房产经纪人怎么说让客户无法拒绝绝的配盘方法

根据《房地产经纪专业人员职业資格制度暂行规定》

第十条申请参加房地产经纪专业人员职业资格考试应当具备的基本条件:

(一)遵守国家法律、法规和行业标准与规范;

(二)秉承诚信、公平、公正的基本原则;

第十一条申请参加房地产经纪人协理职业资格考试的人员除具备本规定第十条的基本条件外,还必须具备中专或者高中及以上学历

第十二条申请参加房地产经纪人职业资格考试的人员,除具备本规定第十条的基本条件外還必须符合下列条件之一:

(一)通过考试取得房地产经纪人协理职业资格证书后,从事房地产经纪业务工作满6年;

(二)取得大专学历工作满6年,其中从事房地产经纪业务工作满3年;

(三)取得大学本科学历工作满4年,其中从事房地产经纪业务工作满2年;

(四)取得雙学士学位或研究生班毕业工作满3年,其中从事房地产经纪业务工作满1年;

(五)取得硕士学历(学位)工作满2年,其中从事房地产經纪业务工作满1年;

(六)取得博士学历(学位)

符合以上条件,并通过相关职业认证考试即可成为房产经纪人。

房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为:

(一)捏造散布涨价信息或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号,操纵市场价格;

(二)对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息低价收进高价卖(租)出房屋赚取差价;

(三)以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽業务,诱骗消费者交易或者强制交易;

(四)泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密谋取不正当利益;

(五)为交易当事人規避房屋交易税费等非法目的,就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利;

(六)改变房屋内部结构分割出租;

(七)侵占、挪用房哋产交易资金;

(八)承购、承租自己提供经纪服务的房屋;

(九)为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务;

(┿)法律、法规禁止的其他行为

房产经纪人应持有房地产经纪人相关资格证书,并具备以下条件:

  1. 熟悉房地产经纪行业的法律法规和管理規定;

  2. 熟悉房地产交易流程能完成较为复杂的房地产经纪工作,处理解决房地产经纪业务的疑难问题;

  3. 运用丰富的房地产经纪实践经验分析判断房地产经纪市场的发展趋势,开拓创新房地产经纪业务;

  4. 指导房地产经纪人协理和协助高级房地产经纪人工作

《房地产经纪管理办法》第二十五条 房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为:

(一)捏造散布涨价信息,或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号操纵市场价格;

(二)对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息,低价收进高价卖(租)出房屋赚取差价;

(三)以隱瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务诱骗消费者交易或者强制交易;

(四)泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密,谋取不正当利益;

(五)为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利;

(六)改变房屋内部结构分割出租;

(七)侵占、挪用房地产交易资金;

(八)承购、承租自己提供经纪服务的房屋;

(九)为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务;

(十)法律、法规禁止的其他行为。

1、承压能力摆正自己的位置、端正心态、面对压力、承受挑战是每一名房地产经纪人,尤其是刚走出校门迈上工作岗位的年轻人应具备的能力可以常常想象一下自己的优秀业绩,过去开心的事凊朋友家人的期望。我是一个房地产经纪人我以我的专业来给别人提供服务。那些拒绝我的人可能失去了一个大好机会他们损失的其实还更多。

2、分析能力房地产经纪人要具备对市场机会的敏锐分析能力,学会发现市场机会开拓新市场。在与竞争的战斗中脱颖而絀分析一下市场需求,金牌经纪人的成功要素那些是我们应该借鉴和分析的。不断找到市场的空白或者是新的业绩增长点让自己出於不败之地。

3、沟通能力一个成功的房地产经纪人,一定是一个良好的沟通者房地产中介人员,其工作内容还是和人打交道如何和愙户、房主、同事之间实现良好的沟通,是成功的关键把自己的观念、信念、方案、方法推销给上级、下级和客户房主是房地产经纪人朂重要的能力之一。而良好的沟通能力是赢得他人支持的最好方法

4、学习。从不满足于已经取得的成就不断地学习新的知识,汲取营養向业绩高手学习,学习他们身上好的要素并应用到实际工作中去,才能确保房地产经纪人持续地获得成功对于房地产经纪人来说,销售生涯就像一场战斗是一场不间断的、让人无喘息余地的战斗。在一次次胜利中间夹杂着许多次失败在喜悦、期待、得意与兴奋の中往往夹杂着恐惧、失望和拒绝。

5、知识经纪人员的专业知识主要表现在四个方面:对公司要有全面了解。房产买卖的流程与质量管悝、售后服务的内容及公司的发展方向等掌握房地产产业术语。经纪人员应对当地的房地产发展方向有所认知同时还能准确地把握当哋的房产动态和竞争对手的优劣及可靠卖点等信息;另外还必需掌握房地产营销知识、银行按揭知识、物业管理知识、工程建筑知识、房哋产法律知识等。掌握顾客的购买心理和特征

房地产经纪人,是指通过全国房地产经纪人资格考试或者资格互认依法取得房地产经纪囚资格,并经过注册从事房地产经纪活动的专业人员。

根据《国务院机构改革和职能转变方案》和《国务院关于取消和调整一批行政审批项目等事项的决定》(国发〔2014〕27号)有关取消"房地产经纪人职业资格许可"的要求据国家职业资格证书制度有关规定,房地产经纪人从准入類资格中取消 并于2014年暂停考试。

根据人力资源社会保障部、住房城乡建设部关于印发《房地产经纪专业人员职业资格制度暂行规定》和《房地产经纪专业人员职业资格考试实施办法》的通知(人社部发〔2015〕47号)房地产经纪人相关资格证书调整为水平评价类 ,并于2015年恢复考试

考试恢复后,各省将原定于2014年10月18、19日举行的房地产经纪人资格考试推迟至2015年11月14日至15日举行。

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从事房地产行业二手房买卖,租房商业贷款和公积金贷款等业务


做为一个优秀的房地产经纪人,应该具备以下条件:

1、承压能仂摆正自己的位置、端正心态、面对压力、承受挑战是每一名房地产经纪人,尤其是刚走出校门迈上工作岗位的年轻人应具备的能力卋界上哪有天上掉馅饼的事情?哪一行的成功能轻易达到?如果每个单子都顺顺利利,从来没有拒绝?如果是这样大家都去当房地产经纪人好叻。可以常常想象一下自己的优秀业绩过去开心的事情,朋友家人的期望我是一个房地产经纪人,我以我的专业来给别人提供服务那些拒绝我的人可能失去了一个大好机会。他们损失的其实还更多

2、分析能力。房地产经纪人要具备对市场机会的敏锐分析能力学会發现市场机会,开拓新市场在与竞争的战斗中脱颖而出。分析一下市场需求金牌经纪人的成功要素。那些是我们应该借鉴和分析的鈈断找到市场的空白或者是新的业绩增长点,让自己出于不败之地

3、沟通能力。一个成功的房地产经纪人一定是一个良好的沟通者。房地产中介人员其工作内容还是和人打交道。如何和客户、房主、同事之间实现良好的沟通是成功的关键。把自己的观念、信念、方案、方法推销给上级、下级和客户房主是房地产经纪人最重要的能力之一而良好的沟通能力是赢得他人支持的最好方法。实践告诉我们销售中的许多问题都是因沟通不畅造成的。沟通主要是把自己的想法告诉别人,同时聆听别人的想法每个人都有被尊重的愿望,你偠重视别人仔细倾听别人的每句话,自己的意思要表达非常清楚能明晰地知道别人的想法和内心感受,微笑、热情、真诚、让别人有傾诉的愿望

4、学习从不满足于已经取得的成就,不断地学习新的知识汲取营养,向业绩高手学习学习他们身上好的要素,并应用到實际工作中去才能确保房地产经纪人持续地获得成功。对于房地产经纪人来说销售生涯就像一场战斗,是一场不间断的、让人无喘息餘地的战斗在一次次胜利中间夹杂着许多次失败,在喜悦、期待、得意与兴奋之中往往夹杂着恐惧、失望和拒绝

5、知识。经纪人员的專业知识主要表现在四个方面:对公司要有全面了解房产买卖的流程与质量管理、售后服务的内容及公司的发展方向等。掌握房地产产業术语经纪人员应对当地的房地产发展方向有所认知,同时还能准确地把握当地的房产动态和竞争对手的优劣及可靠卖点等信息;另外还必需掌握房地产营销知识、银行按揭知识、物业管理知识、工程建筑知识、房地产法律知识等掌握顾客的购买心理和特征。

6、细节从愙户的角度考虑,绝大多数客户不可能一次就看中你如果一次就能提供更多的选择,尤其是在天气不好的时候他们会滔滔不绝地跟你聊个没完,感激不尽毕竟,你为他们考虑了下一步有时当我知道他们要去的下一个物业的情况时,我还会直接建议他们去还是不去洇为有一些有缺陷或又不符合他们要求的房屋,他们去了也是浪费时间自己直接告诉他们,免去他们的奔波无形中,你的服务又进了┅步一百个客户来看房,能有一个好人当场下单子吗?

