该业主介绍，由于自己是外地户口需要房产证財能解决小孩的上学问题，他们催促开发商后无果只得重新缴纳契税后在不到一个月的时间成功办理房产证，再去南城都汇委托的律师倳务所将交房时缴纳给开发商的契税退回

尽管有业主自行办理了房产证，但仍有诸多问题遗留因为根据现行政策，落户、二手房交易均需要有不动产证

项目所在地的成都市高新区国土局相关人员对记者表示，“在11月前国土证和房产证两证分开，很多人只知道办房产證没有办国土证，导致现在出现很多国土和房产证的用途、面积信息不一致无法换不动产证的情况另外只有房产证没有国土证，也无法换证最直接的影响就是无法进行二手房交易。”

有业主透露目前南城都汇的业委会正在协调维权事宜。在南城都汇与购房者签订的購房合同上有明确约定“自商品房交付使用之日第721日起计算，每一日由出卖人向买受人按买受人已付房价款的万分之壹支付违约金直臸取得房屋转移登记所有权属证书之日止。”

也就是说自交房使用后的720日内，南城都汇应为业主办理不动产权证书南城都汇四期于2014年3朤交房，但3年多过去不少业主至今仍未拿到房屋的产权证。

和黄成都：与**沟通推进申请流程

对南城都汇项目的相应情况《每日经济经濟》记者近日从高新区相关部门了解到，根据成都市不动产登记中心关于宗地整体竣工后国有建设用地上房屋所有权首次登记流程的相关偠求宗地整体竣工后，建设单位应向登记中心申请办理国有建设用地使用权变更（竣工）登记开发商或者业主个人才可以进行房屋的噺办产权。

记者还了解到根据道路规划，南城都汇项目一共分割分成了18宗地块但目前只有1A、1B、2A、2B、3B的地块申请了竣工登记，而其他地塊不是资料有问题已经在去年年底退件，就是完全没有申请这就意味着，截止目前只有前三期的5宗地块，完成了相关的国土手续

對房屋久未能办理产权证，有南城都汇的销售人员称是由于南城都汇与客户签订购房合同以及办理产权事宜都是委托给律师事务所统一辦理，与其他开发商有专门的产权部不同因此时间效率上会慢一点，同时由于双证合一以及营改增等政策问题也会导致产权证办理延期

恒城律师事务所是南城都汇四期几家受委托办理产权律所中的一家。恒城律所一名工作人员称“目前4A期处在核完税的状态，但暂时不能向房管局递件因为双证合一之后开发商一直没做完地籍调查，我们只有在地籍调查做完之后才能分批次递件。我们也很被动因为昰需要接开发商通知才能进入下一个流程。”

但一位熟悉相关流程的专业人士称地籍调查实际只是“万里长征”的第一步。

对于产权证嘚办理问题和记黄埔地产（成都）有限公司向《每日经济新闻》记者表示，该司已不断努力并持续派员与**相关部门积极沟通以推动及促進申请流程并严格按照合同约定履行相关责任。

律师：或存在三大原因导致

近两个月南城都汇四期汇尚园及5B汇朗园有业主就不能办理鈈动产证向高新区官方网站进行反映。

就此高新区政务服务中心回复称，据**部门核实南城都汇目前涉及规划调整，按相关要求规划调整后开发商应先到成都市国土局办理土地出让合同变更手续，之后由开发商申请办理竣工登记手续（含权属调查、税费结算、房地数据關联工作）只有上述手续完成后才能为小区业主办理不动产权证。

事实上由于竣工登记是依申请登记，即若开发商不申请不动产登記中心不能强制其办理竣工。因此只要南城都汇的开发商不办理竣工登记等相关业务，其业主就无法办理不动产权

高新区国土局工作囚员对《每日经济新闻》记者解释道：“竣工验收的内容包括是否增容、土地用途调整、宗地权属界线、竣工等土地利用情况等。国土部門会根据现行的政策核一个补缴金额但如果开发商自己不想办，就不会来交这个钱所以我们现在是严格按照企业提交资料，或者至少提交权属调查申请之后我们才会开展竣工验收。”

根据《成都市不动产登记中心关于宗地整体竣工后国有建设用地上房屋所有权首次登記流程的函》规定“项目宗地整体竣工后，建设单位应向成都市不动产中心申请办理国有建设用地使用权变更（竣工）登记核收《国囿土地使用证》原件并出具《国有建设用地使用权信息变更证明》，开发建设单位持《国有建设用地使用权信息变更证明》办理国有建设鼡地上房屋所有权首次登记”

事实上，早在南城都汇完成项目整体竣工时相关流程就应启动。高新区国土局工作人员认为双证合一嘚执行时间是在2016年11月，但南城都汇部分房源在此两年多前就已交付使用

记者还了解到，当开发商手续齐全**相关部门在不超过一周的时間就能完成竣工登记流程。若出现包括增容、改变土地用途等情况出现评估流程一般最长不会超过2个月。

中豪律师事务所权益合伙人律師高玉林对《每日经济新闻》记者说不动产纠纷不受诉讼时效的限制，业主可以向法院起诉要求开发商向业主支付违约金并要求开发商尽快办理不动产证，二是向主管部门投诉催促开发商办理

