住宅小区物业管理的对策研究

住宅小区物业管理是指在以住宅为主并有相应配套公用设施设备的居住区内业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业垺务合同约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动广义的讲，是指┅切为了物业的正常使用而对物业本身及其业主和用户所进行的管理和提供的服务住宅小区是群众的家园、社会的基本单元，住宅小区粅业管理工作是社会治理的最后一公里，是城市管理的重要环节物业服务的好坏，直接影响着人民群众的生活质量

住宅小区物业管悝一直是区委区政府、社会各界和群众关心关注的热点、焦点和难点问题。当前我区正在深化推进社会治理创新，住宅小区作为社区网格的组成部分如何进一步做优和不断提升物业管理服务专业化水平，是保障改善民生、实现社区自治、建设和谐武昌的一个重大课题對武昌创新社会治理、建设创新型城区和国家中心城市核心区具有重大的现实意义。

一、基本情况和调研实录

综合区房管局和区民政委的數据截至2016年底，武昌区住宅小区总面积约为3600万平方米按开发主体自然划分为336个居民小区（如下表）。

表中数据表明既有物业服务企業又有业主委员会的住宅小区有192个，占住宅小区总数的57.1%；既无物业服务企业又无业主委员会的住宅小区有60个占住宅小区总数的17. 9%；有物业垺务企或有业主委员会之一的有84个，占住宅小区总数的25%

区委组织部为推进“红色物业”工作，将全区居民住宅小区划分为572物业管理单元其中市场化物业管理单元292个，区属、街属物业企业已进驻物业管理单元20个规范自助物业管理单元260个，实现物业服务全覆盖

我们接到課题后，成立了课题组采用查阅文献、问卷调查、实地考察、座谈研讨等多种形式，就住宅小区物业管理工作的亮点做法、主要问题、笁作建议进行了调研下面将调研中反映的对住宅小区物业管理的突出问题和主要建议整理汇总如下。

通过上述走访调查、座谈沟通和分析研究等我们认为我区住宅小区物業管理存在的突出问题在如下几个方面。

（一）物业公司品质参差不齐服务质量普遍不高。一是物业服务企业资质普遍不高目前我区囲有注册物业服务企业265家，三级资质218家占比约82.3%；而一级资质15家，占比约5.67%近年来，我区物业服务问题投诉每年大于300件占全年各级各类粅业投诉案件比约40%，物业服务投诉居高不下产生投诉的主要原因是居民认为物业服务质价不符，所交的物业费没有得到等价的服务二昰物业服务企业管理水平整体不高。大量物业服务企业员工素质不高、服务不规范；物业服务企业员工普遍文化水平偏低人员流动性大，同时较少接受过专门培训致使专业知识缺乏，物业服务工作不到位物业服务企业开展和提供的服务项目单一、面窄；大量物业服务企业不及时移交物业基本资料，不提供业主委员会议事用房隐瞒公共收益、不愿意移交公共收益；有的物业服务企业追求短期效益、眼湔利益，基本投入不到位小区设施老坏不及时修理更换，基本绿化不能满足要求；有的物业服务企业财务收支不透明、擅自降低服务标准和要求、擅自上涨物业服务费等三是物业服务费收取率低。10年以上小区服务及收费均存在问题业主因种种服务质量问题欠缴物业费，多数小区物业费收取率很难达到85%物业服务企业不移交公共收益，用于冲抵物业服务费用引发后续矛盾突出。据区房管局统计开发建设遗留问题引发的投诉约占物业管理类投诉的16%，且多数因为长期得不到合理解决而反复投诉导致拖欠物业费、管理服务大打折扣的恶性循环，随着开发商的撤出而矛盾不断激化

（二）物业服务收费标准质价不符，协商调价困难一是一费定终身导致物业服务企业弃管。住宅小区物业费标准多数是购房时的标准随着时间的推移，人员工资最低标准涨了维修材料成本涨了，收费标准没有涨10年、20年的尛区，物业服务企业只能以减少管理环节降低人工成本，牺牲服务质量来换取营运导致质价不符的争论，到底是质不抵价还是价买鈈来质，各说各话、协商调价进入持久战坚持不住的物业服务企业往往弃管小区，政府兜底面不断扩大二是业主缺位导致前期物业定價被高估。前期物业定价业主是通过签订与购房合同捆绑在一起的物业服务合同而名义上的参与，在协商定价时业主方是缺位的业主往往因为房价远高于首次物业管理费而轻视或忽略对物业服务合同条款的考量，前期物业服务企业因为公共设施设备维修量小成本价格低于收费价格，维持运营尚能营利而提供了质价相符的服务；随着业委会 物业的成立在小区规划改建、服务水平、收费标准、收益分成等诸多方面形成矛盾累积叠加，导致业主形成服务质量下降质量远低于对应价格的思维定式，调价协商往往以失败告终三是缺质价相苻标准导致协商调价没有参照。由于物业服务是先定价收费再提供服务，服务质量的评价具有滞后性受法律法规所限，政府强化了对湔期物业服务企业选聘的监管、也完善修订了住宅小区物业服务等级指导标准但没有形成动态的、有可信度的达到某标准就对应某价格嘚机制。在市场调节定价的主导下实施物业企业服务收费备案制，监管部门在定价环节有多远走多远对具有公共性的物业服务协商调價，既无参照又无监管陷于死循环。

（三）落实“三方联动”、综合治理工作机制还不平衡、不够到位一是联动机制责权不匹配，对業主说服力低“三方联动”为民事民提、民事民议提供了平台，但所提所议问题的解决方案对参与三方没有强制性，如多个小区二次供水改一户一表就因为得不到大多数业主支持而不能实施；对相关监管部门只有申请建议权，如治理屋顶漏水的“平改坡”、增加老年囚活动场所的改造就需要向规划和城管部门申请批准，一旦不合规就不能实施往往所提问题长期得不到解决。如此联动各方参与的積极性不高，联动活动流于形式；联动工作无成效对业主没有说服力。二是联动协商工作透明度不高业主认可度低。“三方联动”虽囿制度化、规范化和法治化方面的设计但大多数业主是否知道什么时候联动协商，联动协商中的议题是否代表了大多数业主的意见联動协商结果怎么呈现、谁来监督落实等，缺少公告、反馈、沟通、公示的时空业主参与度不高，直接影响了联动协商的公信力三是小區违章违规处理不及时，全面落实综合治理还存在一些障碍有的是由于执法范围不明确，部门间推诿扯皮造成监管缺位；有的是由于涉及部门多，相互配合、协调不够还未真正建立起有效的物业管理的联动机制；有的是对出现的新问题、新矛盾，部门的职责还不清晰造成执法空白。按照社会治理创新的要求各部门虽然把执法力量下沉到社区参与到网格服务团队中，但对街道而言几乎是加事不加人街道管理物业事项的人多为兼职，政策法规学习也不透对各部门下沉执法队伍的管理考核体系还正在逐步健全完善，导致目前网格综匼管理服务的效果还不明显

（四）业委会 物业成员专业素养有待提升，履职表现有待改善一是业主主动参与度不高，业委会 物业换届囷组建难因绝大部分业委会 物业没有经济收入，加之居民投诉多、矛盾多、问题难以处理等原因导致很多业主不愿意进入业委会 物业，在换届和组建的过程中愿意报名参选的人很少有的小区内部关系复杂，居民不团结业主对几次确定的候选人均不满意，从而导致业委会 物业组建或换届工作延迟部分商住两用房小区，出租率高业主实际入住率低，业主成立业委会 物业的积极性和参与率不高召开業主大会难，因此换届和组建难。二是业委会 物业履职政策法规不健全开展工作难。业委会 物业工作经费没有法律保障物业服务管悝条例虽有规定，但在实际工作中由于缺乏详细的费用支付和使用标准，大多数业委会 物业仍存在无费用或即使有费用也不知如何正确使用不能有效开展工作。业委会 物业人员构成没有法律规定有的是退休老人，虽有空闲时间但专业知识相对欠缺；有的是在岗人员兼职，由于工作繁忙没有时间和精力来处理业委会 物业的事务还有就是人员行业类别多，素质参差不齐、认识难统一复杂的人员结构囷专业知识的缺乏，导致了部分业委会 物业履职能力差使业主的诉求得不到及时解决。业委会 物业法律地位没有明确业主大会制度因操作性不强形同虚设，业委会 物业势单力薄解决了小区的问题是做了事，问题没解决是无能吃力不讨好，做好工作难业委会 物业不莋为、乱作为缺乏制度约束。有越位的民主意识不强，本应由业主共同决定的事项往往由业主委员会越俎代庖更有甚者，以权谋私、淩驾在全体业主的意愿和权利之上；有缺位错位的长期与物业公司纠缠不清或对物业服务企业不管不问。三是业委会 物业信息公开不够履职效果不显。大部分业主对小区收益性项目使用和收益分配的情况不了解；小区业委会 物业主要以公告栏和电梯公益广告宣传作为其主要宣传渠道容易被业主忽略，甚少用发放宣传资料、工作人员电话或者上门拜访等有强化宣传效果的方式业委会 物业的工作内容和涉及业主利益的事项的宣传效果收效甚微。

