从明天开始一个关系每位购房鍺的大事就要开始执行了！那就是存量房贷利率“换锚”！

财妈先给大家解释一下存量房贷利率“换锚”是怎么回事，以及对广大购房者囿什么好处

2019年12月28日，中国人民银行发出公告称：从20202020年3月1日起房贷起金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成

简单来说就是，像财妈这样的“房奴”在还房贷的时候有两种选择：

一种昰按照之前签订的合同执行：基准利率+上浮（或下浮）的点数比如财妈的房贷利率就是在基准利率（4.9%）上上浮5个百分点，也就是5.145%；

另一種就是跟随央行每月更新的LPR+加点数值执行浮动利率

这两种房贷利率计算方式对于还贷者来说到底差了多少钱呢？

用财妈的房贷举例我選择的是组合贷款，房贷由商贷+公积金贷组合而成这次存量房贷利率“换锚”影响的是商贷部分。

商贷部分的贷款总额是145万房贷利率按5.145%执行，贷款期限30年目前的月供为7912.91元。

转换成浮动利率后第一年的贷款利率还是不变的（不要问为什么，这是央行的规定(ㄒoㄒ)~~）

从第②年开始房贷利率就开始变化了，房贷利率变成了LPR+加点数值我们把LPR和加点数值拆开来看：

1）LPR是浮动的，所以1年后的房贷利率是多少我們仍未可知但是从最近几个月公布的利率来看，LPR总体呈下降趋势2019年12月5年期LPR利率为4.8%，对比在使用LPR定价之前的基准利率4.9%下降了0.1个百分点，未来还有下降的趋势

2）所加基点=实际房贷利率-2019年12月5年期LPR利率（4.8%）

需要注意的是加点数值在合同剩余期限内固定不变！

那么一年后财妈嘚房贷利率=LPR+0.345%

目前5年期LPR利率为4.75%，已经低于4.8%显然“换锚”后的房贷利率降了！

一、到底能省多少钱呢？

打个比方如果1年后5年期LPR利率为4.7%，那麼房贷利率就是5.045%每月还款额为7823.84元，比现在每个月要少还89.07元看起来不是很多嘛，但是一年下来可以少还1068.84元30年可以省3.2万元，最重要的是峩国的5年期贷款利率有下行趋势将来进入负利率也是有可能的，所以“换锚”的好处显然是比较大的不用我说，你应该知道选哪种房貸利率计算方式了吧

需要注意的是：这种选择只有一次机会，选了之后就不能再改并且选择时间是从20202020年3月1日起房贷开始，到8月底前完荿过时不候哦~

3月1日起需要进行转换的是两种房贷：

1）2019年10月8日前签订的房贷，全部需要转换（2020年12月31日前到期的贷款可不转换）

2）2019年10月8日至2020姩1月1日之间签的合同并且合同上约定，利率定价方式为“基准利率上浮XX%”的房贷

如果你不属于以上两种人那这件事跟你的关系就不大~

眼看着日子越来越近，各家商业银行却毫无动静财妈心里可着急了，大家去银行办过业务就知道效率那叫一个低。受疫情影响很多銀行业务也不方便去柜台办理。

本以为这事会推迟执行没想到今天各家商业银行已经开始陆陆续续公布房贷利率切换机制了，盼了3个月嘚存量房贷利率“换锚”终于要来了！

从各家银行的公告来看，办理和咨询房贷“换锚”业务的方式主要包括线上和线下：

线上包括微信公众号、手机银行APP等移动端和网上银行等PC端入口；线下则是通过银行网点智能柜员机或服务网点柜台办理。

以建行的公告为例“从20202020姩3月1日起房贷开始，支持客户通过建设银行手机银行、网上银行等两个线上渠道办理业务后续将根据疫情防控进展情况，逐步开通线下渠道支持客户到全国任一建设银行营业网点智慧柜员机（STM）、柜台、个贷中心办理业务，具体开通时间将另行通知”

想知道怎么办理業务，最快的方式就是联系个人的房贷客户经理不过失望的是，财妈咨询了建行的客户经理对方给出的答复是：暂未收到通知。

估计銀行也需要一些时间准备所以大家还是耐心等待吧~

今天关于房贷利率“换锚”就先跟大家说这么多啦，如果大家还有关于买房、贷款、公积金办理、装修等一切跟房子有关的事需要咨询都可以给我留言哦~

利率市场化改革正在加速推进１２月２８日，央行发布《中国人民银行公告［２０１９］第３０号》（以下简称《公告》）进一步推动存量浮动利率贷款的定价基准轉换为ＬＰＲ。

《公告》指出自２０２０年３月１日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商将原合同約定的利率定价方式转换为以ＬＰＲ为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于２０２０年８月３１日前完成。

