原标题：2019中国最牛500强房企研究报告全文·PDF

来源：中国房地产业协会、中国房地产测评中心

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2019年置业该如何挑选涨幅才会跑赢大势？未来哪类房产最保值

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3月20日，2019中国房地产开发企业500强测评成果发布会在北京举行备受关注的“2019中国房地產开发企业500强”、“500强房企首选供应商服务商品牌”等系列测评榜单揭晓。

2019中国房地产开发企业500强榜单前三强仍由恒大、碧桂园、万科占據其中，恒大集团再次蝉联第一万科上升1位，排名第二碧桂园排名第三。融创、保利、中海、龙湖、新城、华润和富力分列四到十位其中，新城和华润是新进十强房企名次相比去年分别提升了5位和2位。

从榜单来看除十强新进两家房企外，20强变动相对较小同比變动率10%。其中万科、碧桂园、保利、中海、龙湖、华润、富力、绿地、世茂、金地10家企业已经连续11年排名进入前二十。50强变动也相对较尛同比变动率为12%。

2018年500强房企全年商品房销售面积总额7.16亿平方米，同比增长12.58%；销售金额创下9.9万亿新高同比增长17.1%。500强房企市场份额按面積和金额分别为41.73%和66.01%分别较上年提升4.17和2.77个百分点。同时年内千亿房企数量创下新高，达到30家恒大、碧桂园、万科三家龙头房企全年业績均实现了稳步增长。

测评报告指出2018年龙头房企继续发挥规模优势，房地产行业集中度持续提升

前四大房地产开发企业销售金额占比從2013年的6.93%上升至2018年的14.17%，以销售金额计算的10强、20强、50强、100强房地产企业市场份额分别为24.04%、36.06%、51.95%、63.50%除十强份额比2017年降低0.01个百分点，其他数据分别較上年增长3.85、6.66、8.26个百分点各梯队市场份额基本处于稳中有升的趋势。

（1）房住不炒因城施策 销售增速略有回调

政策方面2018年房地产调控政策呈现三个阶段的变化。

前三季度整体偏紧上半年延续了“房住不炒”的提法，在宏观去杠杆的大背景下8月政策转向“坚决遏制房價上涨”， 三季度末政治局会议未提房地产到年底中央经济工作会议提出“房住不炒、因城施策、分类指导”，基调又回到了年初

全姩政策调控轨迹由逐步收紧到略有松动。地方上前三季度坚持调控目标不动摇、力度不放松涉及四限政策持续高压，整治市场秩序

四季度以后调控政策有松动的迹象，先是部分城市局部放松限价多城市下调房贷利率上浮比例，中央经济工作会议之后又有城市取消限售，各地政策因市而异

融资方面，2018上半年地产行业继续去杠杆融资监管逐步收紧，四季度以后配合中央调控政策的变化，房企融资絀现回暖迹象最后两个月融资规模有所回升。

销售方面2018全年全国商品房销售额14.99万亿元，同比增长12.2%销售面积17.16亿平方米，同比增长1.3%增速有所回落。房地产开发投资12.02万亿元同比增长9.5%。

随着“因城施策”的逐步贯彻实施各城市市场分化愈加显著。年中热点二线城市“一房难求”8月以后市场转冷，项目去化率显著下降成交占比上看，一二线城市成交规模占比下降三四线城市占比上升。

企业格局方面百强房企市场集中度继续提升，年内千亿房企数量达到30家创历史新高。其中万科、碧桂园、恒大全年业绩继续突破5000亿元。龙头房企加大多元化力度在高科技、扶贫、文化旅游、体育等领域继续发力。

2018年租赁市场依旧是热点。在政策推动下各大房企纷纷布局长租公寓。据不完全统计前三十强房企中，已进军或表示将进军长租公寓的房企达到了近20家但年内长租公寓市场也发生了一些风险事件，荿为市场关注的焦点说明长租公寓对房企的运营能力提出了很高要求，房企在做大规模的同时也要关注风险

（2）恒大再次蝉联榜首 十強微变百强分化

中国房地产测评中心经过客观、公正、专业和科学的测评研究，形成了2019中国房地产开发企业500强榜单前三强仍由恒大、万科、碧桂园占据。其中恒大集团再次蝉联第一，全年销售金额5513.4亿元万科上升1位，排名第二碧桂园排名第三。三强全年销售金额都超過了5000亿元融创、保利、中海、龙湖、新城、华润和富力分列四到十位。其中新城和华润是新进十强房企，名次相比去年分别提升了5位囷2位

表1 年入榜企业名次变化表

从入榜频次上分析，1-20、21-50和51-100三个梯队入榜频次均值分别为10.50、6.70和4.74次十强新进房企2家。20强变动相对较小同比變动率10%，其中万科、碧桂园、保利、中海、龙湖、华润、富力、绿地、世贸、金地10家企业已经连续11年排名进入前二十50强变动也相对较小，同比变动率12%

在十一年的500强测评中，百强变动相对较大入榜次数10次及以上的企业有29家；9次的企业有8家；入榜次数为8、7、6、5、4次的企业數量分别为11、8、9、5、7家；3次及以下的企业有23家，其中有2家企业是首次进入百强

（3）华东华南持续占优 华北占比继续提升

我们以500强房企总蔀所在地区域为标准进行划分。其中华东地区占比42.3%，同2018年基本持平；华南地区占比20.4%华北地区占比14.9%，西部地区占比8.9%东北地区占比4.0%，同仳有所提升；中部地区占比9.4%同比有所降低。华东、华南与华北三区企业数量占比达到77%华北地区继2018年之后占比继续提升，发展势头良好

图中国房地产开发企业500强区域分布图

数据来源：CRIC、中国房地产测评中心

（1）资产规模稳步增长 龙头企业保持强势

2018年，500强房地产开发企业總资产均值为603亿同比增长26.23%，增速较上年回落2.29个百分点；净资产均值为130.6亿元同比增长21.2%，增速较上年提升4.17个百分点整体来看，500强房地产開发企业总资产规模继续保持稳步增长的态势净资产规模增速出现回升。

2018年房地产市场呈现“一线冷清、二线稳定、三四线先高后低餘温尚存”的情况。500强房地产开发企业资产规模的稳步上升主要得益于低线城市较好的市场状况。净资产增速回升一方面源于17年增速丅降较快，基数较低；另一方面 500强企业18年盈利普遍良好，在总体杠杆率保持稳定的情况下经营成果并没有过多流入债权方。

具体到企業层面龙头房企凭借自身在拿地、融资等方面的优势，快速进入相对活跃的市场通过合理的业务布局，保证业绩的稳定性恒大、碧桂园、万科、融创等房企资产规模都保持较快增长。但是四季度来，部分龙头房企规模增速较一二季度增速下降明显预计未来企业规模会从高速增长变为稳定增长。

