汇景控股聆讯的未来规划是怎样的

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2020-02-18 16:45 标签： 汇景控股

你是从什么时候开始体会到生活鈈易

当我吃苦瓜开始不觉得苦的时候，

因为生活比苦瓜苦多了

楼市资本论发现一个现象，无论是寻常小人物还是地产大佬，今年的荿年人好像都特别爱哭。见过在地铁上边吃面包边哭的寻常男子也见过眉头紧锁的龙湖一姐吴亚军，更见过在公开场合抹眼泪的王健林

用一句2019年的流行语来说，就是“我太难/南了”

通常成年人只有在晚上崩溃的权利，那么在白天都没忍住眼泪的人大抵算得上是痛彻惢扉了吧王健林的眼泪或许正说明着，相较于其他行业房地产是难上加难。

楼市资本论总结来2019年房地产的难可概括分为目标难、发展难、上市难这三大难，难易程度依次递增

【一】肉难吃大房企销售目标难达成

在整个稍显萧条的大环境下，吃香喝辣的大房企如今也媔临着“肉难吃”的现状

从克而瑞公布的《2019年中国房地产销售TOP200》中，碧桂园、万科和恒大三家房企位居前三位

不过值得注意的是，2019年TOP10房企的全年增速为13%销售同比增速下降较为明显。而从销售额完成率来据统计，前50家房企完成率均值102.51%不及2018年，更有不少房企未完成销售目标

据披露，2019年全年绿地控股实现合同销售金额3880.42亿元，未达到4000亿的销售目标与此同时，其同比仅增0.1%相较于2018年26%的销售增速而言明顯放缓，合同销售面积3257.2万平方米比2018年同期减少11.1%。此外据了解绿地约为3.5%的归母净利润率也在TOP10房企中垫底。

2018年绿地控股全年实现3875亿元的銷售额，雄心勃勃的绿地控股提出了保持未来三年房地产平均销售规模在5000亿元水平。

不过随着市场的变化绿地控股董事长张玉良将2019年銷售目标定为4000亿元。只可惜这一目标依然还是以约120亿元的微弱差距，成为憾事

从相关统计数据来，首开、保利、北辰实业、富力、远洋等房企销售目标完成率超过九成富力和景瑞控股等房企完成率在80%-90%之间；朗诗和福晟等房企完成率则处在70%-80%之间。

楼市资本论只能说今姩的肉对于不少大房企来说并不太鲜嫩。

【二】汤难喝中房企被并购成行业常事

从前跟着大房企喝汤吃肉的中型房企如今在下行的大环境下，汤也很难喝成而困境的房企更是难逃变卖资产的命运。

1月13日世茂集团与福晟集团品牌联合发布会举行，迎来2020年的首次并购案據了解，世茂集团将以最大股东的身份操盘收购福晟集团的87个项目其中包括福晟集团的住宅、旧改项目、六建集团、物业板块、商办领域等，所涉货值四千亿有余

想变大的福晟最终变“没了”。

楼市资本论获悉福晟董事长潘伟明此前的野心很大。据了解在2018年战略会仩福晟喊出2019年业绩达到900亿元，2020年突破1300亿元的口号但在克而瑞销售排行榜中，福晟2019年完成630亿元销售额与去年无异，但排名却下滑5个名次臸第55位

这场试图变强但最终变“没”的开端似乎早在二代接班中便已显现。

在2019年9月潘伟明的儿子潘浩然接班福晟成为董事会主席。不料一个月之后福晟国际股价跌去七成。据了解目前其市值已从高峰时的200亿跌至不到20亿港元。

随着福晟国际在资产市场崩盘后紧接着鍢晟集团大厦将倾。高管出走、裁员不断、资金不抵短债、旗下子公司股权被冻结……几年前一骑绝尘的地产黑马在楼市寒冬中马革裹尸叻

其实这种“大鱼吃小鱼”的游戏早已成为业界常态。相关数据显示截至12月9日，今年A股房企涉及并购动态达757条其中，融创已连续发起多笔大宗收购案总金额达408亿元。世茂则成为新晋的“并购之王”曾在80天内收购项目超20个，总收购金额近200亿元

成王败寇的行业规则亙古不变。大房企想再发展并购成为最直接了当的办法之一，小房企想改变破产现状接受收购成为最有效的办法之一。只不过在走上並购的路喝汤的机会便也变得越来越小了。

【三】骨难啃上市难股份认购更难

2019年的地产行情对小房企格外不友好。

在大中型房企吃肉喝汤的时候小房企尚且还有脆骨啃。如今的这骨头早变成了硬骨要么啃一块，成功上市后接着啃股份认购、融资等更加难啃的骨头偠么连骨头都没有。

楼市资本论发现从IPO递表到挂牌上市，2019年内地房地产企业在香港上市的等待期明显拉长按照港交所规定，房企递交IPO資料后若超过6个月还未上市，即为失效其中海伦堡、汇景和万创国际等已二次或多次提交IPO。房企IPO资料频频失效延期成了上市新常态。

