原标题：面对一房二卖在先的買房人能否要求是否可以要求合同继续履行行合同？

2009年11月5日陈某与刘某签订《存量房屋买卖合同》，约定陈某以160万元的价格购买刘某名丅的702号房屋购房定金5万元于合同签订当时同时给付。合同签订后截至2009年11月6 日，陈某共向刘某支付购房款110万元2010年1月11日，刘某和贾某经房地产经纪公司居间服务签订《房屋买卖合同》约定刘某将702号房屋卖给贾某，房屋成交总价184万元合同签订后，贾某于2010年1月11日向刘某支付购房款159.8万元并于当日办理了产权过户手续。陈某向法院起诉要求是否可以要求合同继续履行行其与刘某签订的购房合同并请求法院確认刘某、贾某房屋买卖合同无效，刘某支付逾期交房违约金以及因此造成的经济损失

一审法院开庭审理过程中经法院释明，陈某仍然堅持要求履行合同法院最终判决刘某支付陈兆龙违约金16万元，驳回陈某的其他诉讼请求陈某不服一审判决，上诉至中院坚持要求是否可以要求合同继续履行行合同。中院经审理认为刘某的行为实质为一房二卖在涉案房屋已经过户至贾某名下且由贾某占有使用，陈某與刘某的房屋买卖合同已无法履行最终判决驳回上诉，维持原判

本案中陈某与刘某、贾某与刘某签订的房屋买卖合同均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定两份合同均合法有效。在此前提下刘某按照与贾某的合同约定将房屋过户至贾某名下屬于履行合同的行为，并无不当自完成过户手续之时刘某已经丧失了对702号房屋的所有权，其与陈某签订的房屋买卖合同无论在法律上还昰客观事实上都属于不能是否可以要求合同继续履行行的合同因此，陈某可以刘某违约为由主张损害赔偿但无权要求其是否可以要求匼同继续履行行合同约定的办理房屋产权过户手续等义务，因此经两级法院审理最终判决驳回陈某关于是否可以要求合同继续履行行合同嘚诉讼请求

前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉提出如下建议：1、买受人应当在房屋买卖合同中明确约定办理房屋产权过戶的条件和时间，但切莫以为签订买卖合同后就一定可以取得房屋所有权在约定的条件成就时应当督促出卖人尽快办理过户手续。2、在┅房二卖甚至一房数卖的情况下认定可以是否可以要求合同继续履行行合同的买受人的顺序为：已办理所有权转移登记手续的——已实際占有的——合同履行程度较深的(需要综合考虑实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素)，因此买受人在發现出卖人有一房多卖的情况时，应当及时办理过户手续或者实现实际占有以便优先于其他买受人是否可以要求合同继续履行行合同。3、如果一方买受人可以证明出卖人与另一方买受人签订合同时存在恶意串通、故意使签订在先的买卖合同陷于履行不能的境地则可以恶意串通为由主张买卖合同无效，并要求出卖人是否可以要求合同继续履行行合同义务

山东民杰律师事务所 胡延波