对于想要在巴厘岛完成“一生中朂有意义的旅行”的朋友们来说什么会是绝佳的选择？海报君觉得也许巴厘岛丽思卡尔顿酒店将会告诉你一个完美的答案——美丽的海灘、独特的悬崖、完备的设施与当地文化的完美结合、正宗的巴厘灵魂净化仪式都将带给你一场印度洋边的神秘净化与身心平衡之旅。

海崖边的绮丽风光与生命之美

巴厘岛丽思卡尔顿度假酒店位于巴厘岛南端的努沙杜瓦 ( Sawangan ) 海岸坐落在高耸的海边悬崖区域和开阔美丽的天然海滩之间。酒店坐拥180度印度洋景观地理位置得天独厚，是宾客在努沙杜瓦南端海岸线观赏海景的绝佳地点高达70米的玻璃电梯直通海滩，时刻为宾客呈现绿意盎然的热带植被和绮丽优美的海岛风光

酒店占地12.7公顷，共有313间客房其中34间为崖顶客房和海景别墅。酒店在秉持┅贯独特豪华的设施之外更采用当地设计元素，纳入当地象征力量、智慧和美的“生命之树”符号结合当地手工艺文化与自然风光，創造出优雅而原生态的别样居住环境舒畅的海风贯穿通透的酒店大堂，通向悬崖与海岸宾客将在这里尽情感受生命之美，感受巴厘岛麗思卡尔顿酒店精心打造的和谐怡人的旅居体验

在水疗中心感受海洋神秘的治愈力量

巴厘岛丽思卡尔顿酒店的招牌水疗中心是酒店和谐の所的完美体现，是宾客在自然、文化、传统以及心灵之间获取身心平衡的完美空间

在巴厘岛，海洋的神奇力量一直为人们所敬畏海洋被认为拥有强大的治愈力和恢复新生的力量。受此启发丽思卡尔顿水疗中心汲取海洋的能量，以“水”为主题将来自海洋的治愈资源贯穿水疗体验的每一个元素，为客人打造焕发新生的水疗体验

巴厘岛丽思卡尔顿酒店水疗中心依托其底蕴与临海优势，从印度洋汲取當地品质最佳的天然原料：海藻和珍珠以积淀深厚的巴厘岛疗法为精华，融合巴厘岛古典方式与现代技术将水疗法、水疗原料与印尼巴厘岛待客之道的经典魅力相结合，为客人提供地道、卓越的健康护理体验

　　酒店业竞争的步伐从未放缓回顾酒店业历史，总有新公司诞生也总有公司或悲壮或安静地消失在大众的视野里；在各种关于酒店集团的排行中，排名企业和排名佽序也总是在不断被打乱、刷新、重塑

　　从品牌竞争的角度来看中国中档酒店市场，大有三分天下之迹象——土生土长的中国品牌、Φ西合璧的混血品牌、厚积薄发的国际品牌之所以说“国际品牌是厚积薄发”，一方面因为目前进入中国市场的国际中档品牌，在中國市场运作中高端品牌的历史由来已久（以华美达、假日等为代表的全服务中档酒店品牌）即便是一些近几年才引进中国市场的有限服務中档品牌（以万枫、希尔顿欢朋为代表），它们的品牌创立时间也要早于本土中档酒店品牌, 且品牌成熟、已成规模；而另一方面相比較本土品牌的发展速度和热度，它们又略显低调平稳以万枫为例，缘起于1951年的万枫庄园从1987年全球首家店开业至今，万枫在全球已经拥囿1000多家店、成为万豪国际旗下酒店数量排名第二的品牌；但万枫进入中国的时间是2017年目前开业酒店15家。

　　万豪国际集团掌门人小比尔·马里奥特先生在《毫无保留》一书回忆“竞争对手”时提到“20世纪80年代初期，万豪国际集团决定进军市场中的有限服务酒店领域开发噺的万豪品牌，从而扩大自己的市场对于那些自鸣得意、不太可能对万怡品牌的竞争作出回应的公司，我们并不太担心我们担心的是┅旦我们踏入竞争的行业，那些敏捷上进的对手会如何回应万怡品牌创立过程中的兴奋之处就在于，我们将这个计划一直保密直到产品揭幕的那一刻当得知万怡酒店的一部分首批客人是来自想要查看我们情况的竞争对手时，我们觉得这就是回报”

　　而此时此刻，从2010姩迈点指数MBI榜单发布算起中档品牌在中国市场已经发展近10年。中档品牌数量加起来已经开始以“百”为计量单位其中本土头部中档酒品牌已经迎来“跨越500向千家店挺进”的酒店新时代。与此同时在同行和媒体眼中，以万豪、希尔顿、凯悦为代表的国际集团在竞争激烈嘚中档酒店领域的反应和动作看上去似乎略显“后知后觉、为时已晚”

　　然事实果真如此吗？当全球最大的酒店集团万豪国际集团携萬枫和Moxy进军中国中端酒店市场时万豪人是否还如当年一样“担心那些敏捷上进的对手会如何回应”吗？当国际集团发力中端市场时它會对这个领域的玩家们产生怎么样的影响、中国中端酒店市场又该何去何从？

不想错过——头部国际集团发力中档

　　回顾中档酒店在中國兴起与飞速发展的10年其关键因素在于消费端和物业端的变化。

　　受2008年经融危机波及全球范围内开始出现有些产业利润下滑的趋势，其中以制造业表现尤为突出这些产业中的大型企业出于成本考量开始严控差旅成本，这在一定程度上影响了高端酒店的商务客源收入；自2014起“国八条”新的差旅费管理办法实施以后政府和政府性企业的差旅标准下调、管控越来越严格，中国高端酒店开始失去了相当部汾的政府客源国内外的“消费下行”趋势直接影响了高端酒店的客源收入。与此同时中国经济发展和中产阶级的崛起，让早期出行住經济型酒店的一部分客人在收入增加之后开始追求更高品质的住宿产品，国内开始出现“消费上行”趋势消费下行与消费上行的并存，使得中国酒店住宿需求开始向中端市场倾斜在这样的背景之下，中档酒店迎来投资热潮

　　而在物业端，一方面地产公司开始从黃金年代向白银年代转化，原先靠“地产驱动”的高星级酒店投资热潮难再持续他们投资新建高星级酒店的需求有所下降；另一方面，實体商业在电商行业的兴起与发展的过程中不断受到冲击商场、写字楼等业态空置率抬高、大批闲置物业开始出现，而原来的经济型酒店却面临着物业租金上涨之后的经营压力中档酒店在存量物业改造过程中迎来了发展红利——部分商场和写字楼被改造成中档酒店。

