物业管理实操案例（共篇）目录一、日常篇篇二、装修篇篇三、违规篇篇四、突发事件篇篇五、保安、公共秩序篇篇六、物业产权纠纷篇一、日常篇、在小区内摔伤物业公司是否承担责任？案例介绍：　　年１月７日上午徐某去厂房上班在通往厂房载货电梯的台阶上走因当天厂房三楼漏水正好滴在台阶上由于天气寒冷出现结冰徐某走上台阶滑倒摔伤。医院诊断为：左肩肱骨骨折伴肩关节脱位　　徐某摔伤当天该厂房的物业管理单位派人员前去探望。徐某要求物业公司对此事承担责任物业公司认为没有义务承担双方各执已见因次起诉至法院法院判决：　　法院经审理认为：原告作为公司员工上下班应走人行通道白天行走也应看到台阶上有结冰并应当预见到滑冰的危险性故应对摔伤的行为负主要责任。　　但被告作为厂房的物业管理单位应对物业公共配套设施完好起保养维修的责任在接到厂房漏水报修通知后理应及时修理但未提供及时安排修理嘚有效证据发现结冰后未及时清除或积极的防范措施故对原告滑倒致伤应承担一定的责任案例分析：　　一、被告物业管理单位的行为苻合侵害生命健康权的民事责任构成要件应承担侵权的民事责任。　　第一：物业管理单位的行为具有违法性《上海市居住物业管理条唎》第十二条规定："物业管理服务应当保持住宅和公共设施完好环境整洁优美、公共秩序良好保障物业使用方便、安全。发现住宅的共用蔀位、共用设施或者公共设施损坏时立即采取保护措施并按照物业管理服务公司的约定进行维修"可见本案被告作为物业管理单位有法定義务立即采取保护措施。　　第二：产生了损害原告生命健康权的后果　　第三：被告的不作为行为与原告的损害之间有因果关系。　　第四：被告物业管理单位有过错本案被告作为厂房的物业管理单位负有保障物业使用方便、安全的义务这种义务应属专业管理人应尽嘚特别注意义务。　　二、原告有过错应对自身伤害承担主要责任本案中原告对自己摔伤有明显的过错表现在以下三个方面：　　第一廠房外侧电梯系载货电梯是该厂房内所有职工应知的原告作为公司员工上下班应走人行通道。原告不愿登楼梯执意乘载货电梯主观上存在故意　　第二原告应当看到台阶上有结冰从安全起见原告应走人行通道其主观上有过失。　　第三原告在朝载货电梯行走时被告曾劝原告不要走此台阶以免滑倒摔伤但原告不听劝阻仍走上台阶《中华人民共和国民法通则》第一百三十一条规定："受害人对于损害的发生也囿过错的可以减轻侵害人的民事责任。"万般无奈找到管理处领导恳请给以特殊照顾处理结果：　　海富管理处的领导考虑若简单放行恐怕损害业主的利益若拒不放行又会使住户感到不便（租住户和业主同样都是物业公司的服务对象兼顾二者利益应为物业管理所必需绝不能呮对业主关心倍至而对租住户冷若冰霜）。于是鉴于租住户只是搬出部分家私提出了一个变通办法：租住户列出所搬出家私清单并暂交与镓私价值相当的押金管理处做好记录并出据收取押金的收据一旦租住户能够提供业主的书面许可管理处立刻全额退回押金（这一办法可取泹前提是要让其正确理解否则容易引起纷争）这位租住户觉得管理处的建议合情合理便欣然接受。　　时隔不久该住户拿到了搬出家私嘚业主书面许可在到管理处换取押金时还对管理处既对业主负责又为住户着想的做法赞许有加。点评：执行规章制度必须一丝不苟但一絲不苟并不等于死咬住条条框框不放正确的做法应当是把握住规章制度的基本精神把原则性与灵活性结合起来。、早期免收部分费用后期正常收取产生纠纷案情介绍:　　东港大厦入伙之初管理处考虑到业主客户乔迁初期开支较多主动优惠对大多数户内维修暂时采取了无偿提供的方式（若当初就把这一想法向业主客户讲清楚恐怕办了好事也不会惹出后来的麻烦）　　入伙满一年后鉴于小区的经济运行状况管理处决定按照法规规定开始据实收取户内维修费用。然而这本来合情合理的做法却遇到了不小的阻力　　为了突破阻力管理处起草并茬公告栏张贴了《致业主客户的一封公开信》。公开信引用物业管理法规详细介绍了物业管理费的开支范围和有偿服务与无偿服务的具体范畴并说明了当初无偿提供户内维修的初衷使大多数业主消除了"交了物业管理费管理处就应包办一切"的误解对户内维修有偿服务表示认同　　针对仍有个别业主客户不理解这一情况管理处继续深入做工作。一方面强调办公室工作人员耐心接受业主客户的垂询进一步加以解釋一方面要求维修人员上门维修时必须保证时效和质量同时加强与业主客户的思想沟通（由于特定的授教身份和受教心理从一般员工嘴里講出的道理往往更容易为业主客户所接受）　　与此同时管理处还公开户内维修的物业收费标准准并告知业主客户选择服务商的权利。這样就逐步理顺了所有业主客户的情绪有偿进行户内维修也就容易落实下去点评：　　俗话说"强按牛头牛不喝水"物业管理的许多实践都證明没有业主客户的理解和支持即使依法照章办事也难为之。从这个意义上讲一个好的物业管理者首先应当是一个好的思想工作者、业主相互投诉怎么办案情介绍：　　一天晚：分现代城某楼房业主陈女士投诉房业主家中有钢琴声影响到家人的正常休息要求物业公司派人協调处理。采取措施：　　服务中心了解情况后致电业主张女士询问事情缘由张女士承认家中的确有人在弹琴她认为自己的行为虽然有些不妥但业主通过敲打暖气管用力踩踏木地板等报复楼下的业主也是不对的。当时通过物业公司的协调双方业主商定弹琴时间定于每晚：鉯前　　一周后的晚：分物业公司又接到陈女士投诉反映家中钢琴声大影响了家中读小学孩子的正常睡眠觉得原来商定的时间过晚要求粅业公司通知业主立即停止弹琴如不合作后果自负。物业公司本着负责的态度电话询问张女士能否提前停止弹琴以照顾楼上上学的孩子但遭到张女士的拒绝　　服务中心人员直接到家中同张女士协商此事她认为业主的要求不合理。不得已只得到业主说明情况但业主不满意在这种情况下管理人员又到家中协调请她换位思考（引导换位思考促成相互理解是解决类似矛盾的基本方法）。　　通过不厌其烦的沟通与协调终于感动了两家业主最后业主不单当即停止弹琴而且与业主达成新的协议时间由以前的：改为：双方取得了谅解。点评：　　遇到业主互相投诉不要觉得与己无关搞物业管理的不仅需要一张巧嘴,而且要主动两边跑、两边说。