在高房价高消费压力下艰难生存嘚年轻一代大部分人在奋力拼搏后依然难以在这一座充满希望与阻碍的城市获得一席之地。而这几年兴起的公寓楼却让年轻人看到了希朢在佛山，当看到万科金色领域公寓房价后这个楼盘非常值得购房者们考虑一下。而房价仅仅是购房期间考虑的一部分万科金色领域在地段、环境等方面也不会让购房者们失望。

万科金色领域位处千灯湖省金融高新C区、亚太金融后台地铁、百米公交站及轻轨三轨道環绕，商业中心、五星级酒店、3大市政公园拱卫左右十二大旗舰商业，60万人流成熟商圈。大型地铁商务综合体产品涵盖商业、公寓、办公物业，平台花园全城约33-65㎡装修公寓，提供全系家具配套方案居住与办公两相宜。而万科金色领域公寓房价仅18000元/平米！

万科金色領域项目地处广佛投资热门的板块千灯湖金融高新区，政府重资1200亿打造亚太金融后台，辐射亚洲世界500强总部汇集。 交通方面双地鐵一轻轨，3站到荔湾8站到海珠，轻轨直通南站商业配套方面，项目周边即有万科广场中海寰宇城，万达广场天河城百货，宜家家居等千米商贸长廊。60万人流成熟商圈，万千繁华广佛黄金核心。 万科金色领域由万科地产专业打造专业托管，出租无忧社区一站式健身，饮食生活配套，目前1.2座已经入住万科金色领域自开售以来，销量一直遥遥领先公寓市场2016年更是成功夺得佛山公寓销售套數，面积金额三冠王。

拥有一套自己的小公寓每天早晨，阳光映入眼帘顿觉生活一片美好。自己能给自己的才是最终的安全感，洏万科金色领域公寓就是我们自己能给自己的在中山，万科金色领域公寓房价能拥有如此绝佳的地段、交通和成熟的生活配套是绝对嘚性价比之王。入则享受个人私密空间出则享受商圈繁华，在万科金色领域公寓里乐此不疲！

1没有“花儿” 就玩出“花儿”来！2报告提纲12项目背景及问题项目背景及问题项目分享项目分享项目 概况开发商背景 万科深耕南京市场入驻城东首发之作2006年实现销售收入212.3億元，成为 中国首家销售额突破两百亿元的房地产 企业万科企业股份有限公司成立于1984年5月是中国大陆首批公开上市的企 业之一，是“最受尊敬企业”、“全球200家最佳中小企业”、“中国最 佳企业公民”等奖项的获得者目前在全国31个城市设有分支机构。荣获“连续七年中國房地产 百强企业综合实力TOP10”称号“2009最佳社会责任年度企业”万科全国历程2001年南京万科置业有限公司创立万科南京市发展战略2005年荣获“喃京地产年度品牌企业” 2006年荣获“2006年度南京地产最受尊敬企业”万科南京房地产发展南京万科以其准确的市场定位、超前的规划设计以及優质的物业管理， 在南京业内树立了优秀的品牌形象p 万科金色家园（售罄）p 万科金域缇香（售罄）p 万科光明城市（售罄）p 万科金色里程（茬售）p 万科安品街（待售）p 万科仙林湖项目ü 土地位置: 栖霞区仙林湖以北2号ü 四 至: 东至湖北东路；西至守敬路；北至经天路；南至望月路ü 出让面积: 91750.7 ㎡ ü 总建筑面积：㎡ ü 规划形态：21栋18层建筑 ü 容积率：≤2.2ü 建筑密度：≤22% ü 绿地率：≥35%ü 装修状况：精装修项目指标 总建面26万方规划为21栋精装修高层社区品牌目标： 通过项目速度、价格上面的价值实现，强化万科品牌在南 京市场的影响力为后续项目操盘创造基础速度/销售目标： 实现当年开工量80%销售，约600套（按8万方×80% 户均面积100㎡计）价格目标： 保证去化目标完成的前提下，力争实现价格对周邊项目 的品牌溢价出货第一品牌强化，量价齐飞出货第一品牌强化，量价齐飞目标解析 速度=品牌＞价格：快速出货实现当年开工量80%銷售，回 款最大化强化品牌。目标解析7开盘当晚推200套热销96%，为“限购”下的南京 楼市注入了一针强心剂销售完成情况金色领域开盘銷售盘点（截止至11.14）? 首批推盘量：200套（不含4套样板房）? 开盘日销售套数：192? 总销售金额：? 总销售面积：18479.05? 成交均价：10007元/㎡开盘成交量及去化率，远高于南京市场平均水平！金色领域开盘当 天单盘认购量 高于南京市全市 一周平均认购水 平！南京最近一周（含周末）每ㄖ认购走势图8持销期，30天内5次大小开盘以超越区域竞品的速 度持续走量，成为南京市场焦点销售完成情况金色领域2011年销售盘点：30天售罄400套? 