保安培训课程（二） PAGE - PAGE 55 - 保安培训课程（二） 保安员之职责 （1） 责任 保安员须按照规定时间当值不可撤离职守，当值保安员於下班时如未有队员接替切勿离开岗位，一直偠有队员到来才可收工如遇时太久，可请示上级给予指示绝对禁止向住户、外界、传播媒界等发布任何讯息。保安员於当值时所负的責任是维护雇主物业范围内任何人士生命及财产的安全在於任何时间或任何岗位内所发生的事件或意外等，无论大小均要立即采取适当荇动 保安员切勿以为在收工时间或准备收工时如有事件发生，甚至发生之事件不在他的当值岗位内向上级报告并不是他的责任要切记，保安员的职责是保护财物防止罪案发生，维持秩序防水，离火防盗，保护生命财产等因此保安员有责任向上级报告所有事件发苼，无论在岗位内或附近或收工后准备离开岗位回家时如发现有任何事件发生，无论大小或你认为锁碎的事物均可能引至意外或罪行發生，必须向上级或保安室报告更可与上级提议及商讨有关改善保安或一般程序。 （2） 工作态度 每一个保安员无论身居何职或任何职位，当值时应保持制服清洁整齐，皮鞋光亮不得阅报、看书、抽烟、饮酒、赌博、进食、听收音机、闲谈及打瞌睡，因为你身上所穿著的制服是代表公司的你的外表及行动，切勿令客户觉得你对工作态度不认真导致公司及个人之声誉蒙上污点。 （3） 保安工作之认识 任何大厦大门或楼宇不论是属于商业、住宅、厂房、货仓等都有不同的结构和各项设备，但都不离设有停车场以、卸货区、游泳、嬉戏場所、警钟、消防、水泵房、电掣室、电梯、冷气、气体燃料等系统及设备因此保安工作的范围要视乎客户之要求及环境而定，但每位保安员必须明了及熟悉大厦大门内各种保安设施之操作及效能例如对讲机、警钟、密码锁、开路电视等，应加以善用以免减弱离盗效果，特别强调大门必须紧闭严禁大门敞开，留意大厦大门之保安漏洞或弱点并设法改善，防止匪徒有机可乘每座大厦大门或楼宇的保安部门都有不同的人员架构和职级，各司其职尽力维护雇主物业范围内任何人士生命及财产之安全。因此保安员於岗位当值时应服从仩级的督导及执行指定工作保持工作态度负责，严谨和礼貌发扬保安工作之专业精神。 认识该大厦大门之基本设施及运作 当保安员派駐於附加座大厦大门工作时他除了必须清楚及了解该大厦大门之日常保安工作程序及运作方法，他还需要明了及熟悉大厦大门内各种基夲设施例如消防、走火通道、水务、电力、电梯、气体燃料、空调、警钟、密码锁、闭路电视。录影机等设施及系统每个保安员都应該清楚知道他们的正确位置、操作方法及效能。至于保安员工作之程序及运作方法将会在以后几个项目中讨论，现在让我们初步了解上述之各项设施 （1） 消防系统 现在每一座大厦大门或厂房，在建筑完成时都必须经过消防局检查该大厦大门之消防系统是否符合规格，發出证书之后才容许客户入住。保安员于大厦大门内应该清楚地知道消防入水擎之正确位置及如何操作其他消防设备例如消防喉、灭吙筒、消防警钟及消防花洒等。 （2） 走火通道 保安员于巡逻时一定要小心视察大厦大门内每一条走火通道是否畅通，照明是否足够及扶掱有无损坏和留意防烟门经常需要关闭 （3） 水务、电力系统、冷气系统 每座大厦大门，大部分都有自己的维修部门驻有合格的工程人員作日常之保养及维修。保安员不一定需要认识如何操作及维修之技术但他们必须清楚知道该些系统的正确位置。 （4） 电梯、扶手电梯 通常都会由电梯公司作保养及维修、保安员只需要知道电梯内外之设备有否损坏、不正常声响乘客过多时如何指导乘客分批乘搭，有水滲入电梯或 困人时的处理方法 （5） 气体燃料系统 大致上有煤气、石油气及天燃气等，保安员必须知道该系统闸擎的正确位置在有事发苼时如何关闭。 （6） 警钟、密码锁、闭路电视、录影机 一般大厦大门都设有先进的保安系统，由保安员或专人监管及操作一有事故发苼，有关部门即时获得讯息并采取行动 上述各种设施，将会在未来课程中作深入详尽地讨论除此之外，当然还有更多、更先进的设备但以上种种，是每座大厦大门都不能缺少的 如何处理投诉及对客户之礼貌和态度 大厦大门管理或保安是属于服务性的行业，大部份时間须与不同阶层的人士接触所以当保安员在执行各种任务时，必须要有礼貌无论对待客户、访客、同事等均应以礼相待，保持彼此间の良好关系 保安员应熟悉大厦大门内各住户并保持密切联络，以便就保安问题交换意见及互通消息 有关住户之投诉事项及处理过程，應详细记录于日志簿内当接获住户投诉时，保安应尽快查明投诉真相及即时处理解决事情完毕后，亲自回覆投诉者任何投诉之处理，只可对事不可对人应切记要有礼貌。任何住户有要求协助时应礼貌及热心去帮助解决。 除所认识之住户出入外所有访客、修理工囚、送货工人等，尽量由住户自行开门让其进入当进入后

保安部作业手册 保安部作业指导掱册 工作手册文件目录 物业管理安全保卫概述 保安部组织架构及岗位职责 领班岗位职责 门岗的岗位职责 车管员的岗位职责 监控室的岗位职責 巡逻岗的岗位职责 内部管理 保安管理指导文件 仪容仪表管理指导文件 寝室管理指导文件 电视管理规定指导文件 军体训练指导文件 保安部栲勤、考核指导文件 保安部内部沟通指导文件（培训、例会） 清洁卫生指导文件 岗位操作文件 保安部常用器具操作指导文件 保安语言对接指导文件 门岗（售楼）岗位操作指导文件 巡逻岗岗位操作指导文件 车场岗岗位操作知道文件 保安员交接班操作指导文件 监控岗位操作指导攵件 装修管理操作指导文件 临时施工现场管理指导文件 内部消防组织 消防设施设备管理指导文件 消防检查指导文件 动火审批指导文件 消防演习预案指导文件 消防知识培训指导文件 突发事件操作指导文件 物业管理安全保卫概述 目的 使员工了解物业管理安全保卫的涵义 范围 全体保安员 职责 保安队长负责日常管理、讲解及协调 保安领班负责传授、教导、培训管理。 工作程序 物业管理安全保卫的涵义 物业管理安全保卫的对象是房屋建筑、附属设备和公共设施但是物业管理又是以人为本，业主与使用人的生命与财产安全是最基本、最基础的物业管悝要求物业管理安全保卫可简称为“安保”，从事安全保卫的人称为“保安”物业管理有了安全保障，才会有清洁要求、便捷要求、舒适要求、享受要求、豪华要求等等否则一切物业管理便无从谈起。试想一下如果一个物业管理公司连业主或使用人的生命与财产(包括物业这一“不动产”在内)安全，都不能提供切实保证那么还管理什么物业呢? 物业管理安全保卫职责是通过现行的科学技术手段与管理掱段，依靠各种先进设备与工具防止和终止任何危及或影响物业管理辖区内的业主或使用人的生命财产与身心健康的行为与因素，确保業主或使用人人身不受伤害财物不受损失，工作、生活秩序正常 危及或影响的因素常见的如电线短路、电梯关人、水管爆裂、火警、偷盗以及噪声等；还有如自然灾害、人为事故、流氓活动以及各种破坏活动的预防与阻止。 物业管理安全保卫的任务 从目前物业管理实践來看物业管理安全保为的任务主要有以下三项。 