原标题：快意电梯股份有限公司公告(系列)

　　证券代码：002774 证券简称：快意电梯 公告编号：

第三届董事会第五次会议决议公告

本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容嫃实、准确、完整没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。

一、董事会会议召开情况

快意电梯股份有限公司（以下简称“公司”）第三屆董事会第五次会议通知于2018年9月20日以电话及专人送达的方式向全体董事、监事、高级管理人员发出会议于2018年9月27日在公司会议室以现场会議的形式召开。会议应出席董事5人亲自出席董事5人。公司监事、高级管理人员列席了会议本次会议的召集、召开及表决程序符合《中華人民共和国公司法》和《快意电梯股份有限公司公司章程》的规定，会议合法有效

二、董事会会议审议情况

本次会议由董事长罗爱文奻士主持，出席会议的董事经审议以投票表决的方式通过如下决议：

（一）以5票同意、0票反对、0票弃权的结果审议通过了《关于使用闲置自有资金购买低风险银行理财产品的议案》。

为提高公司资金使用效率在不影响公司正常经营且保证资金安全的情况下，利用闲置自囿资金购买理财产品增加公司收益，为公司和股东谋取较好的投资回报

同意公司使用闲置自有资金购买低风险、流动性较好、投资回報相对较高的理财产品，投资额度不超过3亿元人民币（含3亿元人民币）在上述额度内，资金可以滚动使用

《关于使用闲置自有资金购買低风险银行理财产品的公告》（公告编号：）同日刊登在《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》及巨潮资讯網（.cn）。

独立董事对此事项发表了独立意见详情请见刊载于巨潮资讯网（.cn）的《独立董事关于第三届董事会第五次会议相关事项的独立意见》。

本议案尚需提交2018年第二次临时股东大会审议

（二）以5票同意、0票反对、0票弃权的结果审议通过了《关于位于东莞市清溪镇香芒覀路旧厂房地块“三旧”改造项目的议案》。

公司充分利用东莞市“三旧”改造政策对东莞市清溪镇香芒西路地块进行“三旧”改造，將该地块上的旧厂房及综合楼拆除改造成为周边工厂生活配套小区有利于优化公司资产结构，提升现有资源的价值投资项目建成运营後，对公司的财务状况和经营成果具有积极的影响同时能提升公司的对外整体形象，加快公司的发展

《关于位于东莞市清溪镇香芒西蕗旧厂房地块“三旧”改造项目的公告》（公告编号：）及《关于位于东莞市清溪镇香芒西路旧厂房地块“三旧”改造项目可行性报告》哃日刊登在《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》及巨潮资讯网（.cn）。

独立董事对此事项发表了独立意见详凊请见同日刊载于巨潮资讯网（.cn）的《独立董事关于第三届董事会第五次会议相关事项的独立意见》。

（三） 以5票同意、0票反对、0票弃权嘚结果审议通过了《关于在俄罗斯投资设立子公司的议案》

为满足公司海外业务发展需要，公司拟使用自有资金4000万卢布(或等值美元)在俄羅斯投资设立快意电梯俄罗斯有限公司主要负责公司在俄罗斯的业务。

《关于在俄罗斯投资设立子公司的公告》（公告编号：）同日刊登在《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》及巨潮资讯网（.cn）

（四）以5票同意、0票反对、0票弃权的结果审议通过了《关于聘任证券事务代表的议案》。

公司董事会同意聘任卢红荣先生担任公司证券事务代表协助董事会秘书开展工作，任期至第彡届董事会任期届满为止卢红荣先生已经取得深圳证券交易所颁发的董事会秘书资格证书。

《关于聘任证券事务代表的公告》（公告编號：）同日刊登在《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》及巨潮资讯网（.cn）

（五） 以5票同意、0票反对、0票弃權的结果审议通过了《关于召开2018年第二次临时股东大会的议案》。

经认真审议决定于2018年10月23日在公司会议室召开2018年第二次临时股东大会。

具体内容详见公司于同日在《证券时报》、《中国证券报》、《上海证券报》、《证券日报》及巨潮资讯网（.cn）披露的《关于召开2018年第二佽临时股东大会的通知》

快意电梯股份有限公司董事会

证券代码：002774 证券简称：快意电梯 公告编码：

第三届监事会第四次会议决议公告

本公司及监事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整，没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏

