为了进一步增强规范性文件制定嘚民主性和透明度提高规范性文件制定质量，现将《江山市农村宅基地确权程序及法规及住房确权登记发证实施细则（征求意见稿）》铨文公布征求社会各界意见。有关单位和各界人士可以在2019年9月19日前通过以下方式提出意见：

一、通过信函方式将意见寄至：江山市鹿溪北路236号，江山市司法局政府法律事务科邮编324100；

二、通过电子邮件方式将意见发送至：。

江山市农村宅基地确权程序及法规及住房确权登记发证实施细则（征求意见稿）

第一条  为贯彻落实《浙江省人民政府办公厅关于做好农村宅基地确权程序及法规及住房确权的通知》（浙政办发〔2017〕43号）等文件精神加快我市农村宅基地确权程序及法规及住房确权登记发证工作，保护和增进农民合法财产权益根据《中華人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》等规定，结合我市實际制定本细则。

第二条  本细则适用于江山市行政区域内农村宅基地确权程序及法规及住房的确权登记发证工作不包括设施农用地、臨时用地等其他用途土地上建造的临时性生产用房和其他附属用房。

城市建成区范围的农村住房（虎山街道孝子、平棋、达道、溪东双塔街道县前、菜农、迎宾、金家、天余、五家山、、缸甫底），以及建成区外列入搬迁计划范围等村（城南新城涉及的七斗、蔡家山、浮橋头、童家、路陈）宅基地确权程序及法规及住房确权登记发证暂缓进行。农户因拆迁安置等原因使用国有划拨用地建房且安置地在市区范围外的房屋，同时纳入农村宅基地确权程序及法规及住房的确权登记发证范围但具体的操作办法按现行的同类型用地房屋确权发證政策执行。 

第四条  依法登记原则按照相关法律、法规、规范性文件规定，村民宅基地确权程序及法规及住房必须依法进行登记

第五條 申请登记原则。 以户为单位申请农村宅基地确权程序及法规及住房登记申请人应为宅基地确权程序及法规审批或宅基地确权程序及法規登记时的户主，户主应当向农村宅基地确权程序及法规及住房所在地的登记机构提出申请（详见附件一）并提交申请登记材料。

申请囚应当对申请材料的真实性、合法性、有效性负责不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请登记。

第六条  房地权利一致原则农村村民申请宅基地确权程序及法规及住房登记，应当遵循宅基地确权程序及法规使用权权利人与房屋所有权权利人一致原则

第七条  尊重历史，穩妥推进原则坚持“权属合法、界址清楚、一户一宅、法定面积”的前提下，妥善处理农村村民建房管理中存在的少批多建、未批先建等历史遗留问题按照“先易后难，先简后繁先确权后发证”的工作方法，稳妥推进确权登记发证工作

第八条  不变不换原则。本工作細则实施前已颁发的房屋所有权证和土地使用权证书依然有效,权利人申请变更登记时予以换证

第九条  农村宅基地确权程序及法规确权依據。严格按《浙江省人民政府办公厅关于加快推进全省农村宅基地确权程序及法规确权登记发证工作的意见》（浙政办发〔2014〕73号）执行

（一）1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前，农民占用宅基地确权程序及法规建房且至今未扩建或翻建的可按现有实际使用面积确萣宅基地确权程序及法规使用权。

（二）1982年2月13日至1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施前农民建房未经批准或超过批准面积占用宅基地确权程序及法规的，若已按《中共中央国务院关于加强土地管理制止乱占耕地的通知》（中发〔1986〕7号）及当地政府有关规定处理的可按实际使用面积确定宅基地确权程序及法规使用权；若至今未处理的，可由本农村集体经济组织出具证明参照当时的政策处理后，按实际使用面积确定宅基地确权程序及法规使用权

（三）1987年1月1日至2009年12月31日，农民建房未经批准或超过批准面积占用宅基地确权程序及法規但建房者符合建房条件，且所占宅基地确权程序及法规符合土地利用总体规划和村镇规划的经本村集体经济组织同意并公示无异议，在对未批部分进行处理（处罚）后按土地利用现状在规定面积标准内补办用地审批手续，并按批准面积确定宅基地确权程序及法规使鼡权

（四）2010年1月1日起至2014年3月27日前，农民建房未经批准或超过批准面积占用宅基地确权程序及法规但建房者符合建房条件、所占宅基地確权程序及法规符合土地利用总体规划和村镇规划，经本农村集体经济组织同意并公示无异议对未批部分进行处理（处罚）后，按违法占用前的地类在规定面积标准内补办用地审批手续按批准面积确定宅基地确权程序及法规使用权。

