多本不动产权证有几本可以签订一个最高额抵押合同吗？

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多本不动产权证有几本可以签订一个最高额抵押合同吗？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2019-04-26 13:59 标签：不动产权证

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你好,你说的情况较为复杂,可以将有关材料请律师具体审核一下,与律师详细面谈

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您好！如果保证人不知情由此产生的法律后果保证人不需要承担责任。
你好债务人不清償债务，债权人可以向法院起诉以合法的方式来强制债务人清偿债务。通常情况下债权人是不能直接行使强制权的包括扣押财产的行為。但这也不是绝对的在法律许可的情况下，债主可以扣押债务人的财产下列两种情况下是允许债权人扣押财产的：1、按合同约定一方占有对方的财产，对方不按照合同给付应付款项超过约定期限的占有人有权扣押该债务人的财产。2、当债务人或第三人提供一定的财產物为债务人履行债务的担保债务人不履行债务时，债权人便可扣押抵押物并可以抵押物的价值优先实现自己的债权。
（1）买卖双方進行房产交易后一个月内持房屋买卖合同和其他证件到房地产交易所办理买卖过户登记去办理登记需要携带身份证、户口本、《商品房銷售合同》等证件和资料。
（2）买卖双方接到交易所办理过户手续的通知后应携带身份证、户口本、图章等，在交纳了手续费、契税、茚花税后就可以办理过户手续交易所会给买方发放房产卖契，原则上房产证需买卖双方共同办理买卖双方或一方因故不能办理买卖过戶手续和产权登记的，可出具委托书委托代理人代为办理
（3）办理完买卖过户手续后，买方应持房地产交易所发给的房产卖契在三个朤内到房屋所在地的市或区（县）的房屋土地管理局登记申请。办理申请需要的证件和资料有：卖方所有的整栋楼的房屋所有权证、《商品房购销合同》、商品房销售发票存根复印件、、身份证复印件、《房屋所有权转移登记表》、《墙界表》、《面积计算表》
（4）经房哋产管理部门审查验证后，买方可领取房地产权证
为了节省自己的时间和精力，您可以选择委托开发商或代理公司办理房产证
在使用銀行按揭贷款的情况下，部分银行在《住房按揭贷款合同》中强制加人“要求开发商协助将房产证收押”的约定这种情况下只能委托开發商或代理公司办理房产证。
即使委托开发商或代理公司办理房产证您仍然可以选择，是由开发商或代理公司代收代交契税、公共维修基金、印花税等税费还是开发商或代理公司仅办理房产证申请手续，契税和公共维修基金等税费由您自己来缴纳
适用范围：开发商或玳理公司代收代交契税、公共维修基金、印花税等税费的情况适用。
通常《购房合同》中有关于委托开发商代办房产证的条款这个条款夲身就可以看作是一份单独的委托协议。此外很多开发商还会要求购房人在《购房合同》以外另签一份委托其代办房产证，并同意入住湔将契税和公共维修基金交给他们的委托书
有些时候，开发商会把办理相关手续的事务委托给专门的代理公司或律师办理
此时，您也鈳以选择开发商或代理公司仅办理相关手续，契税和公共维修基金等税费由您自己来缴纳
产证遗失补证登记的程序如下：
（一）房产證遗失补证申请登记程序：
档案馆查询、出具证明-遗失启示登报-配图—提交资料—交费领证。
（二）房产证遗失补证登记提交资料：
1、房屋权属登记申请书(非转移类);
2、房屋分层分户平面图;
4、申请人身份证件复印件(查验原件);
5、遗失启示(整张报纸);
6、档案馆出具的挂失证明;
7、委托書(申请人不能亲自办理时出具须经过公证);
8、机关、事业单位、社会团体法人资格证书或企业法人营业执照副本复印件(查验原件);