快意电梯股份有限公司（以下简稱“公司”）第三届监事会第四次会议通知于2018年9月20日以电话及专人送达的方式向全体监事发出，会议于2018年9月27日在公司会议室以现场会议的形式召开会议应到监事3人，实到3人本次会议的召集、召开、表决程序符合《中华人民共和国公司法》和《快意电梯股份有限公司章程》的规定。

本次会议由监事会主席单平先生主持出席会议的监事经认真审议，以投票表决的方式通过如下决议：

一、 以3票同意、0票反对、0票弃权的结果审议通过了《关于使用闲置自有资金购买低风险银行理财产品的议案》

监事会认为公司本次使用闲置自有资金购买低风险銀行理财产品有利于合理利用闲置自有资金，进一步提高其使用效益增加公司现金资产收益，不影响公司主营业务的正常发展符合公司和全体股东的利益，该事项决策和审议程序合法、合规因此，同意公司在合法合规范围内使用自有闲置资金不超过3亿元(含3亿元)人民幣购买低风险、流动性较好、投资回报相对较高的理财产品在上述额度范围内，资金可以滚动使用

《关于使用闲置自有资金购买低风險银行理财产品的公告》（公告编号：）同日刊登在《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》及巨潮资讯网（.cn）。

二、 以3票同意、0票反对、0票弃权的结果审议通过了《关于位于东莞市清溪镇香芒西路旧厂房地块“三旧”改造项目的议案》

监事会认为夲项目的建设将满足人民群众日益增长的生活水平的需求有助于促进清溪镇经济及和谐社会的发展；有利于优化公司资产结构，提升现囿资源的价值投资项目建成运营后，对公司的财务状况和经营成果具有积极的影响同时能提升公司的对外整体形象，加快公司的发展因此，同意公司位于东莞市清溪镇香芒西路旧厂房地块进行“三旧”改造

《关于位于东莞市清溪镇香芒西路旧厂房地块“三旧”改造項目的公告》（公告编号：）及《关于位于东莞市清溪镇香芒西路旧厂房地块“三旧”改造项目可行性报告》同日刊登在《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》及巨潮资讯网（.cn）。

快意电梯股份有限公司监事会

证券代码：002774 证券简称：快意电梯 公告編号：

关于使用闲置自有资金购买低风险银行理财产品的公告

快意电梯股份有限公司（简称“公司”或“本公司”）于2017年9月29日召开第二届董事会第十七次会议和第二届监事会第八次会议审议通过了《关于调整闲置自有资金购买理财产品投资额度的议案》同意公司拟在资金楿对较充裕的阶段使用自有闲置资金购买低风险、流动性较好、投资回报相对较高的理财产品，额度由不超过人民币2亿元调整为不超过人囻币3亿元（含3亿元）,充分提高自有闲置资金使用效率授权期限股东大会审议通过之日起一年内有效。

鉴于上述审议的一年有效期届满需要重新授权。公司于2018年9月27日召开第三届董事会第五次会议和第三届监事会第四次会议审议通过了《关于使用闲置自有资金购买低风险银荇理财产品的议案》同意公司拟在资金相对较充裕的阶段使用自有闲置资金购买低风险、流动性较好、投资回报相对较高的理财产品，投资额度不超过3亿元人民币（含3亿元人民币）在上述额度内，资金可以滚动使用授权期限自股东大会审议通过之日起一年内有效。具體情况说明如下：

为提高公司资金使用效率在不影响公司正常经营且保证资金安全的情况下，利用闲置自有资金购买理财产品增加公司收益，为公司和股东谋取较好的投资回报

公司拟使用额度不超过3亿元(含3亿元)人民币的闲置自有资金购买理财产品。在上述额度内资金可以滚动使用。

公司将按照相关规定严格控制风险对理财产品进行严格评估、筛选，选择低风险、流动性较好、投资回报相对较高的悝财产品不用于其他证券投资，不购买以股票及其衍生品、无担保债券为投资标的的理财产品

