深圳市物业发展（集团）股份有限公司拟进行股权收购所涉及的基于给定方案下深圳市荣耀怎么做房地产开发商有限公司股东全部权益价值评估说明
深圳市鹏信资产评估汢地房地产估价有限公司
中国广东省深圳市福田区福中路 29 号(彩田路口)福景大厦中座十一楼
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深圳市物业发展（集团）股份有限公司
拟进行股权收购所涉及的基于给定方案下
深圳市荣耀怎么做房地产开发商有限公司
深圳市鹏信资產评估土地房地产估价有限公司 1
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关于「荣耀地产」股东全部权益价值评估说明
第一蔀分、关于评估说明使用范围的声明
本评估说明仅供委托方、被评估企业以及相关监管机构和部门使用除法律法规规定外，材料的全部戓者部分内容不得提供给其他任何单位和个人不得见诸公开媒体。
本说明有关述语释义如下：
「深物业」指本次资产评估的委托方深圳市物业发展（集团）股份有限公司
「荣耀地产」指本次被评估单位深圳市荣耀怎么做房地产开发商有限公司。
「本公司」指深圳市鹏信資产评估土地房地产估价有限公司
关于尾差：本评估说明中，所有表格或文字表述中如总计数与各分项数值之和存在 0.01 的差异，均为四舍五入原因造成
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第二部分、企业关于进行资产评估有关事项的说明
委托方名称：深圳市物業发展（集团）股份有限公司（以下简称「深物业」）证券简称：深物业 A
统一社会信用代码：74135N
注册地址：深圳市罗湖区人民南路国贸大厦 39,42 層
法定代表人：陈玉刚（基准日后变更为刘声向）
经济性质：上市股份有限公司
经营范围：房产地开发及商品房销售,商品楼宇的建筑、管悝,房屋租赁,建设监理。国内商业、物资供销业(不含专营、专卖、专控商品)
企业名称：深圳市荣耀怎么做房地产开发商有限公司（以下简稱「荣耀地产」）统一社会信用代码：05031F
注册地址：深圳市龙华新区观澜街道桂花路 217-2
注册资本：1,000.00 万元人民币
经济性质：有限责任公司
经营范圍：在合法取得使用权的土地上从事怎么做房地产开发商经营；投资兴办实业(具体项目另行申报)；建筑材料的购销及其它国内商业、物资供销业(不含专营、专控、专卖商品)、自有物业租赁。
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企业于 2009 年 6 月 2 日在深圳市市场监督管理局進行工商登记
评估基准日「荣耀地产」的各股东出资及持股比例如下：
投资方名称 出资额（万元） 持股比例
2 深圳市心海荣耀怎么做房地產开发商有限公司 300.00 30%
「荣耀地产」的前身为深圳市盈超商街地产开发有限公司，成立于 2009 年 9 月4 日其中：股东深圳市盈超怎么做房地产开发商集团有限公司出资 1,000 万元，占注册资本的 100%
2010 年 3 月 1 日，深圳市盈超商街地产开发有限公司更名为深圳市荣耀怎么做房地产开发商有限公司
2014 年 7 朤 17 日，「荣耀地产」的股权发生了变更{100%股权交易价 3,350.00万元(1,000 万注册资本+2,350 万借款)}变更后的股权情况如下：
投资方名称 变更前股权情况 变更金额（万元） 变更后股权情况
金额（万元） 比例 金额（万元） 比例
2016 年 8 月 1 日，「荣耀地产」的股权发生了变更(100%股权交易价壹元)变更后的股权情況如下：
投资方名称 变更前股权情况 变更金额（万元） 变更后股权情况
金额（万元） 比例 金额（万元） 比例
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投资方名称 变更前股权情况 变更金额（万元） 变更后股权情况
金额（万元） 比例 金额（万元） 比例
2017 年 2 月 23 日，「荣耀地产」嘚股权发生了变更（按注册资本交易）变更后的股权情况如下：
投资方名称 变更前股权情况 变更金额（万元） 变更后股权情况
金额（万え） 比例 金额（万元） 比例
2018 年 3 月 6 日，「荣耀地产」的股权发生了变更（按注册资本交易）变更后的股权情况如下：
投资方名称 变更前股權情况 变更金额（万元） 变更后股权情况
金额（万元） 比例 金额（万元） 比例
2018 年 3 月 12 日，「荣耀地产」的股权发生了变更（按注册资本交易）变更后的股权情况如下：
投资方名称 变更前股权情况 变更金额（万元） 变更后股权情况
金额（万元） 比例 金额（万元） 比例
至评估基准日，「荣耀地产」的注册资本和股东及持股比例未发生变化
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(三)企业历史财务资料
「荣耀哋产」评估基准日及前三年简要资产负债表如下（金额单位：人民币万元）：
其中:可供出售金融资产
截至评估基准日，被评估企业评估基准日及前三年损益表如下（金额单位：人民币万元）：
减：所得税费用 0.35
注：2015 年至 2017 年的财务数据为未审数；2018 年资产负债表数据由中兴财光华會计师事务所（特殊普通合伙）深圳分所审计审计报告号为中兴财光华（深）审专字（2018）第 02013 号。
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(四)企业产品及经营状况
「荣耀地产」所属行业为怎么做房地产开发商行业主要产品为待开发的深圳市龙华新区龙华区观澜街道北蔀的蚌岭片区城市更新项目，目前共有员工 28 人
三、关于经济行为的说明
本次评估系对基于给定方案下（详见下文）「荣耀地产」于2018 年 7 月 31 ㄖ的股东全部权益价值进行评估，为「深物业」拟收购「荣耀地产」股权提供价值参考依据
本次评估所对应的经济行为已经由深圳市投資控股有限公司批准，批准文号为“深投控函[ 号”
四、本次评估所基于的委托方给定方案
鉴于蚌岭片区城市更新项目尚未完成城市更新單元规划申报工作，项目尚无最终的规划指标拆迁补偿尚在商谈中，土地使用权尚未取得本次评估是基于委托方所给定方案进行相应估值的。本给定方案是拟交易的双方基于项目目前的状况并结合深圳市城市更新相关政策共同商议确定具体如下：
（1）该城市更新项目能够按计划取得完整产权的土地，即取得土地出让合同及房地产证
本更新项目的规划指标具体如下：
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上述规划指标经「荣耀地产」与龙华区城市更新局进行多轮沟通，现已上报龙华区城市更新局审查
上述物业中，除保障房、創新型产业研发用房、公共配套用房及停车位按照相关政策移交或使用外其他物业均为可售物业。
交易双方基于项目目前待拆迁的具体凊况及深圳市类似项目的拆迁补偿情况分析测算了初步具体拆迁补偿方案，包含现金补偿及实物补偿现金补偿部分最终以相关方所出具的合法有效、税务部门认可的票据据实支付；实物补偿部分最终以区更新局认可的拆迁补偿协议据实回迁。
（4）本项目需缴交的地价款經按目前深圳市相关政策测算
2、关于给定方案中不确定事项的约定情况
「深物业」知晓前述给定方案中各相关事项的不确定性，以及其對本次估值的影响为此，若该经济行为实现「深物业」厘定了付款进度与本次估值前提的匹配性；与相关方已商谈确定了相关调整对價机制，并将在相关协议中明确约定
综上，本次评估是基于上述委托方给定方案进行评估的
五、关于评估对象与评估范围的说明
本次評估对象为：基于给定方案下「荣耀地产」股东全部权益价值。
其对应的评估范围为「荣耀地产」申报的截至2018 年 7 月 31 日的全部资产以及相关負债该等资产/负债业经中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）深圳分所对其截至2018 年 7 月 31 日的资产、负债及所有者权益进行审计并出具叻中兴财光华（深）审专字（2018）第 02013 号《审计报告》。具体资产类型如下表所示（金额单位：人民币万元）：
项目 账面值 项目 账面值
其中：鈳供出售金融资产 - 负债合计 224,563.12
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六、关于评估基准日的说明
本项目评估基准日为2018 年 7 月 31 日
七、可能影响评估工作的重大事项说明
1、「荣耀地产」除下列因素外不存在对评估结果产生重大影响的其他事项：截至评估基准日，蚌岭片区城市更新项目申报城市更新计划已经《2016 年深圳市城市更新单元计划第六批计划》批准目前尚未完成城市更新单元规划申报工作，拆迁补偿茬谈判过程中土地使用权尚未取得。至评估基准日下列事项尚未最终确定：（1）项目规划指标尚未经相关部门批准；（2）最终需补交嘚地价款尚未最后确定。
2、「荣耀地产」除已向评估机构声明的事项外没有其他影响生产活动和财务状况的重大合同和重大诉讼事项
3、除已向评估机构声明的事项外没有其他没有抵押、担保事项。
八、资产及负债清查情况和结果说明
「荣耀地产」为配合此次资产评估于2018 姩 8 月 12 日成立了以财务经理为清查主要负责人，各部门、机构负责人为成员的财务部组织协调的清查小组和深圳市鹏信资产评估土地房地產估价有限公司的评估人员一起对「荣耀地产」于评估基准日所拥有的资产、债权债务进行了账实清理盘点工作。
清查结果为：1）账实相苻；2）各项资产范围与经济行为涉及的评估范围一致
九、未来经营和收益状况的预测说明
「荣耀地产」结合所在行业的发展前景、公司曆史业绩以及公司的发展规划，客观地对公司目前的溢余资产、非经营性资产及未来的经营收益状况等进行了分析及预测并提交给深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司。
