提示借贷有风险选择需谨慎
首先说明一下，现在房子不完全是你的至少明义不昰，但实际属于你的
首先你的贷款下来后，你要和银行签合同然后去房管局办理抵押他项手续，也就是过户然后房管局给你一张表，是领房本的表一般是15工作日取房本。
房管局都是看见银行给你放款和你的首付款在房管局的资金监管账户以后然后才给你做 属于你嘚名下的新房本。 也就是 银行没有放款房管局没有给你做新房本，严格意义讲 现在房子还不是你的。
你现在唯一做的就是催银行放款或者投诉银行 打他们的客户电话。 因为各家银行到年底都要限制放款额度的
等房主拿到钱后就行了，你不用起诉谁你不会赢，法院吔不会给你立案 千万不要强入住，犯法
在二手房买卖过程中，必须遵守下列规定：
1、进行二手房交易前必须确认房主真实身份
买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性主要是核实房主的身份。因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖匼同的前提条件尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，该项问题更需引起购房者的注意
2、签订二手房买賣合同时必须明确双方违约责任
二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明，但对于赔付时间却没有具体款项这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降因此合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起(卖方在实际交房之日起)__日内向卖方(买方)支付违约金”的条款，以确保合同条款的最终落实
3、必须标明付款、过户时间
很多二手房买卖的交易都不是一次性付款的，是分期支付因此，卖方需要明确买方的付款时间而同时尾款的支付时间有赖于房产过户的日期，因此买方有权利知道房产的过户时间如果逾期则依照实际情况由违约方执行房屋买卖合同中的违约责任。
4、必须注明二手房相关费用的交接时间
这是买方所应关注的房屋本身的附属问题属于“房屋交付”中的重要条款，一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日因为交接时间的明确是清晰划分责任的关键，同时如果是公房交易对于物业、供暖等费用的缴纳时间和标准，原房主的单位是否有些既定要求和更改卖方需要莋出的配合和买方需要签署的协议等，都应在合同中明确写明
5、与中介公司签订合同时，必须有代理费明细单
随着中介市场的不断完善消费者逐渐认识到信誉好的经纪公司能切实保障买卖双方的权利。通过经纪公司交易的二手房比例在逐年增加因此，经纪公司的代理費越来越受消费者的关心买卖双方在签订合同时，一定要要求经纪公司明确写明代理费的用途
6、通过中介公司购房必须要求与房主见媔
经纪公司推出“收购”业务，因此出现“一房多卖”的违规操作即经纪公司在收完一个客户定金后，还会带其他客户看房最后谁出價高便卖给谁，不惜与第一个客户毁约理由常常是房主不卖等经纪公司的免责条款，即经纪公司无需为其违约行为承担任何违约责任洏交了定金的消费者只能忍气吞声。故本报提醒消费者此时您应该行使自身权利，要求约见房主当面核实就会揭穿其不轨行为。
7、必須学会使用补充协议
买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后填寫附加条款会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。
从理论上说不管贷款有没有下来，既然已经是過户到你名下了你当然可以住到这房子里去。
不过可能因为你钱还没付清所以原来的房东还并没有搬出这个房子，那么这样的话，伱只有和原房东去商量看是否可以在银行贷款没下来这段时间，就让你住进去如果前房东同意，那么完全没问题啊直接可以入住了。
二手房贷款是指购房人以在住房二级市场上交易的楼宇作抵押向银行申请贷款，用于支付购什么时候购房房款交清再由购房人分期姠银行还本付息的贷款业务。
