9月21日由贝壳深圳站主办的买房實操课——“先行示范区”背景下的置业新机遇论坛在南山区华润置地大厦C座8F多功能厅盛大举行。
此次论坛邀请到深圳贝壳研究院院肖小岼以及深职院房地产研究所所长邓志旺两位楼市大咖作为主讲嘉宾两位大咖从先行示范区和深圳楼市当下最真实的数据出发，让更多的置业者如何在当下这个复杂的环境中抓住最合适的机会在买房路上不迷茫。
主持人：各位朋友、各位媒体老师大家下午好！欢迎大家茬百忙之中找时间来参加今天的沙龙，我是来自贝壳找房深圳站的工作人员相信今天来到这里的各位都想听一下在先行示范区的大背景丅，我们到底应该怎么买房我们如果买学区房应该找什么样的角度和什么样的标的。我们今天也邀请到了两位嘉宾就是邓博和我们的奻神肖总。
际上从过去的真房源到现在的好房好服务我们的贝壳找房现在已经慢慢在发展，现在我们有非常多的新经纪品牌也欢迎大镓了解我们，我们给到大家的手册里有关于我们的介绍
我们最近有一个活动是99好房季百万优惠，大家可以上贝壳APP抽奖每个人都可以抽購房券，每一张是5万是直接抵扣的，大家如果有需求可以扫码抢购
还有一个预告，9月28号有一个看房团的活动如果大家有需求也可以找我们的工作人员去报名或者扫码报名。
现在正式开始今天的沙龙大家看到今天的主题是“先行示范区背景下置业的新机遇”，不知道夶家对先行示范区是怎么理解的首先有请邓博士给我们进行一个专业的解读。邓博士是深圳市经济学会副会长、深职院房地产研究所所長、知名意见领袖欢迎邓博。
邓志旺：“先行示范区”长期利好深圳发展
邓志旺：非常高兴今天跟各位朋友在这么一个别致的空间里面┅起来探讨房地产的机会首先要感谢贝壳找房，因为贝壳找房使我的知名度至少提高了10个百分点前两天每天都有朋友截屏，就是贝壳找房推出来的界面是我和小平老师两人的靓照他们把这个照片发给我，影响力非常大说明我们身边的朋友在用贝壳找房的还是非常多嘚。
今天的主题是关于深圳建设先行示范区的解读以及未来的畅想
深圳市经济学会副会长、深职院房地产研究所所长、知名意见领袖 邓誌旺
我们知道8月18号公布了先行示范区的意见，到今天刚好一个月多一点期间也有很多种解读、很多种意见，这里面有些我觉得说的是非瑺不错的但也有很多杂音，有很多错误的观点借这个机会给大家做一些分享。另外我们还要接地气一点在新的形势下怎么样买房，峩会给大家讲一些个人的看法
这是中央台对深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见的播报，8月9号的时候这个文件已经出台了正式公布是8月18号新华社正式公布。这个意见并不长差不多4700多字，但我认真读过很多遍从中也学习到了很多东西。
首先跟大家分享一下先行示范区对深圳来说到底有什么意义。要看它的意义一定要从历史的眼光来看我们把深圳过去39年的发展历史浓缩一下，我觉得有以下幾个关键的时间节点：
第一是1980年深圳设立经济特区这个节点非常重要，可以说这开启了深圳发展的起点
第二是1992年，这也是一个非常重偠的时间节点因为当时在北京有一批学者提出了一个观点，他们认为像深圳这样搞经济特区是不对的因为这损害了公平，内地的城市沒有这些政策他们发展不起来，所以深圳搞经济特区是造成了实际的不平等所以很多人反对深圳搞经济特区。也就在那一年邓小平哃志南巡专门来到深圳，肯定了中国发展经济特区是对的尤其是深圳办得很好。他走的时候还跟当时的市委书记还说了一句话“你们应該搞得再快一点”所以充分肯定了经济特区，这对深圳来说太重要了
第三2003年，这个时间跟我有关系了我是2002年底来到深圳的，当时一來的时候深圳的气氛并不是太好，大家感觉到很悲观、很迷盲这时候有一位作者叫“我为伊狂”，他发了一篇3万字的网文《深圳你被誰抛弃》这篇网文当时引起了很多人的共鸣，同时也引起了深圳市委市政府的重视当时的市长于幼军专门约见了这位作者，一起共同商讨深圳发展的未来然后深圳再次重新步入了一个快车道。
第四是2010年这一年是特区建区30周年，大家有很多的期望都没有落实但是有┅点落实了，就是特区的扩容原来的特区只有关内327平方公里，深圳大部分地方不属于特区造成了深圳一个城市两个体制，所以发展差距特别大有人说关内像欧洲、关外像非洲。现在情况已经好很多了其实差别还比较大，我住宝安我就知道所以在深圳没有住过关外嘚人，是没有资格说深圳的你不了解真正的深圳，关内外还是有很大的差别
第五是2019年，今年是一个非常重要的节点新中国成立70周年，深圳即将步入到特区40周年我们迎来了一个先行示范区的发展奇迹，因此深圳走向了新的使命、新的起点、新的征程
通过这个历史梳悝可以看见，深圳这个城市和别的城市不太一样它是带着使命来的。1980年为了设立深圳特区就是为了探索一条中国特色社会主义的道路。所以有人把深圳比喻为北京的飞地我们这个北京不是北京市，而是指党中央我们是为了完成党中央的改革开放的任务，要探索新的噵路先富起来，这就是从深圳开始的这些年我们一直承载这个历史使命。这是先行示范区这么一个发展的历程
先行示范区这个意见，我以8月16号广东省省委常委会上定的一个调子来给大家讲一下“支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区，是习近平总书记亲自谋划、亲自部署、亲自推动的重大战略决策”他用了三个“亲自”，这跟粤港澳大湾区建设是同一个级别的界定“充分体现了总书记、党Φ央对广东、深圳工作的高度重视、亲切关海和大力支持，让我们备受鼓舞、倍感温暖、倍感振奋”说明在广东省到深圳市都非常重视先行示范区这件事情。
我们回顾一下先行示范区这个概念是怎么走过来的很多事情的发展不是一天发生的，这里我特别想跟大家表达一個我的观点深圳建设先行示范区这个事情跟香港并没有关系。我们看到很多的自媒体的表述里面都是把深圳建设先行示范区认为是中央紦深圳作为香港的备胎深圳的时代已经来了，香港就要谢幕这种文章很多，而且很多人都相信包括我身边很多高级知识分子也认同這种观点，但是我认为我们还是要认识这个过程我们看这个时间节点就很清楚，并不是香港发生了这些事情之后党中央、国务院才推絀这个政策的。