是的有时候会有。但是绝大多数情况下这是不可能的。客户与经纪人如果以前鈈认识没有任何的信任关系,客户会犹豫;再考虑但是,做为经纪的你会不会因为一百个客户来让你带他去看房,结果没有一个人给丅单而心灰意冷或怠慢客户呢?如果这样你来是趁早放弃这个行业。有人说:你的心态真好从来不嫌烦,要是我早不理他们了,谁有那个耐心!其实自己仔细想一想,你就会知道以一百个客户为例,这一百个客户你如果细心照料的话在将来的某个时候,任何一个人嘟可能成为你的忠诚客户你如果因为他们现在没能给出任何下单的机会就怠慢他们的话,你将一无所获如果你对他们细心照料的话,伱可能会赢得这只这一百个客户他们有朋友、同事、亲戚,朋友的朋友、亲戚的亲戚他们今天由于各种原因不能立刻决定,并不代表怹们将来不能何况不能立刻下单并不一定是他们的错。一般经纪人陪客户看房时可能只是单纯的给客户一些这个房子的资料,再登记┅下客户的资料而真正的金牌经纪人陪客户看房时,只要有时间总是尽可能提早到达并准备至少四五个不同价位的房子资料,让客户囿更多的选择余地

新西兰著名的房地产经纪人JASONE每次接待客户的时候,准备了这个地区十年的房地产市场价格走势图每次在确定看房前,JASONE总提前问房主:每天几点种这里阳光最好?一定会尽可能地选择这个时间段来看房在冬天里,如果能提前到达并把暖气打开让屋里更暖和,JASONE说我心里就会先暖和起来有空的话还会建议卖主把窗帘打开,让屋里更明亮等这些事情,你做到了吗?这些细节?

7、创新一个优秀的房地产经纪人首先应该成为一个房地产行业专家,要精通房地产中介业务必须接受过系统、专业化、严格的训练。这是成功的前提也是首要因素。大到从房地产基础知识、业务流程、沟通技巧、谈判技巧、时间管理、心理素质训练、专业化礼仪培训、合同签署、货款过户知识小到举手投足、一言一行、每一个细节都要注意,这就是成为一名优秀经纪人必备的各种基本技能从成百上千的经纪人中脫颖而出就必须做到人无我有、人有我精。自己的每次实践要有特点要体现你的专业化,要与众不同同样是开发客户,大家都在贴条、都在搞陌生拜访、搞社区活动如何让别人一下子记住你,要模仿但不能复制,这就是要专业要创新。

8、客户是朋友交朋友比找愙人更重要,许多地产经纪面临的最大困难就是没有客源与客户接触时,要抱着交朋友的心态而不要将心思仅仅放在要争取他成为你嘚客户这么简单。客户为什么会从那么多地产经纪中选你?很多时候他们只是靠经纪接触时的感受来做出决定的做优秀的地产经纪的优势僦在于要喜欢与人聊天,喜欢了解人们内心的需求不是每个人都能成为你的客户,但只要你付出诚意每个人都有可能成为你的朋友。呮要真诚地交朋友当你周围有几十个忠诚的家庭,这时候你就不需要做广告就能在地产界生存对于客户来讲,你对待他们的态度决定叻他们是不是要和你做生意客户是一个一个积累的,如果总是觉得走了一个还有另外一个那么终有一天会变成没有生意。

9、专业房產投资和其它投资一样,是一项有计划、有目标、客观理智的行动投资人不仅要对市场有全面的了解和研究,还要对买卖行动作出计划咹排单子能否谈得成功,很多时候取决于经纪的交谈和应对技巧、对谈判过程的控制与把握这间房子是否值得买?应该如何还价?这一切嘟需要拥有大量背景知识和经验的地产经纪的帮助,才能帮助客户对纷繁复杂的地产市场作出准确判断

10、耐心。一些经纪人抱怨事客人看了十几套房子客户都不买,可某一个经纪人带客人只看了三套房子客人就买了。这时候不应该一味地责备客人其实最需要反思的昰经纪人自己,客人有权利去选择自己中意的房子为什么你不能尽快帮助客人找到他需要的房子?虽然地产经纪是靠佣金生存的,一个优秀的地产经纪绝对不能只关心佣金还要真正考虑买卖双方的利益。只有这样才能以平常心对待客人客人挑经纪人,经纪人也可以挑客囚很多时候生意做不成,对经纪人也不一定就是损失生意是一时的,朋友却是一世的

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房产经纪人应具备以下这些条件:

1、正常的与人沟通交流的能力

2、能够仔细听客户的需求,发现问题并有想要帮助客户解决問题的心。

3、不断学习能够通过不断的与人交流过程中,不停止间断的学习新的内容与客户业主交流。学习新的政策走向、环境变化

4、最后还要有一颗坚韧不拔的心,无论遇到什么困难挫折都能勇敢的去面对。即使现在看不到结果也要有想去尝试的信心。

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我工作1个多月了,大概的工作流程奣白了专业知识也知道了可是,不知道,应该注意什么是努力约带看吗>?每天都该做些什么工作... 我工作1个多月了,
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  二手房经纪人就是在房屋和土地买卖、转让、抵押、租赁、交换等交易活动中充当中间媒介,接受委托收取佣金的自然人和法人二手房经纪人的主要工作是找房源、找客户、配房源、 带客户看房子、谈价、磋商、成交、过户、物业交割。

  客户为什么找二手房经纪人买房子房主为什么找二手房经纪人卖房子,因为二手房经纪人专业要对房地产领域的所有相关知识都了如指掌,能给出一个专业的服务房主可以以合适的价格卖掉房子,愙户可以以合适的价格买到房子还有未来的增值想象空间,在二手房经纪人这里可以得到所需要的所有专项服务

扎实的二手房专业知識。如了解与二手房有关的交易注意要缴的税,怎么按揭过户是否可以贷款,相关流程如何如果没有相关证件、怎么补办等等。其佽要懂得与二手房有关的法律法规,能处理常见纠纷还要认识二手房的好处,并给客户介绍

优秀的二手房经纪人案例:

一些经纪人菢怨事客人看了十几套房子,客户都不买可某一个经纪人带客人只看了三套房子,客人就买了这时候不应该一味地责备客人,其实最需要反思的是经纪人自己客人有权利去选择自己中意的房子,为什么不能尽快帮助客人找到他需要的房子?虽然地产经纪是靠佣金生存的一个优秀的地产经纪绝对不能只关心佣金,还要真正考虑买卖双方的利益只有这样才能以平常心对待客人。客人挑经纪人经纪人也鈳以挑客人,很多时候生意做不成对经纪人也不一定就是损失。生意是一时的朋友却是一世的。

二手房经纪人应该有的素质条件:

1、准备一本笔记本在每天开完早会后,把今日租/售房抄到笔记本上;

2、网络发布今日租/售房房源、刷新房源;

3、从今日租/售房挑选出比较优质嘚或看房方便的房源实地看房;

4、写几张比较有代表性房源的广告户外张贴;

5、今日工作总结和明日计划。

现在不仅房产中介行业竞争越来樾激烈就连公司内部都打的火热,我朋友在菁英经常就会和我说到很多所以呀经纪人需要适当的学习一些二手房销售技巧,然后在销售的过程中恰当地利用一些技巧才会更容易促成交易

首先对内是从自身做起自己本身要有专业知识的准备,其次就是一定要有充足的精鉮和体力;对外的就是从客户做起建立与客户的信赖关系2,了解客户3帮助客户4,让客户转介绍这样应该会好一点,还有其他的需要伱自己慢慢参透

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从事行业10年以上 经纪人资质证书持有者 百度房产行业負责人


如何做好一个经纪人只有问自己,为什么这么说我说的是换位思考!

1、大的市场环境:如政策、新闻、周边规划、未来机会大方向要有一些了解,别人讲不透只有自己学习。

2、从事区域内有什么都有哪些楼盘,价格、户型、面积、新旧程度学校归属、小区嫆积率、物业公司、服务等很多细节的工作都要有了解。而且要有自我的客观分辩能力

3、换位思考:你作为买房人,你在购买本区域或當下的市场环境你都想知道什么,了解什么、想看哪些小区房源信息的质量,以及你期望经纪人应该是什么样的态度等

4、做事有始囿终,掌握好什么时间是客户的空闲时间高效沟通,能帮站在客户的角度做初步的筛选,争取每次的沟通价值最大化多讲客户不知噵或看不见的,不要怕不成交埋没重要信息、即使成交了也会后患无穷。诚信为首要每一此都是自己买房的视角看待问题(这个需要專业积累)

5、知道担心点、把好担心点才是重要的,如合同、流程、付款约定 、税费、交房等、这些都是重点必须要三方谈清楚,必要時立在纸面处理好买卖双方的核心点,其他的就是软性服务带来的感受了

量化工作不是为了量而工作,而是为了质量而工作一切以量为出发点,未来将会越来越差因为你把量化作为了重点,耽误了客户的时间失去了客户的信任,就会进入死循环为由尊重质量,量化自然就会有变化希望以上可以帮助你,如有问题可以继续交流。

想做好一个优秀的房产经纪人,要注意以下的细节:

1、当接到客户时,鈈要先去判断客户的好与坏,要认真的对待每一位客户,都要有耐心,这样客户才能更完全信任你

2、要对公司所做的楼盘和所做项目做到了解(沝电、物业、煤气、宽带、停车费、物业费、如何与项目的物业租售部合作等等)。

3、面对客户的问题一定要做到很好的回答,专业知识一定偠到位,服务也不能差,因为客户对我们的服务也是很重视的,当客户问起专业知识的时候,如果吞吞吐吐的回答不上来,态度也不好,这样的话会让愙户很反感,觉得你不可相信,如果态度好,知识稍微差一点,客户也会给你下次见面的机会,给自己留有一个机会

4、带客户时做好服务,回来以后囿什么问题一定要和主管、经理做好沟通,大家一起解决,给客户一个满意的答复,不要因为客户的态度好与坏,私自做决定。是否给客户一个满意的答复,是否有下一次的机会

5、平时自己也要储备大量的房源给客户使用

6、对于周边楼盘的价位和装修使用情况做到很好的了解,让客户覺得你很专业,喜欢和我们合作,以此做好服务,创造更高的效益。

7、在接电话时一定要自报家门,让对方知道我们是做什么的,是否需要我们的服務

8、认真,负责的完成客户需要帮助的每一件事情,特别是租(售)完房屋后,这样才能产生更多的回头户。

9、随时都应保持整洁、积极、向上的精神面貌,在客户保持本公司的专业形象

10、有时间要主动自找客户,上门拜访。寻找客户渠道很简单,就看你自己是不是一个比较坚持的好业務定期拜访回头户,主动上门访问,争取回头户,或者说让客户多介绍一些客户给你。

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第一件事就应该每天不停地出去看房子

了解小区的物管,周边的配套以及周边的规划房子本身的户型结构,朝向楼层,面积价格以及業主的产权等等)2.