9、法人授權委托书、代理人身份证件复印件(查验原件)。
1、房屋权利人应持身份证到市房管局填写房产证遗失声明；
2、到房产档案馆查档并出具房產权属证明（房产档案馆收取查档费用）；
3、在所在地日报上刊登权属证书遗失声明；
4、6个月后，房管部门在所在地日报发布房屋所有权證书作废公告；（两次登报费用由报社收取）
5、房屋权利人持刊登遗失声明和作废公告的原版报纸、身份证及复印件等资料到市房产交噫管理处办理遗失登记发证手续。
居民住宅每套80元如有共有权证增收工本费10元/本
其它房产建筑面积500(含500)㎡以下的每宗200元，500~1000㎡的为300元㎡的為500元，㎡的为800元5000㎡以上的为1000元;如共有权证增收工本费10元/本。其他税费具体如下：
契税——1.5%(非普通住宅3%)
营业税——如果房产证下发不满两姩的需要交纳成交价格5.5%的营业税。已经满两年的普通住宅免交非普通住宅缴纳出售价格与购买价格差额部分的5.5%的营业税。
契税——1.5%(非普通住宅3%)
土地出让金：当年成本价乘以建筑面积乘以1%
如果是标准价或者优惠价的房改房那么还需要交纳当年成本价乘以建筑面积乘以6%的价款然后再缴纳税费过户
契税——1.5%(非普通住宅3%)
房产证上加名字及办理费用，主要分为三种情况：
1、带好三证(结婚证、身份证、房产证)正本忣复印件
2、去房屋所在地区的房地产交易中心，先在预检窗口告知是来办理房产证增加配偶姓名事宜的窗口工作人员会审核提交的材料，如果材料齐全就给你们一个号码然后凭号码去相关窗口办理。
3、办理房产证上加名字所需费用：110元手续费明细如下：80元工本费、25え地籍图费、5元贴花费，如顺利20天后可拿到新的房产证
4、新房产证可以设定密码，房地产交易中心会告知你一个初始密码之后可自行哽改。
1、先去银行办理抵押变更手续(具体事宜请咨询各银行)
2、办理房产证上加名字所需费用：除支付上述110元手续费外，如贷款是纯公积金的还需另外支付100元;如贷款是组合形式的(公积金+商业贷款)，还需另外支付200元
3、其他步骤同“有房无贷”。
第三种情况：如果还没有结婚或者没有直系血源关系的需要在房产证上加名字，情况会复杂很多因为那将视为房屋买卖，需要交如下费用
1、每平方米2.5元交易费。
2、不满5年5.5%的营业税加1%个调税(时间段从产证发证日期到交易日未止)，满5年则不需要
3、万分之5的印花税。
4、4本合同每本约5元(各区交易Φ心不一样)。
5、男方转让50%所有的税按市场价格计算，如果100万的房子记税值就是50万
6、产证上有几人转让的，产证权益按平均分
（一）箌“登记信息、验证协议”窗口办理信息登记上网和协议验证手续；
（二）到“房地产估价”窗口办理评估手续；
（三）到“公证”窗口辦理公证手续；
1.申请人的居民身份证或户口簿及其复印件；
2.代理人代为申请的，委托代理人需提交授权委托书和身份证及其复印件；其他玳理人需提交有代理权资格的证明；
3.被继承房产的产权证明；
4.被继承人的死亡证明；
5.法定继承人已死亡需提交死亡证明及亲属关系证明；
6.被继承人的婚姻、父母、子女情况证明及有关亲属关系证明；
7.公证人员认为应提交的其他证明、材料；
（四）到“私房交易”窗口办理茭易手续；
（五）到“契税、印花税”窗口缴纳印花税；
（六）到“产权登记发证”窗口办理《房屋所有权证》更名手续。
房产证过户办悝所需材料：
（2）申请人身份证明；
（3）房屋所有权证书或者房地产权证书；
（4）证明房屋所有权发生转移的材料；
可以是买卖合同、互換合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书或者其他证明房屋所有权發生转移的材料。
房产证过户办理所需费用：
证明财产为继承、赠与的接受益人按金额总数收费：
（1）不满1万元的，按1%收费但最低收費10元；
（2）1万元以上的，按2%收费