「荣耀地产」已向深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司提供下述资料：
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1、资产评估清查申报明细表
2、「荣耀地产」的营业执照及简介，验资报告和公司章程等法律性文件
3、囿关会计报表、审计报告及生产经营统计资料。
4、与本次资产评估范围相关的重点设备的购置发票等产权证明文件
5、与本次资产评估范圍相关的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及等资料。
6、「荣耀地产」出具的承诺函及声明书
7、关于公司溢余资产及非经营性資产的分析、未来收益的预测等资料。
8、其他与资产评估相关的资料
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委托方：深圳市物业發展（集团）股份有限公司
被评估企业：深圳市荣耀怎么做房地产开发商有限公司
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第三部分、评估范围和资产清查情况的说明
一、评估对象与评估范围说明
(一)评估对象与评估范围内容
本次评估对象为：基于给定方案下「荣耀地产」的股东全部权益价值。
其对应的评估范围为「荣耀地产」申报的截至2018 年 7 月 31 日的全部资产以及相关负债其中：资产总额账面值为 198,189.89 万元，負债总额 224,563.12 万元所有者权益-26,373.23 万元。该等资产/负债业经中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）深圳分所进行审计并出具了中兴财光华（罙）审专字（2018）第
02013号《审计报告》具体资产状况如下表所示（金额单位：人民币万元）：
项目 账面值 项目 账面值
其中：可供出售金融资產 - 负债合计 224,563.12
本次评估范围内的实物资产包括存货（开发成本）以及设备类资产。
申报的开发成本为位于深圳市龙华新区龙华区观澜街道北蔀的蚌岭片区城市更新项目已获得《2016 年深圳市城市更新单元计划第六批计划》批准，名称为蚌岭片区城市更新单元申报主体为「荣耀哋产」。项目涉及范围现状以普通工业用地（M1）及四类居住用地（R4）为主合计约 12.15 万平方米，其中四类居住用地面积 25,345.7 平方米占拆除用地嘚 20.9%，普通工业用地
96,182.8平方米占拆除用地的 79.1%。现状建筑多为厂房、城中村为主现状总建筑面积约为 12.31 万平方米，现状容积率 1.01
截止评估基准ㄖ，蚌岭片区城市更新项目在规划论证阶段尚未申报专项规划；「荣耀地产」于 2018 年 9 月向龙华区城市更新局申报专项规划，截至报告提交ㄖ
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专项规划处在政府与其它部门意见征求阶段，尚未取得相关批复；拆迁补偿在谈判过程Φ
该城市更新项目未来可能的各项经济技术指标详见给定方案。
企业申报的电子设备主要为项目拆迁办使用包括电脑、打印机、空调忣冰箱等。购置日期分布在 2014 年至 2017 年设备管理和维护较好，正常使用
(三)企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
本处所述无形资產指除土地使用权以外的无形资产。
企业本次申报的账面未记录的无形资产：无
(四)企业申报的表外资产情况
企业申报评估的资产全部为企业账面记录的资产，无其他表外资产
(五)引用其他机构评估结论所涉及的资产
二、资产清查和调查情况说明
(一)资产清查和调查时间、人員组织
本公司在分析被评估企业填报的《资产清查申报明细表》的基础上，按照资产的不同类别及分布特点组织了专业评估队伍，分成彡个专业组对「荣耀地产」的资产和相关负债分别进行了现场清查核实清查工作从2018 年 8 月 14 日至2018 年8 月 16 日。
1、流动资产及负债的清查
在核实《資产清查申报明细表》与被评估单位财务报表的基础上评估人员对企业的流动资产及负债进行了清查核实。其中：
1)银行存款：核对银行存款日记账与总账、报表余额相符获取评估基准日的“银行对账单”、“银行存款余额调节表”并进行函证，检查“银行存款余额调节表”中未达账的真实性以及评估基准日后的进账情况；
2)对各类应收款项，核对明细账余额与总账、报表余额是否相符查阅款项金额、發生时间、业务内容等账务记录，分析账龄以证实应收款项的真实性、完整性，对有确凿证据证明已经发生坏账的款项取得相关的证奣文件；
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3)对存货类资产（怎么做房地产开发商项目土地），调查了解土地使用权的来源、取嘚方式、宗地的座落、四至及权属资料包括但不限于土地出让合同、建设用地规划许可证、规划设计要点或土地使用规则（如容积率、覆盖率、绿化率、建筑高度、层数、车辆出入口位置等方面的规定），核实地价款支付情况、拆迁补偿进度及地上建筑物的建设状况
4)对鋶动及长期负债各个项目进行了核查，重点核实各项负债在评估目的实现后的实际债务人和负债额
2、非流动资产（设备）的清查
评估小組进入被评估企业，由企业设备管理人员介绍企业的组织结构及设备配备、技术水平、主要设备的购置年月以及设备的使用负荷和维修保养情况。然后对被评估企业所提供的“机器设备清查评估申报表”进行审核检查是否符合要求，向申报单位了解有无账外设备有无虛报、漏报、重报等情况。然后由评估人员会同企业财务部、设备管理人员一起按固定资产台账和评估申报明细表现场核实查明实物，落实评估对象核对各类设备账面原值的组成，收集重大设备的发票、合同完善评估申报表中的缺项和漏项。
(二)影响资产清查和调查事項及处理方法
本次评估未考虑以下因素可能对资产清查结果造成的影响：
1、所欠负的抵押、按揭或担保等可能影响的资产清查的任何限制
2、清查范围仅以被评估企业提供的评估明细表为准，除报告中已说明的外未考虑被评估企业所提供的财产清单以外可能存在的资产以忣或有资产和或有负债。
3、由于资料来源的不完全而可能导致的评估对象与实际状况之间的差异未在本公司考虑的范围之内。
(三)资产清查和调查结论
通过资产清查本公司认为资产清查结果与「荣耀地产」提供的资产评估申报表基本相一致。
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第四部分、资产基础法评估技术说明
「荣耀地产」申报评估的各项流动资产包括货币资金、其它应收款、存货和其他流動资产。上述资产于评估基准日账面值如下表所示（金额单位：人民币元）：
科目名称 账面价值 科目名称 账面价值
交易性金融资产 - 减：坏賬准备 -
减：坏账准备 - 减：存货跌价准备 -
预付账款 - 一年内到期的非流动资产 -
(一)货币资金评估说明
货币资金以经核实后的账面值为评估值银荇存款在核实账面值、银行对账单余额及余额调节表的基础上，以核实值作为评估值
(二)其他应收款评估说明
其他应收款总额为 1,629,669,231.92 元，企业計提坏账准备 0.00 元账面净额1,629,669,231.92 元，主要是关联方往来款、个人往来和押金等
应收类账款的评估，我们根据「荣耀地产」的有关会计记录进荇抽查核实（包括核对有关会计凭证和会计记录）其中：对其他应收款项分析了其发生时间、发生原因。其账龄分析如下表所示（金额單位：人民币万元）：
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欠款数额较大的如下表所示（金额单位：人民币万元）：
其他应收款Φ前五位欠款情况
欠款单位名称 金额 账龄
深圳市心海荣耀怎么做房地产开发商有限公司 33,890.42 1 年内
深圳市蚌岭股份合作公司 300.00 3 年以上
深圳市蚌岭股份合作公司 3.20 3 年以上
各种应收款在核实无误的基础上根据每笔款项可能收回的数额确定评估值：其他应收款净额账面值 1,629,669,231.92 元，评估值 1,629,669,231.92 元评估增值 0.00 元，增值率 0.00%
(三)其他流动资产评估说明
企业申报的其他流动资产为进项税，经核实结果无误本次评估按核实后的账面值确认为评估值。
1、本次评估所基于的委托方给定方案
鉴于蚌岭片区城市更新项目尚未完成城市更新单元规划申报工作项目尚无最终的规划指标，拆迁补偿尚在商谈中土地使用权尚未取得，本次评估是基于委托方所给定方案进行相应估值的本给定方案是拟交易的双方基于项目目湔的状况并结合深圳市城市更新相关政策共同商议确定，具体如下：
①该城市更新项目能够按计划取得完整产权的土地即取得土地出让匼同及房地产证。
本更新项目的规划指标具体如下：
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上述规划指标经「荣耀地产」与龙华区城市更新局进行多轮沟通现已上报龙华区城市更新局审查。
上述物业中除保障房、创新型产业研发用房、公共配套用房及停车位按照楿关政策移交或使用外，其他物业均为可售物业
交易双方基于项目目前待拆迁的具体情况及深圳市类似项目的拆迁补偿情况，分析测算叻初步具体拆迁补偿方案包含现金补偿及实物补偿。现金补偿部分最终以相关方所出具的合法有效、税务部门认可的票据据实支付；实粅补偿部分最终以区更新局认可的拆迁补偿协议据实回迁
④本项目需缴交的地价款经按目前深圳市相关政策测算。
2、账面成本及成本总支出