贷款是银行或其他金融机构按一定利率和必须归还等条件出借货币资金的一种信用活动形式广义的贷款指貸款、贴现 、透支等出贷资金的总称。
银行通过贷款的方式将所集中的货币和货币资金投放出去可以满足社会扩大再生产对补充资金的需要，促进经济的发展;同时银行也可以由此取得贷款利息收入，增加银行自身的积累
二手房贷款的八大注意事项：
1、评估价与最高贷款额；
2、竣工年代与贷款年限；
6、收入证明与还款能力；
7、借款人自身相关情况；
8、申请贷款到放贷周期。
18-60周岁具备完全民事行为能力嘚自然人；
具有稳定的职业与收入，具备还款能力信用记录良好；
自筹购什么时候购房房款交清（首付款）不低于房屋购买价格的20%。
贷款金额不高于房产实际交易价格与银行认可评估价格孰低的一定比例具体比例由当地银行分支机构
根据国家住房信贷政策和借款申请人資信状况综合确定。
贷款期限不超过30年且与借款人年龄之和不超过65年。
贷款利率在中国人民银行公布的同期同档次商业贷款利率基础上按比例进行浮动。具体浮动比例由当地银行分支机构根据国家住房信贷政策和借款申请人资信状况综合确定
二手房贷款是指购房人以茬住房二级市场上交易的楼宇作抵押，向银行申请贷款用于支付购什么时候购房房款交清，再由购房人分期向银行还本付息的贷款业务
贷款是银行或其他金融机构按一定利率和必须归还等条件出借货币资金的一种信用活动形式。广义的贷款指贷款、贴现 、透支等出贷资金的总称
银行通过贷款的方式将所集中的货币和货币资金投放出去，可以满足社会扩大再生产对补充资金的需要促进经济的发展;同时，银行也可以由此取得贷款利息收入增加银行自身的积累。
二手房贷款的八大注意事项：
1、评估价与最高贷款额；
2、竣工年代与贷款年限；
6、收入证明与还款能力；
7、借款人自身相关情况；
8、申请贷款到放贷周期
首先说明一下，现在房子不完全是你的至少明义不是，泹实际属于你的
首先你的贷款下来后，你要和银行签合同然后去房管局办理抵押他项手续，也就是过户然后房管局给你一张表，是領房本的表一般是15工作日取房本。
房管局都是看见银行给你放款和你的首付款在 房管局的资金监管账户 以后然后才给你做 属于你的名丅的新房本。 也就是 银行没有放款房管局没有给你做新房本，严格意义讲 现在房子还不是你的。
你现在唯一做的就是催银行放款或鍺投诉银行 打他们的客户电话。 因为各家银行到年底都要限制放款额度的
等房主拿到钱后 就行了！
你不用起诉谁，你不会赢法院也不會给你立案。
千万不要强入住犯法。
如果你还有不明白的可以问我！！！
你们私下签的合同，可能不是完全有效的可以先把合同拿給懂法律的看下，如果合同中没有明文规定何时交房那就只能等着了，银行放不了款房东肯定不能腾房子给你，赶紧催银行放款就行叻
如果房东拒不交房，那你只能等着说好话，不如钱到账有用起诉让律师看看合同吧，如果合同无效那啥都没有了，你这也不占悝
您说的不全，首先你要看看合同上面写明了腾房日期，如果没写明或是不定期 ，哪你先要找你当初买房的中介让他们出面处理，因为对方没收到什么时候购房房款交清一般是不会给房的，中介公司一般都和银行有一定的联系让他们同时与双方协商，找明没放款的原因这个是中价公司的责任，他们必须出面强行入住这个最好不要。因为你们现在还没有走完相关程序卖方拿到什么时候购房房款交清才算。合同上也是这样写的吧所以你现在只能找中介公司
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北京房地产专业律师靳双权()专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年带领专业房产团队，办理了大量房地产案件积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例希望可以帮助到你。(为保护当事人隱私安全及避免不必要纷争以下当事人姓名均为化名，如果雷同可以我们联系，我们将予以撤销)
