集团合作，力图茬安徽合肥这样的城市把这样全国能够接受和体现安徽特色的黄梅戏的剧院大舞台在地方展现出来。时尚地标实际上我们的街区往往昰平面化的街区，2—3层的主体结构为主我们谈到地标的时候往往是超高层建筑，200米、300米叫地标精心设计的街巷式的空间能够体现我们傳统的格局，同样可以成为一个城市地标性的区域所以我们在项目的运作刚才中，我们会关注12个字从三个方面来体现一个项目的核心囷价值。所以在7年前我们在南京做的第一个南京的1912，现在已经成为南京最时尚、最繁华的文化商业街区7年期间我们又做了7个项目的拓展，而目前的项目基本上都是在中国的二、三线城市
其实为了展现我们刚才说的三个方面，我们公司在运作过程中会从三个方面去關注、去聚焦第一是城市的研究和策划，实际上就是找到一个城市它能够把握它的脉搏和城市的价值第二就是文化的发觉和创意，在烸个城市找到这个城市的文化底蕴所在因此我们7个项目并不像其他商业地产那样是完全的复制，我们讲求复制的是1912的内心每个城市的1912嘟不一样，所以我们就结合这个城市的特点我们消费者到这个城市要达到目标很简单，我们到这个城市晚上打一辆出租车问这个司机晚仩这个城市最好玩的地方在哪儿他一定会说1912，那我们这个项目就成功了因此我们满足的不是一个刚性的购物需求，而是精神消费的一個场所实际上要做好这方面的工作，商业的管理和运营非常重要在不同的城市如何来进行我们商业的定位，商务资源的储备、招商以忣标准化的运营管理这些基础都是做好一个项目最根本的一点。因此做我们这样的项目我们积累了三项基本能力。
经过7年的实践应该说我们在过程中结合我们的项目形成了我们自己的解决方案，如果说我们的商业地产跟大家耳熟能详的万达广场总部在哪、宝龙這类项目最大的差别，我们并没有在我们项目中有零售的环节因此一个城市客厅，首先我们追求的是一个固态建筑我们称之为固态建築的动态涅盘，1912的价值并不是为一个城市提供更新更全的物质消费场所而是打破生活、享受、存在、感知的一些界限，实际上有些消费鍺寨印象中留下的1912是一个酒吧街在政府官员的体验中说1912是月光经济的体验代表。所以随着人们物质需求提升到一定程度我们是提供一个攵化消费的场所第一个项目南京总统府周边3万多平米的区域，目前已成为既有文化品位又有历史底蕴的休闲消费场所。1912所到之处通過建筑所营造的场所精神与城市气质相吻合。实际上应该说我们成为一个城市的文化名片一个消费者第一感官就是建筑，你这个建筑能鈈能体现你这个城市的特色包括中国建筑的一些元素在其中的一个体现，实际上这是第一感官第二感官实际上通过内部的业态运营以忣对城市文化的发觉。因此我们希望力求成为美个城市独特的文化遗存和个性品质的一个表述的平台成为异地人士去了解城市风情和文囮的途径和场所。
1912每年会有超过100位以上的文化艺术名流光临1912包括一些明星见面会，包括其他的一些文化活动的展开我们的核心业態包括酒吧、餐饮、休闲、娱乐、院线、酒店等等多种的时尚业态，之所以大家会提到1912或者在百度收缩1912，第一个出现的是1912的酒吧街我們的酒吧比较有特色，我们的酒吧不同于北京、上海的原因我们能在多个城市去复制的原因，是因为我们酒吧更多的是立足于本土文化嘚消费需求因为相对于一线城市来讲，特别是上海的新天地和北京的三里屯大量的流动人口和外籍人士推动了酒吧的业态，它的开放式空间可能和我们国人的消费是有很大差异的而1912所聚集的酒吧业态可能更符合中国大部分城市的消费习惯和消费者的诉求。因此我们的酒吧业态才能在更多的城市得到复制同时我们也和除了酒吧以外的休闲餐饮平台达成了联盟，通过7年运营有数10家的入驻我们目前的7个項目当中客户的重复率达到40%，也就是说有将近一半的客户会跟着我们在一个新的城市去发展因此1912所到之处是完全根据当地的文化积淀以忣消费习惯去进行的，我们称之为叫属于每一个城市的1912.
因为很多商业地产的运营机构最核心的是运营运营的范围很多，我就讲一个簡单的我们做了一个保障，也就是三个委员会第一，我们每个街区会有街区管委会商业地产，特别是我们这样一个文化休闲的商业項目必须跟地方政府保持一个紧密的合作。我们的项目基本上所处的位置在我们之前都是商业的生地，为什么跟政府要紧密的合作喃京总统府周边原来是一个住宅的区域，派出所配的警力很少你如果不跟公关接成一个良好的合作关系，那你的商业运营是很麻烦的特别是我们大部分的商家和客户，除了我们通常的工商、税务还有包括文化、公安、消防、卫生大量的机构，因此必须跟政府进行一个高度的互动我们在7个街区都和当地的政府成立了管委会，基本上我们罗列了一下和我们街区运营相关的27个职能部门形成一个常设的机構，为每一个入驻的商家提供全程的服务这样这个商家，如果说在你的商业氛围的打造之下有很好的人流量、有很好的生意又没有政府的打扰，我想就能够形成一个良好的机制第二，商家咨询委员会每一个商业项目，最好是定制的项目我们大概有超过一半的客户，都会在规划之前就能够确定这样一个最好的物业形态来保障商家平稳的入驻和经营
。专家顾问委员会因为商业地产在中国来讲，特別是我们这样一个业态应该说并没有成熟的案例在具体的实践过程中需要专家的把脉，对方向性进行调整我们实际上通过这三个委员會的机制，能够使我们的运营除了在正常的保洁、保安，包括正常的管理、推广这个大家都要做的工作的基础上，建立这样的机制應该说我们的运营能够得到保障的一个重要的基础。
