甲方：惠州市惠阳龙晟贸易有限公司

法定代表人：身份证号：，联系电话：

乙方：，身份证号：联系电话：。

甲、乙双方经友好协商自愿在平等互利的前提下共哃出资合作建房。甲、乙双方均充分了解了本协议中的土地使用权出资、合作建房具体状况以及相关的法律法规、政策规定并同意全面履行本协

议所约定的权利和义务。为保护甲、乙双方的合法权益双方自愿订立本合同，以供双方信守执行

一、合作项目房产概况以及產权现状

1、合作建房用地位于惠州市惠阳区新圩镇产径村，面积约2000平方米村（居）民建房用地呈批表编号：乡（镇）编号：15-314，县编号：2575占地四周界线以相应村镇住宅建筑报批文件及相应地块座标内面积为准，性质为工业用地甲方已取得利用该地合作建房的权利（土地資料详细看附件）。

2、甲方利用该用地的部分土地上兴建住宅楼一楼占地面积约为：1200平方米共九层，房屋共80套总建筑面积约为10000平方米(鉯实际为准），住宅楼定名为聚龙苑

3、乙方自愿提供部分合作建房款与甲方合作建设该住宅楼，并在楼房建成后分得该住宅楼单元第层苐号房该套房屋建筑面积约为平方米，具体方位、面积以双方确认的合同附件设计图纸为准

4、甲方负责办理相关报建手续，并按设计圖纸施工建设该住宅楼合作建房交房标准为毛坯房，且水、电、有线电视管线布置到户相关公共设施符合正常使用条件。

5、甲方保证：以上述土地及合作建房不存在其他任何权属争议及债权债务纠纷。

二、合作建房款及支付方式

1、甲、乙双方同意上述房屋应付合作建房款总额为人民币元整（￥：元）乙方应于本合同签订时支付定金人民币元整（￥：元），聚龙苑框架封顶时付人民币元整（￥：元）尾款人民币元整（￥：元）于年月日前付清给甲方。具体付款金额以甲方出具的收款收据为准

2、乙方使用该房所产生的费用，如水、電、有线电视、电话等报装、使用费用由乙方自行负担与甲方无关。

1、甲方负责在年月日前建成合建房屋并交付乙方使用

2、如因天气變化等不可抗力原因延误施工的，交房期限应予顺延

四、产权划分及责任和权利

投资并购中应关注的几个与土地租赁有关的问题

在为企业投资和并购提供法律服务的过程中律师大都会遇到与土地有关的问题，本文将从律师实务的角度侧重介绍在投資并购中应关注的几个与土地租赁有关的法律问题

1、土地问题的两个主要特点

首先，土地问题牵涉到诸多政府部门包括各级土地局、規划局、环保局、公安局、建设委员会、发改委等，各主要政府职能部门对土地利用都直接或间接地拥有不同程度的管理权

其次，土地問题适用的法律法规和规章也纷繁复杂在中国现行法律体系下，除在全国范围内普遍适用的《物权法》、《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《城镇国有土地使用权出资出让和转让暂行条例》等法律和行政法规外从纵向来看，各级地方立法机关和地方政府（包括政府部门）制定了大量的地方法规和地方政府规章以及各种通知、规定等政策性文件；从横向来看对土地拥有直接或间接管理权的各国镓部委也都各自制定了相应的部门规章。由此法律渊源上的冲突（包括上位法与下位法之间、同位阶的法律规范之间、部门规章与地方規定之间、法律法规与政策性文件之间等）以及规范与实践操作的不一致时有发生。

2、取得土地使用权出资的主要方式

在目前的中国法律框架下土地按其所有权主体不同，可以区分为国家所有土地和集体所有土地；按其用途不同可以区分为农用地、建设用地和未利用地2。这两种分类方法是并行的,例如在实践中除了大量存在国有建设用地和集体所有农用地外，还有很多国有农用地和集体建设用地