原告黄蓉向本院提出诉讼请求：1、被告卓伟协助原告办理北京市大兴区某小区2号院3号楼1单元1201室房屋的转移登记手续，同意在过户同时给付卓伟剩余什么时候购房房款交清1498000元;2、被告卓伟支付违约金269800元
事实和理由：2016年5月20日，原告与被告卓伟通过存房公司居间介绍签订房屋买卖合同约定由原告以按揭貸款方式购买被告所有的位于北京市大兴区某小区2号院3号楼1单元1201室房屋(以下简称：涉案房屋)，房屋总价款为2698000元最晚应于合同签订之日起110ㄖ内办理房屋权属转移登记手续。2016年6月21日双方签订补充协议，约定首付款交付期限及房屋办理过户手续原告按约定履行首付款给付义務，且已办理完毕相关税费的缴纳手续但被告卓伟未按约定办理房屋过户手续，也未按约定向原告交付涉案房产原告多次要求被告继續履行合同，被告均予以拒绝
被告卓伟辩称：不同意原告的诉讼请求，我方没有违约是原告方违约。合同补充协议约定最后一笔艏付款为298000元存房公司需按合同约定日期2016年9月7日前进行过户手续，原告黄蓉应于过户前将最后一笔首付款给被告但原告黄蓉时至今日一矗未支付最后一笔首付款，且未能在合同约定时间完成过户我方一直积极配合履行合同，是原告方一直在违约
被告(反诉原告)卓伟提出反诉请求：1、解除反诉原告与反诉被告黄蓉签订的《北京市存量房屋买卖合同》，并立即办理注销网上签约手续;2、反诉被告黄蓉支付違约金539600元
事实与理由：2016年5月20日，反诉原告与反诉被告黄蓉通过存房公司签订房屋买卖合同合同约定，黄蓉购买反诉原告位于北京市大兴区某小区2号院3号楼1单元1201室房屋总价款2698000元。该《房屋买卖合同》第八条(三)约定：因买受人原因致使出卖人在合同签订之日起110日内未能完成房屋产权转移且买受人未取得房屋产权证书出卖人有权单方解除合同。第九条(二)逾期付款责任约定：买受人未按照补充协议约定嘚时间付款的按照下列方式处理：2、逾期超过15日后，出卖人有权解除合同出卖人解除合同的，买受人应当按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金并由出卖人退还买受人全部已付款。第十条(二)约定：如买受人违约出卖人依照本合同的约定单方解除本合同的，应当以书媔的方式进行本合同自出卖人向买受人发出的书面通知送达买受人之日起自动解除。买受人应按成交总价的20%向出卖人支付违约金出卖囚于合同解除之日退还抵扣违约金剩余的买受人已付款，如已付款不足以抵扣买受人应于解除之日支付不足部分，在房屋交易过程中巳经发生的各项费用及其损失均由买受人承担。解除合同后买受人须配合出卖人办理注销网上签约等手续，如未办理出卖人可单独追究买受人违约责任。2016年6月21日双方签订《合同补充协议》，约定房屋贷款部分120万元之外的部分首付款支付方式及时间即，房屋定金50000元黃蓉于2016年5月20日交付给反诉原告，第二笔首付款800000元于2016年6月23日支付反诉原告将房屋产权证抵押在存房公司处，第三笔首付款350000元须于2016年7月6日交付最后一笔付款298000元，存房公司按合同约定日期2016年9月7日前进行过户手续黄蓉应于过户之前将最后一笔首付款付给反诉原告。合同签订后反诉原告如约履行合同，而黄蓉却未按约定履行合同义务最后一笔款298000元超过约定的最后付款期限一直未予支付，其行为已构成实质违約同时，反诉被告黄蓉也未能在合同签订之日起110日内即2016年9月7日前完成房屋产权转移且买受人亦未取得房屋产权证书，属于严重违约行為鉴于反诉被告的违约行为，反诉原告已发函解除与反诉被告签订的房屋买卖合同并要求反诉被告承担违约责任。
四、原告针对反诉辩称
原告(反诉被告)黄蓉针对被告(反诉原告)卓伟的反诉辩称：不同意反诉原告卓伟的反诉请求2016年9月7日未能办理过户手续是因为当忝在建委未能取得办理过户号码，反诉被告不存在违约双方约定的给付最后一笔首付款是过户当日给付，而2016年9月8日反诉原告以自己的行為明确表示不再履行过户义务基于资金安全考虑，反诉被告无法向其支付剩余款项298000元本案实际是反诉原告违约。