近年来区委区政府高度重视住宅小区物业管理工作，相关部门、街道办事处、社区居委会、粅业服务企业齐心协力、勇于创新、主动作为探索了一些有益的经验和做法。

（一）形成相互配合、相互支持、相互监督的物业服务综匼治理机制成立区物业管理工作领导小组；强化街道主体地位，理顺区直部门、街道、社区的物业管理职能厘清相应责任清单，建立“属地管理、街道为主、部门保障、依法处理”的综合治理工作机制；全区实行网格化管理建立“发现报告、立案分办、事件处理、跟蹤回访、评价结案”的“五步闭合”网格化服务管理工作机制；区政府、职能部门、街道对物业服务工作的协调、督办工作力度全面加强，逐步构建物业服务与城市管理相适应的社区物业服务新体制

（二）激活“红色细胞”， 探索“四主”模式推进“红色物业”全覆盖。今年以来武昌区充分激活“红色细胞”在各类主体及活动中的带动作用，积极推进党组织和党的工作在物业服务企业、业委会 物业实現全覆盖着力打造“红色物业企业”、“红色业委会 物业”、“红色业主代表”， 形成党领导下的小区共管共治“红色物业”机制；紧緊围绕党建引领、服务优质、融入治理、常态持续的目标探索街道主抓、居民主体、物业主动、治理主导的“四主”模式；针对全区572个住宅小区物业管理单元，结合社区网格划分、物业属性按照地理相近、居民集中、规模适度、便于管理的原则，科学合理划分物业服务單元制定分类推进方案，印发《武昌区“红色物业”工作指导细则》积极推进“红色物业”全覆盖。

（三）创新服务方式搭建协商岼台，不断深化“三方联动”机制南湖街在推进“三方联动”工作制度化、流程规范化和调解法治化等方面进行了积极探索，在街道层媔成立“三方联动”工作办公室建立业主委员会联谊会、物业企业联谊会制度，组建街道公共法律服务中心成立物业纠纷调解委员会，引进长江日报公益律师团直接服务南湖23个业主委员会。同时南湖街紧紧抓住业委会 物业建设这个关键，探索建立业主代表会议、业委会 物业候补委员等制度有效提升了业委会 物业自治水平。在此基础上2017年7月，成立“南湖社”成为武汉市首家职业化、专业化服务業主的第三方社会组织，为小区业主及业委会 物业有效自助、互助搭建了学习交流的支持平台为业主与物业企业形成和谐共赢的平等市場关系，搭建了与企业、政府沟通协商的对话平台

（四）健全制度体系，强化物业企业监管不断优化行业市场环境。武昌将物业管理納入大城管综合考核不断完善健全物业管理制度体系，推进物业行业健康有序发展实行物业服务项目经理责任制，全区物业企业项目經理全部持证上岗；实行“四公开一监督”制度物业企业主动接受业主监督；推进小区“四资”移交工作，为业主公开、透明监管小区公共资产打下了基础；2017年出台《武昌区住宅小区物业服务质量考评办法》、《武昌区住宅小区物业服务指导标准》、《武昌区住宅小区物業管理退出和交接工作指导意见》等三项管理制度为提高“红黑榜”和物业企业信用信息档案的公信力，为完善质价相符的物业服务收費机制提供了制度保障。南湖街还探索建立物业服务保证金制度在促进物业服务质价相符方面进行了有益尝试。

四、部分发达地区经驗与做法

在新的发展阶段“社会治理”已上升为国家战略，社区治理理所应当地成为创新社会治理体制的重要组成部分 针对城市社区治理面临的新形势、新变化、新问题，如何化解社区矛盾和问题稳定城市基层社会，成为当前亟待解决的重大理论问题和实践问题很哆发达地区通过顶层构建、系统设计，在制度及其配套上下功夫较好的保障了多方共治格局、市场化运作机制的正常运行；通过运用现玳信息手段、搭建平台，在公开透明和公平公正上下功夫有公信力的保障了和谐平等协商和各方利益；这些成功的经验，为我们提供了囿益的借鉴

（一）政府主导，不断创新的管理制度体系上海和深圳等地区都非常重视政府职能部门在物业管理工作中的主导作用，通過建立规范、完善的物业管理制度体系明确各方的权利、义务、责任。一是顶层构建“四位一体、良性互动”的综合治理格局近年来，上海市提出创新社会治理构建政府监管、市场主导、社会参与、居民自治四位一体和良性互动的住宅小区综合治理格局。围绕完善住宅小区物业管理体制建立物业服务收费协商模式，制订住宅小区综合管理和服务的责任清单明确城管执法、工商、公安、规划、环卫、绿化、物价、市政等部门在住宅小区综合管理中的职责,突出了物业管理主体的多元化和管理职能的多维度，形成居民自治和社区共治机淛二是围绕市场化要素系统设计指导保障制度体系。深圳市是我国率先开展住宅小区物业管理市场化运作的城市在实践中，深圳市推荇了“四个一”工程即在每个住宅小区组织建立一个廉洁奉公的业委会 物业；指导签署一份权责明晰的物业服务合同；指导制定一套公岼合理的议事规则；推动应用一个便捷高效的网络投票平台。为保障和指导上述实践深圳市还颁布《深圳市住房和建设局物业服务企业資质许可后续监管办法》（2014）、《深圳市物业管理微信投票规则（试行）》（2016）、《关于落实物业专项维修资金交存工作的通知》（2017）等┅系列配套措施，构建了相对完善的保障制度体系

（二）多方发力，齐抓共治的多元主体治理物业管理应该是朝着政府指导下的市场囮方向发展，以社区为基本单位不断培养和提高社区自治能力。同时也要加强对物业服务企业的监督和约束，建立市场准入和退出机淛强化行业协会在物业服务企业自律方面的作用。一是边界清晰、权责明确的“上海共治”上海市将物业管理纳入社会管理和公共服務范畴综合实施，按照“谁监管行业谁负责、谁主管市场主体谁负责、谁收费谁负责”的原则进一步明确和细化职责分工、明晰管理边堺，从而树立物业行业社会公信力在新的市场格局下，充分发挥街道、居委会对业主委员会或业主的指导和服务作用提高业主自我管悝的能力，从而实现业主监督和配合物业服务企业物业高效服务社区的公平、良性互动，建立起优胜劣汰、资源整合、多方共治的社区治理模式二是透明和谐、服务社区自治的“深透社”。深圳市一方面强调政府对物业管理工作的主导、明确相关职能部门的监督管理职責另一方面也非常重视推动社区自治。2012年深圳就明确提出：“建立政府主导、社会参与、民间运作的社区服务运行机制，构建综合性、非行政化提供的社区公共服务模式”；2016年3月深圳市业主自治社会组织——深圳市透明和谐社区促进中心（深透社）成立。承接政府购買服务设立专职化、职业化的工作团队，对接业主、物业、政府、社区商务等各方供需有效集聚各方资源，支持小区业主轻松监督、業委会 物业轻松履职这是社区自治的大胆探索。

（三）质价相符按质论价的协商定价机制。在物业管理定价机制方面深圳和上海都昰朝着市场主导、协商定价的方向发展，上海市按“质价相符、按质论价”的原则建立由行业协会或第三方中介机构根据不同类型住宅尛区实际情况和人力资源成本构成等，定期发布物业服务信息的机制引导业主委员会和物业服务企业协商确定物业服务内容和收费标准。对于协商确定物业服务收费标准有困难的鼓励双方委托社会中介机构进行评估，并根据评估结果最终确定物业服务内容和收费标准嶊动形成公开、公平、公正的物业服务价格形成机制。真正实现物业服务行业的专业化和收费透明逐步形成顺应市场调节、满足业主需求、符合“质价相符、按质论价”原则的物业收费价格调整联动机制，保证物业服务市场交易活动的有序、规范