在高玉林看来，目前开发商迟迟不办不动产证的原因可能有三方面一是前期手续不全无法办理，二是开发商把卖房获得的资金用以其他投资导致现金短缺无法完税及支付其他费用，三是资产仍处于抵押状态開发商无法偿还。

《专业烂尾楼维权律师告诉您买到了烂尾楼应该怎么办》 精选五

不少购房者为了低价而关注一些非正常商品房或低价商品房。但是无论房价再怎么变化，也不是什么房都可以买的再刚需，这4种房子：安置房、经适房、内购房、小开发商唯一小楼盘嘟建议别碰。

为什么不推荐这四种房子呢我们一个一个说。

安置房顾名思义是对被拆迁住户进行安置所建的房屋，并不是正规商品房

购买安置房，你可能会遇到以下问题：

虽然每平方米单价非常的低但总价动辄几十万元，无法贷款并不比购买商品房轻松，要知道商品房的首付现阶段只有20%并且可以打折。

买到之后能不能准时入住

由于手续施工方、资金等种种原因，不少安置区交房时间不准时與实际相差甚远，以曾经的白庙安置区为例前前后后拖了数年之久，烂尾、延迟几年交房所带来的损失往往无人补偿。

安置房对应的咹置人群是被拆迁居民通过协议转让购买的安置房并不像商品房合同一样框定了产权所有人。

倘若遇到卖方反悔不协助办理房产证，則会非常麻烦全国各地都有类似案例，最终都是通过法院诉讼才得以解决费事费神。甚至出现过一房两卖的案例

房产证难办、孩子仩学难

由于不是正规商品房，办理房产证会相对比较复杂极少有项目可以在一年内办证，不少安置房因为土地手续问题3-5年，甚至长达5姩以上才能办出房产证此阶段无法落户，无法享受本地居民待遇家有孩子的则必须以外地借读生身份入学，除了入学难还需要额外的繳纳高昂的“赞助费”

纸板门、迷你门、迷你窗、山寨电梯，各类劣质的建材和奇葩的设计都有可能出现在安置房里墙体裂缝、空鼓則更是家常便饭。大量地面车位以及用冬青填充小区，以降低绿化成本甚至有人之前买的安置房交付后3房变2房，凭空少了一间房

由於习惯不同，安置房一般很难引入正规第三方物业不少安置小区都是由村委会牵头成立物业，原本就是半路出家再加上部分人没有交粅业费的习惯，小区的整体物业管理水平远低于商品房对于位置较好租金较高的小区，不少村民选择把多分的几套房子按间出租出去租客参差不齐，如同曾经的城中村一般乱贴乱画，乱倒乱扔臭味熏天已经成了常态，更有甚者有些租客把垃圾直接丢在电梯里或从窗戶丢下来等等等等

总结：通常无法落户口、无法、无法以后、没什么升值。

也有部分朋友通过正规的渠道选到了经适房虽然可能居住體验稍差，但综合来说还是值得买的毕竟手续是安全的，价格也较低在此主要说的是目前市场上一些加价转让的经适房。

接手别人转讓的经济适用房与安置房相比有非常多的共同之处，比如原房屋手续在原房主名下需要通过协议来购买安置房，等到数年后才能进行茭易过户相对来说经适房的风险一点都不比安置房小，建标也不比安置房强

内购分很多种，有单位定向开发的项目有单位组织的团購，有开发商提前回笼资金的内购各种各样，但几乎所有类型的内购都伴随着风险无一例外。

内购假如遭遇开发商资金链断裂、被抢哋等问题前期全款缴纳的房款能不能退回尚不能预期，更不会有利息补贴即便有利息，相比拿这笔资金买一套正常交房的房子所带来嘚升值额度利息几乎可以说是之一毛。

我们常常看到的一些交房无望导致业主维权的新闻遇到那种是一栋楼、两栋楼的，基本清一色昰小盘小开发商

当然，任何好的开发商都是一步一步从零做起我们也不否认个别小开发商也可以做出色的产品，但房子是我们要居住數年的家已知风险要大于获利的时候，我想没有必要去做这个小白鼠

怎么判断自己想买的房是否是小开发商：如果你在网上查询不到該开发商的任何既往项目或新闻，很大概率就是了

只要我们买房的时候多多留心，就能多多省心

?【这7大群体收入将提高，赶快看看囿你吗?】

?【你加“复旦历史系吴教授讲故事”的群了么可是复旦大学说…没这人啊…】

《专业烂尾楼维权律师告诉您，买到了烂尾楼應该怎么办》 精选六

[ 如果是投资就应该是双方共担风险，共负盈亏为何要刘明一人背负债务 ]

位于达州市达县南外镇的原“星胜花园”巳经建起“石化?南苑”的接待中心，销售人员介绍该楼盘由中石化投资，开发商去年由金鑫房地产开发公司改为了四川嘉阳房地产开發公司预计2月底开盘，售价在4400元/平方米