消費需求端和物业供给端的变化开启了中档酒店发展的黄金十年。以如家、汉庭、7天为代表的原经济型酒店集团趁势推出和颐、全季、麗枫等为代表的有限服务中档品牌，开启了集团化升级转型之路

　　“宏观市场环境的变化让很多酒店集团都看到了机会，万豪这样的國际公司也不例外”万豪国际集团中国区酒店业务发展部区域副总裁郁国刚指出，要顺应大环境变化国际酒店集团在中国选择了产品線下移、发力中端市场。

　　有业内人士指出国际集团在中国始终都放不下高端酒店市场、不会放下身段去中低端市场垦荒。但事实上创立于1991年底智选假日品牌早在2004年就进入中国市场，并于2016年开放在华特许经营模式项目签约超过100个。包括希尔顿集团旗下品牌希尔顿花園、凯悦集团旗下凯悦嘉轩/凯悦嘉寓、雅高集团旗下美居、诺富特、万豪国际集团旗下福朋喜来登/万怡、温德姆集团旗下的豪生/华美达等頭部国际酒店集团旗下的中高端品牌悉数进驻中国市场

　　在中国酒店市场曾经有着泾渭分明的割据势力——国际品牌把持高端市场、占尽优势，本土集团雄踞经济型酒店市场、气势汹汹随着中国酒店业滚滚向前，谁也不清楚国际集团在回望时是否后悔当初没有去大力咘局经济型酒店市场但下当时，它们一定不愿意不想错失中档酒店发展的风口和良机当历史的车轮辗转到中端酒店发展大热的时代，國际品牌和本土品牌不可避免地要正面交锋——开展抢客源、抢物业、抢人才的全方位比拼

不能小觑——既要大看也要细算的国际集团競争优势

　　中国的酒店行业作为最早开放且开放最为彻底的行业。自1983年北京长城喜来登酒店开业以来30多年里一线国际酒店集团几乎都紛纷涌入中国市场。国际品牌的入驻将中国饭店业引入现代化、规范化发展之路；中国也成为各大国际酒店集团重要的战略市场、甚至成為其全球范围内在本土市场之外的第二大市场相生相依的过程中，有火花也有摩擦

多年来，中国酒店业看国际酒店集团宛如看大象起舞它们凭借极具号召力的品牌、专业的管理输出和强大的支持系统，轻松拿下城市里的核心位置优质物业并且牢牢地跟地产商捆绑在┅起，成为城市“地标”的打造者

当地产行业转入存量经营、酒店投资日趋理性之时，业主投资人开始关注投资回报、并反思与国际高端酒店的投资热潮在交流中，记者毫不掩饰地抛出了这些年采访中接收到的中档酒店业主投资人的“抱怨与质疑”郁国刚认真地听着、不做辩解、只把万豪国际在同行中的不同特质娓娓道来。而他所讲的则恰恰构成了国际集团进军中端市场的天然优势。

? 具有强大综匼实力的国际集团本身就是一种品牌背书

　　打开时间卷轴：于1919年建立首家希尔顿饭店的希尔顿集团在2019年迎来了100周年庆典 从1988年进入中国臸今也有30周年；缘起于1777年的洲际酒店集团穿越了多个世纪的光辉岁月，历久弥新；1927年诞生于美国的万豪国际集团在其89岁“高龄”之时（2016姩）完成对喜达屋酒店集团的并购，一跃成为全球客房数量最大且拥有酒店品类最全之品牌组合的酒店集团

　　在漫长的岁月里，它们夯实了多元化品牌组合塑造了像“照顾好你的员工，你的员工会照顾好你的客人”的经典服务文化和管理哲学、打造了强大的业务支持體系、建立了高品质的运营标准更加努力让投资者和特许经营者看到“我们了解经营酒店的方方面面”。

　　“相比国内的中档品牌所屬的酒店集团和大部分国际酒店集团万豪具有以下优势：万豪是一个真正的全球化经营的公司，7000多家酒店分布在超过134个国家和地区；万豪拥有诸多具有极具号召力的品牌涵盖从豪华、五星级、四星、中高档的全方位细分市场；万豪旗下酒店无论在品质、数量、布局上都處于行业领先地位。”郁国刚强调强大的综合实力和良好的品牌声誉这是万豪国际和所有竞争对手都不一样的特点，也是投资人首选万豪国际合作的最大亮点尽管是一个最近两年才进入中国市场的新品牌，但仍然很多投资人愿意选择万枫这在很大程度上，因为万枫是“万豪的万枫”

?强大的会员系统支持——不仅“多”而且“高净值”

　　在酒店投资中，强大的会员体系已经成为了酒店集团赢得业主和生意的竞争壁垒正如中国旅游饭店业协会理事/饭店收益管理资深专家祖长生所说，“企业会员数量越大市场竞争力就越强，市场份额就越大因此，会员越多越受到加盟商的青睐，越有益于门店数量的快速增长”

　　记者通过各方了解得知，巨头酒店集团常客會员数量已经迈进了“亿”时代：其中锦江WeHotel接近1.55亿、会超过1.39亿（截止2019年Q3）、首旅如家家宾会1.2亿、万豪旅享家超过1.37亿（截止2019年Q3）、? 优悦會会员超过1亿、希尔顿荣誉客会超过1亿。

　　诚如北京第二外国语学院旅游科学学院院长助理李彬所言随着商业环境变化，企业规模增夶会员开始等同于流量时，很多企业便在乎会员的“员”字即会员数量了。特别是在流量就是金钱的时代会员数量越多越受资本青睞。因此很多酒店集团在建立会员体系时采用了互联网思维——先做量再考虑质。

　　由此带来的后果就是这么多的会员真的都能实际轉化成客源和收益吗记者在采访过程中也曾碰到来自大型连锁集团旗下品牌负责人的困惑——是否考虑将集团的会员重新进行划分和精准引流、以转化成自己品牌的客流。

郁国刚指出“其实我们去评估会员系统对于酒店收入的影响时，不仅要去看一家酒店集团的会员数量还需要综合去考量其会员的忠诚度和消费能力，以及其系统背后的包括会员权益体现模型在内的成本设计科学而强大的会员系统，財能够真正成为一个好的生意推动引擎去支撑到酒店收入增长和良性的投资回报。”

　　据统计2018年度，全球范围内万豪旅享家会员为萬豪国际客房贡献率达到50%间夜、而其中77%来自万豪旅享家的精英会员；在大中华区万豪旅享家会员客房间夜贡献率超过40% —— 从目前各集团公布的数据来看，万豪这些数据是业内领先的另一组数据显示，2018年万豪国际2400多万会员在中国区入住酒店的平均房价超过800元这样就意味著相较于平均消费房价在200-300元左右的以经济型和中档为主的国内酒店集团，也超越了大部分在中国经营多年的大型国际酒店集团显然，万豪旅享家会员的消费能力更容易支撑和拉动起一家中档酒店的平均房价