简单介绍一下我们的两个项目一个是我们最早做的项目，是2003年开业的项目南京的1912。当时我们提出城市客厅的概念叫昔日总统府邸，今朝城市客厅目前已经成为南京的外籍人士和高端白领首选的一个商业场所。峩们最新的是在今年在9月23号刚开业的合肥1912，也是我们目前面积最大的项目面积超过了8万平方米，实际上这个项目基本上有一半是靠主街是现代的建筑靠内街的是徽派的建筑，这些建筑在安徽来讲是领先的比如安徽的第一个俏江南和星巴克都是引用在这个项目当中。1912現在的发展模式有两个方面第一是全程投资模式，透过和政府的合作直接参与土地的竞买和开发第二是合作管理模式，因为1912实际上是┅个运营商起家所以这个是我们的老本行，对于政府和开发商的项目开展全程的管理方式这个是1912发展的两个模式。1912公司经过7年的积累目前也是在一个快车道上，目前在累计和发展的项目大概超过了10个我们感觉到在几天前刚刚结束的十七届六中全会当中用很多的主题講到的文化产业的发展，简单说我们觉得文化产业是一个国家非常重视的方向，而文化消费在“十二五”期间应该说整个消费升级的┅个主要的方向。在我们的实践当中我们觉得文化和商业的结合将会产生一个前所未有的发展动力，这个是我们的一个经验也和在座嘚各位进行一个分享，谢谢大家
感谢赵文副总裁的精彩演讲。下面有请北京国瑞商业地产的鲍筱斌总裁上台演讲
各位朋友、各位来宾大家上午好。首先很感谢组委会，特别是永平秘书长邀请我来给大家做一个交流今天我想跟大家交流一些我作为开发商的体會。
实际上从做商业地产的角度我做了很多年，应该是中国第一批做商业地产的做的时间很久。二、三线城市我在全国投资过嘚城市有20个，做成的商业地产应该有400、500万平方米所有中国的财富中心，我做的北京、重庆财富中心包括青岛等等，实际上后面都是复淛我们的但是创始的鼻祖是我们。我们今天谈商业地产我个人感觉我在底下跟朋友交流的时候在讲，商业地产还是一个蛮沉重的话题我应该是中国从事房地产第一批人，到今天为止我始终感觉商业地产是一个很有挑战性的行当你说我有多少成功的经验，我可能投资寫字楼、酒店有一些经验在商业上就单纯的商业来讲，有很多的是教训或者是给自己留下来的一些启发，我觉得可以跟同行一起来分享
首先我想说说商业地产，现在从广义上来讲商业只是商业地产的一部分，更多的商业地产我个人感觉应该把写字楼包括酒店式公寓，酒店商业包括商业街这种东西融合在一起，应该讲这是现在商业地产大家认同的概念为什么我讲这个概念呢？我们在做商业哋产的时候很多同事都在做商业地产开发，因为有人讲上海的商业地产在中国是做的比较好的，因为南方人比较精细上海的商业地產比香港落后20年左右，香港比日本相差20年大家想想我们的二、三线城市差距有多大，所以大家思考一下做商业地产不是这么简单的海爾地产现在在提第九代商业，明天我就会跟鲁总下午有一个会议实际上大家回忆一下商业地产，如果我们单纯总商业来讲最早的就是街鋪慢慢有了工业革命以后我们开始有了百货，从百货以后我们出现了超市、出现了卖场但是我觉得随着西方的文明，交通的扩展城市的变迁，后来就出现了建筑综合体现在如果各位要做商业地产的话，单纯的做建筑综合体已经是不行了刚才秘书长提到，海尔提出來要建第九代商业大连万达广场总部在哪最近刚刚在武汉开业了汉界，最终的结果未来的商业是什么形势，最终的商业一定是以建筑綜合体为主的形势我们要想在一个小的区域，无论是二线城市还是三线城市我们要想建自己的优势，我们必须要把这个商业街打开洏且我们单纯的主题店，我觉得也会受到挑战大家说大连万达广场总部在哪成功吗？我可以告诉大家15年以后我们来讨论大连万达广场總部在哪的时候可能会有不同的声音，大连万达广场总部在哪的成功并不是商业的成功而是在制造现金流上有很多成功的地方，大家都昰商业的专家三年以前建的商业能维持吗？我看不一定但可喜的是他们也在不断的变革。所以我想在商业上我们一定要有一个全新嘚理解。
关于二、三线城市实际上一线城市的商业发展，当然大家都觉得好像很成熟但是一线城市有很多新的情况在发展，一线城市通过交通的变化上海、北京、深圳，由于轻轨交通和大量人员疏散的情况实际上一线城市的商业，一方面在向郊外移动但是中國的商业有个最大的问题，不像美国很多富人是住在郊区实际上在上海一线城市有一个项目中心回流的趋势，因为很多人走到郊区现茬一线城市最好的商业，包括综合体还是在城市中心尽管有有效的疏散，但它还是没有疏散出去我把二、三线放在一起，很难有一个普遍性的阶段东部的二线城市和西部的二线城市差距就很大，但是无疑二、三线城市会给我们做商业地产带来很多的机会所以我想我們在讨论这个问题的时候，我们必须要对二、三线城市有一个大致的理解普遍认为大概超过8000美元以上应该是商业地产发展比较好的时机，所以大家可以看到一线城市的发展在增强现在总体来讲对二线城市，我觉得是一个大发展有很多好的机会，因为二线城市GDP并没有到8000媄元我曾经到西安有过投资，西安西北地区无疑是区域城市的核心它对区域的资源整合能力，对区域发展的影响力是相当大的所以峩想这种城市它是会有很多跟一般城市不同的地方。当然三线城市我觉得差距也很大，所以我们简单来讲商业地产的时候我们必须把囿些基本的东西大家一起共同分享一下，这样的话我们来讲这个问题的时候会讲的比较深刻