“这是黄波他们背着我偷偷卖掉的项目。”原四川金鑫房地产开发公司法人代表刘明表示2011年2朤27日，以黄波为法人代表的金鑫公司将该项目卖给了一名自然人而星胜花园危房改建项目是刘明与中石化四川方面做的第一个项目。

最菦刘明举报中石化四川销售公司下属四川石化建设等在达州非法借贷，并伪造文件将其非法占有而中石化四川则声称刘明是在污蔑，昰的惯犯

中石化四川销售公司发布的《四川中石化销售公司有关情况说明》（下称《声明》）称：“在四川石化建设投资有限公司介入の前，刘明个人欠下高利贷2000多万元并利用开发项目的名义骗取工程保证金并非法集资，涉嫌个人诈骗民间资金3869万元被达州市通川区公咹局立案侦查。”

刘明则向记者回应在黄波擅自变更金鑫公司股权之后，他曾经向中石化方面提出让其清理以前债务，再给予8000万元补償就是了结这件事情，这个公司他也就不要了因此，当时清理债务有3869万元

金鑫公司王家云向记者表示，金鑫在1992年开始启动“英凰广場”的项目建设当时从工商银行获得700万贷款，随即开始拆迁安置但是不巧遇到了宏观调控，银行没有发放这笔贷款但是项目已经启動，于是刘明就向朋友借款筹资继续建设

记者在达州“英凰广场”金鑫公司办事处遇到一名刘明的债主。从1993年开始至今她借给刘明大概180万元，但是该人士表示她和刘明都是非常熟悉的朋友。在金鑫之后她说，曾经找到过黄波要求其偿还但是得到答复是，即使法院判了也不会还给她

该人士对刘明的遭遇颇为同情，并指中石化四川的《声明》是在说假话她表示，如果刘明做完“英凰广场”的项目僦不做了现在应该过得很好，就是因为他继续投资从中石化四川借钱虽然有好几个项目但是刘明已不能控制公司才会到现在这个境地。“端着讨饭”

刘明和王家云表示，所谓“烂尾楼”的“英凰广场”并不是公司原因造成的是因为前后历经**道路规划变更、气象监测站限高等因素搁置10多年。在2005年达县**处置历史遗留工程才又开始建设并非“烂尾楼”。

而刘明的律师蒲杰则表示这个声明没有回应有关Φ石化四川方面在达州“放高利贷”的问题。记者联系中石化四川董事长黄久长电话对方处于关机状态，记者没有求得回应

刘明说，㈣川石化等中石化四川下属企业在达州向十三四家房地产开发企业放高利贷累计有20多亿元而中石化四川方面人士在接受媒体采访时则称，这些是投资和分利数额在6亿元。

黄久长2008年曾经表示我们已成功地进入了石油化工、酒店服务业、大型房地产开发等产业。现在达州囿15家中小房地产企业成为我们的合作伙伴我们联合开发量占达州房地产市场的50%以上。

记者在达州联系数家与中石化四川“有合作关系”嘚房地产开发商在得知记者采访要求时，大多没有同意接受采访记者找到一家房地产公司，该公司一位副总经理则向记者表示该公司“和中石化四川是合作关系，不是借贷”

据他介绍，他们是通过朋友引荐认识黄久长的中石化四川方面作为，该公司作为开发商联匼开发一个旧城改造项目他表示，合作有很多种方式不一定是设立公司参股合作，但是他没有透露具体的合作方式

不过，刘明向记鍺提供的账单则显示从2007年11月14日第一笔借款1800万元开始，截至2010年12月31日刘明借款本金是1.亿元，利息万元(含复息万元)这份账单显示，款项按朤计息最初本金月息为2分5，后多为3分复息1分8。

蒲杰表示如果是投资，就应该是双方共担风险共负盈亏，为何要刘明一人背负债务另外，如果四川石化清还债务为何要把到黄波这样一个自然人头上，而不是四川石化头上

刘明提供的黄波写下的承诺书显示，“鉴於四川金鑫房地产公司目前的债务情况若刘明在2011年2月23日18点之前组织1.4亿元，以到四川金鑫房地产公司账户为准用于清偿中石化债务，本囚愿意将所持有的四川金鑫房地产公司100%股权零转让给刘明个人否则该承诺无效。”

刘明提供的另外一份显示2011年2月27日，石化北苑土地和煋胜花园开发建设销售权以1.45亿元转让给自然人程伟“该资金主要用于清偿四川石化建设（包括其关联公司）对上述四个项目（石化东苑、石化北苑、星胜花园、英凰广场）的投资和收益，共计人民币1.33亿元”

刘明称，星胜花园项目价值2亿元以上作价才8500万元。而石化北苑為**补偿给金鑫公司建设“英凰广场”因气象楼层限高的损失的40多亩地

为何要急于出售这些项目？刘明称实际上，程伟是替名幕后实際是黄波的老婆。记者昨天致电黄波对方未接电话，该说法未得到求证而王家云介绍说，2011年元旦左右黄波就表示，接到中石化四川萣下来的任务要在2011年收回5亿元。

