(十二)签订房屋预订意向书,开发商擅自变更约定,温州世贸大厦住户集体状告开发商胜诉
温州世贸中心大厦,设计高达68层,广告语称“新温州坐标,新财富焦点”,被称为温州第一高樓2003年5月,不少购房户与,以每平方米1.2万元的均价,签订了房屋预订意向书。5年过去,世贸大厦的单价已飙升至每平方米3万多元,多数购房户也因坐擁世贸大厦三、四百平方米面积导致身价升至千万元去年11月,开发商向原告发出缴款告知书,要求住户缴纳房款,并签订商品房买卖合同编号gf,付款比例为58%。并说明该大厦写字楼原意向交房条件为毛坯房,开发商还要求预约购房户在签订商品房买卖合同编号gf前,
应先签订写字楼委托《精装修施工合同》,精装修的单价为每平方米2980元 部分预约购房户不同意开发公司提出的要求,遂向房管部门投诉。后经协商,预约购房人同意統一精装修,具体事宜在签订买卖合同后另定
2008年1月31日,开发商要求预约购房人来签订商品房买卖合同编号gf,办理缴款手续。不过,部分预约购房囚发现房屋面积比意向书约定面积减少很多,价格却增加了每平方米1475元的“设备款”
部分预约购房人不满开发商擅自变更意向书约定的内嫆。双方因协商未成,诉至法院
争议焦点一:意向书是一种什么合同?
预约购房户认为,签订的意向书已具备商品房买卖合同编号gf的主要条款,合法有效,应当履行。开发商单方减少面积,提高单价,属违约行为,应按意向书的约定履行
开发商称,意向书是出卖人与买受人为将来订立商品房買卖合同编号gf而签订的协议,属于商品房买卖合同编号gf的预约合同,不具有作为商品房买卖合同编号gf必须具备的主要条款。且意向书关于房屋基本状况和价款等约定也是不完全的当事人无权请求法院强制履行。
法院认为,意向书并未违反有关规定,应认定为合法有效的商品房买卖預约合同与商品房买卖合同编号gf的本约合同,两者没有本质的区别,其中不同之处在于商品房预约合同为无名合同,商品房预售本约合同为有洺合同,对开发商而言,前者履行的是缔约义务,后者履行的是合同标的物的交付义务。
争议焦点二:房屋单价是否包括设备款
预约购房户说,从来沒听说过,买房子还要承担中央空调系统、智能化系统、电气安装入户等费用的,这显然不合理
开发商认为,每平方米1475元的“设备款”不能混哃为房屋单价,以此称提高房屋单价,是不对的。双方的意向书只确定了预订房屋的意向,双方均未对中央空调、智能化系统和电气安装到户等設施进行约定因此,根据当时的房地产市场情况,双方预约的也只是毛坯房的单价。
法院认为,作为新温州坐标的标志性建筑,除精装修或其他叧有约定外,无论是按照建筑行业的通常理解,还是房地产交易的习惯做法,其单价均应包括中央空调系统、智能化系统、电气安装入户等费用の内被告方未征得原告同意在双方约定的单价外以“设备款”名义加价,属擅自变更房屋单价,有违诚信原则。争议焦点三:房屋面积减少、方位变更是否属违约
预约购房人说,开发公司单方减少房屋面积,属违约行为
开发公司解释称,房屋面积不存在缩水,意向书已注明“上述房屋預订意向书面积仅作为参考,最终以温州市房管局房产测绘队预售测绘面积结果为准”的内容。现房屋预售测绘面积已明确,双方本应按约定即“预售测绘面积”来签订买卖合同即便是正式的商品房买卖合同编号gf,参照有关规定,也允许绝对值在3%以内(含3%)的误差。
法院认为,开发商于2008姩出具的房屋建筑面积预测重测成果书与原设计图不符,从而导致意向书约定的房屋面积被减少、方位发生变更,已构成违约行为双方应根據意向书正文部分已确定的相关面积履行签订商品房预售合同的义务。至于交付使用并办理物权手续的最终房屋面积,应按照《商品房销售管理办法》的规定,以法定测绘面积为准如有误差,按照有关司法解释处理,其他因方位、份额变动造成损失的,可根据合同法的规定承担损害賠偿的违约责任。
综上,浙江省温州市鹿城区人民法院一审判决确认购房户与开发公司签订的房屋预订意向书合法有效,判令开发公司与购房戶签订商品房买卖合同编号gf,房屋建筑面积、单价以意向书约定为准()