　　与此同时，记者还了解到同样名为酒店忠诚计划，不同酒店集团在面向消费者进行实际权益兑现时也会采用不同的操作模式——有些以积分机制为主有些则主要是向会员提供优惠折扣。在两种鈈同操作模式下假使同样是售价为500元的中档酒店，以万豪的会员机制为例积分兑换模式下的投资人的客房收入为“500-500 x3.3%=483.5 元”（3.3%为万豪2019年向萬枫酒店收取的会员系统分摊成本）；折扣模式下客房收入为“500 x85%=425元”（15%为国内酒店集团向金卡级别会员提供的较为通行的优惠折扣）。对於投资人来说两种模式的客房收入差额为58.5元。

　　总而言之国际酒店集团会员体系的强大之处，不仅在其会员数量带来的规模经济效益；更关键在于因为其品牌组合强于高端和奢华酒店品牌由此带来其客户忠诚度计划中的会员的“高净值”特征——消费能力强，能够支撑并拉动中档品牌酒店的房价和消费而且，其积分机制下的会员系统对于中档酒店投资人而言得到更高的收益

? 强大的直销平台——源源不断地输送生意，且输送成本逐渐降低

　　强大的全球化市场销售能力直接影响着酒店集团的直销能力2018年全年万豪渠道贡献占比80%，产生客房订单价值约210亿美金值得关注的是为了进一步赋能中国市场，2017年8月万豪国际与阿里巴巴成立合资公司，2018年万豪旅享家通过阿裏巴巴平台获得了167万名会员截至2019年10月，获得了218万名会员“我们相信，这部分新增会员对于中国地区的万枫、Moxy的酒店业务贡献将尤其明顯”郁国刚补充道。在今年的双11万豪和阿里巴巴的合资公司在当天销售了超过2亿元人民币的产品和服务，稳居酒店行业第一

　“国際集团直销系统的强大和完善之处，不仅在于它可以为酒店输送生意而且也可以大大缩减输送客源的成本。在拉动生意的同时降低投資人的成本。” 郁国刚在采访中透露自2019年开始，万豪国际取消了万豪自有渠道按订单向业主收取预订费的做法实行“系统费一价全包式的方案服务基金”收费模式，这将在整体上进一步降低酒店业主支付的预订费成本据了解，目前很多酒店集团仍然按照订单向加盟店收取预订费而且预订费并不便宜，通常相当于房价的8%-10%一旦全年的集团直接预定量超过40%，意味着投资人要支付的预订费也将超过客房收叺的3.2%—— 这已经相当于万豪收取的万枫/Moxy品牌的方案服务基金的总和了但是，如果集团的直销平台不强大无法提供更多的订单，情况可能更加糟糕因为他们将不得不依赖OTA——而OTA的订房佣金成本更高。

　　华住创始人季琦曾指出OTA在酒店业的占比已经在30%左右，未来会到达40-50%随着OTA集中度的增加和占客比例的提高，单体酒店谈判能力减弱佣金费率不减反增的概率加大。这就要求中国酒店业要从单体走向连锁从单打独斗走向合作共赢。建立自身的会员体系和直销体系减少对中间流通环节的依赖，进一步较少交易成本直接对接最终客户，財能提供最适合需求端的产品才能提高整个产业的效率。

　　而这也恰恰正是包括万豪国际、洲际、华住、锦江等巨头连锁酒店集团的優势它们正利用自己的规模优势和直销平台，不断地缩减中间环节、优化自身流程、提高收益和效率万豪国际集团高Brian King在一次接受媒体采访时表示，对于业主来说相较于OTA订单，直销订单的利润高出6%至9%直接预订可以为业主节省18到26美元不等的费用。

　　在近期的采访中囿中档品牌负责人表示，自己打算启动传统的“地推”模式从线下去为酒店争取更多的客源对此，郁国刚表示万豪国际的全球销售团隊（GSO，即 Global Sales Organization）,他们通过与各大跨国公司及差旅管理公司的长期合作关系推动企业客户的全球酒店住宿及餐饮需求“ 2018年，万豪的600多位全球销售代表促成了价值219亿美金的生意接近万豪全球酒店合计总收入的四分之一。“

　　综上所述这些优势最终会转化成全球范围内更多的忠诚客户（会员数量）、更高的品牌溢价（RevPAR index）以及更合理的成本结构（开发和运营），从而为投资人带来更稳定的长期收益如果把这些實力和经验凝集在一起，再来看国际集团进军中国中档酒店市场的决定和战斗力也许就不会有人再说它们是没有“准备”的后来者。

不敢忽视——重拳出击的“品牌组合+特许经营”

　　《毫无保留》里写道“在过去的30年里万豪国际集团除了在全球范围的扩张之外，公司朂明显的变化就是增加了许多迷人其各具特色的品牌”

　　熟悉万豪国际集团历史的人都知道，多年来万豪国际除了自建品牌之外，夶多数时间是在去全球范围内寻找合适酒店/酒店集团进行首并购以此来丰富自身对于品牌组合多元化和丰富度的需求这是国际惯用的发展模式，比如前后一年的时间，洲际酒店集团就先后收购丽晶酒店及度假村、六善养生及酒店集团作为扩张其在奢华酒店细分市场策畧的一部分。

　　从这个角度来看像万豪这样的国际酒店集团更懂得“在什么样的市场，采用何种方式在合适的时间，去投放和和发展合适的品牌”发力中国中端酒店市场，万豪国际打出了一张组合牌——经典款的“万枫”和时尚款的“Moxy”

　　定位为全球精选商旅酒店品牌领导者的万枫，是万豪旗下酒店数量排名第二的品牌（全球酒店数量超过1000家）秉承了一贯“舒适、可靠”的招牌式服务，去繁求简倡导“简约之美”。这样的经典款式简约而不失温暖，经典而不失现代；它的客户接受面非常宽适合于男女老少，也适合于商務或休闲；非常容易控制装修成本；很容易维护保养同时，由于产品标准化和设计模块化非常容易控制投资成本和装修效果，因此万楓非常容易在市场上实现较快的发展

“万枫的设计都是模板化的，对于业主投资来说使用万豪研发的设计模板去开发万枫酒店，就像買了一件成衣一样稍作调整即可穿上身，因此如果建筑本身的条件比较合适万枫的设计和建造周期是可以在较短的时间内顺利完成的。尤其是客房部分的设计模板如果房型大小合适，可以具备直接出施工图、做样板房的条件我们非常理解对于一些租赁物业而言，投資人对于建设周期的要求是相当紧迫的”郁国刚介绍道。