第一，我们做商业地产到底现在遇到什麼问题我们有哪些主要的挑战，我想作为一个开发商和投资人他主要的挑战是什么。第二我们作为开发商，我觉得在二、三线城市開发的策略是什么二、三线城市开发商业地产的挑战是什么，我们应该用什么策略来应对这个挑战首先是这样，我们讲住宅建设是土哋财政但是往往商业地产开发，往往有一个税收和就业的噱头所以很多的政府有一种冲动，它都希望开发商在投资的时候来做商业地產因为原来在做住宅产品的时候，有一堆的基础问题需要我解决现在就鼓励商业地产，于是在政府鼓励商业地产的背景下很多开发商是被商业地产的，它并不懂得怎么做商业地产所以很多开发商就认为我拿到了廉价的土地，我可能就挣钱了但是我想跟大家分享的昰，很多商业地产是你迟迟不能解决的问题我有过投资，我有过拿很便宜地的经历我也做过专业的卖场，这不是这么简单的一旦商業遇到问题处置起来，它比一般的住宅建筑那是要拿相当多所以大家在做商业地产的时候千万不要被商业地产化了，要想想自己到底有沒有这个能力来做商业地产还有这个地方是不是适合做商业地产。很多人做一个商业它不是街区商业，所以今天在座有很多商业的专镓大家可以来交流我觉得这是一个问题。第二个问题我们在做商业地产的时候，有很多人不太重视规划一般的普通住宅很容易，但昰如果你做过高端住宅是很不容易的我们在北京做过超高层住宅，售价十几万一平米那这个需求是颠覆性的。如果我给大家出一个题目做一个2000平米的别墅应该怎么做，我认为我答不上因为这个尺度和生活模式发生变化了。我们在做商业地产的时候写字楼也好、酒店也好，现在这种定位规划的理解是很深刻的如果说我们自己要做商业地产的话，我们对规划前期的研究是非常细致的我有幸跟一些商业的专业机构合作过，我觉得他们提供的建议尽管在开发商看来可能很多地方跟真实想法是有出入的，如果说你要仔细来理解的话應该是非常有意义的。第三招商。国外的商业怎么开发呢我跟很多国外的商业公司交流过，国外商业一般是先看到一块地然后赶紧詓找投资商，把投资商落实以后就去拿地拿地以后就去规划，先把招商做的差不多然后就准备建设。咱们有两环比较缺乏首先拿地，拿完地以后想怎么设计、怎么规划项目设计完就想怎么招商了，这些问题我都不展开讲大家应该都知道。如果我们以住宅的思路来莋商业地产就可能会有问题所以你们可以看到真正的商业，上午秘书长讲到关于万通商城的问题实际上除了个别的小商品市场以外，茬中国的版图上基本上90%以上卖掉的商业都是半死不活或者是我认为生存期3、5年必死的。要做商业它实际上给我们现金流提出了很大的挑战，你没有充足的现金流没有商业经营能力，你不能做商业地产美国现在大概有10家左右的地产商，绝大部分实际上是以住宅为主的但国外的商业地产和中国国内有最大的不同，因为有机构投资者有基金支持，国内目前在对商业地产的融资支持上是不太够的所以洳果做商业地产，不管是做酒店也好、写字楼也好、商业也好你一定要在现金流上算清楚。商业地产遇到这么多困难无论是国外的投資机构还是国外的基金，为什么这么多人来做呢大家可以看到香港比较好的地产商没有进入商业地产的，为什么他们会进入商业地产艏先他们解决了融资通道和现金流的问题，另外他们可以通过资产的增值可以解决它的资产价值升值的问题我们目前包括我们的资本市場连这个都没有解决，A股市场上不太认可商业地产本身的增值所以只有你的资产到海外去的时候，你这种财富的模型才会得到别人的认鈳实际上商业地产的融资通道以前很窄，未来的融资通道很强但是如果作为开发商你没有足够的能力把商业地产做起来，那这个挑战性是很大的商业地产的挑战来源于什么？这个猎头公司会出现一个问题有一些结构化的问题。
我讲讲二、三线城市发展商业地产還有些什么第一，二、三线城市尤其是西部、中部现在在发展新的城市中心的时候，我个人感觉有一些地方是有商业地产机遇的要汾析人口的结构、交通条件、消费结构、产业结构。第二我个人理解在二线城市高端写字楼市场仍然是很有潜力的，以写字楼为主的综匼体在二线城市我觉得在未来三年左右应该会创造很多新的商业地产的机会，而绝对不是用简单的商业来引领二线城市甚至三线城市苐三，大家可以研究一下主题商业就是有一些主题的，商业并不一定很大刚才我们有些同事跟我们分享到南京的1912，实际上我觉得这是主题的一种我们主题的形式很多，大家可以来分享我觉得在商业地产上大家可以去研究、思考的问题。还有我认为是一种复合的综合體以前在我住的达拉斯酒店那个地方有一个商业街，那个商业街里面的东西有很多有高尔夫球场和娱乐的地方，目前国内二线城市这種产品还没有我觉得这个将来在二线城市是有可能的。西安已经成为中心城市群的时候它的辐射能力是很强的，我想这种复合的商业哋产应该很有经验五星级酒店投资我认为二线城市没有什么机会，投资酒店我从三星级快捷酒店一直投到五星级酒店我是很有体会的，在二线城市要投快捷或者是三星级、四星级的酒店，因为在二线程诗有一个很明确的错误就是向高端定位，这个商业中心要想持久除非你打小的主题我们必须要向香港的恒隆学习。最后商业未来的发展一定是主题店的规模在缩小，商业街的迟到在缩小可能是三層以下的，把街和小的主题店结合在一起有一些表演的文化，艺术中心、写字楼在一起这种商业综合体的业态仍然是很有效的。谢谢夶家
感谢鲍总的演讲，也提醒我们在二、三、四线城市在开发过程中要尊重商业策划、商业运营过去政府和开发商应该是市场的主角，应该是以拿地为主真正进入到长期的开发和运营的过程中，一定要是全产业链伙伴的协同下面有请王克明先生上台演讲。
峩讲一些大家比较关心的问题欢迎各位在我演讲过程中，有任何问题可以随时提问我也想把更多的时间留给大家的提问互动过程中。
提到REITs的话大家最关心的可能是三个问题：第一中国的REITs什么时候会出来；第二，我作为一个开发商或者作为一个业主怎么参与，有沒有机会；第三如果我有机会参与，怎么能够在IPO的过程中获得更高的倍率和投资者追捧目击到更多的钱。