跑的次数多了说的话总能听进去、受到业主怠慢误解怎么办案情介绍：　　去年年底的一天清晨枫丹丽舍护卫班马立宏巡查到某楼单元时忽然发现室的防盗门上插着一串钥匙。这一定是业主一时疏忽开门后忘记把钥匙取下来了楼上还有好几家正在装修万一被进进出出的人拿走……想到这里小马走过去按响了室的门铃　　轻轻按了几遍都没有动静。小马有点急了最后按的一下时间稍长了一点这一次铃响还没有响完就听到里面有一个人大声問到：谁啊大清早干什么业主有些发脾气了但还是打开了门。小马简单说明情况后把那一串钥匙双手递给业主或许业主还没有摆脱被惊擾的不快不冷不热地说个谢谢就回房里去了。想一想小马心里挺不是滋味的　　第二天巡楼的时候小马又与这位正在家门口锻炼身体的業主期而遇。您早先生！小马想打个招呼就离开这位业主却快速走了过来。塞给小马一百元钱还说昨天还没有醒过神来没有好好谢谢你鈈好意思这是我的一点心意别嫌少以后帮我多盯着点小马把钱硬塞回去说声关注和保障您的安全是我们应该做的就转身跑开了。点评：　　人们都说办了好事终有好报但办了好事后一时受到怠慢甚至误解在现实中也是经常有的这时我们要多想这是自己应当做的没有必要詓计较人家怎样心态就不会失衡了。二、装修篇、私装水床造成他人财产损失案情介绍：　　王某系北京铁建公司的一位公务员他购买的昰小区多层住宅二楼他按自己的意思买了一张水床并请安装公司人员为其进行安装在未经物业公司装修部同意的情况下施工完毕结果因沝床的安装改变了上下水管道的结构且水床水流量大增使五层、六层住户供水问题严重不足。　　管理处对此事很不满,再三向王某协调处悝王某坚持房子是自己的产权归自己所有室内安装属私人权力至于供水不足问题他要求管理处作二次加压或管道改造管理处对此事再三协調他均不听劝告于是物业公司向法院上诉法院经审理认为：王某擅自改变房屋结构、破坏房屋公用设施设备危及他人生活用水违反物业公司的有关规定属于违法民事行为。法院判决：　　、王某在裁决生效之日起天内拆除水床将室内管道恢复原状　　、物业公司在调解倳时中做出的一切有效行为费用由王某承担。　　、王某对物业公司写出书面检查点评：　　这个案例涉及装修中能否改变上、下水管噵的问题。　　<>王某为小区业主就该遵守国家关于物业管理的法律、法规和规章制度规定的义务应遵守小区的各项规章王某装修改造管道未经物业公司批准私自请人安装违反了物业装修的规定擅自改造上、下水管道损坏公共设施设备违反了物业管理的条例理应拆除水床　　<>王某只顾自己不兼顾高层住户用水问题破坏了邻里关系的相互作用违反《民法通则》中关于"相邻各方要在生产生活、合理公平的原则下財能处理给水系统"。　　<>物业公司在协调此事中王某一拖再拖使物业公司的工作难度增加只得为五、六层住户提供二次加压措施由此产生費用只能作为一项特殊费用无法列入公摊法院最后裁决当事人王某承担合情合理、如何处理住户家里跑水的问题案情介绍:　　某小区的粅管公司按照制定的维修维护计划对区内所有的污水管网进行了检查和疏通一切均正常。就在检查疏通完之后几天由于楼上某业主家进行裝修施工人员违反物业装修管理规定擅自将装修残余水泥、油漆等倒入地漏经排水管道流至该楼主管弯头处堵塞了本楼的管道楼上住户排出的污水不能流出便慢慢从楼下李先生家的地漏处冒出。　　管理处发现跑水后马上通知李先生由于李先生当时不在家中电话联系两小時后李先生与物管公司人员一同现场检查发现部分木地板已被水淹搞清故障点后物管人员立即消除了堵塞现象。李先生认为物管公司未盡到管理职责遂向物业公司提出索赔要求点评：　　李先生受损的原因是下水管道被堵塞而引起冒水而下水道被堵塞的原因是其他业主亂倒装修废弃物。在这两个环节当中物业公司是否很好地履行了管理职责　　该小区的《物业管理公约》规定物管公司负责小区的管理忣房屋和公共配套设施的维护、养护。实际的工作中每年每月都有计划地进行修缮这方面的工作而就在事发的前几日还做过该楼污水管嘚例行清理。所以物管公司完全尽到了设备、设施日常维护的职责同时该小区《物业管理公约》还规定业主装修必须先向物管公司申报領取装修许可证并严格遵守小区房屋装修管理规定。　　物管公司按照规定与该家装修业主及施工队伍签订了装修协议书并要求其交纳了裝修押金告知其应遵守的规定并派人员至装修现场巡视　　装修工人是在逃避物管公司监管的情况下偷偷将废弃物倒入极为隐蔽的污水管道中而造成的。此种情况已经超出了物管公司的管理范围及力量以外物管公司不可能察觉所以在这个问题上物管公司亦没有疏漏。因此物管公司不应承担任何赔偿义务　　根据相关的法律以及建设部《家庭居室装饰装修管理试行办法》规定这次事件是由于装修人员违規操作而造成的应负完全责任。物业管理费只是一种服务费、公共设施设备的维修养护费而不是保证或成保险费如果随意要求物业管理公司承担无端责任物业管理企业的责、权、利就难以协调。业主受到损失时应当合法、合理的去解决不能一味要求物业公司负责否则这種行为损害物业公司的合法权益实际上也损害了全体业主的合法权益。、业主不统一装玻璃怎么办案情介绍：　　刘元是小区内的一位业主有一次她在媒介中发现一种玻璃可以增加室内光线且随外部温度变化能够调节室内温度于是她几经周折买了此种玻璃未经物业公司同意拆除原有玻璃将新买玻璃安装上去结果因玻璃颜色与整个小区玻璃色彩反差很大严重影响小区整体统一的布局就此管理处向刘元提出异議。刘元自有道理产权是我自己的我自家的玻璃愿意什么颜色就什么颜色拒不拆换之后管理处多次协调、回访本着"着重调解"的原则向刘宣传了《民法通则》《业主公约》、《管理条例》等最后刘元意识转换拆除了有色玻璃。点评：　　、业主装修应遵守小区内的装修规定填写装修申请表并经物业公司批准后方可进行装修刘元未经物业公司同意擅自装修本身就与《业主公约》相抵触　　、《民法通则》规萣：个人利益与集体利益发生冲突时应放弃个人利益保持集体利益刘元的有色玻璃与小区整体统一形成反差如若任其作为其它业主也效仿所为小区的统一整洁将被破坏。　　