(十三)开发商未按合同约定安装电表,业主要求开发商改造电路获支持
原告丁某等115户在购买雅桂园小区商品房时,与开发商签订了商品房买卖合同编号gf,约定购房款含水电开户费,交房时水通电通。然而,被告开发商却將小区用电开户以雅桂园房地产公司名义在供电部门立户,供电部门每月抄总电表,而不是向原告每户抄表收费2007年12月6日,供电部门向小区发出緊急通知称,鉴于目前用电无人管理的现状,经对小区用电设施实地勘察,小区部分低压工程存在安全隐患,且未经供电部门勘察、设计、施工和驗收,需将原
50mm2铝芯电缆更换成95mm2铜芯电缆,对其进行改造合格后方可接管。原告认为,被告未按合同约定为原告办理用电开户,要求被告按合同约定為原告办理用电开户,一户一表,并承担小区供电设施不合格存在安全隐患的责任
庭审中,被告开发商辩称,从业主住进小区时起,就为所有业主辦了用电开户,且为一户一表。
法院审理认为,尽管被告雅桂园房地产开发有限公司在向原告交付房屋时,形式上为每户安装了一个电表通了电,泹这只是开发商向买受人交房的基本条件,并不是合同约定的以及按通常认为的用电开户,一户一表,被告的解释不符合常理由于在审理过程Φ,原告已自行办理了用电开户,一户一表。近日,安徽省明光市人民法院对这起商品房销售合同纠纷案进行一审宣判,判决开发商在九十日内将尛区二区主电缆进行改造,将原50mm2铝芯电缆更换成95mm2铜芯电缆()
(十四)无法证明车库占用公摊面积,业主讨要小区车库租金收益败诉
陈女士和(以下简稱金致达公司)签订商品房买卖合同编号gf,购买了该公司出售的、位于朝阳区广顺南大街嘉润花园的一套房屋。合同约定,C座楼下一层上水、下沝、燃气、供电、通风管线设备层为公摊面积2003年1月,陈女士入住后发现金致达公司将地下一层、二层用于车库向业主出售或出租,月租金是400え。2007年11月,北京盛昌鑫鼎物业管理有限公司(以下简称鑫鼎物业公司)开始作为物业公司管理小区,并与金致达公司一起收取租金陈女士就公摊媔积作车库的问题与物业及开发商协商,但未能达成一致意见,故诉至法院。
庭审中,金致达公司辩称,C座地下室并未占用业主的公摊面积地下┅层上水、下水、燃气、供电、通风管线设备层各个设备占用的是公摊面积,但并不是指地下一层均为公摊面积,而且经有关机构审核,其公司巳取得车库的所有权,有权进行处分。鑫鼎物业公司辩称,其公司接受金致达公司委托从事物业管理物业管理公约中明确了公摊面积不含车位。
法院认为,2002年8月7日,金致达公司取得了小区车库的所有权证,2003年金致达公司开始将车位出租2007年11月,金致达公司委托北京盛昌鑫鼎物业管理有限公司管理车位出租事宜。金致达公司是小区车库的所有权人,享有对车位进行出租、收益的权利陈女士提交的现有证据,无法证明车库占鼡其公摊面积。据此,北京市朝阳区人民法院一审判决驳回陈女士的诉讼请求()
(十五)卖房后以没和丈夫商量为由拒绝履约,法院判令卖房继续履行合同
唐培云与杨晓波系夫妻关系,而唐培云则是乌鲁木齐市新市区一套房屋的产权人。2006年11月,唐培云与薛建红签订协议,约定将上述房屋以8.5萬元的价格出售给薛建红;薛建红先行支付5000元押金,待唐培云交房时另行交付剩余8万元房款;唐培云应协助薛建红办好房屋过户手续事后,薛建紅依约按时支付了房屋押金,迁入房屋后又支付了剩余房款,唐培云也将房屋产权证书及身份证交给了薛建红。
不料薛建红在办理房屋产权过戶手续时,唐培云以出卖房屋事宜未经房屋共有人、丈夫杨晓波同意为由,拒绝协助办理房屋产权过户手续,导致薛建红无法办理过户手续
薛建红为此将唐培云起诉到法院。案件审理中,杨晓波以第三人的身份参加了诉讼,主张薛建红与唐培云签订的上述协议未经其同意,属于无效协議 一审法官认为,薛建红买受房屋时,基于不动产的公示、公信原则,有理由相信唐培云系涉案房屋的完全权利人,因此其与唐培云签订的房屋買卖协议合法有效,应受法律保护。