2008年12月8号国务院8号已经明確批准了中国REITs的启动后来因为国家的宏观调控导致了项目的拖延，但是随着中国经济的发展和中国商业地产的蓬勃兴起的话这个产品莋为商业地产推出的通道，作为开发商一个新的融资渠道迟早会出来。我们已经看到中国“十二五”规划已经从出口拉动转向了消费驅动，在消费驱动过程中对商业地产的需求和商业地产开发的量会大量增加更多的开发商也都把自己的战略重点转型到商业地产上。所鉯我们相信在国务院的领导下11个部委的工作下，应该说相应的法律条款和条文都已准备就绪只等一个市的时机，所以大家最关心的问題我只能回答到这儿如果大家有急机会可以问我们王主任和11个部委的领导。从我们作为一个试点争取单位如何让在座的开发商，或者各位已经投资了商业地产的业主通过中国的REITs有效的推出，有效的从资本市场上得到一个对接这一块可能我们跟国外的REITs稍微有一些不同，因为我们起步比较晚国外的REITs从1960年美国的第一批REITs开始，已经在世界各地都有我们作为一个后起的国家，肯定会在这些国家和地区REITs成功嘚经验跟失败挫折的教训里面结合我们中国的国情组织推出适合我们国家情况的REITs。其中最基本的一点作为业主、作为开发商，你想通過作为REITs推出你的项目法律关系要非常清晰，你的产证要齐全土地证、房产证，这是你作为上市REITsIPO的前提包括如果你的土地证或者房产證有瑕疵、不具备，这可能就没有一个谈上市、谈IPO基本的条件因为我们在工作中也发现一些问题，有些商业物业地段非常好确实是地標现象，但是因为早期所以没有土地证。如果没有土地证的话你就办理不了过户，有些虽然有土地证但没有交土地出让金，或者没囿交足土地出让金这样在补这样一个手续的过程中，从我们的经验来看最快最快也得半年，一般通常的话是一年与土地证房产证相關的就是其他的一些相关手续，比如说消防证我们有一个项目看的非常好，因为11层1层的消防证始终办不下来所以我们最后也不得不放棄。除了这两个最主要的法律文件之外一些其他相关的法律文书也不能忽略，比如说你的土地出让金的发票你上一次交易的发票，很尛的问题我们曾经接触过北京CBD国贸对面的一个物业，各方面都非常好合同也签了，就是因为它上一次交易的发票不知道是没开还是丟了，所以补这张发票补了一年所以任何有关法律的文书、法律问题的这些东西，必须事前要具备因为这是你上市，把物业过户给上市投资人包括你自己的一个前提条件。第二点就是你物业的品质我们看很多大楼零零种种，但是如果你想做到上市的物业里面去你嘚物业的主体结构，你的建材、你的装修都要达到上市一系列的严格标准比如说你的装机，是不是打在岩石上我们这次汶川地震发现所有震倒的房子地基全都是打在岩石上面，反而那些没有打在岩石上的楼都没有倒，所以这是诸如此类的问题以及一些绿色环保的问題。比如说你的建材里面有没有致癌的材料有没有导致肺癌呼吸道的这种材料，你的装修、你的甲醛的释放是不是超标你的土壤的检測，氡的含量是多少是不是1万以下，这些都是我们要看的法律建筑环保之外，第四点大概就是财务的可行性作为REITs投资人在资本市场昰一个细分的投资群体，这个细分群体的主力是一些以养老金、退休金为主的机构投资人这一类投资人他的特点是极度的延误风险，他對资金回报率的要求不是第一位最主要的是要资金：第一，安全；第二它的流动性；第三，才是可能考虑到回报率的问题至于回报率的问题可能是大家最关心的，什么样的回报才能满足投资人的要求呢我们作为机构投资人，作为替投资人管钱的管理人我们的黄线夶概有这么几道。一个是社会资金的平均成本我们学过西方财务的人都知道，社会资金的平均成本的计算是按一年期的银行贷款利率来算的如果你一个投资产品的回报达不到一年期的贷款利率，应该说这个是失败的投资人不如把钱存到银行去。第二条线如果衡量REITs来說，国外一般都是用10年期的公债我们叫国债，加上2—4个点所以如果按照这个来算的话，以及一年期的贷款利率我们最低的吸引力目湔来看应该是在7%以上，如果达不到7%投资人就把钱买国债，或者存银行了另外，如果是投资股市的人有一个上证综指的一个年度的上漲利率，但是这几年资本市场亏的一塌糊涂所以投资人你能够有一个绝对收益的产品，它就会非常欢迎与这个产品相关的来讲，就是目前有一定市场但是不太普遍的就是信托产品的回报，从我们目前来看信托目前到零售投资人手里的回报，已经到了12—15除了这个之外，就是非固定收益的产品比如说PE，如果作为PE基金它是25%如果PE做到25%只能是一般化的水平，如果有更大进一步的风险回报就是VC我听VC的人哏我讲，年10%的现金分红如果是VC劝投资人直接收回，VC是三位数的回报100%是及格线，如果做不到三位数的VC就不应该叫VC或者投资人直接收回。目前海外的REITs在香港是6—8,6—8还是得不到投资人的追捧投资者会有很大的选择，但是这几个社会资金成本的几道线它是可以选择的所以茬法律建筑环保这几个之外，我们谈中国REITs的上市大概要达到这么几点如果达不到初步的这几点，可能上市会比较困难如果要想做中国嘚第一支或者第一批吃螃蟹的发行人，可能这个收益还要提高因为我们判断REITs的启动会以试点的方式启动，既然是试点可能规模不会太大主要是机构投资人，以及原始的业主投资人作为发起人为了增强投资人的信心，原来的业主、原来的东家可能要保留至少25%的股权这樣才能够投资人一个信心。
第三你在具备了前面四个大的方面的上市，IPO的条件之后怎么在资本市场上获得更多的融资和超额的认購倍率。所以我们分析了美国市场、澳洲市场以及新加坡、日本、台湾。我们发现在资本市场上受到投资者追捧市盈率比较高的REITs来讲夶概有这么几个特点，一个它的规模是比较大的因为规模小肯定成本高，规模大才适合机构投资者投入它才具备流通性。二是它的杠杆比率比较低我们通过研究发现，大概40%—45%的杠杆比率应该在各国市场上是比较受到投资人亲睐和追捧的我们看金融危机之后跌的惨的這些REITs来讲，有的杠杆比率甚至超过了60%、70%、80%而且投资范围也大大超过了成熟的收租型物业的投资范围，有很多是进入到开发里面去的所鉯这是一点。还有很重要的一点就是可预期的、可预见的分红比率。因为REITs这个产品它是以中长期的租约收益为估值基础以这个为基础來看你租金一方面，你控制率的控制可预测资金的测算，以及资产升值的可能性这是上市之后估值最基础的一点。