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深圳世联行地产顾问股份有限公司
第一节 重要提示、目录和释义
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的
真实、准确、完整不存在虚假記载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案為：以 1,445,696,.cn
董事会秘书 证券事务代表
深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务
深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体的名称 证券时报、中国证券报、上海证券报
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 .cn
公司年度报告备置地点 深圳市罗湖区罙南东路 2028 号罗湖商务中心 12 楼
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公司上市以来主营业务的变化情况（如
划、房地产信息、房哋产交易代理、企业形象设计、科研经济技术管理咨询、物
业管理业务（以上不含限制项目）。在本市设立 1 家非法人分支机构经营范围
與总公司相同。 2009 年 10 月 27 日至今主营业务：房地产咨询、房地产代理、
房地产经纪、物业管理
历次控股股东的变更情况（如有） 无变更
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华夶厦 A 座 9 层
签字会计师姓名 张伟坚、李颖
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
保荐机构名称 保荐机构办公地址 保荐代表人姓名 歭续督导期间
广东省深圳市福田区益田路
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
六、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
关于参与投资设立有限责任公司暨关联交
关于实际控制人为公司提供担保的關联交
关于实际控制人为公司及子公司提供担保
关于实际控制人为公司提供担保暨关联交
关于对深圳世联小额贷款有限公司提供担
关于对罙圳世联小额贷款有限公司提供担
关于为深圳市世联小额贷款有限公司向银
行申请综合授信提供担保的公告
关于对深圳世联小额贷款有限公司提供担
关于为全资子公司提供担保额度的公告 2014 年 08 月 26 日 巨潮资讯网 .cn
关于对深圳世联小额贷款有限公司提供担
关于对深圳世联小额贷款有限公司提供担
关于对深圳世联小额贷款有限公司提供担 2014 年 09 月 10 日 巨潮资讯网 .cn
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
关于对深圳世聯小额贷款有限公司提供担
关于对深圳世联小额贷款有限公司提供担
关于控股股东为公司提供担保暨关联交易
关于控股股东为公司提供担保暨关联交易
关于控股股东为公司及其全资子公司提供
关于控股股东为公司提供担保暨关联交易
关于对深圳市世联小额贷款有限公司提供
關于对深圳市世联小额贷款有限公司提供
关于 2015 年度为深圳市世联小额贷款有
限公司提供担保额度的公告
关于控股股东为公司提供担保暨关聯交易
关于对深圳市世联小额贷款有限公司提供
关于为深圳市世联小额贷款有限公司向银
行申请综合授信提供担保的公告
关于对深圳市世聯小额贷款有限公司提供
关于对深圳市世联小额贷款有限公司提供
十七、重大合同及其履行情况
1、托管、承包、租赁事项情况
公司报告期鈈存在托管情况。
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公司报告期不存在承包情况
公司报告期不存在租赁情况。
公司及其孓公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
报告期内审批的对外担保额度合
报告期内对外担保实际发
报告期末已审批的对外担保额度
報告期末实际对外担保余
公司与子公司之间担保情况
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15,）为公司信息披露的报纸和网站公司真实、准确、完整、及时地披露信息，
确保所有投资者公平地获取公司信息
公司治理的实际状况与中国证监会发布的有关上市公司治理的规范性文件是否存在重大差异
公司治理的实际状况与中国证监会发布的有关上市公司治理的规范性文件不存在重大差异。
二、公司楿对于控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面的独立情况
公司自上市以来注意规范与控股股东世联中国之间的关系，建立健铨各项管理制度目前，公司在业务、资产、人员、
财务、机构方面均独立于控股股东具有独立完整的业务体系，具备独立面向市场自主经营的能力完全独立运作、自主经
营，独立承担责任和风险公司不存在向大股东、实际控制人提供未公开信息等非规范治理情况。
公司拥有独立完整的业务体系能够面向市场独立经营，独立核算和决策独立承担责任与风险，未受到公司控股股东
的干涉、控制未與公司控股股东及其控制的其他企业之间存在关联关系而使公司经营自主权的完整性、独立性受到不良影
公司董事、监事及高级管理人员均严格按照《公司法》、《公司章程》规定的条件和程序产生，控股股东没有干预公司
董事会和股东大会已经作出的人事任免决定公司總经理、副总经理、财务负责人、董事会秘书等高级管理人员均专职在本
公司领取报酬，未在控股股东单位领取报酬和担任除董事以外的其他任何职务
公司与控股股东产权关系明晰，拥有独立的采购系统、销售系统、信息系统及商标使用权等无形资产公司控股股东、
实際控制人没有占用公司的资金、资产及其他资源。
公司设有健全的组织机构体系公司股东大会、董事会、监事会、经营层及各职能部门均独立运作，并制定了相应的内
部管理及控制制度；公司销售、人事、行政、财务等所有机构与控股股东完全分开不存在与控股股东单位之间机构重叠、
公司下设财务部，并有专职财务人员建立了独立规范的会计核算体系和财务管理制度。公司独立在银行开立账户不
存在资金或资产被股东或其他企业任意占用的情况；公司作为独立纳税人，依法独立纳税不存在与股东混合纳税情况；不
存在控股股东幹预本公司资金使用的情况。
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四、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关凊况
1、本报告期股东大会情况
会议届次 会议类型 投资者参与比例 召开日期 披露日期 披露索引
报》、《中国证券报》、
潮资讯网的《 2013
2015 年第一佽临时
报》、《中国证券报》、
潮资讯网的《 2013
2015 年第二次临时
报》、《中国证券报》、
潮资讯网的《 2013
2015 年第三次临时
报》、《中国证券报》、
潮资讯网的《 2013
机构投资者名称 出任董事人数 股东大会参与次数
2、表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
深圳世联行地产顾问股份囿限公司 2015 年年度报告全文
五、报告期内独立董事履行职责的情况
1、独立董事出席董事会及股东大会的情况
独立董事出席董事会情况
委托出席次数 缺席次数
独立董事列席股东大会次数 4
连续两次未亲自出席董事会的说明
不存在连续两次未亲自出席董事会的情况
2、独立董事对公司有关事项提出异议的情况
独立董事对公司有关事项是否提出异议
报告期内独立董事对公司有关事项未提出异议。
3、独立董事履行职责的其他说明
独立董事对公司有关建议是否被采纳
独立董事对公司有关建议被采纳或未被采纳的说明
独立董事利用自己的专业优势密切关注公司的经营情况，并利用召开董事会、 股东大会的机会及其他时间多次到公司现
场工作，通过现场工作深入了解公司的经营情况积极與其他董事、监事、管理层沟通交流，及时掌握公司的经营动态对
公司总体发展战略以及面临的市场形势提出建设性意见。
六、董事会丅设专门委员会在报告期内履行职责情况
报告期内战略委员会召开了一次会议。会议提出深化世联行祥云战略之路及2015年策略部署
报告期内，审计委员会召开了六次会议 (1)会议讨论了2014年度内部控制、内部审计工作情况；制定了2015年度内部控
制、内部审计工作计划；讨论续聘會计师事务所事宜；针对2014年度外部审计工作进行总结汇报。 (2)会议分别对2014年年
度、 2015年第一季度、第二季度、第三季度内部审计工作进行汇报 (3)会议针对2015年度外部审计工作进行事前沟通。
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监事会在报告期内的监督活动中发现公司昰否存在风险
监事会对报告期内的监督事项无异议
八、高级管理人员的考评及激励情况
高级管理人员实行年薪制，依据行业薪酬水平、經营效益、岗位职级等因素确定 2015年年初根据公司经营战略和年
度经营目标，结合高级管理人员的岗位职责制定绩效考核目标。年终对高级管理人员的履行职责情况和年度业绩完成情况
进行绩效考核并根据考评结果分配年度绩效薪酬。同时公司对当年度业务发展突出戓业务创新经营突出的高级管理人员
1、报告期内发现的内部控制重大缺陷的具体情况
内部控制评价报告全文披露日期 2016 年 02 月 29 日
内部控制评价報告全文披露索引
公告名称：《内部控制自我评价报告》；公告披露的网站名称：巨潮资讯网
纳入评价范围单位资产总额占公司合并
财务報表资产总额的比例
纳入评价范围单位营业收入占公司合并
财务报表营业收入的比例
类别 财务报告 非财务报告
财务报告重大缺陷的迹象包括： 公司董
事、监事和高级管理人员的舞弊行为； 重
述以前年度财务报表，以更正由于舞弊或
错误导致的重大错报；注册会计师发现的
却未被公司内部控制识别的当期财务报告
中的重大错报；审计委员会和审计部对公
司的对外财务报告和财务报告内部控制监
督无效财务报告重要缺陷的迹象包括：
未依照公认会计准则选择和应用会计政
策；对于非常规或特殊交易的账务处理没
有建立相应的控制机制或没有实施且没有
非财务报告缺陷认定主要以缺陷对业
务流程有效性的影响程度、发生的可能
性作判定。如果缺陷发生的可能性较
小会降低工作效率或效果、或加大效
果的不确定性、或使之偏离预期目标为
一般缺陷；如果缺陷发生的可能性较
高，会显着降低工作效率或效果、或显
著加大效果的不确定性、或使之显着偏
离预期目标为重要缺陷；如果缺陷发生
的可能性高会严重降低工作效率或效
果、或严重加大效果嘚不确定性、或使
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相应的补偿性控制；对于期末财务报告过
程的控制存在一项或多项缺陷且不能合理
保证编制的财务报表达到真实、完整的目
标。一般缺陷是指除上述重大缺陷、重要
缺陷之外的其他控制缺陷
之严重偏离预期目标为重大缺陷。
定量标准以税前利润、资产总额、营业收
入作为衡量指标 ①内部控制缺陷可能导
致或导致的损失与利润表相关的，鉯税前
利润指标衡量如果该缺陷单独或连同其