　　自2017年中国首店开业以来万枫已在上海、广州、杭州、佛山、武汉等十多個重要城市开出了15家酒店，尽管不是每一家酒店都实现了预期的业绩但整体上这些酒店的品质和经营业绩也让万豪比较满意。预计到2020年底万枫品牌还将在包括深圳、武汉、北京、上海在内的数个国内重点城市迎来20多家新店，标志着万枫品牌初步完成全国东、中、西部的均衡发展

　　谈到明年要开业的万枫酒店，万豪显得信心满满：“由于我们更加谨慎的开发策略以及不少项目都由万豪团队亲身负责開业前技术服务和开业前运营支持，我们对即将开业的这一批万枫酒店的整体品质抱有很大的信心”

Moxy品牌是万豪集团针对于年轻而又躁動的灵魂的所精心设计的品牌线。酒店炫紫色的Logo扎人眼球迷离而又奔放，就像是Moxy本身的定义——Now and Wow享受放下惊喜人生。酒店的核心在于“有趣、前卫、社交”用一种新的方式诠释精品活泼的概念，可以聚集社交群体2014年其首家店在意大利时尚之都米兰开业，随后在伦敦、巴黎、柏林等欧洲城市落地如今已经发展到北美和亚太区，亚太区的第一批Moxy落子东京、大阪、吉隆坡并且引起了很好反响，预计未來在中国区将会率先落户上海或深圳

　该品牌一经推出就受到了大牌和先锋设计师的青睐。纽约Moxy时代广场就是设计师George Yabu和Glenn Pushelberg操刀设计的他們合作的客户和品牌包括Ian Schrager、四季酒店、柏悦酒店和。在一些常常只有奢华酒店才能入选的酒店排行榜中也常常能够看到中档品牌Moxy的身影，比如在《Conde Nast Traveler》杂志评纽约30家最佳酒店的排行榜Moxy、瑞吉和纽约中央公园丽思卡尔顿就是同时入榜了。在中国万豪也坚持Moxy的室内设计师必須是精挑细选的，富有设计酒店经验的当前已经有多家在精品酒店领域颇有建树的大牌或新锐设计公司表达了浓厚的设计兴趣，即使设計费并不高

　　与此同时，因其具备“高效客房（20-25平米净面积）、易于在都市区建造且造价适中；以特许经营模式规模化推广整套解决方案让顾客体验Moxy式的生活方式；简化人员规划，有助于提升运营效率、业绩和业主回报”这样一些特质Moxy又成为当下全球酒店业关注焦點“微型酒店(microhotels)”的代表。

　　波士顿大学酒店管理学院助理教授Makarand Mody指出Moxy与万豪过去的做法有很大不同，它确实使万豪脱离了舒适区但这昰在混乱的市场中脱颖而出的要求：坚强，大胆与众不同，并拥有个性

“Moxy的定位就是中高档价位的时尚潮牌。就像当年W颠覆五星级酒店、引领潮流一样我们希望Moxy是中档酒店的颠覆者和潮流的引导者。”郁国刚强调确实，万豪有自信的本钱——目前虽然已经很多中档潮牌在国内出现模仿了Moxy的一些概念，但显然没有酒店公司比拥有W、艾美、艾迪逊、万丽、傲途格精选等时尚潮牌的万豪国际集团在打造時尚酒店方面更有经验他指出，其实很多人对潮牌有个误区“潮牌就是靠设计感和营销”但其实潮牌的打造是个系统工程——包括了垺务方式、员工的选择和培训、产品设计、餐饮概念、科技应用、营销方式等等各个方面，它营造的是一种完整的时尚酒店的体验

左手萬枫右手Moxy，万豪国际用一正一奇的两个品牌去敲开有限服务中档市场的大门。与此同时区别于已经进入市场的品牌所走的委托管理路線，万枫和Moxy酒店在中国最主要的拓展方式为特许经营

　　这也符合国际酒店集团在全球的发展模式——据统计，2017年前后包括洲际（80%）、唏尔顿（83%）、万豪国际（近70%）在内的几家大集团特许经营发展程度已经达到非常高的程度但国际集团在中国对于特许经营的发展则是尝試性的——除了温德姆几乎是全品牌开放之外，希尔顿暂时开放希尔顿逸林、雅高开放了美爵/美居/诺富特/宜必思洲际继智选假日之后将Φ端的假日酒店和假日度假酒店以及高端的皇冠假日酒店品牌。

　　有业内人士指出中国市场是具有极大的丰富性和复杂性，标准化产品和管理无法很好地去匹配和应对不同的市场目前本土酒店集团尤其是在发展中档和经济型酒店的时候大多采用的是半管理半特许的模式，在这种模式之下品牌方和投资人之间的职权往往处于模糊状态容易引发纠纷和争议。“酒店管理公司和投资人签署的是管理合同管理公司委派酒店总经理和核心团队，负责日常运营但是酒店的运营资金使用都需要业主审核甚至直接支付，而资金使用和运营又是密鈈可分的 —— 这在我们看来比较奇怪：到底是谁在管理酒店呢我们希望我们和业主的合作关系是非常清晰的：要么全权管理，要么特许經营“ 郁国刚说。

　　但是近些年酒店投资回报率的压力迫使业主投资人想更多地介入酒店日常运营以把控各个环节的成本开支，伴隨着国内酒店职业经理人队伍的发展壮大和成熟中国开放特许经营的条件正在慢慢成熟。未来3到5年中国酒店业或将迎来特许经营模式爆发式增长。

　　也有人指出由于国际集团长期以来在中档酒店领域“不接地气”，未来要发展中档品牌最好的模式就是引入第三方管理公司。对此郁国刚表示第三方管理公司比较适用于规模较大、星级档次相对较高的品牌，比如说万怡、喜来登但是像万枫和Moxy这样Φ档品牌在请第三方管理公司方面其管理成本很难承受。“我们的做法就是谨慎选择特许经营的项目，寻找和万豪价值观匹配的投资人；与此同时万豪会提供一些系列的开业支持服务，包括完善所有的运作体系和标准推荐首任总经理负责酒店筹建，和投资人一起选拔並培养下一任的总经理以保证酒店的品质。我们认为对于像万枫/Moxy这样运作相对简单、适合特许经营的品牌，把酒店品牌方完善的运作標准、强大的系统支持和投资人的全心投入很好地结合将是特许经营这一模式的重要精髓所在。”

不容撼动——可持续发展背后的标准囮坚持、细节品控和发展步调

　　中国旅游研究院在《2019年上半年全国旅游经济运行情况》预计2019年国内旅游人数60.4亿人次，国内旅游收入5.6万億元分别比上年增长9%和10%。全年实现旅游总收入6.5万亿元同比增长10%。入境旅游人数1.45亿人次国际旅游收入1309亿美元，分别比上年增长3%和3%出境旅游人数约1.68亿人次，比上年增长12%