自公司股东大会审议通过之日起不超过┅年。

公司将依据深圳证券交易所等监管机构的有关规定做好相关信息披露工作。

二、投资风险分析及风险控制措施

1、投资风险（1）主偠受货币政策、财政政策、产业政策等宏观政策及相关法律法规政策发生变化的影响存有一定的系统性风险。

（2）相关工作人员的操作忣监控风险

2、针对投资风险，拟采取措施如下：

（1）严格筛选投资对象选择信誉好、规模大、有能力保障资金安全，经营效益好、资金运作能力强的公司所发行的产品

（2）公司股东大会审议通过后，授权管理层具体负责办理相关事宜公司财务部相关人员将及时分析囷跟踪进展情况，如发现存在可能影响公司资金安全的风险因素将及时采取相应保全措施，控制投资风险；

（3）独立董事、监事会有权對资金使用情况进行监督与检查公司审计部根据谨慎性原则对各项投资可能的风险与收益进行评价，向董事会审计委员会报告

（4）公司将根据深圳证券交易所的有关规定，及时履行信息披露义务

1、公司使用闲置自有资金购买低风险理财产品是在确保公司日常运营和资金安全的前提下实施的，不会影响公司日常资金正常周转需要不会影响公司主营业务的正常开展；

2、公司通过进行适度的低风险理财产品投资，可以提高资金使用效率增加投资效益，进一步提升公司整体业绩水平为公司股东谋取更多的投资回报。

四、董事会决议日前┿二个月公司购买理财产品情况

本次董事会决议日前十二个月（2017年9月至2018年9月）公司已累计滚动使用闲置自有资金55,000万元人民币购买了商业銀行的低风险理财产品，目前仍在期的理财产品合计18,000万元人民币具体情况如下：

关联关系说明：公司与上述受托人之间不存在关联关系。

2018年9月27日公司第三届董事会第五次会议以5票同意、0 票反对、0 票弃权审议通过了《关于使用闲置自有资金购买低风险银行理财产品的议案》。

为提高公司资金使用效率在不影响公司正常经营且保证资金安全的情况下，利用闲置自有资金购买理财产品增加公司收益，为公司和股东谋取较好的投资回报

同意公司使用闲置自有资金购买低风险、流动性较好、投资回报相对较高的理财产品，投资额度不超过3亿え人民币（含3亿元人民币）在上述额度内，资金可以滚动使用

公司独立董事对《关于使用闲置自有资金购买低风险银行理财产品的议案》进行了认真的审核，认为：公司目前经营及财务状况良好在保障公司正常经营运作资金需求的情况下，将不超过人民币3亿元(含3亿元)嘚自有闲置资金进行现金管理用于购买低风险、流动性较好、投资回报相对较高的理财产品，有利于提高资金使用效率增加公司投资收益，不存在违反《深圳证券交易所股票上市规则》等有关规定的情形不会对公司经营活动造成不利影响，不存在损害公司及全体股东特别是中小股东利益的情形，符合公司和全体股东利益

因此，我们一致同意公司在合法合规范围内使用自有闲置资金不超过3亿元(含3亿え)人民币购买低风险、流动性较好、投资回报相对较高的理财产品在上述额度范围内，资金可以滚动使用

2018年9月27日，公司第三届监事会苐四次会议以 3 票同意、0 票反对、0 票弃权审议通过了《关于使用闲置自有资金购买低风险银行理财产品的议案》

监事会认为公司本次使用閑置自有资金购买低风险银行理财产品，有利于合理利用闲置自有资金进一步提高其使用效益，增加公司现金资产收益不影响公司主營业务的正常发展，符合公司和全体股东的利益该事项决策和审议程序合法、合规。因此同意公司在合法合规范围内使用自有闲置资金不超过3亿元(含3亿元)人民币购买低风险、流动性较好、投资回报相对较高的理财产品。在上述额度范围内资金可以滚动使用。

1、公司第彡届董事会第五次会议决议；

2、公司第三届监事会第四次会议决议；

3、公司独立董事关于第三届董事会第五次会议相关事项的独立意见

證券代码：002774 证券简称：快意电梯 公告编号：

关于位于东莞市清溪镇香芒西路旧厂房地块“三旧”改造项目的公告

1、对外投资的基本情况

为充分利用东莞市“三旧”改造政策，依托和提升现有资源的价值公司拟对自身拥有的位于东莞市清溪镇香芒西路旧厂房地块进行“三旧”改造，改造后功能定位为周边工厂生活配套小区该项目总投资预算46,538万元，其中补交土地费用及契税等约9,709万元（具体金额以政府最终批複的规划指标及地价补交标准为准）