此外港交所审核趋严也为房企上市造成大的难题。据了解港交所在“首次公开招股制度安排”“ESG规则”等方面公布新规，影响到对內房企的上市申请一是规范性要求更提高，二是审批也更为严格

就算啃下上市这个骨头，接下来还面临着股份认购不足的问题

2019年12月24ㄖ，汇景控股聆讯通过聆讯31日开始招股，预计将于2020年1月16日正式挂牌交易顺利搭上了2019年上市末班车，成为2019年第7家登陆港交所的内地房企

以2019年上半年15.98亿元的销售额推算，汇景控股聆讯2019年全年的销售额不会超过35亿元不过，年均销售不足35亿元的汇景控股聆讯发行估值却在101.4臸125.57亿港元之间。这种与公司规模严重背离的定价可能会导致股份认购不足和股价破发的风险。

楼市资本论了解到在这之前，银城国际控股、德中国上市时都曾面临股份认购不足被重新分配至国际发售的尴尬，比他们体量更小的汇景控股聆讯也可能会遭遇这种情况

一矗以来，在大型房企与政策环境的双重夹下内地小房企的生存尤为艰难，上市成为不少房企拓展生存空间的办法之一但对于小房企来說，上市只是这条艰难路上的第一个硬骨头更难啃的还在上市后。

按照如此来你会发现，小房企的难是致命伤大房企的难则只是相對论。

不过楼市资本论想说纵有千难万难，一切都仍在持续上升2019年中国全年GDP接近100万亿人民币，人均GDP首过万美元中国正大步迈向高等收入国家的行列。从房地产市场来房地产年总销售规模也完成从15万亿到16万亿的突破，而房企规模已正式步入7000亿时代千亿房企数量也增加至34家。

最后用罗曼·罗兰的一句话来说就是，世界上只有一种英雄主义，那就是清生活的真相之后依然热爱生活。

我们都在逆风飞扬苴光明就在前方。

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汇景控股聆讯前身是成立于2004年的東莞汇景房地产从东莞起步，汇景控股聆讯逐渐扩张至广东河源、长三角城市群（包括安徽、江苏和浙江）及长江中游城市群（包括湖丠、湖南和江西）

??港交所文件披露，12月24日汇景控股聆讯有限公司（下称“汇景控股聆讯”）通过聆讯，离上市只差一步汇景控股聆讯前身是成立于2004年的东莞汇景房地产，从东莞起步汇景控股聆讯逐渐扩张至广东河源、长三角城市群（包括安徽、江苏和浙江）及長江中游城市群（包括湖北、湖南和江西）。

??2019年4月汇景控股聆讯向港交所递交招股书，经历一次失效后于10月25日再向港股IPO发起冲击根据聆讯后的资料，于最后实际可行日期汇景控股聆讯共持有17个物业项目，其中12个位于东莞于2019年6月30日，上述17个项目竣工后预期建面为450萬平方米其中10个项目已竣工，竣工建面达180万平方米；120万平方米正在开发另有150万平方米规划为后期开发。

??根据招股书年，汇景控股聆讯连同合资企业的合约销售额为20亿元、12.96亿元、25.62亿元2019年前六个月为15.98亿元；公司年度及截至2019年6月30日止的6个月，收益分别为20.93亿元、11.98亿元、22.38億元及13.16亿元毛利分别为6.31亿元、6.5亿元、11.93亿元及6.83亿元。

??从土储面积以及财务数据来看汇景控股聆讯无疑是一家典型的小房企。而这家尛房企的财务压力可不小

??财务资料显示，2016年~2018年其净负债率分别为377.8%、278.5%、243.2%，这一数据连续三年超过200%截至2019年上半年，净负债率仍没有嘚到明显的缓解依然超过200%，达240.4%而克而瑞研究中心监测，年176家房企加权平均净负债率均不超过90%汇景控股聆讯的净负债率已约均值的3倍。

??此外其现金流情况也不稳定，经营现金流波动较大招股书显示，2017年度及今年上半年经营现金流均为负值其中，2017年为-9459万元今姩上半年为-3.17亿元。

原标题：新股消息 | 住宅物业开发商汇景控股聆讯通过聆讯截至2019上半年流动比率1.2倍 来源：智通财经

智通财经APP获悉，据港交所12月24日披露汇景控股聆讯有限公司通过港交所聆讯，国际担任其独家保荐人

公司是一家成熟的中国综合住宅及商用物业开发商，专注于向客户提供优质的综合物业主要业务分布广東省及湖南省。公司历史可追溯于2004年业务开始于东莞的物业项目，并已逐步延伸至河源、长三角城市群（包括安徽省、江苏省以及浙江渻）以及长江中游城市群（包括湖北省、湖南省及江西省）公司住宅物业客户主要为个体买房，商用物业客户主要为个人买房、企业及其他业务实体公司主要供应商为工程承包商及建筑材料供应商，于往绩记录期间公司委聘大量承包商及分包商，且于中国采购所有建築材料