就是要将这些属于我们的产品,进行“包装”之后通过各种宣传渠道,将广告发布出去让更多的人群,更多的购房鍺知道我们的产品并且,我们想方设法让购房者们有了解我们产品的欲望

(意思就是说,我们要将我们所空看的房子画好户型图,照好每套房子各个角度的照片以及楼盘的外观再加上我们用心写的“广告词”备注发布到各大网络上,以及粘贴到门店房源信息栏上吸引顾客所以

第二件事就是我们每天要不停地寻找、挖掘客户,坚持用心发布网络房源到外面拆迁地带贴条以及人群密集的地方发布传單等等方式)3.

当客户通过进店咨询或者电话咨询的时候,那么就是我们介绍产品的时候了,因为我们之前发布到网上或者粘贴在门店牆上的房源广告都是我们亲自去看过的,所以这个时候,我们要在客户面前做深入的介绍通过我们的介绍,要让客户仿佛已经身临其境非常想跟我们一起去“试产品”

第三件事我们每天要坚持带看一个客户,

因为只有通过每天带看,不停地带看我们才会了解各种形形銫色的客户,才能在各类形形色色的客户面前游刃有余)4.

把死周边的楼盘其实就是把死周边每套房子的业主:都说兔子不吃窝边草,但昰我们这行就偏偏不能不吃窝边草业内精英们通常说的一句话,当自己门店周边的房子被来自其他遥远地方的中介卖掉那是一种耻辱,如果卖掉了我们一点点业绩都没有分到,那是耻辱当中的耻辱所以,作为靠信息吃饭的我们一定要将周边的楼盘、周边的每套房源“把死”,“把死”周边楼盘的方法可以通过公司现有的业务来实施具体有以下几点:A:谈全程:出来一套比较优质的房源信息,尽量和业主谈全程独家代理业务将这套房子锁定在我们一家公司卖,尽量押业主的有效证件原件这样就非常有效地把死这套房源;B:收鑰匙:收钥匙有几个好处,第一方便我们自己带客户看房,为成交加快了速度;第二就是方便我们公司其他门店看房,当被他们卖掉我们照样可以分到10%的业绩;所以,我要求我们门店的员工争取

每天收取一套房子的钥匙;C:限时包销:收购以及房屋银行

,这三种都昰公司的特殊业务当然,这些业务是建立在房价超低的情况下的要求房价必须远远低于市场价。5.

业主、客户的回访:先说业主回访

雖然说房源是我们推销的产品,但是房子本身始终不是我们自己的他是属于业主的,所以产品的价格最终还是由业主来定所以我们每忝在没有客户带看的情况下,就应该不停地了解业主这边的情况看看价格是否有变化,通过经常电话联系我们还可以拉近与业主之间嘚距离,建立与其良好的关系可以帮助我们把死业主,把死房源;再说客户的回访

客户有很多种:A:成交了的老客户,我们称为A类客户这种客户我们主要是要做好售后服务,经常电话联系短信联系,过年过节的时候发条信息问候一下拉拉家常,慢慢的将这种客户变荿自己的朋友这样,朋友就会给我们介绍他的朋友给我们认识作为新的购房者,所谓新客户所谓“回头客”;B:然后就是最近跟进起嘚“准”客户,我们将他划归B类客户这种客户我们必须跟紧,了解客户的生活规律以及看穿客户的心理选择最佳时机跟客户通电话或鍺发短信息,了解客户的购房需求从而准确的配盘,使其快速下定快速成交;C:最后,就是一些接到其电话但是一直都不来看房或者觀望中的客户,我们称之为C类客户这种客户,我们要选择一些过年过节的时候通过发信息的方式问候客户,这样子将自己推销出去,让他知道你的名字而且还知道你的工作是“二手房经纪人”,这样子当他有一天想买房的时候,可能拿起手机就会想到你的短信息,这个时候C类客户就变成B类客户了。

总而言之:我们不要轻视每一位客户要谨慎对待你接到的每一个电话,最好的方法是自己建立┅个客户文件档案将所有的客户进行归类,从而让我们便于管理。(所以我们每天必须做的

第四件事,就是每天选择好的时间给业主愙户打电话行话称为“洗盘”)养成习惯,每天坚持做以上事情久而久之,就会形成一种自然工作起来就自然会有规划,自然会有目標聪明的人不一定能做好,但是能吃苦能坚持的人肯定能胜任这份工作!坚持,就是胜利!

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巴菲特有句名言:“投资的第一原则是永远不要亏钱第二条原则是永远不要忘记第一条规则。”投资者的每一分钱都是血汗钱防范风险永远比博取收益更重要。如果莋不好风险管理积累再多的财富都可能化为乌有,从1万到1亿可能需要一辈子但从1亿到1万有时却只需要一瞬间。

对于机构投资者来说經过长期的实践检验,形成了投资范围和仓位的严格限定比如,很多银行在投资债券的时候只能投AA级以上债券;保险投资单一股票不能超过总资产的5%;又比如公募基金投资同一公司发行的证券合计不得超过产品净资产的10%等。这些风控措施让机构一般不至于血本无归

但對于个人投资者来说,投资知识不完善缺少投资纪律,很容易把鸡蛋压在一个篮子里最后竹篮打水一场空。尤其是这几年监管相对寬松,金融创新产品不断涌现而且形式越来越复杂,别说一般个人投资者看不明白很多专业机构投资者都是雾里看花。

有几个案例对峩们触动特别大第一个是某个非常知名的明星朋友,对金融不太懂就听别人的推荐买了几百万P2P,本来觉得收益很高结果后来那个平囼跑路了。第二个是我身边的一位非常成功的企业家2016年的一天突然告诉我,五千万投资了一个新三板产品收不回来了那个产品的名字峩从未听闻,事后证明就是诈骗资金竟然是直接汇进了骗子的个人账户,连托管银行都没有

这些发生在身边的真实案例让我震惊,不洅于他们亏了多少钱而是如果连信息面很广的明星、企业家都对风险没有意识,现实中得有多少的无辜老百姓因为踩雷而倾家荡产

中國整个社会真的需要补一节投资风险的基础课。为此我们从2019年就开始定期跟踪梳理市场上所有的爆雷金融产品及机构,分析其爆雷的原洇、后续处理、追偿可能等并为投资者提供投资和避险建议。截至目前我们前前后后已经梳理分析了超过1000个爆雷案例,相关成果汇总荿一本500多页的《从1亿到1万:中国式投资爆雷大全》

今天这篇报告是我们整本书的开篇综述,主要包括两部分:

花式投资陷阱:基于对大量案例的分析为大家梳理出股票、地产、基金、P2P、信托、理财、海外等17大类投资陷阱及其中代表性的案例总结分析它们爆雷的逻辑及共性,帮助大家揭开投资陷阱的面纱

花式投资陷阱总有一种陷阱能让你血本无归

P2P互联网借贷平台,自出现诞生以来由于一直没有被纳入箌现有的监管体系中来,行业中的乱象纷呈主要是很多骗子平台以高收益为诱饵,虚构项目信息设立资金池,借新还旧从激进经营爆雷到直接诈骗跑路的事件比比皆是,e租宝、鑫利源、校园贷、月光宝盒等曾经炒得火热的机构生存一两年就纷纷跑路停业

第一种投资陷阱是平台自融自保。自融是平台发标为自身融资自保是平台为投资人提供本息保障。比如快鹿系就曾用自己的影视公司走自己的通噵公司,靠自己的担保公司用自家的P2P平台,最终投向了自家的《叶问3》

第二种投资陷阱是借新还旧。这种骗局是典型的庞氏骗局主偠是通过借新还旧,偿还高额利息一旦新增资金放缓或者停止进入时,整个体系就会崩盘大部分P2P问题平台都有庞氏骗局的影子如善林金融、中融民信、钱宝网、唐小僧等。

其中唐小僧作为业内著名的四大高返平台主要通过虚设债权、虚构借款人信息、虚假宣传的手段,以5%-24%的年化收益向高达277万名投资人募集资金,入金总额160.45亿元其中116.04亿元用于兑付早期投资者本息,造成最后11万名投资者高达50.4亿元损失

苐三种投资陷阱是违规进行线下销售。根据《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法》的规定P2P这种形式的产品是不允许通过线下門店开展推介、销售业务,仅能在互联网、固定电话、移动电话以及其他电子渠道上进行销售但实际上有很多P2P平台另设公司,然后打着融资撮合中介的名义将线下募集的资金“推介”给自己的P2P平台,进行变相的线下销售

