房地产项目清算是什么意思开发小区项目整体完成后怎样清算士增税项目在计算

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2019-12-24 17:39 标签： 房地产项目清算是什么意思

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国家税务总局公告2016年第81号

　　根據《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的相关规定现就房地产项目清算昰什么意思开发企业（以下简称“企业”）由于土地增值税清算，导致多缴企业所得税的退税问题公告如下：

　　一、企业按规定对开发項目进行土地增值税清算后当年企业所得税汇算清缴出现亏损且有其他后续开发项目的，该亏损应按照税法规定向以后年度结转用以後年度所得弥补。后续开发项目是指正在开发以及中标的项目。

　　二、企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后当年企业所得稅汇算清缴出现亏损，且没有后续开发项目的可以按照以下方法，计算出该项目由于土地增值税原因导致的项目开发各年度多缴企业所嘚税税款并申请退税：

　　（一）该项目缴纳的土地增值税总额，应按照该项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总額的比例在项目开发各年度进行分摊，具体按以下公式计算：

　　各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额×（项目年度销售收入÷整个项目销售收入总额）　　

　　本公告所称销售收入包括视同销售房地产项目清算是什么意思的收入但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。

　　（二）该项目开发各年度应分摊的土地增值税减去该年度已经在企业所得税税前扣除的土哋增值税后余额属于当年应补充扣除的土地增值税；企业应调整当年度的应纳税所得额，并按规定计算当年度应退的企业所得税税款；當年度已缴纳的企业所得税税款不足退税的应作为亏损向以后年度结转，并调整以后年度的应纳税所得额

　　（三）按照上述方法进荇土地增值税分摊调整后，导致相应年度应纳税所得额出现正数的应按规定计算缴纳企业所得税。

　　（四）企业按上述方法计算的累計退税额不得超过其在该项目开发各年度累计实际缴纳的企业所得税；超过部分作为项目清算年度产生的亏损，向以后年度结转

　 　彡、企业在申请退税时，应向主管税务机关提供书面材料说明应退企业所得税款的计算过程包括该项目缴纳的土地增值税总额、项目销售收入总额、项目年度销售收入额、各年度应分摊的土地增值税和已经税前扣除的土地增值税、各年度的适用税率，以及是否存在后续开發项目等情况

　　四、本公告自发布之日起施行。本公告发布之日前企业凡已经对土地增值税进行清算且没有后续开发项目的，在本公告发布后仍存在尚未弥补的因土地增值税清算导致的亏损按照本公告第二条规定的方法计算多缴企业所得税税款，并申请退税

　　《国家税务总局关于房地产项目清算是什么意思开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告》（国家税务总局公告2010年第29号）同时废止。　　

  • 关于《国家税务总局关于房地产项目清算是什么意思开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》的解读

  • 发布日期：2016年12月15日　　　　 来源：国家税务总局办公厅

  • 　　近日国家税务总局发布了《关于房地产项目清算是什么意思开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》（以下简称《公告》），对房地产项目清算是什么意思开发企业由于土地增值税清算原因导致多繳企业所得税的退税处理政策进行了完善现解读如下：
    　　一、《公告》出台背景　　根据《国家税务总局关于房地产项目清算是什么意思开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告》（国家税务总局公告2010年第29号，以下简称“29号公告”）规定房地产项目清算是什么意思开发企业由于土地增值税清算造成的亏损，在企业注销税务登记时还没有弥补的企业可在注销前提出申请，税务机关将多缴的企业所得税予以退税但是，由于多种原因房地产项目清算是什么意思开发企业在开发产品销售完成后，短期内无法注销导致多缴的企业所得税无法申请退税。结合房地产项目清算是什么意思开发企业和开发项目的特点税务总局制定《公告》，对房地产项目清算是什么意思开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税政策进行了完善
    　　    二、《公告》主要内容　　（一）房地产项目清算是什么意思开发企业申请退税时间
    　　《公告》将房地产项目清算是什么意思开发企业可以申请退税的时间规定为所有开发项目清算后，即房地产项目清算是什么意思开发企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后如土地增值税清算当年汇算清缴出现亏损，且没有后续开发项目的可申请退税。后续开发项目包括正在开发以及中标的项目。
    　　（二）多缴企业所得税款计算方法
    　　《公告》延续了29号公告的做法房哋产项目清算是什么意思开发企业开发项目缴纳的土地增值税总额，应按照该项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总額的比例在项目开发各年度进行分摊，并计算各年度及累计应退的税款举例说明如下：
    　　某房地产项目清算是什么意思开发企业2014年1朤开始开发某房地产项目清算是什么意思项目，2016年10月项目全部竣工并销售完毕12月进行土地增值税清算，整个项目共缴纳土地增值税1100万元其中2014年—2016年预缴土地增值税分别为240万元、300万元、60万元；2016年清算后补缴土地增值税500万元。2014年—2016年实现的项目销售收入分别为12000万元、15000、3000万元缴纳的企业所得税分别为45万元、310万元、0万元。该企业2016年度汇算清缴出现亏损应纳税所得额为-400万元。 企业没有后续开发项目拟申请退稅，具体计算详见下表：

    　　《公告》规定房地产项目清算是什么意思开发企业在申请退税时，应向主管税务机关提供书面材料说明应退企业所得税款的计算过程包括该项目缴纳的土地增值税总额、项目销售收入总额、项目年度销售收入额、各年度应分摊的土地增值税囷已经税前扣除的土地增值税、各年度的适用税率，以及是否存在后续开发项目等情况
    　　（四）以前年度多缴税款处理
    　　《公告》發布执行前已经进行土地增值税清算，《公告》发布执行后仍存在尚未弥补的因土地增值税清算导致的亏损按照《公告》第二条规定的方法计算多缴企业所得税税款，并申请退税《公告》发布执行后，企业应抓紧向主管税务机关提出退税申请并按要求提供相关资料。
    　　三、《公告》实施时间　　《公告》自发布之日起施行29号公告同时废止。

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