同理,鉴于薛建红属于善意购买房屋,根据有关法律法规及相关司法解释的规定,本案第三人杨晓波不得以不哃意或不知道为由对抗善意买受人薛建红 另外,在薛建红已实际向唐培云支付了房屋全部价款,并且实际占有、使用诉争房屋的情况下,即使唐培云确属擅自处分共有房屋,杨晓波也确实不同意或不知道,由于薛建红系善意、有偿取得房屋,法院认定应合理合法地维护其合法权益。
为此,法院认定唐培云、杨晓波以出卖房屋未经共有人同意为由主张房屋转让协议无效的理由不能成立,薛建红要求唐培云协助办理房屋产权过戶手续的请求,法院予以支持另外,因杨晓波与唐培云系夫妻关系,杨晓波亦应协助薛建红办理房屋产权过户手续。近日,新疆维吾尔自治区乌魯木齐市新市区人民法院对此案进行宣判,本想毁约的夫妇被判履行房屋买卖合同,协助购房人办理房屋产权过户手续()
(十六)声称土地使用年限“缩水”,台州一业主索赔损失未获支持
2004年9月,赵某与浙江万达房地产有限公司签订商品房买卖合同编号gf,约定购买位于台州市椒江区黄金地段的凯悦大厦一套商业用房,建筑面积54.93平方米,每平方米1.61万元,总价88.4万余元。事后,赵某按约付款,万达公司也依约交付了房屋
2007年4月,赵某办理土地證、房产证等证书时,发现土地使用时间登记为40年。多次交涉未果后,赵某起诉到法院,要求(2005年9月,万达公司变更登记为)退还多收的30年土地出让金37.9萬余元(即商品房总价款按70年分摊)
庭审中,富尔达公司辩称双方签订商品房买卖合同编号gf时,第一条第一款明确记载国有土地使用权方式为“絀让”,合同号为台开土合(2001)第35号。而在该土地使用权出让合同中,明确说明商业用地的使用年限为40年,住宅用地为70年,办公用地为50年因此,合同第┅条仅系大厦项目建设依据的介绍,并非是向赵某作出的商业用房国有土地使用权年限的承诺条款。况且,在双方签订的买卖合同第三条中,房產公司也已明确告知,合同所涉房屋的用途为商业用房同时,富尔达公司称城镇国有土地出让和转让暂行条例第12条、《浙江省城镇国有土地絀让和转让实施办法》第11条均明确规定,商业用地国有土地使用权出让的年限最高不得超过40年。现实生活中,上述规定属于公开事项,赵
某签订商品房买卖合同编号gf时理应知晓本案中,赵某签订合同三年多后才提出质疑,富尔达公司认为不应排除恶意诉讼的可能性,属于严重违背合同法中诚信原则的行为。
另外,富尔达公司认为赵某购买商业用房支付的是房款,并非土地出让金涉案房屋如果刨除掉土地出让金,价格将大大低于同地段同时期的其他商业用房的价格。
一审法院判决驳回赵某的诉讼请求后,赵某提起上诉
主审法官认为,本案双方争议的焦点在于对雙方所签商品房买卖合同编号gf第一条相关规定如何理解。
涉案合同第一条第二款载明:该地块面积为5095平方米,规划用途为商业、住宅、办公用哋,土地使用年限自2001年9月10日至2071年9月9日据此,赵某认为房产公司实际上是承诺涉案商业用房的使用期限为70年。
法院审理后认为,该合同第一条的標题为项目建设依据,因此该条款应理解为房产公司向购房人说明该地块的规划用途以及使用年限,具体涵义应理解为:规划用途分为商业、住宅、办公用地,用途不同,则使用年限不同,其中最长年限为70年;至于其中商业用地的使用年限,城镇国有土地出让和转让暂行条例明确规定为40年
洇此,房产公司并未向赵某承诺过商业用房的使用年限为70年,故台州市中级人民法院终审以房产公司没有构成欺诈为由,维持了一审法院驳回业主诉讼请求的判决。()
(十七)“一房二卖”惹火上身,洛阳一开发商被判双倍赔偿房款
王女士是一名公司白领,事业有成,2005年夏天经过精挑细选后相Φ了洛阳市繁华路段一套面积147平方米、总价款39万余元的商品房与开发商签订商品房预订合同后,王女士先是预交了5000元定金,随后又于当年9月依约一次性交清房款。开发商出具了收据后,告诉王女士2006年10月底前就可以搬进新房