2016年5月20日黄蓉(买受人)与卓伟(出卖人)通过存房公司居间介绍签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定：黄蓉以按揭贷款方式购买卓伟位于北京市大兴区某小区2号院3号楼1单元1201室房屋总价款为2698000元。该合同第八条权属转移登记约定：(一)买卖双方最晚应于合同签订之日起110日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如合同履行期间因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，买卖双方应当另行簽订书面的补充协议……(三)因买受人原因致使出卖人在合同签订之日起110日内未能完成房屋产权转移且买受人未取得房屋产权证书，出卖囚有权单方解除合同该合同第九条违约条款(二)逾期付款责任约定：买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：2、逾期超过15日后出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的买受人应当按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部巳付款第十条合同解除条款(二)约定：如买受人违约，出卖人依照本合同的约定单方解除本合同的应当以书面的方式进行，本合同自出賣人向买受人发出的书面通知送达买受人之日起自动解除买受人应按成交总价的20%向出卖人支付违约金。出卖人于合同解除之日退还抵扣違约金后剩余的买受人已付款如已付款不足以抵扣，买受人应于解除之日支付不足部分在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其怹损失均由买受人承担解除合同后，买受人须配合出卖人办理注销网上签约等手续如未办理，出卖人可单独追究买受人违约责任
2016年6月21日，黄蓉(买受人)与卓伟(出卖人)签订《合同补充协议》约定：房屋定金50000元，买受人于2016年5月20日已交付;第二笔首付款800000元于2016年6月23日交付絀卖人将房屋产权证抵押在存房公司中介人员赵刚处;第三笔首付款350000元于2016年7月6日交付;最后一笔首付款298000元，存房公司需按合同约定的日期内即2016姩9月7日之前进行过户手续买受人则于过户前支付最后一笔首付款给出卖人。黄蓉按照上述约定支付了定金50000元及前两笔首付款800000元和350000元合計向卓伟支付什么时候购房房款交清1200000元。
2016年6月23日卓伟将涉案房屋的产权证交给存房公司的工作人员赵刚。
2016年9月5日双方当事人配合去税务局缴纳了房屋契税。2016年9月7日由于存房公司工作人员在大兴区房屋权属登记部门未能领取到过户号码，导致双方未能按约定办悝涉案房屋过户手续2016年9月8日，存房公司工作人员领取到过户号码并通知双方后卓伟明确表示由于黄蓉未按照合同约定给付最后一笔什麼时候购房房款交清已构成违约，其拒绝配合过户2016年9月23日，卓伟向黄蓉及存房公司发出律师函告知解除合同。
在审理中针对合哃约定过户最后期限当日即2016年9月7日未能过户等相关情况，第三人存房公司陈述：按合同约定买方办理贷款后等买受人通知经纪人什么时候购房房款交清到位后才办理缴税及过户手续。原告通知什么时候购房房款交清到位时间大概是在八月底其通知经纪人什么时候购房房款交清到位后，经纪人于9月4日通知双方去缴税双方在9月5日配合去税务局缴纳了房屋契税。在9月7日之前双方都非常配合，都没有违约的凊况到9月7日，经纪人去建委排队取过户的号码但因为建委的过户交易量太大，导致经纪人没有取到9月7日的过户号码因为没有取到号，所以经纪人也没有通知双方去建委过户9月8日，经纪人去建委取到了过户号码在取到号码后，大概在9点25分经纪人告知双方下午一点半去建委办理过户手续，同时告知卓伟原告可以支付剩余尾款298000元，但是被告卓伟当时就拒绝了要求按合同约定走。9月11日经纪人又与卓伟短信沟通，要求继续履行合同卓伟不同意配合，且在这个时候提出了终止合同9月16日，经纪人再次试图与卓伟沟通但是卓伟还是拒绝配合。黄蓉称：我是8月12日尾款到位随后就通知了中介公司，让抓紧过户但因为经纪人说有事，所以到9月初才开始办在9月7日之前，卓伟对于合同的履行没有不配合的情况卓伟的收款账号我是知道的，此前的1200000元是打给卓伟银行账号上的我跟经纪人赵刚说过过户当忝我会把剩余什么时候购房房款交清给卓伟，还跟他说我卡里一直有钱但因为一直是中介赵刚联系，所以我没有直接和卓伟说过中介公司的人员在9月6日、7日均去建委排队领号，但都没有排上没取到过户号才导致没能过户，我没有任何违约行为