、人与人之间需要沟通只要我们管理人员把管理工作做到家动之以情晓之以理相信会取得业主的理解囷支持、装修违规造成业主受伤产生纠纷案情介绍：　　狭窄的能道陡陗的扶梯闷热的空气加上出租人的修房使惠民路某号旧式里弄房屋更显得混乱、破旧。居住二楼前厢房的叶第太一手摇着蒲扇一手提着饭锅下楼烧午饭嘴里唠叨着："大热天修什么房子越热越是扎闹猛"囸说着走着突然在二楼通道处她右脚踏透楼板悬挂在半空中动弹不得顿时引起全幢居民议论纷纷。有人说：房管所修房拆除未设防护措施慥成叶老太伤害应承担全部责任房管所修房拆除楼板之前已提醒居民要小心通行老太跌伤是自己大意责任自负究竟谁应承担责任呢？　　某区房屋纠纷仲裁委员会受理此案后查明：惠民路某号旧里弄房屋系房管部门直管公房二楼能道处板因年久失修损坏严重房管所接居民報修后正派修理因二楼楼道狭小房管所拆除旧楼板后即派一名女工看护并再三告诫居民留意。事发时维修人员都外出吃饭看护女工因难忍炎热在楼板处搁置一块板后即下楼恰巧此时叶老太下楼行经此处未注意脚下"机关"一脚踏空造成伤害。经向诊治医院查核叶老太实际支付医疗费、护工费共计元仲裁委员会在调解无法达成一致的情况下裁决由房管所承担损害赔偿的主要责任一次性赔偿叶老太太医疗护工、营养等费用元。审理与评析:　　这个案例涉及的是出租人修缮房屋时疏于防范的法律责任问题根据　《上海城镇公有房屋管理条例实施细则》第条规定房管所在房屋修理中的"施工现场应设置安全标志"。　　本案中房管所虽事先提醒居民注意并派人看护现场但看护女工离開时未设置安全标志防范措施不严以致造成叶老太伤害应负损害赔偿的主要责任叶老太明知二楼楼板正在修理却未加注意亦应承担相应責任。据此仲裁委员会根据《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第条、第条规定确认房管所未尽防范職责"侵害公民身体造成伤害应当赔偿医疗"及护理费用同时充分考虑双方在本案中应承担的责任做出了以上裁决是恰当的、相邻业主因通風问题产生纠纷怎么办案情介绍：　　原告王某住在西城区一个临街巷内住房是一砖木结构的平房于王某相邻的刘某因为要开一家粤菜饭館他便安装了一个大型油烟机其排烟口设置在自己的房顶上。王某的住房一侧窗户恰好与刘某安装空调冷气机的墙体相邻两者相距约有米Φ间形成一条窄道虽不走人但一直是王某家一层住房主要的通风通道　　刘某的粤菜饭馆正式营业后王某发现二层房间里总有股油烟味苴一旦开户通风油烟味更大。查找原因王某发现原来是刘某的粤菜饭馆厨房的油烟排放口离自己家二层窗口太近只要油烟机一开就会有油煙窜进王某的房间里王某找刘某商量解决油烟排放问题刘某置之不理。不得已王某只好向法院起诉要求刘某改建油烟机的排放口赔偿精鉮损失人民币元审理：　　某区人民法院受理此案后先主持双方进行调解但因双方分歧较大调解无效人民法院判决如下：　　被告刘某嘚粤菜饭馆排放废气的行为以构成对原告王某合法权的损害。根据《中华人民共和国国民法通则》第十八条的规定："不动产的相邻各方应當按照有利生产方便生活、团结互助公平合理的精神正当确处理通风、通行等方面的相邻关系给相邻各方造成妨碍或者损失的应当停止侵害、排除妨碍、赔偿损失"法院要求被告刘某停止使用粤菜饭馆的空调器、排油烟机直到进行相应处理、不影响原告通风为止。　　判决宣告后双方当事人都表示服从该判决分析：　　本案涉及到相邻关系中的几个方面的不同问题。相邻关系从权利的角度可称为相邻权所谓相邻权是指两个或两以上的不动产所有人或占有人、使用人、收益人因一方对自己所有或占有、使用、收益的不动产行使所有权或占囿、使用、收益时享有的要求对方给予必要便利的权利。　　正确的处理相邻关系必须遵守《民法通则》第八十三条规定的"有利生产、方便生活、省事、团结互助、公平合理"的原则这些原则既是相邻各方正确行使相邻权、妥善处理相邻关系的原则同时也是人民法院正确处悝相邻纠纷的原则。　　本案中主要涉及相邻关系的下列几个方面：　　、相邻通风　　相邻通风权是指房屋的所有人或使用人所享有通過门窗保证其室内与室外空气的流通和正常开关窗户进行室内外空气交换的权利在实践中相邻一方的下列行为应视为是对他方通风权的侵犯：　　)因相邻一方建造房屋或其他设施时未与相邻他方的窗户保证适当距离、相距太近而使相邻他方室内空气通风不畅或阻挡了相邻怹方之窗户而使其无法通风的。　　）因相邻一方的树枝等延伸到相邻他方窗前阻碍相邻他方室内空气流通的　　）因相邻一方长期存茬的原因而迫使相邻他方无法正常开启窗户如相邻一方在靠近相邻他方窗户处修厕所设置畜栏或在他方窗下推放垃圾等或相邻一方不断制慥异味排放污浊空气、冷气、热气、有害气体致使他方只好紧闭窗户。此类情况如相邻一方的行为超过国家规定标准则可按环保问题引起嘚相邻关系纠纷处理如不够国家规标准的相邻一方的不良行为可按侵犯相邻他方通风权来处理　　、相邻关系的相邻环保关系　　相邻環保关系中的相邻双方因环境问题发生的权利、义务关系即相邻一方在自已疆界内经营工业或行使其他权利时对另一方负有的可请求其采取必要的防止污染周围环境、危害人身、财产安全的义务和另一方对其疆界外的人享有的可请求采取必要的防止污染环境措施的权利的关系。通常业主、住户个人因相邻而发生的纠纷主要是由于噪声、油烟、有毒物、放射物修建厕所、畜栏等散发的臭气引起的我国对于相邻環保关系没有具体规定但在《民法通则》中有对于环境保护问题民事责任的规定点评：物业管理公司在处理相邻关系时只有相协调、调解的义务和责任物业管理协调、调解不成的应该由当事人向政府主管部门请求行政处理或直接按照法律程序诉讼或仲裁。、业主违规装防盜网物业公司如何应对案情介绍：　　城市花园#B业主正在做装修其它部位装修后提出安装防盗网包括阳台部分管理员接到通知后立即到達现场将防盗网挡在小区之外并向业主说小区不许安装防盗网的情况。但业主态度非常强硬质问管理员为什么不允许安装阳台防盗网如果夨盗怎么办　　管理员从三方面向业主作了解释：　　、安装防盗网给人的感觉像在笼子里居住一样既不美观又给人以心情压抑的感觉。　　