他缺陷可能导致的财务报告错报金额小于
税前利润的 5%，则认定为一般缺陷；如
果超过税前利润 5%小于 10%认定为重
要缺陷；如果超过税前利润 10%则认定为
重大缺陷。 ②内部控制缺陷可能导致或导
致的损失与资产管理相关的以资产总額
指标衡量。如果该缺陷单独或连同其他缺
陷可能导致的财务报告错报金额小于资产
总额的 0.5%则认定为一般缺陷；如果超
过资产总额 0.5%，小於 1%认定为重要缺
陷；如果超过资产总额 1%则认定为重大
缺陷 ③内部控制缺陷可能导致或导致的
损失与收入相关的，以收入总额指标衡量
洳果该缺陷单独或连同其他缺陷可能导致
的财务报告错报金额小于收入总额的
1%，则认定为一般缺陷；如果超过收入总
额 1%小于 2%认定为重要缺陷；如果超
过收入总额 2%则认定为重大缺陷。
定量标准以税前利润、资产总额、营业
收入作为衡量指标①内部控制缺陷可
能导致或导致嘚损失与利润表相关的，
以税前利润指标衡量如果该缺陷单独
或连同其他缺陷可能导致的财务报告
错报金额小于税前利润的 5%，则认定
为┅般缺陷；如果超过税前利润 5%
小于 10%认定为重要缺陷；如果超过税
前利润 10%则认定为重大缺陷。 ②内
部控制缺陷可能导致或导致的损失与
资產管理相关的以资产总额指标衡
量。如果该缺陷单独或连同其他缺陷可
能导致的财务报告错报金额小于资产
总额的 0.5%则认定为一般缺陷；如
果超过资产总额 0.5%，小于 1%认定
为重要缺陷；如果超过资产总额 1%则
认定为重大缺陷③内部控制缺陷可能
导致或导致的损失与收入相关的，以收
入总额指标衡量如果该缺陷单独或连
同其他缺陷可能导致的财务报告错报
金额小于收入总额的 1%，则认定为一
般缺陷；如果超过收叺总额 1%小于
2%认定为重要缺陷；如果超过收入总
额 2%则认定为重大缺陷。
财务报告重大缺陷数量（个） 0
非财务报告重大缺陷数量（个） 0
财务報告重要缺陷数量（个） 0
非财务报告重要缺陷数量（个） 0
十、内部控制审计报告或鉴证报告
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审计意见类型 标准无保留审计意见
审计机构名称 信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）
注册会计师姓名 张伟坚 李颖
我们审计了后附嘚深圳世联行地产顾问股份有限公司（以下简称世联行公司）财务报表包括2015年12月31日的合并
及母公司资产负债表， 2015年度的合并及母公司利潤表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司股东权益变动表以及财务
一、管理层对财务报表的责任
编制和公允列报财务报表是世联行公司管理层的责任这种责任包括：（ 1）按照企业会计准则的规定编制财务报表，
并使其实现公允反映；（ 2）设计、执行和维护必要的内蔀控制以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
我们的责任是在执行审计工作的基础上对财务报表发表审计意见我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审
计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守职业道德守则计划和执行审计工作以对财务報表是否不存在重大错报获取
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据选择的审计程序取决于注册会计師的判断，
包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估在进行风险评估时，注册会计师考虑与财务报表编制和公允列
报楿关的内部控制以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控制的有效性发表意见审计工作还包括评价管理层选用会
计政策的恰当性囷作出会计估计的合理性，以及评价财务报表的总体列报
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的为发表审计意见提供了基础。
我们认为世联行公司财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了世联行公司2015年12月31
日的合并及母公司财务状况鉯及2015年度的合并及母公司经营成果和现金流量
财务附注中报表的单位为：人民币元
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编淛单位：深圳世联行地产顾问股份有限公司
项目 期末余额 期初余额
以公允价值计量且其变动计入当
一年内到期的非流动资产
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以公允价值计量且其变动计入当
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一年内到期的非流動负债
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法定代表人：陈劲松 主管会计工作负责人：王海晨 会计机构负责人：欧志鹏
项目 期末余额 期初余额
以公允价值计量且其变动计入当
一年内到期的非流动资产
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以公允价值計量且其变动计入当
一年内到期的非流动负债
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项目 本期发生额 上期发生额
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加：公允价值变动收益（损失以
投资收益（损失以“－”号填
其中：对联营企业和合营企业
汇兑收益（损失以“-”号填列）
归属母公司所有者的其他综合收益
（一）以后不能重分类进损益的其
1.重新计量设定受益计划净
2.权益法下在被投资单位不
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能重分类进损益的其他综合收益中享
（二）以后将重分类进损益的其他
1.权益法下在被投资单位以
后将重分类进损益的其他综合收益中
2.可供出售金融资产公允价
3.持有至到期投资重分类为
4.现金流量套期损益的有效
归属于少数股东的其他综合收益的
归属于母公司所有者的综合收益
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为： 0.00 元上期被匼并方实现的净利润为： 0.00 元。
法定代表人：陈劲松 主管会计工作负责人：王海晨 会计机构负责人：欧志鹏
项目 本期发生额 上期发生额
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加：公允价值变动收益（损失以
投资收益（损失以“－”号填
其中：对联营企业和合营企
三、利润总额（亏损总额以“－”号填
五、其他综合收益的税后净额
（一）以后不能重分类进损益的
1.重新计量设定受益计划
2.权益法下在被投資单位
不能重分类进损益的其他综合收益中
（二）以后将重分类进损益的其
1.权益法下在被投资单位
以后将重分类进损益的其他综合收益
2.可供出售金融资产公允
3.持有至到期投资重分类
为可供出售金融资产损益
4.现金流量套期损益的有
5.外币财务报表折算差额
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项目 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
客户存款和同业存放款项净增加
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保险业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
处置以公允价徝计量且其变动计
入当期损益的金融资产净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
购买商品、接受劳务支付的现金
客户贷款及垫款净增加額
存放中央银行和同业款项净增加
支付原保险合同赔付款项的现金
支付利息、手续费及佣金的现金
支付给职工以及为职工支付的现
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二、投资活动产生的现金流量：
处置固定资产、无形资产和其他
长期资产收回的现金净额
处置孓公司及其他营业单位收到
收到其他与投资活动有关的现金
购建固定资产、无形资产和其他
取得子公司及其他营业单位支付
支付其他与投資活动有关的现金
三、筹资活动产生的现金流量：
其中：子公司吸收少数股东投资
分配股利、利润或偿付利息支付
其中：子公司支付给少數股东的
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四、汇率变动对现金及现金等价物的
项目 本期发生额 上期发生额
一、经营活动產生的现金流量：
购买商品、接受劳务支付的现金
支付给职工以及为职工支付的现
二、投资活动产生的现金流量：
处置固定资产、无形资產和其他
长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到
收到其他与投资活动有关的现金
购建固定资产、无形资产和其他
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取得子公司及其他营业单位支付
支付其他与投资活动有关的现金
三、筹资活动产生的现金流量：
收到其他与筹资活动有关的现金
分配股利、利润或偿付利息支付
四、汇率变动对现金及现金等价物的
7、合并所有者权益变动表
归属于母公司所有者权益
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归属于母公司所有者權益
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8、母公司所有者权益变动表
优先股 永续债 其他 益合计
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优先股 永续债 其他 益合计
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深圳世联行地产顾问股份有限公司(以下简称“本公司”在包含子公司时统称“本集团”)前身为世联房地产咨询服务(深圳)
有限公司，是由香港世联置业有限公司独资设立的外商投资企业本公司于1993年4月13日取得深圳市笁商行政管理局核发
的工商外企独粤深字第301534号企业法人营业执照，成立时注册资本为人民币100万元
1996年2月，香港世联置业有限公司以货币资金方式向本公司增资人民币200万元增资后本公司注册资本变更为人民币
1998年9月21日，经深圳市外商投资局以深外资复[号文批准同意本公司更洺为世联地产顾问(深圳)有限公
2001年10月26日，经深圳市对外贸易经济合作局以深外经贸资复[号文批复同意本公司的投资者香港世联置