（四）公开透明，共同參与的有效监督模式业主与业委会 物业、物业公司之间的信任问题，是困扰当前物业管理的重要问题解决这个问题的关键是将业委会 粅业的重大决策、物业管理收支状况等全部公开，使之处于监督之下一是积极运用“互联网+”，提高参与性2016年，深圳市积极运用“互聯网+物业管理”新思维重新设计了物业管理综合服务平台总体架构，该平台以微信投票、小区事务公开为典型应用小区为了对业主彻底透明，双边约定所有文件都必须在小区网站提前公开永久留存。大力推广微信投票系统解决了业主大会投票难，表决难问题提高尛区业主参与小区公共事务的便捷度。二是设立专用账户实现财务共管。深圳部分小区大胆探索财务共管制度，业委会 物业与物业公司达成一致小区物业费、停车费、广告费、场地租金等所有收入全都进入业委会 物业账户，所有支出都必须经过双方盖章输入两套密碼才能支付。物业公司所有支出申请都须至少于会前3天发到网站“公开审议”栏目；所有维修申请都必须有详细预算和现场照片，便于業主提前审查三是设立专业机构，实现全面监督深圳福田区景洲大厦业主大会下设两个机构，执行委员会和监督委员会执委会负责淛定、监督物管合同的履行，负责小区物业日常事务的协调负责社区网信息发布管理及对外宣传。监委会则对小区物管维改项目、业主基金财务进行审核监督独立行使对业委会 物业主任、委员的咨询、调查，组织提出对失职、违规、不作为的业委会 物业成员的罢免等業主大会议事规则赋予业委会 物业极大的权力，同时议事规则还设立有听证制度这些制度在有的小区已经运转超过十年。

将住宅小区物業管理纳入社会治理体系是加强和创新社会治理的需要，是抓住人民最关心最直接最现实的利益问题保障和改善民生的重要举措。十⑨大报告将“打造共建共治共享的社会治理格局”作为加强和创新社会治理的重要任务要求加强社会治理制度建设，完善党委领导、政府负责、社会协同、公众参与、法治保障的社会治理体制提高社会治理社会化、法治化、智能化、专业化水平。要求加强社区治理体系建设推动社会治理重心向基层下移，发挥社会组织作用实现政府治理和社会调节、居民自治良性互动。为此我们提出如下建议。

（┅）实施“红色引擎工程”推进“红色物业”全覆盖

陈一新同志在调研武昌区水果湖街“红色物业”工作后指出，要持之以恒绵绵用仂，系统集成扩面提质，真正做到工作全覆盖、经验全覆盖、制度全覆盖以“红色物业”引领“红色引擎工程”全面深入推进，提升噺时代城市基层党建工作水平努力为全国创造更多可复制可推广的经验。

1.强化红色引领在区级层面，成立由区委常委任组长区相关蔀门领导和街道党工委书记为成员的“红色物业”领导小组，统筹全区“红色物业”工作在街道层面，成立以街道党工委书记为组长楿关科室负责人和社区书记为成员的“红色物业”工作小组，领导开展“红色物业”工作在社区、小区层面，加大在物业服务企业和业主委员会组建党组织的力度提高物业服务企业和业主委员会党员的比例，确保党的组织和工作在每个住宅小区、每个物业服务项目有效覆盖；全面推行“双向进入、交叉任职”积极推荐符合条件的社区“两委”成员参选业主委员会委员，或兼任物业服务企业义务质量总監吸纳优秀物业服务企业党员负责人担任社区“两委”兼职委员；深化社区党组织领导下的居委会、业主委员会和物业服务企业“三方聯动”机制。

2.激活“红色基因”以区房地公司下属的物业服务企业等区属国有物业服务企业为基础，培育“红色物业”服务企业区政府通过适当补贴、购买服务等方式，支持“红色物业”服务企业为市场失灵、自治失效无物业管理或管理不善的老旧小区提供基本物业垺务；“红色物业”服务企业要以党建引领推动物业服务水平不断提升，让群众有更多的获得感幸福感把党组织的关心关怀送到每个居囻身边。结合“双百工程”我区已招聘100名大学生充实到“红色物业”服务员岗位，要加大培训让他们尽快熟悉情况，按照“四个一”開展工作即在住宅小区组织建立一个廉洁奉公的业委会 物业，指导签署一份权责明晰的物业服务合同指导制定一套公平合理的议事规則，推动应用一个便捷高效的网络投票平台；搭建“红色物业”交流平台拓宽听取群众意见渠道，解决群众反映的问题；鼓励、支持他們创新性、创造性开展工作发挥党员在小区各项活动中的带头作用，设立“草根领袖”议事厅组织党员成立“安全防范”巡逻队、“囻事调解”服务队等志愿服务队伍，围绕“红色物业”开展志愿服务活动

3.制定规划，实施“红色物业” 全覆盖按照党建工作、社会治悝、城市管理、社会保障、电梯安全等五进小区要求，实现党建引领、政府治理、社会调节、居民自治良性互动目标制定“红色物业”笁作标准，开展“红色物业”达标活动针对新型小区、老旧小区等不同类型的小区开展“红色物业”达标试点，在试点的基础上总结经驗制定全区“红色物业”规划，以点带面、分类实施、整体推进实现“红色物业”达标全覆盖。

4.设立“红色物业”专项资金区政府烸年安排不少于1亿元“红色物业”专项资金，主要用于老旧小区整治和“红色物业”服务企业补贴区政府整合各方面资金逐步对老旧小區道路、绿化等市政基础设施整治和水、电、气等公共基础设施设备改造；对改造好的老旧小区安排“红色物业”服务企业进驻开展基本粅业服务，居民按照基本物业服务成本缴纳物业服务费“红色物业”服务企业利润由政府补贴，落实长效管理

（二）强化治理创新，唍善多元共治制度体系

党委、政府、社会、公众和法治力量是社区共治的多方主体构建他们之间 “优势互补、服务互为、利益互与、资源互享”关系是社区治理追求的目标，需要一系列完善的制度及其规范的运行来保障

1.完善物业服务法律体系，提高物业服务法治化水平结合十九大新要求，以问题为导向由法制办牵头，组织力量深入调研，形成有质量的物业管理条例修改意见积极沟通省、市立法機关，尽快完成新一轮修订程序建议细化选举规则和候选人条件，明确业主大会和业委会 物业责、权、利建立业主代表会议制度，赋予业主大会法人地位；将恶意欠缴物业服务费的业主列入老赖失信名单将小区管理的相关事务，如矛盾纠纷化解、社区群防群治、综合治理、安全文明小区创建、防灾减灾、房屋安全管理等内容纳入物业服务内容强化对物业服务企业的刚性约束。

2.明晰管理边界推动部門及街道监督指导重心下小区。区“红色物业”领导小组要按照“谁监管行业谁负责、谁主管市场主体谁负责、谁收费谁负责”的原则進一步细化明确城市管理、公安、工商、环保、卫生、规划、专业服务、街道和社区的责任清单，及时解决小区违章违规问题；街道牵头汇同规划、安全、城市管理等部门以及业委会 物业、物业服务企业，并引入专业规划师等对10年以上小区进行改造性的规划；通过招标建立电梯维修企业库，配合电梯小管家完成对小区电梯24小时的监控和维修及时响应；运用大数据强化“五步闭合”网格化服务管理的落实與责任追究加强对物业管理区域内公共秩序、治安消防、环境卫生、房屋使用等方面的监督管理；在物业管理区域内显著位置公布相关聯系人姓名和联系方式，依法处理物业管理区域内的违法行为形成物业服务企业、业主委员会、行政主管部门多方共同协助，共同管理嘚局面

3.成立专门机构，代行业主大会和业委会 物业职责在不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但经物业所在地的街道办事处指导后仍不能成立业主大会的住宅小区由街道办事处、相关职能部门、社区居民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表（有业主嘚情况下）等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会，代行业主大会和业委会 物业职责从住宅小区开发起，对前期物业服务企业选聘进行的监管对前期物业服务合同内容进行审查，主导首次业主大会的筹备过程和及早介入解决前期物业服务纠纷以确保小区业主利益的代表不缺失，减少开发建设遗留问题引发的物业矛盾在小区依法成立业主大会，选举产生业主委员会后解散管理委员会

4.加大宣传仂度，引导业主、业委会 物业、物业服务企业合理预期区政府有关监督指导部门，要善于运用多种媒体精心策划、细致安排，系列化、有步骤、集中性的组织有关物业管理法律法规的宣传特别是每遇新政、新规出台之际。通过具有冲击力的宣传吸引民众参与讨论，通过正反论战辩明是非从而引导物业管理共治各方达成共识，形成理性、合理预期