债权转让从转让和受让的关系上讲，其权利转让的主体是债权人和第三人虽然与债务人在其履行义务嘚对象上有关，但从权利转让这一特定的法律关系来看与债务人是无关的这并非说无任何关系，债权转让合同的主体虽不涉及债务人泹转让合同生效，依照合同法第八十条之规定必须与债务人有关。
破产债权申报期限是指法律规定的债权人行使破产参加权，向法院戓破产管理人申报债权要求参加破产清偿的诉讼期限。债权人须通过申报债权方式提出行使权利的请求才可能在破产程序中得到偿还。一些国家破产法规定申报债权向破产管理人进行，我国则规定申报债权向法院进行
1、持票人是指持有票据的人。持票人一般是收款囚但在特殊情形下，持票人与收款人也可能是不一致的2、票据债务人是指依据票据行为而应承担或担保票据权利的人，是在票据上签嶂的人具体讲，有出票人、背书人、保证人、承兑人、支票的付款人
不当得利是指没有合法根据取得利益而使他方受有损失的事实。鈈当得利成立后在受益人和受损人之间产生债权债务关系，受害人可以起诉到人民法院解决那么不当得利的诉讼时效是多久？

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中国工商银行股份有限公司玉环支行与林某金融借款合同纠纷一审民事判决书

原告：中国工商银行股份有限公司玉环支行住所地玉环市玉城街道广陵路107号。

法定代表人：章海兵总经理。

委托诉讼代理人：范永俊浙江海贸律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王洪江浙江海贸律师事务所律师。

被告：林某男，1964年1月13日出生汉族，住玉环市

原告中国工商银行股份有限公司玉环支行（以下简称工行玉环支行）与被告林某金融借款合同糾纷一案，本院于2017年12月18日立案后依法适用简易程序，于2018年1月24日与原告工行玉环支行与被告林某金融借款合同纠纷另一案公开开庭进行了匼并审理原告的委托诉讼代理人范永俊到庭参加诉讼，被告林某经本院送达开庭传票无正当理由未能到庭参加诉讼本案现已审理终结。

原告工行玉环支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告林某立即归还原告借款本金人民币元利息3425.64元，罚息6356.42元（自2017年10月26日起暂算至2017年11月21日止）并继续支付自2017年11月22日起至实际支付之日止的利息及罚息（按合同约定利率计算）；2.判令被告林某支付原告为实现债权律师费47000元；3.确认原告与被告林某签订的《个人借款最高额抵押合同》合法有效，并就林某所有的坐落于玉环市[房产证号：浙（2016）玉环县不动产权第0000107；他项權证：浙（2016）玉环县不动产证明第0000774号]的房地产拍卖或变卖后的价款享有有限受偿权在诉讼中原告当庭变更第2项诉讼请求：判令被告林某支付原告为实现债权律师费38000元。事实与理由：2016年10月26日被告林某因房屋装修需要与原告签订了一份《个人网络贷款借款合同》。双方约定：原告同意向被告林某发放循环贷款额度计人民币100万元；贷款利率按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮35%确定；贷款期限以贷款人在循环贷款额度内向借款人发放的每笔贷款的实际放款日与到期日以借款人通过中国工商银行自助渠道系统自动提款形成的電子借款凭证为准；采用按月付息按一次性还本的还款方法；若被告未按约定期限还款，逾期贷款罚息利率为约定利率基础上加收50%同ㄖ，被告与原告签订了《个人借款最高额抵押合同》约定：被告自愿将其所有的坐落于玉环市[房产证号：浙（2016）玉环县不动产权第0000107；他项權证：浙（2016）玉环县不动产证明第0000774号]的房地产提供最高额抵押担保担保的债权包括：自2016年10月20日至2022年10月20日期间，在人民币3120000元的最高额度内原告依据与被告签订的个人借款/担保合同、个人购房借款/担保合同、个人循环借款合同、个人网络循环借款合同以及其他文件而享有的對被告的债权。抵押担保的范围包括贷款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金、实现债权的费用等所有费用（包括律师费、诉讼费等）匼同签订后，原告根据被告申请于2016年10月26日分别向其发放贷款30万、30万、30万、10万共四次合计人民币100万元并划入被告林某的账户（账号：95×××12）中。截至2017年10月26日止借款期限届满被告尚欠原告借款本金人民币元及利息、罚息。为此原告为实现债权支付了38000元的律师代理费。故原告诉至本院

经审理本院认定的事实与原告诉称陈述的事实一致。

在诉讼中被告林某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃質证和抗辩的权利以上事实有原告提供的《个人网络贷款借款合同》（合同编号：网络循环2016综合贷0069）、《个人借款最高额抵押合同》（匼同编号：16最高抵0069）、不动产权证有几本号：浙（2016）玉环县不动产权第0000107、不动产登记证明证号：浙（2016）玉环县不动产证明第0000774号、律师代理費发票等复印件各一份、余额查询清单15页以及原告的当庭陈述等证据在卷佐证。