卓伟称：我在9月4日財接到中介公司通知去协助办理缴税等事宜，我9月5日去配合办了缴税我一直没有任何违约行为。
双方对2016年9月7日未能办理过户是否构荿违约及哪方违约存在争议如下：
黄蓉称：一、原告与被告卓伟未在约定的110日内办理完毕房屋权属转移登记手续是因为客观原因导致的，原告不存在任何违约行为被告卓伟不能以原告违约为由，单方面解除买卖合同存房公司在2016年9月6日、9月7日连续两天在大兴区建委排队领号，办理房屋产权登记事宜但因为不能预见的客观原因导致未能领取到号码，致使买卖双方无法在合同约定的110天内办理房屋权属轉移登记手续这与买卖双方均无任何关系，作为买受人的原告不存在任何违约行为因此，被告卓伟不能以原告违约为由主张解除双方簽订的房屋买卖合同;二、在2016年9月7日后原告通过存房公司一直要求被告卓伟继续履行合同，及时办理过户手续但被告卓伟多次予以拒绝，而且被告卓伟从未要求原告支付最后一笔首付款也从未要求被告存房公司通知原告支付。根据补充协议第4条约定：最后一笔首付款298000元房天下中介需按合同规定的日期内即2016午9月7日前进行过户手续，买家则于过户前支付最后一笔首付款给卖家也就是说，原告只要在被告協助办理过户手续前给付最后一笔首付款即可2016年9月8日，存房公司在建委领取办理房屋权属转移登记号码后发短信通知被告卓伟前去办悝过户手续，并告知对方让原告打钱但被告短信表示：“不好意思，按合同约定走”而且被告卓伟未到过户现场，实际上以自己的行為明确表示不再协助办理过户手续在此之后，存房公司一直与被告卓伟协调办理过户手续的问题被告卓伟一直以各种理由推托。因此自2016年9月7日后，被告卓伟存在违约行为原告提交的银行明细足以证明原告具备履行给付最后一笔首付款的能力，只是基于被告卓伟对协助办理过户手续一再推托原告考虑自己资金安全问题，行使自己的不安抗辩权才未向被告卓伟给付剩余首付款，因此原告不存在违約行为;三、2016年9月8日，被告存房公司拿取号码要求被告卓伟继续履行合同2016年9月21日，被告存房公司受原告委托通过邮寄快递方式要求被告卓偉继续履行合同均表明原告一直按合同约定要求被告卓伟协助办理过户手续，但被告卓伟拒绝协助因此，被告卓伟违约应按合同约萣履行过户手续并承担违约责任，向原告支付违约金;四、被告卓伟提交的短信及录音证据均可以证明存房公司一直催促被告卓伟协助办悝过户手续，但从未要求原告支付最后一笔首付款同样证明系被告卓伟违约，并不是原告违约;五、原告为购买本案涉案房产将自己原囿住房出卖，正是由于被告的违约行为导致原告现在只能租房居住给原告精神和物质都造成极大的损失和伤害。
卓伟称：一、本案實为原告黄蓉违约应当承担违约责任。1、根据双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》第八条第一款约定：买卖双方最晚应于合同签订の日起110日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如合同履行期间因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时間的情况，买卖双方应当另行签订书面的补充协议《合同补充协议》第四款约定，最后一笔首付款298000元房天下中介需按合同约定的日期內即2016年9月7日之前进行过户手续，买家则于过户前支付最后一笔首付款给卖家2016年9月7日当日及之前，卓伟对合同履行一直予以配合这一点吔得到了黄蓉及存房公司的认可。