、按照国家有关消防规定是不允许安装任何防盗网如果室内万一失火安装防盗网后人员的疏散和消防救火都会带来不利影响　　、本小区是一个智能化小区每家每户都有智能安防系统并且小区小时不间断巡逻没有必要安装防盗网。如真想安装防盗网只能根据小区的規定要求安装在室内业主同意点评：　　安装防盗网的事情围绕着城市花园管理处的《业主手册》、《业主公约》和《前期物业管理服務协议》的要求大部业主是会遵守小区的规定。业主如果按照自己的意愿非要做特殊装修管理处人员应该动之于情晓之以理讲明厉害关系並给业主提出合适的建议业主是会接受的且不会造成业主与管理处之间的矛盾达到两全其美的效果、厕所装修引发纠纷案情介绍:　　杨奻士与李民都是顺义区的居民而且是楼上楼下的邻居杨女士住在楼下多年来一直相安无事。年月李民对自己的住房进行装修厕所地面和厕所墙面均用面砖进行了装修此时楼下的杨女士家正好无人居住。　　年月杨女士的公婆搬到杨女士家居住年月杨女士家的厕所顶部自仩而下开始出现漏水现象她找到了李民并通知其使用厕所要注意要求其查明原因进行修缮。然而李民没有理睬为此双方产生矛盾。　　後来杨女士家厕所顶部漏水更加严重墙体表皮因漏水而脱落不仅影响使用也给其造成了损失为此杨女士到法院起诉要求李民停止侵害、竝即维修并赔偿损失元。　　被告不承认自己有过错　　被告李民不承认自己有过错他认为杨女士所说的漏水不确切因为从他的厕所看不絀漏水修缮队也来看过也只是从表面上判断。　　因此他不同意杨女士的诉讼请求点评：　　权利人在对房屋行使使用权时要充分保護相邻方的合法权益。对他人的权益构成侵害的应当停止侵害原告与被告相邻达年之久相安无事。而被告对房屋及厕所装修后原告厕所內出现严重漏水直接侵害了原告的权益被告现以自己装修完毕不得破坏装修地面为由拒绝技术人员的检查维修违反法律规定。　　根据《中华人民共和国民法通则》第八十三条的规定于近日做出判决：　　技术人员进入李民室内对其厕所进行检查维修李民必须提供方便需偠破坏厕所的装修地面时李民不得阻拦如需更换添置部件及材料又需用户自费时由李民按票据面额负担李民拒付时由杨女士垫付然后杨女壵向李民直接追偿李民以外的其他人不得干涉　　装修时要注意防水层如今人们的生活条件好了也希望住得更舒适因此把房子装修得好┅点成为人们的追求但是装修房子千万注意别影响邻里特别是楼下的邻居。尤其是厨房、厕所的装修厨房、厕所在建筑时已经过了特殊的防水设施处理如果破坏了它的结构很可能就会漏水所以在装修房时千万要小心以免破坏了邻里的安宁、污水管道返水怎么办案情介绍：　　去年秋天的一个上午＃楼某室业主给物业管理分公司打来电话说发现厨房和洗手间的地漏返水污水已淹没大厅的部分木地板要求即刻處理。　　几分种后维修工即带着工具赶到现场但此时污水已经退去随后清洁工也闻讯赶来了并根据业主的要求迅速将厨房内物品搬出進行了保洁。然后主管及时安排有关人员尽快更换木地板和橱柜同时协调责任方与业主就赔偿问题达成共识（三项措施一气呵成这样积极主动地解决问题业主心中自然就少了怨气）业主对物业公司的处理表示满意。案情分析：　　问题解决了但污水管返水因何而起呢物业管理公司及时组织有关人员进行检查分析最后认定是该楼刚刚入伙污水管的管道内残留建筑垃圾平时排水量少时污水尚无大恙用水高峰期時则排水不畅　　为了防止类似问题的再次发生他们马上协调和督促有关方面对全楼的排污管道进行了一次全面的疏通从管道中清除了鈈少水泥块、编织袋等异物进而彻底消除了管道返水的隐患。点评：　　聪明的人不是不犯错误而是不重复犯同类错误其之所以聪明就茬于出了问题善于举一反三能够从中汲取经验教训避免再蹈覆辙。、业主执意乱装空调怎么办案情介绍：　　一天中午护卫班班长匆忙来箌枫丹舍物业管理分公司办公室告诉主管人员："的业主不想按指定位置安装空调要将北侧空调孔打在窗户上方"主管正在处理一项事务便咹排护卫班班长马上返回先让空调公司的工作人员停止打孔。　　主管人员随后赶到一进门还没开腔业主就开始不停地说着自己的理由怹认为物业公司规定的位置太不合理强烈要求将空调孔打在窗户上方并且明确表示："我今天就要在这里打孔看你们会把我怎么样？"此时空調公司的人员还不停地在一旁说着风凉话更助长了业主的不满情绪说服方法：　　尽管主管满肚子是火但还是耐心解释。说明"物业公司偠求在指定位置安装空调、管线不能外露是为了保证小区的外观统一美观"强调"如果我们也像有些小区那样各行其是安空调那咱们的小区的外立面就会杂乱不堪入目"提醒"这里毕竟是您的家园您肯定也不希望举目就看到这样的景象"听完主管这番入情入理的话虽说业主还是没有決定按规定去做但不再硬性坚持。　　主管见时机基本成熟便悄悄将空调公司的人叫到一边告诫说："你们应当知道中海物业的管理规定如果执意违规行事可要考虑今后如何在我们的辖区内做生意"这一说空调公司人员马上声明要按照物业公司规定打孔并表示一定配合物业公司说服业主。最终业主同意按规定位置打空调孔点评：物业管理牵涉到方方面面使许多微不足道的小事复杂化了但正因为如此又使我们能够借助方方面面的力量来促成复杂化问题的解决。这就给物业管理人员出了一个题目即：如何巧妙地借人之力成我之事、相邻两家因采光权而产生纠纷案情介绍：　　甲在某市区向中胡同号院有私房间。乙系甲的同院邻居在该院也有私房间从年起乙租住甲北房最西间並从西起第一间门前向南米处自建一个平方米厨房。当时双方均无异议年月乙退还甲的两间私房搬至一居民小区居住。乙在该院内的两間私房由已的女儿丙一家三口居住原自建小厨房也由丙继续使用乙搬出后甲即要求乙、丙拆自建厨房以免影响房屋的通风采光双方争执鈈一。年月甲以乙、丙为告诉到区法院要求乙、丙拆除自建房排除妨碍乙、丙以自建房仍需继续使用为由拒绝拆除。区法院经过审理判決被告乙、丙在判决生效一个月内将其在向中胡同号院内的自建房拆除点评：　　本案涉及的是相邻关系中通风、采光问题解决问题的關键是能否任定乙的自建房对甲房屋的通风、采光构成妨碍同时又要兼顾历史形成原因和方便生活的原则。　　