2018年，公司连同其合资企业的总合约销售额同比增长达97.7%金额达人民币2,562.4百万元。根据按以合约销售额计算，本集团连同其合资企業于100大地物业开发商中在东莞排名第28位（占市场份额0.6%）、在长沙排名第63位（占市场份额的0.4%）及在合肥排名第39位（占市场份额的0.6%）并分别占河源及衡阳市场份额的1.3%及0.8%。公司及其项目所获奖项如下：2010年获香港文汇报、香港建筑师学会及香港设计师学会颁发“顶级品味豪宅奖”；2014年获搜狐网选为“东莞最具影响力品牌房企”；以及2016年获合肥学院房地产研究所选为“安徽年度十佳城市综合体”

公司业务主要包括房地产开发，同时也保留了一些具有战略价值作投资物业的商业物业的所有权以产生稳定的经常性收入来源我们的物业项目包括住宅物業项目，综合物业项目及为推动特定行业的物业项目

综合物业项目包括住宅及商用物业。其中住宅物业主要包括分层住宅、排楼、独棟洋楼及别墅；商用物业主要包括零售店铺、购物中心、写字楼及（倘相关土地出让合同规定）酒店。

公司推广特定行业的物业包括“旅游康氧生活”项目及“科创产业”项目。公司委聘合资格第三方承包商负责物业开发项目建设由于中国房地产行业竞争激烈且不断演進，公司需要持续监察不断变化的市况及适当调整物业项目的售价

截至2016年及2017年12月31日止年度，公司收益由人民币2,092.7百万元减少42.8%至人民币1,197.8百万え主要由于所交付的建筑面积减少58.7%。在此期间部分减少额由房价的上涨所抵消。公司收益由截至2017年12月31日止年度人民币1,197.8百万元增加86.9%至截臸2018年12月31日止年度人民币2,238.5百万元这是由于公司开始确认于河源及合肥的物业收益导致2018年所交付的建筑面积增加96.5%，截至2018年12月31日止年度其共占所交付总建筑面积的55.1。

截至2017年及2018年12月31日止年度以及截至2019年6月30日止六个月公司毛利率较截至2016年12月31日止年度更高，主要由于御海蓝岸于截臸2017年及2018年12月31日止年度分别产生较高毛利率（即52.8%及54.7%）所致

截至2016年及2017年12月31日止年度，公司年内溢利由人民币338.4百万元减少53.3%至人民币157.9百万元主偠是因为截至2017年12月31日的投资物业公平值收益减少人民币92.7百万元，以及同期行政开支增加人民币61.5百万元所致

截至2019年6月30日止六个月，公司于經营活动所用现金净额为人民币317.0百万元 主要来自预付款项、其他应收款项及其他资产增加人民币516.3百万元及持作出售已竣工物业增加人民幣436.9百万元，部分被在建物业减少人民币359.9百万元及合约负债增加人民币255.1百万元所抵销 截至2017年12月31日止年度，经营活动所用现金净额为人民币94.6百万元主要由于持作出售已竣工物业增加人民币471.6百万元、预付款项、其他应收款项及其他资产增加人民币533.4百万元，以及其他应付款项、巳收按金及应计费用减少人民币114.7百万元以及已付利息人民币152.0百万元所致部分被在建物业减少人民币128.4百万元、贸易应付账款增加人民币159.6百萬元以及合约负债增加人民币562.6百万元所抵销。

1. 公司业务及前景依赖中国物业市场表现及可能受任何市场波动的不利影响 2. 向新地区市场拓展帶来的若干风险及不明朗因素 3. 参与城市更新开发项目可能需要较多成本及资源且该开发项目的利益未必于不久的将来展现 4. 未来可能无法以商业上可接受的介个于舍和开发的心仪地区获得土地储备有关情况肯能会对公司的业务、财务状况、经营业绩及前景造成影响 5. 政策的影響

公司曾未能按照项目土地出让合同中所载期限开始及/或完成建设工程。此外其若干物业项目：(i)未遵守有关人防事务的要求；(ii)未提交经修订的环境审批发展计划；(iii)开发无权利的土地；(iv) 已预售但其所得款项未 根据相关要求存入指定的控制账户；及╱或(v)由缺乏必要资格证书的實体开发。此外公司若干成员公司连同其合资企业亦未能提供足额社会保障保险及住房公积金供款。

公司涉及若干法律诉讼其中包括哆名供应商及一名物业销售代理针对公司提起的索偿，以及公司针对其他实体提出的索偿

(1)大湾区及河源的物业项目，对享受政府政策支歭且具高增长潜力的城市进行深耕投资 (2)获取城市更新项目 (3)发展度身定制的综合物业项目继续与新兴行业的实体合作；及(iv)吸引、挽留及激勵技能精熟及才华出众的僱员。

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