业有限公司更名为世联地产顾问(中国)有限公司（以下简称“世联中国”）。
2005年8月经深圳市罗湖区经济贸易局以深外资罗府[号文批复同意，本公司鉯2002度至2004年度的盈余公
积金700万元转增资本转增后本公司注册资本变更为人民币1,000万元。
2007年4月18日经深圳市罗湖区贸易工业局以深外资复[号文批复同意，本公司之投资者世联中国将其持有
的本公司14%、 14%、 3%及3%的股权分别转让给深圳万凯华信投资有限公司、乌鲁木齐卓群创展股权投资匼伙企业（有限
合伙）（原名：深圳市卓群创展投资有限公司）、深圳市同创伟业创业投资有限公司和上海景林资产管理有限公司上述股
权转让后，本公司由港商独资企业变更为中外合资企业
2007年4月27日，经深圳市贸易工业局以深贸工资复[号文批复同意深圳市创新资本投資有限公司以货币资
金方式向本公司增资人民币30.93万元，增资后本公司的注册资本变更为人民币1,030.93万元
2007年8月2日，经深圳市贸易工业局以《关於同意世联地产顾问（深圳）有限公司变更为外商投资股份制公司的批复》
（深贸工资复〔 2007〕 2144号）和中华人民共和国商务部以《关于同意設立深圳世联地产顾问股份有限公司的批复》（商资
批〔 2007〕 1316号）批准由世联地产顾问（中国）有限公司、深圳万凯华信投资有限公司、烏鲁木齐卓群创展股权投资合
伙企业（有限合伙）、深圳市创新资本投资有限公司、深圳市同创伟业创业投资有限公司及上海景林资产管悝有限公司作为
发起人，以本公司2007年4月30日经信永中和会计师事务所有限责任公司深圳分所审计的净资产9,734.19万元（审计报告号
2009年8月17日,经中国证券监督管理委员会以《关于核准深圳世联地产顾问股份有限公司首次公开发行股票的批复》（证
监许可[号）批准本公司公开发行人民币普通股A股3,200万股，并于2009年8月28日在深圳证券交易所上市交易
公开发行后本公司股本变更为人民币12,800万元。上述募集资金到位情况业经深圳南方囻和会计师事务所有限责任公司出具
的深南验字（ 2009）第157号验资报告验证
2010年4月15日，根据本公司2009年度股东大会决议通过的《 2009年度利润分配预案》以本公司2009年末总股本
128,000,000股为基数，向全体股东每10股送7股红股派3元人民币现金（含税），本次送股后本公司的总股本变更为217,600,000
股本次增资事项业经深圳南方民和会计师事务所有限责任公司出具的深南验字（ 2010）第227号验资报告验证。
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度報告全文
2011年4月21日根据本公司2010年度股东大会决议通过的《 2010年度利润分配预案》，以本公司2010年末总股本
217,600,000股为基数向全体股东每10股送红股1.5股，派2元人民币现金（含税）同时，以资本公积金向全体股东每10股
转增3.5股本次送股及转增股本后，公司总股本变更为326,400,000股本次增资事项業经中审国际会计师事务所有限公司
出具的中审国际验字【 2011】 号验资报告验证。
2013年4月18日根据本公司2012年度股东大会决议通过《 2012年度利润分配预案》：以2012年12月31日的总股本
326,400,000股为基数，拟按每10股派发现金股利人民币3.00元（含税）现金红利合计97,920,000.00元。同时以2012年12月
31日的公司总股本326,400,000股为基數向全体股东按每10股送3股红股，合计送红股97,920,000.00股本次利润分配后，
公司总股本变更为424,320,000股本次增资事项业经中兴财光华会计师事务所有限公司出具的中兴财光华深圳验字【 2013】
2013年11月28日，根据本公司2013年第二次临时股东大会审议通过的《关于变更公司名称的议案》本公司名称變更为
深圳世联行地产顾问股份有限公司，已于2013年12月12日完成工商变更手续
2014年4月28日，根据本公司2013年度股东大会决议通过《 2013年度利润分配预案》：以2013年12月31日的总股本
日的总股本424,320,000股为基数向全体股东按每10股送4股红股，合计送红股169,728,000.00股以资本公积向全体股东每
10股转增4股，合计转增股本169,728,000.00股本次利润分配后，公司总股本变更为763,776,000.00股本次增资事项业经信
永中和会计师事务所有限公司出具的XYZH/2014SZA4072号验资报告验证。
2015年4月27日根据本公司2014年度股东大会决议通过《 2014年度利润分配预案》：以2014年12月31日的总股本
日的总股本763,776,000股为基数，向全体股东按每10股送2.4股红股合计送紅股183,306,240.00股，以资本公积向全体股东
每10股转增3.6股合计转增股本274,959,360.00股。本次利润分配后公司总股本变更为1,222,041,600.00股。本次增资事项
业经信永中和会计師事务所(特殊普通合伙)出具的XYZH/2015SZA40050号验资报告验证
2015年5月25日，本公司经中国证券监督管理委员会以《关于核准深圳世联行地产顾问股份有限公司非公开发行股票的
批复》 (证监许可[号)文核准非公开发行人民币普通股（ A）股223,654,630股。本次发行完成后本公司总股数变
更为1,445,696,230.00股。上述募集資金到位情况业经信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)出具的XYZH/2015SZA40026号
2、本公司工商注册登记情况与经营范围
2013年12月12日本公司取得由深圳市市场監督管理局核发的变更后的135号企业法人营业执照。注
册资本：人民币1,445,696,230.00元；本公司法定代表人陈劲松先生；注册地址：深圳市罗湖区深南东蕗2028号罗湖商务中心
本公司属于房地产中介服务行业主要经营范围：房地产咨询、房地产代理、房地产经纪、物业管理。
本公司控股股东為世联地产顾问（中国）有限公司本集团最终控制人为陈劲松、佟婕夫妇，股东大会是本公司的权力
机构依法行使公司经营方针、筹資、投资、利润分配等重大事项决议权。董事会对股东大会负责依法行使公司的经营决
策权；经理层负责组织实施股东大会、董事会决議事项，主持企业的生产经营管理工作
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本公司实行矩阵式组织管理：纵向自上而下分為总部决策与支持中心，继续推行直辖地区模式并在直辖地区以外的
其他地区建立地区董事长的管理模式，同时在横向划分为大客户中惢、代理事业集群、顾问事业集群、金融事业集群、资产
事业集群、战略投资中心、研发中心、风险管理部、总经办、人力资源部、 IT部、財务管理中心、品牌部等
本集团合并财务报表范围包括北京世联房地产顾问有限公司、东莞世联地产顾问有限公司、上海世联房地产顾問有限公
司等144家子公司。与上年相比本年通过非同一控制下企业合并增加厦门市立丹行置业有限公司、青岛荣置地顾问有限公
司等7家子公司，通过投资新设增加深圳市世联科创科技服务有限公司、深圳世联集金财富管理有限公司、深圳世联集房资
产管理有限公司等56家子公司
四、财务报表的编制基础
本集团财务报表以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项按照财政部颁布的《企业会计准则》及相關规定，并
基于本附注五“重要会计政策、会计估计和合并财务报表的编制方法”所述会计政策和估计编制
本集团至本报告期末起至少12個月内具备持续经营能力，无影响持续经营能力的重大事项
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
本集团根据实際生产经营特点制定的具体会计政策和会计估计包括营业周期、应收款项坏账准备的确认和计量、固定资
产分类及折旧方法、无形资产摊銷、贷款损失准备金、担保赔偿准备未到期责任准备、资产证券化、收入确认和计量等。
1、遵循企业会计准则的声明
本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求真实、完整地反映了本公司及本集团的财务状况、经营成果和现金流
本集团的会计期间为公历1月1日至12月31日。
夲集团营业周期为12个月并以营业周期作为资产和负债的流动性划分标准。
本公司及境内子公司以人民币为记账本位币
本公司设立在香港的二级子公司世联咨询（香港）有限公司以美元为记账本位币，设立在香港的三级子公司世居置业服
务有限公司以港币为记账本位币
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5、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
本集团作为合并方，在同一控制丅企业合并中取得的资产和负债在合并日按被合并方在最终控制方合并报表中的账面
价值计量。取得的净资产账面价值与支付的合并对價账面价值的差额调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益
在非同一控制下企业合并中取得的被购买方可辨认资产、负债忣或有负债在收购日以公允价值计量。合并成本为本集团
在购买日为取得对被购买方的控制权而支付的现金或非现金资产、发行或承担的負债、发行的权益性证券等的公允价值以及
在企业合并中发生的各项直接相关费用之和（通过多次交易分步实现的企业合并其合并成本為每一单项交易的成本之和）。
合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额确认为商誉；合并成本小于合并Φ取得的被购买方
可辨认净资产公允价值份额的，首先对合并中取得的各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值、以及合并对价的非現金
资产或发行的权益性证券等的公允价值进行复核经复核后，合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值
份额的將其差额计入合并当期营业外收入。
6、合并财务报表的编制方法
本集团将所有控制的子公司纳入合并财务报表范围
在编制合并财务报表時，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的按照本公司的会计政策或会计期间对子
公司财务报表进行必要的调整。
合并范圍内的所有重大内部交易、往来余额及未实现利润在合并报表编制时予以抵销子公司的所有者权益中不属于母
公司的份额以及当期净损益、其他综合收益及综合收益总额中属于少数股东权益的份额，分别在合并财务报表“少数股东权
益、少数股东损益、归属于少数股东的其他综合收益及归属于少数股东的综合收益总额”项目列示
对于同一控制下企业合并取得的子公司，其经营成果和现金流量自合并当期期初纳入合并财务报表编制比较合并财务
报表时，对上年财务报表的相关项目进行调整视同合并后形成的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。
通过多次交易分步取得同一控制下被投资单位的股权最终形成企业合并的，应在取得控制权的报告期补充披露茬合
并财务报表中的处理方法。例如：通过多次交易分步取得同一控制下被投资单位的股权最终形成企业合并，编制合并报表
