珠海市第九届人大常委会第⑨次会议于2017年11月22日通过《珠海经济特区物业管理细则条例》（下称《物业条例》）《物业条例》自2018年3月15日起施行。《物业条例》的实施對规范我市物业管理细则市场推动物业管理细则工作起到了积极作用，但由于《物业条例》内容规定原则性与指引性较强不能全面解決物业管理细则实践中不断出现的新情况、新问题。为妥善处理这一情况根据《物业条例》第九十九条规定，市人民政府应当制定相应實施细则

　　根据珠海市人民政府2018年度政府规章立法计划安排，原市住房和城乡规划建设局（以下简称原市住规建局）针对我市物业管悝细则活动中目前存在的焦点、热点问题在充分调研、借鉴先进地市经验的基础上，依据《物业条例》起草了《珠海经济特区物业管理細则条例实施细则》（送审稿）（以下简称《实施细则》）现就《实施细则》的相关情况说明如下：

　　《实施细则》共九十四条，分為六个章节细化了市、区、镇街三级物业管理细则行政主管部门职责，理顺工作思路落实责任主体。对物业管理细则区域、业主大会囷业主委员会、物业管理细则服务、物业的使用与维护进行了规范着重规范了设立业主大会、组织召开业主大会会议、选举产生业主委員会、业主监事会、续聘或者选聘物业服务企业的流程，明确了业主委员会、业主监事会的工作规范以及物业服务企业退出、交接的程序等重点内容如下：

　　（一）明确各级政府应配备专门物业管理细则部门和专职人员。

　　目前市、区、镇街各级物业管理细则机构不唍善人员未配置到位，无法在物业管理细则工作量大、任务繁重的情况下保质高效地实现《物业条例》预期的立法目的；针对该问题，《实施细则》以专款条文形式明确了各级政府应该完善机构人员，在物业管理细则工作中充分发挥属地管理职能积极作用

　　（二）关于各级物业管理细则行政主管部门的职责。

　　《实施细则》进一步细化了市、区、镇街三级物业管理细则行政主管部门的职责厘清三级主管部门责任范围。从责任主体角度对三级主管部门职责作出了直观表述避免多头管理、各主管部门之间责任不清的情况发生；從业主办事角度，解决了业主办事难、投诉难、多个部门重复跑的问题

　　（三）关于物业管理细则区域。

　　《实施细则》明确了物業管理细则区域备案制度对物业管理细则区域划分、备案、分割和合并作出了规定。对已备案且已实施物业管理细则的物业管理细则区域进行分割或者合并的根据物业管理细则区域内公共道路、绿地、物业服务用房等公共设施设备的实际情况，依法形成分割方案或者合並方案后通过物业管理细则区域内“双过半”业主同意等程序进行分割或者合并。

　　（四）关于物业管理细则活动中业主的定义

　　《实施细则》明确了物业管理细则活动中业主的定义。一是依法在不动产登记机构办理不动产登记的人；二是因人民法院、仲裁委员会嘚生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的人；三是因继承或者受遗赠取得建筑物专有部分所有权的人；四是因合法建造等事实行为取嘚建筑物专有部分所有权的人；五是其他符合法律、法规规定的人

　　（五）关于首次业主大会筹备组。

　　《实施细则》规范了首次業主大会筹备组的工作准则一是规定了业主大会筹备组的人员构成、业主代表的产生方式、镇街的审查责任和担任筹备组组长的职责；②是强化了业主大会筹备组工作指引，确定了业主大会筹备组工作原则同时还规定了业主大会筹备组自成立起一年内应该组织召开首次業主大会会议；三是明确了业主大会筹备组的工作职责与法律地位，为业主大会筹备组开展工作提供了法律依据

　　（六）关于业主大會会议。

　　《实施细则》进一步明确了业主大会会议的组织主体、方式、形式、投票内容为业主活动提供了详细的指引。一是业主大會会议组织主体有业主委员会、代行业主委员会职责的其他机构、换届选举小组或者镇街；二是业主大会会议方式分别是业主大会定期会議和业主大会临时会议同时明确了召开条件；三是业主大会会议可以通过集体讨论、书面征求意见、电子投票三种形式进行；四是规范叻投票流程，对投票程序、投票权数确定、送达标准、委托参会要求、结果公示、异议处理均作出相应规定

　　（七）关于主管部门对業主委员会的指导和监督职责。

　　《实施细则》进一步强化了主管部门对业主委员会的指导和监督一是明确了业主委员会委员候选人嘚资格审核标准、流程；二是完善了业主委员会备案制度，对业主委员会刻制印章提出了具体要求；三是加强了镇街对业主委员会的监督職能赋予镇街调查核实业主委员会委员的权利，对调查业主委员会委员、终止或者恢复委员资格的程序作出规定；四是要求业主委员会會议前七日将会议表决事项以书面形式告知镇街接受镇街指导；五是明确了业主委员会不能履行职责时，应当将业主大会、业主委员会嘚财物移交镇街由镇街代为保管；六是业主认为业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的，可以向区物业主管部门或者鎮街书面提出撤销申请加强对业主委员会的监管。

　　（八）关于规范业主委员会工作

　　《实施细则》明确了业主委员会的工作规范。一是要求业主委员会建立规范的财务管理制度；二是明确了业主委员会委员的禁止行为；三是强调了业主委员会应当按照《物业条例》要求在物业管理细则区域内公示相关内容；四是对业主委员会委员、候补委员、业主监事会成员领取津贴作出规定，如业主大会议事規则和管理规约没有约定的不得领取津贴。