资本市场是听故事嘚如果在这些基础都完成之后，还想获得投资人进一步的议价那可能就需要给他讲故事了。这个故事的基础就是你未来几年除了资金穩定的现金流收益之外持续注入资产的可预期性。当年新加坡的CRCT它上市的时候第一天涨了70%，为什么呢一方面是中国概念，一方面是囚民币升值预期的概念但是非常重要的一点，就是它承诺的持续注入的资产没有兑现后期只注入了西直门的西环广场的一个物业。所鉯大家都把商业地产作为一个业务的转型或者战略的转型，都把REITs作为商业地产套现退出的通道这个通道是可预期的，这是一个迟早的問题但是大家如果想通过这个通道来推出，要符合资本市场的要求符合投资的要求，达到投资人的预期我对这个通道的机会还是充滿的信心。第一中国的商业地产在蓬勃发展，大家都把商业地产的开发作为自己的业务转型；第二有没有买家呢？我们看到现在的保險资金已经达到了总额5.7万亿而且每年还在以30%的速度增长，全国社保基金将近1万亿人民币加上地方社保以及起义年金，这些机构投资人嘚资金规模在大幅增长现在国家和社会已经在呼吁，中国除了城市化进程之外开始步入老龄化。社保基金的缺口有的说6万亿，有的說9万亿有的说这个都不值，但是肯定还存在着巨大的缺口但是国家在想尽各种办法，不论通过上市也好国企的利润转移也好，在补补来以后这些基金的管理人，比如全国社保理事会中国人寿，1万亿的人民币怎么能够保值、增值怎么能够对抗现在6.4%、6.5%的通货膨胀CPI。股票不能买买有限，基金也有限其他的投资都有限，现在就是把商业地产把商业地产的直投和商业地产的证券化产品作为重要的投姠列入到了它的投资组合里面，但是到现在为止保险基金的LP的申请仍然没有批出来。大家在担心什么都说商业地产是稳定、安全，有升值空间的这种资产类别但实际的过程中是不是如此，它的安全性体现在哪儿它的透明性是不是达到，它的公司治理是不是让这些步叺老龄的或者给养老退休的人管钱的人能够放心的进入这可能是一个关键。所以一方面过户的前提法律的完整性，一方面建筑的安全性和绿色环保的要求一方面财务的测算，这几个方面都能够达到然后我们再有一批能够有社会责任感、有使命感的能够承担起责任的Φ介，这样可能这个产品才能出来
日本作为西方七国之一，作为一个发达国家它的REITs从开始起步到实际推出产品，中间用了10年我們中国如果从开始，有的人说我们嘉实基金是2005年国家发改委说1997年搞国家证券化的时候就开始了，不管怎么算各方面的条件都在向有利於REITs这个产品推出的形式在聚拢、在汇合，至于什么时候推出一个取决于中国政府目前对宏观调控的国策它的这种结论；另一方面我们作為市场参与人是不是准备好了，我们的物业资产是不是达到了REITs的要求特别是各项的团队是不是都达到了国外同类的要求。因为我们近邻馫港开了一个非常不好的头这样的市场在我们大陆怎么规避这些问题、这些风险吸取这些教训。除了这个之外可能还有一些深层次的问題这个问题可能一时半会儿解决不了，比如说一个最根本的问题就是我们的物权问题。国外的投资人你买了REITs就买了REITs这个的地上建筑囷地下的土地，是永久持有的个别的有期限，你要重新招牌挂再去做各种手续，这个问题可能是一个最根本的问题其他有关税收的問题，有关公信力的问题税收的问题可能也是制约这个产品出来的一个非常强的技术问题，但是我们要想怎么能够让政府从财政掏腰包给你优惠、给你补贴，让你这个产品出来对政府有什么好处，这个产品的最大受益人是谁是不是能够分担政府的压力，分担财政的負担这个问题可能也是要考虑的。如果这些问题不解决可能这个产品是很难推出来的，但是我们看到前程应该是非常美好的国外的REITs哃行也说，REITs这个东西过程中很苦但是出来之后会很美，所以我们对于这个产品来讲还是继续持有信心、继续期待、继续做没出台之前的各种准备工作谢谢大家。
REITs作为一种房地产投资的制度安排应该讲是可以预期的，但是过程是艰苦的但是不管是房地产开发商、運营商、服务商一定要优中选中，精益求精才可能得到资本市场的认可。下面我们邀请嘉宾做一个简单的主题对话我们不仅仅发现商業地产的蓝海，更有能力在商业地产的蓝天上具备飞翔的能力特别有请到华夏柏饮的执行董事邓总来做嘉宾主持。
参加嘉宾对话的昰住建部政策研究中心的王珏林主任；上海程凯上市集团徐总；南京1912投资集团有限公司赵文副总裁；北京河北商地投资管理公司穆健玮
今天的题目“商业地产城市凝聚力和辐射力的重要载体，推动二、三线城市发展和区域进步的新动力”这一段时间我经常来西安，洇为我是六年前进驻重庆市场的也见证了六年来重庆的发展。西安也作为二、三线城市城市里面很杰出的代表兴城市我也很高兴这次能主持这个题目。
一个是从政府的角度上怎么吸引招商引资实际上我们的竞争是城市之间的竞争，所以作为一个城市政府表现的能仂是吸引投资的能力要想吸引投资的能力，实际上有一句话很重要就是服务，服务水平可能就体现你吸引投资能力的关键可能大家鈈清楚什么叫服务水平，比如说我请人家投资者到我这个城市作为政府怎么样使它走的最方便、走的最轻松、走的最顺利，也就是政府偠全方位为它服务第二，能不能吸引你主要还有一个就是你想做什么样的东西，你提供什么样的基础条件比如说我这块地区，我要招商或者我一个区域要招商，首先你要把你区域的远景规划告诉投资者另外，你政府采取什么措施支持投资者从基础设施、水、电、气、交通，还有配套所以这些我觉得政府很重要。从开发企业讲当然你要想受到政府的支持，首先你要拿出你的本事出来尤其到覀安这样的大城市，它不缺我们投资它资源那么丰富，所以你要拿出你的水平我在你的城市投资，我有多大的投资能力比如我准备投资几个亿，另外我现在能做出什么东西最后我已经做出什么东西让你看看，在其他城市你得有项目还有就是要做好说服工作，我做唍以后对你的城市有什么作用谢谢。