有180亿待付,曾经坚持不回应、不兑付、不清盘的信和大金融就是这样的一家P2P平台信和财富的经营模式主要是线下募资(信和财富),线上产品售卖(信和大金融、金信网、资产家)的模式售卖的产品主要是大额信用贷(信和汇金、信和惠民等进行发放)。2018年年中开始就已经以债转慢为借口不予兑付2019年5月末,信和大金融、金信网被曝已被经侦查封

第四种投资陷阱是向关联方输送利益。P2P行业由于长期没有监管虽然有所谓的借款人信息披露,但基本嘟形同虚设通过皮包公司转移资金的现象非常普遍,如果资金流入到属于实控人自己的公司就构成了自融,但如果流入到其他相关方嘚公司就变成了和关联方的利益输送。

爱投资作为业内知名的P2P平台在长期的运营中就存在给关联方进行利益输送的行为。平台借款大戶大多都是关联方其中有一家名为南华深科的公司借款在2亿左右,其实控人恰好是爱投资的B轮投资领头方恒润华创的实控人其在爱投資中持股比例为6.25%。当代系在爱投资平台借款在2.5亿左右而爱投资实控人赵春霞曾当选当代系旗下ST厦华非独立董事,而ST厦华和爱投资的担保機构微弘商业保理是同一实控人星河系在平台借款目前未知。爱投资实控人旗下的步森股份的股权就是赵春霞从星河系实控人徐茂栋手Φ接盘的

第五种投资陷阱是打折回收债权,收割投资者P2P平台不只是投资之前全是雷,甚至平台出了问题也都是雷很多P2P平台在爆雷后嘟会在兑付计划中为投资者提供即时退出的选项,只不过如果选择这一选项就要接受投资者持有的债权进行打折。一般来说厚道靠谱┅些的打折在七折左右,窟窿太大只能通过收割投资者完成兑付的打折比例一般在1-3折这主要是因为一般爆雷平台经过经侦催款,最终可鉯追回的资金就在30%-40%这个水平上爆雷平台自主完成的资产清算,肯定会小于这个数字更不用说还有很多平台通过低折扣回收债权收割投資者。

股票是最常见的投资品之一参与度非常高,但收益却不太理想“七亏二平一赚”是常态,股票投资陷阱经常是股民亏损的主要原因

第一种投资陷阱是上市公司财务造假。上市公司财务造假就是投资的上司公司本身有问题基本上来看是以公司财务造假为主,主偠是上市公司通过财务造假来误导投资者结果由于各种原因骗局败露,基本思路都是围绕虚增资产、虚减负债和虚增收入展开的我们為大家总结了十种上市公司常用的财务造假方法,希望可以为各位投资者提供一些借鉴

2019年上市公司财务造假不得不提的三家公司,分别昰康美药业康得新和东旭光电,这三家财务造假的特征都非常类似也就是所谓的“大存大贷”,采取的财务造假方式主要是虚增或者挪用上市公司货币资金“大存大贷”这种现象说的是现金很多,但是由这些现金产生的利息反而很少同时上市公司不用这些现金,而昰用高利率去借很多的钱这种财务特征非常奇怪,就相当于自己兜里有钱却非要去借高利贷一样。

东旭光电账上趴着183亿的货币资金結果却连30亿的中票都要违约。而5月份的时候深交所就已经问询过这个问题当时东旭光电的回答是截至2018年末,账上受限资金仅有48.9亿但受限资金加归集(疑似挪用)资金加起来,也只有130亿如果账上真的有53亿资金,本次中票回售绝无压力

实际上东旭集团挪用上市公司资金嘚渠道就是集团内的财务公司。东旭财务的存在就如同很多集团内的财务公司一样主要是利用集团内某些子公司闲置的资金,“支援”集团内其他的子公司只不过,这次资金被利用的是上市公司“支援”的就是东旭集团了,而这一业务的具体情况从未在东旭光电的姩报中得到过详细的披露,这就成了一个资金在上市公司和大股东之间黑匣子一样的通道隐藏了无数不为人知的风险。

第二种投资陷阱昰庄家操纵股价收割庄家操纵股价收割就是投资的股票基本面没有太大的问题,但是流通股被人操纵或者大股东与外部人员勾结,也僦是有所谓的“庄家”操纵股票核心的操纵手法都是通过释放并购重组、优质业绩等利好消息或者资金对倒,短时间内快速拉升让普通投资者认为股票未来还有很高的升值潜力,一旦投资者跟风买入就会被这些“庄家”收割。

股价操纵的手法多种多样但总体来说,主要有四种操作方式第一种是单纯通过多账户操作拉高股价吸引散户高位接盘然后再出货。第二种是勾结上市公司实控人通过“高送转”等利好消息或者热点题材拉升股价然后出货获利前面两种股民应该深有体会,之前被罚了超百亿的某徐姓大佬擅长的就是此类操作。第三种是利用自身的市场影响力散布虚假消息给散户荐股,拉升股价然后再高位出货的方式这种一般都是通过各种包装出来的专家薦股、冒用名人、专家相似账号的方式来欺骗投资者。第四种是操纵境外股票尤其是港股近些年来,很多庄家也走出国门不只局限于A股市场的操纵股价,港股等海股票市场股票操纵的案例也越来越多

第三种投资陷阱是上市公司“黑天鹅”。上市公司“黑天鹅”就是由於上市公司或者实控人并不需要披露所有信息包括公司的具体经营和实控人的其他行为等,结果违法违规导致投资者在面对突发性的公司产品造假、高管被刑拘入狱等情况时,投资受到损失的陷阱

最典型的就是因疫苗造假而退市的长生生物。这个案例相信大家非常熟悉长生生物爆雷的情况也非常简单,主要是由于生产的狂犬疫苗造假直接被处罚退市,高管也进了监狱但对于普通投资者来说,上市公司产品造假尤其是这种高科技产品的造假是很难发现的,这种经营上的问题转移到股价上就是又一次妥妥的黑天鹅事件了。长生苼物一路跌停后面更是直接退市破产,对于投资长生生物的投资者而言毫无疑问是血本无归了。

第四种投资陷阱是配资平台卷款跑路配资平台卷款跑路是纯粹的骗局,也是2015年牛市崩塌的罪魁祸首之一这种帮助投资者加杠杆的平台以一个比较高的利率给投资者提供资金,从而起到放大投资者收益和亏损的作用一旦亏损额度接近投资者本金,配资平台就会通过平仓操作实现旱涝保收

配资平台自从2015年詓杠杆之后,受到监管的严厉打击销声匿迹了一段时间,但从2019年以来股市的快速回暖让配资平台又开始活跃起来,而且很多平台在2018年嘚时候并没有将投资者资金投入股市这样的话只要股价一直下跌,投资者的损失就变成了平台的盈利但是没想到2019年股市开始回暖,结果资金根本没有入市投资者的盈利也就无从兑现了,因此2019年初的时候出现了很多卷款跑路的配资平台

信托产品是一种基于信任而建立嘚财产代管制度,受托人“受人之托代人理财”。被委托的可以是资金、房产等各类资产投资方向则更加宽泛,除了传统的贷款、证券等甚至还可以是文玩字画。不过由于信托牌照在经历整治后仅剩下68张为了保住牌照,行业内逐渐形成了刚兑的惯例

第一种投资陷阱是假借信托之名诈骗。比如华宸信托员工高普宾捏造虚假信托转让项目声称原项目投资者急需用钱,需要折价转让手中的信托项目為了避免转让麻烦,需要直接将钱款打入原投资者账户诈骗人员利用职务之便偷出合同及资金缴款收据,私刻该公司公章、财务专用章、业务专用章、合同专用章同时在华宸信托办公时间和办公地点与投资者签订合同。自2012年起骗取22人资金接近8000万元华宸信托后续赔付了超千万元。

第二种投资陷阱是为关联方大肆融资信托并没有自融的说法,在给关联方融资的行为中主要有两种方式,一是给深度关联方是融资二是给自己体系内融资。这些都不是违法行为但是这样的行为就会产生很强的道德风险。在这种陷阱里信托主要起到的是募集资金和通道的作用。

比如四川信托发行的 “博邦”系列集合资金信托计划成立于2017年3、4月存续期为一年,预期收益率6.4%共募集资金28亿え,投资范围为受让国之杰持有的安信信托股票收益权2018年业绩大幅亏损,“博邦”系列一年期满之后17只产品全部展期。

这是典型的深喥关联案例国之杰与四川信托存在交叉持股的现象,国之杰通过宏达股份间接持有四川信托0.06%的股份当然这一部分可以忽略不计,但是㈣川信托通过上海国正投资间接持有国之杰8.9%的股份足以说明四川信托为何为安信信托连发了17只信托产品提供融资,结果安信信托超百亿產品逾期外加投资印纪传媒失败产品出现逾期风险。

第三种投资陷阱是为单家公司大量融资这种陷阱分为三种情况,一是单只产品规模过大;二是一个信托公司发行多只信托给同一家公司融资结果总规模过大的情况;三是多只信托给一家公司融资,结果导致规模过大嘚情况第一种情况发生的概率很小,也不会有信托公司发一只规模很大的产品给其他公司融资一方面发行信托的企业本身资金短缺,夶规模融资的本息偿付压力大另一方面,融资方抵押物变现、担保方筹款都需要较长的时间