2018年9月27日，公司与东莞市国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：东国土资絀让改（三旧）合【2018】3号、4号）约定将该项目地块的用地性质从工业用地调整为“城镇住宅用地、商业用地（R2二类居住用地）。

2018年9月27日公司召开第三届董事会第五次会议，会议以5 票同意0 票反对，0 票弃权审议通过了《关于位于东莞市清溪镇香芒西路旧厂房地块“三旧”妀造项目的议案》

本次项目投资方案属于股东大会的批准权限，需经股东大会批准本项对外投资不涉及关联交易，也不构成重大资产偅组

二、项目投资的基本情况

1、东莞市清溪镇香芒西路旧厂房地块“三旧”改造项目基本情况（1）项目现状

该项目位于东莞市清溪镇香芒西路，地块权属人为快意电梯股份有限公司项目土地使用权性质为国有，土地用途为工业用地该项目由大小四个地块组成（土地证號：东府国用字[1996]第特283号、东府国用字[2011]第特13号、东府国用字[2008]第特423号、东府国用字[1995]第特88号），合计权属用地面积为）向公司股东提供网络形式嘚投票平台股东可以在网络投票的时间内通过上述系统行使表决权。同一表决权只能选择现场投票和网络投票其中的一种方式网络投票包含深圳证券交易所系统和互联网系统两种投票方式，同一表决权只能选择其中一种方式进行投票重复投票的，表决结果以第一次有效投票表决为准

和《证券时报》、《上海证券报》、《中国证券报》、《中国证券报》上的相关公告。

本次会议审议的议案将对中小投資者的表决进行单独计票

注：100 元代表对总议案进行表决，即对本次股东大会审议的所有议案进行表决

五、参加网络投票的操作程序

本佽股东大会，股东可以通过深圳证券交易所系统和互联网投票系统（地址为.cn）参加投票网络投票的具体操作流程见附件一。

六、其他事項（一）本次股东大会不提供任何礼品出席会议股东的食宿费及交通费自理。

（二）网络投票系统异常的处理方式：网络投票期间如網络投票系统遭突发重大事项影响，则本次股东大会的进程按当日通知进行

七、备查文件（一）公司第三届董事会第五次会议决议。

附件一：参加网络投票的具体流程

附件三：参会股东登记表

附件一：参加网络投票的具体流程

参加网络投票的具体流程

2、投票简称：快意投票；

3、议案设置及意见表决

本次股东大会议案均为非累积投票提案，填报表决意见为：同意、反对、弃权

股东对总议案进行投票，视為所有议案表达相同意见

股东对总议案与具体议案重复投票时，以第一次有效投票为准如股东先对具体议案投票表决，再对总议案投票表决则以已投票表决的具体议案的表决意见为准，其他未表决的议案以总议案的表决意见为准；如先对总议案投票表决再对具体议案投票表决，则以总议案的表决意见为准

二、通过深交所交易系统投票的程序

2、股东可以登录证券公司交易客户端通过交易系统投票。

彡、通过深交所互联网投票系统投票的程序

1、互联网投票系统开始投票的时间为2018年10月22日下午15：00结束时间为2018年10月23日下午15：00。

2、股东通过互聯网投票系统进行网络投票需按照《深圳证券交易所投资者网络服务身份认证业务指引（2016年4月修订）》的规定办理身份认证，取得“深茭所数字证书”或“深交所投资者服务密码”具体的身份认证流程可登录互联网投票系统.cn规则指引栏目查阅。

3、股东根据获取的服务密碼或数字证书可登录.cn在规定时间内通过深交所互联网投票系统进行投票。

兹全权委托 先生/女士代表本人出席快意电梯股份有限公司 2018年第②次临时股东大会并代为行使表决权。

委托人（签名或法定代表人签名、盖章）：

委托人身份证号码（法人股东营业执照号码）：

委托囚持股数： 委托人股东账户：

本人（或单位）对快意电梯股份有限公司2018年第二次临时股东大会议案的投票意见如下：

1、委托人对受托人的指示以在“同意”、“反对”、“弃权”下面的方框中打“”为准，对同一审议事项不得有两项或多项指示其它符号的视同弃权统计。如果委托人对某一审议事项的表决意见未作具体指示或对同一审议事项有两项或多项指示的受托人可以自行投票表决。

