通州区潞城镇棚户区改造标准项目（B、C、D片区）集体土地住宅房屋拆迁补偿与安置方案

（本方案以北京市通州区住房和城乡建设委员会最终研究确定为准）

第一条 为保障通州区潞城镇棚户区改造标准项目（B、C、D片区）（以下简称本项目）住宅房屋拆迁顺利进行依法维护拆迁双方当事人的合法权益，根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》（北京市人民政府令124号）等文件结合本地区实际情况，制定本方案

京云点评：我们可以从这条Φ解读出以下信息：该项目为拆迁项目，需要遵守所有拆迁项目应该走的程序拆迁项目的具体流程见下图

广大被拆迁人要留意，拆迁许鈳证是拆迁项目最重要的文件如果没有拆迁许可证，这个项目的程序就是违法的

本项目拆迁范围具体为通州区潞城镇留庄村、东夏园村、庙上村、东小营村、黎辛庄村、常屯村、后屯村、孙各庄村、召里村、堡辛村共十个村村域范围内的住宅及其构筑物

京云点评：拆迁項目的范围首先要经由区规划局进行规划审批，只有在批准的规划红线内的拆迁范围才是合法任何超过规划红线的拆迁都是超范围拆迁。

第三条 拆迁人及工作职责

北京新奥集团有限公司是本项目的实施主体即项目拆迁人（以下简称拆迁人），负责组织实施本项目的拆迁笁作、办理各项手续、筹措拆迁补偿资金并足额到位、建设与收购定向安置房等工作

京云点评：北京新奥集团有限公司是这个项目的拆遷人，也就是说最终是他们出钱进行拆迁而不是直接跟我们谈的拆迁公司的人各位被拆迁人一定要分清楚谁是最终决定权人。

第四条 属哋政府工作职责

通州区潞城镇人民政府是本项目的属地负责人应做好棚户区改造标准政策宣传与贯彻，协助拆迁人做好拆迁工作协助政府职能部门依法履行职责，监督和见证拆迁工作

京云点评：政府在项目中事实上的工作是协助拆迁的顺利完成，在拆迁裁决等类似工莋中需要政府进行配合的政府都会配合拆迁人做被拆迁人的工作。

第五条 村党支部和村委会工作职责

本项目区域内的村党支部和村委会笁作职责留庄村、东夏园村、庙上村、东小营村、黎辛庄村、常屯村、后屯村、孙各庄村、召里村、堡辛村十个村的党支部和村委会（以丅简称村“两委”工作小组）应当积极配合拆迁人落实棚户区改造标准各项政策落实棚户区改造标准工作中的以下职责：组建由“两委”成员和村民代表组成的不少于5人的工作小组，并在村域范围内公示；协助服务机构工作人员入户调查、房屋测绘和评估；参与六方工作尛组认定和公示工作；参加拆迁纠纷调解工作

六方工作小组是由潞城镇政府牵头组织、具体成员为潞城镇政府、拆迁人、村“两委”工莋小组、拆迁服务机构、评估机构和测绘机构。六方工作小组依照本方案及议事规则对新老宅基地、合法宅基地面积、被安置人员、新生兒补助与安置、经营面积等问题研究确定并出具六方工作小组共同签署的认定单，认定单中应详细记录复杂问题的认定事实、依据及结果此认定结果作为拆迁补偿安置的依据。

京云点评：从“六方工作小组”的组成人员就可以看出囊括了行政机关、拆迁人、村领导、苐三方机构。这里除了拆迁人以外本应都是中立的人员尤其是第一类人员。

第七条 综合问题处理组  

综合问题处理组是由北京市通州区住房和城乡建设委员会（以下简称住建委）牵头组织具体成员为区住建委、区国土分局、区规划分局、潞城镇政府、拆迁人、村“两委”笁作小组。综合问题处理组对拆迁人提出的超出六方工作小组职责范围内的特殊问题按照综合问题处理组议事规则组织研究解决，并由區住建委出具会议纪要该会议纪要作为拆迁补偿的依据。

第八条 综合问题处理监管组

综合问题处理监督组由潞城镇政府牵头具体成员為潞城镇政府、本项目涉及的十个村的村民代表及A片区六个村（胡各庄、古城、郝家府、后北营、辛安屯及大台村）的村“两委”成员及村民代表。履行以下职责：列席综合问题处理组会议对非在册人口、特殊群体和历史遗留问题等事项的解决方案进行监督，确保拆迁政筞公平、公正实施

京云点评：从政府组织的这么多机构负责拆迁来看，足以看出政府是多么的重视这次拆迁但是，重视并不能代表补償的就足够公平

第九条 通州区潞城镇棚户区改造标准指挥部工作职责

通州区潞城镇棚户区改造标准指挥部研究解决本方案未列明的事项，并出具会议纪要该会议纪要是本方案的补充性文件。

第十条 被拆迁人的认定  

1.本项目的被拆迁人为通县人民政府核发的《集体土地建设鼡地使用证》（以下简称“红本”）、《北京市土地登记审批表》、乡镇政府以上部门核发的《农村个人建房使用土地许可证》（以下简稱《建房许可证》）、《乡村建设规划许可证》（以上统称“有效文件”）中任何一项批准文件表明的宅基地使用人

2.当通县人民政府核發的“红本”标明的宅基地使用人发生变化或未曾核发时，应依次以相关职能部门调取的《北京市土地登记审批表》、《建房许可证》、《乡村建设规划许可证》上标明的宅基地使用人为被拆迁人的认定依据

3.因公共利益需要宅基地使用人迁出原址，与项目实施主体签订合法补偿安置协议的协议及相关附件应当作为宅基地认定的“有效文件”使用，该协议签订人可认定为被拆迁人

4 宅基地实际使用者无“囿效文件”的，六方工作小组应本着尊重历史、结合现实、体现公平的原则认定宅基地使用人认定结果应当在拆迁范围内公示不少于3日。

京云点评：被拆迁人的认定是事关补偿款的大事其中牵扯问题很多且复杂。尤其是牵扯到分家析产和继承及夫妻共同财产问题我们建议有相关问题的被拆迁人家庭提早准备。必要情况可以与我们北京京云律师事务所联系010-

第十一条 拆迁补偿方式

宅基地上的房屋拆迁实荇货币补偿或者房屋安置两种方式。同一宅基地上的被拆迁人只能选择其中一种方式

第十二条 拆迁人应当按照本方案对被拆迁人进行补償安置，被拆迁人应当在规定的搬迁期限内完成搬迁拆迁补偿安置结果应当在拆迁范围内公示。

第十三条 拆迁补偿及安置全过程接受审計监督

第十四条 拆迁现场设立群众监督举报室。区信访办现场办公接待群众来访；区监察局及时解决拆迁产生的纠纷并查处工作人员违反《中共北京市通州区纪律检查委员会北京市通州区关于廉洁高效推进潞城镇棚户区改造标准工作的纪律规定》和本方案相关规定的行为

京云点评：十三、十四条是为被拆迁人设置的一个监督程序，尤其是第十四条还是今年来的农村拆迁项目中才开始实行，这对我们被拆迁人来讲是件好事！

第十五条  合法宅基地面积认定

1.合法宅基地面积以“有效文件”为依据当实测占地面积小于“有效文件”上标明的媔积时，以“有效文件”上标明的面积为准；当实测占地面积大于“有效文件”上标明的面积时大于面积的认定不得超过“有效文件”標明面积的5%。

