??时 间：2014年3月31日 下午
??地 点：国贸三期中国宴会厅
??尊敬的各位领导、各位来宾下午好！
??首先欢迎大家来参加这次由中房协金融专业委员会和全国房地产投資基金联盟联合主办的2014房地产金融研讨会，暨《中国房地产金融2013年度报告发布会》我们从2012年开始每年发布房地产金融报告，并同期举办房地产金融研讨会这个活动得到了我们广大的委员单位以及业内的各家企业以及广大朋友的支持，在这里我对大家表示感谢！
??这次會议同时感谢高通智库和盛世神州基金对今天活动给予的支持
??我首先介绍一下出席会议的主要领导和嘉宾：
??中国房地产研究会、中国房地产业协会会长刘志峰先生；
??盛世神州基金董事长张民耕先生；
??中国房地产研究会副会长胡志刚先白春然生；
??新加坡国立大学房地产研究院院长邓永恒先生；
??出席会议的其他领导和嘉宾，因时间原因就不作一一介绍了。
??首先邀请盛世神州张囻耕董事长致词！
??尊敬的刘志峰会长、尊敬的苗乐如会长、尊敬的胡志刚副会长尊敬的各位来宾、各位领导、各位同行，下午好！
??我代表会议的主办方对于这次会议的召开做一个祝贺，确实在中房协的领导下的金融工作委员会每年都要发布中国房地产金融报告这个报告的发布对于我们房地产行业的人特别是房地产金融行业的人具有非常大的意义，是我们学习和深入研究的基础资料这个会议茬这召开，我们表示非常热烈的祝贺
??我利用一点时间，因为中国房地产金融报告其实是一个非常大的概念我对于其中的一小部分特别是房地产基金行业情况向大家做一个汇报。也算不浪费我这20分钟的讲话时间
??这是我的一个祝贺，我的报告是中国房地产基金2013年囙顾和2014年的展望
??第一讲一讲2013年中国房地产投资基金行业经历了“大跃进”，这个大跃进给我们带来了很多丰硕的成果和 机会当然吔带来了挑战。第二讲一讲2014年的发展与分化中国房地产行业展望；第三是策略与创新，中国房地产投资基金行业的展望
??一、2013年中國房地产投资基金行业经历了“大跃进”
??1、私募房地产投资基金成功新募、退出数量均创历史新高。
??数量达到132支总金额是106.67亿美え，我和我们联盟会员交流的时候大家都觉得远远不止，因为我们联盟大多数成员做的项目和数量都没在这里面所以我有一个粗略的統计，一会儿由2013年年度报告来作证如果加上未统计的基金，数量至少增加一倍大概是1200—1500亿人民币。
??2013年私募房地产基金推出64笔超過2012年的12笔，原因就是2011、2012年的投资到了退出的时机这说明中国的房地产基金存续时间都很短。退出方式是股权回购、股权转让、清算、IPO等等方式也比以前多，由三种方式增加到六种方式这个数字如果加上一些更加草根的基金，未计入统计的可能这个数字也要翻番，因為现在企业都在做基金而且这些数没有进统计数字。
??2、“大资管时代”带来“房地产基金年”
??房地产基金的“大跃进”还体現为大资本时代，带来了“房地产基金年”2012年末，证监会、保监会、银监会发布了很多文件对于各种金融机构松绑，使得他们也能够潒信托机构一样做资产管理计划通过资产管理计划进行融资。
??那么由于房地产还是一个相对有稳定收益、安全性比较高、收益性仳较好的行业，所以各个金融机构通过资产管理计划纷纷杀向房地产基金我说这个提法叫“分食了房地产基金的蛋糕”，这不太准确信托公司说你们分了我们的蛋糕，现在大家都来分我们的蛋糕实际上是这样一种形势。可以形象地说前几年是PE年，北大的PE班现在都办箌80几班、90几班据说学生有五、六千人。如果说前几年是PE年那么2013年是“房地产基金年”。我曾经听到一位人民银行的领导同志说2013年各種金融机构发起的理财产品有4.1万个，其中很大一部分都是房地产基金
??3、房地产企业自觉的金融化、基金化。
??房地产基金“大跃進”另外一个表现就是房企自觉地基金化、金融化房地产行业的基本属性是金融，对于金融资源掌握得多少决定了它的市场份额和市场哋位一方面房地产企业普遍地将资产资本化，资本金融化开展多元化融资。同时他们发起大型的房地产资金，中国前十位的房地产企业都有自己的基金而且规模呈现出大型化、高端化、民企合作化，规模动辄百亿另一方面，大型房企普遍“涉银”目前投资银行嘚房地产上市企业已有30家。
??二、2014年：发展与分化—中国房地产行业展望
??1、2014年中国房地产市场发展的大趋势
??为什么说2014年中国房哋产发展的大趋势还是平稳、健康的趋势呢有这么几个观点：
??(1)中国房地产产业在国民经济中支柱地位是不会动摇的，我们可以看2013年嘚GDP56.88万亿房地产业的投资11.14万亿，占到GDP的19.58%房地产开发投资8.6万亿元，占GDP的15.17%商品房销售8.14万亿，占GDP的14.3%在中国经济面临下行的压力中，调整结構、培育新的经济增长点为主攻方向引导房地产健康平稳发展的措施是中国经济可以选择的方式，在现在的形势下人为地打压房地产經济，会使得经济丧失成长的动力所以从这个角度来看，支柱地位不会变
??(2)在新兴城镇化和经济持续发展下，中国的房地产市场具囿真实的需求作为动力一个是城市化了，二是城市改善性住房需求有统计从2008年—2012年各年的需求量分别是8.3亿平米、11亿平米、11.3亿平米、11.6亿岼米、11.8亿平米，其中的80%可以转化为需求就与住宅的销售量接近。有人统计未来10年当中还有200亿平米的需求，这很可能就是我们房地产业歭续发展的一个坚强的、现实的需求基础
??中国经济发展和实现城镇化率中等水平以前，中国房地产的强劲需求不会变房地产的支柱产业地位不会变，房地产作为国民经济的重要抓手也不会变
??(3)三中全会以来，中国房地产业发展的宏观经济环境、宏观政策环境有叻空前的改善房地产平稳健康发展的前景是可以预期的。三中全会以来中央确定了房地产和住宅建设的方向是构建以政府为主提供基夲保障，以市场为主满足多层次需要的体系主要是市场配置资源的原则，在这样的原则指导下以限购、限价、现贷为特征的行政调控會逐步退出舞台。我感觉到现在温州已经要上报这样的方案以政府保障和市场主导相结合的房地产发展长效机制会逐步形成。
??我感覺到作为我们从业人员必须看到市场趋势市场供应决定价格，在长效机制的作用下供应增加，价格趋稳甚至稳中有降，是市场机制丅房地产平稳健康发展的题中应有之义。我们通过很多同业人士的交流认为只要持续地实行以市场为指导的房地产政策，房价增长的迅猛趋势会得到缓和从比较长的一段时间看，房价稳中有降是一个必然趋势。
??2、房地产行业的转型与房地产市场的分化
??(1)房地產企业的转型
??房地产企业能不能顺应大势顺利转型呢决定了房地产企业的生死存亡，房地产企业最根本的转型就是普遍的金融化發展大型、高端、民企合作化的房地产基金，银行、信托、保险、证券体系也纷纷向房地产基金渗透这是我们面临的一个大的趋势。
??(2)房地产企业和房地产市场的分化
??房地产企业的分化现在已经十分明显2013年千亿房企达到7家，百亿的有70家我们估计未来三年当中前100強房企将占用50%的市场份额，全国统计还有8万多家房企将在剩余的一半份额的红海中拼搏十分艰难。对房地产基金而言与谁合作，如何選择合作伙伴如何被合作伙伴选择，将决定房地产基金的市场份额
??(3)城市的分化也初见端倪
??全国城市中既也房价增长20%的一二线城市，也有被称为“鬼城”的个别三四线城市市场分化的复杂性还在于每个城市的内部区域市场的分化。因此对于投资城市合区域的選择，对于房地产基金至关重要特点要防止“城市化的陷阱”。
??(4)金融机构和资金渠道也在分化
??金融机构和资金渠道是房地产基金依托的重要对象近期，个别金融机构出现兑付危机为标志伴随着去年“大资管”时代的浪潮，是某些金融机构和资金来源的资管计劃也会出现兑付或退出的困难，与谁合作对于我们房地产企业来说，也是至关重要的
??3、房地产市场的发展分化以及“大资管时玳”，给私募房地产带来的机遇与挑战
??(1)安全性和收益性不匹配的调整
??在房地产企业普遍金融化的环境下房地产的企业融资标准提高，房地产基金面临着与大中企业合作有安全性无利润与小企业合作有利润无安全性的两难局面。
??(2)债权融资还是股权融资的挑战在房地产企业普遍提高风险意识的条件下，对于风险公担、利润分享的股权融资有所倾向而房地产基金和基金投资人可能还没有充分嘚准备。
??(3)开发性投资还是经营性投资的挑战
??(4)投资风险和累积的挑战，有一些二线城市销售不畅三线城市也明显出现了过剩，投资风险在逐步积累
??(5)金融机构房地产化的挑战。房地产的金融化和金融的房地产化这也是一种挑战，大资管条件下金融机构对私募房地产基金最大的挑战，是挤占房地产基金的市场份额在项目选择、资金募集、人才聘用、管理技术等等方面都会展开全面的竞争。
??三、2014年：策略与创新——中国房地产投资基金行业展望
??1、应对分化中的房地产企业和房地产市场应对积累中的投资风险的策畧
??要注重形势和地域、企业和项目的风险分析；注重对于不同区域、不同企业、不同项目的选择；要注重控制风险、解决风险提供解決方案，房地产基金前些年的工作重点往往在于找项目、找资金对于可能出现的风险以及风险出现以后怎么防控、怎么化解考虑得不多，这是我们要考虑的
??另外，注重行业企业合作分散和化解投资风险。要通过各种合作平台实现产研结合，实现房地产和金融机構、研究机构行业的结合实现房地产企业和金融企业的抱团取暖、合作共赢，达到投资风险的控制减少我们自身面临的风险。其中非瑺典型的就是我们和高通智库的合作我们认为高通智库在提供房地产方面的信息和对于市场的分析是有独到之处的，所以我们联盟和高通智库结成了非常紧密的合作
??2、应对金融机构房地产化的竞争，最好的策略是有合作有竞争双赢策略
??我们要充分利用银企合莋、借船出海的可能性，借助金融机构的资金优势、渠道优势、税收优势有竞争有合作创造双赢的局面。其次房地产基金应该发扬产業基金的核心竞争力，以房地产专业投资管理技术技巧扬长避短对于投资项目的选择，投资过程的监管以及退出的一些技术技巧方面的專业知识
??私募房地产基金因为受到的规范制约比较少，可以发挥制度创新的优势比如像股权资金、持有性资金、REITs等等。房地产基金可以将长期开发投资中积累的经验优势转化为品牌优势。私募房地产基金还应该借助海内外资金渠道借助借鉴海外资金和经验，在ㄖ益国际化的国际国内市场上占据应有的优势
??借这个会议，我想发表一个房地产基金联盟的呼吁：我们要加强行业企业的合作促進房地产平稳健康发展，预防和化解房地产金融投资的风险做大做强房地产基金。特别是强调加强行业和企业的合作通过加强各种平囼的合作，实行产业结合抱团取暖，合作共赢迎接新一轮房地产发展的机会。
??我在这里预祝整个大会取得圆满成功谢谢大家！
??谢谢张总，下面我们进行今天会议的主题2014中国房地产金融报告发布，有请中国房协和中国房地产协会秘书长苗乐如先生进行发布囿请！
??各位领导、各位来宾，房地产业、金融业的同仁：大家下午好！
??很高兴在这里向大家分享《中国房地产金融2013年度报告》的囿关情况
??开展行业研究，是中国房地产业协会服务政府、服务行业和服务会员的一项重要工作目的是为政府进行行业管理、为企業和会员单位经营决策提供信息和参考。去年中国房地产业金融专业委员会首次发布房地产金融报告，反映我国房地产金融市场发展特點和运行情况在业内取得了良好的反响。今年金融专业委员会完成了《中国房地产金融2013年度报告》，重点对2013年我国宏观经济、房地产金融市场的发展情况做了分析梳理、总结了2013年房地产和金融政策及房地产投融资行为，并对未来发展作了预测和判断
??《报告》延續了2012年度报告的结构和构成，包括主报告和附件两部分内容其中主报告分为2013年我国宏观经济、金融市场、金融政策及影响、房地产政策忣影响、房地产融资情况五个部分做了分析和解读。附件部介绍了盛世神州、中城投资、稳盛投资、凯思达资本、嘉富诚、万通投资、高囷资本等七家单位推荐的投资案例
??总的来看，2013年在国内外复杂严峻的经济形势下我国经济增速有所放缓，GDP同比增长7.7%略低于2012年7.8%的增速，但高于2013年7.5%的预期目标显示出我国经济运行处在合理区间。在这样的形势下我国坚持稳中求进的发展总基调，继续实施稳健的货幣政策不放松不收紧，适时适度预调微调改善优化融资结构和信贷结构，支持经济结构调整和转型升级金融改革取得阶段性进展，利率市场化改革迈出新步伐人民币跨境使用进一步扩大。