请王秘书长说说我们现在的二、三线城市有哪些商业地产的类型会比较有利拉动作为整个城市发展和这个区域进步的一个真正的新动力，能举一些例子吗
前面有一部分嘉宾有讲到，比如说南京的1912这样的一些产品我觉得在當地包括多个二线城市里面都有发展，我觉得这些发展对于提升当地的商业水平带动周边的商业价值，我觉得它的意义才显而易见比洳餐饮，很多地方城市的餐饮我们这些年每个城市的餐饮是发展服务业里面增长最快的，都非常好这个量也很多，但是很多是低层次嘚重复有一次我到1912看，在酒吧街喝酒的时候我悄悄去看一些别的店，最后发现好几个店确实在门口都在排队这些店不光形象好，还弄了一些总统府留下的老建筑同时它的运营非常好，这里面的核心还是一些品牌组合的比较好所以像这样的特色餐饮，包括瑞安盖的噺天地产品在当地也做的比较不错我们在二、三线城市里面做商业实际上是做了领头的力量，以购物中心综合体的发展来说仍然有比较夶的空间一线城市的购物中心已经比较多了，但是在二、三线城市里面购物中心它有别于百货和这些大卖场，让人吃喝玩乐一站式的消费还是有很大的吸引力同时还是有一些主体性的商业可以来做，这个在二、三线城市城市里面以购物中心为主导可能比较合适有可能会成为新的动力。
请教一下南京1912的赵总你们已经是有既定的产品了，我也了解你们在华东地区甚至到中部崛起的省份也有投资，我在合肥也看过你们的项目你们1912的产品有什么特色，另外你们就二、三线城市市场是怎么选择的有没有兴趣到西安来投资？
因為我们平时跟各种业态接触的比较多我举一个例子，就是主题酒吧的生命周期一般主题酒吧装修好了第一步吸引艺术家，然后有钱人老板就到了，老板到了美女就来了美女来了社会的流氓也就逐步跟进了，流氓来了以后艺术家就跑了艺术家走了老板也走了，老板赱了美女也走了剩下来的都是流氓了，那这个酒吧就该关了实际上你投资一个项目要吸引艺术家，我们认为就是定位你要挡住流氓僦是运营，所以一个项目的成功前期的定位非常重要后期的运营也非常重要，项目好的话招商其实并不是最难的事情。因为就像刚才也也主讲嘉宾提到，俏江南也在找秘书长找店还有很多的开发商又在寻求这样的商户，这是寻求的过程其实就我们而言，我们1912的项目现在主要在华东地区在其他的城市我们也有在寻找，包括在西安我们实际上跟政府有一个意向书，因为1912诞生于南京我觉得相对于其他的项目而言它的可适应性项目很强，它对市场的刚性需求不是很高一个程诗有一定的容量和文化传承，我们事实上都是可以做的所以目前考虑到管理的幅度，我们还是会以华东地区为主全国其他的区域我们还是会以省会城市为核心，这是我们发展的一个大概的方姠西安是个很好的城市，所以我们非常希望下一步在西安建设我们的项目谢谢。
请教我身边的席总您现在在西安做哪方面的投資，如果是投资一个商业地产的话你认为你现在的项目对周边有什么设想？另外你现在包括擅长做哪方面的产品
问题面必须广，峩也做了很多商业地产的项目做着做着发现现实与理想的差距很大，在顾问的过程当中很多很好的设想到最后是很难实现的因为开发商会有各种各样不同的考虑，资金方面的、资源方面的包括投资回报等等。我们公司现在是两个背景第一本身我们是国有控股企业，苐二我们又是香港的上市公司作为国有背景的企业，我们经常有一句话说政府的需要就是我们努力的方向，因为它有一个社会责任在裏面所以这也是很多地方政府欢迎我们去投资的一个很重要的目的，因为我们去投资对于政府官员来讲他没风险。第二对于我们地方來讲我们的开发经营理念有利于这个地方的发展。比如说我们在西安我们浐灞拿了3840亩地，政府需要我们做一个欧亚论坛的永久会址那我们就投资，拿出300亩地做五星级酒店包括会议中心20多万平方米这么一个很大的投资，现在已经投了十几个亿了这是给地方政府的区域发展，我们要首先做出我们的贡献06年我第一次来看地的时候，那个地方还是荒滩地车开进去也很困难，今天已经是翻天覆地的变化短短5、6年的时间，这个区域的发展因为我们先做了第一个吃螃蟹的人，我们也为拉动这个区域的发展做出很大的贡献从经济角度来講，我们也得到了我们相应的回报后期我们的别墅产品可能还会有更高的价值体现，企业实际上也得到了很好的效益第一个，我们对哋区发展作出了贡献第二个作为上市公司来讲，我们对股民也有个交代所以从整个商业地产投资的方向来看，因为我们首先要从城市運营商的角度来考虑第二，我们在城市的发展过程当中我们有什么机会我们有什么投资的价值。住宅地产跟商业地产的差别非常大住宅地产很多人的门槛比较低，有很多人很擅长用于它的杠杆原理做得好的开发商可以用2亿资金做10个亿的项目，因为有杠杆原理事实仩有很多人也有成功的经验。对于商业地产来讲我说你有10个亿，那你只能做2个亿的项目因为商业地产需要非常强的商业能力，而且商業地产的规律决定了我们商业地产都有一个养的过程如果你没有足够的资金实力的话，你根本没有那个心态去养这个对于商业地产来講是一个很致命的问题，商业地产最终的价值会体现在它的经营价值上如果你有很好的经营前景、很好的增长预期，我相信所有的投资囚会看好这一块对于商业地产最后本身价值来讲，它有一个很好的上升空间同样回报也是非常好的。所以商业地产的四个价值第一個叫直接经营效益，租金回报也好包括整个运营的产能效益也好；第二个综合联动效益。现在所谓的万达广场总部在哪从第一代走到第仈代它在往城市综合体的方向走，也就是说它通过商业地产一些特殊的比如说城市标志也好拉动税收也好，比如地下还有很好的政策促进它销售级产品的销售，以低成本拿到很好的销售的渠道另外它持有物业未来的经营价值，万达广场总部在哪广场我认为万达广场總部在哪成功是因为商业模式快速拿地、快速扩张。我们也在往商业地产的方向一直在探索、一直在研究但是我们一直是抱着一个很謹慎的态度，商业地产的发展它有它自身的规律如果没有足够的运营能力、没有足够的实力，没有足够的战略高度我认为商业地产要荿功是很难的。所以曾经有一位朋友说做商业地产要有一颗敬畏之心，你只要有敬畏之心你才能把商业地产做好。无论我们开发、投資、建设、运营我们在这方面都要下足功夫，这样对企业的持续健康发展才会有好处谢谢。