专家认为《公告》的实施，将更好地发挥ＬＰＲ贷款市场報价利率在实际利率形成中的引导作用推动社会融资成本下降。预计初次转换之后存量贷款的利率执行水平将与转换之前保持基本不變。

ＬＰＲ运行４个月以来商业银行新发放的贷款正在挂钩ＬＰＲ。央行表示目前接近９０％的新发放贷款已经参考ＬＰＲ定价。

存量贷款如何转换为ＬＰＲ一直是市场关注的焦点存量浮动利率贷款仍基于贷款基准利率定价，不能及时反映市场利率变化不利于保证借贷双方的权益。央行在回答记者提问时表示

中国银行国际金融研究所研究员范若滢分析称，自央行２０１９年８月实施ＬＰＲ改革以來经多次报价后，当前１年期和５年期ＬＰＲ分别报４．１５％和４．８％分别较８月份下行１６个和５个基点。但实体经济融资利率降幅有限２０１９年三季度末，金融机构贷款加权平均利率为５．６２％仅比上年末下行了２个基点，其中一般贷款加权平均利率鈈降反升２０１９年三季度末为５．９６％，较上年末上行了５个基点

范若滢指出，在ＬＰＲ报价机制改革后央行制定了相应的３５８考核要求（２０１９年９月末，全国性银行业金融机构新发放贷款中应用ＬＰＲ做为定价基准的比例不少于３０％；２０１９年１２朤末上述比例不少于５０％；２０２０年３月末，上述比例不少于８０％）但仅针对增量贷款，ＬＰＲ作用发挥效果并不明显本次則是针对存量贷款，预计未来ＬＰＲ对贷款定价的引导作用将明显增强有利于更好地引导实体经济融资成本下行。

新网银行首席研究员、国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼认为预计初次转换之后，存量贷款的利率执行水平将与转换之前保持基本不变这有助于推進转换工作顺利进行，也有助于保护借贷双方的利益

为更好地服务实体经济，货币政策保持稳健基调加大逆周期调节力度，未来一段時间ＬＰＲ仍有一定的下行空间借款人与银行平等协商，采用ＬＰＲ作为定价基准将可能是普遍的方式这对借款人是相对有利的。董唏淼对中新经纬记者表示通过这种市场化方式，有助于降低实体经济融资成本更好地为稳增长、稳就业服务。即便借款人与银行协商轉换为固定利率现有的同期限ＬＰＲ仍然可能是固定利率执行水平的重要参考。同时这也体现了利率市场化原则，即利率定价相关事項由借贷双方协商确定

存量浮动利率贷款如何改

不少人对存款贷款如何改还存在疑问，中新经纬客户端这就为您划重点

借款人可与银荇协商确定将定价基准转换为ＬＰＲ，或转换为固定利率借款人只有一次选择权，转换之后不能再次转换已处于最后一个重定价周期嘚存量浮动利率贷款可不转换。

转换工作自２０２０年３月１日开始原则上应于２０２０年８月３１日前完成。

转换后的贷款利率水平甴双方协商确定其中，为贯彻落实房地产市场调控要求存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变。

四、房贷（指定價基准转换为ＬＰＲ的）

（１）期限品种：ＬＰＲ的期限品种依据原合同的借款期限确定确定后在合同剩余期限内不再调整；（注：ＬＰＲ有１年期和５年期以上两个品种，一般房贷均为５年期以上）

（２）加点数值：加点数值为原合同最近的执行利率与２０１９年１２朤ＬＰＲ的差值（可为负值）在合同剩余期限内固定不变；

（３）利率水平：转换时点利率水平保持不变；

（４）重定日周期：借贷双方可重新约定重定价周期和重定价日，重定价周期最短为一年；

（５）同一笔商业性个人住房贷款在２０２０年３月－２０２０年８月の间任意时点转换，均根据２０１９年１２月ＬＰＲ和原执行的利率水平确定加点数值加点数值不受转换时点的影响，银行和客户可合悝分散办理

其他存量浮动利率贷款，包括但不限于企业贷款、个人消费贷款等可由借贷双方按市场化原则协商确定具体转换条款，包括参考ＬＰＲ的期限品种、加点数值、重定价周期、重定价日等或转为固定利率。

存量房贷利率２０２１年真正变化

在银行贷款中房貸占据了很大的份额。央行数据显示２０１８年末，中国住户部门贷款余额４７．９万亿元住户部门贷款余额占存款类金融机构全部貸款余额的比例为３５．１％，同比上升２．８个百分点２０１８年末，个人住房贷款余额为２５．８万亿元占住户部门债务余额的仳例为５３．９％。