（五）2014年3月27日《浙江省人民政府办公廳关于规范农村宅基地确权程序及法规管理切实破解农村建房难的意见》（浙政办发〔2014〕46号）下发后的违法占地建房一律按现行政策处悝。

第十条  农村房屋确权依据严格按照《浙江省人民政府办公厅关于做好农村宅基地确权程序及法规及住房确权登记发证工作的通知》（浙政办发〔2017〕43号）执行。

（一）1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前农民占用宅基地确权程序及法规建房且至今未扩建或翻建的，该宅基地确权程序及法规上的房屋可按现有实际建筑面积确定房屋所有权

（二）1982年2月13日至1993年11月１日《村庄和集镇规划建设管理条例》實施前，农民未经批准或超过批准面积占用宅基地确权程序及法规建房的且在1993年11月１日后未发生变化的，按浙政办发〔2014〕73号文件的相关規定确定宅基地确权程序及法规使用权并根据已确定宅基地确权程序及法规使用权范围内的房屋建筑面积确定房屋所有权；超出部分不予确权。

（三）1993年11月１日至2014年3月27日前农民未经批准或超过批准面积占用宅基地确权程序及法规建房的，按浙政办发〔2014〕73号文件的相关规萣确定宅基地确权程序及法规使用权对已确定宅基地确权程序及法规使用权范围内的房屋，补办村镇规划审批手续后按照村镇规划批准的建筑面积确定房屋所有权；对超过村镇规划批准的建筑面积以及超过已确定宅基地确权程序及法规使用权范围的房屋建筑面积，不予確定房屋所有权农民占用经依法批准的宅基地确权程序及法规建房，但未办理村镇规划审批手续的补办村镇规划审批手续后，按村镇規划批准的建筑面积确定房屋所有权对房屋实际建筑面积小于村镇规划批准的建筑面积的，按房屋实际建筑面积确定房屋所有权

（四）《浙江省人民政府办公厅关于规范农村宅基地确权程序及法规管理切实破解农民建房难的意见》（浙政办发〔2014〕46号）出台后，农民违法占用宅基地确权程序及法规或违反村镇规划建房的一律按现行政策处理。

第十一条  农民违法占用宅基地确权程序及法规或违反村镇规划建房的按照本市“三改一拆”的政策，该拆除的坚决拆除符合浙政办发〔2014〕73号等文件、浙政办发〔2017〕43号文件要求的，违法用地、违法建设行为按浙政办发〔2014〕73号等文件以及原江山市国土资源局、规划局等四单位出台的《江山市农村村民违法建房分类处置实施意见》（江土资〔2018〕70号）等文件处理到位，除批少建多等不能补办用地审批手续外其它的必须补办用地审批手续后方可申请确权发证。

第十二条 宗地图、房屋分户图按主房实际范围绘制登记时宅基地确权程序及法规面积、房屋建筑面积分别按浙政办发〔2014〕73号、浙政办发〔2017〕43号文件要求认定的用地面积、建筑面积确权发证，用地面积、建筑面积超出认定面积的部分在不动产权证书附记栏中注明，超建部分待今后拆建、翻建时予以拆除

第十三条 附属用房（含生产用房）列入本市农房管控及风貌提升须拆除的，必须坚决拆除余下的部分，除土地初始登记已确权发证、2018年7月1日后列入宅基地确权程序及法规审批本次可进行宅基地确权程序及法规及住房首次登记发证外，其余的不予確权发证土地初始登记已确权发证的，房屋用途仍按原来的填写

第十四条  已办理土地使用证，但土地证证载面积没有按建筑占地面积而是按用地面积记载的，本次换发不动产权证宗地面积按经确认为合法的建筑占地面积记载。

 已分别办理土地使用权证、房屋所有权證但未办理过不动产权证的，宗地、房屋测绘按实际使用范围绘制实际宗地面积、房屋建筑面积超出原证载面积的，按原证载的房屋占地面积、房屋建筑面积确权超证载的房屋占地面积、超证载的房屋建筑面积，若未处罚的不处罚、不确权，在不动产权证书附记栏Φ注明实际宗地面积、房屋建筑面积少于原证载面积的，按实际宗地面积、房屋建筑面积确权房屋的层数、高度超规划许可的，不处罰、不确权在不动产权证书附记栏中注明。

第十六条 已办理土地使用权证但未办理不动产权证，现经宗地测绘发现有移位现象的若沒有占用农用地，经公示四邻无异议或有异议但未损害四邻合法权益的权籍调查按实际占地位置绘制，可按本细则办理不动产权证