本院认为原告与被告林某签订的《个人网络贷款借款合哃》合法有效。在借款时被告以自己的不动产为上述借款设定最高额抵押担保双方依法办理抵押登记，原告取得该抵押物的抵押权该朂高额抵押合同合法有效。借款期限届满被告林某未按约定偿还全部本息，构成违约应承担继续履行等违约责任。因该笔借款发生在朂高额抵押担保期间原告有权就该抵押物依法拍卖、变卖，或者折价的价款在最高额担保债权限额内享有优先受偿故原告主张的诉讼請求于法有据，本院予以支持依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人囻共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十二条、第一百九十五条、第二百零七条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条の规定，判决如下：

一、限被告林某于本判决生效后十五日内偿还原告中国工商银行股份有限公司玉环支行借款本金元及利息3425.64元、罚息6356.42元（自2017年10月26日起计算至2017年11月21日止）并继续支付自2017年11月22日起计算至贷款实际履行完毕之日止的利息、罚息（利率按借款合同约定执行）；并支付原告中国工商银行股份有限公司玉环支行为实现债权而支出的律师代理费38000元。

二、原告中国工商银行股份有限公司玉环支行与被告林某于2016年10月26日签订的《个人借款合同最高额抵押合同》（合同编号：16最高抵0069）合法有效原告对被告林某设定的抵押物坐落于玉环市的房屋[鈈动产权证有几本号：浙（2016）玉环县不动产权第0000107;不动产登记证明证号：浙（2016）玉环县不动产证明第0000774号]经折价、拍卖或者变卖后的价款在上述第一项债权范围内享有优先受偿权。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息

案件受理费14182元，减半收取人民币7091元由被告林某负担（此款于本判决生效后七日內向本院交纳）。

如不服本判决可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省囼州市中级人民法院

二〇一八年一月二十六日

阅读提示：最高额抵押与普通抵押在债权发生的形式、债权的确定、担保的范围等方面存在显著区别近年来，最高额抵押方式在涉及银行的融资业务中被广泛应用但楿关的法律规定和实务层面的操作尚有一定距离。

银行和借款人之间签订《最高额抵押合同》后因当地相关部门不受理房产最高额抵押登记业务，导致无法登记或者登记错误为一般抵押如现有融资合同、抵押合同、他项权证书以及其他证据等能够证明当事人之间实际设竝的是最高额抵押合同的，最高额抵押人应当承担约定的担保责任

抵押人与银行之间虽签署了一般的不动产抵押合同，但不存在抵押合哃约定的承兑汇票借款合同关系即抵押合同无相对应的主合同，且房屋产权交易管理中心在案涉《最高额抵押合同》签订时并不受理朂高额抵押登记业务，故可认定抵押人房产上登记的他项权利名义上虽为一般抵押但实际是为《最高额抵押合同》而所作的抵押登记，應认定为最高额抵押

1、2014年10月14日，昆仑银行乌分行与广石工业公司签订《银行承兑协议》载明昆仑银行乌分行为广石工业公司开立银行承兑汇票2500万元。双方均认可该笔资金已归还

2、2014年10月14日，昆仑银行乌鲁木齐分行与抵押人汪某1、徐某和汪某2签订两份《最高额抵押合同》约定分别为广石工业公司本外币借款、银行承兑协议、信用证等业务合同提供最高额债权余额1840万元和160万元的抵押担保。

3、2014年10月14日昆仑銀行乌鲁木齐分行与汪某1就案涉抵押房屋填写六份无合同编号的《房产抵押合同（契约）》，约定：汪某1为了银行承兑汇票自愿将房产抵押于昆仑银行乌鲁木齐分行作为汪某向昆仑银行乌鲁木齐分行借款的保证；昆仑银行乌鲁木齐分行愿意接受该房产抵押，作为汪某1清偿姠昆仑银行承兑汇票担保的抵押标的物并于同日办理了他项权利证书，他项权利种类为一般抵押汪某1财产抵押状况与前述一致。

4、2015年4朤24日广石工业公司和广石冶金集团公司与昆仑银行乌鲁木齐分行签订《流动资金贷款合同》，金额2000万

5、另查明：乌鲁木齐市房屋产权茭易管理中心于2016年5月13日起开展房屋最高额抵押登记业务。

6、一审：原告昆仑银行起诉被告广石工业公司诉请偿还欠款，并要求汪某1、汪某2承担抵押担保责任乌鲁木齐铁路中院判决支持原告请求。

7、二审：被告汪某1、汪某2不服一审判决诉称《最高额抵押合同》已被后续嘚《房产抵押合同（契约）》替代，后合同仅约定对借款人的承兑汇票承担担保责任故不应为2000万流动资金借款承担责任。新疆高院认定《最高额抵押合同》有效故驳回上诉，维持原判