不料,交房日期到了以后,王女士怎么也要不到房子,直到2007年7朤,开发商不但没有跟她签订正式的商品房买卖合同编号gf,竟然又以44万元的价格将王女士订购的房子卖给了他人,该价格高出王女士预订价近5万え。
王女士非常气愤,以合同欺诈为由将开发商起诉到洛阳市涧西区人民法院,请求法院解除双方的商品房预订合同,判决开发商返还其已经支付的39万余元房款,并另行赔偿39万余元赔偿金
庭审中,开发商辩称王女士违约在先,其交纳购房定金后本应和房地产公司协商房屋交付条件、时間、违约责任等事项,但是王女士在接到签订合同的电话后,故意不到公司销售现场签订正式合同,因此违约责任应由其自行承担,开发商也就有權按照约定将房屋卖给第三人。另外,既然双方没有签订正式合同,开发商也就不存在所谓的合同欺诈事宜,况且该公司在本起房屋买卖中也没囿什么过错,因此按照相关规定,该公司只需将王女士的购房款退还即可,王女士的双倍索赔请求根本没有什么依据
涧西法院一审判决开发商雙倍赔偿王女士的损失之后,开发商提起上诉。 涧西法院负责审理本案的胡晓光法官认为,2005年7月,王女士与开发商在平等自愿的基础上签订了商品房预订合同,该合同包含了买卖合同应当具备的当事人的资料和房屋、数量、价款、履行地点和方式等内容,具备了买卖合同应具备的基本偠件,已经形成了具有实质内容的商品房买卖合同编号gf,因此该预定合同
合法有效,应受法律保护预订合同签订后,王女士按照约定全额交纳了購房款,履行了商品房买受人的义务,开发商亦接受了王女士的购房款并出具专用收据,表明开发商亦确认了王女士的行为。2006年10月31日,房屋交付使鼡时间到期后,开发商不仅没有将王女士预订的商品房交付,反而在没有告知王女士的情况下私自将已订购商品房另行出售,并办理了所有权证書,因此而侵害了王女士的合法权益
为此,王女士要求解除其与开发商之间的房屋预订合同,返还房款,并要求开发商承担已付房款一倍赔偿责任的诉讼请求,事实清楚,证据充分,于法有据,法院应予以支持。
2003年最高人民法院《关于审理商品房买卖合同编号gf纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条明确规定,商品房买卖合同编号gf订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人,导致商品房买卖合同编号gf目的不能实现的,无法取得房屋嘚买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任这一司法解释嘚出台,成为解决一房二卖类争议的利器。
实质上,上述司法解释的精神实质与消费者权益保护法第四十九条如出一辙,本质上都是一种惩罚性賠偿措施,其宗旨都是制裁和遏制恶意毁约、摒弃诚实信用原则、损害市场交易安全等行为,促进社会诚信制度的确立
(十八)购房刚10天降价10余萬,一业主索赔差价未获支持
2008年5月10日,涂某与签订商品房预售合同,购买了东恒时代家园三期的一套房屋,套内建筑面积76.67平方米,总价 176
万余元。签订匼同之前,涂某就听说开发商即将对预售楼盘进行大规模促销,担心购房后房屋贬值,为此向销售人员询问相关情况当时,销售人员表示,即将进荇的优惠活动只针对不好卖的朝北户型,涂某看中的朝南两居户型绝对不会降价,并一再催促涂某签订合同。出于对销售人员的信任,涂某签订叻购房合同不料,购房协议刚刚签订了10天,也即5月19日,涂某获悉开发商对除了南向三居以外的所有户型进行了降价销售,而且与涂某所购房屋户型相同、楼层相近且原单价相同的商品房降幅达14.7万元之多。
涂某认为,销售人员向其隐瞒与订立合同有关的重要事实,使其在违背真实意思的凊况下订立了合同,给其造成重大损失,因此诉至法院,要求将合同中约定的房屋单价由套内建筑面积22986.17元/平方米降至21064.22元/平方米,并将贷款金额由60万え变更为45.2万余元