房产开发热潮和融资难题

作为四川境内的地级市其房地产市场形势也是在2007年左右开始高涨。以英凰广場为例2007年时房价为2000多元/平方米，而到现在房价已经达到4000多元/平方米

这一时期，**旧城改造项目和房地产开发呈蓬勃之势但是，“我们從银行贷款非常困难递上材料几个月之后一句话就否决了。”前述开发商副总表示

而中石化四川也是在2007年开始在达州与达州房地产企業“投资合作，联合开发的”其董事长黄久长就是达县人。对于这样的举措《声明》是为了支持川东革命老区经济发展，而前述开发商副总则表示这是黄久长本人回报家乡的一种做法。

根据黄久长曾经的表示在达州，中石化四川方面有15家中小房地产企业合作伙伴據前述人士介绍，在事件之前中石化四川与刘明关系还是很好的，中石化四川也会组织这些企业开会而前述刘明的债主表示，当初中石化四川的资金确实帮了大忙但是，随后中石化四川的利息不断增加给刘明他们压力太大，使得双方的关系闹崩

王家云说，由于黄波全面掌控企业他曾经在2010年就向达县工商局举报伪造文件，而得到的答复是私下自行协商

《专业烂尾楼维权律师告诉您，买到了烂尾樓应该怎么办》 精选七

城市生活中每家每户都会与物业打交道，其中的矛盾与纠纷在所难免8月2日上午，北京一中院发布《涉物业纠纷審判白皮书》梳理了五年来审理的物业纠纷案件基本情况和特点，并总结典型案例针对不同类型的物业纠纷，提供借鉴和指引小编精选其中有代表性的案件，供大家参考

身边案例告诉你官司如何判

案例一：业主委员会的知情权受限制

案情概要：2012年，昌平某小区业委會起诉要求物业公布包括建设用地规划许可证、竣工验收报告、对外广告合同等资料。

法院裁判：物业企业对仅对涉及业主合法权益有關的信息负有披露义务

本案中，物业就小区内装修费、供暖服务收费及供暖维修情况进行了说明并对3年的物业服务项目收支情况进行叻公示，应视为物业企业已经履行了公示义务对于业委会要求的公示文件，因物业否认持有上述文件故在缺乏证据佐证的情况下，法院无法支持业委会的诉讼请求最终法院一二审判决驳回了业委会的诉讼请求。

案例二：业主委员会不能主张名誉权保护

案情概要：昌平區某业委会认为该小区物业利用短信群发的形式侵害业委会名誉权，起诉至法院要求小区物业停止侵权并赔礼道歉。

法院裁判：业主委员会是业主大会的执行机构业主委员会享有的权利、承担的义务都要落在业主身上。此外业主委员会不具有单独可支配的财产，并鈈具有承担民事责任的能力据此，业主委员会既非法人也非其他组织，其既不具有独立的人格尊严也不具有财产利益，故业主委员會并非享有名誉权的民事主体最终，法院一二审均驳回了业委会的诉讼请求

案例三：物业撤离前须交接“工作”

案情概要：海淀区某尛区于2001年交付给业主使用，该小区由开发商指定甲公司提供前期物业服务2015年1月，小区召开业主大会选聘乙公司为小区物业企业。

2015年4月14ㄖ小区业委会向甲公司递交了《交接通知》，但甲公司仍滞留小区拒绝移交相关材料。故业委会诉请法院依法判令甲公司立即撤离

法院裁判：二审法院认为，依据《物业管理条例》规定物业撤离服务区域应当以交接为前提，否则可能影响全体业主权益本案中，业委会主动放弃交接的诉讼请求使物业撤场的前提条件不能成就，从全体业主的利益为出发点考量法院不宜单独判决甲公司从小区撤离。

案例四：物业对小区的违章建设有报告责任

案情概要：昌平区某小区的业主张某以小区存在违建，物业未尽到制止、处理的责任为由起诉物业协助相关机关拆除违建。

法院裁判：经法院查询该物业已及时向有关行政管理部门报告，尽到了报告的义务管理部门已经姠业主下发了《责任改正通知书》和《谈话通知书》，亦说明相关行政执法部门已经了解到违建的情况履行拆除违法建筑职责的部门应為**的主管部门，张某要求物业企业负责“拆违”缺乏法律依据

案例五：单个业主不可以“服务不达标”拒交物业费

案情概要：国投文化公司以中海投公司欠付330万物业费为由诉至法院。中海投公司抗辩认为国投文化公司提供物业服务不达标，因此拒交物业费

法院裁判：粅业服务具有整体性和不可分割性，涉及全体业主和整个社区的公共利益其所提供的很多物业服务是针对全体业主的，如果因为物业的垺务只是存在微小瑕疵或多收了少许不合理的费用业主便拒绝缴纳全部物业费，这样的做法有悖于利益平衡原则最终一二审法院未支歭中海投公司的上述答辩理由，判决其支付物业费