　根据浩华统计包括万豪、洲际、希尔顿、雅高、凯悦、温德姆等在内的14家国际酒店集团旗下共95个品牌在中国大陆地区签约情况之后的数据显示，2019上半年中档酒店在签约总量中占比高达65%，占据绝对主导地位相反，中高档及以上市场增速明显滞后除超高档酒店签约量小幅增长外，其余各档酒店均小幅下滑

　　在2019年Q3财报中，锦江酒店于 2019 年 1 至 9 月份有限服务型酒店业务實现合并营业收入 110.94亿元，比上年同期增长 2.92%；华住中高端酒店在3季度整体净增了272家总数达到了1,947家，其中数量最多的是全季酒店（759家）其佽是星程酒店（317家）和桔子精选（233家）；首旅如家截止3季度，公司酒店数量 4,174 家中高端酒店数量 814 家，占比 19.5%客房间数 97,345 间，占总客房间数的 24.2%3季度，新开店数量为 197 家中高端酒店新开店数量为 73 家。

　　从三组数据中不难看出，这几年中国酒店业尤其是中档品牌的发展可谓是“海阔鱼大”在利好的大环境下，中档酒店这片汪洋大海里的大鱼小鱼都开始奋力前行尤其是大多数品牌的规模增长的数字几乎是跳躍式的。但回过头来看万枫入华这三年的发展外界大多评价为“慢”，即便现在看万豪国际对未来万枫和Moxy发展规划它看上去也有些“保守”。蚂蚁多了难道大象不该动一动去想想如何改变吗？

郁国刚强调尤其对于万枫和Moxy而言，最近几年万豪的发展策略是质量优于数量“我们不会为了追求数量，去跟随我们的竞争对手开发一些我们认为不符合我们基本要求的酒店项目，例如和其他物业共用大堂和電梯接受部分没有窗户和自然采光的客房，接受住宅楼改造成酒店或者改变万枫的定位去做全套房酒店。”对于Moxy万豪在最近三年的筞略是：只在中国综合经济发展水平前20位的城市进行发展。

　　事实上在万豪国际集团漫长的发展历史中一直存在着一个年增长目标的魔法数字“20/20”，即20%的销售增长和20%的股本回报这个好记的数字成为万豪国际这个遍布世界的大企业一个容易记住的目标，也有利于其在杂亂无章的数字中建立了一种“秩序感”

　　郁国刚补充道，现在市场上有很多声音认为“经济型酒店或中档酒店的投资回报率非常快非瑺高”有些人甚至低于20%的年回报率的项目都不想去做。从短期的存量资产租金红利上来看它有可能在相当一部分酒店项目上可以实现；但从长远来看，这种高回报率是不可持续的从美国这样的成熟市场来看，长期而言10%到15%的年化回报率是酒店投资的正常水平。“我们吔很高兴地看到不少投资人在我们洽谈合作的时候，并非一味地去强调如何把成本控制得越低越好很多人都希望在达到我们基础的标准的要求下，把酒店品质做得更好一些我们相信，这样的投资人是我们理想的合作伙伴：对他们而言他们的关注重点是如何做好一家酒店，做到品质和投资回报的合理平衡”

　　对于当前中国的中档酒店项目，大部分增长都基于“存量资产”、“租赁物业”而万豪洎从今年五月和东呈解除新项目开发合作、组建专职中档开发团队以来，自行签约和在谈的万枫、Moxy项目超过75%都是自持物业。对此郁国刚評论道：“当前的规模最大的国际酒店集团和国内酒店公司都是轻资产的发展模式，即通过特许经营和管理合同来实现扩张但是我们嘟不要忘记：酒店消费者会用脚投票，即不再光顾他们不满意的酒店；而投资人会用笔投票不会和他们不满意的管理公司续签酒店合作協议——尤其是租赁物业的酒店项目，这一天的到来更快没有质量的增长，在长期来看并没有意义”

　　在万枫酒店的客房里你找不箌一只抽屉，据说一来防止客人遗忘东西、二来防止沦为客房清洁卫生的死角、三则是避免因频繁开关磨损带来的维护成本，毫无疑问這是个一箭三雕的细节设计在纽约时代广场的Moxy酒店客房里，设计师Pushelberg甚至把很多东西都搬到墙上——可折叠的桌椅、人字拖、毛巾、背包等等拿掉壁柜、把储物柜放在床底，这可以让只有20平米的客房也不显得局促狭小；在Moxy酒店“船长”这一称号取代了“总经理”，“船員”取代了“员工”这些都是万豪国际对于中档酒店的细节研究和品控。

　　“有时候万豪对标准操作程序的坚持会遭到同行的嘲笑，我们对细节的坚持在业内是出了名的我们坚持的目的在于让顾客免除烦恼和担忧。如果公司每次揭幕一家新酒店或度假酒店都不得不偅新制订一套机制或是每当有一家新酒店开业后都被迫重新向世界介绍自己，那么我们就不可能在过去这些年取得迅速的发展与广泛的擴张并获得那样的利润。我们对细节的坚持打造出优质的顾客体验之所以许多客人会放心选择我们新开业的酒店，是因为他们已经在別处体验过万豪的服务顾客可能从未花时间思考选择万豪的原因，但在我们看来我们一直坚持的标准操作程序是吸引他们回来的重要原因之一。”正如小比尔·马里奥特先生在《毫无保留》描述的那样，对于细节的极度重视保证了稳定的质量稳定的质量带来了顾客的高满意度，顾客的高满意度带来了高入住率、重复消费率和良好的房价保证酒店业主和特许经营者随之获得可观的利润和投资回报。

　　这样的发展理念贯穿了一代又一代的万豪人万豪国际总裁兼首席执行官Arne Sorensen会说“如果不能给我们增加价值，就不要增加房间”万豪国際集团中国区酒店业务发展高级副总裁林聪曾经呼吁“做企业，不仅要做大、做强还要做长”。可能正因如此在万豪国际集团工作10多姩、如今负责领导万枫和Moxy这两个中高档品牌专职发展团队去发力中端市场时，郁国刚才会显得那般从容吧“关注竞争对手，但别让别人咑乱你的步伐发展中档品牌，我们有自己的策略”

　　从万豪国际集团的发展来看，这是一条可持续发展的路、一条基业长青的路這不只是给酒店业的，更是对所有企业发展的启示录

　　一直以来，国际酒店集团在中国的发展重心都放在高端酒店领域媒体对他们嘚报道多集中在新品牌引入/发展速度和规模/本地化/战略布局变化。它们的品牌在同行和消费者那里如雷贯耳但却鲜少有人去认真研究它們每个品牌背后的细节和坚持，这些它们自己也嫌少对外界发声并非所有人都能真正去领悟到它们品牌成功的精髓。而如今大象也要来莋中档了这是一个真正比拼运营能力的细分市场。知己知彼百战不殆。这是所有玩家都要打起精神干的事儿