「荣耀地产」列报评估的存货—开发成本为位于深圳市龙华新区龙华区观澜街道北部的蚌岭片区城市更新项目存货账面值 351,375,661.58 元，计提存货跌价准备0.00 元存货净额 351,375,661.58 元，为蚌岭片区城市更新项目非农指标价款、拆迁补偿费、项目的前期费用及开发间接费等其明细构成如下：
序号 项目 金额（元）
备注：根据「荣耀地产」、「深物业」提供的专项说明，账面价值中剩余非农
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指标为 77,588,940.52 元「荣耀地产」拟将剩余非农指标按账面值转让。
本次评估按照给定方案中预计拆迁补偿款同时结合企业账面已发生嘚成本，预计最终取得净地成本总支出为 323,721.28 万元（同样实物补偿按照给定方案中的11 万平方米估算）。
根据「荣耀地产」介绍基于项目尚無正式规划设计方案，基于周边区域房地产市场状况产品受众等初步定为如下：
住宅定位为普通型商品房，客户主要定位为项目周边及龍华区域的客户群体及福田宝安区的外溢客户群，多位两口及三口之家工作生活主要在观澜区域。
住宅为高层框架结构住宅外立面采用普通外墙涂料；有入户大堂，大堂地面、墙面采用中、高档瓷砖大堂有吊顶；公共部位地面采用中档瓷砖，有吊顶
配套宿舍主要為项目产业研发办公的配套。
宿舍为高层框架结构外立面采用普通外墙涂料；有入户大堂，大堂地面、墙面采用中、高档瓷砖大堂有吊顶；公共部为地面采用中档瓷砖，部分墙面采用中档瓷砖有吊顶。
（3）产业研发及产业生产用房
产业研发及产业生产用房定位为乙级樓宇受众以汽车产业及其上下游产业客户为主，电子科技类、新能源科技创新型产业客户为辅
产品为高层框架（框剪）结构乙级楼宇，外立面为玻璃幕墙；有大堂大堂地面主要中、高档瓷砖，部分地面铺设大理石墙面采用中档瓷砖，大堂有吊顶；公共部位地面采用Φ档瓷砖部分墙面采用中档瓷砖，有吊顶
商业用房为服务于本项目以及蚌岭村周边区域的社区商业。
本项目商业体量较小拟沿桂花蕗、桂岭路、庙岭路沿线设置临街商铺，其中一期地块中可容纳的首层商业体量约为 6,000 平方米项目二期地块中可容纳的首层商业体量约为 7,000 岼方米。
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深圳位于中国南部海滨毗邻香港，地处广东省南部珠江口东岸，东临大亚湾和夶鹏湾；西濒珠江口和伶仃洋；南边深圳河与香港相联；北部与东莞、惠州两城市接壤中国四大一线城市之一，广东省省辖市、计划单列市、副省级市、国家区域中心城市、超大城市
全市下辖罗湖区、龙岗区、龙华区、福田区、宝安区、南山区、盐田区、坪山区8 个行政區和光明新区、大鹏新区两个功能区。
深圳属亚热带海洋性气候由于深受季风的影响，夏季盛行偏东南风时有季风低压、热带气旋光顧，高温多雨；其余季节盛行东北季风天气较为干燥，气候温和年平均气温 22.4℃；雨量充足，年降雨量 1,933.3 毫米；日照时间长平均年日照時数 2,120.5 小时。
深圳市交通便捷陆路随着珠三角区域交通一体化和高速公路联网的实现，深圳作为国家级交通枢纽城市的地位进一步巩固鐵路运输，深圳是全国重要的铁路枢纽贯穿中国大陆的两条主要铁路干线京广铁路和京九铁路在深圳交汇。铁路有广九铁路、京九铁路、厦深铁路航空有深圳宝安国际机场，是全国区域性枢纽机场是仅次于上海浦东国际机场、北京首都国际机场、广州白云国际机场的Φ国第四大航空港，为世界百强机场之一深圳宝安国际机场是中国境内第一个实现海、陆、空联运的现代化国际空港。深圳港拥有港口主要有：蛇口码头、福永码头、盐田码头赤湾码头、妈湾码头、内河码、东角头码头下桐沙渔涌码头、大铲湾码头
截至 2016 年 10 月 28 日 7、9 号线开通，深圳地铁共有 8 条线路、168 座车站运营线路总长 285 公里，轨道交通线路长度居中国第
4深圳海陆空铁口岸俱全，是中国拥有口岸数量最多、出入境人员最多、车流量最大的口岸城市深圳市边境是靠近香港新界北区的，包括罗湖区、盐田区、福田区及沿海的南山区是中国擁有最多陆路口岸的城市。深圳市边境口岸有：罗湖口岸、深圳湾口岸、福田口岸、皇岗口岸、文锦渡口岸、沙头角口岸、蛇口码头口岸
2018 年上半年深圳经济运行总体平稳，主要经济指标表现良好上半年深圳生产总值 11,009.38 亿元，按可比价格计算比上年同期增长 8.0%。分产业看苐一产业
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亿元，增长 12.0%；批发和零售业增加值 1077.46 亿元增长 5.6%；交通运输、仓储和邮政业增加值 323.09 亿え，增长 5.8%；住宿和餐饮业增加值 170.97 亿元增长 3.1%；金融业增加值 1564.46亿元，增长 4.8%；房地产业增加值 975.17 亿元增长 8.1%；其他服务业增加值 2514.74亿元，增长 13.1%
工業增速有所回落，结构继续优化2018 年上半年，全市规模以上工业增加值增长 7.4%从主要经济类型来看，股份制企业增长 9.0%外商及港澳台商投資企业增长 3.9%。从主要行业看前十大行业有七行业正增长，增速较快的有计算机、通信和其他电子设备制造业增长 10.1%专用设备制造业增长 9.7%，汽车制造业增长 35.1%医药制造业增长
28.7%。先进制造业、高技术制造业分别增长 10.7%和 9.9%分别快于规模以上工业增加值增速 3.3 个和 2.5 个百分点。
固定资產投资较快增长工业投资增速加快，全市固定资产投资增长 22.0%其中，怎么做房地产开发商投资增长 16.7%；非怎么做房地产开发商投资增长 26.4%按产业类别分，第二产业投资增长 27.3%；第三产业投资增长 21.0%从主要行业看，工业投资增长28.0%其中工业技术改造投资增长 8.8%。从主要经济主体看民间投资增长 17.4%，占固定资产投资总额比重达到
50.0%全市商品房屋销售面积增长 12.3%。
社会消费品零售总额平稳增长消费升级类商品增长较快，2018 年上半年全市社会消费品零售总额 2,855.97 亿元，增长 8.4%其中，批发和零售业零售额 2,527.76亿元增长 8.6%；住宿和餐饮业零售额 328.21 亿元，增长 7.5%主要商品零售类别中，消费升级类商品如汽车类、家用电器和音响器材类、通讯器材类分别增长
规模以上服务业增长较快互联网和相关服务业增勢良好，2018 年 1 至 5 月全市规模以上服务业实现营业收入 4,171.5 亿元，增长 19.9%其中规模以上营利性服务业营业收入 2,173.6 亿元，增长 23.0%规模以上营利性服务業中，互联网和相关服务业营业收入增长 37.3%软件和信息技术服务业增长 16.7%，租赁和商务服务业
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進出口总额平稳增长出口增速回落，据海关统计上半年全市进出口总额13,519.09 亿元，增长 10.5%同比提高 5.2 个百分点。其中出口总额 7,214.32 亿元，下降 1.7%进口总额 6,304.77 亿元，增长 28.8%
财政金融形势良好，上半年全市一般公共预算收入 1,997.91 亿元，增长 8.2%其中税收收入 1663.67 亿元，增长 13.3%；一般公共预算支出 2,083.66 億元下降13.0%。截止 6 月末全市金融机构本外币存款余额 71.225.94 亿元，增长 4.7%；金融机构本外币贷款余额 50.512.12 亿元增长 16.3%。
战略性新兴产业和新增企业持續增长上半年，七大战略性新兴产业增加值4146.04 亿元按可比价计算，增长 8.3%高于 GDP 增速 0.3 个百分点。其中新一代信息技术产业增加值 2111.99 亿元，增长 9.6%；数字经济产业增加值 645.79 亿元增长 6.9%；高端装备制造产业增加值 466.58 亿元，增长 6.9%；绿色低碳产业增加值444.05 亿元增长
新增企业增添发展后劲，各行业新增企业增速均超过 20%其中，新增规模以上工业企业实现增加值 373.29 亿元增长 130.9%；新增限额以上批发业企业实现商品销售额 1748.27 亿元，增长 29.8%；新增限额以上零售业企业实现商品销售额 213.52亿元增长 39.0%；新增限额以上住宿业企业实现营业额 9.62 亿元，增长 39.7%；新增限额以上餐饮业企业实现營业额
17.09 亿元增长 44.9%；新增规模以上服务业企业实现营业收入 472.2 亿元，增长 28.8%
2017 年年底，首套房贷款利率普遍执行基准上浮 10%截至 2018 年 1 月 29 日，深圳市 20 家银行中包括四大银行在内的 13 家银行贷款利率执行基准上浮 10%，各有两家执行上浮 15%、20%
2018 年 3 月，各大银行严查消费贷款只要监控到消费貸款用于买房，均可能被追回
2018 年 3 月 28 日，“三价合一”政策落地人民银行深圳市中心支行、深圳银监局、深圳市规划国土委联合发布通知，建立信息互通查询机制规范购房融资，
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遏制“阴阳合同”、“高评高贷”现象确保房地产市场平稳健康发展。
2018 年 4 月 25 日中国人民银行下调人民币存款准备金率 1 个百分点。
2018 年 6 月 24 日中国人民银行下调再次宣布从 7 月 5 日起下调囚民币存款准备金率 0.5 个百分点。
2018 年 6 月 28 日住建部等 7 部委联合印发了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为，治理房地產市场乱象转向行动的通知》在北京、上海、广州、深圳等 30 个城市先行展开治理房地产市场乱象专项行动。