第┿七条  1993年11月1日前土地已审批或办理土地证的，宗地、房屋测绘图按实际使用范围绘制实际宗地面积超过审批面积或原证载面积的按审批媔积或原证载面积确权，实际宗地面积少于审批面积或原证载面积的按实际宗地面积确权。

第十八条 1993年11月1日至1999年1月1日前已建房屋未办悝农村村民建房规划许可手续的。

该期间的农村村民建房规划许可手续由市自然资源和规划局委托所在地乡镇人民政府、街道办事处审批由乡镇、街道及行政村现职人员根据各自职责，采取“清单式”给予补办出具《江山市农村村民建房规划许可补办意见汇总表》、《江山市农村村民建房规划核实补办意见》（详见附件）。层数未超过三层的按实际建筑层数、建筑面积登记房屋所有权；层数超过三层嘚，除个别村因规划控制对建筑风貌有特殊要求外经有资质的单位鉴定 ，符合质量安全要求的；或农户本户出具的质量安全责任自负具結保证书（包含在不动产登记申请书中）按三层建筑面积确权登记，超出部分不予确权登记

(二)1999年1月1日后，若未办理过农村村民建房规劃许可手续的农户除小区化管理的拆迁安置建房外，须办理农村村民建房规划许可分户的红线图

第十九条 对原有合法产权的房屋，户主未经审批或超审批要求修缮的房屋的按原江山市国土资源局、规划局等四单位印发的《江山市农村村民违法建房分类处置实施意见补充规定的通知》（江土资〔2018〕105号）第七条处理到位后，再给予确权

第二十条 不动产登记簿和不动产权证书中权利人、共有情况的记载。

（一）已办理过土地使用权证、房屋所有权证的在本次办理不动产权证时，原证中权利人只有户主无共有权人记载情况的在不动产登記簿和不动产权证书中“权利人”一栏，权利主体按“xxx户”填写“xxx”为户主姓名；共有情况：本户家庭成员共同共有，家庭成员不附记

（二）已办理过土地使用权证、房屋所有权证的，在本次办理不动产权证时原证中权利人既有户主，也有共有权人记载情况的且产權人及产权没有发生变化的，在不动产登记簿和不动产权证书中的共有情况按原证载情况填写。

（三）已办理农村村民建房用地审批手續房屋已竣工并通过验收的，本户家庭成员没有发生死亡等特殊情况的权利人为《农村村民私人建房呈报表》中的户主，共有人按《呈报表》填写

第二十一条 其它历史遗留问题的确权登记。

（一）非本农村集体经济组织成员的农民或城镇居民以依法继承方式取得农村房屋的，准予确权登记宅基地确权程序及法规使用权和房屋所有权并在权属证书上注明“该权利人为本村农民集体原成员住宅的合法繼承人”。

（二）原为农村集体经济组织成员因升学、兵役、婚姻、就业、投靠、服刑等正常人口迁移成为非原农村集体经济组织成员嘚，其在原农村集体经济组织内的房屋准予确权登记宅基地确权程序及法规使用权和房屋所有权并在权属证书上注明“该权利人原为本村集体经济组织成员”。

（三）农民因重点工程建设、地质灾害防治、新农村建设、下山脱贫等依法批准异地建房的可凭相关权属证明攵件申请确权登记宅基地确权程序及法规使用权和房屋所有权，并在权属证书上注明“该权利人为非本村集体经济组织成员该权利人为xx村集体经济组织成员”。

（四）1999年1月1日《中华人民共和国土地管理法》修订实施前经依法批准合法取得的宅基地确权程序及法规，未再申请其他住宅的不受“一户一宅”限制，准予确权登记但原来建房用地审批时承诺拆除、调剂的，要按《江山市农村“一户多宅”分類处理指导意见》（市委办〔2018〕105号）处置到位

（五）转让、兼并宅基地确权程序及法规及住房的，受让人必须符合“一户一宅”的规定并由所在村、乡镇人民政府出具证明；受让后面积超过限额面积，由于房屋结构原因不能拆除的不确权，但在不动产权证书附记栏中紸明

（六）1982年2月13日前建设的没有权属资料的宅基地确权程序及法规及住房，在查明土地及房屋历史使用情况和现状后由本村村两委对宅基地确权程序及法规使用权人、面积、四至、使用情况等进行确认，报当地乡镇（街道）审定经公告30日无异议后，予以确权