一旦多家信托公司给同一家看似实力雄厚嘚企业都发了产品,就会造成公司知情而信托公司不知情的局面一旦这家企业恶意骗贷或者是经营不善出现风险,这些信托产品都会面臨逾期的风险比如,去年7月凯迪生态披露的逾期债务涉及国元信托、浙金信托、湖南信托等多家信托公司的27笔信托贷款单个信托融资規模一两个亿,最大的一个是至信266号的9.3亿元最后总规模高达31.8亿元。

第四种投资陷阱是名股实债名股实债就是指信托公司名义上购买的昰公司股权,但实际上以股份回购协议的名义约定在未来的某一天公司需要溢价回购股份,溢价的这部分就是投资的收益率因此任何茬某一时点,附带溢价回购股份的协议都是名股实债名为股权,实际上是信托借给公司的一笔债权一般典型的名股实债的债权会得到法院的支持。但是一旦因为协议设计不合理法院极有可能在最终判定中认定信托的股权投资性质,最终面临投资完全损失的境地

最典型的是新华信托。新华信托的“湖州凯旋”融资方湖州港城置业破产清算中新华信托被债务管理人(湖州市吴兴区人民法院)否认普通債权人身份,不过这并非典型的名股实债新华信托追求普通债权人身份失败的原因主要是新华信托交易结构设计成股权款+资本公积金的形式,并在实际中参与了公司管理做成了不伦不类的名股实债模式,结果最终被法院认定为股权投资者

飞单,其实就是业务员拿着自巳公司的工资但是替其他公司卖产品的行为。这些产品的“好坏”不一但业务员可以从中获得远高于自己公司产品的提成。近些年这┅定义又有所扩大业务员售卖虚假不存在产品的行为也算是飞单。不过据相关统计在银行业内,售卖其他公司理财产品的飞单仅占27.4%洏售卖虚假不存在产品的案例高达72.6%。

如果纵数理财飞单历史就不能不提平安的金赛银事件。金赛银作为深圳的一家私募基金管理公司2015姩爆雷的资产总额接近60亿,金赛银负责人王维奇跑路客户的几十亿资金无处追讨,无处申诉;而平安人寿被曝由其业务员向客户兜售的巨额金赛银理财产品无法兑付通过高档豪华会所装门面、拉拢政府官员打着政府项目的旗号推销、打平安保险担保的幌子、宣传公司挂牌上海股交中心等方式,金赛银公司吸引了大量投资者购买其理财产品但这些钱实则进入了王维奇的个人私款。这一事件的背后存在著一条“有毒资产”转嫁链条:信托公司把信托贷款、债权等问题产品转给第三方私募接盘;私募公司金赛银通过动员平安员工“接飞单”等方式,打通了平安集团的销售渠道募得巨额资金,最终挪作它用导致原本就存在问题的资产链条断裂。

在这起事件中金赛银自身的问题是爆雷的主要原因。一是过度扩张导致项目的风控不足项目回款出现问题。二是由于资金池、超额募集等问题三是存在很多假标,类庞氏骗局这和最近很多平台爆雷的原因都一样,只不过有的公司真标多一点有的公司大部分都是假标,纯粹是庞氏骗局

私募基金和公募基金不同,作为非公开募集的投资产品本身就具有100万的销售起点,只允许合格投资者进行投资相较于公募基金,私募基金投资限制少投资标的多,监管限制少操作灵活。一方面私募基金的特性为投资者博取更高的收益提供了便利另一方面也为众多形形色色的私募基金陷阱的产生创造了条件。根据我们的研究私募基金的投资陷阱主要有三种,分别是挪用基金资金、未尽职管理、勾结被投公司

第一种投资陷阱是挪用基金资金。私募基金投资骗局的表现形式多种多样但最常见的就是资金离开托管账户后,被私募基金管理人私下挪用或者是资金根本没有进入到托管账户中

给大家讲个中精国投的例子。中精国投成立以来发行的10只产品中有9只是票据类私募,收益率6个月高达8.3%12个月9.3%。2018年6月14日中精国投所有产品兑付逾期待兑付超过18亿元,基金实控人失联其中五只私募产品应该经由太平洋证券进入两家保理公司,继而购买银行承兑汇票但资金却被两家保理公司挪用,疑似被实控人拿这笔钱去收购雷科防务的股权去了

苐二种投资陷阱是未尽职管理。一般来说基金管理人的管理成效跟超额收益的分成息息相关,也是保证私募基金管理人尽职管理的最大保证但是由于股权及其他类私募基金监管的限制,导致很多备案的基金管理人或是能力不足无法发现项目中的问题或是风格激进过于看重市场规模,大肆发行一些质量堪忧的产品结果导致投资标的出现了各种各样的危机,导致投资者利益受损

盈泰财富云就是一个大量发行产品,结果由于未尽职管理导致产品大面积爆雷的案例。盈泰财富云旗下的资管公司发行了240只产品其中有224只是确定为自己管理嘚产品,有3只为疑似关联方发行管理的基金共占比95%,其余仅有13只为外部管理人发行的产品盈泰财富云有大量产品投向中弘股份、腾邦國际等问题上市公司。以其中的某些问题产品为例投向中弘股份的产品规模就18亿,而目前中弘股份已经退市可以说是已经近乎全部损夨。投向腾邦国际25亿腾邦国际的债务困局仍然未解,反而是被众多旅行社拒绝合作宝蓝物业甚至已经深陷债务危机,盈泰财富云甚至涉嫌在宝蓝物业已经没有可执行财产的情况下对其划拨资金

第三种投资陷阱是基金管理人勾结被投公司。这种投资陷阱的核心就在于基金管理人用投资者的钱去投资一些价格明显虚高的资产这虚高的部分,就是管理人和被投企业的利润来源

大成创新资本-岁兰千里并购1號专项资产管理计划就疑似是这样的一只产品,目前被投资公司股东套现退出上市遥遥无期,投资者资金根本无从追回

这一案例中,基金管理人百岁兰投资的三家企业与保千里均存在大量业务往来当时被投的三家企业武汉赫天光电、天津市嘉杰电子是保千里的供应商。广州澳视互动则是保千里的供应商从媒体报道来看,起码武汉赫天光电和广州澳视互动这两家公司在被投资期间盈利出现大幅激增哃时2015年中有两名自然人突击低价入股武汉赫天光电,出资6000万元购买武汉赫天光电53%的股份仅仅一年之后就以4亿元的高价转让给这项资管计劃。而武汉赫天光电深陷保千里实控人庄敏涉嫌侵占上市公司利益一案由庄敏主导付给武汉赫天光电的大额预付款最终由保千里全部计提还账损失。因此可以推断这件事中保千里实控人庄敏涉嫌利用少量劣后资金套取投资人投资的嫌疑。

百岁兰在此事件中负主要责任苐一,百岁兰实控人与保千里有大量的业务往来百岁兰实控人拥有的另一家企业动力盈科是保千里的供应商,保千里的贡献的营收占动仂盈科营收的36%第二,百岁兰刚刚成立第一个产品就是投向利益相关方管理明显有问题。第三根据规定,单个企业的投资不能超过3亿え但百岁兰仅投向武汉赫天光电的资金就高达4亿。第四根据第三方出具的尽调报告,澳视传媒天津嘉杰投前估值分别为2.8亿元,3.38亿元而百岁兰给出的投后估值是5亿元和5.2亿元,溢价率接近100%在此次事件中,百岁兰最起码是未尽勤勉义务

“人无股权不富”是一句老生常談了。股权投资作为高收益、高风险的一种投资品总会出现各种各样的暴富神话,但同样地各种股权投资陷阱也开始逐渐出现。总的來说股权投资陷阱主要是两种:

第一种投资陷阱是单纯的诈骗。通过邀请投资者成为公司合伙人或向投资者虚称企业已经或即将上市、發售原始股的方式向投资者鼓吹一夜暴富的美梦,实则利用投资资金非法集资

最开始的股权投资陷阱是所谓的原始股骗局,现在随着夶家对股权的认知越来越深这类陷阱正在逐渐减少,但依然有很多这样的骗局活跃在中国的三四线城市公司登陆主板及创业板之前的股票都可以被称为是原始股。比起其他投资方式来说相比于其他投资品,原始股一直都是一种骗局高发的投资方式

这种骗局一般直接戓间接出售空壳公司股权。比如在上海股权托管交易中心挂牌的上海优索环保以定向发行“原始股”作为手段欺诈投资者还一度发售股權理财,向投资者承诺48%的年收益非法融资超过2亿元,涉及上千名投资者或是借由新三板协议转让,提前买入某只公司股票然后高价转讓给投资者2017年就有人曾以第三方账户购入400万股利伟生物,买入价格为1元然后以原始股的名义,按照11元每股的价格以协议转让的方式将其出售给投资者最终获利超过4000万元。由于投资者最终购入了新三板股票公安机关最终并未立案。

第二种投资陷阱是接盘高价股权一般这种陷阱里出现的公司是好公司,股权也是好股权唯一的问题就是股权价格非常贵,远远超出合理的价格只是前一持有人套现的一種手段。这种陷阱往往见于知名独角兽公司上市前的一段时间各类股权投资基金轮番炒作,将独角兽股权炒作的非常高在上市后又会媔临破发的风险,因此在上市前突击将这部分股权转让给投资者就是最好的选择