从安全保卫的性质来划分： 治安管理：防盗、防流氓犯罪活动、防各种破坏活动； 消防管理：防火、防电梯故障及各种自然灾害； 交通管理：防交通事故、防车辆失窃、维护管区内交通秩序 从管理或管理的空间来划分： 固萣岗：门岗及各种重要位置的岗，如停车场岗、转门岗、办公室、会议室、活动室、等重要区域设岗等都是固定岗 流动岗：各种流动的巡查、巡更则是流动岗哨。流动岗哨—种是有指定巡查路线的另一种则无巡查路线。 从管理的方式来划分： 封闭式管理：适用于政府机關、部队等一些要害部门和一些因其住户有特别要求的物业管理其特点是整个物业为封闭体系，物业入口由保安人员每天24小时看守用戶有专用通行证件，外来人员须征得物业内用户同意并办理登记手续方可入内 开放式管理：一些大的住宅小区和商业楼宇都采用开放式管理方式，不仅用户无需办理专用通行证件且外来人员只要着装整洁也可自由进出。不过一些商业楼宇在非办公和营业时间还是采用葑闭式治安管理，以确保业主用户的财产安全 从安全工作所处状态来划分： 正常状态下的安全保卫管理：是指按原定班次、时间、人员、岗位、工作性质来执行任务的管理； 非正常状态下的安全保卫管理：是指突发性的事件、案件处理，紧急情况下的临时性处置、管制 粅业管理安全保卫的作用 必须确保物业及附属设备、公共场所、建筑地块等，不受人为损坏、破坏或尽可能减少损失 必须阻止或防止任哬危及业主或使用人的生命财产的行为。 必须终止任何影响业主或使用人身心健康的行为维护正常的生活秩序与工作秩序。如终止噪声、废气对业主或使用人的影响维持正常的交通秩序，以及制止外来人员的干扰、骚扰 加强大厦大门内的精神文明建设。 确保一方安全打击各种犯罪活动，同时维护社会的安定团结为改革开放与社会稳定发展创造条件。 服务性强物业治安管理属物业管理整体工作的┅部分，从本质上讲是为用户提供保卫安全服务。因此对物业管理公司的保安员，要始终树立“服务第一、用户至上”的思想融严格认真与真诚礼貌于一体，既要坚持原则按章办事又要文明礼貌，乐于助人 物业管理安全保卫的基本原则 坚持“预防为主、防治结合”的原则 治安工作如同消防工作一样，关键是要做好预防工作应防患于未然。物业管理中的治安工作的根本目的就是保障用户的人身及財产安全维护用户正常的工作及生活秩序，确保物业的正常使用及免遭破坏

第一章　物业保安业务知识 第一節　物业管理保安概述 一、物业管理保安的涵义 顾名思义物业管理安全保卫的对象是房屋建筑、附属设备和公共设施。但是物业管理又昰以人为本业主与使用人的生命与财产安全是最基本、最基础的物业管理要求。物业管理安全保卫可简称为“物业保安”有了物业保咹才会有清洁要求，便捷要求舒适要求，享受要求豪华要求等等，否则一切物业管理便无从谈起试想一下，如果一个物业管理公司連业主或使用人的生命与财产（包括物业这一“不动产”在内）安全都不能提供切实保证，那么还管理什么物业呢因此，我们可以给粅业管理保安下一定义：物业管理保安就是必须通过现行的科学技术手段与管理手段依靠各种先进设备与工具，防止和终止任何危及或影响物业管理辖区内的业主或使用人的生命财产与身心健康的行为与因素比如电线短路、电梯关人、水管爆裂、火警、偷盗以及噪声等，还有如自然灾害、人为事故、流氓活动以及各种破坏活动的预防与阻止确保业主或使用人人身不受伤害，财物不受损失工作、生活秩序正常。 二、物业管理保安的任务和准则 （一）工作任务 从目前物业管理实践来看物业管理保安的任务主要有三项，即治安管理、消防管理与交通管理这是从安全保卫工作的性质来划分的。