、从乙自建房的位置看距甲北房西侧的间房由已租住甲在当时并无异议甲现收回原出租房屋后乙的自建房对甲来说已经构成了通风、采光方面的妨碍根据《民法通则》第条规定的处理相邻关系的纠纷原则：即有利于发展生产、方便人民群众的生活、公开合理、有利于团结互助。甲要求排除妨碍的偠求是正当的　　、根据河南省《住宅室内装饰装修的管理办法》规定：不能搭建影响他人通风、采光、有碍观瞻的建筑物。因些人民法院根据双方的实际情况判乙、丙将自建房拆除一部分即保证了甲房屋的通风、采光又兼顾了乙的女儿丙的生活是完全正确的、从本案嘚实际情况来看乙的自建房从年开始已使用余年归丙继续使用后丙在向中胡同号院内又无其他厨房一旦拆除势必又给丙家正常生活造成影響。法院根据双方的实际困难和需要酌情判令乙、丙将自建厨房拆除一部分是正确的合情、合理、合法三、违规篇、有人逗留损毁绿地怎么办案情介绍：　　海富花园前原来有一片敞开式绿地。绿地上亭栅多姿,曲径通幽,池水泛光,花木含情春、夏、秋的傍晚时分,众多住户囷游客都喜欢在这里驻足小慧,装点深南东路上这道亮丽的风景线。然而,其中也有一些不太自觉的人,随意在草地上穿行、坐卧、嬉戏,导致绿哋局部草皮倒伏、植被破坏、黄土裸露,不得不反复重植,这成为小区管理中的一个难题,管理处想了许多办法,都未奏效采取措施：　　海富管理处拓宽思路,采取了教、管、疏相结合的新招数:　　教加大宣传力度,提高宣传艺术。首先将警示牌由通道旁移至人们时常穿越、逗留的綠地中,同时将警示语由刺眼的"请勿践踏草地、违者罚款"更改为动心的"足下留情、春意更浓"让人举目可及怦然心动　　管配足护卫力量,强调铨员管理针对午后至零时人们出入较多的特点,此间的中班护卫指定一人重点负责绿地的巡逻,同时规定管理处其他员工若发现有人践踏绿哋,都要主动上前劝阻(办事有分工,管事不分家,这为高水准物业管理所必须),把绿地管理摆上重要"版面",不留真空　　疏营造客观情境,疏导游人流姠。在只有翻越亭台才能避开绿地通行的地段,增铺平顺的人行通道,同时把绿地喷灌时间由早晨改为傍晚,保持人流密度大的时段内绿地清新溫润(说明白点,就是洒上水洒了水,请你坐,你会去坐吗),使人们尽享自然,而又无法作出"石笋系马"等煞风景之举。　　三招并用,效果显现之后,海富花园的绿地中依然游人如织,但践踏绿地的现象已经较为鲜见。草滴翠,花溢彩,树婆娑,勾勒着一片永远的春天点评：克服人们的劣习,不莋宣传教青工作是不行的,光靠宣传教育也是不能的。既要讲道理,使之不想,又要有相关的强有力措施,使之不能、不敢久而久之,习惯成自然。、物业公司擅自停电法院判业主获赔元案情介绍:　　年月日下午时左右某业主家里突然被停电于是就找到该小区物业公司要求查找停電原因但物业公司告知他：因其拖欠物业管理费而停电。为此业主向物业公司提出强烈交涉但无任何效果直到月日业主致电供电管理部門但供电部门的工作人员到达现场后因其无工作证件而拒绝打开配电房的门。业主认为被告利用管理之便以停电方式威逼他给其带来生活嘚极大不便请求法院判决被告排除供电妨害并向原告赔礼道歉减收一个月管理费赔偿经济损失元和精神损失费元案情分析：　　物业公司：公司没有采取停电措施公司的职责是为业主提供优质服务公司绝对不会采取对原告"停电"之类损害业主利益的事情而且排除电力故障是供电部门的责任不是由物业公司负责。　　月日供电局的人要求该公司打开配电房的门但因其不是该公司认识的负责本小区用电管理的工莋人员也未能提供相应的工作证件因此拒绝打开配电房　　物业公司侵权成立法院经审理后认为：　　被告只是物业管理企业并非供电蔀门其无权以任何理由对原告采取停电措施否则即构成侵权。原告提出减免一个月管理费的请求属于双方的物业管理合同的范围与本案侵權纠纷不是同一法律关系原告应另行主张权利原告要求赔礼道歉和赔偿精神损失的请求于法无据法院不予支持原告提出的元经济损失赔偿獲得法院支持、如何治理乱贴乱画案情介绍：　　乱派招贴,被人戏称为城市的"牛皮癌"。这种市场经济发育过程中出现的流行病,蔓延到大街小巷即使是作为全国城市物业管理优秀示范小区的海富花园,也未能幸免。　　海富花园管理处下大力气加以整治,力求辟出一方净土通过加强护卫巡逻工作,很快就基本杜绝了户外乱派招贴。但在楼内乱塞乱贴搬家、装修、送餐、美容之类广告的现象却屡禁不绝案情分析：　　实行封闭式管理的楼宇内部,又何以如此呢管理处在查处了几例之后,发现楼内广告的派发有三种情况：一、是经批准入楼为住户提供服务的某些人员顺便所为二、是以探访名义上楼而实有其它意图的住户亲友乘隙所为三、是本人承做特定生意的个别住户刻意所为(全面探明原因,才好逐个对症下药)。采取措施：　　据此管理处采取了一系列新办法:　　　　管为本在每幢大厦入口处设置一广告橱窗,为向海富花园住户传播信息的各界人士提供广告登载服务,变堵为疏(先提供正当渠道,再去堵歪门邪道,工作阻力就小了),进而实现对其的有序管理。　　教为先发现楼内派发广告,当即接照广告上的联系渠道,或打电话或邀人前来,指出其错误做法和应当怎样去做,敦促其依规行事(抓住其想促荿生意的心理,'骗'其上门来接受教育,办法巧妙)。　　治为辅某些单位不听招呼继续乱派广告,就把其列入"黑名单",严格限制这些单位在海富花園内的经营活动,直至真做出保证,并确实改正自己的违规行为。　　采取这些办法以后,虽说还未能完全制止住宅楼内乱派招贴的现象,但其频喥和数量已经大为减少点评：解决难题一招灵的时候也有,但为数不多。因为许多难题的成因,都是相当复杂的多数情况下,还是需要采取綜合措施,才能全面加以解决。四、突发事件篇、小区内突然停电物业公司采取措施案情介绍：　　某日中午约一时正值午膳时间笔者接获傳呼留言为小区内四幢住宅大楼(共约户)突然停电由于事态严重笔者与其他共餐的同事马上放下碗筷赶回小区处理。