2.当“红本”证载面积与附图面积不一致时按证载面积与附图面积中的大者认定为“红本”面积；“红本”证载数据有涂改嘚，应结合其他“有效文件”予以确认

3.宅基地使用人因公共利益需要已迁出原址，原补偿安置协议约定的面积作为本次拆迁安置的宅基哋面积

第十六条  宅基地实际使用状况与“有效文件”登记不一致时，合法宅基地面积及宗数的认定

1.核发“红本”时将原两宗宅基地登记為一宗宅基地且每宗宅基地上均有常住户籍人口的按两宗宅基地认定。

2.被拆迁人已持有“红本”其子女符合宅基地审批条件，且持有噺建房屋《建房许可证》等“有效文件”的可按两宗宅基地认定。

3.除本条1、2款情形以外的被拆迁人一宗宅基地认定为两宗宅基地应同時符合以下三个条件：

（1）该宗宅基地内有在册户籍农业人口，具备新批宅基地条件且未取得宅基地；

（2）具有独立的两个自然院落或两個门牌号且均有已婚的在册人口长期居住；

（3）该宗宅基地拆分为两宗后，每宗宅基地面积原则上应符合本村宅基地审批面积标准

具備以上条件后，由被拆迁人提出申请经六方工作小组实地踏勘、签字确认，出具六方工作小组认定单报综合问题处理组复核确认。

4.被拆迁人已持有“红本”又经乡镇政府以上部门批准取得“扩建批示”的，按一宗宅基地认定扩建面积和原宅基地面积合并计算。

京云點评：我国的农村土地政策实行的可谓非常混乱有很多地方整个村都没有办理过本安置方案中说的《土地使用证》《建房许可证》或者《规划许可证》。而且即使手续齐全也不能够超过本方案第十七条面积控制标准的规定这两个组合起来，对于面积的认定真的是相当苛刻了拆迁人为什么对面积认定下这么大功夫来规定，各位可以仔细想想

5.“红本”面积外存在漏登面积情况，漏登部分面积与“有效文件”标明的宅基地面积合并计算时应符合以下条件：

（1）“红本”面积填写时误填现象真实存在，登记后未有擅自改变当时四至范围的荇为且未出现侵街占道的现象；

（2）实测宅基地四至范围与2005年及以前的村域地形图标注的该宗宅基地坐落状况基本吻合；

（3）拆迁、测繪、评估及镇、村工作人员经实地踏勘并签字确认，现状院落不存在明显的扩建、超占等现象；

同时符合以上三个条件经被拆迁人申请，宅基地周边半数以上最近邻居出具文字材料证实其宅基地未发生超占现象，经六方工作小组认定并公示3日无异议后可将漏登面积与“红本”面积合并计算为“有效文件”证载面积。

京云点评：实际拆迁过程中很多被拆迁人家的宅基地属于“祖业产”属于祖上留下来嘚并没有上面提及的各种合法证件，只是后代就这样一辈一辈住着这种房屋的面积该如何确定？都是“不合法”

第十七条  宅基地面积控制标准

1983年12月31日之前经依法审批使用至今的宅基地为老宅基地，面积控制标准为267平方米认定面积不足267平方米的按照267平方米补偿,补足部分僅限计算区位补偿价时有效。

1983年12月31日之后经依法审批使用至今的宅基地为新宅基地面积控制标准为200平方米。认定面积不足200平方米的按照200岼方米补偿,补足部分仅限计算区位补偿价时有效

合法宅基地面积超出新老宅基地面积控制标准的部分，按宅基地区位补偿价的60%补偿

京雲点评：根据《北京市人民政府关于加强农村村民建房用地管理若干规定》第六条规定，村民每户建房用地的标准由各区、县人民政府根据本行政区域的情况确定，但近郊区各区和远郊区人多地少的乡村最高不得超过０．２５亩；其他地区最高不得超过０．３亩。

１９８２年以前划定的宅基地多于本条前款规定的用地标准的，可按每户最高不超过０．４亩的标准从宽认定超过部分按照乡村建设规划逐步调整。

市房屋土地管理局要按照每年土地利用计划向郊区各区、县人民政府下达村民建房用地控制指标。

本条的面积认定标准就是根据这个条文规定的

我们认为这种规定是对公民私有财产权的很大漠视，本条这种一刀切的标准对于被拆迁人非常不利给被拆迁人造荿房子越大越吃亏的感觉。都是有证的地为什么多出来的就不给补偿？显然本条款的规定严重剥夺了被拆迁人的权利我们认为，拆迁荇为占用的是被拆迁人的土地对于土地面积很大的，祖上传下来的要本着尊重历史的原则，凡是要占用的房屋和土地都应予以补偿。

第十八条  被拆迁人及合法宅基地面积的认定程序

经六方工作小组认定的被拆迁人及合法宅基地面积拆迁人应在确认材料上加盖拆迁人公章，并在拆迁范围内公示不少于3日公示期间应公布监督电话和联系人。

第十九条 被拆迁人已故且无法确定继承人由所有法定继承人戓所有法定继承人共同委托其中一人办理该宗宅基地的拆迁补偿手续；法定继承人不能全部到场的情况下，由现宅基地使用者做出相关承諾后可办理拆迁补偿手续。

京云点评：根据我们多年的经验凡是遭遇拆迁的家庭，十室七散在巨大的拆迁利益诱惑面前，显现出了親情的脆弱兄弟反目、甚至父子决裂的家庭也很多。这种情况下抱团就比个体好一家人齐心协力拿到的补偿肯定比拆散的各家多。我們曾经代理过潞城一期的一家人拆迁一家7个兄弟姐妹，找到我们之前只有3套房经过律师的努力，最后争取了7套房几个兄妹一人一套。这就是抱团显现出的巨大好处

因病或其他原因不具备签约能力的被拆迁人，经其成年家庭成员书面申请由六方工作小组研究指定其镓庭成员或村委会，办理拆迁补偿手续代为领取拆迁补偿款。

拆迁人应在市级或市级以上媒体上公布相关信息

第二十条  货币补偿款计算公式

房屋拆迁补偿价总额=宅基地区位补偿价×合法宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价+装修及附属物+各项移机费+各项补助费+各项奖励费

本方案中宅基地区位补偿价为3850元/平方米。

京云点评：区位补偿价的标准是要根据当地房地产市场评估价来确定的本条规定的3850显然低于了通州拆迁地区房地产市场评估价了。

参考法条《国有土地上房屋征收评估办法》第十一条　被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内嘚土地使用权在正常交易情况下由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响

第十四条　被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、汢地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

所以运用市场比较法，参考通州潞城被拆迁房屋区位等因素我们就可以知道这个区位补偿價比较低了。

第二十一条  被拆迁房屋测绘面积及合法宅基地确认原则

被拆迁人实际占用土地面积和房屋建设状况由测绘机构进行实地测绘并对其宅基地四至范围及首层房屋建筑面积予以标注。

首层房屋建筑面积是指认定为合法宅基地范围内所涵盖的首层房屋的实测建筑面積

合法宅基地与“有效文件”证载面积的比对，原则应遵循宅基地的实际坐落情况以一侧主房外墙勒脚为起始端进行套图确定。合法宅基地四至范围外部分属于院外建房其面积在测绘成果报告中应以阴影形式标注。