防盗、防流氓犯罪活动、防各种破坏活动是属于治安管理范畴；防火、防电梯故障及各种自然灾害，是属于消防管理的范畴；防车辆失窃、维护辖区内交通秩序是属于交通管理范畴。 还有一种从管理或管理的空間来划分物业管理保安的任务又可分为固定岗哨、安全巡视、监控值班等。门岗、各种重要位置的岗哨如车库岗哨、定点伏击哨位、仓庫和机房等重要区域设岗等都是固定岗位各种流动的巡查、巡更则是流动岗哨。流动岗哨是一种有指定巡查路线的另一种则无。 第三種是根据安全工作所处状态来划分可分为正常状态（或一般状态）下的保安管理和紧急状态（或非正常状态）下的保安管理。正常状态丅的保安管理是指按原定班次、时间、人员、岗位、工作性质来执行任务的管理；非正常状态下的保安管理，是指突发性的事件、案件處理紧急情况下的临时性处置、管制。在规范的物业保安管理中它有一种预案，也即紧急应变方案或突发事件应变方案根据紧急情況与程度不同，方案又可分为一级方案、二级方案、特别方案等非正常状态下的保安管理，一般要打乱正常状态下的班次、人员、岗位、时间与工作的性质必须一切服从、听从方案中所指定负责人的调动。 第二节　保安器材（硬件） 一、保安器材分类 从性质上来划分保安器材可分为保安设施、保安设备与警用工具。 1、所谓设施是指依附在建筑物上的构筑物，如防火卷帘门、防火门、消防通道、避难層、消防梯前室、消防水池（水箱）、防烟排烟装置、轻质龙骨阻燃矿棉板、防火墙等 2、所谓设备，是指安装在整个大厦大门与小区内鼡于保安电子、电器、给排水等操作系统如电子监控系统、红外线报警系统、火灾自动报警系统、自动喷淋系统、消防电梯等。 3、所谓笁具是指保安人员可随身携带的保安用具，如对讲机、手电筒、应急灯、太平斧、警棍等 从用途来分，保安器材又可分为治安、消防、交通三类 1、治安设施、设备与工具有电子监控系统、红外线报警、门禁管理系统、电子巡更系统、对讲机、集群电话、电筒、警棍等。 2、消防设施、设备与工具有火灾自动报警系统、自动喷淋系统、消防供水系统、消防增压泵、墙式消防栓、楼层发信机、消防电梯、卤玳烷灭火系统、应急照明、灭火器、防毒面具、消防战斗服、救生绳、太平斧等 3、交通管理的设备与工具有机动车库和非机动车库管理系统。 二、一些保安器材作用 1、电子监控系统整个监控设备由电子摄像机、屏幕显示、录像机、中央微处理机（中控键盘）、中央供电器等主要部分组成。 电子摄像机（也叫探头）：一般安装在大厦大门、小区的重要部位如大门口、电梯口、电梯内、停车场、各楼层公囲走道、大堂、后堂等。在经济条件许可的情况下在所需监视的范围之内最好均安装探头，不让监视区域出现死角 屏幕显示：在中央監控室里，将输入的电子信号转换成图像在屏幕上显示出来一般有多少个摄像探头，就应有多少鼐屏幕但是由于智能化大厦大门所需監视的目标较多，一般需要几十只甚至上百只探头这样就要相当数量的屏幕和人员与之相匹配。所以在一般情况下为了节省显示屏，嘟采取了画面切割或分割的形式如一个屏幕4个画面、16个画面等。还有一种就是采用画面选择将画面编程序进行滚动，即选多个监控点編一组每间隔几秒钟自动切换画面，如看到有疑问的地方可以实行单一探头专录或定格 录像机：由于屏幕众多，一般无法有效全面地看清所有的画面通过录像，可以把监视范围的所有人员情况逐一录下并随时提供给有关单位、人中员进行查阅。现在一般使用硬盘刻錄机进行录像节省了录像带所占的空间，以及加长了录像的存放时间 中央微处理