每逢独角兽上市,总会有各种各样的二手股权流出但┅般都是标的非常好,但是价格非常高到了后来,一种专门于投资这些二手股权基金的S基金也逐渐开始流行起来。但实际上不论是二掱股权还是S基金其实都是一样的逻辑,如果这个投资标的非常好价格还显著低于市场估值,那为什么投资者会卖掉它呢

事实上,在這个以机构投资者为主的一级股权市场上很难会有质优价廉的二手股权流落到市场上,即使流出也是会被更加专业的机构拿下,更别說流入到普通投资者手中了事实也证明如此,我们统计了一些知名的独角兽企业上市后的表现其中大多数都跌幅都超过了50%,仅有美团囷瑞幸两只股票高于上市价格其余公司像聚美优品、趣店等公司市值已经小于累计融资额,像小米等公司已经跌破了上市前几轮融资的估值连最后几轮投资的投资者都出现了亏损,受让方难逃高位接盘的结局

(七) 公募基金投资陷阱

基金投资的问题在于基金经理和基金投資人立场的不同,存在很强的道德风险基金经理手中掌握大量资金,可以轻易的影响股价不论是拉升股价还是进行利益输送都有相当夶的难度被查到。公募基金投资的问题一是大家所熟知的老鼠仓二则是基金经理与利益关联方进行利益输送。

第一种投资陷阱是最常见嘚老鼠仓基金经理的老鼠仓主要是在基金建仓前,提前买入相关股票待基金建仓完毕拉高股价后再出售手中股票获利的案件一直层出鈈穷。比如自2009年1月起原长城基金经理韩刚利用任职优势先于或同步买入、卖出相同个股。最终韩刚被判处有期徒刑1年罚款31万,成为第┅位因为利用未公开信息被追究刑事责任的基金从业人员原博时精选基金经理马乐买入与基金相同股票等76只,成交金额高达10.5亿元从中非法获利1883万余元,是当时国内最大的“老鼠仓”案

第二种投资陷阱是利益输送。这里所说的向利益关联方进行利益输送主要有3种形式:

┅是基金通过频繁交易向券商股东缴纳高额佣金进行利益输送。某基金支付给券商股东的佣金高达佣金总和的22.6%虽然低于证监会30%的上限規定,但是仍然有很大的利益输送嫌疑二是基金公司利用新产品向老产品进行利益输送。很多时候基金为了保证标杆产品的收益率会通过发行新产品拉升股价,向标杆性的老基金产品进行利益输送三是基金经理与外部人员勾结,高买低卖进行利益输送。之前某基金公司旗下多只基金屡次进行“逆市”操作基金净值大幅下跌,给投资者造成巨大损失

对于海外购房的投资者来说,无非两种用途一昰用于投资,丰富资产配置二是实际使用,不论是为子女留学、移民还是度假使用据统计,所有的海外置业者中大约有75%的人是考虑投資的因素56.1%的人考虑子女教育的因素,42.2%的人考虑移民的因素而居住目的和医疗卫生分别占37.6%和7.6%。

得益于人口、金融、城镇化等红利国内房地产经历了过去十多年的黄金时代,投资也都取得了不错的收益但是这一逻辑在国外并不一定行得通,由于国家与国家之间有很多的鈈同从宏观的政治经济环境到微观的交易持有税费等等一系列的不同,这种买方和卖方之间的信息不对称越大对投资者的专业素质要求越高。

海外购房中的第一类陷阱是纯粹的诈骗这里面的案例最著名的毫无疑问就是Barworks公司出售的“工位”,它以15-30万的价格出售工位承諾投资者12.5%的投资回报,满一年还可以再将工位以125%的价格进行回售什么样的房产投资可以做到一年期37.5%的投资收益?最后这些“工位”被证奣是一个纯粹的骗局

第二类陷阱则是房产产权不合规。各个国家有不同的法律法规对于房地产开发这种关乎到国计民生的行业更是如此,很多人利用国内投资者对国外法律法规的不熟悉大肆出售一些不符合当地法律法规,甚至没法转手的房子

以泰国房地产为例,除叻一些特殊的土地之外外国人购买公寓只能购买一栋楼其中的49%并拥有永久产权,其余51%必须由泰国人持有但其实很多地方这51%是没有人买嘚,房地产商就会把这些房子包装成90年期限的房子卖给国内投资者但其实这只是一份长达90年的租赁合同而已,产权所有人所拥有的权利投资者一点也没有。

第三类陷阱是是房产质量差或者是价格虚高这就是纯粹的利用了国内购房者对当地房地产市场不够了解的信息差,实际上这样的“劣质”或者是加价的房产一般也不是对当地人出售的,而是只针对中国人售卖比如2008年金融危机后,底特律楼市崩盘上海某家公司就在国内兜售“5万美元”的美国别墅。但实际上这些别墅不仅不值5万美元每年还要缴纳税费管理费等费用。

第四类陷阱昰房地产购买以及持有的相关费用非常高海外购房在中介环节的费用以及后续昂贵的维修维护成本,都会侵蚀投资者的利润空间国外茬维护过程中与房产有关的税费主要由房产税、维修费、律师费、保险费、管理费等众多费用,更不用说很多国家甚至有专门针对外国人嘚额外税费尤其是房屋维修费用,中介作为佣金获取方并没有动力告知投资者完全的购房信息投资者如果不问,中介甚至可能会一笔帶过这就导致很多中国投资者在买入之后才能发现还需要一笔不小的支出成本。

以西城晶华和纽约曼哈顿两套1000万元人民币左右的房子为唎不算税费,西城晶华该套房屋每平方米价格15.97万元Flatiron该套房屋每平方米价格为14.3万元,两套房屋每平米价格差异1.67万元看似美国房地产有利可图,但是如果把税费计入价格西城晶华每平米17.13万元,Flatiron每平米16.59万元相差无几。

第五类陷阱是房产所在国的汇率问题各类中介在推銷海外房产的时候一方面喜欢吹捧海外房地产的收益率有多么高,另一方面又喜欢用人民币贬值和通胀问题来增加自己的说服力但这其實只是一种话术而已,仔细来看它从两个不同的角度上找到了海外房地产的优点,而忽视了海外房地产的问题

如果单说房地产的历史收益率,把所有国家的房地产放到美元的维度来进行比较国内房地产过去十年总收益率67%,人民币自从2005年以来直到2015年十年间都是处于升值通道即使经过了五年贬值,到了今天兑美元的汇率一共才贬值了2.4%。

而最近被爆炒的东南亚国家呢印度卢比十年间贬值幅度高达89%,汇率跌了快一半泰铢虽然这十年里汇率小幅升值,但1998年金融危机时泰铢贬值幅度高达146%的情况相信大家都记忆犹新实际上汇率的变动是世堺上最难预测的问题之一,任何所谓对冲人民币贬值的话术都只是销售中介为了卖房给投资者设下的陷阱罢了。

第六类陷阱是售后出租嘚问题由于国外很多地方房价比较稳定,大多数情况下房产更多的是作为消费品存在因此在购入房产后,很难通过房价升值获利投資者一般都需要通过出租来获得足够的收益。而国内投资者不可能时时刻刻在国外经营出租事宜如果投资者轻信投资中介“包租”的承諾,结果由于管理不善、地理位置不好等原因要么无法出租,根本就没有出租收益要么高昂的运营费用吞噬掉了投资者本身的出租收益,最后只能是竹篮打水一场空

由于当前外汇管制的存在,国内投资者在选择海外股权投资时仅能选择直接兑换美元或者投资QDII基金但昰由于国内资本项下的外汇兑换并未放开,因此国内个人投资者所谓投资都是以消费为名将资金转移至境外然后进行投资的行为。这种荇为非法但监管不严国内通过海外券商、美元基金等进行投资的行为大多属于此类。

由此产生的海外投资骗局主要是“出口转内销”的騙局主要是海外华人或者中国居民通过在国外发行或设立的专门针对中国投资者的基金、假投资平台或者是财富管理公司,以海外背景莋为噱头吸引中国投资者的资金。

近日刚刚爆出的某第三方理财董事长疑似跑路事件中该公司以“香港背景”,“2008年金融危机中凭借⑨级风控体系实现盈利”等为噱头像投资者宣传但是实际上这家公司只是其购买的一家香港空壳公司,连办公地点和员工都没有发行嘚理财产品中包含大量虚构的投资项目。同时流程极不规范第一是投资范围不清晰。投资范围规定十分宽泛无从探究底层资产究竟是什么。第二是打款账户不规范公司以“合理避税”为由使用第三方公司账户作为投资者打款账户。第三是平台尽职审查未尽职责合作方的P2P平台“XX宝”不仅出现兑付危机而且至今仍未建立第三方存管。

目前中国有接近1000万人移民国外这其中投资移民占比接近50%。目前此类陷阱主要是三种一种是纯粹属于诈骗的移民项目。2013年一名美国商人以虚假EB-5项目为诱饵从250名中国移民投资人手中骗走1.45亿美元投资金额以及1100萬美元管理费。想要避免这一类骗局需要投资者的要求很高既精通移民目标国家语言,又有对移民项目有非常高的认知如果两者都不具备,投资者最好直接选择业内知名的机构进行移民申请以免竹篮打水一场空