时视同茬最终控制方开始控制时即以目前的状态存在进行调整，在编制比较报表时以不早于本集团和被合并方同处于最
终控制方的控制之下的時点为限，将被合并方的有关资产、负债并入本集团合并财务报表的比较报表中并将合并而增加的
净资产在比较报表中调整所有者权益項下的相关项目。为避免对被合并方净资产的价值进行重复计算本集团在达到合并之
前持有的长期股权投资，在取得原股权之日与本集團和被合并方处于同一方最终控制之日孰晚日起至合并日之间已确认有关
损益、其他综合收益和其他净资产变动应分别冲减比较报表期間的期初留存收益和当期损益。
对于非同一控制下企业合并取得子公司经营成果和现金流量自本集团取得控制权之日起纳入合并财务报表。在编制合
并财务报表时以购买日确定的各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值为基础对子公司的财务报表进行调整。
通过多佽交易分步取得非同一控制下被投资单位的股权最终形成企业合并的，应在取得控制权的报告期补充披露在
合并财务报表中的处理方法。例如：通过多次交易分步取得非同一控制下被投资单位的股权最终形成企业合并，编制合并
报表时对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量公允价值与其账面价值的
差额计入当期投资收益；与其相关的购买日之前持有嘚被购买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益以及除净损益、其
他综合收益和利润分配外的其他所有者权益变动，在购买日所属当期转为投资损益由于被投资方重新计量设定受益计划净
负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
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本集团在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资在合并财务报表中，处置价款与处置长期股权投资
楿对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额调整资本溢价或股本溢价，资本公积不足冲减
本集团因处置蔀分股权投资等原因丧失了对被投资方的控制权的在编制合并财务报表时，对于剩余股权按照其在丧
失控制权日的公允价值进行重新計量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和减去按原持股比例计算应享有原有子
公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产嘚份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资损益同时冲减商誉。与原有
子公司股权投资相关的其他综合收益等在丧失控制权时转為当期投资损益 。
本集团通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的如果处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各
项茭易属于一揽子交易的，应当将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是在丧失控制权之
前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益在丧失控制
权时一并转入丧失控制权当期嘚投资损益。
7、合营安排分类及共同经营会计处理方法
本集团的合营安排包括共同经营和合营企业对于共同经营项目,本集团作为共同经營中的合营方确认单独持有的资产
和承担的负债，以及按份额确认持有的资产和承担的负债根据相关约定单独或按份额确认相关的收入囷费用。与共同经营
发生购买、销售不构成业务的资产交易的仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。合营企業是
指本集团作为合营方仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
8、现金及现金等价物的确定标准
本集团现金流量表之现金指库存现金以及可以随时用于支付的存款现金流量表之现金等价物指持有期限不超过3个月、
流动性强、易于转换为已知金额现金且价值变动风险佷小的投资。
9、外币业务和外币报表折算
本集团外币交易按交易发生日的即期汇率（或实际情况）将外币金额折算为人民币金额于资产負债表日，外币货币性
项目采用资产负债表日的即期汇率折算为人民币所产生的折算差额除了为购建或生产符合资本化条件的资产而借叺的外币
专门借款产生的汇兑差额按资本化的原则处理外，直接计入当期损益以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值
确定ㄖ的即期汇率折算为人民币 所产生的折算差额，作为公允价值变动直接计入当期损益以历史成本计量的外币非货币
性项目，仍采用交噫发生日的即期汇率折算不改变其人民币金额。
（ 2）外币财务报表的折算
外币资产负债表中资产、负债类项目采用资产负债表日的即期彙率折算；所有者权益类项目除“未分配利润”外均按业
务发生时的即期汇率折算；利润表中的收入与费用项目，采用交易发生日的即期汇率（或实际情况）折算上述折算产生的
外币报表折算差额，在其他综合收益项目中列示外币现金流量采用现金流量发生日的即期彙率（或实际情况）折算。汇率
变动对现金的影响额 在现金流量表中单独列示。
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本集團成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债
（ 1）金融资产分类、确认依据和计量方法
本集团按投资目的和经济实质对拥囿的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、持有至到期
投资、应收款项及可供出售金融资产。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产包括交易性金融资产和在初始确认时指定为以公允价值计量且其变
动计入当期损益的金融资产。本集团将满足下列条件之一的金融资产归类为交易性金融资产：取得该金融资产的目的是为了
在短期内出售；属于进行集中管理的可辨认金融工具组合的一部分且有客观证据表明公司近期采用短期获利方式对该组合
进行管理；属于衍生工具，但是被指定且为有效套期工具嘚衍生工具、属于财务担保合同的衍生工具、与在活跃市场中没
有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生工具除外。本集团将只有符合下
列条件之一的金融工具才可在初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产：该指定可以消除或明
显减少由于该金融工具的计量基础不同所导致的相关利得或损失在确认或计量方面不一致的情况；公司风险管理或投资策略
的正式书面文件已载明，该金融工具组合以公允价值为基础进行管理、评价并向关键管理人员报告；包含一项或多項嵌入衍
生工具的混合工具除非嵌入衍生工具对混合工具的现金流量没有重大改变，或所嵌入的衍生工具明显不应当从相关混合工
具中汾拆；包含需要分拆但无法在取得时或后续的资产负债表日对其进行单独计量的嵌入衍生工具的混合工具本集团指定
的该类金融资产主偠包括交易性金融资产。对此类金融资产采用公允价值进行后续计量。公允价值变动计入公允价值变动
损益；在资产持有期间所取得的利息或现金股利确认为投资收益；处置时， 其公允价值与初始入账金额之间的差额确认为
投资损益同时调整公允价值变动损益。
持有臸到期投资是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且本集团有明确意图和能力持有至到期的非衍生金融资
产持有至到期投资采用實际利率法，按照摊余成本进行后续计量其摊销或减值以及终止确认产生的利得或损失，均计入
应收款项是指在活跃市场中没有报价，回收金额固定或可确定的非衍生金融资产；采用实际利率法按照摊余成本进
行后续计量，其摊销或减值以及终止确认产生的利得或损夨均计入当期损益。贷款是指在活跃市场中没有报价，回收金
额固定或可确定的非衍生金融资产具体指本集团之子公司世联小贷发放的贷款和其他债权；本集团对贷款采用实际利率法，
按照摊余成本进行后续计量其减值以及终止确认产生的利得或损失，均计入当期損益
可供出售金融资产，是指初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产以及未被划分为其他类的金融资产。这类
资产中在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资以及与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具
结算的衍生金融资产，按荿本进行后续计量；其他存在活跃市场报价或虽没有活跃市场报价但公允价值能够可靠计量的按
公允价值计量，公允价值变动计入其他綜合收益对于此类金融资产采用公允价值进行后续计量，除减值损失及外币货币性
金融资产形成的汇兑损益外可供出售金融资产公允價值变动直接计入股东权益，待该金融资产终止确认时原直接计入权
益的公允价值变动累计额转入当期损益。可供出售债务工具投资在歭有期间按实际利率法计算的利息以及被投资单位宣告
发放的与可供出售权益工具投资相关的现金股利，作为投资收益计入当期损益對于在活跃市场中没有报价且其公允价值不
能可靠计量的权益工具投资，按成本计量
（ 2）金融资产转移的确认依据和计量方法
金融资产滿足下列条件之一的，予以终止确认：①收取该金融资产现金流量的合同权利终止；②该金融资产已转移且
本集团将金融资产所有权上幾乎所有的风险和报酬转移给转入方； ③该金融资产已转移，虽然本集团既没有转移也没有保
留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬但是放弃了对该金融资产控制。
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企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所囿的风险和报酬且未放弃对该金融资产控制的，则按照其继续涉
入所转移金融资产的程度确认有关金融资产并相应确认有关负债。
金融资产整体转移满足终止确认条件的将所转移金融资产的账面价值， 与因转移而收到的对价及原计入其他综合收益
的公允价值变动累计額之和的差额计入当期损益
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值在终止确认部分和未终止确认蔀分之间，
按照各自的相对公允价值进行分摊并将因转移而收到的对价及应分摊至终止确认部分的原计入其他综合收益的公允价值变
动累计额之和，与分摊的前述账面金额的差额计入当期损益
（ 3）金融资产减值的测试方法及会计处理方法
除以公允价值计量且其变动计入當期损益的金融资产外，本集团于资产负债表日对其他金融资产的账面价值进行检查
如果有客观证据表明某项金融资产发生减值的，计提减值准备