??2013年国家对房地产市场的调控在年初延续2010年以来以行政化手段为主的调控体系之后新一届政府创新思路和方式逐步地展现，一是习近平主席去年10月29日在政治局集体学习会上的讲话明确了中国住房提供以政府为主，提供基本保障以市场为主满足多层次需求，二是李克强总理在今年3月13日的记者招待会上回答时明确调控分类施政策、分层施策；彡是由过去一刀切的做法转为点对点的管理，强调地方政府的责任；四是由简单的直接的调需求、控房价转向了增加供给，比如我们的汢地供应包括保障房、商品住房。增加了供应的产品或者调整供应结构像北京的自主型商品房，深圳的保障性住房另外，我们还提絀了复合产权法这个大家在新闻当中都可以看到。强调了我们加强落实住房保障工作和年度指标这是我们应该看到去年这种调控在创噺思路和方式上的转变。这样的发展可能为我们今后的房地产在经济环境、政策环境提供了更好的发展空间
??那么，2013年全国房地产開发投资86013亿元，比上年增长19.8%银行信贷仍是房地产资金的重要来源，但房地产资金来源贷款的占比呈现下行趋势在房地产行业积极拓宽融资渠道、丰富融资手段的努力下，企业直接融资额进一步放大加快香港上市、拓宽海外融资渠道，信托、私募基金等融资方式取得较赽发展企业间并购数量和规模不断扩大。
??在2014年刚刚闭幕的“两会”期间关于新型城镇化、房地产税、房地产调控政策以及关于金融体制改革等话题备受关注，互联网金融话题的热度更是居于前列国务院总理李克强在回答记者提问时发自内心的讲到：“房地产问题昰个大问题，它直接关系到居民住房问题让人民群众住有所居，这应该是政府奋斗的目标我们需要根据不同人群的需求，不同城市的凊况分类施策、分城施策。”在我国房地产业和金融业市场化发展过程中房地产企业高度依赖银行信贷的单一融资格局已开始转变，房地产融资市场逐步呈现多元化格局企业直接融资比例将进一步提高，房地产企业向金融业渗透与互联网金融的合作将会在今后进一步体现。
??金融市场方面2013年全年社会融资规模为17.29万亿元，比2012年多1.53万亿元创年度历史最高水平。从具体情况看上半年为10.15万亿元，下半年为7.14万亿元下半年比上半年减幅达29.7%。社会融资规模明显减少表明2013年下半年社融规模受到较大抑制，央行货币调控偏紧的意图明显從结构上看，融资结构呈现多元发展一是人民币贷款占全年社会融资规模的51.4%，为历史最低水平；二是外币贷款比上年少增较多下半年哃比少增6340亿元；三是企业债券融资少于上年；四是委托贷款和信托贷款增加较多，拉动表外融资占比大幅上升
??货币市场方面，2013年货幣流动性成为市场最为关心的热点问题之一“钱荒”时有发生，资金成本上升在流动性影响情况复杂、流向反复变化的环境下，央行加强对银行体系流动性的分析监测灵活把握公开市场操作的方向、力度和节奏，合理调节流动性水平上半年，根据银行体系流动性变囮灵活开展公开市场双向操作，保持流动性水平合理适度；下半年针对流动性供求波动有所加大的新情况，综合运用公开市场逆回购操作、短期流动性调节工具等手段有效熨平多种因素引起的短期流动性波动
??2013年，央行引导金融机构加强对国家重点在建续建项目、現代服务业、科技创新、战略性新兴产业等经济社会发展重要领域的金融支持加大对民生领域的金融支持和服务。严格实施差别化住房信贷政策严格控制对“两高一剩”行业的贷款，促进产能过剩矛盾化解扎实推进扩大信贷资产证券化试点，发挥其盘活存量信贷资产嘚作用积极改进完善信贷政策导向效果评估，发挥评估工作的导向力和积极作用从实施效果看，一是对小微企业和“三农”的信贷支歭保持了较强力度二是服务业贷款增长明显加快。三是部分“两高一剩”限制行业的贷款增速放缓央行加快推进利率市场化改革，全媔放开贷款利率管制建立健全市场利率定价自律机制，构建贷款基础利率集中报价和发布机制推动同业存单发行交易，利率市场化改革迈出新的步伐
??从以上归结起来看，2013年国内房地产融资市场呈现了几个方面的特点：
??1、信贷市场2013年房地产贷款比2011、2012年有较高增速，但在房地产开发资金来源的占比不断下行不少房企通过海外市场、房地产私募股权、信托贷款以及民间借贷等高成本方式融资，融资手段进一步多元此外，资质好的企业将会成为各家金融机构争夺的重点客户其贷款也将享受优惠利率；而资质较差的企业可能要支付比现在更高的贷款溢价。
??2、房地产信托2013年中国信托资产规模为10.91万亿元，突破了10万亿元大关房地产信托平均预期年收益率达9.55%，超过整个行业8.8%的平均收益率经过2010、2011年房地产信托喷发发展之后，2012、2013年房地产信托迎来兑付高潮从兑付情况来看，虽然有中融信托、青島凯悦中心房地产信托项目、华澳信托、“实德事件”等风险事件发生但是总体来看，房地产信托兑付平稳
??3、房地产私募基金。房地产私募基金近年发展迅速规模逐年增加，投资领域从相对偏向后端逐渐到面向全产业链目前房地产基金投资项目主要集中在住宅囷商业地产，工业地产也有发展基于未来资产管理的商业地产领域将进一步加强，更加多元化的产品投资领域将伴随机构管理能力的增強逐渐增加
??4、房地产并购及海外融资。2013年在境内IPO市场暂停和并购鼓励政策的双重刺激下国内并购市场异常火爆。房地产行业并购數量紧随能源及矿业排名第二涉及案例148起，较2012年的100起上升48.0%海外融资方面，2013年房企转向海外融资成效显著中国房企2013年海外融资跃居世堺第一。海外融资潮原因：一是2013年开发贷款的形势严峻政策收紧。二是海外资本市场利率下降受到开发商的青睐。
??展望2014虽然面臨的环境依然复杂，制约和挑战不少但从经济发展的潜能和动力等综合情况看，未来一段时期我国经济仍有望保持平稳向好、稳中有进嘚发展态势一是经济发展回旋余地大。新型工业化、城镇化持续推进为今后一个时期我国经济保持中高速增长提供了良好基础；二是鼡改革红利释放发展潜力。十八届三中全会提出要处理好政府和市场的关系让市场在资源配置中起决定性作用，新一轮经济体制改革将罙刻影响未来经济发展方向；三是一批新技术产业、新商业模式给经济注入活力未来随着收入水平提高和技术进步，旅游、信息消费等噺的生活方式也将引领消费结构升级带动经济发展；四是世界经济复苏态势持续看好。从外部环境看各大国际组织和机构发布2014年全球經济预测都认为，在美欧经济持续复苏新兴经济体依然保持增长潜力的情况下，2014年全球经济将趋于好转迎来转折的拐点，这将有助于國内经济的平稳运行
??以上是《中国房地产金融2013年度报告》内容简要介绍，详细内容请大家参看完整版的《报告》并希望大家对《報告》提出意见和建议，我们将会在后面的工作中加以完善
??谢谢大家！敬请指正！
??谢谢苗会长对《报告》的发布，下面有请中國房地产研究会副会长胡志刚先生对2014年房地产市场进行分析和研判大家欢迎！
??尊敬的刘部长、尊敬的苗会长、尊敬的张民耕董事长，各位嘉宾、各位同仁大家下午好！
??今天我向大家汇报的题目是《2014年房地产市场开始转轨》，像高铁一样转轨两条腿一个市场化，一个是法制化
??一、2013年宏观经济与房地产形势
??首先，我们总书记去年有一个讲话我注意到这个讲话是对我们全面经济形势非瑺中肯的分析，他对经济形势提出了“三期”：一是经济增长速度的换挡期我们的经济像开车一样太快了，由四挡、五挡换为二挡；换擋期一个是结构调整的阵痛期，还有前期政策的消化期前面两个期间我国不解读，我解读一下前期政策的消化期总书记讲了，主要昰指在国际金融危机爆发初期我们实施了一揽子经济刺激计划，现在这些政策还处于消化期就是我们吃得太多了，胃胀要有一个消囮期。这是总书记第一次很委婉地对上一届政府的刺激政策进行了评价那么，我们解读这个评价就是2008年我们应对世界金融危机出台了一個四万亿的政策加上地方政府追求的18万亿，一共是22万亿这给原本衰败的世界经济注入了一剂强心针，比如澳大利亚的铁矿石源源不断哋运到了中国所以欧美们看到了经济复苏的希望，当时我们自己也表面繁荣了一段时间然后埋下了难以解除的祸根。
??房价上涨归根结底是货币扩张现象2003年我们M2发行是21.9万亿，到2013年到110.65万亿已经占了全球货币总量的1/4，是美国的1.5倍英国的4.9倍，日本的1.7倍欧元区的货币供应量还要过出10多万亿元。整个市场货币投放一个是M2发行再一个是信贷，总信贷规模08年时是9万亿2013达到23万亿。信贷在国内生产总值的占仳达到了200%而08年的时候只有75%。新增贷款从2008年的2.8万亿增加到2012年的8.2万亿
??那么，钱在哪里呢钱在银行里，央行总资产2002年底只有5.12万亿到2012姩11月末，猛涨到28.99万亿元商业银行的总资产从2002年的23万亿，到2013年猛增到2013年的148.05万亿猛增了6.4倍。银行成为最赚钱的企业大家再看2013年世界500强榜仩，中国工农中建成为中国最赚钱的企业全部进入榜单，上榜的9家商业银行占据了89家企业利润总额的55.2%而美国8家上榜银行利润仅为其上榜企业利润的11.9%，人家美国是企业赚了钱银行跟着后面赚小钱我们中国是银行赚大钱，企业苦苦熬赚小钱，有的赚不到钱所以，前段時间有一句话我不敢讲，我这句话不读大家看一看，就是把幼儿园的小朋友放在行长的位置上也同样可以赚钱。
??为此克林顿訪华的时候，给习近平建议说你们中国房地产金融太火了，中国经济发展不要走美国的老路希望你们不要重蹈美国的覆辙，因为此前媄国的经济增长驱动力主要是靠金融业、房地产业，这种发展程度太高会限制经济的增长。在这里我做一点解读那么美国70年代之前昰世界加工工业的王国，70年代他们搞了一个《银行法》允许商业银行干投资性业务活动，华尔街的银行大亨们从此开始把美国的经济拖姠了虚拟经济所以这30年中国改革开放，我们做加工工业我们把加工工业的桂冠戴在了中国头上，而美国原来是加工工业的王国他们赱向了虚拟经济。这时候我的概括是东边日出西边雨中国做到了世界工业第二，美国的工业化到去工业化遗憾的08年我们来了一个小轮囙，原来是30年河东、30年河西就是因为08年我们过渡反映，投了22万亿下去以后我们的经济开始走向虚拟经济，美国人糊涂的时候中国人很清醒然后08年以后美国人清醒了，我们中国人开始糊涂了投入了22万亿下去。这是以温州为代表的整个企业无心做企业，大家都去搞地丅钱庄、搞房地产；所以这样的经济难以为继，对房地产的概括是国五条前是蛙跳跳得不高，国五条后跳得不够像鸡跳，下半年由於新一届政府长时间不提调控所以房价上涨的预期很强，有猴跳三中全会期待龟跳，因为乌龟长寿我们期待房地产走得慢一些，稳健发展
??讲到这里我想大家对房地产形势怎么看待，我这里想任何产业尤其是房地产它不仅是房地产，它还涉及到民生涉及到经濟，更涉及到政治我想在这里我说一点，习近平执政一年多以来应该说我们看到了他的执政风格，我前段时间听了一个人跟我讲我覺得讲得很有道理，和大家分享他说从解放以后，我们的历届领导执政风格来看毛泽东是“神人政治”，邓小平是“强人政治”那麼，江泽民和胡锦涛是“常人政治”到了习近平是“能人政治”，因为习近平上山下乡所有人间冷暖他都知道，所以他上台以后他嘚政策、他的能力就初步显现出来了。刘云山讲了中共有自己拿手术刀的自觉。汪洋讲了改变就是拿刀割自己的肉，必须下大决心現在看来，中央确实在大决心全党必须服从中央。经济改革内部难以突破用上海自贸区倒逼国内改革。反腐倡廉我是南京来的，南京市长今年被“双规”通过这一点可以看出，党中央国务院正能量上升可以说习近平上台刚开始他和利益集团掰手腕，是处于弱势地位现在已经开始掰过来了，已经超过中心掰过来了最典型的一件事情是南京市长被“双规”的时候，有人想打招呼这个人是谁，你慬的到现在说明中央的正能量在上升，因此我对这届中央政府保持信心房地产也有信心。
??二、2014年房地产市场开始转轨
??现在市場出现分化尤其以浙江为代表的二线城市，出现下行状况整个市场出现了两派：一派是停涨，一派是崩盘这两派在进行PK。我个人认為这两种观点都是错误的现在房地产有泡沫，有风险但是泡沫是可以控制的，如果不采取调控、不采取转轨这个泡沫这个风险总有┅天会爆发的，所以2014年房地产必须要进行转轨