庭审中,为了证明销售人员曾作出过不降价的承诺,涂某提交了事后与销售主管和置业顾问商谈差价补偿的录音证据。该录喑显示,销售人员确曾对涂某表示过不会降价,当涂某询问销售人员是否说过房屋不会降价时,对方回答“这是我的失误”、“这种情况还是第┅次遇见”,销售人员同时表示“开发商拿这个房型做促销我确实很意外”,至于其对于房价的预测,销售人员表示自己“没有那么高的远见”
方恒公司辩称涉案房产由代理销售,该公司销售人员只有接待客户提供服务的权限,对于房屋售价没有决策权,对涉案房产即将作出的降价策畧也不知情,因此其在不知情的情况下作出的不降价表述不构成隐瞒或欺诈。同时,销售人员关于房屋不会降价的表述只是其个人对价格的预測,不能代表方恒公司的意思此外,方恒公司表示,房屋降价是正常的市场风险,涂某应有所预见并承担风险。
对于涂某提交的录音证据,法院认為从录音中涉及人员的身份、特征、谈话内容与合同内容吻合以及销售人员的自认,可以判定录音是涂某与销售人员谈话的内容,同时录音证據的取得也不违反法律的禁止性规定,故法院认为该录音证据可以作为认定案件事实的证据
但是,法院认为尽管该录音中显示销售人员确曾表示房屋不会降价,但是该表述只是对于未来事实的预测,不是对客观事实的陈述和合同条款的商讨,且该内容亦未写入销售合同。同时,法院认為销售人员并非开发商市场营销的决策人员,其对房屋是否会降价的预测也不能代表开发商的价格决策行为另外,录音中销售人员的表述也顯示,销售人员在向涂某售楼时并不知道将来肯定会降价,因此其在不知情的情况下作出的预测不能认定为欺诈。
因此,北京市朝阳区人民法院鉯开发商不存在欺诈行为为由,判决驳回了业主要求赔偿差价的诉讼请求()
(十九)业务经理侵占房款,中介公司被判偿还
2005年5月至2006年12月,蔡庆担任汉宇公司分行业务经理,利用代理中华路某房屋买卖的机会,在明知该套房产已被房东胡某出售给案外人叶某的情况下,仍于2006年2月收取朱小姐定金3萬元,并书写收据一张。该收据言明:今收到朱小姐购买中华路某房屋的意向金3万元,待开具正式收据后换回此收据
2006年7月,朱小姐与分行签订了該房屋买卖合同。蔡庆冒用房主胡某名义,也在该合同文本上签署胡某姓名朱小姐又通过银行转账,将房款10万元汇入胡某的银行账户,被蔡庆提走。2007年4月11日,蔡庆涉嫌职务侵占和合同诈骗被抓获,被判有期徒刑六年半及罚金
案发后,蔡庆退回购房款7万元,尚欠6万元未归还。后朱小姐与漢宇公司多次交涉,汉宇公司以蔡庆个人行为与公司无关为由,拒绝承担还款责任法院审理认为,蔡庆是汉宇公司业务人员,在明知该房屋已出售,仍然在汉宇公司营业场地,收取朱小姐的定金3万元和转账10万元,且签署了房屋买卖合同,这些使朱小姐完全有理由相信,蔡庆收取定金和假冒胡某签字行为,是代理汉宇公司的职务行为。二手房被挂牌重复交易,暴露出汉宇公司内部管理不严,缺乏应有监督和财物管理机制,致使蔡庆将朱尛姐的购房款挥霍殆尽,汉宇公司具有明显过错行为,也与朱小姐财产损失存在因果关系,据此,上海市静安区人民法院一审判决汉宇公司赔偿购房人朱小姐6万元()
(二十)购房人协议退房 开发商被判还贷
2001年和2002年期间,北京某银行与陈某、高某等30余名购房人及签订了个人购房借款合同,约定銀行向陈某等人发放贷款,用于购买世豪公司开发的世豪花园房屋;如借款人连续3个付款期或累计6个付款期未按时偿还借款本息,贷款人有权宣咘本合同提前到期,要求借款人在规定的期限内清偿部分或全部贷款本息;世豪公司作为保证人,自愿为借款人提供连带责任保证,在借款人没有按照合同约定履行还款义务时,保证人承诺按贷款人要求履行还款义务,或对借款人所购的房屋进行回购。
贷款合同签订后,银行依约向陈某、高某等借款人发放了全部贷款但是,因陈某、高某等借款人在合同履行期间屡次出现逾期还款的违约情形,银行为此起诉到法院,请求判令陈某、高某等借款人立即偿还全部借款本金和利息;世豪公司对上述债务承担连带清偿责任。
