原标题：想买/卖房贷款却还没還完……怎么办？

很多人在置业的时候都会选择先买个小户型过度等到条件允许了再换个大点的房子，那么换房子时小户型的贷款还没還完呢有贷款的房子怎么出售呢？原则上讲有贷款房子还处于抵押状态，是不能上市进行交易的但是在实际生活中，是可以通过一些方法来实现有贷款的房子的出售坐上小扫的车，我们来聊聊~

→ 首先要确定是否有房产证

还有一点是二手房交易以房产证为准有了房產证才可以上市交易的。如果房产未拿到产权证也不能办理过户手续，也就不能进行房屋的买卖

场景一：卖方没能力还贷且出售房所剩贷款金额不高

方法：卖家用买方的首付款来付清剩余贷款

一般二手房交易房子的首付可以在房产总成交额的30%至40%这个范围，那么在贷款金額所剩不多的情况下卖家可以充分的利用买方的首付款来将剩余的房贷还清，然后到银行等相关部门撤销房产的抵押登记从而进行下┅步的买卖交易。这是最常见、是最方便同时也是最安全的交易办法。

而买房在规避风险方面建议约定卖方在收款同时把房屋实际交付给买方，实际占有能在很大情况下避免一些风险当然，为防万一可以要求卖方提供其他可靠的担保、资金交第三方保管监督使用，並在合同中明确约定卖方的违约责任一旦卖方反悔或违约，买方的权利才有一定保障

场景二：想售卖的房子所剩贷款金额较多

方法一： 向银行申请抵押贷款来还清剩余房贷

如果卖方想在卖出房产之前将贷款还清，或买方虽然看好但不愿意购买贷款未缴清的房产可以采取这种方式，但前提是房主有银行认可的抵押物（如其他房产）用来向银行申请贷款

这样房主就可以通过抵押向银行贷出一定的款来付清想要出售的房产贷款，促成交易的成功之后等卖房买家贷款付了房屋全款之后再还清银行抵押贷款。

转按揭是指在借款人出售作为抵押物的房屋经贷款银行同意，由房屋的购买人继续偿还出售人未到期的贷款也就是说出售若想有贷款的房子，需要将房子的按揭转给買方让买方继续偿还卖方的按揭贷款。

二手房市场存在同行转按揭和跨行转按揭两种情况由于买方的资信状况、贷款意愿、月供能力、购房资金安排不尽相同，在转按揭的同时买方可以根据自身需求申请不同的贷款期限、贷款金额和还款方式。

但是这种方法在使用中會受到限制很多银行的政策对于转按揭办理不尽相同，实际操作中也会少有银行能够办理转按揭业务因此，这种方法能够使用的人很尐具体如何办理，建议买卖双方向相关银行直接咨询

1、买卖家签订《房屋买卖合同》；

2、卖房买家贷款、卖家、律师事务所三方签订《转按揭交易安全保证合同》；

3、卖房买家贷款交房子的首付款。

4、卖家的贷款银行书面同意提前一次性还款的确认函(包括欠资款本息、還款帐号)；

5、卖房买家贷款据前述文件及个人资信文件向贷款银行申请二手房按揭贷款(提出贷款申请律师初审，银行复审)；

7、银行复审通过后放款向卖家的银行划款；

8、卖家收到钱后，与原贷款行解除贷款合同和抵押登记与卖房买家贷款、律师一同办理过户、并且抵押给卖房买家贷款的贷款银行；

9、卖房买家贷款的贷款银行将首付款付给卖家。

场景三：买卖双方均没能力或是不愿意还贷的

方法：通过Φ介等第三方提供垫资等帮助解除抵押

买卖双方都没能力或是不愿意还贷的可通过支付一定费用给中介等第三方专门的担保公司垫资还清贷款再交易过户，然后再还钱给第三方担保公司

对于购房者来说，购买贷款还没还清的房产同样存在风险卖家对房屋价格反悔、房屋解除抵押办理过户期间，房主出现债权纠纷导致房子不能正常过户都是有可能发生的情况。

那么该如何避免这些风险呢小扫为您总結以下几种方法：

1、在合同中明确房屋权属、付款方式、违约问题

最简单的方法就是将房屋价格、权属、税费，解除抵押过户期间出现的違约问题、违约责任落实到购房合同中出现问题比较好维权。

估计该有朋友问了有没有在签合同前就能防止风险的方法？接下来说的苐二种方法就是在签合同前就能做的

2、对房屋进行预告登记

所谓预告登记，官方定义是：指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的協议为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请预告登记

预告登记的主要的法律依据是2007年颁布的《物权法》第20条：登记预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力说得通俗点就是，在双方完成预告登记后房主不能没经过買房人同意，就随便把房子抵押、做担保、变更房屋权属人即便是已经跟第三方签了抵押合同、担保合同，合同也无效在预告登记之後，房主还是可以继续出租房屋获得收益直到卖房买家贷款办理完过户。这样就能有效防止房主一房二卖既保障了买房人权益，也保障了房主权益

不过需要注意的是，预告登记是有有效期的法律规定“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月內未申请登记的预告登记时效”，也就是说预告登记的有效期是三个月在这三个月内要完成不动产登记，也就是产权登记如果时间來不及也没关系，可以反复申请预告登记因为目前法律上还没有对预告登记的次数进行限制。需要注意的是二手的经适房不能进行预告登记。

3、不动产登记后通过“宗地号”查询房屋详细信息

说到房产预告登记，不得不提的还有最近比较热的不动产登记说白了就是，不动产登记是房款什么的都交完了就差过户这一步了，完成不动产登记后房子产权就是你的了而预告登记是为以后进行产权变更、登记做的预防准备，防止一房二卖、房子被抵押的情况的发生预告登记后，房子的实际产权人还是原来的房主

实行不动产登记后，房產买卖双方可以通过“宗地号”查询房产详细信息宗地号又称地号，根据宗地的划分情况每个宗地编号共长13位，第1-10位为该宗地所属行政区划的代码像房屋产权，土地性质抵押、查封等基本信息都可以查到，买房人可以通过这种方法获得更加权威、真实的房屋信息防止被欺骗。

小扫在此提醒大家：二手房买卖双方都要留意交易中的风险卖房人注意买方的首付款是否够偿还贷款，放款时间是否能接受；买房人要在购房前确定房子的权属、银行是否允许提前还贷