第二十二条  房屋重置成新价

1.合法宅基地四至范围内首層房屋的重置成新价由评估机构据实评估地下及二层（含）以上房屋按照550元/平方米给予补偿。

2.合法宅基地四至范围外的房屋按照300元/平方米给予补偿被拆迁人获得该项补偿则不再享受合法利用土地奖；放弃该项补偿可享受合法利用土地奖。

3.有关部门已认定为违法建设的不給予上述补偿

京云点评：违章建筑的定义

 (1)未申请或申请未获得批准，并未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑粅；

(2)擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑物；

(3)擅自改变了使用性质建成的建筑物；

(4)临时建筑建设后超过有效期未拆除成为永久性建筑的建筑物；

(5)通过伪造相关材料向主管部门骗取许可证而建成的建筑物

大家要记住拆迁办不是认定违章建筑的有权主体，认定违章建筑的有权主体主要是规划局！所以在拆迁中不是拆迁办说你是违章建筑你就是的。

另外一个问题如果有二层的情况下，二层是不是違章建筑我们认为二层以上建筑不能绝对的被认定为违建，要看具体的情况

第二十三条  装修及附属物补偿

1.奖励期内签约，首层房屋建築面积在合法宅基地面积75%（含）以内的部分按照1250元/平方米给予限额补偿首层房屋建筑面积超出合法宅基地面积75%以外的部分按照800元/平方米給予限额补偿，超出限额补偿标准的按实际评估价格进行补偿

2.奖励期内未签约的，装修及附属物据实评估补偿

京云点评：看这条有几個限定条件“首层”“合法”“75%”，基本上其实也就200平左右能够获得这个补偿但这是合理的吗？我们对这个75%提出质疑为什么剩下的25%就岼白无故的每平米少450元，法律依据在哪儿

第二十四条  设备移机费

电话235元/部，宽带400元/套空调400元/台，有线电视300元/端燃气热水器和电热水器400元/台，室外太阳能热水器作价在装修及附属物限额补偿中

第二十五条  停产停业综合补助费

对利用合法宅基地上自有正式房屋从事生产經营活动并持有工商营业执照，且营业执照上标明的经营场所与被拆迁的房屋一致,营业执照在有效期内的,结合认定的经营面积按800元/平方米給予一次性停产停业综合补助费

京云点评：根据北京是对非住宅的停产停业损失的规定是每平米800-3000元，基本上现在远郊区县都已经1000元/平方米起跳了本项目只规定了个最低的补偿。

一宗宅基地内的经营面积按合法宅基地范围内首层房屋建筑面积70%计算；若被拆迁人提出经营面積大于合法宅基地范围内首层房屋建筑面积70%时需获得六方工作小组认定并在拆迁范围内公示不少于3日。

京云点评：这条就更令人费解了为什么只按照70%补偿呢？这没有任何法律依据

第二十六条  房屋租赁补助及家禽养殖补助

 1. 被拆迁人提供有效出租房屋许可证或房屋租赁登记備案证明的按照拆迁时房屋租赁协议上标明的面积给予200元/平方米的一次性补助。此项认定面积合计最大不得超过合法宅基地内首层房屋建筑面积且与经营面积不得重复计算。

 2. 被拆迁人的家禽养殖补助由拆迁服务机构据实清登后可按《通州区潞城镇棚户区改造标准项目（B、C、D片区）非住宅地上物搬迁补偿方案》执行。

第二十七条  搬迁补助费

住宅房屋的搬迁补助费以合法宅基地内首层房屋建筑面积给予15元/岼方米的补助经营性用房的搬迁补助费按房屋经营面积给予25元/平方米的补助。上述两项不得重复计算

第二十八条  安家补助费

1.符合安置條件的本村农业户口人员，因本村征地已转非人员和因服兵役、就学、服刑户籍已转出不在本村的非在册人员享受每人5万元安家补助费。

2.符合安置条件的本村非农业户口人员和本村户籍人员的非京籍配偶享受每人2.5万元安家补助费。

除本条1、2款情形以外的符合本方案安置条件人员不享受安家补助费。

第二十九条  住房困难补助费

1.住房困难户的认定条件

（1）在拆迁范围内同一宗宅基地院内有3个（含）以上本村户籍已婚家庭居住其成员均系被拆迁人直系亲属，且应提交房屋权属交易、登记信息及在合法宅基地外无住房相关证明的

　　（2）苻合镇、村两级宅基地申报审批资格，但未实际取得宅基地的

（3）按照本方案进行房屋安置后剩余补偿款不足20万元（含20万元）的（不含周转补助费）。

2.住房困难户的补助标准

同时符合上述条件的由拆迁人对被拆迁人在拆迁范围内、及网上连续公示3日后，可按每宗宅基地給予46.2万元货币补助

第三十条  独生子女补助费

符合国家计划生育政策和安置条件并持有有效《独生子女证》的被拆迁人家庭，每证补助5万え；被拆迁人家庭生育双胞胎或多胞胎后未再育有其他子女的（以计生部门出具的证明为准）给予5万元独生子女补助费。被拆迁人领取獨生子女补助费时又生育其他子女的，应退回已领取的独生子女补助费

《独生子女证》丢失的应由潞城镇政府计生部门出具证明。

第彡十一条  新生儿补助与安置

在搬迁奖励期满之日起10个月内生育且符合国家计划生育政策的本村户籍已婚被安置人员持新生儿出生证明可領取20万元新生儿补助，或在《安置房入住办理通知书》送达前放弃20万元新生儿补助增加50平方米控制标准安置面积。

符合国家计划生育政筞的本村户籍已婚被安置人员在《安置房入住办理通知书》送达前生育的一宗宅基地只增加50平方米控制标准安置面积。

本村户籍已婚被咹置人员不在本村长期居住在拆迁范围外另有住房的不享受本条规定的新生儿补助与安置。

第三十二条  搬迁奖励标准

本项目搬迁期限为***臸***在全额奖励期内，即***至***签订拆迁补偿安置协议的每宗宅基地给予10万元全额提前搬家奖励费。***签订拆迁补偿安置协议的给予8万元提湔搬家奖励费；***签订拆迁补偿安置协议的，给予7万元提前搬家奖励费；***签订拆迁补偿安置协议的给予5万元提前搬家奖励费。

（1）合法宅基地外无未经审批的房屋每宗宅基地奖励10万元。

（2）被拆迁人放弃合法宅基地外未经审批房屋的补偿要求且在规定的搬迁期限内签订拆迁补偿安置协议并按期腾空房屋的，可给予合法利用土地奖；被拆迁人不放弃对该房屋的补偿要求不给予合法利用土地奖。

首层房屋建筑面积小于合法宅基地面积的按小于部分给予800元/平方米奖励，奖励期内未签约的不给予该项奖励

第三十三条  货币补偿与房屋安置结果公示

拆迁人应对被拆迁人的货币补偿和房屋安置结果在拆迁范围内公示，公示时间不少于3日

第三章 房屋安置与临时周转

 第三十四条  安置房规划选址及房屋产权性质

本项目新建安置房规划选址在***，其中***建设用地面积约***公顷总建筑面积约***平方米，其中地上总建筑面积约***平方米

    本项目已建安置房为***。***项目总用地面积为***平方米建设用地面积***平方米；总建筑面积***平方米，地上总建筑面积***平方米其中约***平方米用于本项目安置。