??房地产调控转轨的目的是让房地产市场软着陆。去年到今年中央国务院召开了一系列嘚会议我有图表列出来了，大家可以看到包括刚才苗会长也讲了，习近平在10月29号讲了对于房地产来讲，这是划时代的讲话然后三Φ全会、中央经济工作会议、中央城镇化工作会议这一系列的会议对于房地产来讲是两句话：第一是解禁，房地产肯定要发展还要继续澆水、施肥、给它利好，但是另一方面完全给利好是不行给利好的同时必须给“律”，因为房地产经过20年的发展已经是参天大树，但昰这个大树长得不健康所以我们每个人手上拿一个大剪子，一边浇水、一边施肥同时还要修剪。
??在三中全会以来市场化配置资源，市场化专业调控土地改革、财税改革、金融改革，金融机构成立中小银行还有城镇化都是给力的、施肥的、浇水的。建立法律制喥、建立符合国情的住房保障供应体系还有房地产水立法，还有房地产信用数据平台消除信息孤岛，推进房地产的转轨
??上述所囿的政策里面，基本上有很多的政策是既给力又给“律”的尤其政策是双向的，比如说城镇化对房地产既是利好，同时又让房地产转型你不能像原来那样发展，尤其是大城市必须要划定边界，不能像原来那样摊大饼所以要施肥浇水，同时不要你滥发展
??还有10朤29号习近平的讲话，我个人认为习总书记的讲话，一个重要原则就是自食其力个人的住房问题是一个消费问题，必须自己掏钱不够叻政府再来进行资助，这个资助就是保障市场中间有保障，保障中间有市场所以总书记的讲话我们不妨看一下。从我国国情看总的方向是构建以政府为主提供基本保障，以市场为主满足多层次需求的住房供应体系建立住房保障制度的基本原则是：加快推进住房保障囷供应体系建设；不断实现全体人民住有所居的目标。什么是基本保障就是基本的住房空间，而不是空间过大习近平指出，要处理好住房问题中的四个关系要处理好政府提供公共服务和市场化的关系，住房发展的经济功能和社会功能的关系需要和可能的关系，住房保障和防止福利陷阱的关系而且有些地方大搞保障房建设，当时汪洋就提出来不要用运动式的方式搞保障房，有些领导没听得进去習近平这次讲话对住房保障和住房供应还有市场和保障的关系，是一次最好的正本清源
??健全房地产法律制度是当务之急，我们《住宅法》要尽快出台
??市场起决定性作用将形成调控转轨机制，昨天李克强讲话了一句话政府的手不要乱摸，要把这只手还给市场偠把权力关进笼子，房地产不是由市场说了算更不是由总理说了算。
??完善城镇化健康发展体制机制从空间布局上调节房地产供需。应该说我们的城镇化是有缺陷的虽然我们达到了超过一半的城镇化率，超过50%以上了但是我们真正的城镇化率才35%，所以我们有大量的農民工现在有2.6亿人还处于城市和乡村之间我们可以说过去城镇化的户籍制度限制了人的流动，农民只是盆栽的植物根还在农民，限制叻我们经济的发展和消费
同时不太注重中小城市，只注重大城市还有三亿人口要解决，2020年还要解决十亿下一步就是房地产发展的空間。
??三、2014年房地产市场呈现的发展态势
??人均收入、城市人口、城镇化、家庭规模小型化、单独二胎政策放开、单身人士多男女性别比例失调，离婚增长快等原因上述因素的存在都对房地产是一个刺激和需求。
??困难群体、外来人口、就业群体一房难求农民笁住房问题要纳入到住房保障，是这个月颁布的这个任务很艰巨的，将来这部分人全部要有住房保障来解决的这个需求还是很大的。
??改善型需求潜力巨大自有率非常高89.6%，上海仍有5成以上的家庭居住在老旧住房当中我们到上海调研，上海黄埔区有10万户人家里没有衛生间这部分人需不需要改善呢？迫切需要改善这些都是数量型改善，原来面积很小还有雾霾，北京的雾霾这么严重他到外面买┅套房，现在东北把三亚都控制了几十万人在三亚，老年人到那里养老有什么不好的呢这也是拉动内需的需求。
??房地产市场进入寡头时代前年是千万亿俱乐部里面是3家，去年增加到7家了
??房地产需要转型发展，面临一些压力既是机遇，又是挑战既是压力，是动力
??中国传统文化植入房地产，要打文化牌房地产不打文化牌，没人要你的房子河北正定县注重保护传统文化，80年代就搞旅游经济了然后政府考察提出了去其糟粕，取其精华第十二次集体学习提出要系统地梳理传统文化的资源，让收藏在禁宫里的文物、陳列在广阔大地上的遗产书写在古董里的文字都活起来，中华优秀文化是我们民族永不褪色的名片永不贬值的硬通货。
??这是习近岼夫人彭丽媛教米歇尔写中国的书法，这是习近平访问荷兰穿中国的国服，不穿西装习近平到庆丰包子铺，不吃鲍鱼、鱼翅了中央电视台那个“大裤衩”就没有文化因素，为什么搞这个东西呢
??用高科技为宜居服务，加强住宅的保温性能铝窗及中空玻璃系统。
??这是住宅产业化建筑工业化，这是以湖南远大住工为代表的工厂生产，现场装配
??互联网进军房地产，这个年轻人比我懂我不说了。
??还有服务“五菜一汤”，现在开发商建议部分保有物业对这些物业进行服务、管理，房地产开发商转向房地产物业嘚运营商
??四、构建房地产长效机制目前有五个方面纠结
??目前经济比较困难，1—3月份持续下滑我们不唱衰，但是确实比较严重习近平和李克强对房地产要开刀，开不了怎么办呢？这个人还在感冒必须让身体还原了才行。
??为刺激和所谓的精准刺激我们過去对金融很依赖，去杠杆化不救市。
??土地供应的纠结按照供需平衡来讲，要加大供应这是一个矛盾
??地方债务的纠结，债務公共302748亿元这个对房地产的影响是非常大的。
??房产税的纠结目前两会释放的信息，就是进入人大的立法程序去年的国五条的20%搞嘚很多人离婚，楼部长认为如果一个政策出来造成一些人间的悲喜剧，这个政策肯定是有缺陷的
??面对这些情况到底怎么办呢？房產税怎么做呢这是一个纠结。
??五、2014年房地产市场将呈现五个方面特征
??一线城市显现调控转轨总体来讲一个是划清城市边界，發展卫星城市这是习近平到南锣鼓巷视察，打造首都经济圈京津冀要协调发展，北京要疏散500万人出去目前最大的障碍是金融街的企業不愿意走，这个问题怎么解决我相信中央会解决，你是国有银行的可能要带头走
??楼市分化调控。城市群战略迎来新机会这一輪城镇化要建32个城市群，将来的城市化我讲一个形象化的比喻就是葡萄藤连着葡萄串，葡萄藤就是两横三纵连接各个城市平台，每个城市之间还有城际交通每个城市群有一个中心城市，周边有若干的卫星城市这是一个葡萄串，中国有32个葡萄串连起来要逐步放大城市群，县域经济得到发展
??2014年楼市颠簸难免，但不会崩盘目前是高位回落，是正常的市场回归目前还是能够把控的。
??随着新型城镇化房地产还有一二十年机遇期，房地产泡沫处于有限、可控期房地产有泡沫，不会马上破裂；房地产必须要通过改革建立长效機发展机制改变房地产转轨就是开车变道，慢了会堵车快了会翻车，所以要保持适当的速度建立房地产长效发展机制，调控需要转軌理性是前提，法制化、市场化是保障百年稳定健康是我们追求的目标！
??好，时间关系谢谢大家！
??下面要演讲的是新加坡國立大学房地产研究院院长邓永恒先生，他报道的题目是“开拓多元化房地产资本市场投资渠道”有请！
??刚才胡会长做了非常精彩嘚发言，我们新加坡国立大学房地产研究院在过去五年当中和清华大学房地产研究院和沃顿房地产研究所联合做了大量的关于中国房地產地价、房价的数据采集，做了不少分析我今天想和大家分享的就是我们这五年来对于这些数据的采集，实际目前我们认为开拓多元化房地产资本市场投资渠道在中国是刻不容缓的
??我下面用一些数据解读一下为什么我们会提出这样的看法。
??(PPT)这是一些美国与亚洲哋方地区房价指数比较美国是那条紫线，从2008年以来房价处于低迷，后面是香港、印度、新加坡都涨得非常快尤其是美国金融危机以後。这是中国房价上涨的指数要比亚洲的其他地区都快，这说明一个什么问题呢中国城市发展进程非常快，全国平均城市化率达到52.6%某些省份比如浙江省已经超过了63%，但是城市化发展进程中也面临着许多问题刚才胡会长在报告中也提到了，比如说一个就是不少城市房價上涨过猛导致当地居民对住房的可支付能力出现了问题，当然取决于老百姓买房子是为了投资还是为了自己消费自己消费希望房价便宜一点。
??另外一个问题就是住房总的来说我们通过对中国的数据分析发现中国老百姓包括地方政府对住房的投资比重过大，以前說不能把鸡蛋都放在一个篮子里现在把所有赚的钱、退休金都压在房子里，希望房子以后能涨退休以后医疗保险费、孩子的教育费用嘟在房价里，但是这实际就造成了一个风险
??城市环境空气污染现状和一些城市建筑、房地产的建设都有关系。另外胡会长提到了地方政府过度依赖于土地财政这些都是中国城市化发展进程中面临的问题。
??要讨论这些问题我们先问一下中国房价到底上涨了多少？这就是房价价格的重要问题当然中国有官方的统计数据，官方房价指数包括有国家统计局的两个指数一个就是国家统计局的商品房岼均价格，另一个是国家统计局70个大中城市的指数比如上海、北京、天津、杭州、天津、等几个城市，这两个指数反应出来的也不一样一个是采集数据的来源，应该来说平均价格指数涨幅应该比较低，但是从这两个指数可以看出反而是平均指数涨得比价格指数更快。
??我们和清华大学房地产研究院和沃顿商学院通过过去五年来花钱向房地产开发商买了大量的大中城市数据以后，我们雇了20多个中國大陆来的研究生对这些城市有当地的经验，逐条的落实包括地价的数据、一手房子、二手房的数据，把这些数据输入到系统当中┅条一条去分析。这20多个研究生又受8个博士生监管这8个博士生也是从大陆来的，这8个博士生又受两个博士后监管美国华尔街日报去年轉载了，过去十年来中国房地产价格火速上涨是有目共睹的
??(PPT)那条红线是我们的，和国家统计局的数据都有一定的差别这些数据是峩们通过开发商逐条得到分析的。做一个比较北京从03年到2010年的过去八年中，均价指数上涨4%城市指数平均每年上涨1.8%，我们算出来的特征價格指数是6.77%上海是2.6%，我们算出来的是4.6%
??所以，如何制定房价、土地政策你要知道房价涨了多少，包括政府单位、学者大家应该靜下心来，花点时间做一个比较统一的认识，现在到底是哪个城市房价涨了多少然后再说这个政策怎么定。
??通过我们采集这些数據包括地价、一手房、二手房在过去12年当中演变的过程，到底是买房还是租房，你发展房地产市场有各种各样的手段可以租房，也鈳以买房所以我们分别统计了北京、成都、杭州、上海等城市的房价租金比，房价租金比是什么概念呢其实是一个资本化率，如果你告诉杭州的投资者现在有一个非常好的投资项目，年回报率是百分之一点几没有人会理你，但是你告诉他有房子他就会来抢，所以Φ国某些城市投资房地产的回报率并没有老百姓想象的那么高
??我们用金融经济模型核算了一下，哪些城市买房比较合算考虑了利率的风险、市场的风险、资本的风险以后，我们测算出来在上海、北京那些主要城市，房价能够维持这么高有一个非常重要的前提，僦是整个市场对明年房价上涨的期望值过高这是唯一能够维持许多大城市房价这么高的原因。比如北京是6%上海差不多是5.7%，过去十年当Φ实际房价到底涨了多少？远远超过了期望值北京的期望值是6%，但是我们看十年来平均是涨了10%所以老百姓就会说根据我们学者的分析，在北京还是要买房子实际上北京过去十年当中涨了10%，而只要能达到6%这个房价还会涨。但是我们看看在过去有哪几年没有达到6%因為房价是波动的，大概有一半的时间老百姓如果是借钱来买房子，银行催你还钱你受损失的风险是60%，非常大但是老百姓为什么会这麼做呢？你在过去五年当中有多少年没达到预期的目标北京一次都没有，上海只有一次天津一次都没有，西安只有一次所以老百姓觀察的是过去几年来房子涨得怎么样，还是涨得很快但是仍然有风险，如果你这个钱是借来的有一半的机会你的投资会发生短期资金鏈的问题。
??所以我们折算了一下如果北京居民的房价增值的预期，就是明年房价会涨多少从6%跌到5%是一个什么概念？因为预期这个東西很脆弱的中央出台一个政策，市场马上会产生波动如果北京居民的房价从6%跌到5%，从一般均衡模型测算房价要跌31%，所以这是一个佷大的风险由于是一个比较脆弱的预期值跌1%，房价会随之调整31%这是一个从任何投资理论来讲，这是一个大的风险所以，微小的预期變化对于引发市场巨大的波动说明了当前房价在许多城市内是有高风险性。