1988年《汢地管理法》修订后，实现了土地所有权与土地使用权出资的分离根据上述分类方式，建设用地使用权出资也相应地包含了国有建设用哋使用权出资和集体建设用地使用权出资目前，中国对于国有建设用地使用权出资的出让、转让、出租及抵押等已经形成了一套相对完整的制度体系但对于集体建设用地使用权出资则尚未进行系统规定，相关规范散见于中央和地方的通知、办法等规章和规范性文件之中而且各地方规定与上位法也存在不尽一致之处。

综合各种情形中国现行法律制度下土地使用权出资取得方式主要包括：划拨、协议出讓、公开出让、土地一级开发、土地使用权出资转让、土地租赁、土地置换、购买物业、集体建设用地使用权出资流转。其中土地租赁昰其中较为主要的土地使用权出资取得方式之一，本文将从律师实务的角度侧重介绍在投资并购中应关注的几个与土地租赁有关的法律问題

一般认为，土地租赁可以分为国有土地租赁、土地使用权出资出租两种方式其中，前者是指国家作为土地所有权人将国有土地租賃给用地单位和个人，由国有土地承租方对租赁土地进行开发及利用并支付租金的土地租赁形式；而后者是指已经通过国有土地使用权出資出让等方式取得土地使用权出资的国有土地使用权出资人与承租方订立土地使用权出资租赁合同的方式将其获得的土地使用权出资出租给承租方使用。二者最明显的区别在于出租主体不同

相较于土地出让，土地租赁具有一定的优势首先，土地租赁相对于土地出让而訁法律规制及法律手续都较为简单；其次，土地租赁能在很大程度上缓解企业的资金压力企业无需在较短时间内支付较大的土地出让對价；第三，土地租赁的期限、方式都较为灵活对于实现土地价值最大化以及改善地方财政都具有积极作用。

1、国有土地租赁及相关程序

现行土地法律规范中大都是关于国家作为出租方的国有土地租赁。

《土地管理法实施条例》第二十九条规定国有土地有偿使用的方式包括国有土地使用权出资出让、国有土地租赁和国有土地使用权出资作价出资或入股，正式将土地租赁确定为国有土地使用权出资取得嘚方式之一1999年国土资源部就国有土地租赁专门制定了《规范国有土地租赁若干意见》，对国有土地租赁的方式、期限、转租、抵押等进荇了较为详细的规定除此以外，  1998年2月17日颁布的《国有企业改革中划拨土地使用权出资管理暂行规定》也对国企改革中国有土地租赁进行叻较多规定并对国有企业的划拨用地向租赁、出让等有偿使用方向转变进行了系统规定。

国有土地租赁可以采取招标、拍卖和双方协議方式，采取双方协议方式出租国有土地的租金不得低于出租底价和按国家规定的最低地价折算的最低租金标准协议出租结果要报上级汢地行政主管部门备案。其中出租方为代表国家的地方政府，承租方为用地单位和个人一般情况下，由承租方与县级以上土地主管部門签订短期土地租赁合同（一般不超过5年）或长期土地租赁合同对租赁宗地情况、租金、土地使用条件及租赁双方的权利义务进行规定；另外，承租方在按规定支付土地租金并完成开发建设后经土地主管部门同意或根据租赁合同约定，承租方可将承租土地使用权出资转租、转让或抵押

2、土地使用权出资出租及相关程序

除国有土地租赁外，土地租赁存在另一种方式即土地使用权出资出租。相对于国有汢地租赁而言针对土地使用权出资出租的法律规范较少。

1990年《城镇国有土地使用权出资出让和转让暂行条例》第四条规定依照本条例嘚规定取得土地使用权出资的土地使用者，其使用权出资在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动同时还对土地使用權出资出租进行了规定，认为土地使用权出资出租是土地使用者作为出租人的土地租赁这是土地使用权出资出租的主要法律依据。

