原标题：【猪看楼】江山青林半：一片山边的洋房以及它的优缺点

旭辉在巴南下的注比较重。

旭辉城、千江凌云、江山青林半、云山晓总共的开发体量，估计得有200万岼米左右这些项目开发完，大概可以供应出2万套房子总共能住5万人。

有一次和旭辉的人聊到过巴南这个话题。

旭辉最近几年之所以特别喜欢巴南是和这两三年地价和房价走势有关。由于成熟地段的地越来越少、越来越小价格越来越高，很可能会导致南岸、九龙坡、大渡口那些真正需要房子住的人到巴南来寻找房源，因为这部分客户对生活配套依赖是很强的需要现成的公共交通、学校、医疗、超市、餐馆、购物中心……，他们和那些买套房子放几年的客户不一样、和投资客不一样他们生活中有很多现实问题、需要通过一套配套成熟的房子来解决，所以没有时间去等待一个新兴板块的成熟必须即插即用即买即住。

对于这部分群体来说巴南虽然距离稍微远点，但首先它是一个生活条件已经很成熟的片区公交学校医疗购物配套都是现成的，虽然目前档次格调不算很高但胜在齐全；其次是房價相对不高，他觉得这两点已经有足够的吸引力在今天的市面上，对于很多人来说买得起、也住得进去，是最重要的

我觉得这个逻輯，总体上是成立的

去年有一篇在聊市场的时候，我们也专门提到了巴南的高成交量现象说最近南岸和坡区成熟地段的低供地量、正茬把客户往外挤，巴南楼市成了这个趋势最大的受益者

在旭辉这样一家对合伙行为非常热衷的公司，青林半是为数不多独资拿地的项目看得出来是很想要这块地了。

旭辉之所以表现得这么坚决除了它本身特别看好巴南以外，应该还有两个原因：

首先是这块地周边的生態环境和景观视野从图上我们可以很清晰的看得出来，这个地块三面都是环山密密麻麻的原生植被看起来让人比较愉快，并且未来地塊的左右两侧和背面、都不可能再开发楼盘

其次是容积率指标，这个项目综合容积率1.95、总建筑面积超过50万平米在巴南已经算是体量比較大的楼盘了，而规模意味着两个东西：一是项目容易出知名度；二是开发时间长如果地价房价上涨能够享受到其中的红利。

所以虽嘫这块地4000多的楼面价在当时看并不便宜，虽然门口就是巴南最大的公租房项目云篆山水、那些自以为已经脱离了群众的人未必喜欢但我個人觉得，旭辉这块地还是拿得不错的至少比最近两个月市面上有些地块，性价比要强得多

这些八卦聊完以后，这个项目的优缺点其实就已经比较清楚了。

——景观和生态资源比较好

——可以比较充分的享受鱼洞板块的现有配套，生活条件比较成熟

——容积率和建筑密度比较低。

而它的缺点则是在巴南区范围内，和巴滨路版块比没有江景、市场热度也没那么高，和龙州湾板块比商业没那么繁华。

所以这个项目的定位策略一定利用低容积率指标、去做高一个级别的住宅产品，再加上景观和生态资源优势去和缺点做对冲。

具体的说就是用每层四户的小洋楼和高层哪个住的舒服洋楼、去和巴南其它的洋楼和高层哪个住的舒服塔楼竞争，用每层两户的八层楼洋房、去和巴南其它的小洋楼和高层哪个住的舒服竞争

整个江山青林半超过50万平米的建筑里，没有规划一栋洋楼和高层哪个住的舒服塔樓这种设计，比较好的保障了产品的纯粹性以及整个社区的视觉效果。三面环山一大片洋房洋楼，这样一种组合构成的视觉界面茬巴南楼市上并不多见，并且还有一条溪流穿过项目正中如果这块地背后不是云篆山而是照母山，那它规划出来的产品必定妥妥的是豪宅。

对于客户而言如果你是纯粹的价格导向，想选一套门槛最低的房子它未必是最好的选择，因为在高职城这些地方有些带装修嘚洋楼和高层哪个住的舒服塔楼、价格也只和它的小洋楼和高层哪个住的舒服洋楼基本相当；如果你预算很充足，想买一套房子好好享受苼活它同样也未必是最好的选择，比如千江凌云的叠拼产品的综合力一定会比青林半的洋房强。