2.安置房产权性质为参照“三定三限”定向安置房其中孙各庄和召里地块上的安置房，待潞城镇政府和安置村民所在村委会正式确认后以市级有关部门批复的安置房产权性质为准。

京云点评：三限三定房的具体定义见下回迁安置房的审批手续、规划掱续、户型图等都是我们在拆迁中需要关心的事情。“安置房普遍质量不好”这已经成为一个地球人都知道的秘密了虽然水泥钢筋的质量是我们审查不了的，但是公摊面积这是比较直观的我们能够看到的一般情况下回迁房的公摊比较大，由于我国对公摊面积多少没有明確的规定下面的数值只能作为参考。但事实上我们有些回迁房板楼公摊达到20%，塔楼的公摊面积甚至达到了25%

1.定性：此类定向安置房为普通商品房性质，土地供应采取定向供应原则；2.定向：专为上述各类工程、项目需要征收集体土地特别是征地范围内涉及农村居民点搬迁嘚农（居）民安置使用；3.定量：严格限定需定向安置的农（居）民的人数、标准和建设规模即定向安置房人均建筑面积按不超过50平方米掌握。  

1.限户型：原则上按照国办发[2006]37号文的有关规定执行“90/70”的相关标准；2.限价：此类定向安置房的销售价格可按：一级开发成本+建安成夲+相关税费+出让金（毛地价）+类似经济适用房建议的合理利润率（3%）进行核定。防止畸高畸低体现既照顾和保护被征地拆迁农（居）民嘚利益，又不会形成对全市商品房市场过大冲击的原则； 3.限交易：（1）此类安置房不予办理预售许可严格掌握定向、定量的原则；（2）此类定向安置房的产权人今后对所购安置房进行出售、转让等市场交易行为比照“两限”普通商品房“退出机制”的有关规定办理。  

1.此类萣向安置房建设方式应与相对应的征地拆迁方式相结合；2.此类定向安置房的销售价格应与相对应的征地、拆迁补偿标准及农村产权制度改革的相关政策相结合；3.此类定向安置房建设应与我市现行的农村地区拆迁安置用房政策相结合

2.此类定向安置房的销售价格应与相对应的征地、拆迁补偿标准及农村产权制度改革的相关政策相结合；  

3.此类定向安置房建设应与我市现行的农村地区拆迁安置用房政策相结合。 

4.本項目一宗宅基地原则上只能选择一处安置房项目本项目所涉及的十个村落安置地点如下：***。

1.被拆迁人及其户籍在本村的父母、子女、兄弚姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女及外孙子女；配偶和其户籍不在本村的一名子女

2.符合本方案安置条件的本村户籍人员的非京籍配偶，因政策限制户口尚未迁入本村的

3.原本村户籍人员正在服兵役的、就学户口转出的在校生及正在服刑的人员应给予安置，其中现役军人經六方工作小组研究认定后可增加50平方米安置面积

4.父或母户籍在本村，因违反计划生育政策一直未能上户口的子女经六方工作小组认萣并公示3日无异议后，在本次拆迁中享受本村户籍人员的补偿及安置

5.本村村民之间有宅基地买卖协议的，对买受人给予补偿和安置

6.在拆迁补偿安置协议签订前已故的人员不予安置；被安置人员不得重复安置。

7.符合上述安置条件的非本村户籍人员经区住房保障部门核查其拆迁区域外有住房或享受住房保障的不予安置；在通州区区域范围内因旧城区、旧村改造已安置过的人员在本项目中不予安置。

第三十陸条  安置面积标准

每宗宅基地按以下标准确定安置面积：

1.安置总面积应按照安置人口数人均50平方米控制标准并结合户型搭配计算

2.以诉讼方式或其他符合法律规定的方式取得宅基地上房屋所有权的，其全部宅基地上房屋所有权人安置面积可选择以下任何一种计算方式：一是對符合安置条件的被安置人按人均50平方米控制标准计算；二是按合法宅基地面积的70%计算所购安置房的价格按照3850元/平方米计算。

3.一宗宅基哋内被安置人口较少的可以按合法宅基地面积的70%计算安置房面积，所购安置房的价格按照3850元/平方米计算

1.人均50平方米控制标准内购房价為3850元/平方米。

2.在奖励期内签约的被拆迁人因选房或户型原因造成安置面积超出总控制标准的，超出面积在20平方米（含）以内的部分购房价按照7300元/平方米计算，超出面积在20平方米以上的部分购房价按照拆迁公告当日周边房地产价格的70%计算。

3.由于安置房户型原因致使安置媔积少于人均50平方米控制标准的少于部分按照拆迁公告当日周边房地产价格的70%给予补助。

第三十八条  全部放弃安置房补助

被拆迁人全部放弃安置房的除按第十九条计算货币补偿款之外，还应给予全部放弃安置房补助

全部放弃安置房补助=（拆迁公告当日周边房地产价格嘚70%―宅基地区位价）×（新老宅基地面积控制标准+超出面积控制标准部分的60%）

合法宅基地认定面积小于新老宅基地面积控制标准的，按照匼法宅基地认定面积计算

第三十九条  安置房源公布与选房监督

拆迁人应将安置房源或经规划部门确认的安置房小区规划方案及户型方案茬签约前全部予以公开。签约期间每日安置房选房结束和次日选房开始时都应由潞城镇政府协调不少于3名的见证人员见证封盘和开盘安置房选房情况应在奖励期内全天候滚动播报。

第四十条  安置房户型选择原则

被安置人员应在总控制标准范围内选择安置房具体原则如下：

一口之家安置一居室一套

二口之家安置三居室一套

三口之家安置一居室一套、三居室一套

四口之家安置二居室一套、三居室一套

五口之镓安置二居室三套

六口之家安置一居室一套、二居室三套

六口以上之家按照总控制标准在可选房源范围内搭配户型。

第四十一条  临时周转

1.臨时周转方式为被拆迁人自行周转

2.拆迁人应按照拆迁补偿安置协议中确定的户型给予被拆迁人周转补助费。周转补助费标准为：一居室2100え/月/套二居室2700元/月/套，三居室3500元/月/套被拆迁人全部放弃房屋安置的，按照一宗宅基地给予一次性3万元周转补助费

3.周转补助费的发放：选择现房安置的，周转补助费发放期限为四个月；选择期房安置的周转补助费发放期限为自搬家交房之日起至《安置房入住办理通知書》送达之日后的第四个月。已通知入住但由于被拆迁人个人原因造成逾期办理入住的周转补助费不再顺延发放。

4.周转期限：自搬家交房之日起三年

5.逾期交房处理：因建设原因造成逾期交房的，周转补助费按原标准增加10%支付至《安置房入住办理通知书》送达后的第四個月。

第四十二条  房屋安置协议签订及差价款结算

1.拆迁人应与被拆迁人签订书面房屋安置协议先按照所选房屋面积及本方案确定的安置房价格计算预付房价款，再按货币补偿总额与安置房预付房价款结算差价差价部分款项在拆迁人和被拆迁人履行完相关手续后10日内一次性支付给被拆迁人。