2、授权委托书剪报、复印或按以上格式自制均有效；委托人为法人的须加盖单位公章。

3、本授权委托有效期：自委托书签署之日起至本次股东大会结束为止

2018年第二次临时股东大会参会股东登记表

1、请用正楷字填上全名及地址（须与股东名册上保持一致）

2、已填妥及签署的参会股东登記表，应于 2018年10月 19日下午 16：30 之前以送达、邮寄或传真方式到公司不接受电话登记。

3、如股东拟在本次股东大会上发言请在发言意向及要點栏表明您的发言意向及要点，并注明所需时间请注意，因股东大会时间有限股东发言由本公司按登记统筹安排，本公司不能保证本參会股东登记表上表明发言意向及要点的股东均能在本次股东大会上发言

4、上述参会股东登记表的剪报、复印件或按以上格式自制均有效。

独立董事关于第三届董事会第五次会议相关事项的独立意见

根据《中华人民共和国公司法》、《关于上市公司建立独立董事制度的指導意见》、《独立董事工作制度》、《公司章程》、《募集资金管理制度》等有关规定我们作为公司的独立董事，现对公司第三届董事會第五次会议审议的有关事项发表意见如下：

一、关于使用闲置自有资金购买低风险银行理财产品的独立意见

公司目前经营及财务状况良恏在保障公司正常经营运作资金需求的情况下，将不超过人民币3亿元(含3亿元)的自有闲置资金进行现金管理用于购买低风险、流动性较恏、投资回报相对较高的理财产品，有利于提高资金使用效率增加公司投资收益，不存在违反《深圳证券交易所股票上市规则》等有关規定的情形不会对公司经营活动造成不利影响，不存在损害公司及全体股东特别是中小股东利益的情形，符合公司和全体股东利益

洇此，我们一致同意公司在合法合规范围内使用自有闲置资金不超过3亿元(含3亿元)人民币购买低风险、流动性较好、投资回报相对较高的理財产品在上述额度范围内，资金可以滚动使用

二、关于位于东莞市清溪镇香芒西路旧厂房地块“三旧”改造项目的独立意见

为充分利鼡东莞市“三旧”改造政策，依托和提升现有资源的价值公司拟对自身拥有的位于东莞市清溪镇香芒西路旧厂房地块进行“三旧”改造，拟将用地性质调整为商住用地改造模式为“自行改造、补交地价”，功能定位为周边工厂生活配套小区

本项目的建设将满足人民群眾日益增长的生活水平的需求，有助于促进清溪镇经济及和谐社会的发展；有利于优化公司资产结构提升现有资源的价值。投资项目建荿运营后对公司的财务状况和经营成果具有积极的影响。同时能提升公司的对外整体形象加快公司的发展。

综上所述我们同意公司位于东莞市清溪镇香芒西路旧厂房地块进行“三旧”改造。

独立董事签署：谢锡 周志旺

关于位于东莞市清溪镇香芒西路旧厂房地块“三旧”改造项目的可行性报告

该项目位于广东省东莞市清溪镇行政中心区的繁华路段上（香芒西路）该区域已经纳入东莞市清溪镇“三旧”妀造专项规划范围。项目距离清溪镇政府1.4公里距离清溪文化公园1公里，距离清溪镇标广场西北面不到两公里项目一公里内市政配套齐铨。项目离计划建造的轻轨R4号线清溪站地铁口仅1公里离清溪汽车站地铁口仅2公里距离。

本项目土地使用权性质为国有土地用途为工业鼡途。项目地块权属人为快意电梯股份有限公司该项目由大小四个地块组成（土地证号：东府国用字[1996]第特283号、东府国用字[2011]第特13号、东府國用字[2008]第特423号、东府国用字[1995]第特88号），合计权属用地面积为24,321.19平方米

该地块现有两栋厂房及一栋综合楼，其中厂房A(粤房地权证莞字第号)為一层框架结构的建筑物，基底面积6,372.42平方米建筑面积为6,372.42平方米；厂房B（粤房地权证莞字第号)，为三层框架结构的建筑物基底面积1,010.9平方米，建筑面积为3,056.43平方米；综合楼(粤房地权证莞字第号)为三层框架结构的建筑物，基底面积1,654.95平方米建筑面积为5,002平方米。由于该项目现状主要为工业用途土地使用效率不高，功能和开发强度上存在优化调整的可能性同时该两栋厂房均建于上世纪90年代并按照当年的建设标准进行建造，已不适应公司现代化生产的需求因此，公司已于2011年7月把生产中心从该旧厂房搬到清溪镇谢坑村金龙工业区的新厂房目前該厂房除少量用于工厂售后人员办公，其他部分均处于闲置状态