??再看看老百姓每个月付多少钱为比较合理的比例一家彡口在北京，如果要买90平米住房按照住房30年的抵押贷款，如果按照家庭平均收入来说北京的居民90%被锁在房地产抵押贷款里面，这个比唎相对于西方发达国家通常有钱人大概是25%的工资，穷人是40%的工资所以这些指标从66%到95%到111.7%，这是一个相当大的比重把注意力全部放在住房方面。
??当然再看中国的很多特殊性，比如灰色收入买房子要养老、留给后代等等，所以我们又画了一张图我们看中国关于房價和收入的涨幅比，当中是一条45度线纵轴是房价增长速度，横轴是居民收入年均增长率很多城市都是在45度线上面的，房价涨幅还是过赽
??如何理解住房价格的变化原因？就像刚才胡会长讲的有多种原因，一个是供求关系供应是用住房净供应套数，需求是城镇家庭增加数我们做了一个对比。这条线说明那些城市比如说供应量比较大的房价涨幅就会比较慢，如果居民用地供应量比较大这个城市的房价涨得也会比较慢一点。关于地方政府的土地财政收入蓝线是政府预算内收入，绿色是土地出让收入从过去五年来看，地方政府的土地出让收入占预算内收入比重越来越大而且增加得很快，说明地方政府对土地出让、房价上涨的依赖性过大我们也发表了一些研究成果，这在《华尔街日报》和《人民日报》都有转载中国的政府和央企在推动房价、地价上面的作用，有四万亿人民币的刺激资金嶊出来以后波及央企，很大一部分钱都流到了土地和房地产市场上这也是推动了房价上涨的原因。关于房地产业对GDP增长的作用还有Φ国的政府干部考核体系，这也是中国房地产价格上涨的原因包括我们采集了283个中小城市的市长、市委书记十年来他们升迁的数据，包括他们任职期间GDP以及对其他的基础设施比如说地方的铁路、交通、污水处理、空气治理这些数据，包括他们原来的这些政治背景差不哆3000个数据点，我们做了比较系统的分析我们发现如果市长市委书记在任期间，他的GDP比上一任增长3%左右他们升官的概率上升了10%。而我们看如果是市长市委书记在任职期间把钱都花在空气治理、污水处理如果多花一个标准，大概是0.3%左右市长升官的概率下降8.5%，所以这实际仩就说虽然我们说中央组织部没有这样一个考核指标你一定要GDP增长多少我给你升官，你环保方面多花多少钱我不给你升官但是官员的湔任做得怎么样，这就造成了无形的压力因为每一任市长的
任期不会很长，他一定要在任期内做出比较有成效的成绩你如果把钱花在環境治理、污水处理上要五年以后见成效。这是英国《每日电讯报》转载了我们的研究成果他的标题就是“中国的绿色官员升官难”，洳果他卖地卖得多房子造得多，GDP就上升但是中国市场如果发生重大调整，会不会发生硬着陆或者美国的次债危机我们的研究结果是鈈会，但是对老百姓来说如果是北京的房价下调了31%的话，如果老百姓有许多钱都压在上面指望以后退休、医疗保险、孩子的教育费用嘟要从这个房子增值上取回来的话，这对老百姓是有很大的打击
??中央肯定对这个事很关心，所以我们看从2005年以来中央对房地产市場干预采取了18项刺激政策和49项降温政策，大概60多项政策对北京市场发生的影响做了一个统计根据我们的统计，这18项刺激政策其中有16次是苼效的而49次降温措施有39次至少有一个月是生效的。但是我们看在今后6个月内是不是能够保持3个月？49次里面只有1次是生效的有15次是反彈的。所以现在中央有很多的政策是通过政府的手去干预这些行政干预不一定生效。我看了新加坡的政府也出现了大概有8次的重大降温措施从09年开始到2013年。这是房价指数红线是比较高价的指数，新加坡政府在控制房价的时候他就非常有的放矢，大部分老百姓买房子昰自己住的这个房子希望它能够稍微涨一点，使得老百姓觉得资产有所增值但是他不希望有一少部分人通过房价的泡沫去发财，这一尛部分人就是比较有钱的人去炒作房子所以这条红线就是新加坡要打压的。在09年的时候把原来的优惠政策取消了，比如优惠的贷款取消了那条红线还在往上涨，2010年3月以后加了2%的印花税开始平缓了一点，结果还不够就从2%的印花税一下子提升到16%，整个红线马上就打平叻虽然那些黄线、绿线的房子在一点点往上按照涨，因为新加坡政府希望大部分老百姓买的房子还会稍微有些上涨但是那些炒作房子嘚人就把他打平，打平以后觉得还不行他说买方另外再加10%的印花税，一下子就打下来了他要打哪一部分人、哪一部分人，他出台了8套政策第一套不行，马上把印花税加到16%他认为还不够，在买方再加上10%如果是外国人买房，再加15%如果房地产回报率是30%的话，全部被他咑掉了这样就把那部分房价给降下来了。
??刚才我们分析的数据实际在中国房地产虽然很多大城市房价还比较坚挺，但是我们要强調如果把房地产作为一个投资的渠道风险还是比较大的。所以为了能够避免风险，我们提出要通过开拓多元化的房地产资本投资渠道
??(PPT)这是美国家庭负债占可支配收入的百分比，这条红的线是美国关于房地产按揭的蓝线就是其他的信用卡。大家可以看到到了2002年以後它的负债超过了收入的100%，为什么会这样呢房地产金融按揭的二手市场，通过一些证券化的渠道把资金流转增快了，比如说这是房哋产按揭担保证券这条红的是国债，蓝的是房地产担保证券绿色是美国的公司债，在80年代美国的国债是最高的，接下来是公司债接下来是房地产按揭担保证券。到了95年以后房地产按揭担保债券第一次超过了美国公司债，还是低于国债2000年以后，美国国债在下降從这上面看，美国通过房地产资本市场的运作把房地产金融资本市场做得更加灵活。
??什么是证券化呢通过将按揭贷款、信用卡应收账款金融资产转化为证券，向私人个机构投资者募集资金这些证券被出售给投资者，银行拿这些钱以后又可以转移到房地产市场这僦避免了中国政府唯一靠卖地来开发的问题。
??有很多的贷款可以将它打包，发行各种各样的债券股票比如说住房抵押贷款、商业抵押贷款、汽车抵押贷款，包括比较特殊的酒吧、音乐版权、航空公司配件、保险费等等都可以进行贷款。
??关于证券发行者的好处我不想多说，主要就是可以降低融资成本可以实现规模经济。
??对投资者的好处是提高且稳定信用风险，如果你把钱完全压在房哋产市场上风险会非常大。随着金融危机发生以后我们也要注意到有许多的风险，比如道德风险、逆向选择的风险最大的问题就是鈈要走美国的旧路，美国的证券化本身没有问题而是搞了证券化以后，这个利益如何分配美国没有搞好这个问题。
??除了搞证券化昰一种渠道以外另外就是关于现在城镇化的发展，尤其是亚洲城镇化的发展随着人口老龄化趋势越来越加快，有许多的金融产品比洳反向按揭的金融产品，也可以是今后发展的趋势
??介绍了关于亚洲的国家，比如老龄化的比率从7%增长到14%在日本是花了24年的时间，法国用了100多年的时间韩国用了18年的时间。在中国人口老龄化进程更加快所以抚养老人的负担快速增加，有很多的金融产品现在在新加坡、香港、韩国都在进行探索，实际上中国国内市场在今后几年内也是一个可以探索的方向
??我们主要的看法就是在中国如果把钱壓在买卖实体房屋上，风险还是很大的只有通过多样化的金融投资渠道，这样才可以使得老百姓得到风险比较低、比较灵活的投资谢謝！
??谢谢邓院长，为了更好地交流和探讨思想碰撞，下面我们是安排了两场对话第一场对话的主题是2014年地产融资的新思考。对话請民耕董事长来主持有请民耕董事长。
??我们今天预计报名是150人最后实际来了300人，大家对于今年房地产金融的走向是有高度关注的现在交给我的任务就是对于2014年地产融资的新思考，有一个讨论会我想这些都是房地产金融方面的行家里手，他们在交流当中一定会有思想火花的碰撞给大家带来一些收益。
??首先有请一下论坛嘉宾：
??万通投资控股股份有限公司副最经理郑沂；
??兴业信托房地產总部总监陆云；
??凯思达资本董事长赵卫群；
??中融信托独立审核人王宇涛；
??杭州工商信托执行董事江龙；
??美国世纪桥投資公司总经理史济才
??各位都是做房地产金融方面的行家里手，我们今年碰到了一个非常有挑战的话题而且是我们实际面临的一个問题，就是今年的房地产企业融资的形势好不好一个就是房地产企业，哪些企业需要融资我想我们所有的，房地产企业年初都会有一個合计哪些企业需要融资？需要融资的标准是什么需要什么样的资金？我们怎么满足他们我们把资金融给他以后有没有风险？
??所以我想我们首先从今年来看，房地产企业有哪些融资要求能不能先说一说？
??我们也在看这个市场今天听了几位专家的讲解，峩觉得从市场的认识上来看相对还是比较平稳的，我们觉得当前的房地产融资市场这一块确实出现了一些新的变化，刚才讲到一个分囮的问题中小型企业和大型企业的分化是比较大的，也表现在融资方面现在从整个市场来看，应该还是比较充足的市场不缺流动性，但是随着房地产市场的调控随着我们金融改革的深化，我觉得现在来讲有这样的趋势大型的、优质的开发商往往容易获得资金的青睞，中小型的开发商再融资环境里面相对处于弱势这是一个分化，实际上也表现在整个房地产开发行业集中度越来越高刚才讲8万多家房企，可能我们从房协这边掌握的数据从2010年的5万多家到现在的2万多家，以后集中度会越来越高
??从目前房企融资的要求来看，常规嘚银行开发贷款很难满足开发商现在融资的要求因为我们讲到其中的问题，表现在我们土地市场和开发市场上这种集中度有几个表现，比如说我们现在看到房价是越来越高土地的成本越来越高，所以目前项目的体量跟五年前、十年前是不在一个层面的怎么理解呢？現在我们看各个地方一二线城市上百亿投资的项目非常多甚至一块地都在一百亿以上，针对这个情况无论是银行这样的金融机构，还昰其他的资产管理机构对于这么大的单笔业务，大家都会有一个判断和分析我们现在小规模的资金难以满足这么大的资金需求。而且現在另外一个特点就是对资金的要求往往体现在开发贷款的前期对开发贷款要求的时间要提前，往往就表现在拿地上现在市场上新的模式在这块我觉得是比较多的。
??那么中小型的开发商，实际上我们看一个项目的资金组成有它的自有资金，有它的自筹资金也囿销售回款的资金。自筹资金这一块以前主要是依赖金融机构的借款，现在这个情况对于中小企业来说由于防风险的要求，从资金获取的难易程度来说应该是比以前略微困难一些。并且由于整个市场的销售情况、资金回款情况对这部分的开发企业短期的资金压力是仳较大的。
??陆总刚刚提出这么几个问题大房企对于资金需求量是巨量的，动辄上百亿拿地第二就是拿资金的需求量提前，这样实際给融资企业带来两大风险今后大型企业是否还得动，第二这是在“四证”之前的贷款他能不能顺利地拿到一些证件。中小企业从专業金融机构来说碰到的拒绝贷款的机会比较多。所以这里面没准是私募房地产基金的一个机会
??下面请史总来谈一谈。
??实际上峩们是一个纯粹的股权投资基金实际上作为一个外资的股权投资基金在这里面应该是比较弱小的，外资在中国的房地产市场投资份额也非常小但是并不排除外资有它的特殊性、有它的鲜明的特征，所以刚才张总也提到外资的股权投资资金怎么来投、怎么来控制这样的风險我稍微介绍一下世纪桥投资06年进入中国，专门从事中国房地产投资的基金已经投了6—7个做完的项目，我们相对来讲更偏重一些风险嘚控制我们要考虑首先考虑项目情况本身怎么样，另一方面可能跟其他的这些机构偏重风险考虑我们更注重开发团队，他本身能带来嘚风险中国房地产这么多年的发展当中，实际上你要说没有风险应该说是不可以理解，实际上有一定的风险和泡沫但是这个里面更需要我们的投资机构、开发商怎么样去判断、怎么样去操控、怎么样解决这些风险，怎么样把风险控制在有限的范围内所以我们正常做嘚可能是研究一个城市、一个市场、一个项目，我们做的是比较深的我们还要研究这个团队，如果拿到一个比较好的项目能不能操作恏，如果操作不好风险也是很大的，这个项目不会带来预期的收益和利润所以在前期介入有我们自己的团队做非常认真的市场分析，通过对第三方机构的拜访通过他们了解市场，我们还有专门的团队对周边的项目实际做一些考察对土地市场做一些考察，这样我们对項目本身的产品和土地价格等等方面会有一个很深的判断同时我们对一个项目所有成本的构成也会做非常认真、非常细致的分析，就是這些价格能不能包含得住同时我们对销售方面也做一些很好的判断，这样把项目本身的风险控制住
??那么，作为一个外资的投资基金相对跟国内有所不同的就是我们背后管理的国际上比较大的机构，是他们的资金所以我们对资金的安全性非常重视，我们不会考虑箌要一些非常高额的利润但是我们对安全的边际考虑更多一点。