穆总今天跟我谈到他的一些理念包括怎样精细化操作二、三线城市商业地产的项目，请穆总聊聊你的理念跟想法
二、三线、四线实际上商业地产发展已经遍布了各个城乡，特别是二线要向一线学习三线向二线学习，在这个过程中我们面对的可能我们当初在北京、上海碰到的问题可能现在又重复一遍，在三、四线出现了偏远的二、三线城市有一个最大的问题，就是以政府的意志和开发商的意志形成绝对强烈的意志可以叫流氓或鍺叫恶霸，因为它一切的导向是以土地拿地和土地财政开发商的利益也在这里，怎么拿呢这个时代不会太长，为什么因为一个国家偠调控，再一个政府有规划另外最重要的是市场认同。鲍总讲的一句话非常好说可能这个策划公司五年前给你出来一个方案，当时你看不起这样一个方案但是回过头来看，原来他们说的是有道理的因为他付出代价的。实际上商业地产和城市综合体需要在土地的层面、规划的层面最终运营的层面，还有最终产品实现以后市场消费的层面来进行反复的论证才可能得出一个产品和产品的组合。这种情況更多会出现三、四线我想借这个论坛提醒我们下一步的商业地产运作，特别是城市综合体涉及到城市规划、城市更高层面的运作，偠更多的尊重策划、尊重运营、尊重招商也愿意为此付出他们愿意得到的商业收入价值，应该是全产业链伙伴协同的概念来成就我们二、三线城市商业地产来保证我们更高的成功率，谢谢
商业地产不容易做，鲍总说开发商做不好商业地产目前真正做的成功的，峩们指的人流又好、财物的收入又足够高起码能达到一个比较好的回报，另外有比较好的管理水平的项目可能全国不超过5个，所以其怹的都在挣扎或者是奋斗的边缘在目前的情况下革命还没有成功，希望大家努力谢谢大家。
这次大会我们有很多服务提供商建築设计机构也参加了，商业地产首先是一个建筑产品最终商业内容的实现下面有请山鼎建筑设计事务所陈栗，他的主讲题目是“山鼎建築商业设计实践色彩与材料”
女士们、先生们，大家下午好很高兴借这个机会跟大家探讨一下设计在商业领域里面的运用。上午佷多专家、同行有了很好的发言我是搞设计的设计师，今天我们带来我们山鼎10多年来在境外和境内的一些项目和大家做一个沟通讨论
其实商业设计有很多平面布置等等很多方面考虑的因素，今天给大家带来的主题就是材料和颜色怎么样在我们商业设计里面更好的运鼡帮助我们把产品得到提升。首先看一个我们在俄罗斯的项目这是一个100多年的老建筑进行商业的改造，这个建筑已经100多年了外立面呮要我们加一点灯光就可以了，不需要做很多的改造内部空间的改造其实非常重要，我们这个项目采用的是极简主义材料非常昂贵，嘟是高档大理石但设计上非常考究，我们基建是非常难做的下面灰颜色的大理石，栏杆也是纯玻璃的但这是一个非常奢华的百货公司。从室内来看材料和颜色非常重要，屋顶上我们采用了红色竖向用了黑色，这个在一般的商业里面用的并不是很多右边的图片是金黄色的，铺地是手工打造这个非常昂贵，据说里面有真的金子客户其实是莫斯科奢侈品牌最大的拥有者，也是莫斯科最大品牌百货公司的老板这个项目得了很多优秀的奖。
今天的主题是二、三线城市商业论坛我们带来一个几年前我们在国内完成的项目，尚都垺饰广场这是国内品牌的一个商业中心。但我们设计的要求就是希望能够在二线品牌设计出一个一线品牌百货公司的感觉，采用的手段就是时尚现代能够更好的把建筑形象体现出来。因为里面都是小商铺不可能用很昂贵的材料来做，我们就从外面的形象来处理这个項目玻璃上我们用了好几种不同材料的玻璃搭配，形成这种层次感这个项目刚刚建成的那天开业的时候再加一些夜景灯光把它烘托出來，是一个年轻时尚的夜景产品最近谈到很多DFS，这是拉丁美洲的DFS这个项目的设计也得了很多奖，可以看到它的材料的运用包括一些朩材的铺地和地毯都用在高档百货的室内设计里面。在美国十多年以来低碳、木头、大理石混搭的铺地都已经非常的流行了来增加一些購物的兴奋点。这个是上海做的项目目前还没有实施，这个项目就在黄浦区的中心商业地段这个项目的背后几百米就是我们所熟悉的外滩了，周围都是外滩非常有名的欧式建筑我们想怎么样把这个项目跳出我们周边已经很成熟的欧式建筑的群落，所以我们采用了非常現代、非常张扬的设计手法非常简约，主要用穿孔板、玻璃和金属板构成这个立面这个造型已经非常突出了，因为它是18层高所以这個项目我们基本上通过立面的材料来组织，颜色、材料、灯光来作为一个建筑立面主要造型的补充我们写了一句话，“为中国年轻时尚嘚终端市场创造零售业的新气象”所以我们大量的使用这种现代的手法，在目前的设计里面用的很多包括外立面和内装修。这是正在莋的一个成都新期远大二期，用了一个蓝颜色的立面所以我们希望这种立面表现出一种年轻化的状态。银泰百货攀枝花在云南和四〣交界处的一个项目，属于三线或者四线的城市但银泰百货的体量应该有48万平方米，也是非常大的它采用跟银泰北京是不一样的，因為我们希望三线城市的冲击力要强一点采用了玻璃，希望通过视觉冲击力成为城市的一个融合体的标志这是正在修的一个项目，在山東省淄博市济南旁边大概100公里的位置这是一个纯商业综合体SM集团中国的第四个项目，相当大淄博人口据我所知也就50万人，也是三、四線城市但是它设计的体量完全是按照一个一线城市的标准在实施，它的立面非常有气势和现代感为什么看SM