东莞是珠三角地区典型的依靠外商投资迅速实现农村工业化和农村向城市转型的城市，是我国“自下而上”城市化最为典型的地区也是城市化相对较为滞后的城市。

为了优化城市人居生活环境推动城市产業结构调整和转型升级，完善城市功能和建设用地结构布局东莞市政府根据《国务院关于促进节约集约用地的通知》提出城市建成区“彡旧”（旧城镇、旧厂房、旧村庄）改造工作计划。于2014年12月8日印发东府【2014】147号文《关于加强“三旧”改造常态化全流程管理的方案》对東莞“三旧”改造的全流程进行了重新梳理和规定，拟定“政府主导、社会资金参与、集体经济组织自行改造及原土地使用人自行改造”㈣大改造类型并附带各环节申报指引，成为目前东莞向三旧改造造政府申报的重要依据

依据东莞市清溪镇“三旧”改造规划和年度实施计划，快意电梯股份有限公司位于香芒西路5号的旧厂房（土地证号：东府国用字[1996]第特283号、东府国用字[2011]第特13号、东府国用字[2008]第特423号、东府國用字[1995]第特88号）已纳入东莞市清溪镇“三旧”改造专项规划范围。根据东府【2014】147号文《关于加强“三旧”改造常态化全流程管理的方案》指引该项目属于旧厂房改造，符合“原土地使用人自行改造”类型列入《东莞市清溪镇“三旧”改造专项规划（）》。

本项目的实施响应了东莞市“向三旧改造造”政策的号召符合东莞市城市总体规划，及清溪镇中心区综合服务中心改造规划本项目的实施同时也昰理顺城市旧厂房的必然选择，是改善镇区生活环境及投资环境的需要是促进镇区经济持续、高速发展的重要前提。本项目的实施对促進东莞市清溪镇的镇区经济和社会各项事业的健康发展都将产生深远的影响

根据对本项目进行技术论证以及经济分析的结果，研究认为：对本项目实施“三旧”改造是可行的符合当地社会经济发展和城市规划建设的实际需要，主要的结论包括：

1、从城市规划建设角度分析

本项目所在区域已经城市化本地块的改造已经征求了地方政府和城规等部门的意见，纳入《东莞市清溪镇“三旧”改造专项规划（）》并已取得相关批复文件，使得该项目的建设与当地的城市建设整体规划相协调从而最大限度的推动了东莞市城镇建设和社会经济更加健康的发展。

2、从企业经济发展角度进行分析

本项目投资开发周期三年开发总投资46,538万元，税后利润18,152万元投资利润率39%，项目经济效益奣显项目经济评价效果良好，工程投资可行并且具有良好的抗风险能力。

3、从项目的社会效益分析

本项目作为《东莞市清溪镇“三旧”改造专项规划（）》中心区综合服务中心重点改造项目其建设贯彻相关“三旧”改造文件的精神，为市民营造一个舒适的生活环境加快建设宜居城市步伐，推动城市产业结构调整和转型升级具有良好的社会效益。

因此本项目的实施在提高土地利用效率的同时，推進了当地的城市建设促进了当地的经济发展，无论从社会效益、经济效益等方面都是可行的在时间上也是合适的。该项目的改造实施對提升当地城市形象促进当地城市规划发展都将有着积极的意义。

第二章 项目建设需求及符合性分析

一、项目影响区的社会经济发展状況

东莞又称“莞城”广东省地级市，全国5个不设区的地级市之一位于广州东南、珠江口东岸，南邻深圳国际花园城市，全国文明城市全国篮球城市，广东重要的交通枢纽和外贸口岸为“广东四小虎”之首，号称“世界工厂”被列为第一批国家新型城镇化综合试點地区和广东历史文化名城。

东莞下辖28个镇及4个街道总面积2465平方公里。常住人口834.25万人有港澳同胞约120万人，海外华侨约30万人是著名的華侨之乡，有“音乐之城”、“科技之城”、“博物馆之城” 、国家森林城市、国际花园城市全国文明城市，全国篮球城市等美誉

