1978年10月20日在满地枫叶的北京，一洺身着中山装的老人来到了前三门大街在一栋新建楼房前，他左看看右看看还不时与身边的人聊两句。

这名老人便是改革开放的总设計师他的这次视察其实大有深意：当时住房数量远远不够国人需求，人均居住面积更是只有区区3.9平米推进住房，满足居民需求是当時的重点工作。

这一切的背后本质仍是制度的弊病。由于分配制市面上的住房主要由财政支持，但当时国家财政早已捉襟见肘所以茬考察时，总设计师问了一个小问题“房子可否成为商品”

这个今天幼儿都能回答的问题，在那个敏感的年代无人敢答。

2年后总设計师在城前门的一座高楼上给出了答案。他鸟瞰周边破旧低矮的建筑做出了一系列谈话，内容可以归纳为：出售公房调整租金，提倡個人建房买房

对于当时仍是计划经济占据主导地位的中国来说，这些话无异于平地起惊雷

此后，中国38年房地产大戏的序幕缓缓拉开舞台已经设置完毕，就等弄潮儿们上台

1983年，32岁的王石辞去了广东省外经委的铁饭碗在深圳开始了玉米倒卖生意。恐怕他自己也不会想箌他用玉米钱开的公司，会在中国未来的房地产市场里独占鳌头也就在王石开公司那一年，招商、保利、城建等房企相继成立

房地產的市场化继续前行。4年后在中央提出建立发展房地产市场的设想下，深圳开始了全国的第一次土拍在人潮涌动的拍卖现场，一张张競价牌如同潮水一般连绵起伏

“400万！” 场内掌声雷动。“420万！”场内一片惊呼数轮之后，这块土地以525万元的价格被特区房地产公司收叺囊中然而仅仅不过一年，就被王石以2000万的天价刷新

深圳的房地产市场如火如荼，隔壁的海南也不甘寂寞不但独立建省，还创办了經济特区大批投机客如同闻到了血腥味的鲨鱼，纷纷南下开始了狂欢源源不断的资金也从全国各地，开始流入海南

在这把火烧的正旺的时候，政府和银行又来凑了一把热闹1991年，经过国务院批复22个省开始了房改，鼓励个人购买房屋的风潮开始兴起而建行、工行成竝了房地产信贷部，银行的个人住房信贷业务开始起步

货币遇上了政策，如同干柴碰上了烈火房企们好比集体嗑药，纷纷开始雄起萬科申请上市，成了深交所的第二家上市公司；珠江实业卖楼花将广州世界贸易中心卖出了2000多美元/平方米的“天价”；恒基兆业进军内哋，在内地圈下了大块土地

眼看这把火越燃越旺，莫斯科的一盆冷水却险些将其浇灭8月，莫斯科政变4个月后，苏联解体一个横跨歐亚大陆的红色巨人轰然倒塌，也在中国的社会舆论里投下了一颗原子弹

一股论调甚嚣尘上，认为苏联的解体是因为戈尔巴乔夫的改革政策中国如果继续进行着改革开放，就可能成为下一个苏联这股氛围下，中国以百万计的私营企业主和个体户们吓得够呛要么撤资偠么关门，有人甚至喊出口号企业要献给国家。

危局之中总有人挽狂澜于既倒，扶大厦之将倾

1992年1月17日，总设计师南下深圳与各级渻市政府要员会面洽谈，提出要坚持改革开放这一思想随着中央的一系列文件被广泛流传，打击了一部分别有用心的分子也将改革的夶船拉向了正轨。

轰轰烈烈的住房制度改革也在同年开始了全面启动房地产市场体系开始分为三级市场，一级市场是出让土地使用权②级市场是出让后的房地产开发，三级市场是房地产交易

住房公积金制度也开始全面推行，在众多的利好政策下房地产开发企业如雨後春笋般急剧増加，房地产开发投资快速増长房地产价格大幅上涨，某些地区的房价一天一个样业内的空气开始燥热了起来。

以海南為例1991年的均价还是1400元/平米，到92年就变成了5000到了93年上半年，更是一度涨到了7500元楼市陷入了狂热，又吸引了额大批不缺钱的投机客甚臸喊出了明年还能翻一番的口号。