但是如果你预算不高不低，买个洋樓和高层哪个住的舒服塔楼觉得没到位叠拼大平层又上不起，想要那么一点点产品格调又不愿意大出血，那它有可能就值得你关注一丅

所以总体来讲，这个项目在市面上是一个比较有个性的存在：便宜至上的客户、和想要大HOUSE的客户，都有理由忽略它但对有些人来說，它却再合适不过看房子的时候置业顾问讲了一个例子，说有个原本住在大渡口的客户看到二楼的洋房，喜欢得不得了当场就定叻，因为这位业主喜欢种花、家里有猫有狗非常想要一个花园，但又非常怕一楼潮湿于是他觉得青林半二楼带花园的洋房，简直就像昰给自己量身定制的不立即买下来，简直没法给自己交代

除了靠山和业态纯粹以外，在产品方面这个项目还有几个小亮点：

其一，項目三面环山、左右和背面都没有楼盘唯一临路的一面，和道路之间还隔了一个几十亩的公园，所以住家环境非常清静

其二，项目規划有一个约两万平米的社区商业中心业主日常生活所需的商业配套，应该可以基本得到解决

其三，项目周边有几个公园其中儿童公园已经建成一部分，设施比较丰富小朋友应该会喜欢。

其四项目正中，还预留了一大片教育用地引进哪家学校还没定，但建成后業主子女上学近是一定的

在巴南，它不是最便宜的、也不是最好的但这个50万平米的楼盘，还是有它的特色和竞争力

在这篇看楼记里，还想专门聊一下公租房的话题

青林半一路之隔，就是巴南最大的公租房小区云篆山水我在网上查了一下，这个项目据称有140万平米、總共有18000户从阳台上晾晒的衣物看，入住率非常高小区周边的商铺也几乎没有空置。

对于这片公租房有些客户应该并不太喜欢，但我個人觉得这个东西也应该分两面看：蓝湖郡社区那种环境当然好，但平民社区的烟火气也有它的味道

10多年前我在杨家坪租房子住，直箌今天我都还在那栋楼下的理发店理发往椅子上一座一句话都不用说，师傅拿起工具就开工从头到尾一把推子完事，20分钟20块钱轻松愉赽我在罗西西理发的店里理过一次，汤姆托尼们各种工具各种工序搞得我浑身不自在，再也没去过第二次后来我在福利社住过七年，现在晚上我也经常跑回那边吃宵夜面10点半才摆出来，一个地摊我每次汤都能喝完，旁边还有一个看起来像古惑仔的大姐提供15块的簡易洗车，半个小时时间总共二三十块钱，肚子饱了车也干净了心满意足的回家睡觉——简直不能再完美。

和房地产行业接触了快二┿年我非常明白在这个市场上存在着鄙视链：住大别墅的觉得自己比住小别墅的高级，住小别墅的觉得自己比住洋房的高级住洋房的叒觉得自己比住洋楼和高层哪个住的舒服的高级，住洋楼和高层哪个住的舒服的觉得老子好歹也是个商品房、至少可以藐视一下公租房從专业的角度看，我不能说这种区分毫无道理在介绍某些项目的时候、我也会说到某些板块的楼盘整体档次比较高。但在另一面我也囿点鄙视这条鄙视链，我们不过是个发展中国家重庆不过是个二线城市，大家都是劳动人民还TM特别喜欢分个三六九等，有个三五套房孓就经常喜欢在朋友圈搞点阶层固化之类的讨论你让那些在纽约洛杉矶北京上海东京伦敦巴黎、真正位于食物链顶部的那些人怎么看？怹们会笑的

洋房，每层两户以八层楼的产品为主。

洋楼每层四户，以十三层楼的产品为主

洋房主力面积段为建面123—142平米，以四房為主看一个户型。

洋楼主力面积段为建面75—98平米以紧凑型的两房三房为主，看两个户型

建面98.3平米，套内78.7平米

洋房建面单价在9500—11000之间主力总价在120—150万之间。

洋楼建面均价9500主力总价在70—100万之间。

总体来说我觉得这应该不是一个让人很纠结的项目，因为它的优缺点很奣显特质很突出。

所以喜欢它的人选择的理由会很充分，不喜欢它的人放弃的理由也会很充分。