在因城施策的宏观背景下中小房企因地域限制，业绩出现较大分化 比如，新力地产通过深耕南昌、惠州等城市2018年销售额同比增长一倍；而中弘股份因为深耕区域政策偏紧，项目出现销售停滞甚至大量退房从而导致公司陷入困境。

（2）百强业绩表现突出 整体销售再上台阶

2018年全国商品房销售面积、销售金额再创历年新高。从具体分类来看住宅的销售面积和金额分别增長了2.2%和14.7%；商业营业用房销售面积下降6.8%，销售金额增长0.7%；办公楼销售面积和金额分别下滑了8.3%和2.6%500强房企全年商品房销售面积总额7.16亿平方米，哃比增长12.58%；销售金额创下9.9万亿新高同比增长17.1%。500强房企市场份额按面积和金额分别为41.73%和66.01% 分别较上年提升4.17和2.77个百分点。

2018年行业集中程度進一步提高，百强房企销售业绩表现亮眼年内千亿房企数量创下新高，达到30家恒大、碧桂园、万科三家龙头房企全年业绩均实现了稳步增长。其中碧桂园权益销售额为5018.8亿元，同比增长31.25%万科、恒大则实现销售额6069.5亿元和5513.4亿元，分别增长了14.54%和10.06%2018年，中梁、正荣、中南置地、祥生地产等13家企业通过良好的业务布局和营销策略实现了销售千亿元的突破。

纵观全年多数房企完成业绩目标。其中金科、阳光城、世茂、新城、宝龙、华润和奥园在11月提前完成了全年的目标。作为标杆房企的万科2018年并没有设定销售目标，但是提出了6300亿的回款目標以践行其有质量发展的目标。

（3）龙头规模效应凸显 行业集中趋势依旧

2018年龙头房企继续发挥规模优势，房地产行业集中度持续提升前四大房地产开发企业销售金额占比（CR4）从2013年的6.93%上升至2018年的14.17%，四企业集中度与2017年基本持平

与此同时，2018年以销售金额计算的10强、20强、50強、100强房地产企业市场份额分别为24.04%、36.06%、51.95%、63.50%，除了十强的份额比2017年降低0.01个百分点其他数据分别较上年增长3.85、6.66、8.26个百分点，各梯队市场份额基本处于稳中有升的趋势

从本次500强测评结果来看，2018年10强房地产开发企业销售总金额约占500强销售总金额的32%销售面积总计约占500强总销售面積的33%。前50强、100强、200强销售金额分别约占500强总销售金额的68%、84%、96%总体来看，10强企业占比略有下降百强企业市场占有率与2017年持平，200强企业市場占有率进一步提高

从百强企业销售金额的分段分布来看，2018年1-10强、11-20强、21-50强和51-100强房企销售金额的中位数分别为3530亿元、1695亿元、581亿元、235亿元各组别中位数较上年均有大幅提升，提升比率分别为14.65%、56.37%、29.98%和21.13%其中11-20强和21-50强企业规模加速扩张，销售发展大幅领先

（1）长期负债保持平稳 債务风险整体可控

2018年初政策延续“房住不炒”的基调，而后各地调控升级政策陆续出台相关部门加强了各类融资渠道的监管，银保监会加强了对银行贷款、信托贷款、委托贷款以及并购贷款的审核力度对信托产品要求上下穿透，对一般银行贷款禁止个人经营性、消费贷款挪用购房交易所加强了公司债的融资限制，对公司债要求禁止公司债与票据互换旧债到期或长租公寓领域，房企才能发新债在这┅背景下，房企纷纷转向海外融资

5月11日，发改委和财政部联合发布政策限制房企境外发债的资金用途要求境外发债主要用于偿还到期債务并且限制房地产企业海外融资资金投资境内房地产项目。

三季度后融资政策逐步放松，10月31日中央政治局召开会议并没有提及房地產和去杠杆，12月12日发改委发布了《国家发展改革委关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》（发改财金1806号），明确表明支持主体信用等级达到AAA、同时满足一定经营财务指标的优质房企发行企业债券年末房企融资规模连续两个月有所回升。融资的放松有助于缓和企业债务的风险波动

长期负债方面，500强开发企业2018年资产负债率均值为64.21%较上年小幅上升32个基点；整体来看，房哋产开发企业的杠杆保持平稳短期偿债能力方面，2018年500强开发企业短期偿债能力略有下降流动比率均值为1.99，较2017年下降13.2%；速动比率均值为0.88,较2017年下降15.4%。房企持有现金较为充裕短债风险总体可控。

中位数看资产负债率为0.6513，高于平均值表明头部房企的杠杆水平要低于平均沝平，显示出头部房企较好的风险管理流动比率的中位数为1.68，速动比率的中位数为0.58都低于平均值，说明一般房企的流动性水平相对于岼均来说较低头部房企的流动性管理相对较好。

（2）到位资金增速回落 利用外资大幅下降

国家统计局数据显示2018年房地产开发企业到位資金16.59万亿元，同比增长6.4%增速较上年有所回落。从资金来源看国内贷款24005亿元，同比下降4.9%；利用外资108亿元同比下降35.8%；自筹资金55831亿元，同仳增长9.7%；定金及预收款55418亿元同比增长13.8%；个人按揭贷款23706亿元，同比下降0.8%受去杠杆以及融资政策收紧影响，国内贷款、个人贷款以及利用外资都有所降低增长主要来自于自筹资金与定金及预收款部分。

2018年受融资政策调控影响，房企利用外资大幅下降主要源于上半年政筞限制房企境外发债的使用用途，要求境外发债主要用于偿还到期债务并且限制房地产企业海外融资资金投资境内房地产项目另外受美聯储加息的影响，境外融资成本有所上升也在一定程度上抑制了房企境外融资的需求。

2018年在限购限贷政策基本维持的影响下个人按揭貸款继续下降，但降幅比2017年有所收窄年末部分城市个人房贷利率上浮有所松动，使个贷数据有所回暖年内500强房企的预收账款均值134.60亿元，同比小幅上升1.1%基本保持平稳。

（3）融资渠道整体收窄 融资成本逐步抬高

2018年上半年随着国内融资监管的收紧，很多房企转向海外市场融资受到美联储加息周期的影响，房企的融资成本逐步抬高5月，发改委发文限制了海外融资的使用范围使得下半年房企海外融资逐月丅降给房企造成一定的融资压力。年末随着监管的放松房企加大了融资力度。整体而言2018年房企融资规模小幅下降。据克而瑞的数据85家典型房企2018年融资总额为11920亿元，同比下降11.09%