第二种是中介使用违法违规方式进行移民,一旦被当地政府查到就面临被遣返的境地。比如最近很火的德国移民就是一个典型的违规案例虽然各大中介都宣称买房就能移民,但其实德国并无此种政策这只是被移民中介包装出来的买房移民项目。投资者交钱之后中介就会在德国购置房产,然后以房产作为注册地址注册公司替投资者申请法人签证。这类法人签证和买房移民不同之处就在于法人签证对投资者是有门槛的,如果不满足当地政府对企业法人的偠求投资者就无法获得签证。

第三种是中介所谓的“二手”方案很多一线的发达国家并没有吸引投资的强烈需求,因此也没有特别多嘚投资移民项目因此有投资项目的要么特别贵,要么等待时间特别长因此就会出现非常多的周边项目,通过这些项目达到曲线进入目嘚地国

最著名的毫无疑问就是欧盟、欧元区和申根国家之间的移民项目了。一般移民中介会把这三者混为一谈仿佛只要入籍其中任何┅个国家,就可以顺利进入欧盟中的一线发达国家享受国民待遇。但实际上欧元区只是货币统一对于移民的区分并无影响。希腊、西癍牙、葡萄牙、马耳他、塞浦路斯的黄金签证项目就是各大移民公司重推的项目但实际上,取得这些国家的永居(绿卡)并不等于取嘚国籍。以塞浦路斯为例仅取得塞浦路斯永居的投资者,由于塞浦路斯并非申根成员仅能在塞浦路斯生活,如果想要进入欧盟或者申根区还是需要申请签证的。只有拿到护照(入籍)之后才能够进入欧盟的成员国境内生活。

(十一) 海外保险陷阱

以香港为主要购买地的海外保险和房产、移民一样,也有着众多的投资陷阱如果单纯听信了销售的话,就去购买海外保险到了需要保单无法按照预期兑现嘚时候,才发现被坑了

第一个陷阱就是保险诈骗。不论是由谁来监管欺诈永远是金融业无法避免的一个问题。连安盛保险这样的知名保险公司都会牵涉到保险欺诈案件中更不用说其他的中小型保险公司了。安盛保险Evolution投连险就是这样的案例一夜之间巨亏95%。基金销售和管理机构涉嫌诈骗而安盛保险则涉嫌尽职调查失职。

第二个陷阱就是信息不对称摩擦成本高。以香港保险为例整个香港市场有超过160镓保险公司,保险品种很多保险条款非常复杂,并且中文版本是以繁体记录表述方式也与大陆不尽相同。比如在分红问题上,香港監管机构并未对红利的演示做出明确要求大多数产品采用6%作为向客户的演示水平,但是由于其本身并没有强制性实际上很多产品无法達到这一水平,能否实现更多的需要看保险公司的资产管理水平

第三个陷阱就是汇率风险高。涉及到币种转换的购买必然存在汇率的风險而保险作为一个存在长缴费周期和长收益周期的产品,所存在的汇率风险无法忽视香港保单通常以港币或美元计价,由于港币按固萣比率与美元挂钩因此在缴费周期和收益周期内,人民币对美元的汇率的波动会传递到居民购买的保险产品的价值而这些风险全部由投保者承担。

第四个陷阱就是隐性成本高还是以香港保险为例,在香港购买保险存在很高的隐性成本。一方面从保费的支付和获赔來说,2016年10月中国银联暂停了对香港保险缴纳的支付渠道同时大陆居民到境外购买的人寿保险和投资返还分红类保险都是金融和资本向下嘚交易,由于当前外汇管理政策尚未开放这些项目存在政策风险。而获赔来讲由于香港是美金和港币保单,无法直接赔付人民币因此获赔后还需要进行外汇兑换。另一方面一旦产生纠纷,需要在香港依据英美判例法系下进行判决对于大陆居民十分不利。

(十二) 房地產投资陷阱

无论是高档还是低档社区无论是不是知名开发商出品,房地产的侵权事件每天都在中国的房地产市场发生投资者遭遇的侵權行为涉及到广告宣传、销售环节、交付环节、配套变更等各个方面。不仅在购房前有可能掉进开发商的认购陷阱在购房后,开发商的佷多“临时操作”也会让购房者有苦难言结合以往案例,我们梳理了目前最主要的三种房地产骗局:

第一种投资陷阱是制造现场热销假潒在销售现场,开发商为了营造销售兴旺的气氛经常会在售楼中心的房源公示栏上打出“售完”的字样,让购房者觉得已经没有多少套房屋故意制造紧张感,使购房者在没有认真考虑的情况下就冲动的签合同交定金。更有甚者存在捂盘的行为即开发商领到了预售許可证,却没有按照规定将所有房源一次性推售而是根据销售需要分层多次开盘,人为制造热销假象据新闻报道,2017年南京的一处名为雲树公馆的楼盘领取了2幢、3幢两栋楼的预售证上网房源总套数共1051套。然而开盘后云树公馆展厅现场并没有所有房源的公示公示房源的樓层也少了大半。销售人员表示开盘当天就卖出了400多套然而开盘1000套卖出400套和开盘500套卖出400套显然效果不同,如此一来也有助于开发商推出後续房源时顺势涨价根据南京房管部门的相关规定,领取商品房预售许可证后的楼盘必须在10天内一次性公开销售全部房源,分层卖房嘚这一行为已经涉嫌严重违规

第二种投资陷阱是开发商卷款跑路。开发商在建设过程中如果出现资金链断裂,无法继续施工甚至负責人跑路的情况,购房者可能面临全部销售款的损失也要继续承担银行贷款的还款责任。应对这种情况政府通常会介入与开发商和其怹利益关联方协调复工事宜,帮助企业清产核资、申请破产重组等等但所需时间较长,不确定性大

2015年广西南宁红日山湖“维权门”事件中,该项目一期按照合同原定于2014年12月31日交房然而到了交房日期后并未兑现,开发商一再延期交房到最后直接宣布停工。据了解农業银行于2013年批复同意投放6亿元贷款用于红日山湖项目建设,到2014年3月已累计发放贷款4.45亿元但后来农行发现红日公司大量挪用销售货款,多佽责令其资金归还但公司一直不配合整改,且擅自到房管部门对农行抵押物非法撤押最后农行暂停放贷,确认开发商资金链断裂购房者经过3年艰难维权,直到2018年在南宁市委市政府的协调下开发商才分四次初步交付了所有住宅

第三种投资陷阱是向投资者虚假承诺。为叻更好地达到销售的目的房地产开发商在销售前承诺的房屋质量、小区内的居住环境、容积率、绿地、停车位,小区外的学校、交通规劃等都有可能是只是一种营销手段一旦签订了合同缴纳了房款,到收房的时候就会发现有各种各样的虚假承诺骗局存在我们为大家梳悝了8种房地产商可能存在的虚假承诺情况,普通投资者在买房之前一定要非常注意以免踩雷。

(十三) 期货交易所陷阱

交易所投资陷阱通常囿一定的实物和商品但是会通过控制操作平台价格,将某些业务包装成理财产品向社会公众出售来非法吸纳资金并承诺较高的固定年囮收益率。

事实上在中国境内,只有上海证券交易所、深圳证券交易所、全国中小企业股份转让系统、大连期货交易所、郑州期货交易所、上海期货交易所、中国金融期货交易所、上海黄金交易所这八家交易所是国务院和证监会批准成立的正规交易所其他则均为地方政府或者商务部此前批准的交易所。而现在一些野鸡交易所却像雨后春笋一样冒出来纷纷涌现,宣称能短期获得超高回报实则吞噬着投資人的财富。

在交易所非法集资案件中涉案规模和影响最大的是昆明泛亚有色金属交易所。昆明泛亚通过金属现货投资和贸易平台自買自卖,操控平台价格维持泛亚的价格比现货市场价高25%—30%,每年上涨约20%制造交易火爆的假象,然后借此包装所谓“日金宝”等诱人的高收益产品但实际上每年涨价20%只是为了让泛亚的价格永远高于现货市场价格,因此也永远不会有真正的买方并没有带来实际增量资金;而交货商也因此不需补交保证金,投资者年化13.5%的日金宝理财收益都是自己的本金或者新增投资者的本金。当新增资金放缓或者停止进叺时整个体系就会崩盘,投资者基本血本无归泛亚模式就是利用新投资人的钱来向老投资者支付委托日金费和短期回报,制造赚钱的假象进而骗取更多的投资2015年12月,昆明泛亚兑付危机爆发涉及28个省份的22万人,非法集资金额总计超过430亿元上千名泛亚投资者聚集在证監会门口集会抗议。

(十四) 外汇交易陷阱

外汇市场作为一个国际性的资本投机市场它的历史要比股票、黄金、期货、货币市场短得多,然洏它却以惊人的速度发展规模已远超股票、期货等其它金融产品市场,成为全球最大的市场也给诈骗分子的介入带来了可乘之机。

中國法律规定大陆不得设立公司组织公民炒汇国内能够炒外汇的正规渠道只有银行。但不少国内外汇交易平台却打着国外监管的旗号行骗

目前最新的外汇骗局毫无疑问就是普顿外汇。根据官网介绍该平台是印尼十大券商之一Pruton旗下品牌,后被国人引入中国是正规的外汇投资理财平台。运行模式主要为投资者出钱平台出技术,采用自动跟单模式在国际外汇市场中赚钱但实际上该平台强调的印尼十大券商品牌,号称由印尼最大银行存管资金但平台在入金时却是国内注册的贸易有限公司、装饰设计有限公司、物流有限公司的账号,疑似為专业洗钱公司平台可以通过操纵后台数据,使投资者最终亏光本金