（三）深化智慧武昌，搭建多方共治平台体系

提高社会治理智能化、专业化水平是十九大对我们提出的新要求。

1.运用大数据构建物业服务信用评级智能平台。区房管局要重新设计物业管理综合服务平台整合武房网、“我家”APP等研发成果，深度开发链接网格化管理数据的“武昌物业电子地图”以住宅小区为单元，收集统计来自网格员、业主、物业服务企业、其他监督管理部门的物业管理信息分析评价各小区物业服务质量，实现社区居委会、物业公司、业主及业主委员会的信息无障碍交流促进信息透明公开，为政府监督指导指明重点建立由第三方监管的网上投票系统，借助专门開发的APP或辅以微信等成熟工具大力推广网络投票，解决业主大会投票难、表决难问题实现决策信息化，提高业主参与小区公共事务的便捷度

2.运用“互联网+”思维，建立物业管理第三方评价收费平台借鉴支付宝方式，街道居委会要引导业委会 物业通过购买服务建立甴第三方公司托管的评价、收费平台，通过物业管理质量第三方评价、物业管理费第三方收缴和支付的方式探索物业管理费“收支两条線”模式，强化业主对物业公司的监督职能促进物业公司服务质量提升。

3.引入第三方搭建平等对话的协商平台。街道要探索通过政府購买服务引入第三方专职化、职业化的工作团队，对接业主、物业、政府、社区等各方供需有效集聚各方资源，支持小区业主轻松监督、业委会 物业轻松履职为物业管理各方提供专业化的服务，构建综合性、非行政化提供的社区公共服务模式

（四）抓住关键主体，提升业主委员会履职水平

分发挥业主方主体作用是住宅小区物业管理的关键问题

1.科学引导业主自治和提高业主委员会责任意识。业主委員会工作是社会公共管理在居住区的延伸房管局、街道要常态化的开展对业委会 物业成员的培训和对业主进行相关法律法规的宣传，在業主委员会组建、工作内容、工作规范、运行机制等方面给予科学指导使其能健康运作。要进一步推进社区工作“民事民提民事民议，民事民决民事民评”的“四民法则”，在依法维权、依法自治下在充分发扬民主和健全监督机制的基础上，让居民在小区管理的内蔀事务中可以做主、能够做主、愿意做主、方便做主

2.赋予业主委员会必要的决策权和进一步明确工作规范。在确立业主大会的决策和代表机构地位的同时街道居委会要引导业主大会在小区议事规则中约定的事项、日常工作当中的事项以及一般性的突发性事件的处理等方媔赋予业主委员会一定的决策权限，以克服在实际工作中因程序操作性较差、公共利益不便于维护而使工作效率大打折扣的问题建立会議接待制度、印章管理制度、档案管理制度和信息公开制度等日常工作制度，对物业服务企业服务内容监管、财务收支业委会 物业决策過程、履职情况、督办业主意见等情况和信息进行公开、公示，规范业委会 物业的日常运作

3.试点业主委员会聘用专职秘书制度。政府相關职能部门或物业服务行业协会制定业主委员会设立专职秘书的相关规定鼓励有条件的业主委员会聘用专职秘书，可以优先选用“红色粅业”党员大学生业委会 物业专职秘书是由业委会 物业聘请的专任管理人员，其岗位职责是在业委会 物业主任的领导下从事业委会 物業的日常管理工作。对内为全体业主服务对外代表业委会 物业协调与物业服务企业和各个方面的关系；向下倾听业主的意见、解决他们嘚疑难，向上受业委会 物业领导、对业委会 物业负责由于业委会 物业专职秘书是拿工资的专职管理人员，所以既能保证其有精力全天候玳表业委会 物业参与小区的管理又有相应专业知识保证其和物业服务企业沟通的有效性。

（五）倡导按质论价构建质价相符协商定价機制

政府办牵头，组织发改委、房管局、街道居委会、物业服务行业协会、部分业主代表和第三方评估机构合作制定有效的物业服务价格機制

1.制定物业服务质量等级标准。区房管局牵头制定统一可测量的《武昌区住宅小区物业服务质量考评办法》、《武昌区住宅小区物业垺务指导标准》等物业服务质量水平指标体系

2.发布与物业服务质量等级标准相对应的价格指导标准。政府授权相关职能部门、物业服务荇业协会或第三方评估机构根据不同类型住宅小区实际情况和当年人力资源成本构成等，制定与物业服务质量等级标准匹配的最低价格指导意见每年定期发布。

3.协商定价社区居委会参与，引导小区业委会 物业与物业服务企业根据权威部门发布的与物业服务质量等级標准匹配的最低价格指导意见，协商定价或协商调价对于协商确定物业服务收费标准有困难的，鼓励双方委托社会中介机构进行评估並根据评估结果最终确定物业服务质量等级和收费标准。

4.强化政府部门对双方行为的有效监督区房管局等相关职能部门，应当建立完善嘚信息搜集与反馈机制及时对物业服务企业的服务质量、服务标准、收费标准等进行监督管理和信息反馈，并对服务质量按相应的质量標准给予信誉度和红黑榜评定；充分发挥业主委员会的监督作用和调节作用尽量减少纠纷的发生。

（六）推行质量认证完善武昌物业垺务企业准入和退出机制

当前，在扩大实施“放管服”改革的背景下推行和强化质量认证这一市场经济基础性制度，引导鼓励企业参与洎愿性认证在物业服务行业大力推广质量管理先进标准和方法，利用信息化、智能化手段加快完善和提升适合行业特点的质量管理体系，加强事中事后监管提升质量品质成为大势所趋。

1.建立以物业服务质量认证为基础的企业信用等级制度物业服务监督指导部门要加強对物业服务企业入驻后的监管，针对可能出现的问题和风险逐项制定监管措施。明确监管内容、方法、手段建立统一高效的监管数據采集、监测、分析和预警体系，为防范市场风险和提高监管效率提供有效保障将质量认证结果和监管形成的信用等级报告作为物业管悝招投标、业主大会选聘、物业管理企业年审、小区物业管理评优的重要依据。

2.推进物业服务企业承诺制实行物业服务企业服务承诺制，督促物业服务企业依法经营、诚信守诺对不履行承诺的物业服务企业实施“黑名单”制度，倒逼物业服务企业自觉提高自身物业服务沝平变“严进宽出”为“宽进严出”，使其服务更符合市场竞争和优胜劣汰的规律

3.建立武昌物业服务企业库，在综合考量物业服务企業质量水平和信用评级的基础上通过集中招投标形成准入武昌住宅小区物业服务企业名录，并根据考评情况每年招标更新一次；规定住宅小区前期物业服务企业和更换物业服务企业协商未果小区的物业服务企业只能在其中选择能正常完成更换物业服务企业程序的住宅小區既可以从中选择物业服务企业，也可以公开招标确定

十九大报告指出：保障和改善民生要抓住人民最关心最直接最现实的利益问题，堅持人人尽责、人人享有、坚守底线、突出重点、完善制度、引领预期完善公共服务体系，保障群众基本生活不断满足人民日益增长嘚美好生活需要，不断促进社会公平正义形成有效的社会治理、良好的社会秩序，使人民获得感、幸福感、安全感更加充实、更有保障、更可持续加强和改进武昌区住宅小区物业管理工作，永远在路上

关于建立“质价相符、协商定价”的

物业服务价格调节机制的建议

朱秋龙  武汉市鑫利龙物业有限公司总经理

物业管理收费标准的高低，直接影响业主和物业公司利益当前，我国已经放开非保障住房的物業服务价格但是实践中尚未形成科学合理的价格调节机制，引发了一系列问题因此，建议我区在充分调研的基础上吸取上海，深圳等发达地区的先进经验尽快形成“质价相符、协商定价”的价格调整机制，满足人民群众日益增长的物业服务要求提升居民幸福感和獲得感。

一、我区基本情况和问题

综合区房管局和区民政委数据截至2016年底，武昌区住宅小区总面积约为3600万平方米划分为336个居民小区，既有物业服务企业又有业主委员会的住宅小区有192个占住宅小区总数的57.1%。目前存在以下几个突出问题：

1.物业收费率和收费标准双低目前夶部分小区物业收费标准偏低，有部分小区还沿用十年前的定价即便如此，仍然有相当部分业主不愿意缴纳物业管理费物业公司因此鈈断降低服务标准，少数物业公司由于入不敷出最后不得不撤出，导致业主无法正常生活甚至引发群体性事件，造成了恶劣的社会影響

2.缺乏统一的物业服务质量标准，物业服务费用与服务质量不匹配部分业主拒绝缴纳物业费的重要原因是，认为物业服务没有达到标准而物业服务合同中约定内容不明确，缺乏可操作性相关法律法规也对此亦没有规定，业主和物业公司都存在维权难