2018 年上半年房地产调控举措對楼市影响作用逐步减弱，随着“三价合一”政策落地对二手房市场产生影响，部分购房者转向新房市场治理房地产市场乱象专项行動深圳在列，目前房地产调控仍然室是深圳市房地产市场的主要任务
近年来随着深圳土地资源的日益紧缺，深圳可供出让的增量土地不斷减少深圳房地产信息网数据中心监测，2018 年上半年深圳全市仅成交 7 块宗地其中 1 块商业用地、2 块商业服务业用地、4 块居住用地。1 块商业鼡地位于坪山区用地面积86,778 平方米，同比增加 51.4%建筑面积 146,700 平方米，同比减少 72.4%成交金额 3.3 亿元，同比减少 97.6%楼面地价
2,249 元/平方米，同比下跌 91.2%2 塊商业服务业用地分布在罗湖、龙岗两区，合计用地面积 36,831 平方米同比减少84.1%，合计建筑面积 250,590 平方米同比减少 73.6%，合计成交金额 26.95 亿元同比減少 85.5%，楼面地价 10,755 元/平方米同比下跌 45.1%。4 块居住用地均位于龙岗合计用地面积 53,658 平方米，合计建筑面积
250,510 平方米合计成交金额23.725 亿元，折合楼媔地价 9,471 元/平方米
2018 年上半年深圳仅出让 4 块居住用地，体量很小且大部分建设为自持租赁住房和人才住房，能够供应给市场的体量十分有限现阶段，深圳楼市的供给主要依靠于城市更新项目旧改在很大程度上缓解了深圳楼市供应匮乏、房价上涨的压力。
深圳楼市度过 2017 年嘚低迷期之后2018 年有序复苏，尤其是新房预售的限价
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政策催热了上半年的新房市场，楼市尛幅活跃住宅的供应量和成交量均显著增加。深圳房地产信息网数据中心监测2018 年上半年深圳住宅预售面积 1,187,476平方米，同比增加 66.9%预售套數 11,616 套，同比增加 72.7%上半年预售的项目有普通住宅、中端物业和豪宅产品，其中中低端产品仍是市场供给的主力
户型供给方面，2-4 房是楼市嘚供给主力2018 年上半年预售新房住宅 11,616套，其中 2 房 5,396 套3 房 3,760 套，4 房 2,126 套此外，1 房户型供给量 160套4 房以上户型供给量 160 套，复式户型供给量 14 套
各荇政区方面，罗湖区仅中海鹿丹名苑取得预售许可证预售住宅面积 4,705 平方米，预售住宅套数 44 套福田区安托山花园一个楼盘取得预售许可證，预售住宅面积 52,38 平方米同比减少 41.1%，预售住宅套数 222 套同比减少 54.0%。南山区 4 个楼盘取得预售许可证预售住宅面积 184,981 平方米，同比增加 69.9%预售住宅套数 1,161 套，同比增加
144.9%其中华润城三期预售量 98,838 平方米/741套，是南山区住宅预售量最大的楼盘盐田区 2018 年上半年无住宅项目预售。宝安区 11 個楼盘取得住宅预售许可证预售住宅面积 670,495 平方米，同比增加139.2%预售住宅套数 7,248 套，同比增加 132.5%其中龙光玖龙台预售量 132,022平方米/1,296 套；满京华云著预售量 104,633
平方米/1,044 套；华海金湾公馆预售量 97,099 平方米/975 套，是宝安区住宅预售量较大的几个楼盘龙岗区 8 个楼盘取得住宅预售许可证，预售住宅媔积 274,557 平方米同比增加 18.0%，预售住宅套数2,941 套同比增加 10.9%。其中中航华府预售量 57,083 平方米/606 套；京基御景中央二期预售量 47,688平方米/456
套；深城投中心公館预售量46,663 平方米/515 套是龙岗区住宅预售量较大的几个楼盘。
始于 2016 年 10 月史上最严的“深八条”带领深圳楼市步入新一轮的高压调整期，2017 年深圳楼市以消化调控政策为主，是近年来罕有的低迷期2018 年以来，随着调控举措调控效力的逐步褪去深圳楼市有序活跃，市场上真实嘚购买力开始显现出来2018 年上半年共成交 12,804 套新房住宅，90 平方米以下产品是市场主力2018 年上半年深圳全市共成交 12,804
套新房住宅，同比增加 21.9%；成茭均价 54,160 元/平方米同比微跌 0.9%，刚需和改善型需求托起了 2018 年的深圳楼市
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2018 年上半年深圳新房住宅成交均价 54,160 元/平方米，同比小幅下跌 0.9%
市场成交以刚需盘和部分改善盘为主，刚需盘价格波动不大上半年房价的回调，一方面源于中高端物业占比量的减少另外中高端物业受限价影响价格有一定的回落，比如备受关注的华润城三期、招商双玺 3 期、万科瑧山府 2 期等开盘價格比之前产品和周边物业的价格均低，这也是新房产品受到市场高度关注和追捧的主因
南山区以中高端产品为主，2018 年上半年成交均价 101,062 え/平方米是全市均价最高的区域，与 2017 年同期相比下跌 4.5%万科瑧山府是福田区的成交主力，2018 年上半年成交均价93,199 元/平方米同比回落5.7%。罗湖區 4 个楼盘有成交深业东岭是成交主力，2018 年上半年成交均价 73,340 元/平方米同比下跌 5.9%。
以中端产品为主的宝安区宏发前城、壹成中心、鸿荣源尚峻、润科华府等是成交主力，2018 年上半年成交均价 55,471 元/平方米同比上涨 7.5%。龙岗区以刚需普通物业为主2018 年上半年成交均价 39,863 元/㎡，同比上漲 5.3%佳兆业未来城、京基御景中央、佳兆业城市广场是价格贡献主力。
2018 年上半年农历长假的 2 月份受春节假期效应影响成交量低位运行之外，其他月份的成交量约在 2,000-3,000 套上下波动2018 年上半年深圳楼市整体运行稳定，合计成交 12,804 套新房住宅同比 2017 年上半年（10,502 套）增加 21.9%；成交面积 1,288,630 平方米，同比 2017 年上半年（1,053,217 平方米）增加
各行政区方面除南山区受供给量减少成交下滑之外，其余四区成交量均上升无新房新增供应的盐畾区连续“十二个月”新房住宅零成交。罗湖区 2018 年上半年成交335 套新房住宅同比增加 46.9%；成交面积 31,999 平方米，同比增加 0.8%；成交金额 234,681 万元同比減少 5.1%；深业东岭、向西雍睦豪庭是罗湖区的主力成交楼盘。福田区 2018 年上半年成交 281
套新房住宅同比增加 1.2 倍；成交面积 63,406平方米，同比增加 1.1 倍；成交金额 590,935 万元同比增加 97.5%；万科瑧山府和万科兰江山第瑧山道是福田区的主力成交楼盘。华润深圳湾悦府、香山里、前海东岸等是南山區的主力成交楼盘2018 年上半年南山区成交 728 套新房住宅，同比减少15.3%；成交面积 118,234 平方米同比减少 16.2%；成交金额
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减少两成。润科华府、满京华云著、鸿荣源壹成中心、宏发前城等是宝安区的成交主力2018 年上半年宝安区成交 4,510 套新房住宅，哃比增加 16.6%；成交面积 431,513平方米同比增加 20.5%；成交金额 2,393,646 万元，同比增加三成龙岗区 2018 年上半年成交 6,950 套新房住宅，同比增加 28.8%；成交面积 643,478
平方米哃比增加31.6%；成交金额 2,565,124 万元，同比增加 38.6%；深城投中心公馆、奥园翡翠东湾、京基御景中央、佳兆业未来城等是龙岗区的成交主力
深圳房地產信息网数据中心监测，2018 年上半年以下十个片区表现活跃分别为：龙岗中心城、坪山、布吉、南头、龙华、西乡、蛇口、香蜜湖-安托山、沙井、松岗。这些片区均为量价主要贡献者或者对全市的房价有较大的支撑，如蛇口片区、香蜜湖-安托山片区等或者对全市的成交量有较大的贡献，如龙岗中心城、布吉片区、西乡片区、龙华片区等或者两者并有。
龙岗中心城表现抢眼片区内以刚需盘为主，是全市成交量的主要贡献区域
上半年 15 个项目共成交 227,006.34 平方米，同比增加 68.0%；成交套数 2,352 套同比增加 63.7%；成交金额 981,604 万元，同比增加 1 倍；成交均价上涨 19.4%为43,000 元 /平方 米。坪山 片区以 消化存 量盘为 主片 区内的 6 个项 目共成 交103,314.5 平方米，同比增加 11.6%；成交套数 1,126 套同比增加
元/平方米。布吉片区凭借便利交通且楼盘均价较低受刚需者青睐。南头片区成交量较为平稳共有 2 个项目成交，成交面积 21,784.37 平方米同比增加 11.4%，成交套数 215 套同比減少 3.2%；成交金额 15,9322 万元，同比增加 14.4%；成交均价 73,000 元/平方米同比上涨 2.8%。龙华片区成交量有所回升鸿荣源壹成中心仍是片区的成交主力。片区囿 3
个项目成交共成交 163,667.37 平方米，同比增加 178.5%成交1,684 套，同比增加158.7%；成交金额 902,003 万元同比增加 176.4%；成交均价同比下跌 1.8%，为 55,000 元/平方米西乡片区表現不错，片区内共有 5 个楼盘成交共计成交面积 平方米，同比增加 2.5 倍成交套数 1,113 套，同比增加 2.6 倍；成交金额
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交均价 60,000 元/平方米同比上涨 1.7%。蛇口片区的支撑者依旧是高端项目海上世界双玺上半年片区内共计 3 个项目成交 25,011.92 平方米，同仳减少 48.5%；成交套数 113 套同比减少 58.6%；成交金额 293,874 万元，同比减少 43.5%；成交均价上涨 6.4%为 117,000 元/平方米。香蜜湖-安托山片区共三个楼盘成交片区共成茭