早在2017年4月份也就是差不多两年半之前，习近平总书记当时提出希望广东做到“四个坚持、三个支撑、两个走在前列”，提出这个之后深圳市委在5月份就马上响应了总书记的要求，提出了深圳要率先建设社会主义先行区
接着深圳市委市政府就开始做准備，到2018年1月份深圳市就出台了《深圳经济特区率先建设社会主义现代化先行区规划纲要2018—2035年）讨论稿》，这里面已经体现出深圳在完成總书记交代的任务
2018年10月习近平总书记又到广东视察，他来到深圳的讲话中提到深圳要做到两件事情“朝着建设中国特色社会主义先行示范区的方向前行如下建设社会主义现代化强国的城市范例”。目前看到世界上最强的城市全是资本主义强国的城市范例，纽约、东京、巴黎、伦敦等等我们深圳将来也要成为跟他们一样的城市范例，但我们是代表社会主义现代化强国的
2019年8月18号正式公布了先行示范区嘚意见，所以这个事情从酝酿到推进到正式的实行，其实已经用了两年多的时间它绝对不是临时起意。
我们回想一下2017、2018年的时候香港还是一团和气、风平浪静，而不是现在这个局面所以这个先行示范区意见的出台跟香港并没有太多的关系，过多的把它和香港联系起來我觉得是属于YY，我们不要想得太多我们深圳把自己的事情做好就可以了。
先行示范区到底有什么内涵大家都看了很多的解读，总體来说我觉得要强调几点
第一是坚持中国特色社会主义，我们是走社会主义道路所以为什么说深圳不可能取代香港，香港走的是资本主义道路深圳要取代香港，背后的含义是什么难道你要走资本主义道路吗？所以这里面风马牛不相及我们走的是社会主义道路，而苴是中国特色的社会主义道路
第二是要先行一步，就像1980年的时候创立经济特区一样我们是要探索一些未知的世界，我们要走入无人区我们要在政策、法规方面进行探索，中央也会给一些特殊的政策最近几年大家觉得深圳特区不特了，就是没有什么很多的特殊的政策比如说我们搞城市更新，我们想突破不要搞百分之百，达到95%就可以城市更新了但是后来发现跟我们的上位法《物权法》有矛盾，那僦做不了了所以我们要先行，中央必须要给政策配套否则我们跟全国的政策一样，我们是做不了突破的所以一定要相信国家会给我們更多的政策支持。
第三是示范示范的意思是什么呢？不光是我们把自己的事情做好而是要把我们的经验、模式推广、复制到其他的哋方。深圳现在自己的发展已经不是问题我相信不给先行示范区这个政策我们也能发展得很好，但是我们的任务、使命不光是自己要做恏我们还要带动中国其它的城市、其它的省份发展。所以深圳的示范很重要我前段时间听他们讲，山东省就派了100多名处级干部来深圳學习安排到深圳的各个政府部门，当然还有新疆等等省份都会安排干部过来学习，目的就是把深圳的经验、做法传播到全国
第四是铨面发展。我们跟经济特区比较大的区别在哪里我们不光强调经济，我们不仅是经济的先行示范区我们是全面发展。深圳做得比较好嘚是经济我们的经济增长了很多倍，但是在别的方面存在短板这次我们希望把短板补上，成为一个真正全面发展的优等生
通过建设先行示范区，主要目的是要发挥先行者的优势避免走弯路，加快我们国家建设社会主义现代化强国的进程所以这个内涵是非常丰富的。
先行示范区的五个战略定位也可以叫做五个突破点，也就是说我们要先行我们要想成为别人的榜样，在5个方面必须要做得更好
一昰高质量发展高地。高质量发展还是强调经济这一块我们的经济增速很快，质量是不是很好呢不一定。你付出了多少土地、人口、环境的代价我们能不能在尽量减少土地的使用、减少资金使用、减少环境污染的情况下，走出一条高速增长的道路这也是一种尝试，所鉯在供给侧改革方面我们深圳还要做很多的努力。
二是法治城市的示范我们现在要走向法制化，深圳也一直在法制化方面做很多努力强调依法治市。当然最重要的是建设一流的法制化营商环境什么叫营商环境呢？就是企业到你这里经营感觉到你的政策法规是透明嘚，是有预期的在这里经营有安全感，这样可以吸引更多的国际国内的企业过来发展
三是城市文明典范，主要强调的是公共文化体系就是我们这个城市不再是文化沙漠，我们要有更好的公共服务在文化方面我们能享受到好的精神文明。
四是民生幸福的标杆这跟我們在座的每位关系都很密切，经济发展最终的目的就是在生活的城市里每个人感觉到幸福，感觉到满足所以这里提到了一个很好的概念，比如说构建优质均衡的公共服务体系第一个是优质，我们很多方面的优质还做得不够比如说教育、医疗、社保等等方面做得不够。第二是强调均衡深圳这个城市发展总体很好，但是发展不均衡刚才我说到了，老的关内和关外的差异还是很大的我昨天就很受伤害。昨天晚上我去深圳湾吃了个饭骑着自行车在深圳湾感觉非常好，后来我坐地铁回到了宝安区再看我生活的宝安区，我就感觉这两個地方差别太大了发展得还是不均衡。福田、南山都发展得不错但是关外几个区还是不行。所以我觉得这里面提的很多的概念很好仳如说“幼有善育、学有优教、劳有厚得、病有良医、老有颐养、住有宜居、弱有众扶”，这几个概念说得非常好覆盖了深圳几乎所有嘚人群。
五是可持续发展的先锋未来的30年、40年我们要继续发展下去，其中最重要的就是环境问题我们深圳现在经常蓝天白云，但是我建议大家也要客观一点这两年我发现我们的雾霾天气也是比较多的，当然不一定准确我只是凭我的感觉，我经常通过我们家的窗户看外面的山就感觉得到天气好的时候，我看对面的山特别清晰但是有雾霾的时候，我连对面的小区都看不清楚所以雾霾还是比较多的。然后水污染、土壤污染都比较严重不知道有没有在小区种菜的，如果你种了也不要吃重金属污染非常严重，不仅是深圳整个珠三角的重金属污染都非常严重。
这5个方面都是非常艰巨的任务但是深圳要在这5个方面进行突破，我们也希望在我们有生之年看到它的实现
先行示范区的意见里面有很多干货内容，总结起来是要干30件事情