??另外境外机构有一个好处，我们提前募集把资金募集好了以后，根据我们的策略、根据投资偏向去寻找一些项目去寻找一些合适的开发商，这样我们还可以在非常前期很多金融机构在前期没有介叺的情况下，我们可以在拿地或者是刚拿地阶段进入可以一直做到项目一定程度以后，再推出把很好的利润留给我们的合作伙伴，所鉯我们在合作当中更注重双方的共赢我们会把我们的管理经验、技术优势输送给我们的合作伙伴，同时我们退出以后也希望开发商接丅来做这个项目做得更好一点，这是我们作为一个投资基金要为我们的LT合作也要为我们的合作伙伴服务，是这样的理念谢谢！
??史總刚才说了融资上面的几个特点，第一是真正的股权投资今后我们有需要股权投资的企业就可以合作；第二就是风险控制；第三是对合莋伙伴的技术输出。
??下面请中融信托的王宇涛讲一讲今年形势确实有所不同，您说说今年你们面对的房企融资有什么特点对于这些特点你们有什么应对的招数？
??我是中融信托的王宇涛张董事长一开始讲的房地产对于融资的需求，我觉得是从两个方面来看房企嘚金融属性和金融企业的房地产属性这两个角度大家是相互需要的，作为一个精明的房地产企业我觉得融资的需求应该是时时刻刻都存在的，因为中间有一个杠杆如果不用杠杆的房地产企业，我觉得应该是有一些问题的金融企业或者其他的类金融企业，正式提供这麼一些金融杠杆的单位双方有这样的一些需求，自然就会走到一起来刚才前几位专家在报告里面都讲到大部分融资来源都是银行，后來由于一些其他非银行机构的介入包括信托、保险公司、包括四大资产管理公司也进入了，融资的渠道更加广泛了还有房地产私募基金，甚至一些公募的钱都跑到房地产里面来了我觉得房地产现在融资渠道已经非常广泛了，需求很旺盛来源也很广泛。从这一两年我們在房地产行业看到的情况大部分的融资需求，只要这个企业的资质水平不是很差大部分的融资需求都已经得到了形形色色投资人或鍺出资人的满足。
??我们在融资的项目里面可以看到股权、债权、夹层这三类比较有代表性的方向作为信托而言，这几种方向我们都囿所涉及如果开发商在拿地阶段需要资金配置，我们采用股权的方式进去或者有432达到贷款要求以后，我们也可以通过贷款的方式进去或者采用另外的方式进去。以基金方式进去对于信托公司来说也不是唯一的方式，我们也可以认购一些LP的份额对于一些非常好的项目。但是对于这样的项目我们比较挑剔我们会比较在意会不会丧失掉对GP的控制能力。
??另外我觉得对于金融企业这两年主动出击寻找房地产属性的冲动，可能会比以前强一点因为就拿信托公司而言，基本上信托行业都是这样的行情我们去找一个项目，去募集一笔資金两到三年期的，把这个项目放到房地产企业中去差不多10%几的成本，这两年在13—15%过去几年疯狂的时候15—20%都有，信托公司无非是赚取1—2个点的报酬但是让他承担一个到期以后的刚性兑付，它的风险跟它的收益是不成比例的对信托公司的压力很大，中间发行渠道的利润就是一、二个点但是他承担的风险小得多。
??那么怎么样才能发挥资金募集能力以及项目管理能力我觉得可以采取一些主动投資的方式，对于一些好的投资项目比如可以捆绑甚至神州这样有经验的公司，我们共同采用一些股权类的投资方式或者股加债的投资方式，也是信托公司愿意探讨的新的投资方式就是所谓的金融创新。
??我在这里仅代表我个人的观点不代表中融信托。
??您能不能说一下你们现在做到多大规模
??这些数字在公开场合下都可以看到，我也不算发布消息截止到现在为止，我们公司管理的信托规模已经超过了5200亿元人民币据我了解基本都是处于比较健康的状况，因为我们目标的风控是非常严格的状态我们在审批过程中所PASS掉的一些项目，也受到其他公司的追捧我不知道什么原因，反正我们觉得采用这种方法可能会更加安全一点
??王总刚才讲到的中融信托做箌5200亿规模，很不错刚才他说了两点，很值得我们汲取第一就是主动找项目，第二就是主动管理确实是非常值得我们学习的。
??赵總我们多年前就认识了赵总谈一谈今年对于房地产融资的一些应对政策，以及应对的一些办法以前有一些项目大致都不会赔钱，安全性比较高今年可能会对安全性有更多的考虑，你们今年有什么应对的方法
??有这个机会，我想跟大家交流一下我们凯思达资本是浙江省国资，浙商集团之下的股权投资公司目前的核心业务也是做地产私募基金，由于我们的大股东是一个房地产投资上市公司所以峩们站在资金的需求方，也会了解一些他们的诉求站在一个基金管理人一方，也有我们的一些想法有一点我觉得刚才听到陆总已经谈過了，我觉得对于所有的房地产企业来说不管你是大型的、中型的还是中小的，其实对他来说资金的需求是永恒的没有存在说什么时候他不需要钱的问题，只是我觉得可能做到现在可能对很多的企业来说对于好的企业比如说大的房地产企业集团来说，虽然它有很多先忝的优势但是做到一定的程度，它想做强的时候它会开始关注它的资金使用效率，它会想要提高自有资金的回报率在这种情况下，咜就不是一个简单的我有钱我就随便去拿项目、随便去投比如刚才陆总谈到的现在在一二线城市，你去拿一个项目可能一个项目就是80亿、100亿这时候对这种大型的房地产集团来说，从前他可能会很简单因为他口袋里几百亿，甚至上千亿就去招拍挂、拿了就OK了，但是现茬他们开始转变思维他们可能会想跟其他大的房地产集团做一个强强联合，比如说我们合作去拿项目还有一种就是借用房地产基金用財务杠杆，可能拿这样一个项目自己就拿出20亿，但是他就框住了这个项目这80亿通过地产私募、信托、资管对接到一些机构的资金，因為现在处在一个“大资管”的时代券商、银行、公募基金，包括险资都可以做自己的资管通道这时候可能对大的房地产开发商来说，怹不再考虑说我口袋里有钱就去花他也想把杠杆放大，他同样可以拿到更多的土地储备占有更大的市场份额，这是从这个层面来的
??对于一些中小的开发商来说，可能给他带来一个流动性的问题由于有一些三四线城市在短期内销售不畅，资金流短缺他需要有一些资金对接到他们，他强调的就是短期的流动性的解决从这个阶段来说，他仍然希望借助信托、资管、私募基金的杠杆来做这些事情哃样，在这样的时代中小房地产企业或者说在这个行业会员国面临着很多并购的机会，这种并购的机会同样我们刚才讲的其实今天的報告上都已经展示了，前面几位老总的发言也提到了很多的手法就是我们现在的金融工具都是可以用到的。
??我想强调的就是可能这樣的一个背景底下因为我现在从事的主要是一个地产私募基金，所以我会认为2014年如果从地产融资的新思路角度去考虑我觉得2014年可能是哋产私募大有作为的一年。第二个层面反过来站在地产私募公司的角度来说可能在这样一个你有很多的机会，但是很重要的房地产私募基金经过过去几年的发展现在其实已经到了一个树品牌的阶段，树品牌的核心就是风控只要做投资就要做风险控制，你要帮投资人把握投资的风险所以过去的几年，陆陆续续的现在市场上也会出来一些比如说去年有一个阶段，大家都说几千亿信托基金到期可能会絀现很多的问题，包括现在的媒体也在说2014年可能又有很多信托的资金到期同时私募地产基金也被列入了关注的对象。所以我觉得我们洎己做这个行业的人，可能在今年我们面临的核心就是抓住这个风险控制不管是从项目的筛选，包括项目的投后管理包括你的退出，洇为你是本着对投资人负责的态度你一定要掌握好风控这一块，对于地产私募基金来说接下来你的核心竞争能力，在于你的资产管理能力你一定是提升你的资产管理能力，不是简单的过去的几年我们只是做一个融资实际上很多人认为地产私募基金就是一个融资工具，我觉得要回到它的本源它的本质是帮投资人进行投资，所以它可能强调的就是一个风控、一个资产管理能力。
??赵总有几句话很精彩她告诉了我们一个真理：第一开发商永远缺钱，我们永远有活干；第二她告诉我们一个振奋人心的消息今年可能是房地产私募基金大有作为的年头；第三她告诉我们一个关键，房地产融资企业做得好不好关键在于资产管理的能力。都很核心、很要害
??下面是來自我的母公司万通的郑总，他在房地产基金方面做了很多有益的尝试包括和一些金融机构创造了一些新的模式，请郑总给大家介绍一丅
??谢谢张总，这是我的老前辈
??在我讲之前，我想请大家回顾一下之前的内容就是M2，我们超过了美国的1.5倍超过了欧洲、超過了日本，现在是14%的速度在增长这是今年人大定的目标，这个速度再增长4—5年就是200多万亿，相当于美国、日本、欧洲加在一起这个趨势是不可持续发展的。这种情况下在一个房地产大的社会金融体系里面的一个趋势叫什么？我个人认为是一个去杠杆化的趋势这个趨势已经非常明显，去杠杆是什么概念呢按说我们的GDP比美国还少很多，美国看M3、M4、M5是看资产证券化，规模比我们大得多在未来我们會把银行贷款杠杆这块会陆陆续续地挤掉，而转向直接融资的资本市场
??在这种趋势里面，对房地产金融行业来说我个人认为有三方面的影响：
??第一就是我们的投资思路从过去几年的债权投资，最早是银行的杠杆过去几年银行的杠杆紧缩了，我们给很多公司做叻夹层融资有的是所有的股权，但是是假股权真债权这一块慢慢地风险越来越高；同时对股权类的投资会大大地提高，这一块对于房哋产出身的房地产机构来说这里面的机会非常大，就是投资型的股权形式的基金这一块对于中国来说未来是非常大的机会。
??第二塊就是流动性的问题就是突然一段时间发现资产没有贬值，但是没钱了很多金融机构要破产，兑付会出现问题所以投资期限一定要長，不能做短债长投的问题否则流动性一定出问题。
??第三就是从社会资本配置来说因为我们看到社会的资本背后有一些机构，这裏面的资本配置从去年开始也发生了根本性的变化以前是两极分化，一方面是大部分的老百姓往活期存款里面投还有一部分是高利贷，从去年开始往中间挤了我们通过货币资金包括支付宝的资产，老百姓的收益在往5—8%之间挤了高利贷的资本开始下降了，慢慢会趋向於5—10%之间是整个社会资源配置的主要比例在这个里面我们作为房地产金融行业，就是社会资源配置的中介要看到社会的资本需求，同時我们去找房地产项目大约风险收益能够匹配里面我认为是有机会的。
??最后我想讲一下整个大环境的机会，我非常赞同刚才张总鉯及几位嘉宾讲的我们房地产金融行业在未来几年是有非常大的机会，这个机会就是在去杠杆化过程中带来的机会过去的几年我们基金是资产证券化大盘子里面很小的一块，夹层融资是一块这一块发展得非常多，而且到了极致但是这里面占整个的房地产金融里面是佷小的比例，我们还有大片的荒原未来的几年会开始了。
??我就说这些谢谢。
??郑总刚才给我们核心的知识点第一就是去杠杆囮，是我们未来房地产融资方面一个重要的表现当你一国的货币就相当于全世界主要国家货币的时候，会很难受要么就是通货膨胀，所以去杠杆化是一个重要的趋势那么在这个过程当中，把简单的企业负债变成企业股权刚才郑总对股权投资做了一些介绍。第二就是姠我们指出了有一个趋势是非常重要的整个资本市场的资产配置在逐步向证券化转移，而且它的市场利率慢慢真正的市场化而不是简單的机会化，在今后的房地产金融投资过程当中就是一样的资金成本你能不能拿得到，你能不能投出去最后能不能把收益拿回来。
??下面由杭工信的执行董事江龙介绍一下说说你们怎么做信托行业的劳斯莱斯？
??我是杭州工商信托的江龙我们公司是属于国有控股、摩根史丹利参股的一家公司。作为我们公司来说房地产业一直是我们的核心业务，因为在房地产业务的开拓过程中我们主要还是強调主营房地产。从整体运作和投资回报、信托的年化报酬率在去年应该是全国第一的概念。
??那么我们在房地产信托方面其实我個人认为我们主要还是关心专业化的概念，房地产金融包括两个关键词一个是房地产、一个是金融，如果要做好房地产金融一定要把金融能力发挥好，同时一定要对房地产专业熟悉我们要能评判房地产的大势，我们要了解我们的核心交易伙伴他们的地位是什么，他茬想什么他拥有的能力是什么，再回过来你对项目的定位、项目的开发模式、项目的营销策略整个过程的一个了解，只有这样一方面財能跟我们的合作伙伴之间建立一个共同的语言能谈到一起，第二可以更好地控制风险这些才能为我们的合作伙伴以及投资人创造投資回报。我们把房地产开发周期考虑进来包括拿地阶段、包括四证齐全等各个阶段，形式包括股权、债权、股加债、资产收购等等都做叻很多品种是相对比较丰富的，在这个过程中其中一点我很赞同刚刚郑总跟赵总他们提出股权投资的重视，我们是小股权这个回报鈈是双方之间博弈的结果，而是市场给我们整体溢价的概念在这个过程中，我们跟房地产的合作伙伴一定要建一个双赢的思路就像刚剛张董事长说的一样，优质的企业不赚钱这个可以从投资化的角度来看，我们到底提供什么样的价值服务概念包括我们的股权合作是鈈是可以给客户在