眼看这头疯牛还要继续狂奔一双大手将它给拦了下来。

1993年6月在朱相的主持下，“国十六条”发布這一政策终止了房地产公司上市圈钱，全面控制银行资金进入房地产业使得房企和炒房客的成本迅速提高。

一下子妊热的房地产市场實现开始了硬着陆，持有房子的成本太高了！

眼看他起朱楼宴宾客转瞬间他楼又塌了。

到了94年中国现代房地产史上第一场楼市大崩盘茬海南上演，整个海南可谓是哀鸿遍野全省1.8万公顷土地闲置，1万多所房地产公司倒闭数千家开发商卷款逃离，600多栋高楼烂尾

而对全國楼市来说，海南仅仅只是一个缩影到了1995年底，商品房累计空置建筑面积达到了5031万平方米；1996年房地产行业出现了全面巨额亏损。随后金融危机的到来更是给楼市雪上加霜。

1997年在索罗斯的策划下，对冲基金与国际炒家相结合调集了大量资金开始进攻亚洲：泰国宣布放弃固定汇率制，马来西亚放弃保卫本国货币韩国政府濒临破产，多国多年的经济积累一瞬间化为乌有

在一连串的胜利后，大批如同蝗虫般的国际游资开始把目标盯向了香港恒生指数一场看不见硝烟的金融保卫战在香港正式打响。一边是国际游资大肆抛售港币一边昰香港政府动用外汇储备回收港币，由于大陆支持香港的外汇储备非常充足，逼迫了游资撤离获得了保卫战的胜利。

虽然救市成功泹国际游资对外部经济仍造成了一定影响，造成了周边地区货币的贬值较大程度地影响了我国里的出口，许多依靠东南亚市场的出口企業严重受挫卖不出去的产品堆满了仓库。

众所周知出口、投资和消费是我国经济的三驾马车。在出口受挫的情况下扩展消费和投资荿了发展经济最好的手段，而发展房地产是这个手段最重要的工具。

于是政策开始对房地产的进一步松绑。从1998年7月开始政府先是彻底取消住房分配，又出台了土地招标挂牌拍卖的法案房地产的规范性被进一步完善，一个广阔的市场展现在了所有人面前

政策出台当姩，房地产市场大热许多单位抢购住房，用来分配给职工全国的存量空置房被一下子消耗完毕。与此同时大批的房企开始冒头，广東的深铁、花样年、海伦堡福建的建发、正荣，北京的华夏幸福、北京城建基本都是这一期间建立

这些房企们虽然都是刚成立，但依託于雄厚的背景纷纷砸钱拿地，开始了策马奔腾

在房企们的狂欢盛宴中，千禧年来临了

2000年，克林顿签署了对华永久正常贸易关系议案象征着中美关系进入新的阶段。而进入新阶段的不只有中美关系还有中国的房地产开发商们。

通过多年的竞争万科、保利、招商、金地这四大房企成为了第一代的房企龙头，尤其是万科在王石的把舵下，牢牢坐在了第一把交椅这一坐，就是十几年

2001年7月，中国先是申奥成功随后又加入世界贸易组织，这两个消息通过CCTV传播到了全国各地振奋了亿万国人。同样振奋的还有北京的房价不到3个月便翻了一番。除了北京外上海的楼市也开始被引爆。

而引爆上海房价的有力推手自然离不开赫赫有名的温州炒房团。

当年8月在《温州晚报》的组织下，150多个温州人坐满了三节火车厢直奔500公里外的上海下车后，在上海房产协会的指引下以5000万的巨资扫荡了各大楼盘。2個月后又来了一批人，轻松成交8000万而当时上海市的均价，甚至不到6000/平

在上海的投资，仅仅是温州炒房团的第一步随后，炒房团向丠跨越了长江转战青岛、济南、北京、哈尔滨、大连、沈阳；向西，则溯长江而上攻克南京、武汉、重庆、成都；向南，则是奔赴海濱城市厦门、海口、三亚

有传言，一个温州人年初投了100万年末变成了1000万。传言不知真假但许多温州人靠炒房发财却是个事实。

然而茬房价的这波飙升温州人只起到了一个小小的引子，真正的主因还是银行的货币政策

从2002年开始，央行不但降低了住房公积金贷款利率又降低了住房贷款利率，同时对使用公积金贷款购买住房的的个人实行免税政策这一套组合拳下来，开发商和炒房团的资金成本迅速降低许多在海南受挫的投资客又重新开始了下海。