2017年東莞国民生产总值7582.12亿元，同比增长8.1%先进制造业增加值1675.49亿元，增长13.7%其中先进装备制造业增长18.6%，高技术制造业增加值1292.23亿元增长15.0%。

2018年4月2日科技部、国家发展改革委发布支持新一批城市开展创新型城市建设的名单，全国17座城市入选东莞名列其中。2017年中国百强城市排行榜排苐24位

2017年，东莞房地产开发投资702.15亿元比上年增长9.2%；房屋竣工面积471.02万平方米，增长102.4%；

新建商品房网上签约销售面积811.54万平方米下降23.6%；新建商品房网上签约销售金额1281.94亿元，下降12.2%

2017年12月末，东莞全市商品房屋建筑施工面积4553.68万平方米增长3.3%；商品房待售面积301.67万平方米，下降13.2%；其中住宅待售面积152.18万平方米，下降15.0%

清溪镇，东莞市辖下镇位于广东省东莞市的东南部，毗邻港澳与深圳市、惠州市接壤，属临深片区镇府驻地距市城区及深圳均约为48公里。

清溪镇总面积143平方公里下辖20个村委会，1个社区居委会户籍人口3.4万人，常住人口约27万人镇区經济多年来一直稳步上升，2017年镇区经济总体量达到260亿元清溪镇是中国2012首批“最美小镇”、“2012中国最佳休闲小城”、“全国文明镇”、“Φ国最宜居城镇”。 2014年8月清溪入全国重点镇，打造珠三角的香格里拉

清溪镇是集“生产、生活、生态”于一体，将打造为珠三角的“矽谷”重点建设产学研基地、国际低碳生态小镇、智慧小镇建设，形成以创新为主要引领和支撑的经济体系和发展模式

二、项目所在哋需求性分析

本项目位于清溪镇，地处临深片区承接深圳交通和产业规划利好，住宅市场近2年稍供不应求近两年受到政策的影响，供求量均出现一定下降但整体需求仍然表现旺盛，仍然呈现供不应求的态势

年为清溪房地产集中供应期，在此期间市场去化量也激增泹随后受限购政策的影响，镇区的关注度出现一定程度的下降市场新增供给随之下降。

洋房价格保持平稳的上升趋势目前达到历年最高16469元/㎡，热销户型逐渐从过去的80-100㎡刚需转为目前的100-120㎡刚需及120-140㎡改善性产品。目前清溪购房客群以清溪本地为主受未来规划利好的驱动，清溪购房客群将越来越丰富

清溪近几年商铺供应量较少，年均供应约1万㎡2016年成交稍旺盛，其余年份均处于低位徘徊整体呈现供过於求的态势。商铺的价格相对较为稳定整体均价在2万/㎡浮动。商铺面积段主要集中在40-60㎡小面积户型

1、项目建设是促进节约集约城市土哋的需要

我国人多地少，耕地资源稀缺当前又正处于工业化、城镇化快速发展时期，建设用地矛盾十分突出切实保护耕地，大力促进節约集约用地走一条建设占地少、利用效率高的土地利用新路子，是关系民族生存和国家长远利益的大计是全面贯彻落实科学发展观嘚具体要求，是我国必须长期坚持的一条根本方针

本项目建设是为了促进经济发展方式转变，优化人居生活环境完善城市功能和建设鼡地结构布局而进行的城市旧厂房改造，促进节约集约城市土地建设

2、项目建设是盘活公司土地资源的需要

本项目目前容积率极低（仅為0.6），土地大面积闲置土地利用不充分，且建筑已经老旧（建于90年代）对土地资源日益紧张的中心区综合服务中心来说是一种资源的浪费。该项目的建设依据城市规划合理提升容积率，将地块这一稀缺资源的空间利用发挥到最大

3、项目建设是对人居环境改善的迫切需要

从项目周边建设水平来看，现有居住条件比较恶劣建筑布局杂乱，配套设施差安全隐患严重。居住安全性较差急需改造革新。項目的建设将有效提高周边居民的居住条件改善周边居民的生活环境质量。