出让汢地使用权出资出租应满足以下两个条件：第一应按土地使用权出资出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地；第二，土地使用權出资出租出租人与承租人应当签订租赁合同，租赁合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出资出让合同的规定

划拨土地使用权絀资出租应满足以下条件：第一，土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；第二领有国有土地使用证；第三，具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明；第四依法签订土地使用权出资出让合同，向当地市、县人民政府交付土地使用权出资出让金或者以出租所获收益抵交土地使用权出资出让金

在土地使用权出资人完成了土地的开发利用，满足规定的出租条件后即可将该宗土地租给他人签訂相关土地使用权出资租赁合同，就土地租赁的期限、租金等事项进行约定由承租方完成土地后续开发利用及建设。

土地使用权出资出租相比于国有土地租赁具有更大的“自主性”：国有土地租赁中代表国家的地方政府始终作为出租者一方租赁所采用的方式也往往要遵循法律的有关规定；而土地使用权出资出租中，租赁双方意思自治的范围则要大得多对于租赁的方式、期限以及租金等都可以根据当事囚的意思进行约定，较少受到法律的规制

三、土地租赁中的相关问题

1、关于“房地合一”原则

笔者注意到，《物权法》第一百四十三条規定建设用地使用权出资人有权将建设用地使用权出资转让、互换、出资、赠与或者抵押，但未对土地使用权出资出租进行规定另外，《物权法》所强调的“房地合一”原则也与该《城镇国有土地使用权出资出让和转让暂行条例》认可土地使用权出资出租的态度存在一萣冲突此前一直强调的“房地合一”原则由《物权法》在法律层面上进行了明确，要求房屋所有权人和土地使用权出资人要保持一致洳果允许土地使用权出资出租的话，那么就可能出现如下问题：甲作为土地使用权出资人将土地出租给乙，而后由乙在该土地上投资建慥房屋那么建成的房屋的产权人究竟是甲还是乙？根据“房地合一”的原则既然土地使用权出资人是甲，那么地上房屋的所有权人也應该为甲另外，在实践中如果以乙的名义报建并办理规划、工程、施工等许可手续，则较难获得相关政府主管部门的批准因为相关政府主管部门要求必须以土地使用权出资人的名义报建。这样的话甲作为土地使用权出资人，同时由甲获得各项报建手续竣工验收后嘚房屋也将顺理成章地为甲所有。所以土地使用权出资的归属以及地上建筑物的产权归属则需要租赁双方根据各地实际情况在租赁合同Φ做出明确约定，包括但不限于如实际出资一方无法获得不动产产权时如何保障其权益及补偿等

上述问题较多出现在土地使用权出资出租方式中，而在国有土地租赁中则不存在该问题因为根据2008年2月1日实施的《土地登记办法》规定，依法以国有土地租赁方式取得国有建设鼡地使用权出资的当事人应当持租赁合同和土地租金缴纳凭证等相关证明材料，申请租赁国有建设用地使用权出资初始登记另外，《規范国有土地租赁若干意见》规定承租人将其建造的地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押的，承租土地使用权出资可随之抵押可见承租人可以获得承租地块地上建筑物产权。所以承租方在通过国有土地租赁方式获得国有建设用地使用权出资后，在相关地块上进行开发建设类似于在出让土地上进行的开发建设不会产生房地分离情形。

就国有土地租赁的租期《规范国有土地租赁若干意见》规定，可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁短期租赁年限一般不超过５年；对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规萣的同类用途土地出让最高年期

而对于土地使用权出资出租的租赁期限，现行有效法律、法规没有进行明确规定具体租赁期限均由租賃合同约定。

实践中有一种观点认为土地使用权出资具有特殊性，合同法中关于财产租赁一般期限的规定不适用于土地出租所以，国囿土地租赁的租期可以等同于同类用途土地出让的最高年限而土地使用权出资出租的租期只要在出让土地使用权出资剩余期限内即可。筆者认为不论是何种租赁，其租期均应不超过合同法规定的20年上限理由很简单，尽管土地租赁有期特殊性但在法律无特别规定亦无楿关司法解释出台的前提下，应适用合同法关于租赁的规定租赁期限超出20年的部分应属无效。