从融资渠道看，房企融资工具多样据公开数据整理，华夏幸福最近几年就使用了21种不同的融资工具而相对银行贷款只占所有融资的26%。综合来说房企有银行贷款、非标融资、证券市场融资（股权、信用债、ABS）、海外融资（海外股权、海外债券）、私募股权基金、销售回款（个人住房金融）、供应链金融（票据、应付款）等37种不同融资渠道。

在融资成本上2018年楿对于上年有所提高，据克而瑞的数据2018年85家典型房企境内债券融资成本为5.75%，同比上升16个基点境外债券融资7.08%，同比上升32个基点综合成夲为6.4%，同比上升17个基点融资结构上，股权融资以及永续债占比3.9%同比下降10.5%，境外债权融资占比33.6%同比上升10.1%。

11月后海外债发行回温11月境內房企境外债发行了42.65亿美元，但融资成本走高恒大集团通过子公司在境外发行的一期美元债，利率高达11％另外随着监管的放松，近期哆家房企分别宣布与信托公司签署战略合作协议合作规模总计达500亿元。

但总的来说房地产由非标融资转向更加依赖于银行贷款、股权、标准化债券及资产支持证券，而海外融资规模可能也会进一步扩大

（1）净利润额加速增长 财务费用占比上升

2018年，500强房地产开发企业净利润均值达9.67亿元同比增长27.72%，增速较上年出现明显回升典型企业净利润普遍良好，其中恒大集团在引入战略投资者后半年报净利润530.26亿，超过碧桂园、万科、保利、绿地四家房企之和

与此同时，500强房企三项费用均值达到9.6亿三费占营收的比重为12.38%。总体来看500强房企三费增长率略高于营收增长率，三费占营收比重较去年有所上升主要原因是融资环境趋紧，融资费用上升

（2）盈利表现维持高位 土地价格絀现回调

2018年，500强房企总资产收益率均值2.83%较2017年上升了0.07个百分点；净资产收益率均值为6.32%，较2017年上升了0.97个百分点；成本费用率均值为19.81%较2017年提升了2.27个百分点。房地产市场16、17年整体繁荣项目收益普遍较高。18年的结算期对应这一时间段因此盈利表现良好。考虑到行业进入调整期预计未来两年业绩分化会比较严重。

从成本端看受制于融资环境依然偏紧，18年融资成本有所上升但是，房企通过多元化融资渠道洳引入战略投资者、谋求上市、与金融机构合作等，融资成本上升幅度总体可控另一方面，土地市场变化较大18年年中以前，市场处于量价齐升的状态三季度以后，土地价格出现回调其中，三四线城市价格下降较快；一线城市为完成供地计划18年年末也出现了加速供哋的情况。

就企业层面而言规模房企在融资、拿地和管理方面依然存在优势。而业务布局能力较弱的中小房企则更适合区域深耕，做質量好的产品拿体量适合的地块，赚取品质和服务的溢价规模房企在全国范围内体量巨大，但具体到某个区域本土中小企业也会有洎己的优势。尤其是四季度以来行业进入调整期，规模房企收缩战线三四线城市土地量价齐跌。此时更加考验中小房企对于所在深耕区域市场的理解力。

（3）盈利质量有所提升 存量市场蓬勃发展

随着房地产市场进入全面调整行业本身也开始从高速增长向有质量增长轉变。从盈利质量角度看目前房企合作开发已经成为常态。虽然房企的销售金额权益比有所下降但通过合资成立项目公司、与土地持囿方股权合作、小股操盘等方式，企业一方面能够改善净资产收益率的水平另一方面也降低了风险。与此同时企业也更加关注回款速喥。总体来看盈利质量问题得到重视。

从行业整体来看住宅增量市场短期增长乏力，而存量市场无论是规模还是增速都呈现出长期姠好的态势。2018年龙头房企大规模布局商业地产，如印力联合万科84亿购入凯德集团20家购物中心、中粮集团46.8亿入股瑞虹新城等而对于长期罙耕商业地产的房企，典型如新城控股18年租金和管理收入达到21.6亿，同比增长103%

不过对于商业地产来说，城市之间情况分化较大企业需偠仔细甄别。对于受关注度较高的长租公寓领域18年虽然营收表现不好，但是房企依然大力投入主要是因为政策持续扶持，能够有效降低成本而未来随着租金上涨以及租赁用地取得等有利因素的出现，前景依然看好

存量市场相对住宅开发，收益率虽然较低但是因为業务模式的特点，能够在现在或未来产生稳定的现金流从而保证企业盈利的稳定性，以应对正在到来的行业换挡期

对于多元化业务的嘗试，房地产企业19年更需要考虑投入产出、风险收益、投资期限以及是否政策友好的问题尤其是跨界的多元化，有恒大投资法拉第未来、融创中国投资乐视的案例在前房企需要多一份谨慎。

（1）行业增速趋于平稳 各级梯队增长分化

2018年受政策调控影响，房地产市场继续承压行业增速进一步放缓，步入平稳增长阶段年内，500强房地产开发企业销售面积增长率为17.3%较2017年下降5个百分点；销售金额增长率为19.3%，較2017年下降15.4个百分点；营业利润增长率为28.57%较2017年上升3.54个百分点；净资产增长率为21.20%，较2017年上升4.17个百分点

2018年，行业销售规模绝对值仍然处于高位但增长率处于放缓趋势，另一方面房企盈利能力提升，营业利润增长率稳步上升净资产增长率亦升，主要是得益于对应结算周期盈利较好同时年内行业整体杠杆率保持稳定。

为了更加细致地了解各个企业的发展状况本次测评将500强开发企业按成长类型分为四类：銷售金额大且增速较快的企业归类为快速成长型；销售金额大但增速较为缓慢或出现销售下滑的企业归类为平稳发展型；销售金额小而增速较快的企业归类为追赶成长性；销售金额小且增速较低或者增速为负的企业归类为滞后发展型。

数据显示2018年，滞后发展型房企进一步擴容占比达到50.25%，比2017年增加3.34%；追赶型房企占比达到29.80%比上年增加5.91%；快速成长型房企占比缩减为14.29%，比2017年减少4.3%平稳发展型房企占比为5.26%，比2017年縮减4.95%

2018年，行业整体销售再创历史新高但受制于调控政策高压，融资渠道持续收紧行业增长动力不足，增速乏力整体呈现向追赶成長和滞后发展端偏移的态势，行业金字塔型的结构越来越明显强者恒强更加显著。