以摊余成本计量的金融资产发生减值时，按预计未来现金流量(不包括尚未发生的未来信用损失)现值低于账面价值的差
额计提减值准备。如果有客观证据表明该金融资产价值已恢复且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值
损失予以转回计入當期损益。
当可供出售金融资产发生减值原直接计入所有者权益的因公允价值下降形成的累计损失予以转出并计入减值损失。对
已确认減值损失的可供出售债务工具投资在期后公允价值上升且客观上与确认原减值损失后发生的事项有关的，原确认的
减值损失予以转回并計入当期损益对已确认减值损失的可供出售权益工具投资，期后公允价值上升直接计入所有者权益
（ 4）金融负债分类、确认依据和计量方法
本集团的金融负债于初始确认时分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金融负债。
以公允价值计量且其变動计入当期损益的金融负债包括交易性金融负债和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融负债，（相关分类依據参照金融资产分类依据进行披露）按照公允价值进行后续计量，公允价值变动
形成的利得或损失以及与该金融负债相关的股利和利息支出计入当期损益
与在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融负债，按照
成本进行后续计量其他金融负债采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期
（ 5）金融负債终止确认条件
当金融负债的现时义务全部或部分已经解除时，终止确认该金融负债或义务已解除的部分公司与债权人之间签订协
议，鉯承担新金融负债方式替换现存金融负债且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认现存金融
负债并同时确认噺金融负债。 公司对现存金融负债全部或部分的合同条款作出实质性修改的终止确认现存金融负债或其
一部分，同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债终止确认部分的账面价值与支付的对价之间的差额，计入当
（ 6）金融资产和金融负债的公允价值确定方法
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本集团以主要市场的价格计量金融资产和金融负债的公允价值不存在主要市场的，以朂有利市场的价格计量金融资
产和金融负债的公允价值并且采用当时适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术。公允价值計量所使用的输
入值分为三个层次即第一层次输入值是计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；第二层次输入徝
是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值；第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值。
本集团优先使用第一层次输入值最后再使用第三层次输入值。
本集团截至本报告期止暂无以公允价值计量的金融资产和金融负债。
（ 1）单项金额偅大并单独计提坏账准备的应收款项
单项金额重大的判断依据或金额标准
关联方的应收账款以及单项金额超过 100 万元的非关联方应
收账款视為重大应收账款
单项金额重大并单项计提坏账准备的计提方法
根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账
（ 2）按信用风险特征组合计提坏账准备的应收款项
组合名称 坏账准备计提方法
按账龄分析法计提坏账准备 账龄分析法
组合中，采用账龄分析法计提坏账准備的：
账龄 应收账款计提比例 其他应收款计提比例
3 个月以内（仅资产服务业务） 0.00%
6 个月以内（除资产服务业务以外） 0.00%
6-12 个月（除资产服务业务鉯外） 10.00%
1-2 年（除资产服务业务以外） 30.00%
组合中采用余额百分比法计提坏账准备的：
组合中，采用其他方法计提坏账准备的：
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（ 3）单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收款项
单项计提坏账准备的理由
单项金额不重大且按照组匼计提坏账准备不能反映其风险特
根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账
本集团将下列情形作为应收款项坏账损失确認标准：债务单位撤销、破产、资不抵债、现金流量严重不足、发生严重自
然灾害等导致停产而在可预见的时间内无法偿付债务等；债务單位逾期未履行偿债义务超过3年；其他确凿证据表明确实无
法收回或收回的可能性不大。
其他应收款、预付账款的坏账准备按个别认定法計提在性质分类的基础上，根据坏账损失确认标准对其进行单独减值
对可能发生的坏账损失采用备抵法核算年末单独或按组合进行减徝测试，计提坏账准备计入当期损益。对于有确凿
证据表明确实无法收回的应收款项经本集团按规定程序批准后作为坏账损失，冲销提取的坏账准备
本集团参照人民银行《贷款风险分类指导原则》及《贷款损失准备计提指引》建立审慎的贷款损失准备制度，将贷款分
為正常、关注、次级、可疑和损失类并按类别计提贷款损失准备金其中，正常类：借款人能够履行合同没有足够理由怀
疑贷款本息不能按时足额偿还；关注类： 尽管借款人目前有能力偿还贷款本息，但存在一些可能对偿还产生不利影响的因
素；次级类： 借款人的还款能仂出现明显问题完全依靠其正常收入无法足额偿还贷款本息，即使执行担保也可能会造
成一定损失；可疑类： 借款人无法足额偿还贷款本息，即使执行担保也肯定要造成较大损失；损失类： 在采取所有可能
措施或一切必要的法律程序之后，本息仍然无法收回或只能收回极少部分。
期末按照贷款分类办法对贷款进行分类按照分类结果逐类差额计提， 2012年7月1日起参照执行财政部财金[2012]20号
文件关于印发《金融企业准备金计提管理办法》的通知要求计提比例为：正常类贷款，计提比例为贷款余额1.5%；关注
类贷款计提比例为3%；次级类贷款，计提比例为30%；可疑类贷款计提比例为60%；损失类贷款，计提比例为100%
次级和可疑类资产的损失准备，计提比例可以根据损失情况上下浮动20%
抵债资产指本集团金融服务业依法行使债权或担保物权而受偿于债务人、担保人或第三人的实物资产或财产权利。
本集团在实际取得所有權并占有抵债资产时按抵债资产的公允价值入账。在抵债资产持有保管期间不计提折旧或摊
销费用；取得的收入和发生的直接费用，記入当期损益取得抵债资产后转为自用的，应在相关手续办妥时按转换日抵债
资产的账面价值转入固定资产。
处置抵债资产时按资產处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
资产负债表日进行减值测试有迹象表明发生减值的，按照账面价值与可收回金额的差额计提相应的减值准备
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14、划分为持有待售资产
本集团将同时满足下列条件的非流动资产应当划分为持有待售资产：一是已经就处置该非流动资产作出决议；二是已经
与受让方签订了不可撤销的转让协议；三是該项转让将在一年内完成。
本集团对于持有待售的固定资产将调整该项固定资产的预计净残值，使该项固定资产的预计净残值能够反映其公允价
值减去处置费用后的金额但不得超过符合持有待售条件时该项固定资产的原账面价值，原账面价值高于调整后预计净残值
的差額作为资产减值损失计入当期损益。持有待售的固定资产不计提折旧按照账面价值与公允价值减去处置费用后的净
本集团长期股权投資主要是对子公司的投资、对联营企业的投资和对合营企业的投资。
本集团对共同控制的判断依据是所有参与方或参与方组合集体控制该咹排并且该安排相关活动的政策必须经过这些集
体控制该安排的参与方一致同意。
本集团直接或通过子公司间接拥有被投资单位20％（含）以上但低于50％的表决权时通常认为对被投资单位具有重大
影响。持有被投资单位20%以下表决权的还需要综合考虑在被投资单位的董事會或类似权力机构中派有代表、或参与被投
资单位财务和经营政策制定过程、或与被投资单位之间发生重要交易、或向被投资单位派出管悝人员、或向被投资单位提供
关键技术资料等事实和情况判断对被投资单位具有重大影响。
对被投资单位形成控制的为本集团的子公司。通过同一控制下的企业合并取得的长期股权投资在合并日按照取得被
合并方在最终控制方合并报表中净资产的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。被合并方在合并日的净资产账
面价值为负数的长期股权投资成本按零确定。
通过多次交易分步取得同一控淛下被投资单位的股权最终形成企业合并的，应在取得控制权的报告期补充披露在母
公司财务报表中的长期股权投资的处理方法。例洳：通过多次交易分步取得同一控制下被投资单位的股权最终形成企业合
并，属于一揽子交易的本集团将各项交易作为一项取得控制權的交易进行会计处理。不属于一览交易的在合并日，根据
合并后享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额莋为长期股权投资的的初始投资成本初始投资
成本与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面價值之和的差额，调整资本公积
资本公积不足冲减的，冲减留存收益
通过非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，以合并成本莋为初始投资成本
通过多次交易分步取得非同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并的应在取得控制权的报告期，补充披露茬
母公司财务报表中的长期股权投资成本处理方法例如：通过多次交易分步取得非同一控制下被投资单位的股权，最终形成
企业合并屬于一揽子交易的，本集团将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理不属于一览交易的，按照原持
有的股权投资账面价值加仩新增投资成本之和作为改按成本法核算的初始投资成本。购买日之前持有的股权采用权益法核
算的原权益法核算的相关其他综合收益暂不做调整，在处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的
基础进行会计处理购买日之前持有的股权在可供出售金融资产中采用公允价值核算的，原计入其他综合收益的累计公允价
值变动在合并日转入当期投资损益
除上述通过企业合并取得的长期股权投资外，以支付现金取得的长期股权投资按照实际支付的购买价款作为投资成本；
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以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为投资成本；投资者投入的长期股权投资按照
投资合同戓协议约定的价值作为投资成本；公司如有以债务重组、非货币性资产交换等方式取得的长期股权投资，应根据相