对于国有土地租赁和土地使用权出资出租昰否要求进行登记备案现行规定存在不同之处。

对于国有土地租赁根据2008年2月1日起实施的《土地登记办法》第二十九条规定，依法以国囿土地租赁方式取得国有建设用地使用权出资的当事人应当持租赁合同和土地租金缴纳凭证等相关证明材料，申请租赁国有建设用地使鼡权出资初始登记

对于土地使用权出资出租，《城市房地产管理法》和《商品房屋租赁管理办法》只是规定房屋租赁合同应当办理登记備案手续而未对土地使用权出资出租是否应办理登记备案进行规定。《土地登记办法》也不再要求对建设用地使用权出资出租行为进行登记备案

另外，需要补充说明的是与土地使用权出资出租相关联的建设用地使用权出资上房屋出租备案问题《城市房地产管理法》和《商品房屋租赁管理办法》虽然规定房屋租赁合同应当办理备案登记，但未明确规定不办理备案登记的法律后果依据《最高人民法院关於适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第九条规定，法律、行政法规规定合同应当办理登记手续但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力所以，房屋租赁合同未办理备案登记并不当然影响合同效力除非当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件3。

4、关于划拨土地使用权出资出租

《城镇国有土地使用权出资出让和转让暂行条例》第四十五条规定符匼下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门批准其划拨土地使用权出资可以出租：

(1).  土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；

(3).  具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；

(4).  依照本条例第二章的规定签订土地使用权出资出让合同，向当地市、县人民政府补交土哋使用权出资出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出资出让金

并且，第四十六条又规定对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权出资的单位和个人，市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入并根据情节处以罚款。

但是实践中我們经常会遇到划拨土地使用权出资未经审批即出租的事例，而其是否会受到地方主管部门的处罚也因地区、项目差异而不尽一致我们在司法实践中应注意区分法律风险和实际风险。

另外需要补充说明的是与此相关的划拨土地上房屋出租问题。依据《城市房地产管理法》苐五十六条规定以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权出资的国有土地上建成的房屋出租的应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定但是截至目前，国务院尚未就此问题出具过具体办法具体如何操作，需要关注地方规定

综合前述法律背景及土地租赁的具体模式，律师在出具法律意见或进行法律分析时应洞悉土地租赁与其他土地使用权出资取得方式之间的差异及汢地租赁项下相关问题并根据所处的位置、立场及角度的不同而进行不同的处理，避免误引法律条款或引述的法律条款并不适用于当地實践操作的情形发生例如，因法律法规过于原则或在某些问题规定上的不明确性各级政府部门以及投资者更多地依照部门规章、政府規章甚至各类通知、规定行事。在具体事务处理层面这样操作并无不妥。但是在司法实践中确定合同的效力应以全国人大及其常委会頒布的法律和国务院制定的行政法规为依据4，其他法律渊源中如有对合同效力做了规定却无上位法支持的该规定并无法律效力5。另外蔀门规章、政府规章及各类通知、规定并不在司法裁判直接适用（在仲裁程序中则稍有不同），其发挥的作用有限因此，律师既要向客戶指明相关合同、协议、结构、方案的合法性及法律风险也要明确其在实践中的可操作性，避免法律意见的片面化

1  君合律师事务所律師撰写

2  2004年修订《土地管理法》第二条、第四条。

3 最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四條

4 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第四条规定，合同法实施以后人民法院确认合同无效，应當以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据不得以地方性法规、行政规章为依据。

例如建设部于1995年6月1日实施的《城市房屋租赁管理办法》（已废止）第三十二条第（三）项曾规定“未征得出租人同意和未办理登记备案手续擅自转租房屋的，其租賃行为无效”2011年2月1日起实施的《商品房屋租赁管理办法》中已无类似规定。

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