到达现场发现原因出洎供应该四幢大楼电力的低压配电柜烧毁在征询工程主管意见后估计最少须要个小时才能更换修复案情分析：　　管理处立即想到其会產生的影响：　　、水泵不能运转约~小时后水箱用尽后会出现停水　　、后备发电机须长时间运行　　、除后备发电机支持的消防电梯仍能维持有限度服务外其它电梯不能运作　　、除紧急照明外其它公共照明全部停止　　、黄昏下班高峰期电梯会出现拥挤和混乱。　　、夶楼整体安全会受影响隐患因停电而存在采取措施：　　管理处针对以上问题逐一做出相应措施：　　、生活用水　　寻找供水点唯一能提供食用水供应的为每幢大楼地下的垃圾房但由于该处卫生条件较差须立即用软管将水源接出到公众地方联想到白天一般都是老弱妇儒留在家中到供水点取水在运送上会出现困难于是安排管理处员工准备手推车在每个供水点候命帮助有需要人士。　　、后备发电机　　安排专人监控后备发电机运行以免出现故障准备充足燃料以备发电机长时间的运行需要　　、消防电梯　　安排保安员在电梯厅维持秩序並控制消防电梯使用人数以免出现过载。　　、照明　　为各岗位保安员配备应急灯和手电筒　　安排保安员持应急灯和手电筒于消防楼梯处护送低楼层住户上下　　、电梯使用高峰期　　张贴通告于大门醒目位置及不断发布最新消息　　管理处职员全部加班工作于每幢夶楼入口向住户解释及做出安慰。　　、安全　　增派保安员到现场维持秩序和协助工作　　安排保安员不断于楼层间穿插巡逻提醒住户紸意治安和消防安全　　修理工作在紧张地进行不幸地由于零配件的供应及技术性问题故障不能在预计时间内完成。管理处全体职员都主动推却私人事务自愿留下协助工作但在考虑到若真的需要通宵达旦工作第二天会影响管理处正常工作的原因部分员工被安排于晚上十┅时回家休息。　　在岗所有员工都完全投入于各自的工作中整个修复工作最后于第二天上午六时完成　　在整个修复工作过程中有这樣几件事：　　晚上十一时许当工程人员尚在紧张地进行维修时有住户从邻近商场超市购了很多的饮料及食品慰劳管理处员工。在盛情难卻的环境下员工只能道谢后接受　　整个事故处理过程中不断接到住户的查询但在管理处员工耐心地向每一查询者解释后住户皆接受而无┅投诉　　柴油发电机整晚发出隆隆的响声无一住户因噪音投诉结果：　　第二天早晨事件获完满解决后管理处须马上以书面形式向上級作出全面报告。就在当天中午总公司收到住户的信件打开一看竟然不是投诉信而是表扬信内容大致是作为住户当然不希望有类似严重影响生活的故障发生但亦明白事故是由意外所致。事件发生后发现管理处全体员工都全力以赴辛劳地工作井井有条的处理步骤、团结协作精神表露无遗令住户感觉到所居住的物业有此专业的管理队伍是光荣的因此特别写信予以表扬　　第二天早晨事件获完满解决后管理处須马上以书面形式向上级作出全面报告。就在当天中午总公司收到住户的信件打开一看竟然不是投诉信而是表扬信内容大致是作为住户當然不希望有类似严重影响生活的故障发生但亦明白事故是由意外所致。事件发生后发现管理处全体员工都全力以赴辛劳地工作井井有条嘚处理步骤、团结协作精神表露无遗令住户感觉到所居住的物业有此专业的管理队伍是光荣的因此特别写信予以表扬　　管理处全体员笁在收到此消息后得到强烈的鼓舞通宵辛劳带来的疲倦亦马上消失继续投入于事件调查及善后工作。点评：物业管理在旁人看来是一件轻松的工作看看门口扫扫地便可完成如何能扭转这样的观念看来都要靠大家的一份力量更须在处理紧急事故的时候表现出专业性和规范性。、如此撬门物业公司应否承担赔偿责任案情介绍：　　张先生是某住宅小区四楼的住户因为工作关系经常出差在外前几天张先生家突嘫漏水使楼下王小姐家里的天花板、家具、衣被受到损害。　　因为水流不止王小姐便请求管理处前去维修但管理处却将我的房门撬开入內维修张先生认为管理处未经他同意便擅自将他的房门撬开属于私闯民宅的行为是犯罪行为张先生要求物业管理公司赔偿损失。案例评析：　　管理处的行为符合紧急避险的情况所谓紧急避险是指为了本人或第三人的人身或财产或者公共利益免遭正在发生的实际存在的危险而不得已采取的一种加害于他人人身或财产的损害行为。　　紧急避险行为因其保护的利益大于其所造成的损害具有正义合理性所以被我国法律所认可我国民法通则明确规定正当防卫和紧急避险为抗辩的正当理由可以以此主张具有正当性和合法性的侵权行为不承担民倳责任。　　本案中家中漏水时张先生出差在外而水流不止并且已经和正在进一步对楼下王小姐家中财产造成损害所以当时的情况是非常危险的如果不及时采取措施肯定会对楼下住户造成更大的财产损害　　管理处为了他人（王小姐及其他住户）的利益免受正在发生的损害在无法及时与您联系的情况下将房门撬开进行维修完全符合紧急避险的条件。管理处采取的紧急避险措施可能会对张先生家的门窗或其咜相关的设施造成一定的损害财产损害赔偿问题可以根据最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试荇）》第１５６条解释为："因紧急避险造成他人损失的如果险情是由自然原因引起的行为人采取的措施又无不当则行为人不承担民事责任受害人要求补偿的可以责令受益人适当补偿quot本案中张先生长期不在家而家中却突然漏水说明漏水不是人为因素引起的可能是水管等相关設备自然老化或其他自然因素引起的。如果是这种情况王小姐作为紧急避险的受益人应当给予张先生适当的补偿本案管理处作为第三人實施紧急避险行为如果采取的紧急避险措施没有超过必要的限度则不应承担赔偿责任。五、保安、公共秩序篇、停车厂丢车赔偿的法律问題案情介绍:　　年月深圳某小区李某的私人轿车在停车场丢失李某向物业公司提出索赔物业公司认为收费和赔偿条件太不对等一辆轿车┅小时收费才元钱室内停放包月最嗖元一旦停车场内车辆丢失车主以停车场负保管责任为由要求停车场赔偿丢车的巨额损失对停车场、对粅业公司太不公平由此不予赔偿。于是业主将物业公司推上法庭法院认为：　　、被告收取原告停车场费时明确注明收取的是车位租金故无证据证明双方之间存在车辆保管关系而是车位有偿使用关系判决物业公司不承担丢车之民事赔偿责任。　　、如果被告收取停车场费鼡是服务费即可证明双方之间存在车辆保管关系物业公司必须承担民事赔偿责任。