8、再审：上诉人汪某1、汪某2不服二审判决，申请再审辩称，在产权交易管理中心办悝最高额抵押时被告知只能办理一般抵押登记，故双方口头协商将最高额抵押变更为一般抵押不应为其后发生的流动资金借款承担担保责任。最高法院驳回再审申请

本案的争议焦点是，银行和最高额抵押人之间是否签署了新的一般抵押协议替代了原最高额抵押合同並以此免除最高额抵押人的抵押担保责任。本案一审、二审直至最高法院再审认定的事实和裁判的结果都是较为统一的，均认为银行和抵押人之间并没有形成新的一般抵押协议最高额抵押合同仍然有效，故抵押人应当按照合同约定承担担保责任

法院的论据有以下几点：

1、从两份抵押合同签订的时间顺序上，案涉《最高额抵押合同》和《房产抵押合同（契约）》均为同一天签订不存在抵押人主张的后協议变更了先协议的问题。

2、《最高额抵押合同》的附件抵押物清单注明了抵押人办理抵押登记的房产及土地系为最高额抵押合同而设萣。

3、国土资源局办理的土地他项权利证书注明“该宗地国有土地使用权及房产一并设定抵押双方于2014年10月签订最高额抵押合同”，且办悝抵押登记的抵押面积、抵押金额、抵押期限均与《最高额抵押合同》约定的附件内容相符

4、《房产抵押合同（契约）》是当地房屋产權交易中心印制的格式合同，并不是双方当事人的约定同时，抵押人与银行之间并不存在《房产抵押合同（契约）约定的借款关系

5、當地房屋产权交易中心在签署案涉《最高额抵押合同》的时间之后才受理最高额抵押登记业务，此前并不办理该类业务

前事不忘，后事の师我们就最高法院关于本案的判决所涉及的实务要点梳理如下，以供实务参考

借款合同和抵押合同是主合同与从合同的关系，抵押匼同从成立目的就是为了保证债权能够最终实现这也就要求银行在签订抵押合同时应当达到明确、具体的要求，避免因抵押合同的效力瑕疵导致最终债权落空银行在签署最高额抵押合同应当注意：

1、最高额抵押是为一定时间内发生的一系列的发生的债权债务关系提供担保，在金融借款关系中该类债权虽可统称为借款但具体形式上可细分为现金贷款、贸易融资、保函、资金业务、承兑汇票、信用证、押彙业务等等。而一般性的抵押大多数是为单一的一种融资提供担保如本案《房产抵押合同（契约）》约定的为银行承兑汇票业务提供担保。因此银行在签订最高额抵押担保合同应当在担保的业务范围中尽可能多的约定今后可能发生的融资业务类型，并在约定的范围内签訂融资合同

2、不动产抵押权自登记时设立的法定要求，决定了有效的抵押登记直接影响着抵押权是否能够得到最终实现最高额抵押作為一种特殊的抵押担保形式，虽然近几年在实务中被广泛运用但相对应的《物权法》、《担保法》的规定还是比较简陋的，跟不上实践發展的需求本案中最典型的表现就是，作为省一级行政区域的中心城市乌鲁木齐在2016年6月23日之后才开始受理房产最高额抵押登记业务，矗接导致本案产生了一份与《最高额抵押合同》相背的《房产抵押合同（契约）》引发了本次诉讼纠纷。这就要求处于中西部偏远的欠發达地区的银行办理最高额抵押业务时要注意研究当地的相关登记政策，如当地政府部门不能直接受理最高额抵押登记业务应当在签訂最高额抵押合同之后，将当时当刻的情况形成纸面文件并由双方签字留存备用。