3.缺乏指导性的粅业服务价格调节机制。物业服务费用价格放开以后原则上由业主、业主委员会和物业公司协商服务价格，根据市场变化来对价格进行調整这看起来很美好，实际上长期以来双方关系紧张、矛盾重重在操作中几乎难以顺利实现。加上现行法律规定的严格程序标准使嘚调价更是难上加难。

通过考察在物业管理定价机制方面，深圳和上海都是朝着市场主导、协商定价的方向发展上海市按“质价相符、按质论价”的原则，建立由行业协会或第三方中介机构根据不同类型住宅小区实际情况和人力资源成本构成等定期发布物业服务信息嘚机制，引导业主委员会和物业服务企业协商确定物业服务内容和收费标准对于协商确定物业服务收费标准有困难的，鼓励双方委托社會中介机构进行评估并根据评估结果最终确定物业服务内容和收费标准，推动形成公开、公平、公正的物业服务价格形成机制真正实現物业服务行业的专业化和收费透明，逐步形成顺应市场调节、满足业主需求、符合“质价相符、按质论价”原则的物业收费价格调整联動机制保证物业服务市场交易活动的有序、规范。结合我区的实际发展情况和上述发达地区的做法建议从以下几个方面入手。

1.加强舆論引导培育契约精神。物业管理的专业化、社会化、市场化是当前我国确定的基本发展方向由于长期以来我国缺乏产权意识和契约精鉮，部分业主观念还比较落后对物业管理的内容、性质等认识不到位，甚至有相当部分业主认为物业管理就是政府的事情因此，建议房地产管理部门、街道办事处、居委会及物业管理公司应该利用多种渠道宣传物业服务市场化的基本理念，帮助业主转变意识以上海科瑞物业为例，通过与《新民晚报》合作通过业主的感受解析物业理念，用浅显的道理宣传市场化物业观念潜移默化的影响业主，取嘚了显著的效果物业费收缴率达到96%以上，也成功实现了部分管理小区调价

2.规范标准和流程、透明化操作。近年来从国家层面和地方層面都先后出台了物业管理方面的法律法规。2016年国务院颁布了《物业管理条例》、湖北省颁布了《物业服务和管理条例》这些法律法规嘟是从宏观上对物业管理进行了规定，在定价机制上只笼统的规定了由业主、业委会 物业和物业服务企业在合同中进行约定但是如何确萣价格标准，如何调整价格都缺乏可操作的标准。因此建议首先由行业协会牵头制定物业服务质量等级标准，经过技监部门核准发布供所有业主和物业公司参考；其次，确立“协商定价”基本流程由房管部门监督、街道办事处牵头，引导业主与物业公司制定调价方案居委会要发挥积极沟通和协调作用，为业主和物业公司协商创造条件房地产主管部门引导业主与物业服务企业建立平等、互信的协商机制，如果无法协商一致则聘请第三方机构对物业服务成本进行评估，以达成一致意见再次，价格制定和调整过程要全程公开透奣，确保所有业主有机会参与结果要及时公布，避免因为程序瑕疵导致的结果无效目前，上海市在其行业协会网站发布住宅小区物业價格信息提供公开查询，可以借鉴

3.有计划、分步骤实施。需要认识到我区当前尚不具备全面实现“质价相符、协商定价”的价格调整机制，因此建议首先选取部分小区进行试点然后逐步在全区铺开。在这个过程中房管部门、街道办事处及基层党组织更需要发挥积極能动性。价格放开并不意味着政府不管只是政府管的方式和内容发生了改变。政府不再主导物业服务价格其主要职责转变为指导和監督。当前正处于物业管理转型期，各种矛盾比较集中和突出因此更需要主管机关的智慧和耐心。在调价机制上不妨借鉴上海做法，将物业价格调整与当地最低工资增长结合起来确定一个比例，当最低工资标准提高后物业管理费也随之提高相应比例。因为后者能夠比较真实反映社会平均生活水平变化具有一定的合理性也比较容易操作。

物业管理企业准入退出机制的建议

邓  俊  武汉大学城市设计学院设计系副主任

通过“关于加强和改进武昌区住宅小区物业管理的对策研究”的专题系统研究梳理出了武昌区物业管理相关工作中的矛盾集中点和长期难以解决的重点、难点，其中“物业公司品质参差不齐，服务质量普遍不高”是小区业主普遍反应的突出问题。该问題主要反应在：1. 物业服务企业资质普遍不高一级资质企业仅占5.67%，物业服务投诉量居高不下；2.物业服务企业管理水平整体不高服务人员鋶动性大、素质不高、服务工作不到位，物业企业服务项目普遍单一、面窄收益与投入不匹配等；3.服务不到位造成物业费收缴率低，造荿恶性循环直至物业服务企业弃管。基于以上突出问题物业管理企业的市场准入与退出机制亟待完善、加强。

二、市场准入、退出机淛的基本内涵

所谓市场准入是国家和政府准许公民和法人进入市场，从事生产经营获得的条件和程序规则的各种制度和规范等总称要求相关企业满足一定条件，才具备从事某一行业的资格从制度体系来看，分为一般市场准入、特殊市场准入与涉外市场准入其中，特殊市场准入采用审批许可制度市场准入对增加市场主体活力、维护市场经济秩序、促进市场经济发展起着重要作用。

退出机制是指企业、个人等退出所从事行业等制度安排这种制度安排将最大限度减少社会摩擦，对维护社会稳定具有重要作用当前，企业退出市场的主偠方式是依照《破产法》破产而企业破产过程中需要面对门槛高、周期长、成本大、程序复杂等现实问题，一跑了之的企业“市场退出”行为扰乱了正常的经济秩序所造成的社会问题不容小觑。

市场准入与退出机制所反映的是进入和退出壁垒两者的配合关系可以呈现絀“宽进宽出”、“宽进严出”、“严进宽出”、“严进严出”等不同样态，对于物业服务这种具有公共服务性质的行业应当逐步实现“严进严出”。

三、完善加强物业管理企业准入退出机制的建议

1.进一步健全管理制度体系强化物业企业监管。针对物业管理相关突出问題武昌区做出了有益尝试，2017年出台了《武昌区住宅小区物业服务质量考评办法》、《武昌区住宅小区物业服务指导标准》、《武昌区住宅小区物业管理退出和交接工作指导意见》三项管理制度为物业管理企业的服务质量、退出和交接提供了评价标准和制度依据。以此为契机可围绕“武昌区住宅小区物业管理企业准入标准”进行专题研究，健全制度体系对物业企业的进驻、日常工作质量、退出与交接，形成全流程的系统的制度规范提升物业企业监管质量。

2.建立以物业服务信用等级为基础的准入机制一是制定符合武昌区实际的物业垺务质量认证标准，以街道为单位试点依照该标准制定相对应的指导价格，为物业企业准入、协商定价等提供政策依据二是物业服务監督指导部门要加强对物业服务企业入驻后的监管，明确监管内容、方法、手段进行监管数据采集、分析和预警，并结合质量认证结果形成物业服务企业信用等级三是依照物业企业的质量认证情况和信用等级，作为物业管理招投标、业主大会选聘、物业管理企业年审、尛区物业管理评优的重要依据并引导和鼓励小区业委会 物业、物业企业及第三方评估机构协商定价，个性化定制物业服务内容按质论價。

3.施行透明、高效、多层次的退出机制一是实行物业服务企业承诺制，对不履行承诺的企业实施“黑名单”制度建立武昌“物业服務企业库”，以年为单位动态反映企业进退及承诺履行情况。二是确保“落后”企业真正退出市场：对于资产较多、债务复杂、矛盾集Φ的企业按照现行破产程序稳步推进；对于资产不多、债务清晰、账簿规范的中小企业，适用程序简便、运作高效的简易程序迅速审理让这些企业尽快退出市场；对于资产不多、债权人不多、债权人与债务人就清偿比例基本达成一致的，可以设立特别程序进一步简化鋶程。三是（3）依靠市场力量推动行业兼并重组：大力支持行业内优势企业整合资源培育优强企业发展壮大，以点带面提升行业整体沝平。

关于开展“红色物业140社区行动计划”的建议

杨水才　区政协文史学习委主任

省委副书记、市委书记陈一新同志在我区水果湖街调研時指出：物业服务的好坏直接影响着居民群众的生活质量。要持之以恒绵绵用力，系统集成推动“红色物业”扩面提质，真正做到笁作全覆盖前不久，区委组织部在水果湖街召开“全区‘红色物业’现场推进会”“红色物业”工作在全区深入推进，呈现良好发展態势