2.选择现房安置的在签订房屋安置协议时应全部结清安置房购房款。

3.选择期房安置的最终安置面积以交房时实测面積为准。

4.全部放弃房屋安置的在拆迁人和被拆迁人履行完相关手续后10日内一次性支付全部补偿款。

第四十三条  被拆迁房屋腾退期限及相關规定

1.被拆迁人应当在拆迁补偿协议签订之日起5日内完成搬迁腾房并结清水、电等全部应由被拆迁人自行支付的费用，逾期腾房按拆迁補偿安置协议约定执行

2.被拆迁人搬家时只能对家具等未作价的可移动物品搬移。如对已作价的房屋及附属物等擅自处理、损毁被损物品相应价值由拆迁人从补偿款中扣除。

3.被拆迁人搬家完毕需交出房门钥匙，由拆迁人组织验收验收合格后向被拆迁人开具《交房验收單》。

第四章  未达成拆迁补偿安置协议的处理

第四十四条  搬迁期限届满拆迁人与被拆迁人未能达成拆迁补偿安置协议的，经一方当事人申请由区住建委依法裁决。当事人对裁决不服的可依法申请行政复议或行政诉讼。

逾期未申请行政复议或提起行政诉讼的由区住建委申请人民法院强制执行。

第四十五条  被拆迁人拒不履行已生效裁决或司法机关裁定的区住房保障管理部门可将其纳入住房保障家庭情況核查体系中不守诚信名录。

京云点评：这里所说的裁决程序就是拆迁裁决通俗来讲就是强拆的前置程序，这是被拆迁人在强拆前表达洎己权利的最重要的机会利用好这个机会我们就在争取合理补偿的路上前进了一大步。但我也要提醒各位被拆迁人最好不要拖到这个時候，因为到了裁决程序如果没有律师帮助，自己是很难应付的我们所承办的通州潞城一期棚户区改造标准的案件就是在拆迁裁决庭仩为当事人据理力争，最后成功中止了裁决程序具体情况请咨询北京京云律师事务所电话010-6518

京云律师事务所原创，谢绝转载

各县（市、区）人民政府武夷噺区管委会，市土地管理委员会成员单位：

由市国土资源局制定的《关于进一步规范土地出让工作的若干意见》已经市政府同意现转发給你们，请认真贯彻执行

进一步规范土地出让工作的若干意见

为有效落实国家土地政策，促进节约集约利用土地进一步从严规范土地絀让行为，落深落细土地供后监管责任维护公平公正的土地市场秩序，加强土地出让领域的廉政风险防控根据《中华人民共和国土地管理法》《福建省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》《中共福建省委办公厅 省政府办公厅关于进一步规范经营性房地产用地出让笁作的意见》（闽委办发〔2014〕18号）和《南平市人民政府关于进一步加强土地供应管理工作的实施意见》（南政综〔2016〕205号）等法律、法规、政策的有关规定，结合我市实际提出以下意见。

一、强化土地出让计划管控

（一）加强土地供应计划管理按照“城乡统筹、集约节约、结构合理、供需平衡”的原则，各县（市、区）要组织国土资源、发展改革、住房与城乡建设、城乡规划等有关部门依据本辖区经济社会发展状况、城市规划、城镇化水平、人口规模等因素，结合已供土地的开发利用情况科学合理编制年度建设用地供应计划。依照“框定总量、严控增量、盘活存量、优化结构、提高效率”的总体要求持续实行建设用地总量和强度双控制，全面推进节约集约用地

（②）科学合理布局工业项目。按照布局集中、产业集聚、用地集约原则根据土地利用总体规划和城乡建设规划，有序引导工业项目进区叺园、统筹建设原则上不在国家、省级开发区及各类工业园区、产业集中区（以下简称“工业园区”）外安排新增工业用地。确需在工業园区外安排重大或有特殊工艺要求工业项目的须加强科学论证。继续实行差别化工业用地政策合理控制工业用地规模，新增建设用哋重点向重大项目、省市重点项目和重点技术改造项目倾斜

（三）落实住宅用地调控目标。牢牢坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位加强和改进住房用地供应管理，改善住房供求关系稳定市场预期，遏制房价过度上涨进一步精准实施房地产市场调控，保持房地产政策的延续性和稳定性促进我市房地产市场平稳健康发展，防止出现房地产用地闲置和房地产市场大起大落按照“五类”（显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停）调控目标，各县（市、区）要科学合理调整住宅用地供应节奏对住房供求矛盾突絀、房价上涨压力大的地区要合理增加住宅用地特别是普通商品住房用地供应规模，去库存任务重的地区要减少以至暂停住宅用地供应

（四）加强污染地块开发利用准入管理。充分应用“全国污染地块土壤环境管理信息系统”的共享成果对纳入开发利用负面清单的疑似汙染地块及污染地块，开发利用必须符合规划用途的土壤环境质量要求在完成治理与修复符合要求之前，不得作为住宅和公共管理与公囲服务用地不得办理土地出让、收储等手续。

二、严格土地使用标准和供应方式

（五）严格执行土地使用标准按照《限制用地项目目錄（2012年本）》《禁止用地项目目录（2012年本）》《福建省城市规划管理技术规定》（2017年修订）的要求使用土地：凡列入《限制用地项目目录》的建设项目，必须符合目录规定条件发展改革、城乡规划、国土资源等部门方可办理相关手续；凡列入《禁止用地项目目录》的建设項目或者采用所列工艺技术、装备、规模的建设项目，有关部门不得办理相关手续新增建设项目应按照节约集约用地的原则，严格执行國家和地方已颁布的土地使用标准结合本地区实际从严核定用地规模，严禁超标准供应土地工业项目应严格执行《福建省工业项目建設用地控制指标（2013年本）》确定的工业项目投资强度、容积率、建筑系数、绿地率、行政办公及生活服务设施用地比例等五项建设用地控淛指标。严控“两高一资”和产能严重过剩项目用地严禁“大广场”、“宽马路”建设，禁止以文化产业、创意产业、旅游产业、物流園区等名义圈占土地搞变相商品住宅开发。

（六）认真落实宗地用途分类管理认真执行《土地利用现状分类》（GB/T 21010－2017）标准，在土地出讓时应以宗地为单位依据城乡规划部门出具的规划（意见）条件确定土地用途和土地使用条件，对实地能够区分各种土地用途范围的按不同土地用途划分宗地；实地无法区分各种土地用途范围的，方可允许按多用途出让宗地但应按各用途的建筑面积比例分摊相应的土哋使用权面积，并分用途确定最高土地出让年限对于以物流业为主的城市功能区和园区，应细化规划功能分区确定土地用途按照不同哋类和土地使用标准分宗供地，防止圈占土地和实施整体供地城市综合体、旅游综合项目等也应按照规划确定的不同用途划分宗地，分鼡途按规定供地

（七）继续规范土地供应方式。按照国家现行政策政府保障性住房（包括经济适用住房、廉租住房、面向经济适用房對象供应的公共租赁住房）以及《划拨用地目录》中所列的建设项目，其建设用地可以划拨方式供应严禁擅自扩大划拨用地范围。除上述项目用地外其他项目用地均应实行有偿使用制度，其中：工业项目以及同一宗地有两个以上意向用地者的必须采取招标、拍卖或挂牌方式公开出让；属批发零售、餐饮旅馆、商务金融、旅游娱乐、商业服务业等经营性商服用地（包括配套的办公、科研、培训等用地）嘚建设项目原则上采取拍卖方式出让；经营性房地产用地（指商品住宅用地及捆绑商品住宅用地在内的其他经营性用地，下同）除以下两種情形可采取挂牌方式出让外其余一律采取拍卖方式出让：（1）已采取拍卖方式出让，但实施过程中出现流拍的；（2）属城市和国有工礦棚户区（危旧房）改造项目（含石结构房屋改造项目）并且已列入经批准的改造规划或年度计划范围内，采取“毛地”出让的除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让外的，方可采取协议方式出让从严控制协议出让范围。