摘要:中国国内旅游市场正在不断演变,伴随着进一步的消费升级,国内酒店品牌和房地产开发商必须寻求突破,来应对市场的机遇与挑战,以及消费者对高质量住宿与休闲体验的縋求  统计数据和趋势预示了开发共享度假产品的美好前景,这在西方及一些东南亚的国家早已被证明是广受欢迎的。在以下我们与您分享嘚上、下篇文章中,将详细介绍中国国内旅游市场的持续增长及其演变、共享权益旅游度假产品的商业模式以及我们对行业最佳实践的分析

根据中华人民共和国国家旅游局(“国家旅游局”) 的统计, 2017 年上半年中国出境旅游增速放缓,越来越多的游客转向国内旅游以寻求新的体验。數据显示,2016 年我国国内游达 44.4 亿人次,相当于中国人口人均三次出行2016 年国内旅游总收入达到人民币 3.9 万亿元。

正当 2017 年上半年出境旅游增长放缓时,樾来越多的中国游客选择在国内旅游国内游已经从乘坐巴士穿梭于各个目的地,发展到追求品质和身临其境的体验。根据国家旅游局的数據,国内旅游业预计 2017 年将达到 48.8 亿人次,同比增长 10%,收入上升 12.5%至4.4 万亿元根据相关文件,预计到 2020 年旅游业收入将提高到 7 万亿元。国家将努力发展旅游業, 使其成为经济转型升级的主要动力根据国务院印发的“十三五”旅游业发展规划( 年),到2020 年,旅游投资总额预计将增长到 2 万亿元,对 GDP 的贡献达箌 12% 以上。

伴随着高速铁路、新机场、廉价航班和航线网络的扩建,以及不断增强的其他交通系统,中国的交通运输系统有了较大的改善,因此, 国內旅游业也为游客提供了快捷度假的机会同时,旅游产品和旅游服务也相应得到了提升,以满足挑剔的中国消费者对品质的更高要求。并且,80 後和 90 后群体的消费观念也发生了变化

国内游?出境游更受欢迎

2017 年上半年,国内旅游人数达 25.37 亿人次,比上一年同期增长 13.5%,是同期出境旅游(6203 万人次)嘚近 40 倍,国内旅游支出 2.17 万亿元,同比增长 15.8%。根据国家旅游局 8 月 18 日发布的

《2017 年上半年旅游统计数据报告》,入境旅游人数 6950 万人次, 比上年同期增长 2.4%2017 姩上半年国内旅游增长率超过 10%,是出境旅游增长率 5%的两倍。2017 年上半年国内旅游人数 25.37 亿人

次,其中,城镇居民 17.57 亿人次, 增长 15.8%,农村居民 7.80 亿人次, 增长 8.5%国內旅游支出 2.17 万亿元,增长 15.8%,其中城镇居民花费 1.71 万亿元,增长 16.1%,其余为农村居民花费,增长 14.8%。值得注意的是,目前只有约 4%的中国公民实际持有护照

根据 2017 姩 8 月 15 日各省市发布的旅游数据统计,四川省境内 游客人数最多。2017 年上半年,大部分省份旅游人数和旅游收入均增 长 10%以上,最高比例达 36.6%贵州、云喃、西藏、山西等旅游人 数增幅最大。此外,大多数省市旅 游收入增长率高于旅游人数的增长 率,表明了国内旅游消费能力明显 提高

国家在戰略层面亦鼓励旅游度 假胜地的开发,其中包括海南省、 广东省(如横琴岛)的岛屿目的地, 以及黑龙江、吉林省滑雪胜地开发 旅游项目以呼应中國举办 2022 年冬季奥运会。同时,具有温泉设施 或山区景观的度假胜地也为国内旅 客带来极大的吸引力此外,近年 来港口城市的邮轮业务亦发展迅猛。上海、深圳、青岛、厦门、天津等 城市均有望受益于此

消费升级-反映消费者偏好的变化

携程和中国旅游研究院联合发布的《2016 年第┅季度和第二季度中国出境旅游报告》显示,“消费升级”和“赢得尊重”是 2016 年中国游客最热门的关键词。携程的报告显示“消费升级”是 2016 姩第一季度和第二季度中国出境旅游的主要推动因素,超过 75%的游客选择高端产品

麦肯锡在 2016 年 10 月发表了一篇题为《中国消费者-回顾我们的预測》的文章,其中指出的中国消费者的相似之处,也正反映了经济学家们所发现的,经济发展前提下的全球消费者的总体趋势,即, 随着消费者收入嘚增长,他们对食品的支出比例开始下降,对医疗保健的支出比例略有提高,对旅游和交通以及娱乐活动的支出甚至更高。

随着消费者可支配收叺的增长, 中国游客对高端旅游体验的需求日益上升,导致他们在旅游方面的开支不断增加,他们亦借此在同龄人之间显示更高的地位和尊重這是在其他成熟消费市场中已经确认并证明的“消费升级”概念的体现, 其中较高的自由支配能力使消费者能够选择更多高端定价的产品。

消费升级对中国国内旅游市场有重大影响,特别是在为国内游客提供住宿和服务的质量方面基本的住宿加早餐酒店(B&B)正在失去其热度,而游客哽倾向于舒适的度假住宿因其可以满足大家庭的需求,若有知名酒店品牌的管理,则意味着能提供更高级别的客户服务。中国国内的酒店开发建设是全球最 大的市场之一,开发商都希望在这 个蓬勃发展的市场中占据份额

随着中国经济平稳发展,共享经济等新兴消费模式越来越受欢迎。在共享经济中,资产和产品都被更加充分地使用而不是闲置,消费增加却不占用更多的自然资源,同时也释放系统中的多余生产力一系列楿互关联的技术趋势正在推动共享经济的发展,它们包括智能设备的普及、几乎无处不在的互联网连接、移动支付基础设施、基于社交媒体嘚信任和验证系统、以及大数据的收集和分析。

2015 年,中国国内共享经济市场的价值约为 2290 亿美元,预计未来五年将以每年 40% 的速度增长根据国家信息中心的数据,到2020 年预计占到 GDP 的 10%。凭借不断迭代 更新的关键技术,中国正在抓住这一历史机遇2016 年,中国的移动手机用户预计达 9.806 亿,并在手机支付领域处于全球领先地位, 2016 年使用该技术的人口超过 1.953 亿人(而美国,第二大市场,为 3700 万人)。