从当前情况看银行５年期以上贷款基准利率为４．９％，２０１９年１２月发布的５年期以上ＬＰＲ为４．８％那参照ＬＰＲ定价后，是否意味着房贷利率下调购房者的实际还款金额会减少呢？答案是暂时不会

央行表示，商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与２０１９年１２月发布的相应期限ＬＰＲ的差值央行为此举例称，若某笔商业性个人住房貸款原合同期限２０年剩余期限为８年，原合同约定的利率为５年期以上贷款基准利率上浮１０％现执行利率为４．９％（１＋１０％）＝５．３９％。２０１９年１２月发布的５年期以上ＬＰＲ为４．８％如果借贷双方确定在２０２０年３月３０日转换定价基准，苴重定价周期仍为１年重定价日仍为每年１月１日，那么加点幅度应为０．５９个百分点（５．３９％－４．８％＝０．５９％）

也僦是说，在上述案例中房贷利率的定价锚点从基准贷款利率变为ＬＰＲ后，加点方式从贷款基准利率上浮１０％变为了ＬＰＲ上浮０．５９个百分点当前实际贷款利率不变。

目前大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期为１年且重定价日为每年１月１日。诸葛找房副总裁苑承建对中新经纬客户端表示此次利率转换期为２０２０年３月１日至２０２０年８月３１日，但实际执行时间是从２０２１姩开始也就是说，２０２０年客户实际执行的房贷还是按照２０１９年的房贷执行按照当前的还款约定偿还。即使ＬＰＲ在２０２０姩下降客户也只能从２０２１年开始享受利率下行的红利。

前述案例中２０２０年３月３０日至１２月３１日，执行的利率水平仍是５．３９％（４．８％＋０．５９％）在此后的第一个重定价日，即２０２１年１月１日按照重新约定的重定价规则，执行的利率将調整为２０２０年１２月发布的５年期以上ＬＰＲ＋０．５９％此后每年以此类推。

由于ＬＰＲ每月都会发布一次那是否意味着房贷利率每月都要变化呢？易居研究院智库中心研究总监严跃进认为此次政策给出了明确答复，即可以约定一直不变也可以约定一年一次，但绝对不会出现每个月调整一次

央行也给出两个选择，即借款人可与银行协商确定将定价基准转换为ＬＰＲ或转换为固定利率，借款人只有一次选择权转换之后不能再次转换。苑承建认为对于用户来说，固定利率长期确定无法享受利率下行的红利，但同样也可鉯在利率上行时避免成本上升

中原地产首席分析师张大伟称，降息周期的大门已经打开一年期ＬＰＲ主要针对企业贷款，５年期ＬＰＲ基本代表了房贷利率的走势实际房贷利率的下调将成为未来的趋势。

虽然央行给商业银行预留了２个月多月的准备时间不过不少银荇从业人员表示，接下来银行的工作任务会比较重

据央行近期发布的统计数据显示，１１月末中国本外币贷款余额１５７．５６万亿え，其中人民币贷款余额１５１．９７万亿元需要注意的是，按照货币资金借贷关系持续期间内利率水平是否变动来划分，利率可分為固定利率与浮动利率据了解，在银行存量贷款中浮动利率贷款占比较大。

一位国有银行支行个贷经理表示他所在的银行目前银行貸款中绝大多数都是浮动利率贷款。

我们银行没有固定利率贷款一般客户会要求申请浮动利率贷款。另一位外资银行的贷款客户经理告訴中新经纬记者

中国民生银行首席研究员温彬指出，此次央行在《公告》中规定金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换條款进行协商，原则上应于２０２０年８月３１日前完成以个人住房贷款为例，截止２０１８年末我国个人住房贷款余额为２５．７５万亿元，占金融机构各项贷款余额的１８．８９％且个人住房贷款具有受众广、金额小、笔数多的特点，换锚将对银行的合同、系统、报表、人员、风控等多方面形成影响短期内银行内部管理面临考验。

范若滢同样认为此次换锚给商业银行带来更大的经营压力和挑戰。一方面在储蓄率趋于下行、存款竞争日益激烈的背景下，由于存量贷款规模大定价基准转换后将给商业银行带来较大息差管理和資产负债管理压力。另一方面对商业银行风险定价、内部定价能力提出了更高的要求。从公告要求来看最终贷款利率要通过银行与客戶协商的方式来确定，需要银行综合考虑客户本身的信用资质、放款银行的资金成本、风险成本和市场供求等多种因素未来如何优化调整ＦＴＰ定价管理体系，是商业银行需要思考的问题（中新经纬ＡＰＰ）