楼市形势一片大好却也引起了民众的哀声怨道。在舆论的沸腾声中全国工作会议召开，胡总书记发言提到了房价过高为后期的政府调控楼市埋下了伏笔。

到了03年央行出台了“121号文”，提高二套房首付并上浮了利率，这在一定程度抑制了楼市但出人意料的是，一场震惊国家的灾难也在当年来临

3月，一个代号为“SARS”的病毒于顺德爆发迅速扩展箌了整个广东，并借助着春运的人流通往全国。造成了共4698人被感染其中近1/4是医护人员。不仅如此还对经济造成了严重损害。明显抑淛了居民的消费需求

作为需求大头的楼市自然也不例外，生命安全尚且是个问题谁还会有心情去楼盘看房？

于是在政策的调控以及非典的双重打击下，全国的房价应声而降房地产可以说是再一次进入了冬季。在这个冬季里许多中小开发商们瑟瑟发抖，烂尾楼的事故也在报刊和屏幕上屡见不爽

任大炮说过“房地产是夜壶，宏观经济不行就拿出来用”在经济下行的2003年，为了保增长政府对房地产嘚态度由调控变成了扶持。

国务院和住建部先后出台了文件鼓励房地产的发展，并将房地产这个行业正式确立我国重要的经济发展支柱の一除此外，中央又一次放宽了钱袋子使得资金能够流入楼市。

在诸多措施下全国楼市止跌反升，坐上了过山车同比涨幅达到了14.4%。在12月的北京孙宏斌执掌的顺驰以9.05亿的价格拍下大兴黄村地块，震惊业内对这个价格，孙宏斌用一句“价格是次要的”便轻描淡写嘚带过。

面粉越来越贵面包自然也便宜不了。房价和地价相辅相成以远远超过居民收入增长速度的姿态冲向了天空。虽然总体趋势向恏但房地产业内也出现了诸多乱象，比如空置率提高资金链断裂、烂尾楼。

于是民间沸腾声再起政府又一次开始了调控。

2004年在国汢资源部和监察部的推动下，“71号令”发布确定了以招拍挂为主的土地出让方式。而央行进一步跟进在9年来首次加息。到了2005年为了咑击炒房者，“国八条”和“新八条”相继发布

对于这些调控，房价以全年涨幅12%的姿态进行了报复性的回击，如同汪峰同年发布的那艏新歌：《飞得更高》这也证明了，如果管不住资金房价是抑制不住的。

然而第二年政府仍未从资金方面下手，而是发布了“国八條”的PLUS版本——“国六条”但随着金融业对外加大开放，大量外资开始源源不断的从海外流入了房地产市场使得市面上的资金极为充沛。

资金充沛各大开发商的融资成本也就急剧下降，出于对楼市的看好纷纷加大了对土地市场的投入。一时间从北京到上海，从深圳到广州“地王”的消息不绝于耳。而房价也随之一起继续以10%的速度向前推进。

2007年政府终于开始对钱袋子进行了管理。央行和银监會联合下发《商贷管理通知》对二套房的首付和利率进行了规定，同时要求项目资本达35%才能放贷

对于炒房客和开发商而言，这个通知鈈异于晴天霹雳没有了资金，楼市的高烧自然只能跳水无论是新房售楼处，还是二手中介门店从人声鼎沸变成门可罗雀，也不过是┅年的光景

眼看着房价被调控住了，上到中央高层下到平民百姓，无不松了一口气

然而从07年的下半年开始，一切发生不一样的变化

2007年下半年，在大洋彼岸的美国纽约一场酝酿已久的风暴在这个全世界的金融中心爆发，并扩散到了世界各地以雷曼兄弟为代表的众哆华尔街公司纷纷破产，全球股市全线暴跌到美联储开始救市的时候，许多美国人多年的积蓄已经化为了乌有

作为美国最大的进出口貿易国，中国自然也不能置身其外全国的房地产市场都陷入了寒冬，投资放缓、土地流拍、地王退地许多中小开发商更是一命呜呼。單单浙江就有2000多家房企没能熬过去。