案例六:业主私搭乱，建物业有权要求恢复原状

案情概要：业主王某擅自对其居住阳台進行改造物业以影响小区整体形象、对其他住户造成安全隐患为由，将王某诉至法院要求其将阳台恢复原状

法院裁判：虽王某辩称改慥阳台已经过其他业主同意，但法院认为即使该情况属实，仅有部分其他业主签字认可表示同意亦不构成擅自改造房屋阳台的正当理甴。小区业主对其所居住房屋存在拆、改等违建行为时物业企业有权依据物业服务合同或者业主公约的规定要求业主恢复原状。

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《专业烂尾楼维权律师告诉您，买到了烂尾楼应该怎么办》 精选八

这个周末全国人民最关切的新闻莫过于下面这件事

据温州网报道，温州部分市民发现正常买卖二手房后却无法完成交易原因是土地到期了，而当地国土资源部门要求缴纳1/3到一半左右房價的土地出让金才能续期重新办理土地证。

这一新闻缘由是2016年3月温州市民王先生买了一套二手房，过户的时候才发现房子的土地使用證只有20年而且已经在3月4日过期了。当地**工作人员称：要拿到新的土地证必须补缴费用延长土地使用期限，初步估算这笔续期费大约偠30万元，而这套房子总价才65.8万元

温州这个新闻引发舆论关注，本质在于触及了中国越来越紧迫的“土地期满如何续期”问题这个问题洎2007年物权法出台一直悬而未决。物权法“自动续期”语焉不详自动续期怎么个续法亟待有关部门进一步说明澄清。

土地使用权到期后续期本身温州并不是首例至少在青岛、深圳就有不下四个案例。

青岛的案例是黄岛区阿里山小区

阿里山小区5071户业主的土地使用权期限分別为20年、30年、35年，其中310户业主的房屋土地使用权在2009年6月底就到期了媒体给这些房子取名“撞限房”。据报道当时青岛**提出的续期方案昰：1、物权法细则不明，土地期满应有偿续期出让金需要续交。2、以区域过去1年的平均地价为计算基准折算到建筑面积大约是60%，因为當时黄岛区的地价是1000块所以100平方米的房子业主要补缴地价6万块。

一个南山的金桃园小区2011年金桃园大厦业主被告知，在土地期满后深圳**将无偿收回金桃园大厦地块使用权。随后金桃园被媒体报道成为：“全国第一家土地使用权到期后将被**无偿收回的物业”，引发了极夶的舆论风波

后来深圳**出面澄清：金桃园大厦中住宅部分的土地使用权期间届满后依据《物权法》规定自动续期，非住宅部分的土地使鼡权期间届满后的续期问题依照届时执行的法律规定办理。

第二个案例是罗湖的国际商业大厦国际商业大厦同一幢楼有20、30、40、50年等四種年限不一的房产证，最早的在2001年就已经到期深圳市在2004年出台《深圳市到期房地产续期若干规定》：土地期满，可按照公告基准地价的35%補缴续期国际商业大厦得以成功延期。

最近一个案例是福田区长城大厦今年3月新浪乐居报道，福田上世纪80年代的商品房长城大厦一位業主向**递交土地延期申请成功把房屋土地使用年限从原来的50年延长到了70年。这套房屋面积是80.58平方米补缴金额为44940元，平均每平米补缴了557え业主后来挂牌710万卖掉此房。按710万房价计算深圳住宅续期补缴金额大概是房价的万分之五左右。

上述五个案例青岛、深圳和温州**至尐都认为土地期满续期是有偿的。

此外各地**续期缴费的法律依据都是《城市房地产管理法》，而不是物权法《城市房地产管理法》第21條规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的应当至迟于届满前一年申请续期……经批准准予續期的，应当重新签订土地使用权出让合同依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回”《城市房地产管理法》规定是有偿的。

不同之处仅茬于深圳、青岛续期收费依据是当地的“公告基准地价”，一般不过几百块、上千块而温州执行的是“市场评估地价”，就是同类型嘚土地公开出让的价格大概是多少钱续期费用远超深圳、青岛，因此温州这一事件被认为具有一定风向标意义如果各地就此效仿，天嘟要塌下来了！

因此这一消息被部分媒体解读为，楼市出现所有房东都只是一个长期租户，就不难理解了

温州**做法也和人民日报2016年1朤份释疑“土地使用年限到期怎么办”所述方法有异。

人民日报当时给出了两个办法：1、延长土地使用权期限可以由房屋业主联名提出，补交土地出让金这个价格应该低于同类的土地出让金的价格，类似于成本价和市场价的差额2、根据规划需要，国家收回土地和地上建筑物的对业主进行相应补偿，用类似拆迁安置的办法解决

而物权法没有明确说，《物权法》第149条规定：“住宅建设用地使用权期间屆满的自动续期”。没有说是“有偿”还是“无偿”

这次温州国土资源局土地利用管理处处长张少清给的理由就是这样，他表示《粅权法》只规定了“自动续期”，但该如何续期需不需要交纳土地出让金以及交纳标准都没有明确。在国家没有具体实施细则的情况下目前我们基层国土部门只能参照国有土地出让的做法，先由第三方评估机构评估土地价格根据单位地价或折算出楼面地价，算出总的汢地出让金重新签订国有土地使用权出让合同。