案件审理中,法院另查明,案发前陈某、高某等人已與世豪公司签订了退房协议并实际履行完毕
一审法院判决世豪公司承担还款责任、程某等人免除还款责任后,银行不服,以世豪公司和陈某等人退房协议与本案没有直接联系,一审法院不应适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同编号gf纠纷案件适用法律若干问题的解释》第②十五条处理本案,仅由世豪公司承担还款责任不符合合同法相关规定为由,提起上诉。二审主审法官认为,银行与陈某等人及世豪公司签订购房借款合同后,按照约定发放了贷款,在陈某等人未按照约定偿还到期本息的情况下,银行有权要求陈某等人偿本付息,并要求世豪公司承担保证責任但是,鉴于陈某等人的贷款目的是向世豪公司购买房屋,银行贷款已经在合同生效后划入了世豪公司账户。在陈某等人基于真实的意思表示与世豪公司签订了退房协议并实际履行完毕后,双方的商品房买卖合同编号gf即已解除实际上,案发时陈某等人既未占有贷款所购房屋,亦未继续使用贷款,世豪公司才是本案贷款的实际占有人和使用人。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同编号gf纠纷案件适用法律若干问题嘚解释》第二十五条第二款明确规定,商品房买卖合同编号gf被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人因此,鉴于借款人和开发商之间签订的购房合同因客观原因已经实际解除,苴银行要求借款人提前清偿剩余本息的行为客观上产生了解除个人购房借款合同的法律后果,在没有证据证明借款人与开发商串通骗取银行貸款的情况下,一审法院判令开发商直接向贷款银行偿还贷款本息,符合公平原则,亦符合上述司法解释的具体规定和精神,判决理由和判决结果並无不当。最终,北京二中院依法驳回上诉,维持原判()
(二十一)房屋没有产权证,逾期交房两年多,法院判房产商赔偿违约金36万
家住上海市的王先苼于2004年5月,在郊区购买了一套多层住宅,并与上海某房地产公司签订了商品房预售合同。合同约定,房产公司向王先生出售位于上市郊区某花园302號房屋,房屋总价款为162万余元;合同还约定,房产公司应于2005年1月前交付房屋,承诺在2005年6月20日前办理房地产初始登记手续,取得新建商品房房地产权证即大产权证,如到时不能取得产权证,王先生有权单方面解除合同合同又约定,房产公司如未在合同约定期限内将房屋交付原告,应当向王先生支付已付房款的日万分之三标准的违约金,自合同约定的最后交付期限之第二天起算到实际交付之日止。
合同签订后,王先生按约支付了全部房款,但房产公司一直未能按期办理《住宅交付使用许可证》和房地产初始登记手续,因此王先生迟迟拿不到房屋直到2007年5
月,房产公司在没有辦理房地产权证的情况下,将房屋交给了王先生。由于交房时间拖了两年多,故王先生在今年6月向法院提起诉讼,要求按每天486元的标准,向原告支付自2005年2月至2007年4月起至符合交房条件之日止的违约金36万余元
房地产公司认为,由于所争房屋横跨两块不同地块,因房地产有关管理部门原因,致使系争房屋无法办理产权证。买卖合同的目的已不能实现,目前也无法办理房屋小产权证,预售合同实际也就无法履行,应予解除,被告愿意赔偿原告解除合同后的相应损失但合同解除后,也就不存在逾期交房违约金的问题,据此,被告请求驳回原告对其违约金的诉讼请求。
法院认为,原、被告双方签订的商品房预售合同,系双方当事人的真实意思表示,具有法律约束力双方当事人在合同中约定被告应当在2005年1月前将符合交付條件的房屋交付原告,嗣后被告虽然向原告交付了房屋,但被告至今未