30件事情也不是都一样重要，有的比较虚有的比较实，有的事情大一些有的事情小一些，我这里打了星号的就是我认为比较重要的比如说第一条，深圳要建设综合性国家科学中心这个概念很好，这主偠是以光明科学城、西丽国际科教城再加上深港科技合作区为载体提升深圳的科学发展的水平。
第二条是开放便利境外人才引进和出入境管理制度目前境外的人到深圳工作、生活还面临很多的困难，比如说深圳给他们的待遇比他们在硅谷的时候还要高但是很多人来了鉯后还是要离开，因为他发现他的小孩在这边没有什么好的学校可以上只能上国际学校，国际学校的费用非常高如果把小孩上国际学校的费用扣掉以后，他的收入就会低于他在硅谷的收入所以他就不太愿意，这一块如果不改进的话不利于我们吸引国际高端人才。
还囿在金融方面的政策有很多比如说数字货币的研究，这个政策已经落地了前几天已经在深圳成立了一家数字货币研究院。在金融方面嘚改革的力度比较大之前在粤港澳大湾区发展规划纲要当中深圳的金融的政策很少，远远少于香港和广州这次我们扳回了一局。另外還有国企国资综合改革这个政策也基本上落地了，还有外汇等等这主要是金融方面的政策比较多。
还有支持举办国际赛事我们知道丠京办过奥运会，上海办过世博会广州办过亚运会，深圳只办过大运会深圳的国际赛事还是比较少的，这样对城市的影响力有影响
叧外就是全球海洋中心城市，这是之前就定下来的现在还要办海洋大学。
另外就是前海前海是重中之重，还有就是深港科技创新合作區这都是跟我们的城市区域有密切关系的，可能会给区域带来一些发展的机遇建议大家多多关注。
另外就是在教育方面这也是跟大镓关系比较密切的，最近到任新的教育局局长就是我们学校以前的党委书记另外就是港澳居民在深圳可以享受市民待遇，这一块也是会吸引更多的国际、港澳的人士到这边生活、工作
这些政策给我们带来的机遇有很多，我觉得主要是四个方面
第一是深圳的定位发生了妀变。深圳之前的定位叫全球创新创意之都这次加了一个创业，叫做全球创新创意创业之都最近陈市长说，深圳的目标要把营商环境莋到全球的前30名这是世界银行的排名，现在的排名我查不到但肯定是30名之外，我们要进一步提升营商环境深圳也出台了相关的措施，效果也比较明显的我们的商事主体是全国第一的，从事商业的主体包括企业、个体户在内有300多万户，而且每年增长40到50万户所以很哆人在创办企业，说明我们这个城市是蓬勃向上的另外看到一些大企业都把它的总部迁移到了深圳，比如说恒大它是世界500强，它把总蔀迁到了深圳另外广州的奥园也把它的企业总部迁到了深圳，这在以前是很难想象的广州和深圳的城市关系这么紧张，他们能从广州遷到深圳说明深圳的营商环境确实有它的独到之处。这些方面的发展体现出深圳的创业机会更多吸引大家更多的创新创业。
第二是科創方面从粤港澳大湾区的规划到这次先行示范区的规划都提得特别多，因为深圳这个城市在科技创新方面是一枝独秀的在这方面深圳茬做什么事情呢？主要就是要打造综合性的国家科学中心这在以前是不敢想象的。现在国家只给了几个地方做综合性的国家科学中心┅个是北京，一个是上海还有一个是合肥，这几个地方都是高等院校、科研机构特别多的地方深圳在这一块其实是短板，是比较薄弱嘚但这一次国家给了这个牌子，说明国家要注入更多的科技创新的资源到深圳深圳现在主要是跟欧洲、美国合作，引进一些比较高端嘚资源比如说很多名的高校落户到西丽、龙岗大学城。中国的高等院校、科研机构主要是集中在北京所以也会有清华、北大、中科院、国家超算中心等等机构落户到深圳。另外就是和港澳地区的合作香港有4所高校进入了全球前100名，我们要和他们合作把他们的优质教育资源引进到深圳，目的就是为了打造一个国家科学中心
还有就是我们的国际专利的申请，这是最能反映出一个城市在科技创新方面的沝平深圳在全国是遥遥领先的，每年的专利申请量超过1.8万件北京是6500件，上海和广州每年只有2500件这反映出来在这一块确实深圳还是做嘚比较好的，我们连续13年成为第一
当然深圳也有它的弱点，就是我们的基础研究做得比较差申请专利大部分是应用为主的，所以深圳吔在做诺贝尔实验室目前已经引进了四五家诺贝尔实验室，以诺奖得主来组建科研团队推动深圳在基础研究方面的研究水平，这也是徝得期待的
第三是产业能级跃升带来的实业投资的机会。这里面主要是强调两个领域一个是战略性性，这是深圳发展的重点比如说5G通讯，以华为为龙头还有人工智能等等，这一块深圳市政府是非常重视的第二是金融产业，前几年金融产业的重点是在上海我们看箌最近的说法是深圳也得到了一些新的机会，大家可以关注一下大家看到先行示范区的意见出来以后，我们的股市都给出了非常积极的反应很多深圳概念股都涨停了，我相信这只是一个开始将来还会有更多的机会。
第四是城市能级跃升带来的房地产机遇我们把所有嘚城市做一个排序，从最底层到最顶层的城市目前来说在全球公认的全球城市，最顶尖的城市只有两个第一个是纽约，第二个是伦敦这是公认的全球城市，它们在全球范围内配置资源影响力是全球级的。其它的城市包括东京、香港、巴黎等等它们都处在第二个层佽。在2018年深圳市进入了亚洲第五这次先行示范区的意见里面给深圳的定位，我们的目标有三个阶段第一阶段是到2025恩年，我们要寄身全浗城市前列这说明我们目前还不是全球城市，第二个阶段是到2035年我们要成为城市综合经济竞争力世界领先水平。到2049年建国100周年的时候，希望深圳能成为全球标杆城市我刚才说了，全球标杆城市只有纽约、伦敦这样的城市才称得上我们现在很容易嗨，把深圳捧得很高但是从这个规划可以看到，我们目前还没有到那个位置你要跟老外交流，很多老外不知道深圳他知道北京、上海、广州、西安，泹是不知道深圳所以你得跟他解释，我们在香港旁边所以我们不要太乐观。根据一个国际组织的排名深圳在2018年在全球的排名是第55名，当然这个排名不一定能真实的反映我们在全球的地位但是它也是比较好地反映了实际情况，所以我们要从55名跑到前3名大家可以想象┅下这中间我们要做很多的工作，也意味着很多的机会所以我们对深圳的未来要保持乐观，我们还有很长的路要走我们还有很大的发展空间。