(十五) 数字货币投资陷阱

比特币十年暴涨上万倍之后,尤其是2017年末囷2018年初比特币接近2万美元之时人们对数字货币充满幻想,但实际上真正有应用价值的、基于区块链技术的数字货币只是极少数,大多數字货币是毫无实际应用价值的庞氏骗局

第一种投资陷阱是空气币。空气币就是没有实际落地项目支撑以空手套白狼的方式发行的数芓货币,并不具有任何实际价值它唯一落地的只有两项,一项是白皮书一项是交易所上市交易。白皮书是为了画饼上交易所是为了紦饼卖出去。

一般空气币都具有以下特点:一是白皮书注重讲故事胜过讲应用项目、技术路线图根本无法落地。二是营销能力出色远超自身的技术能力,甚至团队根本没有技术人员三是代码并不开源,让人无从判断项目到底进展到了哪一地步

2019年年初大火的某个娱乐幣,声称要使用以太坊智能合约创建一个应用于影视行业的系统消除隔在制片人和观众之间的分销商链条,同时为观众提供参与影视投資获取高利润的机会、为影视公司提供融资渠道整个过程中,没有任何项目执行项目白皮书也只有几页苍白的文字描述。公司官网注冊于1月9日12日就开始ICO,短短三天就搭建了一个虚假网站没有描述任何团队、技术、研发线路等信息。整个项目从一开始就以通过粗略的包装骗取资金为目的设计了完整的退出计划,仅6周的时间就套现几十亿

第二种投资陷阱是传销币。数字货币投资陷阱层出不穷除了峩们上面说到的空气币之外,还有一种披着数字货币外衣的传销骗局这种骗局本质上还是传销,跟数字货币没有半点关系骗子们只是紦原先传销骗局中的商品替换成了时下最热门的数字货币,有些甚至只是名为“数字货币”其实根本没有使用区块链技术。

一般在境内嘚传销大多是打着数字货币的名义行传销之实。境外也有一些基于数字货币的传销盘最著名的毫无疑问是涉案金额高达300亿的资金盘Plustoken。Plustoken昰一款数字货币钱包号称可以通过在不同平台之间套利实现盈利,每月可以达到10%-30%的盈利水平并且一直宣称由谷歌团队及韩国三星团队開发,谷歌和三星共持有项目17%的股份

但宣传所谓的“搬砖”赚收益只是传销。除了将存币赚收益的规则定位28天内提币手续费提高到5%外還采用十级返佣的推广模式,第一级是返还下线入金的100%之后九级返还该级别下线的入金的10%。先来者赚的钱其实是后来的资金从今年2月臸今,一直有媒体在报道资金盘相关内容最终引发资金盘崩盘。

(十六) 艺术品投资陷阱

艺术品由于高度的非标准性、主观性以及稀缺性萣价上有非常大的认知差别。艺术品市场也可以说是“坑”最多的投资市场即使是专家,也可能因为现代高超的做假做旧工艺而看走眼更不用说普通投资者了。

第一种投资陷阱是赝品中国艺术品数据公司雅昌(Artron)去年进行的一项研究估计,可能有多达25万人在中国约20个城市苼产和销售假艺术品根据纽约时报的一篇相关报道,过去20年里据称是齐白石所作的作品,已在中国的拍卖会上被拍卖了逾2.7万次远远超过齐白石的真实作品产量。

2011年8月在北京的一场拍卖中,一套含坐凳的汉代青黄玉龙凤纹梳妆台以2.2亿元的价格拍出。但是随即有专家指出汉代席地而坐而非使用凳子。2012年某商人最终承认“汉代玉凳”是经他手由明代材料组装所成

第二种投资陷阱是艺术品证券化。2016年廣东创意文化产权交易中心将“飞天蜡像”、“兽纹铜鼎”、 “银雕凤冠”、“龙纹银盘”等虚构的文化艺术品挂在平台上进行交易通過后台对商品价格进行调整,使投资者造成亏损据查,广文所通过上述手段共骗取6628 名投资者财物4.19 亿元人民币,直接获利约 2715 万元人民币

(十七) 实体项目投资陷阱

实体项目投资陷阱表面假借实体项目进行非法集资,但实体项目的资质往往是包装出来的金玉其外,败絮其中主要是通过官方、外资、知名机构来给自己的项目进行包装。在最开始主要是一些实物投资曾经骇人听闻的蚁力神案、小姑娘案、鄂爾多斯非法集资案等均在此列。到了近些年已经演变成以实体项目为噱头,以股权、非法理财产品的形式直接向广大投资者募集资金

2019姩5月18日向公安机关投案自首的杨卓舒、杨汗青,他们控制的卓达集团就是一个非常典型的实体项目投资陷阱卓达集团旗下的卓达太阳城悝财项目,投入四年后即可返还本金作为回报,投资者可以获得一套与本金同等价值的住宅在卓达新材的理财项目中,卓达集团官网公然宣称卓达新材2016年产值高达7万亿其卓达新材的项目宣传更是夸张,这个项目研发的科技可以用经过处理的竹子和木材替代钢材只需偠15天就可以盖一栋别墅,建造高楼只需要打好地基其余部分可以通过组装的方式完成。

投资收益更是根据本金规模从20%到30%不等。由于周期一般都是一年如果按照网上爆料所说产品规模高达百亿,在这种利率情况下每年公司的主营业务收入都不足以偿还每年的利息。由此实际上卓达集团的理财已经变成了庞氏骗局

(十八) 博彩投资陷阱

在国内的合法博彩渠道主要是彩票,而彩票骗局多发于互联网销售渠道最初,根据2010年财政部《互联网销售彩票暂行管理办法》规定互联网售彩需要由财政部批准。2016年由于互联网彩票销售存在诸多问题,網络售彩暂停但是根据相关统计,目前有超过300家的彩票网站仍在暗中运行甚至有彩票网站公然贩售境外博彩产品,目前每年非法平台售彩金额超过1000亿元人民币实际上,国内合法的彩票购买渠道只有福彩和体彩有且仅有线下网点有售。

第一种是针对彩民购彩提供指导出售“内部资料”。很多骗局主要针对为彩民提供培训或者资料的方式进行诈骗一种比较流行的手法就是谎称自己能够准确预测中奖號码或者假冒彩票中心内部人员,将不同的预测号码发送给不同彩民每次总有少数号码预测正确,随后再引诱其中收到中奖号码的少数彩民付费加入会员出售培训资料,或者以内部人员的身份骗彩民合作收取巨额保证金

第二种是利用网络平台、微信、QQ群等渠道违法销售彩票。这类群体全都是通过线上违法销售彩票如浙彩网、喜彩网等均为私自开设的彩票投注站,一年多时间这两家网站销售彩票金額就高达4.7亿元,获利金额超过2亿元这些网站在彩民充值购买彩票后,不去彩票中心出票或采取非法方式截留彩金,以保证自己稳赚不賠小额奖金由网站自己兑奖以吸引彩民。如果有彩民中了大奖私彩网站往往就卷钱跑路,关门了之

(十九) 消费返利陷阱

消费返利原本昰一项常见的促销手段,但有些人假借返利噱头通过互联网第三方平台介入商家和消费者的交易过程,许诺在平台的消费额度部分返回或通过现金消费送等额积分等形式,诱导消费者注册会员消费和商家加盟平台回流货款

影响范围最大、造成后果最为严重的是“万家購物”案。“万家购物”返利网声称在全国拥有300万会员,全国2000多个县市均有代理网点联盟商家达10万家。通过会员会费缴纳“万家购粅”圈得大量资金,截至网站被查处时“万家购物”实际已拥有近200万会员,涉案金额达240.45亿元

众筹作为一种基于互联网渠道的股权融资模式,主要面向普通投资者目前由于经营方和投资方双方信息的不透明、融资款的监管等众多问题没有得到很好的解决,多家众筹平台包括京东众筹在内已经实际退出了股权众筹这个领域股权众筹市场不断萎缩,现在众筹更多的还是以项目众筹为主投资者所获得的回報,也大多以实物为主了

第一种投资陷阱是领投方与项目方联合欺诈。目前众筹流行“领投+跟投”的众筹模式也就是由专业天使投资囚领投,普通投资者跟投的方式一般采用“同进同出”的方式来保证普通投资者的收益。这样既降低了领头人的风险又为普通投资者避免了审核和挑选项目的时间成本。但是一旦出现领头人和融资方串通的情况普通投资者的合法权益就无法得到保障。成都猿团科技就昰一个典型的例子公司成立之初便以“获得蒋涛投资”为卖点相继获得36氪两轮众筹,分别为200万、500万最终的结局却是公司创始人谢恩明通过和领投放勾结,给投资者造成重大的损失

第二种投资陷阱是不当使用融资款。比如人人投起诉排骨诺米多事件排骨诺米多利用融資款租赁的房屋出现平房变楼房,产权归属不明的问题与此同时所付租金明显高于周边。排骨诺米多所租房屋的均价在13元/平米而所在區域租赁均价仅为6元/平米,最终双方经法院判决解除了合同

第三种投资陷阱是虚假项目融资。这一类众筹项目直接以假的项目实体进行融资2015年假冒“三番服饰”的项目发起人不仅伪造公章、品牌授权书,发起成立的众筹店在开业之后所披露的财务数据均为虚假数据在詐骗行为被发现之后私下进行资产转移。目前投资者出资款供给242万元由人人投平台进行先行垫付并由人人投代全体投资人对三番服饰违约荇为进行诉讼处理

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