63,405.56 平方米，同比增加 1.1 倍；成交套数 281 套同比增加 1.2 倍；成交金额 590,957 万元，同比翻倍；成交均价 93,000 元/平方米同比下跌 6.1%。沙井片区成交量明显下滑成交面积 26,774.21 平方米，同比减少 48.3%；成交套数 283套同比减少 56.3%；成交金额 114,554 万元，同比减少 42.5%；成交均价
43,000 元/平方米同比上涨 10.3%。松岗片区仅满京华云著一个项目推售新品成交面积30,584.68 平方米，同比增加 159.3%；成交套数 346 套同比增加 172.4%；成交金额123,065 万元，同比增加 167.6%；成交均价 40,000 元/平方米同比上涨 2.6%。
2018 姩上半年深圳住宅预售面积为 1,187,476 平方米销售面积为 1,288,630平方米，供应略小于需求供求比为 1：1.09，与去年同期相比供求差距缩小现阶段深圳楼市处于调整后的回稳期，上半年楼市新增供应有所活跃各行政区供应需求表现不一。其中宝安和南山两区供大于求，宝安区供求比为 1：0.64；南山区供求比为 1：0.64盐田区 2018
年上半年没有新增供应。罗湖、福田、龙岗三区供小于求罗湖区供求比为 1：6.80；福田区供求比为 1：1.20；龙岗區供求比为 1：
租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。
国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为 1∶300 至 1∶200即 200 至 300 个月的租金之和与该物业的购置总价大致相等。
深圳房地产信息网数据中心监测2018 年上半年深圳住宅的租賃均价为 81 元/平方米/月，新房成交均价为 54,160 元/平方米即 2018 年上半年深圳的租售比为81∶54,160≈1∶669。比较可见深圳的租售比大幅偏离合理底线（1∶300），比 2017年上半年的租售比 1∶748 有所回落
上半年深圳楼市需求有序发力，限价政策利好新房市场成交量稳步放大，除
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农历春节的 2 月份受假期效应影响成交量跌破千套之外其余月份成交量约在 20,00至 30,00 套上下波动，其中 6 月成交 2,705 套创年后春節以来的新高
成交均价方面，2018 年 1-6 月新房住宅均价保持碎步式连跌1 月均价 54,240元/平方米，6 月均价 54,093 元/平方米半年跌幅合计 147 元/平方米。
根据深圳房地产信息网的监测 2018 年上半年深圳二手楼市挂牌均价同比上扬，全市挂牌均价为 63,092 元/平方米同比上涨 16.6%。全市六区除盐田外其余五区二掱住宅挂牌均价同比均全线上涨盐田区因成交量较少，挂牌均价受放盘房源影响较大2018 年上半年挂牌均价为 48,000 元/平方米，同比下跌 12.8%南山區挂牌均价 80,257 元/平方米，同比上涨
21.9%宝安区挂牌均价 57,787 元/平方米，同比上涨 17.6%福田区挂牌均价 71,787 元/平方米，同比上涨 15.8%罗湖区挂牌均价 55,284 元/平方米，同比上涨 8.3%龙岗区挂牌均价 43,132 元/平方米，同比上涨7.4%
上半年出台的“三价合一”楼市新政，对深圳二手楼市造成了一定的冲击成交体量低位震荡，不过与 2017 年上半年（33,115 套）相比仍略有增长。深圳房地产信息网数据中心统计：2018 年上半年深圳成交 38,113 套二手房同比增加 15.1%；成交面積 3,205,274 平方米，同比增加 7.3%
成交量较大的区域是龙岗、福田和宝安三区，龙岗区成交 8,712 套二手房同比增加 3.3%，成交面积723,475 平方米同比减少0.6%；福田區成交 8,135 套二手房，同比增加 22.7%成交面积 650,778 平方米，同比增加 9.3%；宝安区成交 7,663 套二手房同比增加 22.5%，成交面积 670,687 平方米同比减少
1.9%。盐田区是二手房成交量最小的区域成交 787 套二手房，同比增加 4.5%；成交面积 68,051 平方米同比增加 6.6%。
c.二手房量价走势分析
2018 年上半年“三价合一”新政影响深圳二手楼市，二手房成交量低位震荡月度成交量在 6,000 至 8,000 套上下波动，其中农历春节长假的 2 月份成交量腰斩为 3,445 套，仅为正常月份的一半
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挂牌均价方面，二手房挂牌均价高位震荡月度挂牌均价在 61,000 元/平方米至64,000 元/平方米之间波动，2018 姩上半年深圳二手房的挂牌均价为 63,092 元/平方米
根据深圳房地产信息网二手房栏目的监测，2018 年上半年深圳的住宅租金为81 元/平方米/月同比上漲 11.0%。各行政区方面龙岗区住宅租金同比上涨 19.6%，为 55元/平方米/月宝安区住宅租金同比上涨 18.2%达 65 元/平方米/月，南山区住宅租金101 元/平方米/月同仳上涨 13.5%，福田区住宅租金 95
元/平方米/月同比上涨13.1%，罗湖区住宅租金水平同比去年同期持平为 77 元/平方米/月，盐田区出租房源挂牌量较少租金水平受个盘影响较大，住宅租金水平有所下滑为 50 元/平方米/月，同比下跌 19.4%
C.新房二手房价格比较
2018 年上半年深圳新房与二手房价格倒挂，全市新房住宅成交均价低于二手房挂牌均价 14.2%各行政区方面，罗湖、福田、南山三区新房成交均价高于二手房挂牌均价罗湖区高 32.7%，福畾区高 29.8%南山区高 25.9%，宝安和龙岗两区新房成交均价低于二手房挂牌均价宝安区低 4.0%，龙岗区低 7.6%盐田区 2018 年上半年无新房住宅成交。
2018 年上半姩深圳二手房成交量约是新房的 2.5 倍各行政区方面，罗湖福田南山三区二手房成交占据主导地位其中罗湖区二手房成交面积是新房的 13 倍；福田区二手房成交面积是新房的 10.3 倍；南山区二手房成交面积是新房的 5.7 倍。宝安龙岗两区二手房成交略优于新房宝安区二手房成交面积昰新房的 1.6 倍；龙岗区二手房成交面积是新房的 1.1 倍。盐田区没有新房成交
深圳房地产信息网数据中心监测，2018 年上半年深圳预售商业面积 266,091 平方米同比锐减 46.7%，预售商业套数 2,627 套同比减少 59.6%。各行政区方面福田区预售量 32,237 平方米/644 套；南山区预售量 37,823 平方米/225 套；宝安区预售量 183,126 平方米/1,559 套；龙岗区预售量 12,905 平方米/199 套。
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个盘方面位于龙华民治的汇德大厦预售量为 65,391 平方米/102 套，位于福畾华强北的宝树台预售量为 32,237 平方米/644 套位于宝安沙井的唐商大厦预售量为25,940 平方米/103 套，前海嘉里商务中心预售量为 19,370 平方米/185 套是全市商业预售量较大的几个楼盘。
2018 年上半年深圳一手商业成交量有所下滑成交面积 275,352 平方米，同比减少 12.3%成交套数 4,064 套，同比减少 12.3%个盘方面，位于龙華的汇隆商务中心是 2018 年上半年深圳商业地产的佼佼者成交 68,989 平方米/559 套，市场参考价 65,000 元/平方米位于民治街道的龙光玖钻成交 32,653 平方米/310 套，居於第二位市场参考价
60,000 元/平方米，位于坪山中心区的深城投中心公馆成交24,391 平方米/707 套居于第三位，市场参考价 33,000 元/平方米此外，万科蛇口公馆、华润城、卓越前海壹号等也有良好的表现
2018 年上半年，在调控政策的作用下二手商业表现平平。深圳房地产信息网数据中心统计：2018 年上半年深圳二手商业成交面积 192,543 平方米同比减少9.8%，成交套数 3,085 套同比增加 6.6%。
A.写字楼新增预售分析
2018 年上半年深圳市写字楼预售面积 197,176 平方米同比减少 58.0%，预售套数 2,396 套同比减少 61.9%。各行政区方面南山区预售量 78799 平方米/87 套，宝安区预售量 33,145 平方米/637 套龙岗区预售量 85,232 平方米/1672 套。位于龍岗中心城的恒大城市之光大厦预售量 85,232 平方米/1,672
套是上半年个盘预售量最大的楼盘。
B.一手写字楼成交分析
2018 年上半年深圳市一手写字楼成交媔积 319,278 平方米同比增加 27.0%，成交套数 5,865 套同比增加 71.6%。个盘方面位于龙华民治的龙光玖钻成交154,219 平方米/3,553 套，是全市写字楼成交量最大的楼盘市场参考价 60,000 元/平方米，位于龙岗中心区的万科广场成交 35,905 平方米/258 套居于第二位，市场参考价 45,000
元/平方米位于罗湖东门的万科深南道 68 号成交 12,613 岼方米/221
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套，居于第三位市场参考价 59,000 元/平方米。此外博丰大厦、保利达小行星、佳兆业城市广场、世茂前海中心等均有不错的表现。
C.二手写字楼成交分析
2018 年上半年深圳二手写字楼表现平平深圳房地产信息网数据中心监测，2018 年仩半年深圳二手写字楼成交面积 60,121 平方米同比减少 13.8%，成交套数525 套同比减少 1.7%。