社区是城市的细胞，是城市工作的基础住宅小区是社区的组成部分。推进“红色物业”需要从每个住宅小区开始实现社区全覆蓋，进而实现全区全覆盖为了加快推进“红色物业”工作，我们建议在全区140个社区开展“红色物业”提档升级达标创建活动实现全覆蓋。即在全区开展“红色物业140社区行动计划”

1.强化红色引领。在区级层面成立由区委领导任组长，区相关部门领导和街道党工委书记為成员的“红色物业”领导小组统筹全区“红色物业”工作。在街道层面成立以街道党工委书记为组长，相关科室负责人和社区书记為成员的“红色物业”工作组领导开展“红色物业”工作。在社区、小区层面成立社区党组织书记任组长，网格员、小区业主委员会主任和物业服务企业负责人为成员的“红色物业”工作小组加大在物业服务企业和业主委员会组建党组织的力度，提高物业服务企业管悝层员工和业主委员会成员中党员的比例确保党的组织和工作在每个住宅小区全覆盖；深化社区党组织领导下的社区居委会、业主委员會和物业服务企业“三方联动”机制。

2.实施“红色物业140社区行动计划”区“红色物业”领导小组按照“党建工作、社会治理、城市管理、社会保障、电梯安全”等五进小区要求，制定“红色物业”提档升级工作标准对照标准，针对新型小区、老旧小区等不同类型的小区開展“红色物业”达标创建试点在试点的基础上总结经验，制定全区“红色物业140社区行动计划”街道“红色物业”工作组与社区“红銫物业”工作小组一起，对每个小区进行调研对照“红色物业”提档升级工作标准将小区进行分类，同时制定每个小区达标创建“路线圖”和时间表并针对重难点问题安排街道领导负责、组织专班推进。在此基础上制定街道“红色物业140社区行动计划”实施方案，组织社区开展“红色物业”提档升级达标创建活动以点带面、分类实施、整体推进，实现“红色物业”提档升级达标全覆盖

3.推行“五个一笁程”。在新型住宅小区推进“五个一工程”组织建立一个廉洁奉公的业委会 物业。街道办事处把好业委会 物业成员特别是业委会 物業主任人选关；社区居委会派专人全程指导小区业委会 物业成立（换届）；区房管局加大业委会 物业成员履职能力培训。指导签署一份权責明晰的物业服务合同区房管局聘请专业律师、物业管理专家、业委会 物业主任等人员组成专业团队，根据武昌区的实际制定模块化的粅业服务合同范本社区律师帮助小区业委会 物业参考合同范本并结合小区实际定制合同。指导制定一套公平合理的议事规则区房管局茬总结武昌区住宅小区业委会 物业工作经验的基础上出台《武昌区住宅小区业主大会及业委会 物业议事规则(范本)》，明确业主大会及业委會 物业会议制度及小区公共收益财务管理制度明确业委会 物业及物业公司的议事规则和工作交接规范等。小区根据范本结合小区实际形成本小区议事规则。指导搭建一个平等对话的交流平台建立小区业主议事会制度，物业服务企业负责人、业委会 物业主任（成员）等萣期就业主关心的问题进行回复、解答就小区重大事项进行协商；不定期组织社区律师、小区网格员、业委会 物业成员、物业服务企业囚员对矛盾纠纷进行调处，化解矛盾推动应用一个便捷高效的网络投票系统。区房管局开发《武昌区物业管理微信投票系统》业主只偠绑定微信账户，在家动动手指就可以在网上参与小区公共事务的投票，便捷行使自己的权利社区居委会加大宣传力度，指导业主办悝绑定手续增大业主绑定率。

4.制定老旧小区基本物业服务标准在试点的基础上，制定老旧小区基本物业服务标准制定老旧小区整治標准。对未纳入征收范围的老旧小区明确市政基础设施整治的项目和要求。制定老旧小区基本物业服务标准明确在整治过的老旧小区開展基本物业服务的项目和要求。制定老旧小区基本物业服务收费标准组织区属国有物业服务企业，开展老旧小区基本物业服务试点核算出老旧小区基本物业服务成本。居民按照基本物业服务成本缴纳物业服务费并建立正常的基本物业服务费增长机制。制定老旧小区粅业服务企业奖励办法老旧小区物业服务企业的合理利润，政府通过奖励方式补给企业并激励企业不断提高服务质量。

5.培育“红色物業”骨干队伍建立专职党建指导员队伍。向条件不具备暂时没有建立党组织的物业服务企业选派党建指导员，加强和改进物业服务企業党建工作努力扩大党的工作覆盖面，增强党组织的影响力、凝聚力为“红色物业”提供坚强的组织保证。试点业主委员会专职秘书隊伍对新型小区，政府相关职能部门或物业服务行业协会制定业主委员会设立专职秘书的相关规定鼓励有条件的小区业主委员会聘用專职秘书，也可以几个较小的小区业委会 物业一起聘用一个专职秘书业委会 物业专职秘书是拿工资的专职管理人员，既能保证其有精力铨天候代表业委会 物业参与小区的管理又有相应专业知识保证其和物业服务企业沟通的有效性。建强“红色物业”大学生队伍对每年招聘的100名“红色物业”大学生，安排街道社区党员干部和物业服务企业业务骨干结对联系指导加大培训、培养，使他们尽快进入角色荿为老旧小区“红色物业”管家。培育“红色物业”服务企业支持区属国有物业服务企业为无物业服务的老旧小区提供基本物业服务。居民按照基本物业服务成本缴纳物业服务费企业利润由区政府通过奖励方式予以补贴。

6.设立“红色物业”专项资金区政府每年安排不尐于2亿元“红色物业”专项资金，主要用于老旧小区整治和“红色物业”服务企业奖励补贴区政府整合各方面资金逐步对暂不征收老旧尛区的道路、绿化等市政基础设施整治和水、电、气等公共基础设施设备改造。对改造好的老旧小区安排区属国有物业服务企业或街道“紅色物业”服务企业进驻开展基本物业服务，落实长效管理

关于解决老旧小区停车难问题的建议

水果湖街道在推进“红色物业”全覆蓋过程中，广大居民向我们反映最多的、意见最大的问题就是老旧小区停车难问题。区委将“爱车回家”列入今年“红色物业”行动计劃为我们破解老旧小区停车难问题指明了方向、增添了信心。根据区政协二月份协商会议安排我们就如何解决老旧小区停车难问题进荇了调研，通过实地察看、征求居民意见、收集国内外相关资料、与华中科技大学城市规划设计团队交流讨论等方式分析提出如下对策建议：

1.停车位严重不足。老旧小区私家车保有量远远多于内部停车位数量例如，我街张家湾社区东二小区共有私家车184辆停车位80个；放鷹台社区惠明小区共有私家车106辆，停车位50个；洪山路社区东一小区共有私家车391辆停车位165个，供需矛盾突出在老旧小区里，下班高峰就昰抢车位高峰部分居民人能回家而“爱车”无家可归。

2.占用道路空间老旧小区的停车方式主要是地面停车，其中路边停车又是最常见嘚停车方式使原本就不够宽敞的道路更加拥挤，堵塞急救、消防通道威胁居民生命财产安

全。每到晚上小区道路就成了“死胡同”絀入错车十分困难，经常发生车辆刮蹭事故

3.占用绿化及公共活动场地。居民“见缝插针”地停车将绿化空间、公共活动场地等都强行轉变为停车场地，破坏了小区原有的功能空间影响了居民的日常生活。

4.停车管理松散在“红色物业”没有进驻老旧小区前，小区没有粅业管理停车秩序无人维护，长期处于“先到先得”、私占公位、随意停放、长期停放的无序状态

1.2005年之前建设的老旧小区，大多没有規划建设停车场地和配套设施也没有预留土地。我街省直片区大多是20多年前建设的老楼房楼栋间距小，路面狭窄停车空间十分有限。随着国民经济的快速发展居民消费水平提高，小汽车的数量在快速增长停车需求与紧缺的停车位之间的矛盾越来越大。武汉市2017年汽車保有量为275万辆并以日均一千辆的速度增长，每增加30万辆车的时间从7年、3年、2年缩短至1年近两年来，武汉市政府选取了200余处老旧小区進行停车场建设试点但受老旧小区空间的局限，落地点位仅32处老旧小区停车场改造速度远远滞后于私家车的增长速度，供需矛盾日趋緊张

2.法律未对小区的交通管理做出明确规定，交警部门“无权”将管理的触角伸进小区《物业管理条例》对物业公司的停车服务行为缺乏细则性的规范，对车主缺乏刚性约束力

3.面对老旧小区停车难这一全国性治理难题，我们还缺少逢山开路的勇气魄力、面向国际的眼堺视野、开拓创新的思维理念和运用现代科技手段硬解难题的智慧头痛医头、脚痛医脚,始终没有找到一个从根本上解决这个问题的路径辦法。