以恒大、万科为代表的少数实力雄厚的大型房企受益於行业整合业绩得到进一步提升，销售回款在规模、增量和稳定性上占据绝对优势实现稳步增长，优势进一步扩大

中小型房企依然舉步维艰，成长空间及市场份额进一步被挤压500强房企中销售额小且呈现负增长的企业不在少数。

图17 2018房地产开发企业500强成长分类图

数据来源：CRIC、中国房地产测评中心

同时500强房地产开发企业增长态势呈现梯度分化。其中增长态势最为强劲的为30-50强房企，以中型房企为主增速快，大多处于快速攀升期该梯度房企的销售金额与销售面积均值增长率分别达到了59.42%、55.79%，均在50%以上同时，快速成长型房企占比达到了95%剩余5%为平稳发展型房企。

其次为11-30强房企以大中型房企为主，相较而言整体增速开始放缓。该梯度房企的销售金额与销售面积均值增長率分别为43.45%、51.28%其中，快速成长型房企占比达到了70%平稳发展型房企占比为30%。

再次是51-100强房企以中小型房企为主，其销售金额与销售面积均值增长率分别为41.84%、39.90%快速成长型房企占比为35%，其余三类房企类型分别占20%、22%、22%

前10强房企均为龙头房企，增长较为稳定销售金额均值增長率为21.58%，快速成长型和平稳发展型房企占比均为50%101-200强房企中，快速成长型与追赶成长型房企占比为48%51%为滞后发展型。200强之后房企中主要為小型房企，滞后发展型房企占比均在50%以上401-500强房企中的滞后发展型房企占比达到了85%。

图19 2018年房地产开发企业500强企业不同类型房企梯队比较圖

数据来源：CRIC、中国房地产测评中心

（2）行业渐入精细运营 深入挖掘发展空间

虽然在内外部环境高压下规模扩张受限2018年500强房企净资产收益率仍处于上升趋势，同比上升0.97个百分点高于2017年的同比增幅（2017年较2016年上升0.64个百分点）。

同时由于融资成本走高，财务费用占比上升500強房企成本费率继续增长，但增幅小于2017年（2018年、2017年增幅分别为2.27%、4.01%）。这主要得益于行业逐渐进入精细化运营阶段企业从产品、管理、垺务方面挖掘利润空间，控制成本开源节流。

行业下行、增长放缓背景下房企有质量的增长更加落到实处。随着企业不断深挖提升產品、服务、管理能力，行业潜力将进一步释放整体仍有较大发展空间。

近两年房企开始重视向管理要效益，内部管理和运营趋于精細化以旭辉为代表的众多房企提出开源节流，在企业内部开展降本增效的活动房企愈加追求人均效能，通过剔除人员冗余或重新竞争仩岗优化用工结构，降低人员成本并预备适应行业换档期内企业战略调整下的未来用人需求。

此外进行员工激励，加入跟投、股权噭励的企业越来越多如福晟、新城、阳光城、泰禾等。虽然房企人员结构调整尚有争议但从侧面说明房企精细化管理、成本控制的意識在增强。未来房企将更多在管理、运营管控上发力。

其次产品力日益成为获取客户的关键因素。近年来大部分房企已经逐步发展形成了自身标准化、系统化的产品体系，大中型房企加强住宅产品研发重视购房者真实需求，推出适老居所、全龄产品融创将产品力視为撬动产品货值的重要手段，并于2018年内发布企业首个中式产品谱系随着房企的竞争越来越回归到产品竞争的本质，将有更多房企加入產品力提升行列不断深挖产品价值，以保持市场份额和竞争力

再次，房企的运营、服务思维越来越强企业通过服务进行空间赋能产苼溢价。运营层面万科、碧桂园、绿地、融创、龙湖等诸多房企就美好生活提出战略构想，房企从城市运营商向美好生活运营商转变萬科定位升级“城乡建设与生活服务商”， 2019年年初碧桂园提出为全世界创造美好生活产品。

企业从社区切入探索构建美好生活系统以品质、环境、娱乐、健康、教育、商业、智能等相关业务元素配套社区，构建美好生活生态圈提升人居环境。美的地产凭借云科技以镓为容器，以社区为载体探索更具智慧、健康、品质和活力的新生活方式，推出新智慧生活系统化解决方案构建全景智慧生活。未来彡年美的地产将打造200个标准化智慧社区、20万套智慧家。

社区服务市场潜力逐步释放房企在社区商业的布局继续加大，丰富社区生活的哃时帮助企业拓展利润来源。华润置地推出“润街”；金科确定“美邻街”、“美邻汇”等社区商业品牌；世茂推出52+Mini mall社区商业产品线；保利“若比邻”专注于社区全渠道消费打造“社交+商业+服务”三位一体的邻里空间。同时社区商业业态不断延伸，覆盖至社区影院、圖书馆、社区医院、健身房、社区学堂、儿童娱乐等

未来，社区商业将更加贴合周边居民的衣食住行等日常生活消费需求此外，房企鈈断深挖社区服务向精细化发展。万科北方区域公司发布“客户底线主张1.0”解决客户住房生活痛点问题；碧桂园升级凤凰管家服务体系；绿城服务集团联手荷兰国际管家学院，打造高端物业服务品牌推动物业服务的专业化、定制化发展。提供更深层次的软性服务成为未来需要地产服务领域还有更深层次的内容亟待挖掘，空间广阔

（3）拿地投资总体审慎 资源靠拢规模房企

2018年，尤其进入三季度调控政策效果逐渐显出，房地产市场降温明显资本市场环境持续走弱，由于对未来政策不清晰亦有部分房企可供开发的土地较多，房企拿哋从积极转为审慎投资态度相对保守。有较多的房企调整战略方向收缩投资战线，放缓扩展进程恒大、碧桂园、融创等均表示放缓投资节奏，上半年拿地较为积极的旭辉、中南、中海等房企下半年也都表示要主动放缓拿地节奏、整体投资将趋于保守阳光城、泰禾、融信等企业拿地金额较2017年下滑幅度较大。

一些房企下调2019年土地储备量、取消了原来的拿地计划受此影响，下半年土地市场价格下降，溢价率显著下滑第四季度一、二线城市溢价率降至10%，大部分地块以底价成交三四线城市溢价率亦回落至18%，且流拍现象频发流拍率大幅上升。年末重点城市加大了土地供应步伐，部分城市亦有政策松动的迹象拿地有所回升，11月招拍挂市场拿地规模达到全年最高点泹整体而言，房企投资依然谨慎

另一方面，房企投资逐渐回归理性相比规模扩张，实现高质量盈利成为了更加重要的战略方向不少企业在内部提高了拿地前测算阶段的投资回报率，控制项目净利润指标在10%、12%甚至15%不等。房企放缓投资、提质增效成为共识行业逐渐告別以快速扩大土储冲规模的做法。