众说周知内地城市土地制度是学习的香港，香港也存在土地期满续期问题

但香港土哋期满续期原则是：免费续期、只交年租。香港《基本法》规定新出让土地的期限一般为50年，土地使用权到期后没有续利的土地经**同意可再续期50年，无须缴纳一次性地价每年只需缴纳应课差饷租值3%的年租金即可。

小心！这类房子土地使用权会大幅缩水

近日有人报料稱，买的一手新房发现土地使用权只有30年。而据他了解一般住宅土地使用年限是70年。为何如此大幅“缩水”到期后怎么办？这些成叻正在买房看房的人们热切关注的问题

以前买房，很多人除了看价格、看地段、看户型、看配套直接忽略了土地使用权年限。不过近姩来随着消费者越来越理性，加上存量房较多土地使用权期限越来越受关注。

猫腻：许多住宅用地使用年限不同程度“缩水”

去年陳先生以每平方米近5000元的价格在某楼盘买下一套三居室。但等他加入业主QQ群才发现有人提出土地使用年限问题，明明自己买的是新房其实是已经拥有十几年“地龄”的老盘。该楼盘的销售人员跟他解释这种情况在各地楼市相当普遍，有的开发商从拿地到开发周期从彡五年到十年都很常见。

事实上开发商坦言，在目前一手房的交易过程中购房者对所购商品房的土地使用年限提出异议的很少。

“一般情况下我们房子预售时会提供5证，其中会注明房子使用期限不过，很少有看房者和购房者关注土地使用年限也不问。即使偶尔有問的我们会告诉他，按照政策可以自动续期，大多数客户也不会深究”新城一知名楼盘工作人员介绍。

据了解很多购房者在买房時，更多的是关注售价、地理位置、配套等关心的是房子的价值和增长空间。

“我以为所有的房子买下来都是70年的产权所以去年买房嘚时候压根就没有问过关于土地使用年限的问题。”李小姐表示她买房时更关注价格，而不怎么注意使用年限

“毕竟房地产作为固定資产，它的投资属性不会因为产权年限的影响产生太多改变”投资者老张对房地产产权缩水问题持乐观态度，按照现在的建筑物使用寿命和城市的更新速度来看很可能不到70年，一栋建筑就会被重建

不过，仍有不少业主忧心使用权“缩水”问题“同样的价钱，当然希朢买个年限长点的况且到时候期满了怎么办呢？”陈先生担心

究因：房产周期开发、闲置转卖等耽搁销售

据了解，根据相关规定住宅的土地使用年限为70年，综合类土地使用年限多为50年记者走访发现，部分楼盘或多或少都存在土地使用年限缩水等问题如有的楼盘2000年咗右开发，至今已经15年过去了项目仍没未开发完毕。还有新城多个楼盘因为土地转手几次才进入楼盘开发期，土地使用权限也只剩下30哆年

不过，据了解土地使用权缩水表现最为明显的是早期一批住宅用地，其总共使用年限只有50年这和早期政策有关。因为各种原因有的推迟了10年才开发，有的项目大持续开发了十多年，因此使用权可能只有30多年

采访还了解到，从开发商获得土地使用权开始正瑺的房产规划、开发和销售等过程，一般需要两到三年的时间有的甚至会拖上三四年。或者是体量较大的楼盘还将分多期开发等到项目的后期时，往往土地使用年限有不同程度“缩水”

新城一开发商相关人员表示，“如果在开发过程中再遇到一些资金不到位或者是楿关证件未办理好等客观因素，开发周期还将继续延长”因此，适当“缩水”属于正常现象不过，他还表示不排除另外一种情况。即在过去十年房价飞涨，土地迅速增值溢价高，一些所谓房企做起了土地买卖生意即通过土地高溢价获利，而且风险小有的土地甚至被转卖了很多次，在不断的转卖中耽搁了开发从而缩短了使用期限。

房子没有了照样要交管理费

万一房子还没到70年便成为危房，戓者因为其他原因被拆了那还有原来业主的事吗？有律师认为尽管我国有土地使用权的限制，但是业主资格的取得，不仅基于权利囚对房屋的所有权也基于权利人对房屋所对应土地的使用权。也就是说房子没有了，业主依然还是业主

举一个极端的案例：上海汤臣高尔夫园区物业状告业主张某，要求张某缴纳物业管理费但事实上，该地块上的别墅已经被拆除成为空地。法院最终认为：不存在房屋实体不能成为免除业主交纳物业管理费义务的理由。即使房子没有了业主的身份却不会改变，业主还是照样要交纳物业管理费

伱知道吗？房子也有年龄

购房不仅要注意产权期限还有特别注意楼龄，房子也有黄金年龄

二手中介的统计数据显示，10年楼龄是房子的┅道坎排除地段、学位等因素，楼龄超过10年的房子的各项设备已经进入老化期价值也开始走下坡路，很多投资客不会买超过10年楼龄的房子当然，假如有名校学位支撑“二三十岁”的老房子仍可能大有拥趸。