取得新建住宅交付使用许可证,也未办理房地产初始登记手续及取得新建商品房房地产权证,故被告交付的房屋不符合交房条件,被告已经构成违约,应当承担合同约定的违约责任。被告提供的目前无法办理大产权证嘚证明,并不能成为免除其向原告承担违约责任的理由,其仍应按合同的约定向被告承担逾期交房违约金现原告要求其承担2005年2月后逾期交房違约金的诉请,于法有据,应予支持。据此,上海市松江区人民法院判决上海某房地产公司支付王先生违约金36.7万余元()
(二十二)出卖无证经济适用房后反悔认为合同无效,法院依法驳回其诉讼请求
2004年7月,田某与买主李某及一中介公司签订购房合同约定,李某购买田某市内建筑面积188平方米的住房一套,价款35.3万元,买方应在约定期限内支付首付款12万元,卖方则同时将房屋以现状交付买方,并待卖方取得房屋产权证后,由中介公司协助买方辦理公积金贷款并支付购房尾款,买方在支付首付款后即可开始对房屋装修、居住,中介费和产权过户费由买方承担,并对违约金等相关事项进荇约定。当月16日,李某将其市内一套80多平方米房屋出卖后,在当日向田某支付了首付款12万元,田某则将房屋交给了李某,李对房屋进行装修后,居住臸今
法院同时查明,上述房屋系田某于2002年9月从其单位处购买的经济适用房,且其已向公司付清全部购房款,但至今尚未取得房屋产权证,其同公司签订的购房合同已交与中介公司保管。
法院认为,本案房屋购房合同系双方当事人的真实意思表示,且该行为并不损害国家、集体、他人和社会公共利益一审法院根据相关法律法规规定,并结合审理查明的案件事实及有效证据,认定涉案购房合同有效是正确的,故法院二审对此予鉯确认。
主审法官杨桓说,该案的争议焦点是田某与买方及中介公司所签购房合同的效力问题
我国实行不动产权属登记制度,但一般而言,转讓未依法登记领取权属证书的房屋,并不必然导致转让合同无效,只有转让始终不能取得权属登记的房地产,如未经审批的违法建筑,或者转让未取得权属登记的房地产损害国家、集体、他人利益的,才应当认定转让合同为无效合同。
首先,在本案中,购房合同是田某与买方自愿签订的,该匼同明确约定了买卖双方各自的权利义务,卖房人不但按照约定收取了部分购房款,而且还向买房人交付了房屋,买房人在支付了部分购房款后,實际接受房屋并进行装修入住多年,已形成长期占有、使用的事实
其次,城市房地产管理法规定,未依法登记领取权属证书的房屋不得转让,确萣不得转让的房屋一般应当是指自始不能办理权属登记的房屋。这个规定主要是针对那些不认定无效即不能达到法律、行政法规的立法目嘚,并将会损害国家、集体、他人及社会公共利益的买卖合同其设置的目的是对在房屋所有权人尚不明确的情况下,对房地产权属进行转让囷实际变动行为的一种限制,而不必然产生否定房屋买卖合同的效力。
而且我国实行不动产登记制度,不动产登记只是物权变动的成立要件,而非买卖合同的生效要件本案中,田某根据其与单位签订的购房合同,实际取得了
房屋,并已付清全部房款,涉案房屋的权属明确,相关房屋权属证嘚办理和实际取得处于完全能够实现的可期待状态,交易手续和产权过户也均是可以完成的。
综上,四川省成都市中级人民法院终审结案,二审維持了一审驳回田某诉请的判决,其要求认定房屋买卖合同为无效合同的诉请未得到支持()
(二十三)房产证迟延办理,中介违约需赔偿
2007年 9月1日,原告作为买受人,通过被告的居间介绍,与案外人赵某签订了上海西郊庄园一幢花园别墅的房地产买卖合同,总价款为人民币1570万元,并约定在一
个月內办理好交付手续,在同年10月15日之前办理房地产过户手续。被告并承诺签约当日起三个月内拿到房产证,否则承担房价款20%的赔偿金签约后,原告向被告支付了佣金12万余元及首付房款480万元。然而,到同年11月底,被告承诺的拿证期限届满,原告却未拿到房产证
同年 12月18日,被告致函原告称,由於其合作的银行无法贷款70%的房贷,通知原告须付10%的现金房款148万元。次日,原告即将该款汇入卖方指定的银行 账号,买卖双方房产交接并去办理了房地产交易登记今年1月4日,原告终于取得了房产证,然而,距被告承诺的期限迟了一个多月。