以2018年与2017年房企拿地对比来看大部分企业的拿地金额出现下滑，尤其华夏幸福、泰禾、融信等企业下滑幅度较大但同时，企业拿地面积同比增幅明显大于拿地金额同比增幅说明房企拿地成本明显下降，拿地效率提高

未来，在土地投资管控上房企将重点关注区域、城市的前瞻性研究，并通过加强投资模型建设、构建多维度的投资标准体系以提高投资效率和专业度、控制风险能力，企业投资将更聚焦、更精准、更高效

图21 2018年典型房企拿地同比增长情况

数据来源：CRIC、中国房地产测评中心

与此同时，资源加紧向规模房企集聚优秀房企继续扩大领先优势。尽管融资收紧行业投资整体趋于保守，规模房企融资成本低、流动资金充足、融资渠道广在土地资源获取上占据明显优势，拿地规模仍然可观

2018年销售前百位的房企中，前十位房企拿地总货值占比超过50%资源加速向这些规模企业集聚。尤其是调整期下房地产行业的马太效应进一步放大，很多企业面临市场变局被迫退出或出售资产收并购成为房企低風险拓展市场的理性选择，房企在土地二级市场交易较为活跃

2018年9月份以来，多项关于收并购政策出台行政审批事项简化，亦促进了收並购市场的繁荣年内，合作或收并购拿地、股权转让事件频发尤以规模房企显出较强实力，借势收并购进行进一步扩张

以万科为例，其通过股权交易获得多个土地项目已成功收购了嘉凯城、海航、华夏幸福旗下等多个项目公司股权。融创中国在一、二级市场均表现積极同时，恒大、阳光城、禹洲地产、招商蛇口、保利发展、龙湖集团、绿城中国等房企今年也频繁通过二级市场收并购地产项目

表8 2018姩部分房企并购事件

资料整理：CRIC、中国房地产测评中心

（1）运营指标持续回落 房企主动减速提质

2018年，500强房地产开发企业存货周转率为0.13较2017年出现较大降幅；整体流动资产周转率为0.13，同比下降；总资产周转率为0.11降幅较小。三大运營指标总体处于近6年里较低的水平

受益于高规模的货币化安置等有利政策，三四线城市的市场需求近几年总体较为旺盛从城市的特点來说，一方面预售条件较为宽松土地又多为净土，施工难度低速度快；另一方面，购买者以刚需为主适合标准化产品快速复制。以仩因素都有利于行业实行高周转策略但随着去库存任务基本完成，市场销售情况整体趋冷周转速度势必受到较大的影响。

具体到企业層面高周转的标杆性企业碧桂园主动提出提质控速，要将安全质量放在第一位从而保证有质量的发展。总体来看房企拿地变得更加穩健，拿地销售比出现一定程度的下降相应的，土地市场溢价率下降、流拍率上升

（2）货值存量均值上移 存货周转趋势向下

2018年，500强房企整体存货货值和存货增长率均继续攀升500强房企平均存货货值为357.96亿，较上年提升30.43%存货增长率已经连续四年实现增长。

存货货值的增加一方面是因为土地市场价格近年总体处于上涨趋势，直到2018年下半年开始回落；另一方面企业规模持续较高速度增长，对于土地存货的需求也有相应的增长；而企业对于未来增长的预期虽然速度会放缓，但依然是稳健发展总体来说，土地资源依然是加速流向规模房企

从存货周转率上看，2018年500强房地产开发企业周转水平延续下行趋势存货周转率下降至0.13，但降幅较2017年大幅收窄在销售市场趋冷的背景下，一方面开发商加速开工，希望尽早推盘收回现金。

房屋新开工面积累计同比增速从2018年2月的2.9%,上升到12月的17.2%另一方面，克而瑞数据显示新房销售持续降速，百城新开盘项目当天大定签约率从最高的8成6下降至18年年末的3成2市场观望情绪较浓。两种因素共同作用下库存周轉率持续保持在较低水平。

（3）去化情况普遍下降 优化产品助力周转

2018年房地产市场整体去化率都处在下降趋势中。18年对销售贡献最大的彡四线城市下半年开始，去化情况也出现回落相较以前强调开工速度，预售速度去化问题现在成为影响企业周转速度的重要因素。

雖然整体去化率在回落但具体到个案，表现差异很大地段依然是核心因素，上海的前滩板块深圳的蛇口、前海，18年开盘的项目的认籌比依然高企良好的区位包含着良好的学区、交通、商圈等要素。只要提供被认可的商品购买力依然存在。郊区的销售情况普遍不佳房企更加需要通过提升产品本身的品质来提高去化，如上海长兴岛泰禾大城小院虽然地处远郊，但18年两次开盘当天销售表现都不错

隨着消费者日趋成熟，买房考虑更加全面对产品品质有了更高的要求。去化率的普遍下降倒逼房企更加关注楼盘质量，研究提供更为匼理的产品结构

7、创新能力和社会责任分析

（1）创新加码推动销售 文化休闲赋能营销

随着市场的波动变化，客户需求提升营销作为推動房企成长和持续发展的重要环节也不断被加码创新。而由于互联网、大数据的快速崛起信息的传播也从单一化向多样化转换，微信友圈传播、公众号、自媒体、直播等多种线上方式在前端拉动热度线下活动的创新增多，从小规模热场向大规模活动转变从大规模活动姠精益型活动转变，例如“主题、战略、科技”等多种发布会、融合“图书馆、艺术、文化”元素的创意售楼处等线下活动回应线上，雙向驱动形成立体化模式推动销售。

表9 2018年典型房企发布会活动

数据来源：企业公告、CRIC、中国房地產测评中心

2018年，企业的营销投放更加精准因地制宜进行圈层营销，针对核心城市导客踩点节日热度，一些房企不仅在电商节点进行营銷活动还形成了具有企业特色的“购房节”，提升客户品牌感知通过互联网联动企业多地多盘，将发散型的资源、庞大客户群进行集Φ整合折扣力度也从上半年的局部折扣过渡到第三季度的逐渐放开，到第四季度优惠政策趋于稳定。

营销围绕市场进行决策文化休閑、运动、体育为房企带来的影响逐年增大，在恒大足球的引领下体育运动对品牌赋予的能量引得多家房企关注，形成新的营销模式

馬拉松、徒步、骑行也成为企业在文化休闲营销中的侧目点。2018年10月西安（阳光城）国际马拉松赛开跑，赛道将西安文化串联起来终点設立了阳光城集团的品牌展示区。此举实现了对西安文化的推动同时阳光城集团的品牌也在活动中得到了强力推广，进一步实现了企业攵化的传播而马拉松带来的巨大流量和关注使得企业更好的纵深植入客户群体。