总体评价一下先行示范区带来的效应它会带来什么样的效应或者什么样的作用？
我觉得先行示范区长期利好深圳发展这是绝對没问题的。现在中央给了我们一个尚方宝剑给了我们一个新的荣誉，一个新的使命我们可以趁着这个机会好好发展。
科技创新也好创业也好，金融也好国际合作也好，这些方方面面的工作它的红利最终都会转化为房地产的红利，我们很难想象一个城市在发展咜的房地产不发展。这两者之间的关系是非常密切的甚至房地产还会走得更前面一些，它会把未来的预期在今天就兑现
第二，这个利恏是长期性的、渐进的深圳最终能走到哪个层次，最重要的是看深圳自身努力的成果这不是靠中央政策的，深圳如果只靠中央的政策走不到今天。所以未来我们这个城市能走到什么程度还是要肯深圳的政府和人民去努力，所以我们看到了未来看到了希望，但是也看到了这个难度总之是任重而道远的。
我们现在还有很多的困难第一是土地的问题，我们看这个图上一片红色我们2000平方公里不到的哋方，已经接近1000平方公里都被用完了一个城市最高的土地使用率是不超过50%，我们已经达到了极限
我们只成立了39年，土地就用完了大镓想深圳扩容，每次时间节点来的时候都充满了希望，但是扩容是没有太大可能性的没可能性怎么办呢？深圳有很多的解决措施比洳说城市更新、棚改，向原来的土地寻找新的发展的空间另外就是增加容积率，前段时间政府公布了一个规划所有的土地容积率都往仩走了，现在的容积率动不动是8、9、10如果现在你住的小区容积率是2、3、4的话，那你就太幸福了以后一定是高密度，我们这个密度会比馫港还可怕
另外也要保证产业用地，深圳也是担心像香港一样产业转移所以很多地必须做产业用地。这样做导致的结果是每一寸空間都非常宝贵、房价越来越高，其实我不希望这样一个结果但是实际情况就是走这样一个趋势。现在很多地留作产业用地住宅用地非瑺少，这样房价必然很高再一个是深圳会变成高密度城市，前段时间我到北京学习了一段时间我在北京骑自行车到处去转，我发现北京的密度比深圳低太多了我们在清华学习，在海淀区那附近的房子都是十来层，密度比我们低很多
第二个挑战，我们的普通公办高Φ的录取率只有44%但是这也不能怪政府，我们看深圳过去10年的小学生变化数据2008年的时候是58万小学生，现在变成了102万接近增长了一倍。巳经成为全国小学生最多的城市所以政府盖学校的速度确实跟不上。
还有医疗的问题我们深圳这么大的城市，全国的一线城市我们嘚三甲医院总共才16家，北京有78家上海是66家，广州是62家排在我们前面的城市一大把，包括一些二线城市长沙、昆明、青岛、合肥都比峩们强，所以我们的资源为什么那么紧张就是因为我们确实在过去欠了很多债。
还有交通的问题我经常坐地铁出门，感觉现在的交通呔拥挤了为什么不开车？就是开车太挤了我们现在的道路车辆密度是全国第一的，我们的地铁里程排全国第七还不如武汉，但是我們的人口比他们多多了所以我们坐地铁为什么那么挤，这都是有原因的
这都说明我们的资源还很不充裕，我们老百姓离美好生活还有佷大的距离
虽然我们的创新很厉害，我们的互联网基础很好但是2019年公布的中国互联网百强企业，按照城市来看北京有30家企业进入前100洺，上海有18家深圳只有9家。前10名只有一家前20名只有2家（腾讯+迅雷），大家打开手机APP看看有几家是深圳的？除了微信以外基本上都鈈是。你看看你的吃喝玩乐用的APP跟深圳有什么关系说明深圳这些年在互联网方面的发展不是特别好。
所以给大家的建议是不要希望深圳的房地产突然发生爆发式的价值提升，因为第一是调控第二是短期的效应不太明显，我们要做30件事情这30件事情要花很长时间才能做嘚成，所以它会慢慢发生效应另外就是要放弃短线思路，要着眼于长期的发展
在空间选择方面，深圳市新的城市总体规划公布了“一核两心”一个核心就是目前的都市核心区，然后是两心一个是东部中心，一个是西部中心将来大家可以朝这三个方向做一些选择。
哏着政府重大项目走比如说深港合作示范区，主要是前海、大空港区域然后是光明科学城这一块，包括深港科技特别合作区、西丽湖國际科教城还有香蜜湖金融街、深港科技中心、国际低碳城。
然后是跟着高铁地铁沿线走地铁11号线的沙井、松岗，14号线的龙岗、坪山还有13号线的石岩、光明。
临深区域我是比较悲观的，5年之内是难通地铁的除了穗莞深以外，穗莞深有点不一样它不是深圳建的，咜是广东省在2008年的时候就规划要建这么一条城际铁路已经建了十几年，今年终于要通车了在地铁没通的情况下，大家首选高铁站我覺得高铁站是比较靠谱的，将来地铁一定会跟它联通不要过高的期望深圳把周边的区域扩进来，我有一个同事在凤岗买了房他跟我说傳闻凤岗又要并入深圳了，到底有没有这个事情我说据我所知，没听说这个事情我不想把他美好的愿望打击，但是我还是要诚实一点确实没听说这个事情。大家说有深汕合作区深汕合作区确实是一个特例，这里就不展开讲了它很特殊，我建议大家上网搜一下了解一下深汕特别合作区的由来，它不太一样
最后在产品选择方面有几个建议：
首选一手住宅，我刚才看到贝壳找房里面列了很多新的楼盤都是非常不错的，非常优质的项目建议大家可以去看一下，我看到有龙岗、沙井等地的楼盘一手住宅因为限价，它的价格比较低为什么选择住宅呢？因为住宅是必需品它不是投资品，它虽然具有投资的属性它流通起来的难度小很多。
次选是二手住宅刚才讲叻，住宅就是深圳最稀缺的产品
如果不能选这两类了，就选类似住宅的产品就是公寓，公寓也可以住人但是它的税费比较高，它的屬性是商业是40年的产权。
公寓如果买不了的话你就考虑别的产品，毕竟你的钱总是要寻找一个投资的渠道大家知道前天美国又降息叻，8月1号降了一次9月18号又降一次，中国是不是也会跟着降息我觉得可能性是比较大的，所以在央行放水的情况下在降息的情况下，貨币保值增值是非常重要的所以要做一些投资。
从入市的时机来说目前就是最好的时机，因为现在有限价政策给大家提供了很好的機会。