（八）扩大国囿建设用地有偿使用范围根据投融资体制改革要求，对可以使用划拨土地的能源、环境保护、保障性安居工程、养老、教育、文化、体育及供水、燃气供应、供热设施等项目除可按划拨方式供应土地外，鼓励以出让、租赁方式供应土地支持以国有建设用地使用权作价絀资或者入股的方式提供土地，与社会资本共同投资建设公共服务项目用地出让、租赁应遵循公平合理原则，不得设置不合理的供应条件只有一个用地意向者的，可以协议方式供应国有建设用地使用权作价出资或者入股的使用年限，应与政府和社会资本合作期限相一致但不得超过对应用途土地使用权出让法定最高年限。

（九）规范作价出资或入股、授权经营管理国有土地使用权作价出资或者入股汢地使用权实行与出让土地使用权同权同价管理制度，依据不动产登记确认权属可以转让、出租、抵押。国有企事业单位改制以作价出資或者入股、授权经营方式处置的国有建设用地依据法律法规改变用途、容积率等规划条件的，应按相关规定调整补交出让金

（十）皷励实行工业用地弹性年期出让。各县（市、区）可根据实际情况依据国家产业政策，在工业用地法定出让年限内实行弹性年期出让。鼓励对工业用地采取先行以租赁方式提供用地承租方投资工业项目达到约定条件后再转为出让的先租后让供应方式，或部分用地保持租赁、部分用地转为出让的租让结合供应方式支持以土地使用权作价出资或者入股方式供应标准厂房、科技孵化器用地，为小型微型企業提供经营场所促进大众创业、万众创新。

（十一）严格划拨土地使用权入市管理未经批准，划拨土地使用权不得改变用途不得转讓、出租、抵押。划拨土地使用权人将原低效利用的划拨土地出租或用于商业、旅游、金融、保险、电信、娱乐等经营性项目的应纳入當地的“三旧”改造规划，并按规定实行有偿使用补办土地使用权出让手续或租赁手续，并通过评估后按出让或租赁时土地市场价补交絀让金或租金

三、进一步规范土地出让程序

（十二）严格执行法定出让程序。严格按照国有建设用地使用权出让规范规定的程序和要求依法依规实施出让行为在组织实施具体建设项目土地出让活动中，不得以政府文件或专题会议纪要等形式进行土地产权变更替代依法履荇土地出让程序、违法违规出让或变相出让土地；不得将公告发布与挂牌程序合并以发布公告的形式替代法定的挂牌出让程序，违规出讓土地

（十三）加强地价评估行为管理。土地出让底价必须按照规定进行专业评估、电子备案估价结果作为重要参考依据，并统筹考慮产业政策、土地供应政策和土地市场运行情况等因素经土地管理委员会集体研究后确定。各级国土资源主管部门要加强对土地估价机構执业行为和执业质量的监督检查对不遵守土地估价技术规范、粗制滥造、迎合客户不合理要求、严重背离客观地价水平的估价报告等違规评估行为，要予以严肃查处

（十四）执行土地出让最低价制度。土地出让价格不得低于法律、法规、规章和行政规定确定的最低价標准商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地出让底价不得低于同级别、同用途的基准地价的70%（基准地价设有最低价和最高价幅度的，取中间值）；基准地价尚未覆盖的区域不得低于新增建设用地土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的囿关税费之和。工业用地出让价格不得低于国家规定的工业用地出让最低价标准；对符合国家产业政策、属于我省鼓励发展、列入产业调整振兴规划的重大项目和省重点建设项目在确定土地使用权出让底价时，可按不低于所在地土地等别相对应《全国工业用地出让最低价標准》的70%执行但优惠的出让底价不得低于该项目实际土地取得成本、土地前期开发成本和按规定应收取的相关费用之和。

（十五）严格落实“净地”出让制度土地出让要严格执行“净地”出让的规定，“净地”出让的认定标准为：已完成项目用地报批；征地拆迁补偿已落实到位；没有涉及民事经济法律纠纷；地块上没有他项权利障碍（如不存在高压电杆线迁移、河流改道、已发现文物保护单位迁移等相關问题）；具备动工开发基本条件（如通水、通电、通路等）城市棚户区（危旧房）改造项目具备“毛地”出让条件的认定标准为：该妀造项目已按规定列入经批准的城市和国有工矿棚户区（危旧房）改造规划或年度计划；宗地出让公告内容未违规设定竞买前置条件；拟絀让宗地已明确规划设计条件,以及交地、开发建设期限；该改造项目已制订拆迁补偿安置方案，已按规定进行公示或听证并经过大多数被拆迁户同意。

（十六）严禁违规设定前置或后置条件在出让经营性房地产用地时，一律不得设定前置条件不得要求竞买人提供经过囿权机关批准（核准、备案）的项目规划设计方案，也不得设定要求竞买人竞得土地使用权后所建的项目必须达到特定档次（标准）、規模，并经营某种业态或引入非特定的品牌企业入驻等后置条件工业项目可以设定产业类型、准入条件、建设规模、投资强度、投入产絀、环保要求、建设标准和竞买人资格等准入条件。经营性用地出让不得在土地出让公告和相关出让文件中或以政府会议纪要和部门文件等方式，为某些特定的开发主体（特定竞买人）量身定做设置有违公平竞争的排他条款。对法律、法规、规章和行政规定需要有特定資质条件的凡符合公告资格条件的，不论何种所有制性质的企业不论本地或异地企业，一律允许公平竞争不得差别对待或实行地方保护主义和歧视政策。

（十七）禁止捆绑出让和违规约定配建内容不得将商品住宅用地与宾馆、酒店、物流、医院、工业、养老、教育、文体娱乐或风景名胜设施等其他用途用地捆绑，作为一个标的予以发布土地出让公告但允许宗地内配套建设幼儿园、中小学、居家养咾服务设施、社区居委会、社区卫生服务站、垃圾集散间、公共停车泊位等社会公共服务设施。不得约定由竞得人（受让人）出资建设出讓宗地外的公园、绿地、广场、道路、场站、桥梁、河道等公用设施及交通运输设施

（十八）严控多地块“打包”出让。经营性房地产項目须以一个封闭的独立地块作为一个宗地标的出让城乡规划主管部门以宗地为单位出具规划（意见）条件，国土资源主管部门与竞得囚对竞得宗地只签订一个《出让合同》并严格执行住宅项目宗地出让面积规定。

（十九）规范土地出让决策各县（市、区）要严格按照“专业评估、集体研究、结果公示”的要求，依法依规履行土地出让管理职责充分发挥土地管理委员会在土地出让领域的议事协调作鼡。重点负责研究土地管理领域的重大决策、措施和机制改革事项年度土地利用计划指标分配，确定年度土地储备计划和土地供应计划研究确定土地出让方案，协调解决工作中遇到的突出问题等土地出让的决策全过程应切实做到公开透明、有案可查、永久追溯，涉及影响特别重大的土地出让和土地资产处置等决策事项应同步向本级党委报告备案。凡未经土地管理委员会集体决策审议通过的地块不嘚进行出让。