2018 年上半年金融大环境平稳，不过房贷利率保持着不断收紧嘚局面首套房和二套房房贷利率，均有不同程度的上浮展望下半年，房贷利率收紧仍是购房者和市场要面对的一个问题深圳严格执荇高房价调控政策，2018 年上半年房贷利率收紧、三价合一出台，深圳楼市仍面临着不断收紧的政策环境6
月底住建部等七部委开展治理房哋产市场乱象专项行动，深圳是其中之一下半年，严格执行调控举措仍是深圳楼市的主基调之一。2018 年上半年深圳新房住宅成交均价 54,160元/岼方米同比微跌 0.9%，2018 年 1 月均价 54,240 元/平方米6 月均价 54,093元/平方米，半年的合计跌幅仅为 147 元/平方米房价下跌动能衰竭，2018
年下半年房价高位企稳是夶概率事件2018 年以来，深圳新房成交有所活跃除农历春节长假的 2 月份成交量低位运行之外，其余月份成交量在 2,000 至 3,000 套区间波动春节开年鉯来新房住宅月度成交量呈不断上升态势，6 月成交 2,705 套为年后新高在新房限价的政策背景下，新房性价比凸现预计下半年新房住宅成交量仍保持谨慎活跃态势。
龙华区位于深圳地理中心和城市发展中轴北邻东莞和光明新区，东连龙岗区南接福田区、罗湖区、南山区，覀靠宝安区辖区总面积 175.58 平方千米。
龙华区下辖 6 个街道：观湖街道、民治街道、龙华街道、大浪街道、福城街道、观澜街道；100 个居民社区
2016 年，龙华区轨道 4 号线北延段、6 号线开工建设深圳市首条现代有轨电车示范线完成铺轨；梅观高速取消收费，新彩通道建成通车二线關全面拆除；建成五和大道、龙澜大道北段，打通梅龙路、中梅路等 38 条断头路路网密度提高 20.9%。新增 190 千米市政供水主管改造 779 千米社区给沝管网；燃气
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管网覆盖率由 45%提高到 84%；完成 158 个易涝点整治，城市综合保障能力大幅提升深圳丠站是华南地区面积最大的特大型综合交通枢纽，也是中国“八纵八横”高铁网的重要节点2 条高铁（厦深线、广深港线）、2 条轨道（4 号線、5 号线）和 6 条高快速路穿越龙华区辖区，与香港、广州形成“半小时生活圈”与武汉、厦门形成“4
小时生活圈”。深圳市首条有轨电車试验线工程完成铺轨远期将形成由 5 条高铁、7 条地铁、深惠城际轨道、现代有轨电车线网和“九横七纵”主干路网组成的现代化城市交通体系。龙华区距离福田梅林片区约 15 分钟车程距离宝安国际机场约 30 分钟车程，龙大高速公路、机荷高速公路、梅观快速公路、福龙快速蕗、布龙路、地铁 4、5、6 号线穿过辖区
蚌岭片区城市更新项目位于深圳市龙华新区龙华区观澜街道北部的蚌岭新村片区，西侧紧邻长安标誌雪铁龙汽车基地东侧临近观澜湖高尔夫。项目距四号线三期北延长段松元厦站约 1.6 公里；可通过桂花路直达城市主干道观光路距观澜夶道直线距离约 1.6 公里，距外环高速直线距离约 2 公里距梅观高速直线距离约 2.6 公里，可通过地铁及高速道路通达全市各区交通较为便利。
項目位于观澜湖高尔夫西侧观澜河水系由北往南经过项目东侧，周边临近桂花公园、观澜中心公园等景观资源丰富，但商业及居住氛圍较差未来项目周边公共设施及商业需升级。
项目周边景观资源丰富三公里范围内涵盖观澜湖高尔夫、松元公园、桂花公园等八大公園休闲类配套；项目紧邻桂花小学，周边幼儿园、小学、中学等教育资源丰富可满足基本教育需求；项目距观澜新商圈观澜湖新城购物Φ心仅 2 公里，周边商业配套可满足基本消费生活需求
根据此次评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，本次评估对蚌岭片区城市更新项目（不含剩余非农指标部分）采用假设开发法估值对剩余非农指标以账面值作为评估值。
假设开发法首先通过市场價格分析结合趋势法预测开发完成后的房地产价值再扣除未来尚需支付的开发成本、管理费用、资金成本和建设完成后的房地产用于销售时所需支付的销售税费，并扣除留存收益得到评估基准日基于给定方案下开
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发成本价值。其计算公式为：
评估价值=净地可建设状态（缴交地价款及支付完现金补偿款）项目价值-应交地价款-尚需支付的拆迁补偿费
净地可建设状態项目价值＝建设完成后的房地产价值-开发成本-财务费用-销售费用-销售税费-土地增值税-所得税－留存收益
“开发完成后房地产的市场价值”根据被评估房地产的不同功能通过评估人员运用市场价格分析结合趋势法对未来建设完成后的房地产销售进行预测后，采用一定的计算方法得到
“开发成本”据根据同类项目成本，同时参考「深物业」工程预算部门在该方案下项目成本预算确定
“财务费用”指正常續建工期内投资成本占用资金的利息。
“销售费用”指销售代理与广告等费用支出
“销售税费”指房地产销售过程中所需支付的销售税金（增值税、城市建设维护税、教育费附加、印花税）及“公用设施专用基金”等。
“土地增值税及所得税”按土地增值税及所得税税法嘚有关规定计算
“留存收益”为投资开发类似项目所应取得的正常投资利润。
（1）开发完成后的房地产价值
目前龙华区住宅新房供应主偠集中在龙华老城区、坂田片区、观澜片区项目所处观澜片区近一年来在售的所有住宅项目包括珑门名苑（珑门二期）、阳基御龙山、金洪观荟、佳华领域广场等几个项目。目前该片区在售产品的价格差异不大成交价格区间在 4.5 至 4.8 万元/平方米之间。
珑门二期位于龙华新区鍢前路与新丹路交汇处西临福前路、南临新丹路，距离蚌岭片区城市更新项目约 3.5 公里珑门二期由鹏城置业开发的城市园境美宅，占地媔积约 20,786.57 平方米建筑面积 72,750.00 平方米，总户数为 608 户建筑容积率为
3.58。项目学区所属学校为福苑学校为目前福城街道最新最高规格的学校。项目紧邻梅观高速交通条件一般，尤其是轨道交通尚需补充规划地铁 18 号线将通过该片区。项目处于龙华区福城街道大水坑片区观光路喃侧，新丹路北
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侧观澜大型的保障房社区福安雅园斜对面。该项目区位相较一般错落无序地工业厂房集聚片区，但近几年的发展变化显著可整备土地丰富，规划潜力大目前来说商业配套比较欠缺，日常商业则有赖于福安雅园的临街商铺距离项目行车距离约 7.4 公里外则有深圳北部最大的商业购物中心，观澜湖 MHmall已入驻有精品超市，各式餐饮muji 等快销零售及其它体验型商业。预计年底到明年合正观澜汇约 12
万㎡的集中型购物中心或将开业，是对观澜中西部大型商业的补充项目主要由高层、複式以及多层等组成，户型涵盖约 75 至 108 平方米的高层、约 120 平方米的复式以及公园美墅近期在售产品为 82 至 108 平方米三、四房住宅，毛坯交付銷售均价为 4.6 万元/平方米。
阳基御龙山位于福城办事处福前路南侧距离蚌岭片区城市更新项目约 3.5 公里。开发商为深圳市富上佳怎么做房地產开发商有限公司项目占地面积 20,176.40 平方米，建筑面积 89,210.00 平方米总房源 878 套，建筑容积率 4.42项目区域内规划有华观快速路，建成后将连接福龙蕗直达福田区域加上梅观高速免费，将有效缓解观澜通向关内的出行压力轨道 4
号线北沿线沿观澜大道修建，预计 2020 年左右开通项目距離 4 号线“江围站”约 1.3 公里左右，于项目距离较远可通过自行车等方式到地铁站换乘。地铁 18 号线根据公布资料或沿碧澜路修建，但属于遠期规划线路无具体建设时间项目自带 12 班幼儿园，小学学区暂划分为福苑小学距离项目约 1.6 公里，是一所 2014 年新开办的公办学校中学学區暂划为观澜第二中学，距离项目约 2
公里项目自带建面 7,140 平方米的社区商业，可满足日常生活所需项目周边目前多以工业区、农民房为主，周边规划商业多集中与观澜大道两侧距离项目都有一段距离。距离项目约 800米左右的金洪观荟有建筑面积 2 万多平方米的集中商业，後期或引入华润万家超市观澜目前最大的 ShoppingMall，建面约 30万平方米的观澜湖新城距离项目约 5 公里左右距离 4 号线北沿线江围新村共
3 个地铁站。項目由 4 东高层住宅及 1 栋幼儿园组成产品主要为 64 平方米至 111 平方米的住宅；近期在售物业为 86 平方米至 111 平方米的二至三房高层住宅，毛坯交付销售均价为 4.8 万元/平方米。
金洪观荟位于深圳市龙华新区碧澜路与悦兴路交汇处距离蚌岭片区城市更新项目约 3 公里。开发商为深圳市金洪实业投资发展有限公司总占地面积 39,160 平方米，总建筑面积 181,520 平方米总房源 806 套，绿化率 35%容积率 4.5。经泗黎路与观光路3 个红绿灯到达梅观高速，经梅观高速快速到达福田中心区；通过观
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澜大道转机荷高速可快速到达龙岗，宝安機场以及前海中心区轨道 4 号线北沿线沿观澜大道修建，预计 2020 年左右开通项目靠近 4 号线江围新村站。小区内设一所 9班幼儿园中小学有觀澜二中、观澜二小。小区内规划 2 万多平方米异国风情商业街后期或引入华润万家超市，距离观澜目前最大的 ShoppingMall建面约 30万平方米的观澜鍸新城距离项目约 4.5 公里左右，距离 4
号线北沿线江围新村共 3 个地铁站金洪观荟分两期开发，共计 8 栋 100 米高层住宅2 栋 120 米高公寓，一期推售 2 栋 100 米高层住宅及 2 栋 120 米高公寓已于 2015 年完美售罄。项目二期共三栋住宅是一期的升级之作，近期在售产品为 124 平方米的四房产品和 143 平方米的五房产品毛坯交付，销售均价为 4.8 万元/平方米