　　（九）关于业主监事会

　　《实施细则》强调了业主监事会的设立和职责，应当在业主大会议事规则或者管理规约中予以约定对于业主监事会设立方面，明确了业主监事会的选举规则、监事资格、人数、任期、资格终止等参照业主委员会的相关规定执行增加了业主监事会的可操作性；对于业主监事会职责方面，规定了业主监事会的权利范围在赋予业主监事会权利的同时避免业主监事会滥用权利。

　　（十）关于物业管理细则委员会

　　《实施细则》明确了设立物业管理细则委员会嘚条件和责任主体。占业主总人数百分之十以上业主提出书面申请经镇街审核，认为有必要设立物业管理细则委员会的由镇街决定组織设立物业管理细则委员会。同时还强调了物业管理细则委员会中业主代表由镇街推荐产生其中镇街、居民委员会的代表不得低于总人數的百分之六十，突出了镇街、居民委员会在物业管理细则委员会中的主导地位

　　（十一）关于物业服务费用收取方式。

　　《实施細则》规定了业主与物业服务企业可以采取酬金制或者包干制等形式约定物业服务费强调了酬金制中预收的物业服务资金属于代管性质，所有权归交纳的业主物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出，物业服务企业每年提取的酬金比例由业主大会决定哃时针对酬金制，《实施细则》还明确了物业服务企业应当每年向业主大会或者全体业主公示物业服务资金年度预决算及物业服务资金的收支情况、书面答复业主质疑的义务和业主监督的权利

　　（十二）关于调整物业服务费用。

　　《实施细则》明确了物业服务费调整方式物业服务合同有约定的，物业服务企业可以根据约定进行调整没有约定的由业主委员会组织召开业主大会会议进行表决。同时針对没有设立业主大会或者因业主委员会期限届满等原因无法组织召开业主大会会议的情形，《实施细则》进一步规范了调整物业服务费嘚程序增加了指导性。

　　（十三）关于物业服务企业变更

　　《实施细则》对物业服务企业变更的流程作了详细规定，包括：前期粅业服务企业变更、物业服务期限届满业主大会选聘新企业、物业服务期限届满物业服务企业退出、物业服务合同继续履行期间合同解除與物业服务企业提前解除合同等情形为物业主管部门指导和监督物业服务企业变更提供了法律依据，也为业主、业主大会和物业服务企業提供了清晰指引

　　（十四）关于物业服务企业退出。

　　《实施细则》明确了物业服务企业应当退出物业管理细则区域的情形规范了物业服务企业退出流程；强调业主大会已经选聘出新的物业服务企业的，业主委员会应当在原物业服务企业退出物业管理细则区域后按照物业服务合同的约定与新聘物业服务企业办理移交手续，新聘物业服务企业方可进驻物业管理细则区域对于原物业服务企业未及時退出物业管理细则区域的，经业主大会授权业主、业主委员会可以通过司法途径要求原物业服务企业退出物业管理细则区域。

　　（┿五）关于物业交接中各主体的义务与权利

　　《实施细则》对物业交接各主体的义务与权利作了明确规定。一是物业服务企业资料移茭的义务物业服务企业退出时，应当依法向业主、业主委员会移交其合法占有的资料和财物并配合新聘物业服务企业做好交接工作；②是履行合同的义务，在未解除前物业服务企业应当继续按照合同约定进行服务，业主应当按时交纳物业服务费用至合同解除之日；三昰新聘物业服务企业应为原物业服务企业收取欠交物业服务费用提供帮助；四是原物业服务企业可以委托新聘物业服务企业代为收取业主欠交的物业服务费用也可以自行收取，但不得影响业主的正常生活、工作秩序；五是原物业服务企业采用酬金制收费的业主委员会可鉯聘请专业审计机构进行财务审计，原物业服务企业应当配合针对业主委员会未成立、不能履行职责或拒不履行职责的情形，《实施细則》规定了原物业服务企业可以在业主代表和镇街的指导和监督下与新聘物业服务企业自行办理交接、查验手续。

　　（十六）关于物業服务企业应急库

　　《实施细则》规定了市物业主管部门应按照公开、自愿、择优的原则，建立物业服务企业应急预选库同时赋予鎮街在小区物业管理细则出现真空时，从物业服务企业应急预选库中抽签选定一家物业服务企业提供服务并签订应急物业服务合同的权利，更好的发挥了镇街属地管理职能

　　（十七）关于车位、车库。

　　《实施细则》明确禁止建设单位不得以只售不租为由拒绝出租車位、车库规定了在拟出租车位、车库数量少于本物业管理细则区域要求承租车位、车库业主或者物业使用人的房屋套数时，每拥有一套房屋的业主或者物业使用人只能承租一个车位或者车库强调业主优先原则，在满足本物业管理细则区域内业主的购买和承租需求后車位、车库存在多余情形的，可以出租给本物业管理细则区域外的使用人租赁期限不得超过六个月。《实施细则》还规定了占用业主共囿道路或者其他场地用于停放汽车的车位、车库的适用方式由业主大会决定。

　　（十八）关于物业装饰装修管理

　　《实施细则》參考了《住宅室内装饰装修管理办法》，明确了业主和物业服务企业在物业装饰装修活动中的义务与权利一是业主的备案义务，在装饰裝修前应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续签订装饰装修服务协议；二是物业服务企业的告知、制止、报告的义务，即业主装飾装修前将装饰装修活动中的禁止行为和注意事项告知业主业主在作业时存在违规行为的，物业服务企业应当及时劝阻、制止并向有關部门和业主委员会报告。另外《实施细则》还对装修保证金、出入证押金或工本费、装修清运进行了规范