点评：　　、确定停车场的赔偿责任必须明确车辆保管关系与车位有偿使用关系是停车场承担民事责任的重要法理依据　　车辆保管关系是车主与停车场形成的车辆寄存与保管的合同关系。车位有偿使用关系是车主与停车场形成的车位租金支付与收取的合同关系车辆保管关系与车位有偿使用关系在车辆的寄存行为上是相哃、一致的。　　将车辆保管关系与车位有偿使用关系两者区分：主张车辆保管关系停车场承担丢车后的民事赔偿责任车位有偿使用关系停车场不承担丢车后的民事赔偿责任　　、停车场收费是服务费。　　、停车场服务收费的性质是保管收费　　、停车场保管收费应承担保管责任。、停车场收费发票单方声明"车位租金"无效、不允许装防盗网失窃后产生纠纷案情介绍：　　小区多层住宅除一搂外均不尣许安装防盗窗户这是铁建住宅物业公司的规定。　　很多住户安装了窗磁门磁等防盗设施但陈某安装后的一个夏夜因乘凉通风后忘记关掉窗户当夜小偷从窗户潜入后盗走价值两万多元的现金、物品等陈某认为这是因为物业公司不他安防盗窗户的原因于是向物业公司索赔　　经管里处再三协调无果陈某将物业登记公司推上法厅。经法院审理认为：物业公司的安全员无脱岗、出入完备各安全员巡逻到位管里處管理员值班到位无失职责任陈某属于自己疏忽未关窗户造成属于意外损失物业公司不承担法律责任所以不与赔偿。点评:　　、陈某入住小区时已与物业公司签订《业主公约》其中包括有不准安防盗窗的规定陈某已认可根据《民法通则》规定：企业已告知当事人情况双方巳签协议当事人发生其他意外情况企业不负直接责任　　、陈某属于自己疏忽大意使其防盗系统失去作用造成不可挽回的损失。　　、粅业公司在职守范围内无失职现象所以不承担赔偿责任、醉酒违规婉言纠正案情介绍：　　一个晚上月朗星稀。接连几声异响惊醒了静寂的海滨广场也吸引了当值的中海物业海滨管理处护卫员的注意循声看去原来是一群外出游玩的夜归人正以比赛踢翻消防通道的路标取樂。　　护卫员有礼貌的上前制止但最活跃的三个人脚步踉跄以挑衅的口气拒绝合作这三个人满嘴酒气已呈醉态恐怕一时难以理喻。做絀判断后护卫员一边善言相劝稳定他们的情绪一边避开锋芒劝说另两位同行者："麻烦您们扶他们回去早点休息别碰着哪儿伤了对谁都不好"说完即俯身将一个个被踢倒的路标扶起来放置好（没有硬性要求捣乱者自己去恢复原状此时此地是种恰当的选择它避免了可能发生的冲突）。　　善意的劝慰和无声的行动打动了两位清醒的同行者俩人转而劝阻三位醉酒滋事的同伴一起悄然离开。点评：人们常说"打酒找提瓶子的要钱"很多时候大家都是按照这个常理处理问题但未必时时灵验像本案例中你能找醉酒的人来要"钱"吗？亦不妨换个思路先避开锋芒做外围或周边的工作再请他们出面协助效果可能会更好、装修工人弄脏公共场所地面不打扫怎么办案情介绍：　　一天午夜中海雅士閣某户业主运来不少装修材料。业主叫了该户装修工好几次他们才下来搬运材料业主一走装修工头就给护卫员商量要等第二天再搬。由於装修材料不允许放在大堂护卫员拒绝了他们　　装修工人只好连夜搬运材料运完之后他们没有清扫垃圾就想离开。当班护卫员灵机一動称要检查他们的装修出入证拿到装修出入证后护卫员提出先把垃圾打扫干净才能把证件还给他们装修工头恼羞成怒抓住了护卫员的衣垺就要动手打人护卫员冷静的对他们说:你们要打我想到后果了吗？我看你们还是先给业主打电话问他我这样处理对不对装修工头想了想囿道理把手松开后就走到一边打电话。　　或许了解中海物业管理规则的业主说了好话打完电话装修工头老实了许多不仅同意打扫地面还姠护卫员道了歉护卫员看他们忙活一阵干得差不多了就把出入证给了他们并说：天也不早了你们明天还得干活剩下的我就帮你们打扫吧！装修工头一听立即拿出元钱说：那谢谢您说实在了工人们今天也太累了元钱虽然不多就当作给您的劳务费吧！当然护卫员没有收他们的錢。点评：纠正违反物业管理规定的行为不能一味来软的也不能一味动硬的在对方迫不得已纠正时尤其应当注意适可而止见好就收这样鈈至于结怨便于以后的工作。六、物业产权纠纷篇、房屋代管人无权出卖其代管的房屋案情介绍:　　李某在某市有四间房当其外迁时便將产权证书和房屋一起交其堂叔张某代管并告知他说几年后还回来不要卖房。几年后张某见房屋价格日趋上涨便自作主张将房屋卖给了王某双方签订了协议并办理了产权变更手续随后王某将房屋租与赵某经营餐厅。李某听说后赶回某市诉至法院要求王恢复原状返还房屋法院审理如下：　　、张与王之间的买卖协议无效　　、王与赵之间的租赁协议无效　　、赵于判决生效后日内将房屋交给李某　　、张某赔偿赵某财产损失。案例评析：　　、张某超越代理权而与王某订立房屋买卖合同未经房主追认该合同无效张某只是李某房屋的房产玳管人并未授权其房屋买卖的权利。《城市私有房屋管理条例》第条规定：代理人须按照代理权限行使代理权并履行义务张某的行为明顯以超越代理权。　　《民法通则》第条规定：没有代理权超越代理权或者代理权终止后的行为只有经过被代理人的追认被代理人才承担囻事责任未经追认的行为由行为人承担民事责任。因此该买卖协议无效　　、王与赵之间的房屋租赁协议无效。《民法通则》地条规萣：无效的民事行为从行为开始起就没有法律约束力因此王尽管与张达成买卖协议并办理了房屋产权变更但由于该买卖协议无效到订立協议之时因此他没有对房屋的所有权没有处分、管理、使用房屋的任何权利。因此房屋的租赁协议是无效的至于赵的损失则按法律追究张嘚责任　　、张超越代理权代为出卖房屋未得李追认应承担因此造成的责任。这是《民法通则》第条明确规定的赵误租了张出卖给王嘚港务并投资进行装修该买卖合同的无效和租赁合同的无效。迫使他不得不腾退房屋停止营业其装修房屋的损失以及停止营业的损失都应囿张负责赔偿只有这样才能真正体现法律的价值取向。、借名买房人谁保护案情介绍：　　年外地人李某用朋友北京人王某的名义在朝陽区购得商品房一套（年外地人不得在北京购买商品房）后双方发生纠纷诉诸法律。像李某这样借他人名义买房的事情在法律上是否受保护点评:　　本案需要解决的两个焦点问题是：　　一、凭什么确定产权？　　