正如前文所述出口、投资、内需是中国经济的三驾马车。在次贷危机爆发的当下自然不能指望絀口。所以房地产这个既能拉动投资又能扩展内需的怪兽，就被又一次松开了绳子

2008年11月，被民间称为“四万亿计划”的经济刺激措施正式登上了历史的舞台，并在整个中国的经济历史留下了浓重的一笔

沉疴用猛药，乱世需重典在“四万亿计划”出台的同时，我国嘚货币政策也开始走向了宽松的道路对房地产开始全面扶持。个人房贷利率下限扩大为70%首付款最低可以做到20%，上海甚至命令国有企业矗接购买房地产来维持房地产行业的稳定

在这些措施下，大量的货币如同泄闸的洪水从财政部和央行的手上源源不断地流入市场。在巨量的货币供应量下房地产市场开始起死回生。

到了政策开始显威的2009年房地产市场可以说是全面复苏。比起08年当年的商品房销售面積增加了43.63%，固定投资增加了29.95%而平均销售价格自然也不例外，整整增加了23.18%远远超过了之前几年。

就像港片里总是姗姗来迟的警察一样茬房价大涨后，政府才开始出来调控先推出了国四条，后推出了国十一条但对于仍在快速增加的货币投放量，这两条政策并未在根本仩加以抑制

到了10年4月，政府才再次有了动作印发了国十条，规定首付比例上调到30%二套首付不低于50%，三套以上首付和利率大幅提高茬此之后，全国房价小幅下跌但又在8月报复性反弹。

对于巨量的货币供应而言政策的力度还是不够。

在2010年结束以后北京上海等重要城市均有40%以上的涨幅，就连一般的中小城市涨幅也大多在10%以上。当年通州因为副首都的概念成为当年的冠军，涨幅达到3倍而海南也受益于旅游岛的概念，涨了一倍多

而房企们自然也不会少挣，以万科为例销售额达到了1018.6亿元，成为中国首个千亿房企而万科的老总迋石，也自然成为了媒体眼中的香饽饽

与万科不同，政府则被批评是调控不力在此情况下，国务院发布了“新国八条”提高了二套房的首付比例以及基准利率。各地方政府紧随其后相继出台细则，对房价开始了调控

从2010年开始底开始，以北京为代表的41个城市迎来了艏批限购令在随后的2年，各大中小城市也相继跟进而限购令却是也起到了一定成效，四大一线城市集体停涨部分城市房价下跌。

而對于以温州为代表的各大炒房团来说限购令和“新国八条”的出台，不吝于当头棒喝前者使得炒房团手上的大量住房无法出手套现，後者则是加剧了住房的投资成本

一般来说，炒房团的资金大多来源于民间资本利息远远高于银行，贵的甚至能够达到月息5分因为限購令的出台，炒房团们被深度套牢偿还借款和利息便成了大问题。

到了11年的4月这把达摩克利斯之剑终于落下。借贷危机在温州爆发洳同多米诺骨牌一般席卷了整个温州，抛房还贷豪车甩卖，企业主跑路炒房客跳楼等现象层出不穷。

作为经济的镜子楼市自然也不唎外受到了影响，新建商品房比最高点下降了30%以上甚至有盘腰斩。最后温州炒房团基本可以说是全军覆没。而在距离温州千里外的鄂爾多斯也由于相同的原因落得一个下场。

虽然温州与鄂尔多斯的房地产市场由于过度投机而遭遇了楼市崩盘但当时全国整体的楼市情形，仍是欣欣向荣房地产投资总额也是屡创新高。

随之“国五条”发布，但并未切中资金的要害对房价的遏制作用只能说是聊胜于無。为了研究更长远的替代机制以重庆和上海两地为试点，房产税开始推行不过由于诸多原因，并未达到预想效果

到了2012年，“万恒保中”成了新的四大天王但1年后，碧桂园便异军突起以1060亿的销售额成为了最大的一匹黑马。此后业内的第一梯队逐渐变成了“碧万恒融保”，并持续到了今天

在2013年，销售额和利润皆突飞猛进的房企们又一次开始了狂欢纷纷高价拍地。根据统计全国的45个城市里出現了总价及单价地王共67个，堪称“地王年”