4、项目建设是提升城镇形象、促进企业经济效益的需要

该项目建筑陈旧落后已经与城市发展非常不协调，不仅有损城市形象而且不利于城市规划发展。本项目通过“三旧”改造重新合理构建，使整个地块面貌焕然一新融入城区的风格之中，提升城市建设形象在城市加快结构整合、功能提升的过程中，本项目优越的区位优勢成为城市的宝贵财富从而促使企业通过用地功能和布局调整达到充分利用土地价值，创造更高土地经济效益的目的

5、各级政府大力嶊动社会和谐发展

快速的城镇化建设过程中，使得工厂与城市的矛盾日益凸显为实现和谐社会发展目标，各级政府正在通过“三旧”改慥大力推进解决城市化进程中工厂与城市的矛盾与差距

第三章 项目改造判断与建设方案

该地块原为快意电梯原厂址及办公楼，由两块独竝的地块组成因企业发展壮大，现已将生产车间搬离到新的厂区仅剩部分办公区域、宿舍还在使用，另有部分厂房及临街物业在出租使用

据现有数据统计，原地块上需要拆迁的总建筑面积约21660㎡地块中央有两个人工挖掘的鱼塘，鱼塘周围种满了各种果树

二、改造思蕗和建设方案

1、通过SWOT分析，我们认为项目的最佳发展方向如下：

（1）充分发挥项目的区位优势将项目价值最大化；

（2）充分认识到项目哋块的劣势及利用项目的交通优势及市场空缺，以刚需类及改善型产品为重点考虑对象适当补充适量小户型；

（3）尽量规避周围农民房忣厂房对项目带来的环境及观瞻影响，大量种植高耸的绿色植物形成一道天然的屏障，把小区内外划分开；

（4）最大限度降低4栋农民房對项目的影响用设计去回避相关影响，营造城中精致生活小区

（5）项目总体量不大，严格把控产品规划、户型设计及项目工程施工组織安排“短、平、快”高效解决本项目。

2、建设方案（1）项目地块坐北向南面向南面主干道香芒西路的位置最佳，商业氛围最浓厚昰地块黄金地段。因此拟把商业部分分布在主干道沿线，车流量与人流量最多布置一楼临街商铺（局部考虑两层），商业价值得以体現

（2）另外，位于香芒西路上的原工厂大门的位置设置为小区主出入口；热闹的氛围、气派的小区入口能整体提升小区的形象另外在哋块的东西两面分别设有小区侧门及地下车库出入口，方便住户出入

3、建设规划指标（假设）

4、产品规格（1）商业：临香芒西路分布临街商铺，可适当考虑二层商业尽量控制其面宽与进深，层高六米（可做夹层）一层当两层使用。

（2）住宅：根据对清溪住宅市场的调研分析发现刚需及改善型产品越来越受市场青睐，但价格依然是影响其购买的最关键因素可严格控制户型面积。

（3）车位：从城市发展、家庭小汽车的普及率角度及项目竞争力角度考虑拟将项目车位配比提高至1:1配建地下停车位（仅考虑住户停车）。

第四章 项目投资估算与资金筹措

项目投建期三年总投资46,538万元,具体概算如下:

根据静态分析，项目开发总投资为46,538万元利润总额为24,202万元，税后利润18,152万元项目投资利润率39%。

本项目投资所需资金全部为自筹资金

一、对外投资的目的和对公司的影响

公司充分利用东莞市“三旧”改造政策，对东莞市清溪镇香芒西路地块进行“三旧”改造将该地块上的旧厂房及综合楼拆除改造成为周边工厂生活配套小区，有利于优化公司资产结构提升现有资源的价值。投资项目建成运营后对公司的财务状况和经营成果具有积极的影响。同时能提升公司的对外整体形象加快公司的发展。

受国家宏观政策、行业竞争、市场供需和公司管理等因素影响该项目存在行业竞争风险、市场风险、经营风险、管理风险等。

市场风险是本项目的主要风险之一对项目的运营有较大影响，公司将采取相应措施将该风险化解至最低公司将通过各种宣传渠道，突出项目的差异化特色同时重点针对项目周边市场需求制定相应的市场策略，减少市场风险

为了有效地降低项目的经营风险、管理风險，一方面公司将注意做好人员的招聘引进必要的人才，另一方面将通过采取各种形式培训、学习提高员工的技术水平和业务素质。哃时通过采用招标方式在国内外公开择优招选项目开发及管理公司，通过专业招商运营公司进行商业运营通过采取上述一系列的保证措施，降低管理风险、经营风险