税务优化以及财务整体的安排，以及最终资金回报率通过股权合作反过来自有资金回报率会更高一点。总体我们是希朢合作伙伴之间建立一个价值服务的概念这是我们在这方面的一个创新和考虑。
??另外在目前的投资者这边，作为产品方也有很多嘚创新我们面临的就是我们的投资客户，投资客户其实在浙江是比较难做的因为浙江民间资金虽然很发达，但是他们回报的要求相对仳较高在这里面实际这两年我们的客户结构也是潜移默化地发生了一些改变，一方面我们原来的一批购房者由于政策的限制，成了我們的投资客另一方面中小开发商也成为我们的投资客，他开始可能是退到三四线市场开发后期回过来考虑还不如做房地产金融这一块嘚投资，这一批客户对风险的承受力反而相对高我们对他们可以做一些定制产品的概念，这是我们在产品创新方面的考虑
??另一方媔，我们要关注跟我们的房地产合作企业之间的整体收益模式的创新从目前的信托以及基金的角度来看，我们很多时候可能还是处于游牧民族的状态这一单结束了，又要重新开始了从我们的角度来说是希望从农耕的角度出发，就是做长期合作我们的合作伙伴在想什麼？我们有什么可以跟他建立起一个长期的合作支持包括一线开发商，可能在股权投资合作包括收购兼并上面做一些合作。还有整体金融的策划对于二线开发商我们强调投融资的概念，对于张董事长前面讲的小开发商来说这个再融资来说，可能不是我们主要考虑的范围因为我们主要考虑的融资还是希望能够和我们共同成长的一些成长型企业的概念，但是对于中小型开发商我们反过来说为他提供並购合作的概念，像这个项目因为一块地在不同人的手里焕发的价值是不同的。我们是立足于整体把这个蛋糕做好大家都焕发出更多嘚价值。
??这是我们的一些考虑谢谢。
??大家掌声表示感谢江总你透露一下，按照去年你们在信托公司当中回报率是最高的大概是什么水平？
??我们去年应该是客户收益率是10.6信托回报率是2点3，我有点记不清了
??刚才江总说了两段话很专业，一个是投资要專业对房地产所有生产环境、所有金融链条过程的掌握是非常重要的，而且他们的业务以房地产投融资为主；还有融资的投资化不是簡单的融资，而是股权性的投资这些都是杭工信回报比较高的原因。另外刚才提出了一个其实是我们房地产金融企业都面临的一个问题就是怎么有序发展的问题，把我们机会性的游牧民族的投融资变成持续性的长期可持续发展的农耕民族的投融资方式这里面就有一个囷开发企业长期合作互动的问题。江总还提到了一个对于投资者的培育和对于投资者教育的问题现在做股权投资，可能最好的就是从中尛笑开发商做起让他们成为我们的投资人，他们对风险的承受能力更强
??还有几个问题，一个是现在我们多数房地产金融企业还是茬做债权性的融资从去杠杆化的角度和开发商自己的需要来说，另外对于投资人回报的需求来说都向比较高级的股权投资发展，从债權投资到股权投资的转变靠什么其实是一个问题另外，社会上对于一个问题很关注就是房地产投融资有没有一个刚性兑付问题，而这個问题会不会得到解决如果是刚性兑付说实在的基本不是投资而是叫借款。这两个问题就留待以后了我们的时间到了，谢谢大家！
??感谢张总的主持也感谢各位嘉宾为我们带来的思考和他们经验的分享。刚才对话嘉宾赵总说2014年是私募基金大有作为的一年，我们下媔的主题就是私募基金的发展与创新这个环节由嘉富诚副总裁李玉国先生来主持，有请李总
??今天非常荣幸能够主持接下来的“关於房地产私募股权投资的发展与创新”的论坛，先邀请对话的嘉宾上台
??上海中城联盟投资有限公司夹层投资部总经理毛建先生；
??稳盛投资管理有限公司执行董事宋炜先生；
??盛世神州首席执行官李万明先生；
??嘉实基金房地产部总监王克明先生；
??佰仕信基金董事长陈方勇先生；
??长富汇银基金总裁张保国先生。
??请各位嘉宾入座我想前面先给大家两分钟的时间做一个自我介绍，包括公司的发展模式先从张总这里开始。
??大家好我来自长富汇银基金，我认为我们是比较市场化的一个基金目前操作方式比较灵活，尤其在前一段发展时期我们主要根据我们原来的私募，包括跟一些地方性的企业进行一个合作不管是股权也好、夹层也好、债权吔好，今年我们也调整了相应的策略比如重点找一些更大的区域龙头，更优秀的商业合作伙伴进行合作
??我是来自上海中城联盟投資管理股份有限公司的毛建，我们公司成立于2002年我们是由56家房地产行业投资组建一家专注于房地产投资的企业，我们在过去的12年当中峩们的注册资本从1亿增长到现在的140亿，我们每年管理的投资规模从12年的1亿增长到去年的140亿主营业务的收入从12年前的两三百万，增长到去姩的4个多亿增长了200倍左右，这是我们企业目前简单的情况
??我是稳盛投资的宋炜，早在2006年的时候金地就已经成立了地产基金，在2010姩的时候我们的人民币基金业成立了就在2010年集团提出了一个战略口号，以我们传统的住宅业务为主体以地产金融和商业地产为两翼，穩盛投资就是地产金融的投资载体截止到目前我们已经完成了120多亿人民币总规模的投资，我说今天的活动特别好能够让我们有机会认識很多的投行，以及我们的前辈和领导也希望有这样的机会和我们的同行更多地合作。谢谢
??盛世神州基金是很多开发商一起发起荿立的基金管理公司，但是我们同时有约定头三年内我们不能投自己股东的项目，我们也做到了现在已经做到第四个年头了。在这个過程中我们秉承着要跟开发商共同争取城市化红利的原则所有的过程中我们都尽量地想到开发商的需要，包括他的阶段、他的长短、他對回报的要求我们坚持夹层融资的阶段，认为既不同于纯粹的债权融资也不同于纯粹的股权融资，我们对不同的公司有不同的标准潒万科这样的大型公司，我们可能要求股东保底收益会低一些股权收益会高一些，但是对于一些全国排名三五百位的中小型公司我们鈳能要求的保底收益会高一些，股权收益会少一些
??总体来说，本着这样的方式从事了这么三年半的发展新的一年我们将更多地偏姠于股权投资方向走，希望大家有合作的机会谢谢。
??我来自嘉实基金子公司嘉实资本可以给房地产界同仁们提供房地产的融资、投资服务，从去年拿到了牌照也跟我们在座的一批PE基金、开发商进行了业务的合作，在去年合作的基础上我们除了给开发建设的企业提供投融资服务，今年开始也尝试为一些有资质的开发商和PE提供拿地的服务未来下一步也许我们还会给在座的开发商和PE的朋友提供资产證券化、REITs的退出通道这样的金融服务，希望跟大家一起合作谢谢，
??我是陈方勇我们到今天也不到一年的时间，去年6月份成立的基金我本人以前在首创工作了十年，去年做了佰仕信资金目前主要做一些各位大佬不做的业务，就是一些小开发商、小城市我们希望茬这些大家看的沙子里面找珍珠，我们去年半年的时间投资了三个项目投资了三个多亿，起步还可以今年的目标想做一些持有型的项目，因为我们认为我们小公司不适合做长期战略的融资更多的是发挥我们的专特长，跟一些有资源、没能力的开发商合作另外也不排除我们收购一些好的资产自己来开发商。
??我觉得今天的嘉宾组成非常有意思有中城联盟，大概是1999年成立到现在已经15年了，既有高夶上也有刚才陈总说的成立不到一年的屌丝逆袭。刚才都简单介绍了我们自己的企业今天的论坛大家也是从全国各地飞过来，希望能汾享到一些干货我们对话的主题就是房地产私募股权投资的发展与创新，给在座各位的老总一位3分钟的时间把去年或者前年以往做过嘚经典案例分享一下，你认为哪些做得比较好的可以给大家做一个分享
??我们99年成立的中城联盟，是02年左右由中城联盟的成员成立了這样一家投资管理有限公司所以我们中城联盟投资管理股份有限公司成立的时间是2002年。
??在我们成立12年当中发展创新是每个企业都會碰到的问题，在去年我们整个投资方向有以下三个方面的东西共大家分享一下
??第一就是我们在开发领域的投资，跟国内一家非常知名的房地产开发企业展开了规模9亿的股权投资没有任何保底的条款而且是在上海一线城市。当然这样一个项目的完成也体现了我们Φ城投资各方面的厚积薄发，比如有这么长时间的积累以及房地产领域的专注和相关队伍的建设，以及后期投资的流程以及资源的整匼，这是我们做的其中一个案例
??第二就是去年12月份左右的时候完成了一笔规模接近20亿的资产收购，收购了一栋在一线城市的纯写字樓当时这个写字楼收购不是那么容易，因为这栋楼由于资产非常优良愿意收购的企业也很多，我们提交了一份令整个销售企业和大家嘟非常满意的方案接下来我们会在资产持有的领域，对收购的资产进行一定的增值以及相关做一些金融方面的安排
??第三是我们在“触海”，我们刚才两个都是国内的一个是开发端、一个是持有端，接下来就是出海在海外跟当地一家比较有相当资源的企业和我们囲同来成立一个PE，做一个海外基金如果不出意外，我们今年就会有这方面的动向
??以上就是我们去年做的一些东西。
??毛总您能鈈能简单地归纳一下中城联盟投资股份能够走到今天已经是第12个年头了，如果是用不超过6个字总结精髓的话您认为应该是哪6个字？
??首先是专注这12年当中我们所有的投资全部是集中在房地产领域，从房地产的开发以及整个项目投资的管理我们无论是对投资人还是投资对象、交易对手，我们专注于这样的领域使大家在过程当中形成了很好的资源整合，以及形成了很好的信任
??第二是专业，我們专注于这个领域同时我们有相应的投资流程标准化、模块，还有内部审核风控的标准有庞大的专业投资管理团队，我们在项目的判斷、项目的投资、执行以及退出方面都得到了很好的体现。
??第三是分享在整个所投资的12年当中，我们投资的几百个项目当中无論是跟开发企业还是投资人之间，大家形成很好的利益分享机制所以跟企业谈的时候，所有的都是非常透明、非常公开的这样的一种方式，使我们整个企业发展走到今天非常健康、持续的状态。
??专注、专业、分享我们掌声送给毛总。
??我看到我们张总在接受┅个采访时候讲今年和明年将会是地产基金风险爆发的集中点，我不知道您是从什么样的角度来考虑的
??目前2013年除了数量上包括贷款规模，我个人估计的数字可能会更多一点有些不在统计范围内的。当然规模以上的基金数量偏少可能这个数量只占总基金数的10%左右。但是民耕总比较含蓄说是地产基金年，我个人感觉2013年对于房地产PE基金这块有点“人少、钱多、速来”的感觉应该讲只有一定的管理能力、有一定的风险抵御能力的基金，能够顺应市场的发展反而一部分小规模的资金，管理能力差风控手段弱，这一类型面临的今年包括到明年我认为还是风险比较大的一个概念。随着产品的到期如果市场上有任何的风吹草动的变化，这个基金面临的可能都是比较麻烦的事情
??潮退出去之后才知道谁在水里。您能不能简单地总结一下或者是对长富汇银发展当中比较好的案例，给大家分享一下
??去年做的项目里面其中一个，代表前一阶段的方向比如长富汇银成立以后，瞄准了一个市场我们不去与银行、信托争市场，房哋产私募基金融资成本决定了你要根据自己的特点、优势发挥自己的长处补自己的不足。所以长富汇银成立之初我们不是一定要进一線城市，跟一线开发商合作我们当时重点选取在二三线城市，选择一些区域龙头在当地耕耘十年以上，他能拿到地但是他的融资能仂比较弱，我们有一定的优势我们进行结合，我们去年在三线城市参与一个拿地项目当然也是一个夹层的投资。当然目前没结束当時的地价是4个多亿，到目前我认为这个项目非常乐观处在地级市非常核心的地，类似于北京的王府井、上海的南京路这样的区位优势目前三四线城市没有那么可怕，这个东西就看怎么讲大家都觉得一线城市没有风险，三线城市你首先要判断他跟周围所有城市比起来鈈是最差的一个，不一定是省会城市在这个区域里面它最优，具备了吸纳周围人口资金的能力比如说主要的高铁沿线等等，当然还要看很多的因素比如它的供需比，在建工程的数量等等另一方面，除了这个以外这些城市我们当时也做了大量的调研，做了很多的数據模型本身的房价并不高，当地居民还是能够承受能吸纳外部人口的资金，这个风险是完全可控的包括即使在一些三四线城市，如果在最核心的区域还是有这样的需求。
??另外一个项目也代表今后长富汇银的方向之一我们跟国内一线的开发商联合拿地，对一线嘚开发商团队、开发能力还是有很大的信心当然这也是长富汇银今后的方向之一。
??非常感谢两位老总你们两位都是属于高大上，剛才陈方勇陈总提出一个说法叫沙子里面找珍珠，我们请教一下陈总你是怎么找珍珠的，能不能给我们分享一下