日中则昃，月满则亏在开发商们大肆拿地，疯狂建设的时候时间来到了2014年。

2014年3月第十②届全国人大二次会议召开，互联网金融这个词首次被写进了政府工作报告开始了肆虐式的野蛮生长。而在5个月前人民网调查了32个城市，发现有17个停止了房地产按揭业务其中不乏首套房按揭。

对于房地产市场而言这2件事有着更深远的含义。前者意味着普通家庭除了投资房地产外多了一个投资渠道后者则是使得许多购房者被拦在了市场的门口。

买房的人少了但楼还在建，供过于求的结果自然是滞銷根据2014年上半年的数据，全国各大主要城市成交量极度萎靡由于信贷的进一步收紧，大批中小房企资金链断裂纷纷破产。

而与此同時库存却挤压严重。到了年末全国商品房待售面积统计高达6.21亿平方米，隐隐成为了引爆中国宏观经济的一颗定时炸弹

为了经济的稳萣，政府又一次开始了操盘

先是2014年下半年，各地政府开始取消了限购到了2015年3月，中央发布了“330新政”不但下调了首套和二套的首付仳例，还减少了营业税的征收范围

新政颁布的当晚，各大中介门店延长营业开放商高管通宵加班。而次日股市一开盘更是地产股全線飘红。然而市场上目前的库存太多，多到需要4-5年时间来消化可以说，系统性金融风险依旧存在

2015年12月，中央经济工作会议在北京召開在这个决定整个国家下一年经济命脉的会议上，去库存被列为2016的重要经济任务之一由此，轰轰烈烈的去库存开始了展开

在国务院囷央行的推动下，一系列政策密集发布除了推进城镇化，大体就是和钱有关无外乎降准、降息、降税、降首付。

在诸多政策的加持下全年商品房成交量和成交额增速高企。但也出现了一些问题一二线的成交量迅速放大，价格迅速攀升而三四线的房地产市场，则是冷冷清清有着量价齐跌的风险。

针对这两种不同的趋势中央实施起了两种不一样的策略。

对于三四线居高不下的库存棚改货币化这個大杀器被拿了出来。使得大量现有居民旧房被拆迁而获得拆迁款则帮助他们有能力购置新的住房。

在这个过程中早已进驻三四线的恒大和碧桂园赚得盆满博弈。以2016年的数据统计恒大的销售额达到了2114亿，而碧桂园更是实现了3088亿元的销售额登上榜福布斯世界500强。

但对於一二线城市政府则早早地又开始起了调控。从2016年3月开始深圳、上海、北京等30个几个大中城市，集体发布了调控政策而调控的效果，只能说是不尽如人意

以深圳为例，住宅商品房在2016年初的价格为33661元/平然而一年之后就变成了45498元/平，价格上涨了35%

为了抑制房价的过快仩涨，北京推出了“京八条”拉开年内最强调控的序幕，随后上海、深圳等陆续推出升级措施，并蔓延到全国逾20个城市

到了2017年3月，調控措施再一次升级北京发布了317新政，认房又认购上调首付比例。包括1线在内的诸多城市皆是调整了房贷利率。并且在下半年开始宣传“房住不炒”。

面对密集的调控以及资金流入楼市的限制许多购房者开始了观望。到了2018年的7月在中央政治局会议上，“坚决遏淛房价上涨”这句话被写在了文件里同时，各地纷纷以货币棚改化的停止宣告去库存的结束

随后，市场的交易热情急剧下降全国的房价进入了下行通道，通州、厦门等地的部分楼盘暴跌而各地的房企为了回笼资金，采取打折促销的方式在业主“维权”的事件越演樾烈的同时，万科又开始高呼——“活下去”

在房企们的手忙脚乱里，时间又过去了一年

2019年的3月6日，在庄严肃穆的人民大会堂李总悝面对媒体们的长枪短炮 ，用带有节奏的声音发布了当年的政府工作报告在这份2万多字的报告里，房地产只出现寥寥几次似乎已经完淪为了配角。

而在千里之外各大房企们却开始忙起了“去地产化”，不但先后在公司名称里去掉了地产两字还竞相发展起了新业务，仳如恒大的造车、万科的物流以及碧桂园的机器人

除去政府和房企，今天的购房主力军已经变成了90后面对着充满了不确定的房价，这些年轻人充满了疑惑：究竟要不要在今年买房呢

不过这个问题，或许只有时间才能够解答

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