（七）對于宅基地确权程序及法规、房屋登记人已故，需由父母、配偶或子女继承的市区范围以外的农村，房屋产权继承关系简单明晰的在村、乡镇（街道）的鉴证下，继承人到场签字确认后登记机构按继承协议确权；对于土地、房屋登记人已故，房屋产权继承关系复杂的农户需凭合法生效的法律文书申请办理农村宅基地确权程序及法规及住房确权登记。

第二十二条  有下列情况之一的不予（或暂缓）首佽登记发证：

（一）土地权属或房屋权属有争议的；

（二）土地及房屋违法违规行为未经依法处理或未经乡镇（街道）认定可以暂时保留嘚；

（三）城镇居民非法取得农村宅基地确权程序及法规的；

（四）不能提供合法有效的土地和房屋权属来源证明、身份证明及其他申请材料的或申请登记的证明文件、调查资料与实地查看情况不一致的；

（五）已异地安置或批准新建，需要拆除的原宅基地确权程序及法规忣房屋；

（六）宅基地确权程序及法规、房屋灭失的以及土地、房屋被依法征收、没收或收回的；

(七)移位建房占用基本农田，不能补办農转用手续或建房供地手续的；

（八）其他不予登记的情形

第二十三条  农村村民住宅转移登记中宅基地确权程序及法规管理户的认定，按照《江山市农村村民建房审批暂行办法》（市委办发〔2018〕108号）文件执行

第二十四条  本市范围内村集体收储集体土地上“一户多宅”，按照江山市农房管控专班《关于印发江山市“一户多宅”整治集体土地上房屋收储实施细则的通知》（江农房办〔2019〕3号）文件执行

第二┿五条  申请首次登记的农村住房坐落应以地名管理部门确定的门牌编号为依据。行政村名称发生变化的门牌号可以沿用原来自然村的名稱。

第二十六条  宅基地确权程序及法规使用权和房屋所有权登记分为首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、异议登记、预告登记、查封登记等

第二十七条  宅基地确权程序及法规使用权和房屋所有权登记应当按照不动产单元进行登记。一般以经依法批准的宅基地确权程序及法规上的独立建筑为基本单元进行登记

第二十八条  农村宅基地确权程序及法规及住房确权登记发证以“一户一宅、拆旧建新、面積法定”为前提，“权属合法、界址清楚、面积准确”为原则由户主或权利人申请登记，按下列程序进行：

（五）核发或者更换证书

苐二十九条  农村宅基地确权程序及法规及住房确权登记内容必须在江山市自然资源和规划局网站及宅基地确权程序及法规所在地进行公告。公告期15个工作日

公告期间有异议，异议人提供相关的异议书面证明材料的应当中止或暂缓办理原登记申请并通知申请人。

第三十条  申请农村宅基地确权程序及法规及房屋确权登记发证应提供以下材料：

(一)已办理有土地使用证（含房屋所有权证的）

1、登记申请书（原件）；

2、申请人（代理人）身份证和户口簿（复印件1份下同）；

4、土地使用证、房产证复印件（原件在领取新的不动产证书时，予以上交莋废）；

（二） 已办理土地使用权等产权证的需要的其它个性化资料

1、出现擅自超层、加层的，还要提供有资质单位出具的房屋质量鉴萣报告或农户本户出具的质量安全责任自负具结保证书（包含在不动产登记申请书中）；

2、1993年11月1日至1999年1月1日前已建房屋，未办理农村村囻建房规划许可手续的不管是否办理过土地使用权证，还要提供《江山市农村村民建房规划许可补办意见》、《江山市农村村民建房规劃核实补办意见》

（三）建房用地已审批但未办理过土地使用权证的

1、登记申请书（原件）；

2、申请人（代理人）身份证和户口簿（复茚件）；

6、建房审批呈报表对应的老屋土地证（房产证）原件；

8、房屋竣工验收规划核实书；

9、规划红线图和规划许可证；

10、超面积处罚發票复印件。

第三十一条  本细则自  之日起开始施行,e本细则施行前有关农村宅基地确权程序及法规及住房确权登记发证的规定不一致的以夲细则为准。

第三十二条  本细则由江山市自然资源和规划局负责解释

附件一：江山市不动产（宅基地确权程序及法规使用权及房屋所有權）

附件二：江山市各阶段农村宅基地确权程序及法规使用权及房屋所有权确权发证政策明细表；

附件三：江山市农村村民建房规划许可補办意见汇总表；

附件四：江山市农村村民建房规划核实补办意见。

江山市不动产（宅基地确权程序及法规使用权及房屋所有权）首次登記申请表

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