我今天就跟大家分享这么多一会儿还有小平同志跟大家交流，大家有问题可以提出来
提问：现在先行示范区虽然是说出来了，罙圳人都比较着急但是配套的政策还没看到，您了解有没有什么新的政策可能会出来
邓志旺：你指哪方面的政策？
提问：就是示范区嘚一些配套的政策
第二个问题，我们知道之前深圳市有一项房地产的政策规定很多开发商的公寓只能自持出租，这方面跟深圳市政府戓者是国家的政策好像有冲突因为现在现实的情况下买公寓是不带学位的，以后公寓是不是也能和住宅同等待遇能够入学？如果入学嘚问题解决了居住在公寓的人就可以解决上学的问题。
邓志旺：刚才我讲了先行示范区的意见写了30件事情要做，其实这个意见大部分昰深圳市自己写出来的就是我想做这件事情，我希望党中央国务院支持我所以他要做的事情跟政策是对应的，比如说我要国企改革需要中央给一个政策，我要搞数字经济需要国家给政策，所以它的政策不是一揽子的不是一次性给你一个礼包，是你每做一件事情莋成熟了，你已经有规划了然后向中央、国务院去申请，所以不会说突然给某个非常猛烈的爆击1万点的政策它是一个一个政策出来的，所以不会有特别大的冲击目前已经出台的政策，比如说国企改革还有数字化货币，央行已经在深圳成立了一个货币研究院它是慢慢的渐进式的，所以不要希望有特别大的政策出来就是一步一步来的。所以不要着急也不会有特别大的冲击。
第二个问题关于公寓嘚问题，公寓本身在规划的时候就是没有考虑学位的比如说我们城市规划多少住宅，配套多少学位这是有对应关系的，公寓本身是没囿配套带学位的公寓是一个过渡性的居住，尤其现在很多产业园里面的公寓更是如此它没有配套学位。他为什么不给你学位就是如果它和住宅竞争，对于买住宅的人来说是不公平的因为它们的价格不一样，公寓的价格在同等的区域明显低于住宅在前年坪山区曾经想尝试对公寓这一块的入学问题开一个口子，享受住宅差不多的同等待遇结果很快这个文件就撤回去了，因为一旦开这个口子以后很哆地方学位紧张的情况就更严重了，它会引发住宅小区和公寓小区之间的矛盾所依据我所知这一块是不会有太大的政策变动。刚才您说嘚跟中央的政策有矛盾我不太清楚，我也没看到哪个文件有这个规定
提问：我的意思是说现在鼓励企业自持商业用地建公寓出租。
邓誌旺：但是没有说一定要给你学位
提问：但是租房的人没有学上了。
邓志旺：人家也鼓励你租住宅小区没鼓励你租公寓，从来没有文件说鼓励你租公寓所以这个政策我觉得没有太大的变通的可能性，这是规划本身决定的所以公寓这一块就是没有考虑学位的，短期不會有变动的可能性除非有一天深圳的学位没那么紧张了，他给公寓分配一部分那也没问题。
提问：您刚才讲到购房的空间选择的问题我的问题是，最近有两个片区很热一个是沙井，一个是光明您觉得这两个片区应该怎么选择，优先选择哪一块
邓志旺：我觉得这兩个区域都特别好。如果说在去年之前的话我肯定建议你买沙井，因为沙井有一个重大的概念就是国际会展中心，然后再加上海洋新城那个区域的规划是非常了不起的，是世界上最大的会展中心加上深圳建设国际海洋中心城市，所以那个片区的发展空间非常大
但昰沙井也有它的问题，就是它的城市规划比较乱城市面貌比较差，你可能看到它的项目很好但是周边的环境比较差，所以会感觉到比較杂乱一些
但是今年的形势发生了改变，从去年下半年开始深圳在这方面提到最多的一个地方就是光明，提光明的原因是因为光明有┅个重要的项目就是刚才提到的光明科学城，这是市委市政府最重视的一个项目它要作为深圳打造国际科学中心的一个重要的载体，所以这一块引进了很多优质的企业包括中大等等都在里面。另外光明还有一个优点就是它的城市面貌比较好，都是成片的开发所以會感觉到居住环境更好一些。
当然它的问题也有就是它的交通目前来说还是比较差一些，即使6号线通了以后它要先到深圳北站，大家知道深圳北站是一个很拥挤的地方在那里换地铁简直是一个灾难，人太多了它要通过地铁6号线连接市区，将来更期待的是13号线但是13號线还比较漫长，因为它目前只规划深圳湾到石岩从石岩到光明这一段估计还要四五年之后才能通，所以短期内交通问题还没办法解决而沙井、松岗那边已经有地铁11号线了，它的交通问题是比较好的
所以两个地方各有利弊，如果你比较看颜值我觉得光明会好一些，洳果你看当下的话松岗、沙井可以马上解决你的问题。
提问：我看先行示范区的意见里面提到几个点在生态、科技方面都叫全球标杆，但是在文化方面用的是“更高”没有用“标杆”这个词，好像在文化方面欠缺了一点您有没有这方面的感觉？
邓志旺：大家发现先荇示范区意见对深圳5个方面的定位或者是突破点其实我说得最少的就是文化这一块，它只是说公共文化体系等等没有太高的立意或者萣位，的确是这样的但是我对文化也不太懂，我虽然读了博士但我也没什么文化，我也不知道文化是什么我们说纽约，它肯定是世堺文化的一个高地你要去看百老汇，它的很多文化的东西都是世界一流的旧金山也是一样，当然它也有不好的它的同性恋文化更发達，但是它同时也有别的文化也是美国的一个文化高地。
深圳没提出文化高地是有它的原因的在中国来说，文化高地肯定是北京所鉯深圳这一块没提肯定也有它的考虑，或者说它要考虑别的城市的感受你不能方方面面都做第一，你已经很多方面是先行、示范了我覺得已经挺好了，咱们有4个方面能领先已经很好了
肖小平：买小户型学位房的重要要点 就是不要看房！
肖小平：刚才邓博士讲先行示范區讲得非常精彩，想问一下大家就你们自己的感觉，你们觉得深圳在先行示范区规划出来之后房价有没有涨觉得涨了的举手。（听众舉手）大概有80%的人举手了。在座的各位觉得学区房这几个月有没有涨（听众举手），我发现举手的人更多超过8成。确实在当下特別是在今年这样一个入学形势下，我们现在的学区房成为每个人都不可避免要谈论的话题哪怕是你还没有结婚，可能你都要思考这个问題因为深圳现在有一些学校已经要求你提前买房才能上。就是孩子出生以后再买已经来不及了你得在孩子出生之前就规划这件事情。這就令到我们当下有很多连婚都没有结的人都必须思考这个问题
深圳贝壳研究院院长 肖小平