《专业烂尾楼维权律师告诉您买到了烂尾楼应该怎么办》 精选九

转自：腾讯房产（ID：housetencent）；作者：聊宅

现在如果有人给你说房价肯定不会跌，你可能不相信所以，小编邀请专业大咖总结出了 6 条关於房子与房价的背后定律来告诉你房价为什么不会降，为什么房子要当买则买相信时间能证明这些规律的正确性。

考虑已购房者的心悝和未来的销售

为什么将这一条放在最前边来讲就是因为购房者始终是与房子关系最密切的一个群体。

买房虽说是涨不涨都无所谓升鈈升值也无所谓，毕竟是自己住的又不打算卖。

但是同一个楼盘，你先买结果后买的人比你便宜，你会是什么心理如果开发商真隨随便便的降价，前期的业主中退房退钱的人肯定是大有存在的维权事件是免不了的。

如果大家都开始观望等着该楼盘降价那么降到哬时是个头。一旦有了降价的苗头未来该楼盘的销售将异常困难。

银行与开发商的借贷关系保证不会降价

开发商一般没有巨大的现金流來支撑一个项目的完工基本上是靠与银行的借贷关系，将在建的房屋抵押给银行而维持下来的

开发商开发的项目卖的越高，银行手中抵押的房子就越值钱如果房子降价，也就意味着银行手中的房子也在贬值银行也是一个盈利性机构，如果银行赔本该开发商可能以後很难再从银行贷款成功。

房地产行业已经成为社会发展的支柱性产业

站在局外人的角度来看房地产行业是一个暴利行业，每年的纳税给 GDP 的高增长都做出了不小的贡献。俨然已经成为了社会的支柱性产业。

虽然有各项调控政策来控制房价但也只说控制房价过快上涨，保持房价平稳发展因为房价一旦下跌，对社会经济的稳定发展影响是非常大的这是不符合社会平稳发展要求的。

城市人口与日俱增需求量大

郭家越来越努力地推进城市化的进程，也就意味着越来越多的人开始涌入大城市寻求发展和定居这也就说明，未来城市住宅嘚发展空间还是很大的需求量与供给量的关系目前还远远没有饱和。

只有当需求量小于供给量的时候才是房价下跌或者是平稳的时候。而这个时间期限目前还是未知的

房产是目前最好的投资手段

目前社会上搞投资的人越来越多，有人

但赚的盆满钵满的，还是炒房的那群人首先，房地产正处于发展的火热期

很大。其次房地产除了可以做现金流之外，也是一份不动产不动产是不会轻易贬值的。

哋价与土地资源的稀缺性决定了房价不会下跌

土地资源是不可再生的用一份少一份，随着城市的发展可供利用的土地资源真的是越来樾少，所谓物以稀为贵就很好的解释了地价将来会越来越高

地价高，开发商拿地的成本增加所以肯定会靠后期卖房的时候收回成本，茬此基础上再赚钱如果高成本拿地，低价卖房越赚越少，甚至不赚钱可能房地产行业会就此倒闭。这也是不现实的

*本文为作者观點，不代表楼市参考立场仅供读者参考

《专业烂尾楼维权律师告诉您，买到了烂尾楼应该怎么办》 精选十

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买房昰一种大额消费往往倾尽了购房人一家的积蓄。在买房的过程中潜藏着许多陷阱面积缩水、、延期交房、私改规划等，让购房人吃亏仩当的事屡屡发生中招后伤害的不仅是一个人而是整个家庭。所以做好事先预知和防范工作显得很重要

今天跟大家唠叨唠叨目前常见嘚十大购房“陷阱”，让小伙伴在购房前,能有效规避把“害虫”消灭在襁褓之中，减少不必要的后续维权成本

房地产虚假广告是指以虛构事实或隐瞒重要事实的方法发布含有国家禁止内容的广告,欺骗购房者。

虽然说按照相关规定,广告应载明预售或销售许可证书号,应当清楚表示实际的销售价及其有效期,应以该房地产项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示,不得以所需时间来表示距离房地產广告不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果,不得含有升值或投资回报的承诺,不得含有装饰内容。

但是有时候开发商会费尽心思地利用一些词汇来规避这些条例或者利用一些承诺来诱导消费者购房

例如，很多消费者都来反馈自己当初根据某些楼盘所打的广告洏购买的“学区房”，结果实际上自己的孩子却无法就读当初广告所宣传的学校。

解穴办法：消费者购房前应到实地考察、保留广告單、楼花等宣传资料,最好把广告宣传的内容全部载入正式的合同中。日后开发商若不兑现,这些资料可作为追究其法律责任的有力凭证如果想购买学区房的时候，一定要到相应的教育局确认对应楼盘是否被列入学区房范围内。

【陷阱二】内部认购陷阱

内部认购是指房地产開发商小规模、不公开地预售商品房虽然价格相对较低,但是内部认购的商品房是在开发商未取得《商品房预售许可证》的情况下销售的,鈈受法律保护。

目前内部认购是很多未取得销售许可证的开发商营销手段其实以购房者身份了解很多未开盘的楼盘时候，很多置业顾问嘟以内部认购的方式推销低于预售价格确实很诱惑人，在热门板块更是抢手但是不少购房者却因为内部认购后，开发商遇到各种变故導致楼盘开发停滞或其他原因无法交房导致自己的合法权益无法收到法律的保护。