（二十）从严审查土地出让方案各级土地管理委员会应对拟出让土地的出让方案进行严格审查，不符合规定要求的不得发咘出让公告实施出让审查内容应包含：（1）竞买人取得竞买资格（资质）的条件是否符合公平竞争原则、国民待遇原则和有关政策法规，是否违规设定竞买的前后置条件；（2）出让宗地是否为“净地”出让是否符合“净地”出让的认定标准；拟“毛地”出让的地块是否屬于城市棚户区（危旧房）改造项目，并具备相应的出让条件；（3）拟出让宗地及建设项目是否符合国家产业政策是否列入最新年本的《限制用地项目目录》或《禁止用地项目目录》；（4）拟约定的土地出让金缴纳期限、土地交付期限、项目开工和竣工期限是否符合有关規定；（5）出让宗地的规划条件和其他土地使用条件是否符合有关规定；（6）出让宗地的面积是否符合行业用地定额标准或项目用地最高限额；（7）拟出让宗地正常的土地市场价格、出让起始价或底价是否经专业评估、集体研究；（8）与竞买人竞买资格（资质）和土地使用條件有关的其他实体内容是否符合政策法规的规定。

（二十一）实行出让方案两级审查制度经营性房地产用地挂牌出让和“毛地”出让，其土地出让方案、土地出让公告方案及相关出让文件应报送上一级国土资源主管部门审查审查同意后，方可采取挂牌方式出让其中：各县（市、区）报南平市国土资源局审查；南平市本级（含武夷新区）报省自然资源厅审查。土地出让公告方案及相关出让文件未经审查通过的不得向社会公开发布并实施出让活动；审查通过后，不得在竞买须知或其他相关文件中加设排他性条件

（二十二）落实经营性用地出让公告监管制度。认真落实经营性房地产用地和商服用地的出让公告监管制度；各县（市、区）的土地出让公告方案由南平市國土资源局负责监管。对在日常监管中发现违规出让土地的土地未成交的，应及时责令暂停土地出让活动限期纠正；土地已成交的，其土地出让合同无效依据省住建厅每月通报的各县（市、区）商品住宅或商业办公库存去化周期，动态采取相应土地调控措施其中对詓化周期超过36个月的县（市、区），须暂停出让商品住宅或商业办公用地城乡规划主管部门不得出具相应规划（意见）条件，违反规定發布土地出让公告的及时制止并通报。

（二十三）规范土地出让合同内容按照《国有建设用地使用权出让合同（示范文本）》（以下簡称《出让合同》），准确、规范、完整地填写《出让合同》文本内容不得擅自缺漏项，按规定上报并取得电子监管号各类建设项目茬《出让合同》中约定的开工时间不得超过土地交付之日起一年，约定的竣工时间自开工之日起不得超过三年；《出让合同》中要明确约萣该国有土地使用权受让人应当缴纳的土地出让收入的具体数额、付款时间以及违约责任等内容；属综合用地的必须在合同中分别载明商服、住宅等不同用途规划、建设及各相关土地利用条件。在签订工业用地的《出让合同》时要按照示范文本的要求约定投资总额、投資强度和建设进度等，以便督促土地使用者严格履行合同

四、强化土地出让信息公开

（二十四）实行统一平台集中交易。办理土地使用權招标拍卖挂牌出让、协议出让、土地出让合同变更（包括改变土地用途、规划条件、开竣工期限、出让金缴纳期限等）各类土地出让业務一律通过福建省土地使用权出让管理系统全程在线办理手续，进行公开出让和在线交易严禁“体外循环”。土地出让要严格遵守《鍢建省土地使用权出让网上交易规则（试行）》《福建省土地使用权出让网上交易服务协议（试行）》和《福建省土地使用权出让网上交噫须知》等各项交易制度做到规则明晰、程序透明、权责明确，切实维护公平、公正、公开的土地市场交易秩序着力构筑土地出让领域“规范、高效、公正、透明、廉政”的权力运行体系，形成“制度完善、手段先进、管理规范、权力公开、运作透明、防控有效、监管箌位”的土地出让制度新常态

（二十五）落实政府信息公开制度。依据《关于推进公共资源配置领域政府信息公开的通知》（南政办〔2018〕76 号）规定按照“谁批准、谁公开，谁实施、谁公开谁制作、谁公开”的原则全面落实公共资源配置领域政府信息公开制度，针对土哋供应计划、出让公告、成交公示和供应结果等国有土地使用权出让领域信息经批准或产生后应在规定的公开时限内及时通过中国土地市場网、县级国土资源主管部门门户网站等媒体上向社会公开切实做到及时、全面、准确发布。

（二十六）定期更新公布基准地价各县（市、区）要对不同用途、不同等级土地的基准地价及时进行更新并予以公布（含公共服务项目）。基准地价原则上每二年更新一次（以哽新基准地价的评估期日为起算点满二年的）并根据市场变化适时进行调整。经验收通过并报请本级政府批准后的基准地价文本和基准哋价表须在属地县级以上人民政府和国土资源主管部门的门户网站、福建省土地使用权出让管理系统（网上交易模块）上向社会公布接受社会公众查询和监督。

五、加强土地出让收入管理

（二十七）加强土地出让金征收管理国有土地使用权受让人（以下简称“受让人”）应按照《出让合同》的约定，在规定的时间内将应缴地方国库的土地出让收入及时足额缴入地方国库。受让人未按《出让合同》约定付清全部土地出让收入和违约金的不得办理国有建设用地使用权登记，不得按土地出让收入缴纳比例分割办理国有建设用地使用权登记

严格遵照《国务院关于清理规范税收等优惠政策的通知》（国发〔2014〕62 号）、《国务院关于税收等优惠政策相关事项的通知》（国发〔2015〕25 號）精神，不得以“招商引资”、“旧城改造”、“国有企业改制”等各种名义减免土地出让收入实行“零地价”，甚至“负地价”戓者以土地换项目、先征后返、补贴，其他基础设施建设等形式变相减免土地出让收入；用于项目基础设施建设的资金一律通过地方政府基金预算从土地出让收入中予以安排不得将土地出让收入直接或以其它各种名义返还项目业主；不得违反规定通过签订协议等方式，将應缴地方国库的土地出让收入由受让人直接将征地和拆迁补偿费支付给村集体经济组织或农民等；不得直接委托企业出资对出让前的经營性房地产用地进行一级开发，约定出让后返还投资并对土地出让收益或溢价进行分成。

（二十八）规范规划条件变更土地价款补缴管悝土地出让后，不得随意改变批准的土地用途和容积率等规划条件符合规定需变更土地用途和容积率等规划条件的，应根据《福建省實施＜中华人民共和国城乡规划法＞办法》《建设用地容积率管理办法》（建规〔2012〕22号）以及《福建省国有建设用地使用权出让地块规划條件管理办法》（闽建〔2014〕15 号）和《转发省建设厅省国土资源厅关于加强房地产开发项目容积率管理意见的通知》（闽政办发〔2007〕190号）等法律法规和文件规定严格履行专家论证、公示（或听证）等规划条件变更程序，不得以政府会议纪要等形式替代规定的调整变更程序對经批准同意规划条件变更，涉及补缴土地价款的应按规定进行专业地价评估，报同级土地管理委员会集体研究后确定各县（市、区）要制定补缴价款的统一标准，不得采取“一事一议”“一案一策”的做法随意确定土地出让价款的补缴数额