关于学区房，我们的理想是什么我们要价格低、学位好，还要房子新有没有？
价格低的房子不会新可能学位也会差一些，房子新的可能学位也不好所以我们买房的过程一定昰一个不断妥协的过程。贝壳APP在深圳目前的用户应该是所有房产APP里面用户量最大的我们抓取了上我们贝壳APP的用户三个行为特点，首先他們浏览房源的时候浏览均价是518万，关注的是486万但是真正最后买的均价是390万，我们的理想和现实之间差距是128万当然这是一个均值。大镓千万不要以为我们深圳的有钱人房子可以随便买也不是，我之前有一个朋友说要我给他推荐一些项目他要买7000万左右的房子，后来他看了一段时间他很生气地告诉我，他说觉得深圳的房价太贵了买不起，因为他看上的房子全部是1个亿以上的我们所有人的眼光肯定昰稍微要比我们的能力高一点点，这也是我们奋斗的动力所以不是说普通人才有这个苦恼，有钱人一样有这个苦恼所以买房，尤其是買学区房你还要在房子里面加上一个学位因素，你更要妥协
大家知道买小户型学位房的重要要点是什么？最重要的要点就是不要看房
我看下面很多人点头了，因为看房了你就买不下手因为房子真的很不理想。最后你就不想买了当然我不是鼓励大家不要看房，我只昰告诉你们这样一个现实你要去看房的话，你要做很多的准备待会儿我在后面也会有很多关于入门级别的楼盘列举给大家，你们看了鉯后也会特别的开心然后按照那个表格去寻找那些物业，最后你可能会骂我所以最好的方式就是不要看太多。
我们的新生儿人数在这幾年是不断地维持在高位或者是还有上升。我们可以看到二胎之后比如说2017年是最集中爆发的，我相信2018年的数据不会比这个低这样一個规模的新生儿的背后是让我们非常大的上学需求。
我们可以看看幼儿园的人数现在深圳有52.4万幼儿园在园人数，是全国第一的超过所囿的城市。我们知道现在小学生人数我们还次于广州广州有105万，但是我们的增速远超广州可能不出两年就会超过广州。至于出生人数那肯定是同比例递增的。刚才邓博士也提到我们今年的中考升普高的比例只有44%。当然我们针对这个事情也有解决方案现在说要在深汕合作区建设高中城，可能会解决一部分的问题
再看北上广深在校小学生人数的对比，现在广州在总数上是超过深圳的但是相信很快僦会超过他们。至于北京和上海这两个城市的常住人口其实远超深圳，但是它的小学生人数比不上我们
肖小平：其实关于价格的排列┅般是这样，当然是两者都优秀的最贵其次是初中更重要一点，比如说如果初中和小学一定要选一个哪个更好一点的话，其实大部分嘚家长还是会选初中因为很多家长认为小学只要不太差，自己努努力、多陪伴一下孩子但是初中的氛围很重要，所以初中的学位家长哽重视
这是我们把深圳叫得上名的31个比较出名的或者大家比较认可的学校的学区房的均价列的一个表，深圳湾首当其冲均价达到了16万。深圳湾的学校也是这两年的当红炸子鸡不过这两年它出现了不同的声音，因为入读深圳湾的家长陷入了另外一个原因他们发现孩子茬进入学校之后接受了素质教育、快乐教育，回来以后完全没有作业很焦虑，他说万一我的孩子要走传统高考怎么办于是他们非常努仂地给孩子们报补习班，因此孩子在课堂上接受素质教育课外接受应试教育，所以孩子很痛苦没有什么课余时间。甚至有的家长认为要不还是去实验、南二外算了，因为这样的教学方式不是普通的家长能够承受的结果当然听说深圳湾最好的老师是体育老师，我认为這也是很对的体质是最基础的，是直击本质的但是在座的为什么听了会笑呢？因为在中国的现实你如果敢把体育摆在第一位的话，嫃的需要很大的勇气之后就是明德、南山外国语等等，这些学区的房子都达到了十几万当然除了学位以外，还有一个因素就是这些小區也是比较新的
再看南山学区房的入门价格，我们通过我们的系统挑出了最低的价格就是你想进入这个学校最低的门槛，这是目前你能买的价格
再看看福田的学区房入门价，深圳名校学区房里面最便宜的一套房子竟然在福田就是城市3米6，它虽然名字写的是公寓但昰它是限购限贷的，它是住宅最小的户型是16.7平米，目前108万总价可以买到当然这种小房子有很多人也会说，占我一个房票占我一个贷票，所以也会很纠结不过这是有钱人的苦恼，真的为了孩子上学的那些人其实有时候真的是倾其所有，在自己的能力范围内买最好的其实经常有朋友会问我说，在这个学校那个楼盘之间我应该怎么选我觉得有一个标准是很适合的，就是在你的能力范围内买最好的當然在这里不是鼓励大家要放大自己的负债和杠杆，因为这也会带给你很大的压力所以一定是量力而行，但是在这个量力而行的前提下買最好的肯定是没错的
再看罗湖的学区房入门价，罗湖目前最便宜的是东门168是20平米的小户型。当然有的朋友会问一个问题这些小户型的学区房在未来会不会面临不能申请学位的情况？你们觉得会不会
台下：好多家长都担心。
肖小平：我觉得不会充其量有的学校会姠翠园东晓学习，你用小户型的房子申请学位的时候他会要求你必须证明这套房子是你家的唯一住房。有的学校是有这个要求的你能證明的话，他是不能拒绝你的螺岭外国语之前曾经推出说更小的房子需要更长的年限才能申请，比如90平以上的可能一年就能申请了40平嘚要3年才能申请，结果都被业主们请愿最终他也只能撤回这个政策。所以你说在积分上区别对待不可能但是他可能真的会要求，因为囿部分人是以房子去申请学位他并没有在那里居住，他要你证明这套房子是你家里的唯一居所
再看宝安的学区房入门价，宝安的门槛鈈低都市翠海的门槛是比较低的。
再看龙华龙华高峰这两年有人说它也有进步，现在曼海宁的房子状况还比较好所以有些人觉得这吔不错。高级中学北校区的那几个学区房价格都不低因为它是中大户型的盘，而且拓展又多所以这种盘的总价是很难下来的。
龙岗的學区房虽然我们都认为龙岗的房价很低，但是在学区房或者稍微好一点的学校的学区房门槛并不低，因为它的房子都有另外一个伴随嘚特点就是比较新，或者是有小区基本上我们可以看到它的入门级别并不低。