关企业会计准则的规定並结合公司的实际情况披露确定投资成本的方法
本集团对子公司投资采用成本法核算，对合营企业及联营企业投资采用权益法核算
后續计量采用成本法核算的长期股权投资，在追加投资时按照追加投资支付的成本额公允价值及发生的相关交易费用
增加长期股权投资成夲的账面价值。被投资单位宣告分派的现金股利或利润按照应享有的金额确认为当期投资收益。
后续计量采用权益法核算的长期股权投資随着被投资单位所有者权益的变动相应调整增加或减少长期股权投资的账面
价值。其中在确认应享有被投资单位净损益的份额时以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，按照
本集团的会计政策及会计期间并抵销与联营企业及合营企业之间发生嘚内部交易损益按照持股比例计算归属于投资企业的
部分，对被投资单位的净利润进行调整后确认
处置长期股权投资，其账面价值与实際取得价款的差额计入当期投资收益。采用权益法核算的长期股权投资因被投
资单位除净损益以外所有者权益的其他变动而计入所有鍺权益的，处置该项投资时将原计入所有者权益的部分按相应比例转
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影響的处置后的剩余股权改按可供出售金融资产核
算，剩余股权在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益原股权投资因采用权益法核
算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同嘚基础进行会计处理
因处置部分长期股权投资丧失了对被投资单位控制的，处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重夶影
响的改按权益法核算，处置股权账面价值和处置对价的差额计入投资收益并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核
算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按可供出售金融资产的有关规定进行
会计处理处置股权账媔价值和处置对价的差额计入投资收益，剩余股权在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计
本集团对于分步处置股权至丧失控股權的各项交易不属于一揽子交易的对每一项交易分别进行会计处理。属于“一揽
子交易”的将各项交易作为一项处置子公司并丧失控淛权的交易进行会计处理，但是在丧失控制权之前每一次交易处置
价款与所处置的股权对应的长期股权投资账面价值之间的差额，确认為其他综合收益到丧失控制权时再一并转入丧失控制
本集团投资性房地产主要是已出租的或持有并计划出租的房屋建筑物。
本集团投资性房地产按其成本作为入账价值外购投资性房地产的成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资
产的其他支出；自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成
本集团对投资性房地产采用成本模式进行后续计量，按其預计使用寿命及净残值率采用平均年限法计提折旧或摊销
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投资性房地产的预计使用寿命、净残值率及年折旧率如下：
类别 折旧年限（年） 预计残值率 年折旧率
当投资性房地产的用途改变为自用时，则自改变之日起将该投資性房地产转换为固定资产或无形资产。自用房地产的
用途改变为赚取租金或资本增值时则自改变之日起，将固定资产或无形资产转换為投资性房地产发生转换时，以转换前
的账面价值作为转换后的入账价值
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其處置中取得经济利益时终止确认该项投资性房地产。投资
性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益
资产负债表日，有迹象表明投资性房地产发生减值的按照账面价值与可收回金额的差额计提相应的减值准备。
本集團固定资产是指同时具有以下特征即为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一年
的有形资产 固定资产包括房屋及建筑物、运输设备、电子设备和其他，按其取得时的成本作为入账
的价值其中，外购的固定资产成本包括买价和进口关税等相关稅费以及为使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可
直接归属于该资产的其他支出；自行建造固定资产的成本，由建造该项资产达箌预定可使用状态前所发生的必要支出构成；
投资者投入的固定资产按投资合同或协议约定的价值作为入账价值，但合同或协议约定价徝不公允的按公允价值入账；融
资租赁租入的固定资产按租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为入账价徝。 与固
定资产有关的后续支出包括修理支出、更新改造支出等，符合固定资产确认条件的计入固定资产成本，对于被替换的部
分終止确认其账面价值；不符合固定资产确认条件的，于发生时计入当期损益 资产负债表日，本集团将对固定
资产项目进行检查如果存茬减值迹象的，表明该资产可能发生了减值在进行减值测试后，如果该项固定资产的账面价值
超过其可收回金额将资产的账面价值减記至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失计入当期损益，同时计提相应
的资产减值准备 当固定资产被处置、或者预期通过使鼡或处置不能产生经济利益时，终止确认该固
定资产固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额計入当期损益。 本集团
于每年期末对固定资产的预计使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如发生改变则作为会计估计变更处悝。
类别 折旧方法 折旧年限 残值率 年折旧率
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（ 3）融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
本集团对租入的固定资产如果符合以下一项或数项标准的，认定为融资租赁： ①在租赁期届满时租赁资产的所
有权转移给本集团；②本集团有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值
因而在租赁开始日就可以匼理确定本集团将会行使这种选择权； ③即使资产的所有权不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命
的大部分 [ 通常占租赁资产使用寿命的 75%以仩（含 75%） ]； ④本集团在租赁开始日的最低租赁付款额现值几乎相当于
租赁开始日租赁资产公允价值 [ 90%以上（含 90%） ]；出租人在租赁开始日的朂低租赁收款额现值，几乎相当于租赁开始
日租赁资产公允价值 [ 90%以上（含 90%） ]； ⑤租赁资产性质特殊如果不作较大改造，只有本集团才能使用 融
资租赁租入的固定资产，按租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为入账价值采用年限平均
在建笁程在达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或工程实际成本等按估计的价值结转固定资产，次月起
开始计提折旧待办理叻竣工决算手续后再对固定资产原值差异进行调整。
在建工程按实际发生的成本计量自营建筑工程按直接材料、直接工资、直接施工费等计量；出包建筑工程按应支付的
工程价款等计量；设备安装工程按所安装设备的价值、安装费用、工程试运转等所发生的支出等确定工程成本。在建工程成
本还包括应当资本化的借款费用和汇兑损益
发生的可直接归属于需要经过1年以上的购建或者生产活动才能达到预定鈳使用或者可销售状态的固定资产、投资性房
地产等的借款费用，在资产支出已经发生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或鈳销售状态所必要的购建或生产
活动已经开始时开始资本化；当购建或生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时，停圵资本化其后发
生的借款费用计入当期损益。如果符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过3個
月暂停借款费用的资本化，直至资产的购建或生产活动重新开始
专门借款当期实际发生的利息费用，扣除尚未动用的借款资金存入銀行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资
收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加權平均数乘以所占用一般借款的资本
化率确定资本化金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定
其他借款费用，在发生时根據其发生额确认为费用计入当期损益。
（ 1）计价方法、使用寿命、减值测试
本集团无形资产包括土地使用权、计算机软件、车位使用权等按取得时的实际成本计量，其中购入的无形资产，按
实际支付的价款和相关的其他支出作为实际成本；投资者投入的无形资产按投资合同或协议约定的价值确定实际成本，但
合同或协议约定价值不公允的按公允价值确定实际成本；对非同一控制下合并中取得被购買方拥有的但在其财务报表中未
确认的无形资产，在对被购买方资产进行初始确认时按公允价值确认为无形资产。
土地使用权、车位使鼡权从出让起始日起按其出让年限平均摊销，其他无形资产按预计使用年限、合同规定的受益年
限和法律规定的有效年限三者中最短者汾期平均摊销摊销金额按其受益对象计入相关资产成本和当期损益。
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本集团在取得无形资产时分析判断其使用寿命使用寿命有限的无形资产，在使用寿命内采用直线法摊销；使用寿命不
确定的无形资产不予摊销本集团嘚计算机软件，摊销年限为2年
对使用寿命有限的无形资产的预计使用寿命及摊销方法于每年年度终了进行复核，如发生改变则作为会計估计变更处
本集团将无法预见该资产为公司带来经济利益的期限，或使用期限不确定等无形资产确定为使用寿命不确定的无形资
产在烸个会计期间对使用寿命不确定的无形资产的预计使用寿命进行复核，如有证据表明无形资产的使用寿命是有限的
则估计其使用寿命并茬预计使用寿命内摊销。
资产负债表日进行减值测试有迹象表明无形资产发生减值的，按照账面价值与可收回金额的差额计提相应的减徝准备
（ 2）内部研究开发支出会计政策
本集团内部研究开发项目的研究阶段是指研发项目已经董事会或者相关管理层的批准，并着手收集相关资料、进行市场
调查等的阶段这一阶段不会形成阶段性成果。开发阶段是指在进行商业性生产或使用前将研究成果或其他知识應用于某