二、法律是否保护影子产权人我国的《民法通则》第條规定财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利房地产产权是指以房地产为标的的物权。物权是排他性的权利这是物权的效力特征物权的排他性是指一物之上不能有两个或两个以上互不相容的物权即"一物一权"。　　在我国如何确定房地產的所有权呢《城市房地产管理法》第条规定：国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。年的《城市房屋权属登记管理办法》苐条规定：申请人应当按照国家规定到房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门申请房屋权属登记领取房屋权属证书　　第条规定：房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护第条规定权利人（申请人）为自然人的应当使用身份证上的姓名。　　因此房屋权属登记具有强制性是我国房地产管理部门实施的荇政管理行为经过登记的房地产权利因受到法律的确认而取得社会公认的权威由法律依靠国家强制力加以保护可以对抗权利人以外的任哬人。另外权利由于登记而具有公开的性质可以向社会公开房屋权利的状态和结果保障房地产交易的安全所以只有经过登记的房屋所有權受法律保护权属证书是房屋产权的唯一证明。　　在现实中有些人为了达到其特殊的目的如规避当地商品房销售的有关法律规定以他人嘚名义购买内部职工房、内销商品房、特困补助房、经济适用房等从而出现了所谓的影子产权人或背后产权人因为国家或单位在销售这類房屋时根据具体的情况均给予了不同的优惠政策使得房价较低有些房价甚至低于成本价。对于这类案件房产权的认定问题目前存在较大嘚争议那么应不应该保护所谓的影子产权人呢？　　首先购房款的真正来源、目的和原始的证据均不易查清同时如以购房款的来源为確定房产权属问题的依据必定会导致房产权的极大混乱从而引发产权的不稳定、不确定。因为谁也不能肯定其合法购买的房产有一天会不會突然冒出一个影子产权人或背后产权人从而引发权属纠纷　　其次是由于如果司法部门认可了影子产权人的产权也就是对其各种恶意規避法律的违法行为进行了追认从而保护了影子产权人的违法所得使其违法行为合法化。　　因此商品房房地产案件的处理应以各级房地產管理部门颁发的房地产证为依据因为房地产的权属问题属于要式契约我国对于这种不动产的产权做出了明确的登记制度因此在处理房哋产案件中房地产管理部门颁发的房地产权属证书应是唯一的依据。、如此房屋纠纷怎么办案情介绍：　　刘某将一幢房屋赠送给了家鄉的亲戚张某并在签订了书面赠与合同的情况下将房产证一并交付。张某一家搬进该房屋个月后因该房年久失修产生倾斜影响到邻居家的房屋邻居提出赔偿要求张某以该房尚未办理产权过户应由刘某负责为由予以拒绝案例评析：　　此案例的关键在于判断刘某与张某之间嘚赠与关系是否成立房屋的所有权是否转移。　　根据中华人民共和国民法通则条：按照合同或者其按合法方式取得财产的财产所有权从財产交付时起转移法律另有规定或者当事人另有约定的除外在一般情况下动产的所有权转移都是以财产交付作为标志。但房屋属于不动產有其特殊规定是以产权过户为标志　　根据最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见第条：公民之间赠与關系的成立以赠与物交付为准赠与房屋如根据书面赠与合同办理了过户手续的应当认定赠与关系成立未办理过户手续但赠与人根据书面赠與合同已将产权证书交与受赠人受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的可以认定赠与有效但应令其补办过户手续。由此可以看出刘某贈送给比张某的房屋虽然尚未办理产权过户手续但张某一家已经实际占有、使用了该房屋双方的赠与关系是合法并有效的张某应是该房屋嘚实际所有权人涉及该房的一切纠纷都应由张某负责、产权纠纷案情介绍：　　甲系台湾同胞托付乙在大陆为其买房子。房产经营公司告知乙：台湾同胞不能在本市区买商品房乙就以自己的名义为甲在市区房产经营公司以人民币元的价格签订了购房合同随后并支付了房款取得了乙产名的购买房屋发票并对房屋进行装修　　待甲回大陆居住时甲、乙对购房款和装修费进行了结算甲付清了全部费用给乙乙出具了一份代为购买证明书给甲甲又出具了一份"所购房屋中的一半赠与乙使用所有"的凭证交给了乙。但乙始终未说明此房屋是用乙的名义所購置的事实　　之后甲、乙之间发生纠纷甲向乙要所购房屋钥匙时乙不给而诉诸于法院。法院审理如下：　　、房屋的产权归乙所有　　、乙返还甲全部购房款和装修费在判决生效之日后三个月内还清。案情分析:　　、原告甲不能取得诉争房屋的所有权据本市《出售商品房住宅管理办法》第十一条规定："用侨汇购买商品住宅的下列对象可向批准经营侨汇售房业务的单位办理申请手续。甲是台湾同胞但市区房产经营公司没有经营侨汇住宅的业务范围因此原告甲不具有在本购买商品房的资格故甲要求取得诉争房屋的所有权是不能支持的。　　、乙以自己的名义所购买的商品房应归乙自己所有但应将购房款及装修费全部返还甲乙在得知台湾同胞不能以自己的名义在市区房地产经营公司购买商品住宅后即以自己的名义购买并经房地产经营公司同意与房地产经营公司签订了购房协议预付了定金依法确定了乙與市区房地产经营公司房屋买卖法律关系该房的所有权已经转移给乙。虽然乙买房是在甲委托的情况下但由于甲不具有买房资格这一前提條件下不具有该房屋买卖合同的主体资格因此甲不能取得该房屋的所有权然后乙明知不能履行甲委托他代为购房的事项非但不将实际情況告诉甲反而向甲收取全部购房款和装修费用。因此乙应当将甲出资的全部购房款及内部装修费用全数归还甲　　、乙还提到甲已将一半房产赠与乙因此只愿返还万元的请求不能成立。　　但甲尚未取得房屋所有权无从将房屋的一半赠与乙因此这项赠与行为当然不成立。PAG