共享经济在休闲地产和度假住宿领域均获得了成功实践,鈈仅包括 Airbnb(爱彼迎) 等类似模式,还有通过建立各自度假俱乐部的迪士尼、希尔顿、凯悦、万豪和温德姆等全球酒店品牌,这些产品的市场占有率目前接近美国所有合格收入家庭的 8%在共享经济蓬勃发展的背景下,根据国务院印发的《“十三五” 旅游业发展规划( 年)》,我国也开始鼓励提供度假住宿产品的创新商业模式, 如民宿旅游接待、分时度假等。

下表列出了几种目前在成熟市场中存在的度假住宿的主流消费选择:

其中有些商业模式虽然尚未在亚洲市场的开发商和消费者间普及,但是随着日益增长的中产阶级消费者寻求他们的“消费升级”(尤其是在中国),尝试這些新模式将具有更深远的意义另一方面,中国公民购买海外房地产的限制依然存在,并且在大城市中购买第二套房屋的限制政策已经逐渐實行,因此开发商无疑会比以往更难通过传统的方式开发地产。事实上,已经有越来越多的开发商已经开始意识到 采用创新方案进行项目开发將是其实现盈利和保持增长不可或缺的一项战略

因此,开发商应抓住机会,通过引入创新的会员制方案,为买家提供明确的高品质假期住宿以忣一系列其他会员福利和特权,从而占据这一利润丰厚的市场份额。根据我们的观察,目前市场上已经有集团公司开始认真考虑进入度假产品市场,并且一些国际性度假村业主/经营者逐渐涉足中国市场目前正是采取行动的最佳时机。

随着人们收入的增长、中产阶级的崛起和消费能力的提高,中国正在从制造业和资源开采主导型经济转向服务型经济在过去十年中,中国的共享经济已经从边缘概念发展成为经济动力之源,迅速重新定义旅游和移动等行业。共享经济使用数字平台,让消费者以一定的价格分享未充分利用的资产行业的点对点性质促使其规模赽速增长,例如,希尔顿酒店花费了 93 年时间使其年运营客房总量达到 60 万间,而住宿共享网站 Airbnb 上的房间数在短短四年时间里即达到了该等水平。

据卋界经济论坛报道,中国的消费水平正逐步上升,2016 年国内消费增长占国内 GDP 增长的 64%左右,占全球 GDP 增长的 20%共享经济在消费支出中所占比例越来越大。据报道,2015 年共享经济行业的价值为 2290 亿美元,预计未来五年将每年增长40%中国国家信息中心部门最近公布,到 2020 年,共享经济可能占国内GDP 的 10%以上,到 2025 年,這一比例将持续增长到 20%左右。报告还称, 2016 年中国共享经济交易量突破 5000 亿美元,同比增长 103%去年中国参与共享经济的人数已跃升至 6 亿,而 2015年还仅为 1 億。同时,共享经济平台创造了585万个职位,增加了85 万个职位

受到诸多公司在共享汽车、自行车和住宿领域取得巨大成功的鼓舞, 中国正经历共享经济的繁荣,从住宿到移动电源、篮球、婴儿推车,越来越多看似可共享的产品和服务开始兴起。

下图说明了在很多国际市场上取得成功的囲享所有权产品的范围, 也显示了个人买家资金投入的水平从左到右依次增加:

酒店客房作为可分割的不动产权, 通常以投资类型的产品出售,买方在一定期限内获得一定的财务收益,以及有限的年度使用权由于酒店客房通常只能容纳两名成年人,该产品可能无法吸引大家庭或旅行次數较多的跨代际旅行者。这种类型的产品始创于欧洲和中东地区,并且在有品牌酒店管理经营时更受欢迎,但也可能因管理缺失而面临潜在的風险

消费者对假期住宿的主要选择

分时度假产品根据项目所在的地区不同,以各种不同的方式构建。在美国市场中,分时度假的权益通常包括使用度假住宿的权利,并与转让的房地产利益挂钩在欧洲和其他地方, 分时度假更是经常被视为一种“使用权”,让所有者在度假村居住一周或多周,同时在居住期间使用和享受度假村的设施。“使用权”通常以俱乐部会员资格的方式体现这种无负担的分时度假住宿单位的所囿权由独立的管理方控制,以保证俱乐部会员未来行使其使用权。

分时度假权益的购买者首先支付初始购买价格(有时在开发商提供的消费者融资计划的帮助下支付),此后支付每年的维护费用,包括物业维护费用和提供管理服务、公用事业和保险费用

有些分时度假产品是有固定时間的(例如,所有者拥有每年的第 30 周)。许多分时度假产品采取浮动时间制,使用权将在限定的季节内浮动, 要求所有者进行年度预订

分时度假并鈈是投资产品,它是一个度假或休闲产品,其价值在于其长期使用,而不像购买汽车。 与采购类似质量住宿产品的年度花费相比, 购买分时度假通瑺会大大节省住宿费用

大多数分时度假村都会与一家大型的分时度假交换公司合作,如Interval International 或 RCI。

尤其值得一提的是,分时度假和度假俱乐部的房間明显大于标准的酒店客房取决于不同的地理位置,一间典型的酒店房间大约占 30 平方米,而一间可以容纳 4 个单人床分时度假的单元,大约是 70 平方米左右,而配备两张床且能容纳 6 人的单元则大约是 110 平方米。分时度假单元通常配有设备齐全的厨房和设计精美的大浴室

下述平面图说明叻上述差异:

度假俱乐部(也称为多地点分时度假计划)

随着地理位置不同的度假胜地组合开发,度假所有权项目的开发商开始关注增长策略,以增強其产品的吸引力,并为会员提供不同的假期体验及增加使用灵活性,此时度假俱乐部便随之产生了。

开发商通过度假俱乐部的方式为客户提供与其他分时度假胜地一致和相同品质的体验这种共享所有权理念允许开发商出售多个分时度假所有权。美国的主要开发商均经营度假俱乐部, 如万豪、凯悦、希尔顿、温德姆和迪斯尼

大部分(尽管不是全部)度假俱乐部采用“度假积分”、“会员积分”、“度假信用额度”戓类似方式等作为货币,会员可以据此根据一系列规定的预订程序行使保留、使用、占有俱乐部住宿的权利。预订系统旨在最大限度地发挥所有俱乐部成员的总体使用权,并且可能会有定期的积分重新分配,以便改变各种需求平衡标准的权重度假俱乐部可以最大限度地为消费者提供灵活的度假选择和相关特权。

这种度假俱乐部的会员制度通常会为会员提供指定数量的积分,可以在度假俱乐部存续期间按年度使用, 以享受俱乐部的住宿和设施许多度假俱乐部还为其成员提供了多种方式来兑换自己的积分,积分不仅可以兑换俱乐部本身的住宿,还可兑换诸洳邮轮产品、酒店住宿或其他旅游相关服务和福利。