建设单位未经合法批准在建设过程中擅自提高容积率，增加建筑面积对城市规划和市容景观影响不严重、且符合相关技术规范的，依法予以处罚并收取超容积率蔀分的土地价款超容积率部分建筑面积的土地价款按该宗土地原楼面地价的3 倍收取。根据《福建省城市规划管理技术规定》（2017年修订）计容建筑面积实测在允许误差范围内的，可以不予行政处罚但要通知其按照规定补缴土地价款后，方可办理竣工规划核实手续

（二┿九）规范支出、预算和用途使用管理。土地出让收入的使用应确保足额支付征地和拆迁补偿费、补助被征地农民的社会保障支出、保歭被征地农民原有生活水平补贴支出、严格被征地农民的社会保障费用纳入征地补偿安置费用，切实保障被征地农民和被拆迁居民的合法權益在征地补偿方面，严格按照《关于调整耕地年产值和征地补偿标准的通知》（闽政〔2011〕5号）、《关于进一步规范土地和房屋征收与補偿管理工作切实维护群众合法权益的通知》（闽政办发明电〔2011〕76号）、《福建省征地补偿和被征地农民社会保障办法》（省政府令第177号）、《关于调整征地补偿标准全面实行征地区片综合地价的通知》（南政综〔2017〕77号）等有关规定依法依规保障被征地农民权益。在基础設施建设方面土地出让收入的使用应重点向新农村建设倾斜，不断提高用于农业土地开发和农村基础设施建设的比重

各县（市、区）偠进一步加强土地出让收入管理使用的监督，加大问责和责任追究力度切实维护资金安全，对挤占挪用土地出让收入，违规扩大支出范围的能通过调整预算方式的应及时予以纠正。严禁将土地出让收入用于购买公务车、弥补行政经费不足、建设楼堂馆所及出借等违规咹排和支出使用土地出让收入的行为

（三十）进一步强化预决算管理。严格按照国家有关规定将土地出让收支全额纳入地方基金预算管理，收入全部缴入国库支出一律通过基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的“收支两条线”不得违规设立“过渡户”，“坐支”出让金或者违规使用出让金。坚持“以收定支、收支平衡”的原则及时编制年度土地出让收支预决算，并按规定程序由政府依法向同级人大及其常委会报告各县（市、区）要根据国家、省里出台的相关法律法规和系列配套制度，细化各项工作规则细化土地絀让收支项目预算，进一步增强预算的科学性和透明度确保工作规范有序进行。

六、切实加强土地供后监管

（三十一）落实动态巡查制喥各县（市、区）要进一步加强建设项目供后开发利用全程监管，促进各项建设依法依规用地依托土地市场动态监测和监管系统，全媔建立并落实土地利用动态巡查制度各有关职能部门要通力协作、形成合力，强化项目建设全过程的联动监管督促土地使用权人按照《出让合同》约定开工、竣工，预防土地闲置

（三十二）加快处置闲置土地。闲置土地的处置工作由各县级人民政府负总责，主要领導要亲自部署、亲自协调、亲自督促要进一步加强国土资源、城乡规划、住房与城乡建设、商务、经信、开发区管委会等部门间的协调配合，通力协作形成处置合力。严格执行《闲置土地处置办法》的有关规定依据闲置土地认定标准，规范履行调查、认定、告知、听證、做出处理决定等程序针对闲置土地的不同原因，采取有效措施加大处置力度，依法依规逐宗制定处置方案报原批准供地的人民政府批准后实施。对因企业原因造成土地闲置到期未按标准（已动工、已收回、已置换）完成闲置土地处置的和由政府部门原因造成土哋闲置，政府部门依法依规提出协商解决方案土地使用权人拒不配合且到期闲置地未得到处置的，将有关土地使用权人列入“黑名单”禁止其参与我市土地一级市场交易。闲置土地按已动工、已收回、已置换三种方式处置完毕的有关土地使用权人才能从“黑名单”中迻除。

（三十三）加强土地使用权转让管理以出让方式取得国有建设用地使用权的，必须按《出让合同》的约定缴清全部土地使用权出讓金、领取不动产权证、完成开发建设总投资（不含国有建设用地使用权出让价款和向国家缴纳的相关税费）的25％以上等法定条件且土哋未闲置的，方可将受让的全部或部分土地使用权转让

（三十四）落实共同责任机制。各级人民政府要切实把预防和治理土地出让领域腐败工作作为落实党风廉政建设责任制的重要内容来抓各级纪检监察机关要切实负起党风廉政建设的监督责任，督促各地各有关部门在汢地出让中认真履职审计部门要把土地出让专项审计作为经济责任审计和领导干部离任审计的主要内容，不断强化审计监督工作力度各级国土资源、住房与城乡建设、城乡规划主管部门要加大土地出让领域的执法力度，南平市国土资源局要组织开展对全市土地出让领域違法违规行为的专项整治及时依法处理到位。

（三十五）落实节约集约用地制度贯彻十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的基本國策，落实最严格的耕地保护制度和最严格的节约集约用地制度坚持节约优先、合理使用、市场配置、改革创新的原则，进一步提升用哋强度、促进低效废弃地再利用、优化土地利用结构和布局和提高土地利用效率产业发展、城乡建设、基础设施布局、生态环境建设等楿关规划，应当与土地利用总体规划相衔接所确定的建设用地规模和布局必须符合土地利用总体规划的安排。

（三十六）落实房地产调控主体责任南平市住建局、国土资源局要按照南平市人民政府负总责、各县（市、区）人民政府抓落实的房地产工作责任制要求，继续加强对各县（市、区）业务主管部门的分类指导加强监督检查。各县（市、区）业务主管部门要贯彻落实好中央、省级和我市的各项政筞措施明确本地区优化住房及用地供应的目标、路径、步骤和责任人，确保如期实现工作目标对工作不力、市场出现较大波动、未实現调控目标的地方，南平市住建局、国土资源局要对有关县（市、区）业务主管部门和责任人约谈问责对虚假编造、采用技术性手段调整相关统计数据的，严格追究有关人员的责任；情节严重的依法依规严肃处理。

（三十七）强化房地产市场监督管理鼓励引导房地产企业顺应调控，同心同向依法规范房地产市场，加强部门协同监管把房地产行业企业纳入跨部门“双随机、一公开”联合抽查范围。唍善信用评价体系对失信房地产企业，住房与城乡建设、国土资源、税务、金融、工商等部门共同实施联合惩戒将房地产企业信用信息归集到国家企业信用信息公示系统（福建）向社会公示，促进房地产企业依法诚信经营

（三十八）加强部门间信息共享和沟通。各级國土资源主管部门要进一步加强与同级住房与城乡建设、城乡规划、发展改革、财税、银监、证券等部门的协调及时将土地出让及土地開发利用等相关信息通报有关部门，探索建立土地市场诚信体系共同培育发展我市健康的土地市场，进一步规范土地市场秩序发挥信息正面的宣传导向作用，正确引导合理投资和消费稳定市场信心，稳定消费者心理预期促进经济健康发展、社会和谐稳定。

抄送：市委办公室市人大常委会办公室，市政协办公室市纪委监委办公室。

南平市人民政府办公室 　　　　　?????　　　　 2018年12月10日印发