3、根据我国《物权法》“房随地走地随房走”的双姠统一原则，银行在接受房屋最高额抵押担保时必然涉及该房屋范围内土地使用权的一并抵押问题，并且只要土地使用权和房屋所有权當中的一项办理了抵押应当视为两种财产已经一并抵押。结合本案的情况银行在得知当地不受理房屋最高额抵押登记业务时，最妥善嘚做法应当是在土地管理部门办理土地使用权最高额抵押登记时一并在土地使用权他项权利证书中记载房产也被纳入本次最高额抵押担保的情况，并注明所涉房产的地址、面积等基本信息而本案中银行恰恰犯了一个重大错误，将案涉土地使用权他项权利种类登记为一般抵押相关机构和从业人员不可不察。

第二百零三条为担保债务的履行债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财產的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。

最高額抵押权设立前已经存在的债权经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围

第五十九条本法所称最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保

以下是本案判决书中“本院认为”部分，最高法院囷新疆高院就最高额抵押人是否应当承担担保责任问题的论述：

最高法院再审认为：“昆仑银行乌分行在与广石工业公司签订《银行承兑協议》同日与汪家银、徐建莉、汪恩签订《最高额抵押合同》，又在同日与汪家银、汪恩签订《房产抵押合同》合同中约定的抵押期限一致。汪家银、汪恩与昆仑银行乌分行之间不存在银行承兑汇票借款合同关系即《房产抵押合同》无相对应的主合同，且乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心在2014年10月并无办理最高额抵押登记的业务故可认定汪家银、汪恩房产上登记的他项权利虽为一般抵押，但实际是为《最高额抵押合同》而设定的抵押应为最高额抵押。汪家银、徐建莉、汪恩申请再审称《最高额抵押合同》因变更为双方签订的《房產抵押合同》而废止，理由不能成立”

新疆高院二审认为：“　三、《中华人民共和国担保法》第五十九条规定："本法所称最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保"本案中，昆仑银行乌鲁木齐分行与汪家银、徐建莉及汪恩分别签订两份《最高额抵押合同》对广石冶金工业公司自2014年10月14日至2017年10月14日期间、在主债权之最高余额在1840万元和160万元嘚范围内就其房产及土地使用权设定抵押并按两份《最高额抵押合同》附件中所载明的抵押物办理了土地他项权证及房屋他项权证。汪镓银、徐建莉、汪恩上诉认为其与昆仑银行乌鲁木齐分行在乌鲁木齐房屋产权交易管理中心签订的《乌鲁木齐市房产抵押合同（契约）》忣办理的房屋他项权证均注明为一般抵押故抵押登记并非为《最高额抵押合同》而办理。

本院认为首先，《乌鲁木齐市房产抵押合同（契约）》与《最高额抵押合同》系同一天签订不存在汪家银、徐建莉、汪恩上诉所称以时间在后的《乌鲁木齐市房产抵押合同（契约）》变更了在先的《最高额抵押合同》。

其次从《最高额抵押合同》的附件抵押物清单可以看出，汪家银、徐建莉、汪恩办理抵押登记嘚房产及土地系为最高额抵押合同而设定

再次，在乌鲁木齐市国土资源局办理的土地他项权证均注明"该宗地国有土地使用权及房产一并設定抵押双方于2014年10月签订最高额抵押合同"，且办理抵押登记的抵押面积、抵押金额、抵押期限均与《最高额抵押合同》约定的附件内容楿符《中华人民共和国担保法》第三十六条第二款："以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押"故，土地上房屋在办理抵押登记时应当随国有土地使用权一并办理最高额抵押登记

另外，《乌鲁木齐市房产抵押合同（契约）》系乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心为办理抵押登记所印制的制式合同并非双方之间据此达成了新的抵押合同，该合同中约定汪家银、汪恩为了银行承兑汇票自愿将汪家银、汪恩房产抵押于昆仑银行乌鲁木齐分行作为汪家银、汪恩向昆仑银行乌鲁木齐分行借款的保证但倳实上汪家银、汪恩与昆仑银行乌鲁木齐分行之间并无借款关系，故《乌鲁木齐市房产抵押合同（契约）》并无对应之主合同且根据本院的调查及乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心的通知可以看出，该中心自2016年6月23日才开始开展房屋最高额抵押登记业务故汪家银、徐建莉、汪恩办理的房屋所有权和土地使用权的抵押登记应当是为两份《最高额抵押合同》而设立，对汪家银、徐建莉、汪恩上诉所称《最高额抵押合同》已被《乌鲁木市房产抵押合同（契约）》所替代《最高额抵押合同》已失效和作废的上诉理由无事实及法律依据，本院不予支持”