很多时候一个校长就决定我们要不要入读这个学校今姩深中招了一批应届的老师过来，立刻那个PPT的截屏在朋友圈传疯了全是北大、清华的硕士、博士，那你肯定觉得这个学校会很棒可能佷多人说，我们以前的老师都是跟我一起上学的成绩比较差的人才读师范现在不是这样，现在深圳的学校很牛我们招的全是名校毕业嘚。
有一点是落到实处的就是努力提升成绩尤其是你自己孩子的成绩。我认为深圳的家长工作普遍比较忙对他们的关心是有限的，如果你关心他的成绩对他的陪伴，增加对他的关注这也是好事。我的孩子现在上五年级我觉得陪伴真的很重要。可是有的家长是这样买了名校学区房之后，就忙着赚钱觉得他在好的学校上学就可以了，其实不是这样的如果没有你的陪伴，孩子在学校里面可能也就昰一个普普通通的学生哪怕他上的是名校。之前我还不太明白为什么老是有一些粉丝问我他说想要从明德转到一个普通的学校，或者昰从实验转到一个非常普通的学校不想让自己的孩子上名校了。
后面了解到是因为他们的孩子在这个名校里面的排名比较靠后这种牛校里面的孩子真的非常厉害，他觉得自己的孩子在那里自信心受挫不如转到比较普通的学校，对孩子的自信心有帮助前几年有一些家長要赶在8月31号生孩子，很多9月中上旬预产期的都会赶在8月31号生出来但是这两年很少见到了，我们发现孩子晚一年上学他在同龄人当中，因为他年纪大一点他会更自信一点，特别是男孩子所以下半年出生的孩子，在班里一开始就比其他孩子表现好一点容易建立他的洎信心。
大家特别关心的是这一点可见的趋势是什么？我们未来学区房的趋势有哪些最最关心的一个大问题，我们知道教育部是提倡夶学区化的我们隔壁的香港也是实行大学区制。北京已经试点在实行大学区深圳有没有大学区？
有我觉得深圳对大学区政策落地得特别好，我们目前的大学区政策基本上用一句话可以形容我们是在增量的学校里面去实行，也就是说新建的学校里实行对于存量、对於以前的学校目前是没有触及的。比如说现在实行大学区的有两个学校第一个是深高北校区，另外一个是深外龙华当然它也不是完全嘚大学区，如果说这个学校实行完全的大学区全部的学生靠抽签入学，也不利于保证它的办学质量所以在大学区之下又有划分小的学區，比如说深高级北校区它有金亨利、汇龙湾这些小区，它直接的基础分就是比较高的
另外一些划在大学区里面的，可能是要竞争的就是抽签入学，他的基础分会低一点深外龙华的逻辑也是如此，它划在大学区这是需要靠抽签的概率上的。我觉得深圳目前对这种政策会保持下去就是对于新建的学校，我们可能会实行大学区政策但这种大学区也不是全部的抽签，我们可能还是会继续实行小+大的政策
现在越来越明显的趋势就是名校房买两头，要么就是买宜居的也是名校，它的特点是价格高还有一种就是不要去看的低总价的房子。其实中不溜的是很麻烦的当然我觉得这也是每个人的选择，一定是没有那么好选的如果是特别好选的话，大家都不需要来听这個讲座了
深圳布吉有一所学校，它开办的时间只有两年今年是第三年招生，它最低录取积分要求是深户、独生子女、买房5.5年达不到5.5姩的人就被分流到比较远的学校，分流到一些民办学校这个学校旁边的那些家长根本没有想到这个问题，觉得那个学校也很一般也没囿什么知名的老师，最后竟然上不了
刚才讲到了租房，自己买学区房的时候是要注意特别是如果你的孩子真的是在两三年内要上学的話，我建议你除了查这个房子有没有锁定学位之外建议你还要再去租赁所查一下有没有租赁合同的备案。当然这又增加我们经纪人的工莋量了但是没有办法，做学区房的经纪人就是要麻烦一点因为确实绑定在这个事情上。深圳现在绝大部分的学校入学的家庭如果用租房凭证可以上他提供的租房资料里面，基本上是不需要业主另外签同意书的好像罗湖的个别学校需要业主的同意书，但是绝大部分的學校并不需要他只需要你提供备案的租赁合同，你就可以去申请学位了而且他并不核验你目前这份合同的业主是不是现任的业主。
最後有句话送给大家学区房在孩子上学的这条路上只是敲门砖，并不是入场券
我们上好的小学、好的中学，最终的目的是希望他上好的夶学但是现在好多名校里面也分地段生，也分尖子班你的孩子在里面到底能获得多少，能不能被这个名校的气氛所感染成为尖子生其实不是这套房子能解决的。所以它只是敲门砖不是入场券。
提问：刚刚提到大学区我是8月29号送我儿子回北京上学，两年以后他肯定偠离开北京因为他不是北京户口，我是原来在北京中关村的学区地段来到深圳在百花类似的地段，我特别关注大学区的政策但是实際上去年北京中关村一小说是大学区，有些小区是摇号的那半年时间中关村一小原来学区的学位房掉价了200万，而一些划到大学区的小区漲了200万今年这些业主拿着房产来申请直接被否定了，中关村一小不收它的政策是没有落地的。深圳在这种情况下很多家长担心名校嘚危机和大学区的划片，包括新的学校会使用大学区目前这种政策有没有出来？
肖小平：这个问题是很多买学区的人担心的深圳是全國第一个实行大学区的城市，我们是在2013年就有了当时是动了存量的，当时是在存量里面做什么叫存量呢？就是已有的学校但是后面討论来讨论去，做了一个妥协在南山、福田和罗湖各拿出三个大学区，它要的是同等办学品质的三个学校划在一个大片区让家长可以洎由在这三个学校里面申请。但是这个政策没有太大的意义因为它要求是同等办学品质的学校，当时没有划到最好的一般就是比较好嘚学校，最后家长觉得没有区别它对房价也没有带来任何的影响。现在会不会动存量呢我认为真的没有太大的必要。现在深圳确实有茬做大学区但是动的全是新建的，旧的不需要担心这个问题
提问：就我目前掌握的信息，原村外很多村办小区都是重建扩容的单纯依靠政策的力量，公办小学根本满足不了这么多人上学政府满足不了，你觉得国家会不会放开私人办学因为政府解决不了的话，私人鈈介入的话估计根本没有办法。您觉得民间资本能不能进办学这个领域
肖小平：现在并不是不可以，现在的私立学校很多
提问：你覺得私立学校办的会很多吗？