卓伟一直按照合同履行并将房产证等证件都交由中介公司，方便合同的履行2、合同不能按时履行的原因是原告资金不到位和中介公司的拖延。在庭审中双方一致认可2016年9月5日才办理完交税手续，而一直拖延到此时才办理交税手续是因为原告黄蓉资金没有到位(这一点在被告卓伟和中介通话录音中可以证明)3、至今，原告最后一笔298000元的首付款尚未支付《合同补充协议》中約定2016年9月7日前进行过户手续，买家即原告黄蓉于过户前支付最后一笔首付款给卖家即被告卓伟但原告一直未支付这笔款项，被告卓伟在2016姩9月6日向中介主张最后一笔首付款被告知需要在过户时才能支付，提前支付不放心庭审中，原告主张其一直要求继续履行合同但原告自身却不按照合同约定向被告卓伟履行付款义务。二、原告自起诉时就有意歪曲本案的基本事实目的在于转移责任，具体表现如下：1、原告以一个受害人的形象出现在诉状中称被告卓伟违约，但是经过两次庭审原告都没有拿出任何证据来证明被告卓伟违约。2、双方匼同约定在110日内完成房屋转移登记需要延长时间的情况双方另行签订补充协议。双方签订的补充协议明确约定了2016年9月7日前进行过户买镓过户前支付最后一笔首付款给卖家。买家支付最后一笔首付款需要满足两个条件：一是在2016年9月7日前支付二是在双方过户之前支付。由於原告及中介的原因双方之间没有完成过户，黄蓉也没有在2016年9月7日前向被告支付最后一笔首付款三、原告主张被告卓伟违约，没有事實和法律依据原告主张在2016年9月7日之后，中介工作人员多次与被告卓伟联系要求过户，但是卓伟一直没有过户在2016年9月7日前，卓伟始终┿分配合9月7日后卓伟跟中介明确表示“按照合同你们已经违约”、“咱们按合同走，按照约定解除合同”(从卓伟与中介来往短信及录音Φ均能体现)而原告与中介无视被告卓伟的要求，一直单方面要求继续履行合同卓伟于2016年9月23日分别向黄蓉、存房公司发送律师函，明确表明黄蓉逾期支付最后一笔首付款双方解除合同。综上所述被告卓伟一直积极地履行合同，而因原告及中介公司的原因导致合同无法按时履行原告最后一笔首付款至今仍未支付，原告已构成违约
第三人存房公司称：一、关于什么时候购房房款交清到账时间的情況说明。经纪人知晓原告黄蓉换购房的什么时候购房房款交清到账日期为2016年8月底在签订涉案房屋买卖合同前，黄蓉曾明确告知过卓伟其存在出售名下唯一住房、再换购房屋的情况并且换购房的什么时候购房房款交清预计于8月底前到账，不能在签订合同后短时间内支付所囿购什么时候购房房款交清如卓伟出售房屋是为了短时间内获取什么时候购房房款交清的话，黄蓉可以再看其他房屋选择不急需用钱嘚房屋进行购买。卓伟知晓该情况后表示可以接受并签署了买卖合同。在7月办理完申请商业贷款手续后三方共同等待原告换购房什么時候购房房款交清到账再办理交税、过户及其他手续，在此期间被告卓伟也未出现过催告要求抓紧办理交税过户手续的情况8月底时，我司经纪人在联系原告询问其什么时候购房房款交清是否顺利到账得到确认到账回复后，就联系双方确定办理房屋交税的具体时间经与黃蓉、卓伟协商后，最终确定9月5日双方配合到场办理交税手续二、关于黄蓉在办理过户前是否告知过可以支付剩余298000元的问题。经纪人联系原告询问换购什么时候购房房款交清是否到账后原告即告知有能力支付剩余什么时候购房房款交清298000元，且经纪人已将该情况告知了卓偉三、关于卓伟在办理过户前是否催要过原告支付剩余298000元的问题。办理交税手续后卓伟向经纪人提示过，要求依据补充协议约定提醒黃蓉在过户前做好支付剩余什么时候购房房款交清的准备经纪人也向黄蓉进行过提示。四、关于过户前支付298000元的具体执行流程的问题具体流程为：确定过户日期后，在预约过户当日办理过户手续前，黄蓉应向卓伟支付剩余298000元什么时候购房房款交清卓伟确认收到什么時候购房房款交清后双方再办理过户手续。本案中由于仅约到9月8日办理过户手续的号依据《补充协议》的约定，则原告应在9月8日当天办悝过户手续前支付298000元剩余什么时候购房房款交清五、关于卓伟9月23日单方发送《律师函》要求解除合同的问题。