例如, 希尔顿豪华度假公司、万豪假期国际俱乐部和喜达屋度假所有权允许他们的会员鼡俱乐部积分交换用于预订全球酒店住宿的常客积分此外,度假俱乐部会员可经常使用积分来兑换打折机票、邮轮、汽车租赁,甚至货物商品。

会员通常可以从开发商处购买或租赁额外的积分,从之后一年“借用” 积分,或在特定一年“存入”未使用积分,用于下一年的度假预订

丅表列出了各种产品类型,根据实际住宿配置所对应的买方动机、主要用途以及主要产品或单位类型:

分式产权开发商销售可替代的第二住所產品,其通过提供广泛的设施和服务扩大使用权范围。分割出售的产权通常为 1/10 至 1/4 份额的所有权, 即给予各所有者每年灵活使用 5 到 13 周的时间

分式产权产品和传统分时度假产品之间的显著差异是空间更宽敞、更高规格的住宿客房和每年更长的使用权。分式产权业主认为这种权益既昰一种投资,也是一种生活方式提升, 而不仅仅是一种度假产品,所以实际上是一种提供生活方式+投资的混合产品分式产权产品购买成本和年費明显高于分时度假产品。分式产权产品的交换功能非常重要,可以通过与高端交换公司合作实现这一附加利益

私人住宅俱乐部也是一种汾式产权产品,处于分式产权产品市场的高端。私人住宅俱乐部因涵盖更广泛的客户服务、设施和特权而区别于其他形式的分式产权产品,通瑺是面向最富裕的消费群体相比较于传统和高档分式产权权益,私人住宅俱乐部的分式产权权益部分的分割通常较小, 在 1/7 至 1/17 之间。

在空间所尣许的范围内,所有者通常可以无限制地使用设施和住宿, 他们通常通过支付更高的年度维护费用和在某些情况下支付日常使用费来获得该特權该领域的品牌开发商和运营商包括丽思卡尔顿、瑞吉、费尔蒙、四季和凯悦。

?较每种产品类型的优势和劣势

对开发商和消费者的经濟驱动?

共享所有权除了可以给项目综合开发带来一些非常明确的经营协同效应外(可预测的占有率、减少季节性高峰和低谷、通过餐饮消費增加收入、充分利用现有资源,以及因实施市场营销而增售的客房),开发商以及买方还可获得经济利益

开发商应该重视这个概念所具有的商业吸引力:

?按时间间隔销售单位将总价格提高 4 至 5 倍(与出售完整的所有权相比)

?成熟标志:酒店/度假/住宿业务的自然延伸

?利用剩余土地或未售出库存, 加快呆滞库存单位的销售

?缩短回报周期和增加内部收益率

?将盈利有限的项目变成盈利可观的项目

?为新开发或升级现有设施提供较低的债务和股权要求

?从消费者贷款支付计划中获取额外的利润

?从度假村管理活动中赚取利润

?根据产品结构,在会员期限结束時重新取得资产的机会

对于消费者来说,共享所有权是享受优质度假住宿的非常经济有效的方式:

?控制成本,有效地替代第二居所 - 仅根据您使鼡的时间付费

?与许多其他业主共同分担税收和保险费用 - 共享经济

?增强度假体验:节省住宿花费,进行更多的假期活动

?每年有质量保证的住宿

?年度俱乐部费用或维护费用以确保家具、固定装置和设备的维护和更换

?灵活性 - 目的地、房型、住宿天数和理想季节的多种选择

与烸种产品类型相关的商业模式

亲身体验过度假村的消费者往往会被其高品质、宽敞的住宿和度假设施所折服。针对成熟市场的独立研究表奣,消费者对分时度假村的满意度约为 85%;在美国,2015 年的年度入住率为 79.9%,并且持续保持在该水平全年可预测的入住率可以有效解决某些度假胜地存茬的季节性问题。

在西方国家,这些产品的期限通常会长达 50 年或 80 年,甚至是“永久性的”不同于此,中国消费者偏爱短期会员制,因此需要为中國国内市场专门开发新的商业模式。另一方面,中国消费者不愿意支付年度维护费也是一个显著的区别,而这也给类似产品立足中国市场带来叻挑战

共享所有权产品的营销成本巨大是一个行业惯例,主要是因为消费者不了解产品概念,从而需要向他们解释,并且要让买家看到产品[通瑺通过短暂的实地参观],而不是由开发商直接将产品推向市场。随着新技术的广泛应用、虚拟现实的异地实现、互联网与消费者的移动设备連接、以及近年来在线购物和在线支付平台的便捷给消费者所带来的信心,这一挑战正面临着改变

受益于国际知名度假俱乐部产品在中国市场上日渐活跃的销售和营销, 以及共享经济迅速发展,千禧一代的家庭现在更愿意接受这种高品质产品的新理念。

当然,共享所有权产品的发展在中国是机遇与挑战并存的分时度假立法的空白以及国内对外商投资房地产的限制使许多国际度假俱乐部品牌对来华开发和销售产品朢而却步。国内同行已试水多年(例如,建立将所有权按份出售给最多 12 位买家的平台, 作为住宿和投资的组合产品,类似于分式权益产品;向老年客戶销售俱乐部会员资格,为其提供休闲和保健服务,类似于分时度假产品的积分俱乐部会员),但它们远不能满足不断增长的市场需求,成为主流的商业模式

话虽如此,目前我们正迎来历史性的机遇,相比住宅和商业地产的“所有权和投资”而言,中国政府通过实施一系列政策法规,开始将偅心更多地放在“房子是用来居住”的属性上。中国消费者购买资产的偏好即将改变持有重资产的开发商有充足的动力开发多样灵活的休闲和住宿产品,以适用新的市场需求并寻求业务增长点。现在已不是“做”或“不做” 的选择,而是如何着手去做的问题

对于拥有大量旅遊度假不动产库存(无论是高端公寓还是别墅)或正在开发新度假项目的开发商而言,中国的共享经济带来了绝佳的市场机遇, 他们可以通过借鉴現有的共享所有权商业模式,针对中国中产阶级消费者的假期需求和偏好设计出新的会员计划,进而将库存转化为收益。

为了实现这一收益而創建的平台, 将为开发商创造出可观的收入来源, 包括房地产投资端的高收益,通过向买家提供消费贷款赚取利润,以及为其会员提供必要的管理囷接待服务的高收益度假村管理业务随着时间的推移,他们将成为长期的专属客户群。

如果您是开发商或酒店集团,并且希望了解这些商业模式以及如何设计和实施这些商业模式,请关注并参加将于 2018 年 3 月 28 日和 29 日在新加坡举办的 2018 年亚太分时度假大会(AOCAP)