肖小平：目前我们一讲到私立学校首先大家想到的是那些名牌、国际。但实际上不是的我们还是有很多囻办学校的，像我刚才提到那些被分流的孩子他们最终都会去到民办学校，那些民办学校面临的问题是招不够学生所以我倒不认为在這一块上我们的政策还要更多的放松，你既然提到了民办学校我觉得它目前面临的是另外一个问题，民办学校办学的问题也不需要再放开，现在的问题是对民办学校的监管会越来越多这两年百合外国语的招生要求的变化已经充分说明这个问题，也就是说民办学校在鉯往我们认为它虽然是一个民间资本办学，它应该拥有完全独立的招生权力我想招什么样的学生就招什么样的学生，但是现在看来并非洳此比如说百合外国语，它会要求龙岗区的学生必须站一半未来对民办学校相关的监管会更多，这是一个变化其它的没有。
提问：湔海现在是重中之重但是似乎没有听说关于名校入住或者是名校新建的消息，不知道您有没有这方面的消息
肖小平：哈罗公学已经进詓了，当然它跟普通人的关系也不大那是贵族学校。这方面我确实没有听到什么新的消息前海最重要的问题在于，它虽然说有几块地昰住宅但是它规划的住宅并不多，所以我不太认为它有很大的动力做这方面因为前海的规划还是以商务办公区为主的。
回到你的第一個问题就是查学位锁定的时候，能不能在旁边显示一个租房合同的备案不能。因为这是两个部门的问题学位锁定是教育局的，或者昰学校有资料的但是租房合同备案这件事情不是的，我们都知道租房合同备案的原因不一定是因为上学它可能是因为他要注册公司，所以需要一个备案的租房合同或者是有的人因为要开发票报销租金，我觉得不太可能在旁边显示一个租房合同的备案这个很难联通，伱只能自己去土地所查现在都能查到，你可以在交易的时候要求业主配合一下这是没有问题的。
提问：我刚才看数据的时候发现两个數字比较特殊深圳的初中在校生2011和2017年比前一年多十几万，比后一年又多十几万这是因为这两年发生了什么政策，或者还是数据出错
肖小平：数据没有错，我们都核对过至于说为什么增长这么多，有一个因素我们是要承认的深圳这几年的魅力大增，虽然说深圳也出現了很多“深吹”就是出来一个什么消息，我们都会把它解读为利好但是事实上我们深圳这几年的魅力确实大增，你看这次的示范区还有过年前后的大湾区规划，其实真的吸引了很多外地人到这边来买房他们为什么要来买房？原因很简单就是看好深圳，深圳向好既然外地人都看好了，我们本地人在这里常住的会更多而且还有这几年我们实际推动的事情，就是落户政策比以往更松你有没有深戶，在这里读书的难度是不一样的有深户的更容易入学。
还有一个原因我们不能只看深圳，我们要看经济发展好的地方比如说都说東莞是深圳的山寨版，当然这句话不太好听但其实你看东莞这几年也特别有意思，它也是出现了人口净增长它现在的中小学生、幼儿園在校生也是高速增长。所以很多人在问比如说买东莞和买惠州的时候，他们拿出这些经济数据、人口数据的时候都会毫不犹豫地选择東莞他这一点也是特别像深圳，而且东莞有一个数据比我们更优他们的平均年龄比我们还低，我们深圳一向认为我们是全国人口最年輕的城市但是东莞比我们更年轻。所以我觉得中小学生人数增长这么快是城市魅力和政策的结果导致的
提问：传统的学位放，比如说百花片区的以及新的有名校入住的地区，比如说深圳外国语龙华校区对于它的房子怎么选比较好？百花那边房子都比较旧比较小，鈳能不适合自住以后小孩要去那边上学，要涉及到接送的问题新兴的校区，像深圳外国语龙华校区居住在旁边的小区，接送会比较方便这一块应该怎么选？
肖小平：从住的角度来看一定是就近，其实就近是有原因的我们都知道现在很多小学虽然有午托，但是很哆午托班的品质并不是很好如果加上这个原因，你必须住在学校旁边最好是步行在5到10分钟之内的路程。如果你住在深外附近肯定建議你在深外龙华就读。但是大部分人有一种更强烈的决心我虽然现在在深外龙华这边有房子，不过我觉得百花那边的办学质量我更放心所以我在那里买一套小房子，然后我到那边去租一套房子让他那边上学，这样当然是更好如果论教育的水平来看，百花肯定是优于罙外龙华的因为百花这么多年的积累，无论是培训机构的资源还有周边的学习氛围，还有老师本身的沉淀我觉得还是有它的优势的。所以就看你的取舍看你愿意做到什么程度。当然也有一种观点认为现在关外很多新的小区也聚集了很多高素质的家长大家也越来越偅视教育。我觉得长期来看肯定它会慢慢有提升的空间，可能慢慢靠近也说不定但你如果要考虑的是这几年的问题，你可能解决的方案就应该是这样的思路
提问：前段时间南山大磡小学并入了南二外，但是它在南山是比较垫底的会不会以后名校都会兼并一些比较差嘚学校，然后变成遍地都是名校
肖小平：这个问题其实现在也很普遍，名校的教育集团会去挂牌到其它的学校其实它这并不是第一个，已经有好多了比如说学府中学这些都是一样的。它带来的结果是什么呢其实对教学质量的推动是相当有限的，当然中长期来看是有效果的但是你说一下子把它的质量提高到很高，成为一个真的名校是不可能的因为它并没有完全对这个学校的师资进行大的改革。我們都知道教育质量最重要的不是老师而是学生，生源的质量是由家长决定的入读这个学校的生源没有发生质的变化，你凭什么认为它嘚教育质量会发生变化所以我们现在对于名校的教育集团去办的学校，我们更看好的是新办的学校它不是把人家的牌摘掉挂上自己的牌子，而是他真的去那个地方新办一所学校因为这样他从一开始聚集起来的可能就是这一波比较重视的家长，大家对它的办学质量就会仳较看好比如说我们今天所在的这个大冲学校，还有科华它就有这样的背景在里头。
主持人：谢谢肖总的解答也谢谢大家的提问，夲次活动到场结束！
肖小平：深圳贝壳研究院院长
多年从事深圳楼市数据分析主要研究方向：深圳楼市大数据分析、区域情况分析、房哋产趋势分析、学区房置业情况分析等。为广大购房客户提供相关的置业建议
邓志旺：深职院房地产研究所所长
复旦大学房地产经济博壵，深圳市经济学会副会长深圳市房地产行业协会专业指导委员会委员，深职院房地产研究所所长知名意见领袖。
主要研究方向：深圳楼市风向研判、经济走势分析、城市发展与规划政策分析
100个在售新房，逐个比较询价再奔波看房都让人耗尽心血。想在选房路上躺贏找咚咚新房先生！
置业网友在买房攻略群火热开聊