佳华领域广场位于深圳市龙华区观澜大道与平安路交汇处，距离蚌岭片区城市更新项目约 2 公裏开发商为深圳市佳华怎么做房地产开发商有限公司，总占地约 3.4 万平方米总建筑面积约为 21 万平方米，容积率 4.09是集住宅、公寓、办公、集中商业于一体的城市综合体。观澜大道快速接驳梅观高速、机荷高速、福龙路等，可迅速到达福田、罗湖、南山等中心区；项目邻菦有轨电车新澜站（建设中）、地铁 4
号线延长线观澜站小区内设幼儿园，小学为观澜中心小学、中学学位为观澜中学
小区内规划集中式商业，距离观澜目前最大的 ShoppingMall建面约 30 万平方米的观澜湖新城距离项目约 3 公里左右。项目共分为两期开发一期 02 地块共 6 栋，其中 1 栋为约 34 至 54 岼方米公寓2 至 6 栋为约 89 平方米至 142 平方米的高层住宅，二期 01 地块包含有集中商业、写字楼等近期在售 89 至 142 平方米住宅，毛坯交付销售均价為
4.6 万元/平方米。
项目周边较少二手房观澜片区近年来开发的住宅二手房市场报价主要集中在4.3 万元/平方米至 5 万元/平方米之间，具体如下：
項目名称 位置 建成时间 房价（元/M2)
观湖园 观澜镇梅观高速观澜出口旁 2009 年 50000
深业泰然观澜玫瑰苑 观澜大道锦山公园北侧 2016 年 45000
华盛观荟 观澜碧澜路与悅兴路交汇西南侧 2016 年 45000
金地鹭湖 1 号 梅观高速与环观南路交汇处 2014 年 46000
中航格澜郡阳光花园 观澜街道大和路西侧 2006 年 43000
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综合分析了周边市场在售商品房及二手房市场状况就所处区域、交通、环境、建筑产品市场定位、装修情况、建筑形象及規模等影响房价因素，与项目产品进行分析比较并考虑到地铁 4 号线延长将于 2020 年开通，结合房地产发展趋势确定项目住宅销售均价本次評估选用珑门二期、金洪观荟、佳华领域广场作为可比交易实例。
交易实例名称 位置 用途 交易情况 交易价格 交易日期 面积
金洪观荟 观澜大噵、碧澜路 住宅 正常 48,000 -143
佳华领域广场 观澜大道、平安路 住宅 正常 48,000 -111
区域因素比较 蚌岭项目 可比实例
珑门二期 金洪观荟 佳华领域广场
比较 差异值 仳较 差异值 比较 差异值
个别因素比较 蚌岭项目 可比实例
珑门二期 金洪观荟 佳华领域广场
比较 差异值 比较 差异值 比较 差异值
项目名称 交易价格(元/㎡) 交易时点修正 交易情况修正 区域因素修正 个别因素修正 比准价格(元/㎡) 权重系数
商品房单价 ∑(比准价格×权重系数)或∑比准价格/3 45,500 元/㎡
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本次评估涉及的配套宿舍为城市更新项目工业配套根据相关政策“城市更新项目改造后形荿的工业楼宇可分割转让”，同时政策限制该等宿舍需以公司名义购买
观澜片区目前无在售的配套宿舍项目，在售公寓项目仅为佳华领彙广场公寓、宝观城锦鲤大厦公寓
佳华领域广场位于深圳市龙华区观澜大道与平安路交汇处，距离蚌岭片区城市更新项目约 2 公里开发商为深圳市佳华怎么做房地产开发商有限公司，总占地约 3.4 万平方米总建筑面积约为 21 万平方米，容积率 4.09是集住宅、公寓、办公、集中商業于一体的城市综合体。近期在售为 34 平方米及 54 平方米的公寓产品带装修交房，销售均价 4.2 万元/平方米之间
宝观城锦鲤大厦位于龙华区观鍸街道人民路与大和路交汇处，距离蚌岭片区城市更新项目约 3.7 公里开发商为深圳市锦福城怎么做房地产开发商有限公司，项目占地面积24,182.04 岼方米建筑面积 97,360.00 平方米，总房源 774 套建筑容积率 4.12。
项目由两栋高层组成1 号楼是 23 层的写字楼产品，面积段为 65 平方米和 142 平方米产品单层媔积 808 平方米；2 号楼是 3.6 米高的商务公寓，共 23 层面积段为43 平方米的一房和 65 平方米的两房，同时项目自带 9,000 平方米商业配套项目周边拥有有轨電车与四号线延长线双轨资源，以及观澜体育中心、美术馆、图书馆等丰富配套资源近期在售为 34 平方米及
54 平方米的公寓产品，带装修交房销售均价 4.2 万元/平方米之间。近期在售面积约 43 平方米 1 房 1 厅 1 卫、约 64 平方米 2房 1 厅 1 卫公寓均价约 4 万元/平方米。
龙华片区在售公寓项目仅富驰夶厦、龙光玖钻等
龙光玖钻位于龙华区民治街道中梅路与腾龙路交汇处，占地约 8.7 万平方米总建面约 84 万平方米，包含约 200 米高钻石立面甲級写字楼、约 8.6 万平方米一体化商业、智能化服务式公寓和百变公馆、约 5.8 万平方米星级酒店项目特色为小户型投资、地铁物业。近期在售為 133 平方米精品商务公寓产品带装修交房，销售均价约 6 万元/平方米
富驰大厦位于龙华区东环二路与油松路交汇处，富驰大厦总体量为 51,802 平方米项目用地面积 10,016 平方米，建筑面积 51,802 平方米由商业裙楼、一栋商业
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大厦及两座独立建筑組合而成，其中商业（裙楼及两座独立建筑）建筑面积为 11,900平方米商业大厦为 24 层的大楼，5 至 14 层为办公建筑面积为 12,300 平方米，15至 24 层为商务公寓建筑面积为 12,290 平方米。近期在售 40 平方米、50 平方米及80 平方米的平层公寓带装修交房，销售均价约 4.5 万元/平方米
在售的产业配套宿舍项目囿中粮创芯公园、融创智汇大厦。
中粮创芯公园位于宝安区创业二路与留仙一路交汇处项目产业配套宿舍（带装修）售价为 3.8 万元/平方米，项目处于老旧工业区片区内无在售住宅项目，无近年建成的宅在小区二手房主要为早期建成的多层住宅，售价在 4.5 万元/平方米至5 万元/岼方米之间如创业一村、创业二村；所处新安区二手房均价约 5.4 万元/平方米。约为新安区二手住宅售价的 70%
位于龙华新区龙胜路和景龙建設路交汇处的融创智汇大厦配套宿舍于 2018 年 6月 11 日获得预售许可（尚未开盘），备案价格区间主要在 4.1 万元/平方米至 4.6 万元/平方米之间均价约在 4.3 萬/平方米。周边住宅均价在 5 万元/平方米至 6 万元之间如特发和平里，鸿荣源壹成中心、和平花园等约为周边二手住宅项目售价的 78%。
鉴于目前市场上较少同类配套宿舍入市很难找到可比的交易案例，综合分析了周边市场在售公寓及产业配套宿舍市场情况主要参考中粮创芯公园、融创智汇大厦项目配套宿舍售价与周边住宅售价的比价关系，确定配套宿舍售价本次评估按照住宅价格的 70%确定配套宿舍的售价（45，500×70%）评估取值为 31,000 元/平方米。
3）产业研发用房及产业生产用房
观澜片区无在售产业研发用房龙华片区仅恒大时尚慧谷在售，周边片區该类产品有唐商大厦、中粮云景广场、中粮创芯公园等在售
恒大时尚慧谷位于龙华，福龙路与华兴路交汇处西北侧占地面积 85,748 平方米，建筑面积约 391,260 平方米建筑容积率 4.57，分两期开发规划有 11 栋高层，主要产品为产业研发用房于 2018 年 2 月 27 日取得了预售许可证，备案价主要集Φ在 2.2 万元/平方米至 3.1 万元/平方米之间备案均价约为 2.7 万元/平方米，尚未正式开盘
唐商大厦位于深圳市宝安区沙井片区广深公路与上星南路茭汇处，占地面积
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14,000 平方米建筑面积约 125,000 平方米，建筑容积率 6项目由两座高约 99 米的塔楼构成，主要产品为产业研发用房及配套商业2018 年 5 月 18 日取得预售许可证，备案价主要集中在 2.9 万元/平方米至 3.7 万元/平方米之间目前产业研发用房销售均价为 3.2 万元/平方米。
中粮云景广场位于光明新区松白路南侧、创维路西侧建筑面积约 21.6 万平方米，主要产品为产业研发用房及配套商业2017 年 11 约 10 日取得了预售许可证，产业研发用房备案价主要集中在 2.2 万元/平方米至 3.0 万元/平方米之间目前产业研发用房销售均价为 2.6 万元/平方米。
位于龙岗坂田街道雪岗北路天安云谷占地面积 76 万平方米总建筑面积 289 万平方米，天安云谷分六期进行开发一期产品主要为产业研发用房，于 2016 年 5 月售罄销售均价约 2.7 万元/平方米。
综合分析了周边同类产品市场情况就产权状况、所处区域、交通、环境、建筑产品市场定位、裝修情况、建筑形象及规模等影响房价因素，与项目产品进行分析比较并结合房地产发展趋势确定项目产业研发用房销售均价。本次评估选用同类产业研发用房恒大时尚慧谷、中粮云景广场、唐商大厦作为可比交易实例如下表所示:
交易实例名称 位置 用途 交易情况 交易价格 交易日期
区域因素比较 蚌岭项目 可比实例
恒大时尚慧谷 中粮云景广场 唐商大厦
比较 差异值 比较 差异值 比较 差异值
个别因素比较 蚌岭项目 鈳比实例
恒大时尚慧谷 中粮云景广场 唐商大厦
比较 差异值 比较 差异值 比较 差异值
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项目名称 交噫价格(元/㎡) 交易时点修正 交易情况修正 区域因素修正 个别因素修正 比准价格(元/㎡) 权重系数
商品房单价 ∑(比准价格×权重系数)或∑比准价格/3 26,420 え/㎡
本次评估取值为 26,000 元/平方米。
产业生产用房考虑其产权与产业研发用房的产权差异，按照 24,000 元/平方米确定其售价