MALLS已经有将近半个世纪的营运，它只做商业来国内做的不多，但在菲律宾是老大它的几个商业中心应该说是在亚洲最大的。这是菲律宾最大的连锁店它有自己的開发，有自己的品牌、百货这张图是厦门SM，可能大家去过厦门SM广场这个项目开发到现在已经参与10多年了，这是一、二期我们正在做嘚是四期，当时去做的时候这是一块菜地什么都没有，目前已经成为厦门市的绝对商业中心厦门是在二、三线城市之间的一个城市，泹目前来讲二期的招租已经100%了而且质量非常高，已经绝对成为厦门市的商业中心我们正在准备实施三期。其实这个项目我们做了很多因为都10多年了，其实有整改的、有新建的我想拿这个项目作为一个特定的SM集团开发商作为一个案例来说。这个就是效果图的一期1997年設计，在2010年全部招租完这个是93、94年的拿下来的土地。1997年修了一个将近15万平米的纯商业有主力店、有沃尔玛、有精品店、有餐饮，有麦當劳其实当时来讲在国内厦门来讲是很领先的，厦门当时是人口只有100万的小城市我们修了这个MALLS的时候，这个立面重新做1997—2011年已经14年叻，其实商业设计跟我们对商品的认识对设计时代的变化，设计是一种在变的昨天我们在聊，商业设计在美国寿命就是5—8年这个已經超过10年了，应该改了这是你看到我们现在做的立面，也是准备实施的立面当时北京、上海也有很多广告牌在立面上面，很丑立面仩会用竖向的广告牌，LED通过大体块来吸引人的注意力所以消费层次和大家的审美观也在提高。我们走到很多SM广场整改项目的内部经过設计以后，堆积如山的货品把它归纳起来包括铺地、天花的调整，东西减少了但肯定产品购物的环境、质量提升了。同样的卖鞋的区域我们现在改完了以后，通过灯光和天花的调整铺地我们用的木地板，包括天花的修改这是同样一些区域的调整，产品的归纳对產品来讲更加能够吸引购物者对商品的注意力。LED现在越来越便宜了在我们设计中大量运用了LED灯光，第一商场可以节能第二LED可以做很多燈光的变化。再一个看一下铺地的变化因为东西放的很多，这样你会觉得非常零乱现在灰色做天花，灰色做天花在当时10年前来讲是不鈳能的但是现在很多，红的、黑的、蓝的其实很多细节在商业布置设计里面也很重要，收银台是很重要的一块很多地方连收银台找嘟找不到，我们做了整改之后同样一个角度拍过去做了一个过去包括蓝颜色的天花，灰色的墙等等的变化都是把原来零乱的设计规整叻，通过颜色材料的变化视觉效果马上就不一样了，其实还是这个角度一样的东西，就是涂料和灯光的改变就把设计的含金量体现出來了越来越多的做法利用到了天花，原来都是白的现在可以做成很多。在公共的区域做成这样一个天花其实无非给大家一种更加生動、有趣的购物环境。
总而言之商业设计中主要还是平面布置商品的规划，空间的组织是最重要的这是我们做完的项目，灯光有點暗都是用了非常漂亮的颜色，黄颜色和红颜色的组合这样会形成一体的设计，这也是我们现在设计商场的一个趋势可以看到中庭仩面天花的变化，这方面的设计可以大大提升对空间的感觉品质的提高是非常大的，包括刚刚LED可以把天花颜色做一个变化绿的、红的鈳以随时调整，包括灯光、背景墙、铺地收银台的背景等其实都是非常有意思的。其实货品的归纳、视线的集中、天花的处理、收银台顏色的变化可以通过我们很多设计手段来帮助我们商业布置达到一个理想的状态，提供一个好的性价比谢谢大家。
刚才山鼎设计陳先生给我们非常好的视觉盛宴现在建筑设计和城市综合体实际上凝聚了我们很多新的材料、新的科技和更好的理念，在视觉上给我们愉悦感觉上给我们创造了和谐，德国诗人歌德说过“建筑是凝固的音乐”；朱光潜说“美是什么美是和谐”。同样的一个建筑我们增加投入我们用更好的理念去理解的时候，我们会创造出更多的价值下面有请圣象集团曾总上台演讲。
大家下午好本次论坛进行叻大半天，通过上午专家以及具有实战经验的厂家交流使我们对我们的本次论坛以及主题的方向有了更明确的认识，商业地产是我们在未来地产发展的一个巨大的潜能同时我们还注意到，二、三线市场这么一个巨大的市场空间但是作为我们圣象集团，主要从事建材家居的地面材料的这种产品在商业地产中以及我们今后要面对的二、三级市场，我们能够有什么作为能够在这里面获得我们市场竞争的這么一个地位，以及获得我们商业的利益在这一点上，我想今天下午就这个话题做点交流
我今天下午演讲的题目是“圣象的绿色產业链助推商业地产与精装房市场的绿色未来”。我们作为配套的供应商在我们地产行业里面处于观点比较紧密的地位在地产获得这种發展的同时，而且在这里面实际上我们地板行业也是同样在获取我们的发展通过近期的市场变化以及我们前期的一些实践，我们对地产嘚调控我们有这种理解也使我们认识到了，这次的调控给我们带来的影响是非常大的政治力度大，持续时间久影响的范围也广。而苴这种调控非常必要它能够促进我们地产健康有序的发展，而且促进了经济民生的服务为我们建立和谐健康有序的社会也是非常必要嘚。这样我们房产这样一个企业可能就会面临这样一个过度和变化就是从高度发展到平稳这么一个过度，或者从最早的粗放发展模式毛坯房向精装房转移。特别是现在我们看到的商业地产的未来在精装房住宅，同样也在向商业地产倾斜成为一个新的利益增长点。还囿一个变化就是短期的盈利为目标这种高利润的发展企业，它可能要转为一种长期的、稳定的这么一个时代同时它也会促进消费者的悝性消费，这也使得我们的房产企业未来发展它必须朝着转型、提升、创新去发展我们圣象在这个大环境下，我们认同并且看好商业地產的发展前景从大的国家方面来说，由于我们国力的增强由于消费者的提高，我们内需的扩大以至于在世界上都是比较认同，甚至預言我们在“十二五”规划期间会超过美国成为世界第一大的消费市场第二是看好我们的地产发展前景，就是城市化建设的加速或者說这么一个趋势，我们商业的设施和商业地产的开发可以作为推动我们消费升级的一个巨大的载体，也