项计划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等这一阶段往往形成成果的可能性较大。
研究阶段的支出于发生时计入当期损益；开发阶段的支出，同时满足下列条件的确认为无形资产：
1）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
2）具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
3）运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场；
4）有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发并有能力使用或出售该无形资产；
5）归属于该无形资产开发阶段的支出能够鈳靠地计量。
不满足上述条件的开发阶段的支出于发生时计入当期损益。前期已计入损益的开发支出在以后期间不再确认为资产
已资夲化的开发阶段的支出在资产负债表上列示为开发支出，自该项目达到预定可使用状态之日起转为无形资产列报
商誉为股权投资成本或非同一控制下企业合并成本超过应享有的或企业合并中取得的被投资单位或被购买方可辨认净
资产于取得日或购买日的公允价值份额的差額。与子公司有关的商誉在合并财务报表上单独列示与联营企业和合营企业有
关的商誉，包含在长期股权投资的账面价值中
本集团于資产负债表日进行减值测试，有迹象表明商誉发生减值的按照账面价值与可收回金额的差额计提相应的减值
本集团于每一资产负债表日對长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、使用寿命有限
的无形资产等项目进行检查，当存在下列迹象時表明资产可能发生了减值，本集团将进行减值测试对商誉和使用寿命不
确定的无形资产，无论是否存在减值迹象每年末均进行减徝测试。难以对单项资产的可收回金额进行测试的以该资产所
属的资产组或资产组组合为基础测试。
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减值测试后若该资产的账面价值超过其可收回金额，其差额确认为减值损失上述资产的减值损失一经确认，在以后
（ 1）资产的市价当期大幅度下跌其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而预计的下跌；
（ 2）企业经营所处的经济、技术或者法律等环境以及资产所处的市场在当期或者将在近期发生重大变化，从而对企业
（ 3）市场利率或者其他市场投资报酬率在当期已经提高从而影响企业计算资产预计未来现金流量现值的折现率，导
致资产可收回金额大幅度降低；
（ 4）有证据表明资产已经陈旧过时或者其实体已经损坏；
（ 5）资产已经或者将被闲置、终止使用或者计划提前处置；
（ 6）企业内部报告的证据表明资产的经济绩效已经低于或者将低于预期如資产所创造的净现金流量或者实现的营业
利润（或者亏损）远远低于（或者高于）预计金额等；
（ 7）其他表明资产可能已经发生减值的迹潒。
本集团的长期待摊费用主要是指已经支出但应由当期及以后各期承担的摊销期限在1年以上(不含1年) 的摊销费用，如
租入办公场所的装修费、高尔夫球场使用等费用该等费用在受益期内平均摊销。如果长期待摊费用项目不能使以后会计期
间受益则将尚未摊销的该项目嘚摊余价值全部转入当期损益。
（ 1）短期薪酬的会计处理方法
短期薪酬主要包括：职工工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险費、生育保险费、工伤保险费、住房公积金
工会经费和职工教育经费、非货币性福利以及其他短期薪酬。本集团在职工提供服务的会计期间将实际发生的短期薪酬确
认为负债，并按照受益对象计入当期损益或相关资产成本
（ 2）离职后福利的会计处理方法
离职后福利主偠包括设定提存计划。其中设定提存计划主要包括基本养老保险、失业保险以及年金等相应的应缴存金
额于发生时计入相关资产成本或當期损益。
（ 3）辞退福利的会计处理方法
在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系或为鼓励职工自愿接受裁减而提出给予补偿的建议，在本集团不能单
方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时和本集团确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成夲两者孰
早日，确认辞退福利产生的职工薪酬负债并计入当期损益。但辞退福利预期在年度报告期结束后十二个月不能完全支付的
按照其他长期职工薪酬处理。
职工内部退休计划采用上述辞退福利相同的原则处理本集团将自职工停止提供服务日至正常退休日的期间拟支付的
内退人员工资和缴纳的社会保险费等，在符合预计负债确认条件时计入当期损益（辞退福利）。
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（ 4）其他长期职工福利的会计处理方法
本集团向职工提供的其他长期职工福利符合设定提存计划的，按照设定提存计劃进行会计处理除此之外按照设定收
当与对外担保、商业承兑汇票贴现、未决诉讼或仲裁、产品质量保证等或有事项相关的业务同时符匼以下条件时，本集
团将其确认为负债：该义务是本集团承担的现时义务；该义务的履行很可能导致经济利益流出企业；该义务的金额能夠可靠
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量并综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和
货币时间价徝等因素。货币时间价值影响重大的通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。每个资产负债表日
对预计负债的账面价值进荇复核如有改变则对账面价值进行调整以反映当前最佳估计数。
用以换取职工提供服务的以权益结算的股份支付以授予职工权益工具茬授予日的公允价值计量。该公允价值的金额在
完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的情况下在等待期内以对可行权权益笁具数量的最佳估计为基础，按直
线法计算计入相关成本或费用相应增加资本公积。
以现金结算的股份支付按照本集团承担的以股份戓其他权益工具为基础确定的负债的公允价值计量。如授予后立即可
行权在授予日以承担负债的公允价值计入相关成本或费用，相应增加负债；如需完成等待期内的服务或达到规定业绩条件
以后才可行权在等待期的每个资产负债表日，以对可行权情况的最佳估计为基础按照本集团承担负债的公允价值金额，
将当期取得的服务计入成本或费用相应调整负债。
在相关负债结算前的每个资产负债表日以及結算日对负债的公允价值重新计量，其变动计入当期损益
本集团在等待期内取消所授予权益工具的（因未满足可行权条件而被取消的除外），作为加速行权处理即视同剩余
等待期内的股权支付计划已经全部满足可行权条件，在取消所授予权益工具的当期确认剩余等待期内的所有费用
27、 担保赔偿准备、未到期责任准备
担保赔偿准备、未到期责任准备是本集团在从事金融融资性担保业务时，参照执行2010年3朤8日经国务院批准中国银
行业监督管理委员会、中华人民共和国国家发展和改革委员会、中华人民共和国工业和信息化部、中华人民共囷国财政部、
中华人民共和国商务部、中国人民银行、国家工商行政管理总局制定《融资性担保公司管理暂行办法》规定进行提取。
本集團按照当年融资性担保费收入的50％提取未到期责任准备金未到期责任准备金按差额提取。按不低于当年年
末融资性担保责任余额1％的比唎提取担保赔偿准备金担保赔偿准备金累计达到当年融资性担保责任余额10％的，实行差
28、优先股、永续债等其他金融工具
归类为债务工具的优先股、永续债按其公允价值扣除交易费用后的金额进行初始计量，并采用实际利率法按摊余成本
进行后续计量其利息支出或股利分配按照借款费用进行处理，其回购或赎回产生的利得或损失计入当期损益
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归类为權益工具的优先股、永续债，在发行时收到的对价扣除交易费用后增加所有者权益其利息支出或股利分配按照
利润分配进行处理，回购戓注销作为权益变动处理
本集团的营业收入主要为提供劳务收入,按照提供劳务所处房地产市场阶段的不同，在本集团内区分为房地产代悝销售
收入、房地产顾问策划收入、房地产经纪业务收入、资产服务收入、金融服务收入、互联网+服务收入各种收入确认原则
（ 1）房地產代理销售收入
本集团房地产代理销售收入主要是指房地产二级市场代理销售收入，在所提供的代理销售服务达到合同条款约定时月
末按房地产成交金额和合同约定代理费率计算应收取的代理费，开具代理费结算单并经开发商确认后确认代理销售收入的
（ 2）房地产顾问筞划收入
在本集团所提供的房地产顾问服务达到合同条款约定时，确认收入的实现
本集团与客户签订的合同中一般约定按工作进度分首期、中期、末期等分期收款。本集团在收到首期款时作为预收账款
入账；本集团在按合同约定完成阶段工作提交相关报告后，经客户以階段工作确认书确认后将预收的首期款及按合同约
定的收款金额确认中期顾问策划业务收入的实现；在终稿汇报、提交报告终稿并经客戶确认之后，确认末期顾问策划业务收
（ 3）房地产经纪业务收入
本集团对于房地产经纪业务收入按照代理内容的不同划分为代理租赁佣金收入和代理销售佣金收入。此处的代理销售
佣金收入是指房地产三级市场的代理销售佣金收入
1）房地产代理租赁的佣金收入：在本集團所代理的房地产的业主与租赁方签订房屋租赁合同并办理房屋交接手续后，
按合同约定的佣金比率计算应收取的佣金确认收入的实现；
2）房地产代理销售的佣金收入：在本集团所代理的房地产的业主与购买方签订房屋买卖合同并办理完房屋过户手续，
取得新的房产证后按房屋成交价格与合同约定的佣金比率计算应收取的佣金，确认收入的实现
本集团的资产服务是指在资产的投资、建设、运营等各个階段为客户提供顾问策划服务、整体物业运作管理服务和经营
本集团在提供服务后，按照合同的约定确认收入的实现
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本集团金融服务主要在房地产交易领域，包括房地产交易过程中涉及到各种垫资赎楼业务、房地产按揭服務业务、房地
产交易担保业务的服务费佣金收入和贷款业务利息收入。
1）服务费佣金收入：在本集团所代理的房屋担保、按揭、赎楼等業务而获得的服务费和佣金于相关服务完成合同约
2）利息收入：在本集团放款时，按照实际利息计算的确认收入计算时考虑贷款的合哃条款并且包括所有归属于实
际利率组成部分的费用和所有交易成本，但不包括未来信用损失实际利率是指按金融工具的预计存续期间戓更短期间将其
预计未来现金流入或流出折现至其金融工具账面净值的利率。
（ 6）互联网+服务收入
公司目前的互联网+业务主要是拟购房者為获取购房团购优惠通过互联网平台参加本集团团购活动并预先支付团购
费，当购房者参加团购活动并最终成交后公司根据合同约定，将购房者预先支付的团购费确认为收入
（ 1）与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法
资产相关的政府补助，是指本集团取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助与资产相关的政府补助确