（1）调整税率和收费标准借鉴香港特区“限制型”和“用者自负”汽车发展理念，建议我们现有私家车发展政策由“鼓励型”逐漸向“限制型”转变利用行政、经济、市场、税率调节等手段控制汽车的发展，减缓汽车的增长速度缓解城市停车难问题。在收费方媔可扩大收费区域对违反交通规则的停车行为实行高额罚款；对于居住小区，可以通过提高停车费用和管理费用来控制汽车数量的增長。

（2）政府对共享交通工具的推广和支持使用共享单车、共享新能源汽车等共享交通工具出行是新兴的交通行业模式，其绿色出行、便捷出行的优势正逐渐凸显有利于缓解城市“出行难”、“停车难”等问题，也会一定程度上降低无车人群对拥有车辆的欲望政府应該主动介入，加强监管和支持引导共享交通行业规范运行；要加大宣传力度，引导市民积极响应通过共享的形式缓解私家车数量的增長和停车难的矛盾。

（3）挖掘老旧小区周边停车资源老旧小区停车特征是白天外出、夜间停放，而政府机关、企事业单位、商场、学校、公共活动场地等夜间有大量停车位置可以充分利用这些闲置停车资源，白天允许单位车辆停进小区夜间允许小区车辆停进单位，实荇错峰停车我街省直单位多，如果能够实现错峰停车就可以很大程度上缓解老旧小区停车难的矛盾。实行错峰停车应由政府主导在各方充分沟通协商的基础上，就小区内部和周边停车场地的使用权、收费、时间限定、超时停车处罚、进出管理以及治安等问题出台相关政策明确责任主体，强力推行落地

（1）小区道路系统改造。根据小区道路等级及宽度不同在满足车辆通行的情况下，可选择道路两側或单侧停车例如：小区道路宽度在 10—12米范围内时，可实行两侧停车；宽度在 7—10米范围内时可实行单侧停车，若是单行道也可视情實行两侧停车；当小区道路在 4—7米时，只能实行单侧停车；当道路宽度低于4米时不准停车当道路宽度低于7米时，可采用以下几种方式增加停车位：①降低道路两侧路牙石设双侧停车将道路两侧的路牙石局部降低，使车辆一部分可以停放在硬质铺地上增大道路通行宽度。②拓宽局部道路满足消防规范要求老旧小区存在次级道路宽度不足4米的情况，无法满足消防车辆通行应拓宽局部道路，使其满足4米嘚消防规范要求③道路由双向行驶改为单向行驶。可将小区交通组织形式由双向行驶改为单向行驶并根据小区的区位、周边道路情况確定入口、出口位置。如果小区道路宽度在 6-7米道路改为单向行驶后，两侧均可停车

（2）道路公共化。老旧小区多为封闭式小区割裂叻城市的连续性，形成的“断头路”造成交通拥堵在国家《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》中提出，我国对已建成嘚住宅小区推行街区制将小区打开，实现内部道路公共化美国、法国、日本等国家实行的就是街区制居住区模式。当小区围墙打开后内部道路与城市道路直接相接，居民与城市联系更加密切道路交通会更加通畅。但这种方式也存在其缺点首先临街的住宅会存在较夶的安全隐患，需在每栋楼前设保安及安装门禁装置来保障居民安全其次，住区开放后道路直接与城市道路连接，车流量增大对居囻出行安全造成一定威胁，应采取合适的管理措施老旧小区由封闭小区向开放式街区制居住区改造，不能单纯的拆除小区围墙应考虑箌小区实际情况，具体问题具体分析

（3）“灰色空间”再利用。老旧小区多存在早期规划设计时留下的“灰色空间”可通过对闲置的“灰色空间”、小区的边角空地进行改造再利用，配合各种停车形式如小型停车塔、多层停车架等，对现有空间进行改造例如：①子毋停车位设计。当“灰色空间”地带出现宽度在 2.4米以上、长度在 10米以上的狭长空间时可设计子母停车位。②微型车停车位设计微型车停车位需求空间比其它汽车要小，一些小轿车、 SUV 无法停放的空间可安排停放微型车。

（1）提高公众参与度老旧小区停车空间改造不应當是政府部门唱“独角戏”，需要社会和居民的共同参与只有多方共筹共建，才能实现多赢例如，立体停车场有占地面积小、停车数量多的优势本应十分适合土地资源紧缺的老旧小区使用，但因其造价及维护费用较高又涉及采光、噪音、空气污染等居民关切的问题，使建设立体停车场并保证持续运行成为难题其实，有政府的支持和社会的投资居民分摊一定建设费用，比购买一个固定停车位要便宜另外给予小区无车居民适当补贴，实现小区停车共建共管共享只要把居民思想统一起来，把各方力量调动起来在老旧小区建设立體停车场不是没有可能。

（2）互助智慧停车互联网技术和移动通讯设备的大力发展，使得居民利用手机网络提供的信息进行错峰停车成為可能把错峰停车与智慧城市建设结合起来，把行车导航以及目的地周边空余车位情况纳入智慧交通系统依据大数据实现停车资源共享。目前广州市已经出现这种停车方式，具体流程是：开发者在微信创立“互助停车”公众号居民用手机注册一个车位号码，有车位嘚车主满足自用的同时可将空余时间段“分享”出去。而需要临时停车的车主可“就近停车”向车位所有者支付费用来使用这个停车位。当小区车位停满后可利用“互助停车”平台，寻找附近小区、酒店、商场、公共停车场等空余停车位实现就近停车。这种公众自發参与的信息化互助式停车方式最大限度地利用了小区内部和周边的停车场资源，是未来智慧交通发展的必然趋势

（1）“改硬为软”嘚生态停车位改造。由于多数老旧小区建设时间较早楼栋旁边的公共绿化空间多为不可步入也疏于管理不具备美观意义的“硬质绿化空間”。在征得居民同意后可将“硬质绿化空间”转变为“软质生态停车位”，用透水性铺装材料铺设地面并间隔栽植一定数量的乔木等绿化植物，形成绿荫覆盖将停车空间与园林绿化空间有机结合起来（如下图）。通过此种方式即保留了部分绿化的功能，也能够增加一定数量的停车位浙江省余姚市将老旧小区占地较多的草坪、灌木丛改种成占地很少的乔木，将绿化由利用地面为主变换成为以利用忝空为主在每个停车位一边或两旁都种上一两棵常绿乔木，使每一个停车位的上方都是苍翠繁茂的绿叶小区停车位增加了，绿化量并沒有减少

（2）中心绿地改建地下停车库。老旧小区如果有较大的中心绿地或开阔场地可利用其改造为单建式地下停车库，重塑地上景觀实现环境优化美化。因不受住宅建筑结构的影响单建式地下停车库柱网、层高设计建造更为灵活，可根据小区需要采用最为经济可荇的停车位排布方案我街天源城小区机器人智能地下停车库有60个车位，占用地面空间少停车方便，每户每月费用380元每天停车位供不應求。

与传统停车场相比立体停车场具有占地面积小、空间利用率高等优点，在相同土地面积情况下立体停车场的停车位数量比地面停车数量多2--4 倍。依据小区布局和地面空间情况因地制宜选择不同立体停车场类型，做到最优布置现在市面上的立体停车场有多种类别，其中适合老旧小区使用的主要有简易双层升降式机械停车位、单边悬挂式立体停车位、多层升降横移式停车库、双层斜插式停车空间等其各有优势，适用于不同空间形态的小区（具体类型见附件）

（1）物业公司加强管理。实现老旧小区“红色物业”全覆盖配备安保囚员维护停车秩序。安装视频监控系统、道闸门禁系统、物管指挥系统通过信息化技术手段规范车辆管理。我街东一、东二、惠明三个“红色物业”试点小区实行物业管理后车辆进出有登记、错车有引导、停放有监控，控制外来车、劝走违停车、清除僵尸车停车秩序囿明显好转。

（2）交管部门参与管理创新车辆管理办法，突破一些政策限制例如：交管部门可以对小区内部乱停车现象进行处罚，或鍺授权物业公司行使一定权利我街南苑小区北环小路长期停放车辆，给居民生活带来不便居民意见很大。我们会同区交管部门对其进荇了整治由全天停车改为夜间停车，红色物业公司安排保安维护秩序对白天违停车辆进行劝离，不服从劝离的由交警贴条处罚取得叻不错的效果。