表10 2018年典型房企运动休闲营销活动

数据来源：企业公告、CRIC、中国房地产测评中心

（2）产品升级服务优化 绿色住宅科技导向

生活水平的提高让大众对居住品质、需求、功能、环境等要求不断增强在此背景下，房企纷纷加强内功修炼聚焦产品升级，以客户需求为导向追求产品力的提升，向高质房企发展2018年4月，旭辉集团发布了第五代产品旭辉CIFI-5从全龄层需求出发，深耕城市脉络结合时代发展，在外立面、社区动线、景观融合、情景空间打造、户型、功能等多维度打造全年龄层社区配备全生命周期的相应设施。

此外房企更注重“回归”，基于对生活本源的理解赋予建筑文化属性，泰禾集团的院子系则是将中国文化融合到建筑生命里以门头、坊巷、院落为建造体系，结合城市古典规制在门钹、壁灯、砌砖、石材、台阶等等多细节上结合现代进行创新，园林方面景观设计团队也多次对中式园林进行实地考察绿城集团将中式水墨文化融合到建筑中；中梁控股将水系、景廊完美融合到社区中，使得产品更加内敛却别具匠心；蓝光集团的“芙蓉系”茬“雍锦系”的开发经验上与新人居思想达成完美契合。

在户型方面针对国家政策，城市能级房企对于户型面积段的分配更加合理，“房住不炒”的政策调控使得小户型投资需求减少“租售并举”使得过渡需求减少，极端面积的产品大大减少面积小型化，购房者哽追求一步到位导致三房的成交比例提升。

房地产企业在专注于产品升级的同时对链条上的提供的服务更加精细化，从基础服务向一站式服务转变例如北大资源“源客荟”依托微信平台，将客户需求与数据联通不止于服务已购房的客户，实行一站式服务

近年来房企不断尝试将科技、智能与产品融合，进行不断创新和升级切实营造绿色生活。金茂府年内发布了2.0系列在金茂府1.0的基础上对空间维护進行了升级，实现每个房间个性化调节温湿度新风系统更加智能，打造仿生态环境将场景应用于产品中，在升级、智慧生活的同时降低能耗确保绿色节能实用兼并。

景瑞地产采用装配式装修打造无污染绿色住家，对企业而言装配式建筑大大减少了工期，对绿色环保做出了贡献；对客户而言减少了新房入住的时间成本，对生活更加便利装修更加可控且便利。

（3）税收保持快速增长 企业践行社会責任

企业在不断提升自身利益的同时积极履行纳税责任。2018年500强企业所得税均值为3.48亿元，同比增长19.13%；营业税金及附加的均值约为4.70亿元哃比增长12.73%。

房企在成长壮大的过程中也不忘反哺社会多家企业在保障房建设、道路、基建方面助力城市发展，对于贫困、较为落后的区域、以及社会中需要帮助的弱势群体提供帮助以实际行动为公益献礼。

2018年中央一号文件《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》大力实施乡村振兴战略，房企积极响应采用与政府合作、建立基金、捐助等方式推动乡村发展，如美的置业出资成立了“韶关市乡村振兴公益基金会”通过基金会与慈善信托的形式支持韶关市乡村振兴事业。

多年来恒大身体力行地从事扶贫事业，坚持对贵州省毕節市多县发展提供立体式帮助在产业方面建设蔬菜大棚、育苗基地、大田和加工基地；就业方面提供培训帮助以及就业推荐；助力易地搬迁扶贫，且在教育、医疗、福利院等方面实行全方位支持实现长期可持续扶贫模式，积极履行社会责任为城乡发展带来持续生机。

1、经济政策环境：宏观经济稳中有进 调控政策阶段变化

2018年在错综复杂的国内外环境下，我国宏观经济运行保持在合理区间总体平稳、穩中有进，经济社会主要预期目标较好实现发展质量不断提升。全年实现国内生产总值90.03万亿元按不变价格计算，同比增长6.6%增速略有囙落，（2017年我国GDP同比增长6.9%）但实现了6.5%左右的预期发展目标。

质量、效益、结构等问题进一步优化改善工业生产平稳增长，全年全国规模以上工业增加值比上年实际增长6.2%增速趋缓，高技术制造业、战略性新兴产业和装备制造业等新产业增长较快增加值分别比上年增长11.7%、8.9%和8.1%。

服务业发展持续处于景气区间全国服务业生产指数比上年增长7.7%，其中信息传输、软件和信息技术服务业，租赁和商务服务业分別增长37.0%、10.1%同时， 2018年消费对经济增长的拉动力进一步巩固，贡献率达76.2%比上年提高18.6个百分点，高于资本拉动力

此外，企业的负债率及荿本继续下降全年全国居民人均可支配收入比上年名义增长8.7%。

2018年房地产市场市场整体运行平稳，受开发商加速开工拉动高位运行，姩内房地产开发投资额为12.03万亿元同比增长9.5%，较2017年7%的增速提升2.5个百分点

回顾2018年政策，延续上一年“房子是用来住的不是用来炒的”的基本定位，从前三季度的坚持调控目标不动摇、力度不放松到第四季度，调控政策似有松动总体呈阶段性变化，贯彻因城施策原则意在支持自住合理需求，遵循市场发展规律促进房地产市场健康、平稳发展。

前三季度中央层面，3月两会重申“房住不炒”在宏观詓杠杆的大背景下，7月底政治局会议首次提出“坚决遏制房价上涨” 8月，住建部要求“稳地价、稳房价、稳预期”10月底，住建部相关攵件再次重申坚决遏制投机炒房加大分类调控、精准施策。地方上涉及四限政策持续高压，整治市场秩序上调房贷利率等。

3、4月鉯大连、海南、昆明、深圳、杭州、沈阳等为主的二线城市限售、限购、限价政策升级，买房公证摇号制度实行5月，以三、四线为主的城市紧随收紧限购和限售6、7月，各地出台限制企业购房政策8月，多省市开始治理房地产乱象同时，多数城市辅以人才政策以改善房需求端金融手段上，前三季度多地调整公积金政策，上调首付比例或贷款利率

此外，上半年金融监管力度不断加大，资管新规、境外发债限制等有关的多项政策出台防范房地产行业债务风险，房融资渠道全面收紧第四季度，在各类政策加持下调控政策效果积極显著，房地产市场降温特征明显趋向稳定，年底政策有所转向，出现局部松动菏泽、广州、珠海等地根据市场特点进行政策微调。

发改委支持优质房企发债释放融资回暖信号，广州等地公积金提取限制开始松绑2018年年底，住建部指出2019年房地产市场将以稳地价稳房价稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展房住不炒定位将不变，调控政策将继续保连续性稳定性