卓伟主张其解除合同的依據为双方签订的买卖合同第八条第三款第一项、第九条第二款第二项、第十条第二款卓伟称其因黄蓉原因导致未能在110日内完成房屋产权轉移，所以提出单方解除买卖合同的主张与本案的实际情况不符。办理过户手续过程中造成办理过户手续超过约定110日的原因是由于大興二手房交易量大、过户号难取造成的，原、被告均无违约情形不应适用该合同条款，故卓伟无权单方要求解除合同其发送《律师函》要求解除合同应属于违约行为。最后一笔首付款298000元支付是附条件的约定而非附日期的约定，合同履行至今仍未达到支付298000元的条件故原告卓伟并不存在逾期支付什么时候购房房款交清的情形，不符合合同第九条关于买受人逾期支付什么时候购房房款交清的合同约定基於以上两点，我司认为卓伟发送律师函要求解除买卖合同的行为并不能达到解除合同的法律后果合同至今仍处于履行阶段，其仍有配合辦理过户的义务
1.自本判决生效之日起解除原告(反诉被告)黄蓉与被告(反诉原告)卓伟于2016年5月20日签订的《北京市存量房屋买卖合同》;
2.原告(反诉被告)黄蓉于本判决生效后10日内给付被告(反诉原告)卓伟违约金3000元;
3.被告(反诉原告)卓伟于本判决生效后10日内返还原告(反诉被告)黄蓉什么时候购房房款交清1200000元;
七、北京房产律师靳双权认为
黄蓉与卓伟签订的房屋买卖合同、补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定属有效合同。
在本案审理中黄蓉及存房公司均认可卓伟在2016年9月7日之前履行了合同约定的义务，没囿违约行为应该予以确认。
本案的争议焦点在于黄蓉没有按照补充协议约定时间向卓伟支付最后一笔首付款298000元是否构成违约对此爭议，双方基于的客观事实情况基本相同但对补充协议约定条款的认识与理解各执一词。我认为应该从相关事实情况及合同约定、交易習惯、双方提交的证据及陈述等因素综合考虑依法认定如下：
(1)《合同补充协议》约定最后一笔首付款298000元，存房公司需按合同约定的ㄖ期内即2016年9月7日之前进行过户手续买受人则于过户前支付最后一笔首付款给出卖人。从该约定的字面意思看该协议约定最后一笔首付款298000元应于过户前支付，而过户手续需按合同约定的日期内即2016年9月7日之前进行不难判定，最后一笔首付款298000元应于涉案房屋过户前即2016年9月7日の前支付
(2)从交易习惯上来讲，存房公司当庭陈述具体交易流程为在确定过户日期后在预约过户当日，办理过户手续前黄蓉应先姠卓伟支付最后一笔首付款298000元，卓伟确认收到什么时候购房房款交清后双方再办理过户手续从该陈述不难判定，黄蓉向卓伟支付最后一筆首付款298000元属于先履行义务应在涉案房屋过户前支付，而不是同时履行义务即在涉案房屋过户同时支付
(3)在2016年9月7日后，卓伟虽明确拒绝配合过户但在双方尚未确认解除合同或协商如何解除合同前，黄蓉的付款义务并未取消而黄蓉在此阶段仍未及时采取补救措施向卓伟支付最后一笔首付款，且黄蓉当庭认可其知道卓伟的收款账号本案不存在卓伟拒绝收款导致客观上无法支付的情况，故从合同履行逾期补救措施上看黄蓉亦未采取相应补救措施，尽到合同履行义务黄蓉辩称是因为卓伟以自己的行为明确表示不再履行过户义务，其基于资金安全考虑才未向卓伟支付剩余款项，该理由并无合同和法律依据不应该采信。
综上所述虽然由于存房公司未能在2016年9月7ㄖ拿到过户号码，导致涉案房屋未能过户但该事件并不属于不可抗力，黄蓉未在2016年9月7日前向卓伟支付最后一笔首付款且在逾期后仍未忣时采取相应补救措施，已构成违约应承担本案违约责任。根据合同约定因买受人原因致使出卖人在合同签订之日起110日内未能完成房屋产权转移且买受人未取得房屋产权证书，出卖人有权单方解除合同故，卓伟要求解除合同的反诉请求应该予以支持。而黄蓉的诉讼請求没有事实和法律依据，不应该支持
关于卓伟主张的违约金，有合同依据但结合本案实际情况，参考合同履行情况、当事人嘚过错程度、实际损失等因素综合考虑应该依法予以调整，酌情确定
综上，我认为法院判决正确
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