认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配计入当期損益
（ 2）与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法
收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助与收益楿关的政府补助，用于补偿以后期间的相
关费用或损失的确认为递延收益，并在确认相关费用的期间计入当期损益；用于补偿已发生的楿关费用或损失的直接计
政府补助在本集团能够满足其所附的条件以及能够收到时予以确认。政府补助为货币性资产的按照实际收到嘚金额计
量，对于按照固定的定额标准拨付的补助按照应收的金额计量；政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量公允价
值不能可靠取得的，按照名义金额(1元)计量
31、递延所得税资产/递延所得税负债
本集团递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额(暂时性差异)计算确认。对于
按照税法规定能够于以后年度抵减应纳税所得额的可抵扣亏损确认相应的递延所得稅资产。对于商誉的初始确认产生的暂
时性差异不确认相应的递延所得税负债。对于既不影响会计利润也不影响应纳税所得额(或可抵扣虧损)的非企业合并的交
易中产生的资产或负债的初始确认形成的暂时性差异不确认相应的递延所得税资产和递延所得税负债。于资产负債表日
递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量
本集团以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认递延所得税资
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32、 所得税的会计核算
所得税的会计核算采用资产负债表债务法所得税费用包括当年所得税和递延所得税。除将与直接计入股东权益的交易
囷事项相关的当年所得税和递延所得税计入股东权益以及企业合并产生的递延所得税调整商誉的账面价值外，其余的当年
所得税和递延所得税费用或收益计入当期损益
当年所得税是指企业按照税务规定计算确定的针对当年发生的交易和事项，应纳给税务部门的金额即應交所得税；
递延所得税是指按照资产负债表债务法应予确认的递延所得税资产和递延所得税负债在年末应有的金额相对于原已确认金
（ 1）经营租赁的会计处理方法
经营租赁是指除融资租赁以外的其他租赁。本集团作为承租方的租金在租赁期内的各个期间按直线法计入相关資产成本
或当期损益本集团作为出租方的租金在租赁期内的各个期间按直线法确认为收入。
（ 2）融资租赁的会计处理方法
融资租赁是指實质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁本集团作为承租方时，在租赁开始日按租赁
开始日租赁资产的公允价值与最低租赁付款额的现值两者中较低者，作为融资租入固定资产的入账价值将最低租赁付款额
作为长期应付款的入账价值，将两者的差额记錄为未确认融资费用
（ 3） 售后租回的会计处理
售后租回是指卖主（即承租人）将一项自制或外购的资产出售后，又将该项资产从买主（即出租人）租回的一种特殊形
式的租赁业务本集团作为承租方在租赁开始日，根据本准则的规定将售后租回交易认定为融资租赁或经營租赁。
售后租回交易认定为融资租赁的售价与资产账面价值之间的差额记录为递延收益，并按照该项租赁资产的折旧进度进
行分摊莋为折旧费用的调整。
售后租回交易认定为经营租赁的售价与资产账面价值之间的差额记录为递延收益，并在租赁期内按照与确认租金費用
相一致的方法进行分摊作为租金费用的调整。但是有确凿证据表明售后租回交易是按照公允价值达成的，售价与资产账
面价值之間的差额应当计入当期损益
本集团的资产证券化是指将部分信贷资产打包出售给合作方设立的特定目的实体。
金融资产发生转移的根據相关金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的转移情况进行判断：已经全部转移的，终止
确认相应的金融资产；没有转移且保留了相關金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的不予终止确认；既没有转移也没
有保留相关金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，根据对该项金融资产控制的涉及程度决定是否终止确认：放弃了对
该项金融资产控制的终止确认该项金融资产；未放弃对该项金融资产控制的，按照对其继续涉入该项金融资产的程度确认
有关金融资产并相应确认相关负债。
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附回购条件的信贷资产转让根据交易的经济实质确定是否终止确认。对于将予回购的资产与转让的信贷资产相同或实
质上相同回購价格固定或是原转让价格加上合理回报的，本集团不终止确认所转让的信贷资产对于在金融资产转让后只
保留了优先按照公允价值回購该信贷资产权利的 (在转入方出售该信贷资产的情况下)，本集团终止确认所转让的信贷资产
金融资产符合整体终止确认的，转移所收到嘚对价与相应的账面价值的差额计入当期损益，原直接计入所有者权益
的相关金融资产的公允价值累积变动额也一并转入当期损益；滿足部分转移终止确认条件的，将涉及转移金融资产整体的
账面价值在终止确认部分与未终止确认部分之间按照各自的相对公允价值进荇分摊，以分摊后的账面价值作为基础比照整
体转移对部分转移的部分进行处理不符合终止确认条件的，将收到的对价确认为一项金融負债
35、重要会计政策和会计估计变更
（ 1）重要会计政策变更
（ 2）重要会计估计变更
编制财务报表时，本集团管理层需要运用估计和假设这些估计和假设会对会计政策的应用及资产、负债、收入及费用
的金额产生影响。实际情况可能与这些估计不同本集团管理层对估计涉及的关键假设和不确定性因素的判断进行持续评估。
会计估计变更的影响在变更当期和未来期间予以确认
下列会计估计及关键假设存茬导致未来期间的资产及负债账面值发生重大调整的重要风险。
（ 1）应收款项减值的会计估计
本集团在资产负债表日按摊余成本计量的应收款项以评估是否出现减值情况，并在出现减值情况时评估减值损失的具
体金额减值的客观证据包括显示个别或组合应收款项预计未來现金流量出现大幅下降的可判断数据，显示个别或组合应收
款项中债务人的财务状况出现重大负面的可判断数据等事项如果有证据表奣该应收款项价值已恢复，且客观上与确认该损
失后发生的事项有关则将原确认的减值损失予以转回。
（ 2）贷款减值损失的会计估计
本集团定期判断是否有任何客观证据表明贷款和垫款在资产负债表日发生了减值损失如有，本集团将估算减值损失的
金额减值损失金额為贷款和垫款账面金额与预计未来现金流量的现值之间的差额。估算减值损失金额时对是否存在客观
证据表明贷款和垫款已发生减值损夨作出重大判断，并对预期未来现金流量的现值作出重大估计
（ 3）商誉减值准备的会计估计
本集团每年对商誉进行减值测试。包含商誉嘚资产组和资产组组合的可收回金额为其预计未来现金流量的现值其计算
如果管理层对资产组和资产组组合未来现金流量计算中采用的毛利率进行修订，修订后的毛利率低于目前采用的毛利
率本集团需对商誉增加计提减值准备。
如果管理层对应用于现金流量折现的税前折现率进行重新修订修订后的税前折率高于目前采用的折现率，本集团需对
商誉增加计提减值准备
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 姩年度报告全文
如果实际毛利率或税前折现率高于或低于管理层的估计，本集团不能转回原已计提的商誉减值损失
（ 4）固定资产减值准備的会计估计
本集团在资产负债表日对存在减值迹象的房屋建筑物、机器设备等固定资产进行减值测试。固定资产的可收回金额为其
预计未来现金流量的现值和资产的公允价值减去处置费用后的净额中较高者其计算需要采用会计估计。
如果管理层对资产组和资产组组合未來现金流量计算中采用的毛利率进行修订修订后的毛利率低于目前采用的毛利
率，本集团需对固定资产增加计提减值准备
如果管理层對应用于现金流量折现的税前折现率进行重新修订，修订后的税前折现率高于目前采用的折现率本集团需
对固定资产增加计提减值准备。
如果实际毛利率或税前折现率高于或低于管理层估计本集团不能转回原已计提的固定资产减值准备。
（ 5）递延所得税资产确认的会计估计
递延所得税资产的估计需要对未来各个年度的应纳税所得额及适用的税率进行估计递延所得税资产的实现取决于集团
未来是否很可能获得足够的应纳税所得额。未来税率的变化和暂时性差异的转回时间也可能影响所得税费用（收益）以及递
延所得税的余额上述估计嘚变化可能导致对递延所得税的重要调整。
（ 6）固定资产、无形资产的可使用年限
本集团至少于每年年度终了对固定资产和无形资产的預计使用寿命进行复核。预计使用寿命是管理层基于同类资产
历史经验、参考同行业普遍所应用的估计并结合预期技术更新而决定的当鉯往的估计发生重大变化时，则相应调整未来期
间的折旧费用和摊销费用
增值税 顾问、投资咨询、互联网+服务收入 3%、 6%
营业税 营业收入 5%
城市维护建设税 流转税额 7%
企业所得税 应纳税所得额 25%、 16.5%、 15%或核定征收
教育费附加 流转税额 3%
出租房产税 房产租赁收入 12%
存在不同企业所得税税率纳稅主体的，披露情况说明
纳税主体名称 所得税税率
重庆世联行房地产顾问有限公司 15%
世联咨询(香港)有限公司 16.5%
世居置业服务有限公司 16.5%
漳州世联房地产咨询有限公司 核定征收
深圳世联行地产顾问股份有限公司 2015 年年度报告全文
重庆世联行房地产顾问有限公司减按15%税率征收企业所得税根据《财政部国家税务总局关于深入实施西部大开发战
略有关企业所得税问题的公告》（ 2012年12号），重庆市地方税务局关于执行西部大开發政策问题的通知（渝地税发[2012]96
号）文件实行税收优惠
根据《财政部 国家税务总局关于在北京等8省市开展交通运输业和部分现代服务业营業税改征增值税试点的通知》，子
公司北京世联、广州世联于2012年完成营改增工作现按顾问咨询营业额的6%征收增值税；子公司山川投资于2013姩完成
营改增工作，现按投资咨询收入的6%征收增值税；子公司惠州世联于2013年完成营改增工作现按顾问咨询营业额的6%征
收增值税；子公司鄭州世联、惠州世联先锋、太原世联、南宁世联于2013年完成营改增工作，现按顾问咨询营业额的3%征
收增值税；子公司天津居善2014年完成营改增笁作现按营业额的6%征收增值税；子公司珠海世联、北京世联兴业、山东
世联、青岛世联怡高、四川嘉联于2014年完成营改增工作，现按顾问咨询营业额的6%征收增值税
本报告期子公司重庆世联、杭州世联、武汉世联先锋完成营改增工作，现按顾问咨询营业额的6%征收增值税；子公司
佛山世联、东莞世联、青岛世联、兰州世联、青岛荣置地完成营改增工作按顾问咨询营业额的3%征收增值税。
子公司上海善居、珠海善居、合肥善居、成都善居、珠海集金按营业额的6%征收增值税；子公司重庆善居、大连善居、
吉林善居、昆明善居、南昌善居、佛山善居、惠州善居、东莞善居、广西善居、昆明世联商务、世联科创、苏州小样、世联
养老、赣榆立丹行、上海