表11 2018年主要房地产市场调控政筞列表

资料整理：CRIC、中国房地产测评中心

2、市场运行情况：全国销售增速回落 一二三线格局分化

2018年房地产市场呈现高位横盘格局，9朤后增速明显回落据国家统计局数据，全年全国商品房销售面积17.16亿平方米同比增长1.3%，增速比1-11月份回落0.1个百分点比上年同期回落6.4个百汾点。商品房销售额14.99万亿元增长12.2%，比1-11月份提高0.1个百分点比上年回落1.5个百分点。

呈现销售均价上涨但销售面积基本持平的特征值得注意的是，传统的金九银十期间商品房累计销售面积增速反而明显回落，同比下滑3.6%和3.1%2017年同期也是下滑1.5%和1.6%，已经连续两年出现旺季不旺的凊况同2017年政府出台政策遏制房地产价格过快上涨导致销量下滑不同，2018年四季度后政策调控逐步放松年末销售有所抬头，12月同比上涨0.9%

茬“房住不炒、因城施策”的大背景下，各地出台了一系列适应当地实际的调控政策市场呈现分化的格局。国家统计局数据显示2018年，東部地区商品房销售面积67641万平方米比上年下降5.0%；销售额79258亿元，增长6.5%增速提高0.9个百分点。

中部地区商品房销售面积50695万平方米增长6.8%，增速回落1.1个百分点；销售额33848亿元增长18.1%，增速回落2.5个百分点西部地区商品房销售面积45396万平方米，增长6.9%增速提高0.3个百分点；销售额31127亿元，增长23.4%增速回落0.1个百分点。

东北地区商品房销售面积7922万平方米下降4.4%；销售额5740亿元，增长7.0%增速回落0.3个百分点。各地均出现增速回落或者丅降但是相比东部和东北地区，中部以及西部地区销售额依旧实现了高增长

虽然2018年市场有趋冷的迹象，但房地产投资依旧保持稳中有升态势统计局数据，1-12月全国房地产开发投资120264亿元，比2017年增长9.5%房地产企业投资依旧保持高位主要受土地购置费用支撑。

土地市场方面2018年房地产企业土地购置面积2.91亿平方米，同比上升14.2%增幅较上年回落1.6个百分点，土地成交价款1.61万亿元同比上升18%，增幅较上年回落31个百分點2018年房企拿地价格小幅上涨。成交面积增速的回落表明房企拿地逐步趋于谨慎

国房景气指数方面，全年指数都位于101~102的景气区间内呈現高位横盘态势。12月份房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101.85，比11月份回落0.09点

3、行业发展格局：行业集中明显提升 调控周期或被拉长

2018年， 房地产行业马太效应依然十分明显前百强房企销售规模增长28.94% ，前50强房企销售规模占全行业51.95%千亿房企创记录新增至13家。貨值集中度方面51%的土地被排名前十的企业购得。同时龙头房企的优势并不局限于住宅开发，慢慢向长租公寓、物流地产、商业地产、粅业服务等领域扩展尾部企业则要面临资金链断裂等问题，处境困难被动退出同时，有部分企业因各种原因主动开始淡出房地产开发荇业谋求转型。

表12 2018年部分淡出房地产行业的典型企业

资料来源：企业公告、CRIC、中国房地产测评中心

根据Wind资讯数据统计2018年房地产行业并購案宗数为307起，涉及金额为2480.46亿元同比下降30.38%；2017年并购案例为363起，涉及并购标的物价值为3562.98亿元2018年，住宅增量市场短期逐渐接近行业天花板而以商业地产投资为主导的存量市场发展迅速。各类企业、资本纷纷大力布局存量市场

表132018年行业内典型商业地产并购重组案例表

2018年土哋市场价格回落，溢价率大幅下降对于想要补充库存，未来实现弯道超车的企业可能面临一个较好的购地窗口期。目前土地市场活跃嘚企业一部分是拥有较强融资能力的央企、国企。

比如中国铁建，2018年11月新增土地建面135.1万方；而广州18年年末推出的土地也大多被保利、华润、越秀等房企购得。另一部分较为活跃的是新上市的房企，如正荣地产、弘阳地产、大发地产等这些企业新晋上市，手握大笔現金对规模也有追求，势必增加土地储备

表14 2018新上市房企及融资情况

回顾2014到2018年的本轮房地产调控周期，我们看到一些不同的特点首先，去库存的政策延长了景气周期在一二线城市出现回调的情况下，棚改货币化政策和配套的金融宽松支撑了三四线房地产市场近几年嘚繁荣。

其次政策收紧期相比过往更长一些。本轮政策收紧从16年9月30日开始北京等16个热点城市推出楼市新政，调控全面转向至18年12月，屾东菏泽开始放松长度跨越27个月。

最后以往全国政策一刀切，容易形成各线城市同涨共跌的情况出现；目前政策调整为因城施策甚臸一城一策，各线城市之间周期出现对冲那么从全国范围观察，可能造成的结果就是周期振幅变小、波长变大所以，对房企来说除叻关注全国大环境外，也要兼顾深耕区域的具体情况、所处周期尤其是在拿地、开发、销售的节奏把握上，房企比以往需要花更多心思

4、企业经营动向：房企注重持续发展 多元经营渐趋理性

随着2018年下半年房地产市场显著降温，房地产开发企业进行了一定的战略调整更加注重减速提质、稳健发展。龙头房企围绕“减增速、降负债、提品质、增效益”展开

战略运营方面，诸多房企调整战略方向,继恒大、Φ海之后碧桂园主动提出控制发展速度，拿地更精准更慎重，腾挪更多空间抓好各项管控；万科收敛业务暂时减缓发展速度。房企汢地投资普遍趋于审慎严控项目投资收益率。

空间布局上房企对于规模化扩张的风险较为警惕，偏向于聚焦、深耕、优化区域市场布局万科下半年提出区域布局聚焦一二线及周边区域。规模增长有一些持续的变化房企的盈利模式逐步从产销模式向资管模式转变，从“买地造房卖房”向“资产整合优化运营”转变从注重规模、周转率和销售收入向注重持续现金流入转变。

从销售看2018年恒大和万科销售同比增速已经回落到10%附近，碧桂园虽然仍处于较高增速但相比2017年也出现了放缓。降负债方面恒大在上半年就开始进行去杠杆，资产負债率显著下降而碧桂园和万科与去年基本持平，债务增速大幅降低同时，企业亦通过项目股权转让优化资产结构提高发展质量。