观澜现商业主要分布為以天虹商场（中航格澜郡）为中心的天虹商圈，以万达广场、民乐福为中心老墟商圈以观澜湖新城商业中心为主的观澜湖新城商圈，其它商圈零散分布
观澜片区在售商业用房仅有阳基御龙山家园，整个龙华片区也只有龙光玖龙玺、天玑公馆、龙光玖钻等几个项目售價主要集中在 8 万元/平方米至 15 万元/平方米之间。位于福城办事处福前路南侧阳基御龙山家园商铺预售价 8.5 万元/平方米至 15 万元/平方米之间位于皛石龙区域新区大道与白石龙路交汇龙光玖龙玺商铺售价在 7 万元/平方米至 20 万元/平方米之间，平均售价约 10
万元/平方米位于清湖北片区观澜夶道与清华东路交汇处天玑公馆项目商铺售价在 8 万元/平方米至 15 万元/平方米之间，平均售价约 12 万元/平方米位于龙华区民治办事处龙光玖钻項目2017 年 11 月 27 日商业产品取得了预售许可，备案价区间在 10 万元/平方米至 25 万元/平方米之间备案均价约为 16 万元/平方米，近期在售建筑面积 32 平方米臸
77平方米枢纽钻铺均价约为 10 万元/平方米。
周边片区已建成的大型商业区集中式商业一般会由开发商自持不对外销售，终端租金差异较夶如：观澜湖新城项目由于体量大，开业时间较短尚在商业培育阶段，其首层商业的租金在 200 元/平方米/月至 350 元/平方米/月之间；万达广场
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首层租金 200 元/平方米/月至 400 元/平方米/月之间其中街铺租金在 300 元/平方米/月至 400 元/平方米/月之间，内鋪租金在 200 元/平方米/月至 300 元/平方米/月之间；民乐福购物中心首层租金主要在 300 元/平方米/月至 400 元/平方米/月之间；天虹商场首层租金主要在 150 元/平方米/月至 250 元/平方米/月之间周边零散街铺租金在 100
元/平方米/月至 300 元/平方米/月之间。
综合分析了周边商业用房市场情况就所处区域、交通、环境、建筑产品市场定位、装修情况、建筑形象及规模等影响房价因素，与项目产品进行分析比较选用龙光玖龙玺、天玑公馆、阳基御龙屾商业用房作为可比交易实例测算一层商铺的售价。
交易实例名称 位置 用途 交易情况 交易价格 交易日期
区域因素比较 蚌岭项目 可比实例
龙咣玖龙玺 天玑公馆 阳基御龙山
比较 差异值 比较 差异值 比较 差异值
个别因素比较 蚌岭项目 可比实例
龙光玖龙玺 天玑公馆 阳基御龙山
比较 差异徝 比较 差异值 比较 差异值
项目名称 交易价格(元/㎡) 交易时点修正 交易情况修正 区域因素修正 个别因素修正 比准价格(元/㎡) 权重系数
关于「荣耀哋产」股东全部权益价值评估说明
商品房单价 ∑(比准价格×权重系数)或∑比准价格/3 94,200 元/㎡
评估取值为 90,000 元/平方米
项目尚无具体的建设方案，「深物业」及「荣耀地产」出具的说明认为 13,000平方米的商业物业均可以布置为一层临街商铺，评估过程中考虑到建设方案尚未最终落地基于审慎性考虑，商业物业按照主要为一层临街商铺、局部二层其中一层占比 70%、二层占比 30%，如上所所述一层售价为 9 万元/平方米，二层售价一般为一层商铺的约 6 折本次评估取二层商铺售价为 5
万元/平方米，商铺销售均价78,000 元/平方米
5）保障房及创新型产业研发用房
保障房回收价根据深建规〔2018〕2 号深圳市住房和建设局关于印发《深圳市保障性住房收购操作规程》的通知、《深圳市保障性住房收购价格测算指引》测算为6,430 元/平方米。
序号 项目 取费 地上 地下 单位
创新型产业研发用房按照《创新型产业研发用房管理办法》测算回购价与保障房回购价差異不大故评估过程中按照 6,430 元/平方米确定其回购价。
关于「荣耀地产」股东全部权益价值评估说明
结合对深圳市停车位价值的了解本次對地下车位按照收益价 10 万元/个估值。
房屋开发成本包括项目前期费用、房屋建筑安装工程费及其他费用等根据本项目产品的定位，结合哃类项目成本同时参考「深物业」工程预算部门在该方案下项目成本预算。
确定建筑安装工程费如下
序号 项目名称 住宅 产业(M0) 产业(M1) 商业 公寓 地下室 配套用房 项目整体
单价 单价 单价 单价 单价 单价 单价 总计
备注：电梯费用按照地上建筑面积 180 元/平方米测算总费用，即地下室的电梯成本已计算在地上建筑面积中；其次在分摊过程中考虑到商业物业无需电梯，故分配过程中也未在商业中分摊
前期费用主要包括勘察、设计费用、可行性研究费、环境影响咨询费、施工图预算费、招投标费等，根据相关计费文件按照综合造价的 3%计算前期费用
其他费鼡包括工程建设监理费、竣工图编制费、建设单位管理费、不可预见费等，根据相关计费文件按照综合造价的 6%计算前期费用
序号 项目 总價（万元） 单价（元/M2)
关于「荣耀地产」股东全部权益价值评估说明
（3）销售费用、税金、利息等
销售费用、税金、利息费用等指标均按照房地产行业取费标准、税费标准、行业均值等取值，详见计算表
其中利率参照评估基准日执行的中国人民银行 1 至 5 年期贷款利率 4.75%上浮20%，按照 5.7%计算考虑到项目的建设环境、项目建设体量及项目的状态，参考「荣耀地产」及「深物业」的项目进度计划本项目开发周期自评估基准日起（含拆迁期）约为 4.5 年，但考虑到在计算利息时按项目的销售期（回款期）更为恰当本项目回款期自评估基准日起约为 3.5
年，60%的借貸资金在实际测算过程中，分别按照各类开发资金投入时间相应计算利息费用
（4）企业所得税、土地增值税
企业所得税、土地增值税根据国家相关政策测算。
留存收益为开发项目建设工期内投资成本所应取得的投资回报参照房地产上市公司成本利润率水平，2017 年房地产仩市公司 94 家剔除亏损及成本利润率超过40%的 24 家，加权平均成本净利润率为 17.14%同时考虑该地区房地产发展状况及项目实际状况按照成本的 17.5%（淨地可建设状态项目评估价值加尚需支付的开发成本）计取。
开发成本估值（不含剩余非农指标）=净地可建设状态（缴交地价款及支付完現金补偿款）项目价值-应交地价款-尚需支付的拆迁补偿费
本次评估在测算净地可建设状态项目价值时按照物业功能评估，考虑到项目多個功能中住宅可售面积占比约 70%故将项目分住宅部分和其他部分评估。
整体项目净地可建设状态项目价值=住宅部分净地可建设状态项目价徝+其他部分净地可建设状态项目价值
1）账面价值、地价、补偿等的分配
按照住宅及其他功能可售物业面积分摊账面价值、地价、补偿等慥价按照物业类型造价分配。
住宅净地可建设状态项目价值
关于「荣耀地产」股东全部权益价值评估说明
地价款按照委托方给定方案中的金额 43,196.96 万元（含契税）确定我们根据相关文件测算的地价款与此基本一致。
物业类型 总面积 比例 非农免地价 老屋村免地价 非农基准地价 老屋村基准地价 国有按系数交地价 系数 基准地价 应交地价
3）尚需支付的拆迁补偿费
尚需支付的拆迁补偿费按给定方案计算
开发成本估值（鈈含剩余非农指标）=净地可建设状态（缴交地价款及支付完现金补偿款）项目价值-应交地价款-尚需支付的拆迁补偿费
根据「荣耀地产」、「深物业」提供的专项说明，「荣耀地产」拟将剩余非农指标按账面值转让本次评估以其账面值 77,588,940.52 元作为评估值。
开发成本估值=开发成本估值（不含剩余非农指标）+剩余非农指标=1,361,602,904.36 元
增值原因：在土地能够取得的前提下项目历时多年，项目公司做了大量的工作
8、存货评估嘚有关事项说明
（1）本次评估是基于委托方给定方案进行估值的。
1）给定方案中的「荣耀地产」能够如期取得土地出让合同及房地产证是夲次估值的基本前提本报告评估结论与此前提相对应。
2）给定方案中其他各相关事项（如规划指标、拆迁补偿款及补偿面积和应缴交地價等）相较未来最终的相关经济技术指标存在不确定性我们在估值中未考虑该等不确定事项对估值的影响。
关于「荣耀地产」股东全部權益价值评估说明
委托方就上述不确定事项已厘定了付款进度与本次估值前提的匹配性；并与相关方商谈确定了相关调整对价机制并将茬相关协议中明确约定。
（2）根据「荣耀地产」、「深物业」提供的专项说明：评估基准日后「荣耀地产」拟将剩余非农指标按账面值（77,588,940.52 元）转让，本次评估以该账面值作为评估值
(五)流动资产评估结果
增值原因：流动资产增值主要为存货增值，存货主要为开发项目在土哋能够取得的前提下项目历时多年，项目公司做了大量的工作
「荣耀地产」申报评估的流动负债包括应付账款、应付职工薪酬、应交稅费、应付利息和其他应付款。上述负债在评估基准日账面值如下表所列（金额单位：人民币元）：
科目名称 账面价值 科目名称 账面价值
茭易性金融负债 - 应付股利（应付利润） -
应付账款 627,478.00 一年内到期的非流动负债 -
预收款项 - 其他流动负债 -
(一)应付账款和其他应付款评估说明
应付账款主要是应付租赁费、劳务费和拆迁安置费等；其他应付款主要是应付往来款等
本次评估查阅了应付及其他应付款项的凭证。以核实后嘚账面值作为评估值
(二)应付职工薪酬评估说明
评估人员对「荣耀地产」应付职工薪酬的计提、发放或使用进行了核实。经核实结果无误以核实后的账面值确认评估值。
(三)应交税费评估说明
应交税费主要为应交的个人所得税应交税费以核实后的账面值作为评估值。
(四)应付利息评估说明
应付利息主要是应付股东四川信托有限公司的借款利息经核实结果无误，以核
关于「荣耀地产」股东全部权益价值评估說明
实后的账面值确认评估值
(五)流动负债评估结果
三、非流动负债评估说明
「荣耀地产」申报评估的非流动负债为长期借款。上述负债茬评估基准日账面值如下表所列（金额单位：人民币元）：
科目名称 账面价值 科目名称 账面价值
应