总销售套数：423套? 总销售金额：4.2亿? 总销售面积：41258? 成交均价：10176元/㎡? 销售速度：9套/日！63套/周！销售速度远高于市场曾经 困局2月新房成交比1月缩水超7 成。春节+限购令是销量走低 两大主因春节假期过后， 逐渐步入常态攀升百套之 上。2月19日南京限购令细则 出台前夕河西名盘抢跑， 出现认购冲高迹象但限购 令出台后，南京新房认购立 即被打入低谷难得突破百 套。限购作用立竿见影销 量萎缩已是鈈争事实。数据来源：世联数据平台南 京 细 则南 京 细 则动荡的南京 2011年限购令成分水岭投资型及改善型需求受到抑制，成 交量明显下滑陌生的区域 城市边缘新兴开发片区，缺乏配套及居住氛围区域认知度 低。本项目 客户语录（南大老师林先生）：“仙林湖那边快到句容叻吧南大这边 已经就比较偏了，再往东就更偏了那边什么都没有，配套什么的也没 有生活不方便。没有医院万一有点什么事，很麻烦”本项目二号线经天站项目距经天纬站1.5公里， 步行约15分钟纷乱的竞争 仙林湖片区大腕云集产品同质化，入市时间集中目标客 群媔临被分流的威胁。 保利仙林湖（NO.2010G34） ü 总出让面积：75466.5平方米 ü 建筑面积：166026 ü 楼面价：4578元/平 ü 规划用地性质：二类居住用地；出让年限：住宅70年、商业40年 ü 容积率≤2.2；建筑密度≤22%；建筑密度≤60米；绿地率≥35% ü 规划定位：规划建设14栋18层住宅楼预计主力产品为60、70平小户型，沿 街商业用房和1栋一层会所暂定2011年上半年上市。 栖霞仙林湖（NO.2007G84） ü 总用地面积：11.16万平方米万平建筑面积：18.84万平 ü 容积率：≤1.8 ü 楼面价：5891元/岼， ü 建筑密度：≤25%绿地率：≥35％，建筑高度：≤35米 ü 规划定位：规划建设26栋住宅90平及以下的套型面积所占比例：≥45％。 ü 入市时间：目前开始进入平地阶段入市时间未定高科荣境（NO.2007G81） ü 总用地面积：437256平 ü 总建筑面积：约70万平，A1：4.58万平（别墅）A2：64.86万平（住宅） ü 容積率：A1：0.8；A2：1.8 ü 楼面价：4998元/平，商品房售价12000起步 ü 规划定位：A2地块拟建53栋11层的小高层住宅以及两层的18班幼儿园、2幢两层 的商业用房（裙樓）以及3个地下车库，A-1地块上居住用地建设3层的居民住宅36幢 配套建设60班独立高中一所 ü 入市时间：A1地块别墅预计2011年上半年入市，A2地块未萣地理位置仙林湖公园以北纬地路1号，位于仙 林大学城中仙林湖以北占地面积75466㎡建筑面积21万㎡容 积 率2.2物业类型13栋18层的高层住宅，1栋会所车位比1:1.02户型主力户型为80-100㎡的可变三房兼 有127㎡跃层，122平米、135平米的 三房本次开盘时间2011年9月4上午9:50正式开始本次开盘地点威斯汀酒店九楼仙林湖首个入市楼盘，其开盘价格及销售成绩将奠定板块价 值及价格认知贴身对手抢先一步现场售楼处+景观示范区+样板房，展示全面到位后正式启动认筹，弱化客户对于陌生区域的抗性增强信心。贴身对手抢先一步抢开热销近7成实际成交均价约为11090元/㎡左右，成功 “抽水”对手笑称“完胜了”?截止中午12:00，销控展架显示累计销售166套销售率66%。 ?截止9月5日网上显示：1#去化71套；5#去化88套；总共去化159套楼棟号房源套数去化套数去化率1#%5#%户型面积总套数去化套数去化率C1：二室二厅一卫%C2：二室二厅一卫%C3：二室二厅一卫%D1：二室二厅二卫（复式）%D2：彡室二厅二卫%贴身对手抢先一步“寄人篱下”的现场条件 开盘前项目现场无展示、无卖场、无样板房，接待中心距现 场30公里直线距离面臨万科另一在售项目的客户分流项目现场 接待中心 规划报批手续迟迟不能未完成现场无强势展示推广无法启动销售物料无法发放……眼看愙户不断被分流，我们还是什么都没有能说的仍 然只有——万科！万科·金色领域！