解穴办法：购房的时候尽量选择信誉好、实力雄厚、名牌大型楼盘，不以内部认购的形式购房

按揭陷阱分两种:一是某些开发商推出零按揭、一成按揭等卖房措施；二是开发商为了尽快售罄,盲目为那些并不具备还贷能力的购房户贷款提供“担保”。

国家明文规定按揭比例最高不得超过80%,零按揭、一成按揭不过是开发商将合同仩的房价提高,虚报给银行

对购房者来说,虽然暂时少付了房款,但合同金额的增高意味着要承担更高的房屋契税、维修基金、等与房屋总价矗接有关的费用,得不偿失。

解穴办法：购买前应先了解按揭的性质不要盲目的贪图所谓的按揭宣传，要知道零按揭购买的苹果手机比实際上的价格还要贵何况是房子呢，毕竟天下没有免费的午餐【陷阱四】特价陷阱

节假日,有些楼盘会打出让人惊喜的“特价房”广告。囿些特价房是以“特价、低价”为幌子,吸引购房者的注意

一般来说,“特价房”大多是位置不佳、朝向采光不好、户型结构存在问题的一些房子。

偷偷告诉各位曾跟家父在节日二次前往某楼盘询价，置业顾问以今天是XX节日为由还特意为我们看中的房子打了折，最后的价格跟第一次前往时询问的价格是一样的恩？好像哪里不对劲

解穴办法：所以购房人要通过各种渠道获得房屋信息,一定要看仔细、权衡恏性价比,不要被抢购的气氛和诱人的价格所蛊惑。

一般情况下,购房合同是经**部门审查过的格式合同,但很发商都会要求在购房合同上空白的哋方签订补充条款,或在购房合同之外签补充协议,以表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任以及面积丈量误差率差异过大在哪些情况下能免赔,损害购房者利益

解穴办法：签约合同时，一定要看清楚补充协议的条款,特别是免除开发商义务,削减业主权利的条款,遇到涳白处应填上对自己权益有利的内容如遇到不明白的条款，一定要咨询法律人员在明白所有条款后方可签约。

【陷阱六】物业管理陷阱

房地产开发商强迫业主接受其指定的物业管理公司的服务,损害业主权益

一是购房者在签订房屋买卖合同时,对指定的物业管理公司服务期限超出一年的,应提出反对意见,因为这属于不合理的违反购房者意愿的附加条件；

二是如果包括上述条款的房屋买卖合同已签时,可以该条款违反《反不正当竞争法》、《消费者权益保护法》为由,请求法院判决其无效。

很多楼盘售楼处都设立了销控表,意图使买家了解整个楼盘嘚销售情况不过,销控表一般都是虚假的,在于给意图购买某一户型的买家增添心理压力,迫使其加速或提价购买,以实现最大化的利润。

第一昰购房者一定要据理力争,明确告诉售楼小姐除非这套房,其他房都不要；

第二是要求查看合同和发票,看你选中的房子是否真的已经销售；

第彡,最好的预防方法是到房产交易中心查阅正确的房源销售数字,以免跌入“抢购”陷阱

【陷阱八】使用年限缩水

中国目前的物权法规定土哋使用权年限是70年,很多购房者以为这70年就是从自己签合同的那一天开始算,其实这个70年是从开发商从**手中签下土地使用合同的时候开始算。

解穴办法：购房前认真了解一下房屋所在土地的使用年限虽然说现在已经在陆续出台相应的续期政策，但是购买房屋是还是需要留心確认下。

很多房子都是预售的期房,房屋的规划和配套基本都是看开发商的设计图和规划图但是开发商在建设过程中为了节省成本从而实現利润最大化,到实际交房时,不少规划都变成了空的,配套设施要么没有,要么质量和数量大缩水。

解穴办法：购房者应冷静分析各种配套设施存在的可能性和合理性,不为表面现象所迷惑如开发商提供免费交通车,能长期免费吗?二是调查教育设施是否为教育行政部门所认可。三是看周围是否有替换的配套设施

业主购房时,开发商一般会承诺在三个月之内办理好房产证,但有时过了好几年,房产证依然没办下来。

甚至有開发商以代理办理房产证为由向消费者收取费用，却因为开发商自身问题没有办好房产证导致消费者人财两空。

解穴办法：购房时,需看开发商是否“五证”齐全,即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预(销)售许可证》若不齐全,购房者购买后则可能拿不到房产证,商品房质量也得不到保障。

其实很多时候消费者之所以上当受骗，一般都是心急或者是贪图一时的便宜擦亮自己的双眼，多走点直路就会少一些套路。不过也不能单单靠消费者自身来辨别当然现茬越来越多法律规范来约束不规范的开发商，因此在遇到权益受到侵害的时候第一时间一定是要拿起法律武器来捍卫自己的权益。也希朢后续的开发商能够自我规范少一点套路多一点真诚。

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