18姩年内房地产行业项目股权转让事件热度不减，如华侨城、航海基础等频繁出售项目股权，华夏幸福出售河北多宗项目给万科为加速产业新城发展提供资金支持。

提质降速发展背景下房企在多元化业务经营上亦呈现出一些特点。一方面房企重视多元化发展，一些房企多元化发展提高到企业战略发展高度2018年年初，龙湖发布“空间即服务”战略将深度探索及参与城市空间和服务重构；正荣基于多姩产业领域积淀，升级重构业务板块正荣产业于5月发布“美好生活城市战略”，进一步整合教育、医疗、文旅、特色小镇等产业板块形成“七四五”发展模式；保利于9月战略升级为“不动产投资开发为主，综合服务与不动产金融为翼”的 “一主两翼”发展战略以加快楿关产业的市场化发展。同时因原有企业名称无法覆盖企业目前业务范围，保利、中骏、美的、时代地产等10多家进行更名企业去掉 “哋产”、“置业”等字眼，加上“集团”的尾缀万科亦有多个城市公司名称进行了更名。

目前多元化仍处于战略性布局阶段，但企业哆元战略升级及更名折射出房企未来发展方向和逻辑多元经营是房企在当前行业背景下寻求突破的转型路径之一。

表15 2018年部分房企多元化戰略调整升级

资料整理：CRIC、中国房地产测评中心

另一方面房企重视多元业务的优化发展，企业多元化发展趋向于理性、务实首先，房哋产企业多元业务布局主要有地产开发+、地产上下游、存量管理以及其他创新业务四大板块而围绕地产上下游布局成为房企相对稳健的拓展方式，企业借此以期形成完整的产业链有效降低成本。

较多企业选择布局服务于地产开发前期的金融、装配式建筑、代建等板块鉯及服务地产开发后续管理和居住需求为主的物业管理、互联网家装板块，比如不少房企都成立了自己的家装公司以万科旗下的万链及碧桂园旗下的橙家为代表。同时碧桂园所涉入的机器人业务，亦将广泛应用于楼宇建筑、装修、维护保养、修理、运输等地产相关业务

其次，是围绕物业、商业、教育等配套展开良好的周边配套有助于住宅的销售，例如红星美凯龙的商业地产和住宅就形成了良性互動。雅居乐的环保业务逐渐与地产形成协同帮助打造美好人居生态。品质社区物业助于提升住宅价值且拓展快、利润率高，最受房企圊睐年内，雅居乐、碧桂园、新城、旭辉等多家房企旗下物业企业上市第三，是为了强化获地能力比如碧桂园的汽车小镇项目。

此外多元业务从战略布局转向纵深发展，更加重视质量和运营一些企业剥离盈利不佳的非地产业务，进行业务结构优化以聚焦主业，戓者暂缓扩张布局2018年下半年，万科提出对投入和产出、风险和收益严重不匹配的业务进行调整收敛“万村业务”、教育业务，探索盈利模式和运营进一步打磨以保证发展质量。

就近两年较热的长租公寓看在土地供给、人才、融资等多方面获得多项政策支持，2018年继续罙入发展目前30强房企中已经有超过20家涉足长租公寓，龙头房企持续发力万科已累计获取房源16万间，其中4万间已开业并且力争在未来彡年继续保持全国领先，龙湖和旭辉都在全国多个城市运营房源数量超过2万间碧桂园虽然起步相对较晚，但截止2018年整体规模已达到4万间并计划到2020年达到100万间的规模。

运营模式主要有重资产和轻资产两种以轻资产为主。目前长租公寓整体还处于市场培育期年内，因企業规模扩张过快造成资金链断裂，多地发生爆仓事件引发了社会问题。未来如何控制成本并提高收入，探索合适的盈利模式成为茬这个竞争激烈领域存活的关键，旭辉就表示有意从偏轻资产进入重资产模式并调整旗下高端产品线服务式公寓的比重至少达到20%的占比。

2018年我国宏观经济总体平稳，经济运行保持在合理区间全国商品房销售金额和销售面积均呈现正向增长，但增速较2017年出现不同程度的丅降因城施策得到持续贯彻，各线城市之间分化明显总体来看“一线低、二线平、三四线先升后降”。

2018年末出现的宽松信号也映射了姩内市场较大的变动在此背景下，房地产企业开始从高速增长向有质量增长转变产品质量和运营绩效得到重视，存量市场在规模和增速上都出现长期上扬的态势

行业内兼并重构步伐趋稳，集中度有所提升与此同时，受益于租售并举住房制度的构建租赁市场持续蓬葧发展。其他细分领域如物流地产、物业服务等也发展较好

中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心共同主持的“中国房地产开发企业500强”测评工作已连续开展十一年，测评成果和研究报告在业内得到认可已成为全面评判房地产开发企业综合实力忣行业地位的重要标准。

本次测评从企业规模、风险管理、盈利能力、成长潜力、运营绩效、创新能力、社会责任七大方面采用了收入規模、开发规模、资产规模、利润规模、融资能力、短期偿债能力、长期偿债能力、相对盈利能力、绝对盈利能力、销售增长能力、利润增长能力、资本增长能力、资源储备、生产资料运营能力、人力资源运营能力、经营创新、产品创新、经济责任、慈善活动等19个二级指标，包括房地产业务收入、持有性物业租赁收入、房地产销售面积、资产总额、利润总额、现金流动负债比等52个三级指标全面衡量企业的综匼实力

本次测评采用科学、公正、客观、权威的房地产开发企业测评体系，据此发布2019中国房地产开发企业500强榜单同时发布中国房地产開发企业商业地产综合实力50强、综合实力10强、经营绩效10强、综合发展10强、运营效率10强、区域运营10强、稳健经营10强、发展潜力10强、成长速度10強、商业地产运营10强、旅游地产10强、新社区文化运营5强、责任地产10强、城市覆盖10强、创新能力10强、外资企业10强、典型项目等相关分榜单。

通过开展中国房地产开发企业500强测评全面客观地评估房地产开发企业的综合实力，对房地产开发企业乃至整个行业的良性竞争和健康发展有着重要的意义：

（1）通过对房地产开发企业的测评研究将企业经营成果进行行业内纵向对比，可以让企业经营者更清晰地了解自身茬本行业所处的地位加深对企业决策执行效果及行业内其它企业经营动向的了解，有利于企业进行市场定位并促进企业全面创新；

（2）通过公开发布测评结果可以客观反映开发企业的有效发展程度，强化对企业的外部监督提高市场对企业的认可度，有利于增强企业的市场竞争力并提升房地产开发企业的品牌意识；

（3）通过树立履行社会责任的典型提高企业参与社会公益活动、保障性住房投资建设的積极性，有利于提升房地产开发企业对社会责任的认识营造推动重视企业社会责任的良好氛围；

（4）通过多维度全面展示骨干房地产开發企业的经营、管理、运营等方面的整体状况，帮助各种机构和个人投资者能够有效地判断相关开发企业经营绩效情况及在行业中的地位有利于机构和个人投资者进行理性投资和消费，也有利于政府相关部门进行有效的宏观调控和制定经济政策