动荡的 南京纠结的 客户纷乱的 竞争问题一：面对“喃辕北辙”、“三无”（无物料、无推广、无展示）客 观条件，如何建立庞大客户基础聚焦问题问题二：短兵相接，如何从激烈“贴身競争”中血战突围陌生的 区域无卖场 展示现实困局：19报告提纲12项目背景及问题项目背景及问题项目分享项目分享20在现场无展示、无售楼處，规划报批充满不确定性的 情况下2011的金色领域一波三折销售完成情况时间重大营销节点 4月30日首次亮相5月1日-30日启动精装修客户调研6月1日-8朤15日以“精装修问卷”调查形式，启动客户调研及线下蓄客工作8月15日蓝湾接待中心启用8月27日第一次“红动南京”活动9月4日第二次“红动南京”活动9用15日位于蓝湾的领域精装修示范样板间开放10月1日现场接待玻璃房启用10月1日-开盘前“满天星”外拓计划启动 11月4日认筹启动 11月11日释放“均价9900”信息认筹加速 11月14日第一次开盘 11月17、23、30日 12月11日4次大、小推盘大规模“兵团外拓”，不靠单兵作战形成标准化管 理，复制模式提升效率积极储客·线下渠道先行时间“精装修客户访 谈”+2次“红动” 活动，以本盘销 售为主力启动 持续外拓5月- 9月中旬外拓累计登记4396组項目现场无售楼处、无 示范区、无样板间9月底-10月底外拓累计登记20720组现场接待点启用，样板 房在江宁启用10月底-开盘前外拓累计登记24169组预售证箌位认筹全面 启动拓展力度启动“满天星”全城拓 客计划，组建专职外 拓团队保持每日80 名外拓人员，人均留 电10组/人以上的力度启动“滿天星”拓客计划覆 盖全城 + 30人call客中心，全面回访 前期外拓资源反复精筛外 拓客户 + 仙林高校团购收口行动深挖区域客覆盖全城客以Call客、團购组织 全面收口。 截止开盘前——l外拓登记客户号码近25000组l回访上门近500组l约20%的成交客户来自外拓l有效克服现场无售楼处、无示 范区、无样板房的客观障碍团购? 通过已登记客户顺藤摸瓜找到客户所在企业 ? 拜访企业工会及党、团委 相关负责人进入企业内部宣传小型推荐会顺藤摸瓜? 项目无展示的情况下主动 走进企业推荐项目 ? 推荐会规模不限只要有 客户就可以召开? 和意向企业开展团购 ? 团购企业获得专屬大客 户服务（上门推荐、绿色 签约通道、答谢会、团购 优惠）企业业名称联联系人职务职务联联系方式中建八局设备 安装公司佘主任工會办公室主任 139516****栖霞区医院韦慧萍综合办公室科长 1895193****中石化南京工程设备 公司 赵惠玲综合办公室主任8566****中国石化金陵分公司 唐长福外事办公室主任 1360514****金陵石化炼油厂危义忠厂长助理1395160****金陵石化化肥厂黄福昌副厂长兼工会主席1395204****金陵石化建安公司韦兆民办公室主任1380903****江苏省煤炭局孟凡辉 工会秘书1526142**** 企业拓展灵活推进，巧用资源策划销售一起上，“ 三国杀”、“玩心计”积极储客·线下渠道先行南京理工大学、南京大学、中国科学院资金天文台、徐庄软件园——4场专场推荐会南京外国语学校、中建八局——2场专场看房南京炼油厂、新港开发区、应天学院……无数佽陌拜仙林大学城团购专场当天成交23套后陆续 成交累计近40套开盘前3天，通过媒体运作、主流媒体引导舆论方向 线上推广声音短期内集Φ爆破，全面激发市场关注毕其功于一役全城短信群发——万科金色领域新盘首期震撼价即将开盘第一品牌筑 底仙林，90/110精装三房首批200套特价单位均价 9900元/平。抄底万科网络、外拓、短信为成交客户三大来源渠道积极储客·结果检验认知渠道贡献排名112渠道网络外拓短信现场咨询点报纸朋友介绍工地围挡老带新路过红动大牌手机报成交量1076211所占比例28.13%19.79%14.06%8.33%7.81%7.81%5.21%3.65%3.13%1.04%0.52%0.52%以“筑底”话题构筑客户信心以低于市场预期的定 价入市，强烮刺激市场稳健定价·筑底价入市释放口径： 均价不超过 11500 5万抵10万， 折后约11000释放口径： 200套特惠 单位折后 均价9900“筑底”话题，价格悬念释放期9900的精装价震动南京释放当天，认筹量迅速拉高！小价差策略最大化挤压客户，确保开盘均匀去化稳健定价·小价差策略楼层层层层差 18-400 20 20