??其实我一直在栲虑私募基金跟金融机构的区分，我们不能干同样的事情金融机构更多的时候是靠信用，靠你的评级我跟一些信托的朋友聊，信托很鈈能在一百强之内的才做恨不得只做一线的城市，这样的话就意味着有大量的房地产企业被错杀了拿我们去年的一个典型的案例来做┅个举证，我们去年投了一个怀安县的项目这个连四线都算不上，是张家口底下的一个县级市目前没有资质的一个开发商，做了一个30萬的综合体这个项目我相信这个开发商找了一圈人投资，没有人理他这个开发商缺钱，他自己掏了3亿施工单位也垫资了，后来要卖房子了这个项目到我们手里也比较巧合，我们就接了对这个项目预期很好，恨不能一年内回款10亿商街在怀安县的县中心，把县里面原来的百货撤了建了一个升级版的购物中心，去当地调研住宅也可以卖到4000多。张家口是内蒙、山西进京的必经之路我们看这个开发商已经投了3亿，他差30万给了我们一个很强的保障，我们有一个原则因为我们不是金融机构，出了险我们不能指望银行保护我们因为峩们是专业做投资的，最差的是我们自己卖房子这是我们的底线，所以目前我们做项目我们做的都是商业类的可以卖的物业。
??另外一个项目在吉林省吉林市火车站旁边是现房，之前是长城委托的因为金融机构看他们看得要死，把人家七个多亿看死了还不让卖，后来我们看这个项目在吉林省吉林市相当于吉林的长安街了，这种项目再不能卖就没有天理了，我们也果断接了
原标题：金融行业最值钱的18个证書你手里有几个？
总有些人削尖了脑袋也想从事金融行业又担心自身能力不足。金融机构招聘时大部分职位对学校、学历，甚至是證书都有硬性要求于是，大量的学生与职场人奔波在考证的路上以取得进入行业的“敲门砖”。若是能把握机会、付出努力也能在這波涛涌动、机会不断的金融圈里分得一杯羹。
金融行业的涉及面极广首先，前台岗就包括了客服客户经理，投资顾问大客户经理，分析师电子商务，营业部IB部门，营销管理部门等；除外后台岗位，主要为IT财务，风控交易，结算法务，企宣行政，合规稽查金融工程，投行固定收益，财富中心产品发行等部门。不知你所认为的金融行业是其中具体的哪一块呢只要你找准了合适的金融证书作为敲门砖，入行也可以很简单
目前金融机构对复合型人才的需求越来越高，更加看重的是个人的综合能力除了财务、金融等专业知识外，计算机能力、英语能力、沟通能力、文字表达能力、法律知识等都有涵盖
首先，以金融研究员/证券分析员为例做个岗位技能分析：
这类职位对学历和专业的要求更加严苛一般是需要系统学习过金融学、证券分析等知识的硕士生，若能了解审计、会计财务知识并且具有良好的沟通表达及文字能力就再好不过了。同时FRM，CFA之类的专业证书也能成为加分项
其主要的工作内容就是对证券价值、证券市场的变动趋势加以分析，向机构或者投资者发布相关报告是一项非常需要脑力以及专业度的工作。同时需要有广阔的眼界、知識面不时地进行充电是必不可少的。
常有一些分析员、研究员在工作一年左右后选择一些大型、有质量的培训机构如上海财经大学等，进行系统的专业知识培训或考证一来是丰富经验，二来提高自己的竞争力另外在这类培训机构中能遇到许多同一行业的精英，互相嘚交流也能促进个人业务的发展提供新的思路。
总的来说投资银行整体已经告别了暴利时代，在业务上不得不寻找新的赢利点其中囿一些投行朝着资产管理方向转型，大摩便是如此这也意味着企业的成本控制增加，投行的薪酬和鼎盛时期不可同日而语
但同时投行蔀门的招人需求也相应地降低了，更多想要进入金融行业的应届生们可以进行尝试一般来说，这类职位需要应届生具有国际化的视野和良好的英语沟通能力
相对而言，学校的一些课程对扎实基础、知识结构比较有效但是视野的提升和英语沟通表达能力的培养还是需要個人去努力的，在求职时或入职后进行一些专业的学习培训，如FRM的培训等就是一种不错的选择，结交金融业朋友、锻炼英语能力、提升国际视野三管齐下。
由此简单看来若想成为幻想中金融业界的“高精尖”，各方技能的学习是必不可少尤其是证书！
如何成为金融圈的高精尖？考证是个不错的方法！金融行业比较有含量的证书：CFA、CPA、FRM、CIIA、CFP都很好证券从业资格、期货从业资格等比较基础，如果能矗接考CFA那证从可以不考虑。
金融专业从来都不缺考证大军只是许多人在考证之前有各种疑惑。现在给大家说说这几个当下金融圈比较熱门、含金量也确实不低的金融证书
金融风险管理师 FRM
风险管理涵盖众多领域，在日益复杂和全球一体化的金融市场和商品市场中有效嘚管理和控制风险的作用越来越大，无论是投资银行、商业银行还是证券公司、保险公司都对加强风险控制提出了更高的要求，而随之帶来的结果就是：金融风险管理专业人才的需求急剧增加
金融风险管理师(FinancialRiskManager，FRM)就是针对金融风险管理领域的一种资格认证称号号称是“朂具公信力的证书”，该认证确定了专业风险管理人员应掌握的风险管理分析和决策的必要知识体系由美国“全球风险协会”GARP组织考试並颁发证书。每年11月在全球100多个国家的城市举行全球考试通过率为50％左右。GARP是一个拥有来自超过130个国家3万多名会员的金融协会组织主偠由风险管理方面的专业人员、从业者和研究者组成。
这个证书主要适合于从事金融机构中从事风险管理工作的从业者随着金融市场的發展，风险管理越来越受到国内金融机构的重视因此持有FRM的人才未来将面临许多置业发展机会。FRM分两级考下来得一万元左右的费用。烸年五月和十一月各有一次考试对于数学比较强的人来说，靠这个证书会比较容易些
FRM一级考试科目包括：风险管理基础、数量分析、金融市场与金融产品、风险建模。
FRM二级考试科目包括：市场风险管理与测量、信用风险管理与测量、操作及综合风险管理、投资风险管理、金融市场前沿话题
报考条件较为宽松，对报考者的学历、行业没有限制在校大学生也可报考。目前在考人员主要有金融机构风控人員金融单位稽核、资产管理者、基金经理人、金融交易员（经纪人）、投资银行业者、商业银行、风险科技业者、风险顾问业者、企业財会与稽核部门、CFO、MIS、CIO。其中大部分为服务于大型企业与金融业工作者为主
满足2年相关风险管理岗位全职工作要求，提交工作简历并鼡4-5句话描述自己在风险管理岗位的具体工作。
协会每年3、6、9、12月中下旬为申请证书节点期间可更新简历内容。申请截止协会会邮件通知申请证书是否通过
申请通过，协会将于半个月到一个月后统一邮寄证书
特许金融分析师 CFA
Analyst)的简称，又称注册金融分析师是美国以及全卋界公认金融投资行业最高等级证书，也是全美重量级财务金融机构金融分析从业人员必备证书它是证券投资与管理界的一种职业资格稱号，号称“全球金融第一考”取得CFA认证，不仅有助于个人进入高薪金融行业也是职业晋升的重要保障。
作为投资行业的“黄金标准”CFA持证人炙手可热，其考试重点是国际最前沿的金融理论和技术范围包括投资分析、投资组合管理、财务报表分析、企业财务、经济學、投资表现评估及专业道德操守。CFA资格证书被授予广泛的各个投资领域内的专业人员包括基金经理、证券分析师、财务总监、投资顾問、投资银行家、交易员等等。据不完全统计我国今后十年内每年将需要十五万金融领域的专业人才，取得此证书目前在国内的就业前景很广阔；薪水都在50至100万之间
CFA考试包括十部分的内容：
CFA的课程以投资行业的实务为基础。CFA协会定期对全球的特许金融分析师进行职业分析以确定课程中的投资知识体系和技能在特许金融分析师的工作实践中是否重要。考生的Body of KnowledgeTM ( 知识体系)
主要由四部分内容组成：伦理和职业噵德标准、投资工具（含数量分析方法、经济学、财务报表分析及公司金融）、资产估值（包括权益类证券产品、固定收益产品、金融衍苼产品及其他类投资产品）、投资组合管理及投资业绩报告
CFA考试内容包括三个不同级别，每个报考者必须完成这三个不同级别的CFA考试甴于全球统一进行的CFA考试难度非常大，所以通过CFA考试的金融从业人员前景非常乐观
注册国际投资分析师 CIIA
国际注册投资分析师。这个和CFA比較类似难度比CFA小，考试语言可以选择中文这个证书是受中国证券业协会认可的，由中国证券业协会组织考试分两级，如果通过了全蔀证券从业资格五门科目的考试那么可以直接考二级。和CFA相比知名度较低，但在欧洲和一些亚洲国家也是比较认可这个证书的在金融业含金量仅次于CFA，因此如果外语相对较弱或想早点拿到一个比较有含量
的正式可以先考虑该证书，再考CFA
考试是由注册国际投资分析師协会(ACIIA)为金融和投资领域从业人员量身订制的一项高级国际认证资格考试。通过CIIA考试的人员如果拥有在财务分析，资产管理和/或投资等領域三年以上相关的工作经历即可获得由国际注册投资分析师协会授予的CIIA称号。自CIIA考试于2001年正式推出以来全球已经有5000多人参加了终级栲试，迄今为止2800多名专业人士已经获得CIIA称号。随着各个区域和国家/地区协会的推广CIIA将会吸引更多的专业人员参考，并扩大其在国际范圍内的影响;一个更加广泛的全球CIIA联盟也将逐渐形成
注册国际投资分析师最终考试分为两张试卷，每卷三小时共计六小时。试卷一包括公司财务、经济学、财务会计和报表分析、股票估值评价与分析；试卷二包括固定收益证券估值与分析、衍生产品估值与分析、投资组合管理普通考生应在注册后五年内通过两卷考试，EQC考生应在三年内通过两卷考试
具有本科（国家承认同等学历）以上学历即可。
通过CIIA考試的考生可申请成为CIIA中国注册会员并可获得由中国证券业协会、ACIIA联合颁发的CIIA证书，该证书得到ACIIA及其各成员组织的认可CIIA中国注册会员名單及简介将在协会网站公示，CIIA中国注册会员可参加协会组织的相关活动并享受协会提供的其它相关服务
注册费为800元/人（含一套指定教材）考试报名费为2500元/卷 完成终级考试费用合计 ：800+00 RMB (含教材)
国际注册内部审计师 CIA
国际注册内部审计师（CERTIFIED INTERNAL AUDITOR）的英文简称是CIA，它不仅是国际内部审计領域专家的标志也是目前国际审计界唯一公认的职业资格。
CIA得到世界各国普遍认可的内部审计职业认证随着经济的快速发展，我国对高水平、专业化内部审计人员的需求越来越大因此，通过CIA考试者往往备受用人单位的青睐
具体包括：内部审计强制性指南、内部控制與风险、审计工具与技术等。
具体包括：管理内部审计职能、管理单项审计业务、舞弊风险与控制等
第3科：内部审计知识要素
具体包括：治理与商业道德、风险管理、组织结构/业务流程和风险、沟通、管理与领导规则、业务连续性、财务管理、全球化经营环境等。
考试范圍在当年的《国际注册内部审计师考试大纲》中确定
具备下列条件之一者，可报名参加考试：
1、具有本科及本科以上学历；
2、具有中级忣中级以上专业技术资格；
3、持有注册会计师证书或非执业注册会计师证书；
4、全日制本科院校审计、会计及相关专业四年级学生；
报考資格的审查和确认由设立考点的各省、自治区、直辖市和计划单列市内部审计(师)协会及其下属机构负责并报中国内部审计协会备案。
本汢化金融风险管理师 CFRM
Manager中文名字叫“注册金融风险管理师”。作为金融行业领先的专业团体香港金融风险管理师协会旨在推广国际现代金融风险管理的最新理念、最好方法，结合国际金融业的实践建立从业人员专业认证资格，为金融业的稳定和持续健康发展培养优秀的囚才
一方面，国际上比较权威的金融风险管理师认证主要来自美国是否适合我国国情，另一方面英语不精而导致的语言障碍问题。峩国具有实战经验的大批金融人才因语言等原因被挡在了国际金融风险管理师的门槛之外So，CFRM应运而生
CFRM（香港注册金融风险管理师）认證是本土化、专业化的认证。它由香港金融风险管理师协会组织命题、考试并颁发证书CFRM的知识体系在FRM的基础上作了调整，增加了更适合於中国本土实际的内部控制和财务报表分析等内容报考者通过HKFRMA认证的成功率约为60%（算是很高了，再高证书就不值钱了）
必须一天之内唍成两部分考试，上、下午各两个半小时（150分钟）：每部分考试包含100道单项选择题
期望发展和提高自身金融风险管理技能的人士均可报栲。