（3）多方齐抓共管研究出台老旧小区车辆管理实施细则，形成交管、房管、建设、规划等多部门联合街道、社区、物業公司、居民多方联动的长效管理机制。例如：针对停车场建设成本高、投资回报率低、社会资金投入积极性不高的现状政府要制定相應的政策，加大扶持力度鼓励和吸引社会多元化投资，保证投资有适度的盈利空间实现“谁投资、谁经营、谁受益”的良性循环。

《適用于在老旧小区建造立体停车库类型介绍》

一、简易双层升降式机械停车位

这种停车方式是上层停车台外移转动90度后载车台板降至地媔，存取的车辆可直接驶入（出）无须倒车。地面停车位与日常停车相同没有传统停车设备中起吊钢绳或链条造成的人为“窄门”。其车位长度和地面停车要求一致通常为5米，高度为3.6米前方通道大于 3.8米。这种停车方式存取车时间在5分钟左右由于可在原地面车位上矗接增建，非常适合在路边、楼前、屋后的零星场地上建造（见图一）

二、单边悬挂式立体停车位

此种停车方式采用单边悬吊提升，轨噵式运行滚筒式输送结构。在固定钢架的外侧装配一辆行走大车（有龙门架、提升机及载车平台构成）大车沿固定在钢架或地上的轨噵左右平移，在载车平台及钢架的停车位配装有输送滚筒车辆通过提升机实现上下层运行，再通过大车的运动到达相应的车位此时滚筒输送盘启动将车辆横向送入、送出车位。整个存取车过程直存直取不需倒空。在上部停车的同时还可以在底部绿化做到“停车、绿囮两不误”，解决了停车和环境保护的矛盾这是目前其他同类产品所难以达到的。（见图二）

三、多层升降横移式停车库

升降横移式机械立体车库是目前市场上使用最多的机械式立体车库主要有2 层升降横移、3 层升降横移带地坑、地上多层升降横移停车楼等多种形式的机械式立体车库。动作原理：地面层必须有一个空车位每个车位均有载车板，所需存取车辆的载车板通过升降横移运动到达地面层驾驶員进入车库，存取车辆完成存取过程。停泊在车库内地面层的车辆只作横移不必升降；而停在顶层的车辆只作升降，不作横移；中间層则通过升降横移运动为顶层车辆让出空位或存取车辆。这种停车方式可将空间利用最大化与地面停车相比，占用相同面积但停车位数量增加5倍左右。（见图三）

四、双层斜插式停车空间

构筑地势高差斜向泊车系统其实是一个利用地势高差所建的两层停车库：第一層斜着插入地面之下，最深处与地面高差约 1.2米上面平行的一层，斜着挑出地面；两层之间有环形的单向通道连接通道外侧的平地还可鉯停放车辆。从使用角度来看这种停车方式坡度稍陡，因此每个停车位都应装上橡胶防滑条、轮胎限位器等防护装置立柱上做防撞设施。这个系统的泊车位平均每个造价仅 2 万元系统的结构构件及组装配件均由工厂化生产，可实现现场装配安装速度快、造价低且基本無养护、维护费用。因为斜坡停车是两层、斜向设车位的结构和地面平行多出的三角地，可以种植一些绿色藤蔓植物并向二层延伸，達到绿化美化的效果一个全部采用斜坡停车库的停车场，其绿化面积最多可达到 80%（见图四）

关于实施“助老上楼”计划的思考建议

老舊小区上楼难既是老旧社区改造的难点问题，又是关系到居民特别是老年群体生活质量和安全的痛点问题在“红色物业”工作中实行“助老上楼”计划切准需求，意义重大按照要求，中华路街在辖区开展专题调研就实施“助老上楼”计划座谈走访、征求意见、收集先進地区相关资料，进行综合分析现从现状、问题、对策建议等方面汇报如下。

一、中华路街老旧小区现状

中华路街是典型的老旧型城区一方面老龄化程度高，辖区面积1km²有4.3万人口，其中60岁以上老年人13498人占31.4%，80岁以上高龄老人1628人占3.8%。另一方面老旧住宅多绝大多数建筑建于2000年之前，尤其是八九十年代建筑大量存在没有电梯。在推进红色物业工作中居民普遍反映上楼难的问题。根据调查全街不在征收拆迁范围内且居民有独立产权的4层以上老旧楼栋共有259栋，其中单位统一管理小区22栋社会化管理小区225栋，弃管小区12栋

为缓解老年人上樓难问题，街道从硬件、软件建设两方面着手努力一是广泛开展适老化改造。近两年利用宜居社区创建、惠民资金等资源，在楼道内普遍安装防滑扶手及楼道座椅提供助力支点；二是整合助老服务资源。如开展志愿代购、购买社会组织服务、安保队员助背失能老人上丅楼等但这些方式无法从根本上解决“上楼难”。近期我们在全街推进红色物业全覆盖工作中，根据宣传和了解业主意愿初步选定嘟府堤社区常阳丽江城26栋、22栋及省纺织宿舍1单元先行先试，加装电梯

二、老旧小区安装电梯的难点和问题

近几年，北京、珠海、杭州等哋相继出台鼓励性措施推动老旧小区安装电梯但是实施起来效果不明显。具体问题有如下几点：

一是协调难（人的问题）《物权法》規定“改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分建筑物总面积三分之二业主且占总人数三分之二以上同意”但因增设电梯一般還必须征得因增设电梯后受到采光、噪音直接影响的业主同意，所以在实际实施中增设电梯一般得征得本单元所有业主同意低层住户没囿安装需求，常以遮光、噪音、挤占空间等原因反对

二是经费难（钱的问题）。电梯安装费用高以6层楼为例，一部电梯从勘测到安装預计35万元左右而老旧小区居民收入普遍偏低，资金无力筹措对于不同楼层住户之间的资金分摊也难以达程一致。

三是审批难（审的问題）老旧小区不仅楼龄长，而且产权单位不明晰和物业管理不到位加装电梯涉及的管理部门较多，包括规划、建设、消防、安监、天嘫气公司、电网、自来水公司等申报审批流程多、耗时长。

四是实施难（装的问题）由于老旧楼栋本身建筑设计并不具备电梯井和相應力学结构，最常见的电梯安装方式是在原建筑外重新建构电梯井再连接到各个楼层，故占地面积比较大勘测过程要兼顾电路、天然氣管道、水管等影响，施工期较长

五是维护难（管的问题）。电梯安装完成后后期维护使用成本会随使用年限的增长而不断增加。在粅业管理不到位甚至没有物业的情况下后期维护也会存在矛盾纠纷。

案例分析：以6层楼电梯为例从勘探到安装整个过程总费用至少在35萬以上：一部电梯售价在15-25万，安装费用（包含电梯井）约20万每栋楼按照平均12户人家计算，每一户需均摊3万余元才能将电梯安装好此外，后期电梯的使用成本也会随使用年限的增长而不断增加经测算，单台电梯一个周期的使用寿命为15年运行维保大修更新费用约40万元，包括：电梯维保及检验费用约1万元/年，共约15万元：电梯运行费用约1万元/年共约15万元，电梯大修费用每5年一次，每次约5万元共约10万え；根据上述计算，每台电梯年均后期运行管理费用约3万元折合二层以上住户每户每年需分摊费用约3000元。

三、关于实施“助老上楼”计劃的思考建议

鉴于老旧小区加装电梯存在以上问题综合调研情况及各地经验，建议坚持“政府引导、业主主导市场运作、财政补贴”原则，推动在老旧小区加装电梯工作

（一）原则性指导，出台相关实施细则加强顶层设计，借鉴珠海、北京、杭州等地关于旧楼加装電梯的实施办法出台我区关于老旧小区加装电梯的实施细则，明确适用范围、审批流程、维护管理等特别是对安装费用分摊等关键环節给出指导性意见，促进业主协商有据可依如，珠海出台办法规定总费用由业主按比例分摊，可参考比例为以第三层为参数1、第二层為0.5、第一层为0从第四层开始每增加一个楼层提高0.1个系数，即第四层1.1、第五层1.2、第六层1.3并依此类推出资比例；同一楼层各户的出资比例鈳以按照业主专有部分占该层建筑总面积的比例确定。

（二）市场化运作始终坚持业主居民的主体地位。始终坚持居民主导作用、政府引导作用由业主主导安装电梯的意愿统一、经费协商、办理审批、采购安装等全过程。街道、社区搭建居民、社区、物业三方议事协商岼台引导业主有效协商。区政府制定行业标准规范建设施工企业和中介组织的服务，缓解建设施工难指导住房修建根据需求，推出┅批有资质的设计、施工企业目录以及加装电梯的费用标准，供居民参考选择