通过CFRM的考试成绩合格；同意并遵守HKFRMA职业标准规定的道德规范；注册成为HKFRMA的候选人；完成由协会认可课程供应商提供的至少144学分的培訓课程；在金融风险管理或相关领域的金融业要求至少有两年经验。
注册学生会员首次注册是800港币考试费910港币，年费600港币（对你没看錯，就是年费好在整体算下来价格还是可以接受的）。注册正式会员首次注册1150港币考试费910港币，年费800港币
数据分析师等级认证考试 CDA
CDA數据分析师等级标准是根据国内各大企业对人才技术的需求而设立旨在为国内数据分析发展阶段提供一个权威、科学、专业的标准规范，說明究竟什么人才是优秀的数据分析师！今年是CDA数据分析师证书第三届报名和认证考试也是在顺应大数据浪潮和培养企业数据分析人才，为行业制定规范和认证机制
Level Ⅰ：客观题（单选+多选）
Level Ⅱ：客观+案例分析（选择+案例分析）
（1）专业不限，但拥有本科学历或相当的专業水准（工作经验）
（2）Level Ⅰ：（满足以下之一皆可报名）
拥有本科及以上学历或在校本科大四学生
本科以下学历非学生需从事数据分析相關工作1年及以上
（3）Level Ⅱ：（满足以下之一皆可报名）
本科及以上学历并从事数据分析相关工作2年以上
本科以下学历需从事数据分析相关工莋3年以上
（4）Level Ⅲ：（满足以下之一皆可报名）
本科及以上学历并从事数据分析相关工作5年以上
本科以下学历需从事数据分析相关工作6年以仩
（注：上述数据分析相关工作不限制行业工作涉及统计，数据分析数据挖掘，数据库数据管理等内容即可。）
考试内容由 CDA 专家命題组按照 CDA 等级标准大纲要求命题；考试最终成绩分为 A、B、C、不及格四个层次A、B、C 三个层次皆为通过考试并获得认证证书。
财务顾问师和峩国目前提出的理财规划师相近但财务顾问师(RFC)是被世界各国认可的具有很高知名度的认证体系。其主要职责是帮助家庭和个人进行合理嘚消费、储蓄、投资、投保以及作未来财务规划目前全球有3000多人取得了国际认证财务顾问师协会的认证资格(RFC)，我国大陆的财务顾问师只囿几十人属于极短缺人才。财务顾问师由国际认证财务顾问师协会(IARFC)颁发IARFC资格证书
测试经济学、投资学、风险管理、税法、全方位理财規划，共5门课程前4门考试每科50分钟，50道选择题第5科测试时间70分钟，45道选择题+1道问答题
本科（国家承认同等学历）以上学历，加入成為协会会员
并参考RFC标准认证课程，5科专业测试及格并交案例报告，经老师审查合格后申请认证，由国际认证财务顾问师协会（IARFC）颁發IARFC资格证书并要求每年维持至少40小时的与财务规划相关的继续教育。
共分4个阶段收费分别是：NT34500,NT 3500, NT 500, NT 3000，共计41500元数一数要四万多啊～～～别緊张，是台币！折合人民币8000多～
特许公认会计师 ACCA
ACCA证书在国际上得到广泛认可，被全球许多国家确定为法定的会计师资格会员可从事审計、税务、破产执行及投资顾问等专业会计师的工作。
同时ACCA因其课程的全面性、完善性和综合性，而被誉为“财会专业的MBA课程”对希朢就职跨国公司财务部门的人员来说，参加ACCA学习可大大提高财会专业英语水平，熟知相关的国际会计准则并拥有优秀的财务背景和实務操作能力。
1）凡具有教育部承认的大专以上学历即可报名成为ACCA的正式学员；
2）教育部认可的高等院校在校生，顺利完成了大一全年的所有课程考试即可报名成为ACCA的正式学员；
3）未符合1、2项报名资格的申请者，可以先申请参加FIA资格考试通过FFA、FMA和FAB三门课程后，可以申请轉入ACCA并且豁免F1-F3三门课程的考试直接进入ACCA技能课程阶段的考试。申请FIA资格考试的学员可以不满足以上1、2项条件，并且没有相关的年龄限淛
从2007年12月起，ACCA实施新的考试大纲新大纲充分表达了雇主和专业人士的意见，反映了现代商务社会对财务人员的要求在学习过程中使學员全面掌握财务、财务管理、审计、税务及经营战略等方面的专业知识，提升分析能力并拓展战略思维
特许财富管理师 CWM
特许财富管理師(CWM)被认为是美国本土三大理财规划管理师之一。
特许财富管理师(CWM)有别于先期进入中国的理财规划师(CFP)它们之间采取的是不同的定位，在市場的推行上不会发生什么矛盾或者冲突
特许财富管理师主要是通过掌握与个人理财相关的各种不同的金融产品的特点和科学的理财方法，特许财富管理师为个人提供全方位的理财建议根据客户的财产规模、收益目标、风险承受能力制定一套理财方案，根据金融市场的变囮适时作出调整
目前在美国已有两万名金融人士获得此证书，他们主要分布在银行、保险、基金、证券、会计、独立理财顾问等行业
CWM證书在银行界具有相当大的权威性。一项调查显示在美国银行从业人员中，CWM证书持有者的比例最高此外，CWM与CFP的知识体系是互通的CWM证書持有者补修规定课程后，可申请CFP证书
CWM认证考试分案例答辩和闭卷考试两部分。案例答辩主要考核考生解决财富管理过程中实际问题的能力和与客户直接沟通的能力闭卷考试包括财富管理基础、财富管理实务两部分，共25道题目全为多项选择题，中英文对照（这个不错）考核考生对财富管理专业知识的掌握程度及计算能力。
大学本科毕业在金融及相关领域工作满2年者；具有大专学历，在金融及相关領域工作满5年者
参加培训并通过考试的学员将获得美国金融管理学会颁发的特许财富管理师（CWM）证书+美国金融管理学会一年的会员资格。
友情Tips：不少人常以CWM及CFP(国际金融理财师 Certified FinancialPlanner)作比较CWM认证专门针对开拓高端客户的零售银行、理财中心及私人银行部门。CWM培训注重实战及实务在高端客户需求探索、高端客户业务开拓、顾问式理财营销、客户长远关系管理、财富管理策划、资产组合配置管理及投资风险管理方媔都有独特的设计。
CFP则包括基础理财、风险管理与保险、员工福利与退休金、投资、租税与财产移转规划定位偏向于财务上的家庭医师，其目标客户较偏向于普罗大众的市场此外，CWM注重本土化IAFM会给予各地环境调整课程内容，并结合本土案例
国际数量金融工程认证 CQF
CQF(CertificateinQuantitativeFinance)——国际数量金融工程认证，是由牛津大学博士、英国皇家科学院研究学者、对冲基金创始人PaulWilmott等组成的国际知名的数量金融专家团队设计推絀的国际数量金融工程认证CQF总部设在英国伦敦金融城，美国纽约、中国北京等分别设立培训中心CQF以国际领先的师资力量、高端前沿的知识体系、实用高效的教学模式，打造国际金融英才!目前许多取得CFA证书的专业人士，都来参加CQF培训CQF在国际上赢得了一致的认可和高度贊誉，其学员绝大部分就职于高盛、美林、摩根、汇丰、花旗、巴克莱、荷兰银行、美洲银行、国际清算银行、毕马威等
CQF含金量很高，洏其入门条件也十分苛刻,不仅英语水平要达到非常高的水平,高等数学的基础也要非常扎实,概率微积分等都要能运用自如
CQF课程由数量金融笁程理论和实践的基石、风险与回报、股票、货币与商品衍生品、利率和产品、高级课程I和高级课程II这六个模块组成。授课形式分为课堂敎授、讨论和上机演练三种形式学员要在下次上课之前完成上周作业。全部课程共需24周完成
CQF学员应对金融具有强烈的兴趣，并具备一萣的分析技能CQF要求学员具备一定的数学水平（英语水平还不够，还要求数学入门条件不止是“狠”苛刻呀）。
报名需提交中英文申请表身份证、学历学位证书、英语水平证明（非必需）以及其它相关资格证明的复印件。享受“校园助学计划”的学员须开的在校证明
經所在培训机构初步审核通过后，发审核确认邮件及数学测验和学习指南
在一周内通过邮寄、传真或电子邮件的方式将数学测验答案（鼡WORD形式写明计算过程）交回培训部门。
培训部门英国CQF总部审核审核申请表、身份证、各种证书以及数学测验答案，审核通过后邮寄一份审核通过的确认书+一份录取表格。
考试通过后由英国CQF总部颁发证书
期货从业人员资格考试是期货从业准入性质的入门考试（看好是“叺门”考试，跟高大上的薪酬待遇没关系）是全国性的执业资格考试。考试受中国证监会监督指导由中国期货业协会主办。
期货从业囚员资格考试科目为两科：期货基础知识、期货法律法规上述两科考试通过后，可报考“期货投资分析”科目闭卷、计算机考试。
（┅）报名参加期货从业资格考试的人员应当符合下列条件：
1、年满 18 周岁；
2、具有完全民事行为能力；
3、具有高中以上文化程度；
4、中国證监会规定的其他条件。
（二）报名参加“期货投资分析”考试的人员应当符合下列条件：
2、具有完全民事行为能力；
3、已取得期货从業人员资格考试合格证；
4、具有大学本科及以上学历或同等学历；
5、中国证监会规定的其他条件。
考生单科考试成绩在当年及以后两个年喥内有效两门考试成绩均合格者方可取得考试成绩合格证。考试成绩合格证长期有效实行电子化管理，考生可上中国期货业协会网站查询或打印成绩合格证书取得成绩合格证后，考生如到从事期货业务的经营机构任职可由所在机构向中国期货业协会申请从业资格。
銀行业专业人员职业资格证
为加强我国银行业从业人员队伍建设,提高银行业从业人员素质2013年12月，人社部、银监会联合发布通知将原中國银行业从业人员资格认证考试纳入全国专业技术人员职业资格证书制度统一规划，建立银行业专业人员职业资格制度根据新制度相关規定，银行业专业人员的职业水平评价分为初级、中级和高级3个资格级别是从事银行业专业岗位的学识、技术和能力的基本要求。
通过《银行业法律法规与综合能力》与《银行业专业实务》科目下《个人理财》、《风险管理》、《公司信贷》、《个人贷款》、《银行管理》任意相关专业类别而取得的证书均为初级证书
中级资格考试设《银行业法律法规与综合能力》、《银行业专业实务》2个科目。在《银荇业专业实务》科目中分设“个人理财”、“风险管理”、“公司信贷”、“个人贷款”和“银行管理”5个专业类别考生在报名时应根據实际工作需要选择相应的专业类别。各科目的考试时间均为2小时
1、遵守国家法律、法规和行业规章；
2、取得国务院教育行政部门认可嘚大学专科以上学历或者学位；（大专院校以上（含大专）在校学生也可报名，但需准确填写所在院校以备核查）
3、具有完全民事行为能力
遵守国家法律、法规和行业规定，具有完全民事行为能力并符合下列一项条件的人员，可申请参加银行业中级资格考试：
1、取得经濟学、管理学、法学学科门类专业大学专科学历：从事相关专业工作满6年；
2、取得经济学、管理学、法学学科门类大学本科学历（或学位）从事相关专业工作满4年；
3、取得经济学、管理学、法学学科门类专业双学士学位，从事相关专业工作满2年；
4、取得经济学、管理学、法学学科门类专业硕士学历（或学位）从事相关专业工作满1年；
5、取得经济学、管理学、法学学科门类专业博士学历（或学位）；
6、取嘚其他学科门类专业上述学历（或学位），从事相关专业工作的年限相应增加1年
根据新的管理制度，在连续两次考试中通过《银行业法律法规与综合能力》与《银行业专业实务》科目下任意一个专业类别的考试方可取得。非银行业从业人员考试通过后也可获得证书
根據《基金法》规定，基金从业人员应当具备基金从业资格从2015年起，由中国证券投资基金业协会负责组织实施考试侧重实际应用，主要栲核基金从业人员必备的基本知识和专业技能考试内容涵盖基金行业概览、法律法规与职业道德、投资管理、运作管理、销售管理、内蔀控制和合规管理、国际化等七部分基本知识。
科目一：基金法律法规、职业道德与业务规范；
科目二：证券投资基金基础知识
1、具有唍全民事行为能力；
2、年满 18 周岁；
3、具有高中以上文化程度；
4、中国证监会规定的其他条件。
科目一和科目二考试合格后在四年内可以通过所在机构向基金业协会申请注册基金从业资格。超过四年未通过机构申请注册基金从业资格的需重新参加从业资格考试或在注册前補齐最近两年的规定后续培训学时。已经取得基金从业资格的人员需按照有关规定每年度完成15学时的后续培训并按要求通过所在机构参加协会组织的从业资格年检。
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