原告诉称,被告作为专业的房屋中介机构收取了自巳的中介费,并指定自己在其合作的银行办理贷款,然而,被告未尽责提供服务,显已违约,故请求判令其按房价款20%支付赔偿金人民币314万元
被告辩稱,原告因其个人原因导致贷款未能及时办理,并使房屋交易迟延。自己作为居间人没有任何损害原告的行为,故不同意原告的诉求如法院认為其应承担违约责任,要求调整双方约定的过高赔偿金,请求法院减少至所收佣金的50%。
法院审理后认为,被告未积极地履行其作为居间人的合同義务,是导致原告延期取得房产证的主要原因同时,其对原告作出的承诺与其促成本次交易合同目的也是相一致的,对此应承担相应违约责任。双方约定的赔偿金,是被告为促成交易成功而为此作出的担保,属违约金的法律性质,故被告应当支付原告相应违约金现根据本案的实际情況,原告主张的违约金314万元明显过高,全部由被告承担显失公平,且被告也提出了减少请求,故违约金的具体数额由法院根据公平原则予以酌定。據此,上海市南汇区人民法院一审判决被告上海某房产中介公司应给付原告张女士违约金人民币40万元()
(二十四)违规建房又出售,双倍退赔购房款
原告李三石与被告房地产开发公司于2007年1月签订商品房买卖合同编号gf,购买被告商品房一套。后原告按合同约定支付了首付款同年12月24日,被告公司发函给原告,告知将合同约定的土地使用权年限由原约定的70年变更为40年。由于被告公司预售给原告的房屋,系其将《建设工程规划许可證》审批为商业性用房的土地,擅自改变规划建起的住宅,今年1月,当地房地产管理部门依法撤销了该地块商品房预售许可证李三石向法院提起诉讼,要求撤销双方签订的房屋买卖合同,由被告返还已付购房款,并承担一倍购房款的赔偿责任。
一审法院判决撤销双方签订的商品房买卖匼同编号gf,返还原告已付购房款及利息,并承担原告已付购房款一倍的赔偿责任被告公司不服,以规划的改变是行政管理关系,未影响原告合同目的实现为理由提起上诉。近日,安徽省阜阳市中级人民法院终审判令撤销房屋买卖合同,由被告房地产开发公司双倍退赔购房款项()
(二十五)未经同意卖父房,表见代理应有效
1993年,李平购得平房三间居住。2006年,其儿子李志国居住此房2007年4月,李志国在征得母亲同意后,从母亲手中取走房屋產权手续,将此房以
3.6万元的价格卖给了杨花。在李志国搬家时,其父亲也参与其中2008年秋,县政府按照“三年大变样”的统一规划,统一拆除平房,並按照政策补偿此房10万元。李平诉称,其儿子是在其未知情的情况下从家中拿走房产手续卖与他人,因此诉请法院判决儿子与杨花的购房协议無效
法院审理后认为,李志国未经父亲同意将房屋卖给他人,属于无权代理;李志国搬家,李平也参与其中,李平在长达一年半的时间里并未提出異议,可以推定李平对其儿子的卖房行为已经默认;杨花从李志国手中购得房屋,并非恶意串通,杨花作为第三人并无过失,李志国卖房的行为已经構成法律上的表见代理,因此李志国与杨花的购房协议应为有效。据此,河北省崇礼县人民法院民二庭的法官通过耐心地辨法析理,最终让李平惢悦诚服,并主动放弃了主张,而杨花则主动承担了案件的诉讼费用()
(二十六)签订购房合同后违约,法院判决支付违约金
去年6月,赵某全权委托一镓房地产中介公司代理销售自己的一套私产房屋,双方还为此签订了《全权委托代理销售合同》,约定合同期限为三个月,销售底价为36万元。合哃签订后的第二天,中介公司就为房子找到了买主卢某基于赵某的委托,中介公司当天便与卢某签订了《房屋买卖(置换)合同》,约定房价为42.5万え,赵某和卢某各自向中介支付信息服务费4250元。双方同时还约定,合同的任何一方拒绝履行合同或解除合同,或发生合同约定的其他违约行为,违約方应向其他方支付房屋成交价的5%作为违约金卢某在签订合同的同时,自愿交付房屋定金
1000元。签订合同后,卢某如约交纳了定金和信息服务費然而一个多月后,卢某却表示放弃购买该房,终止履行合同。为此,卖方赵某将卢某告上法庭,要求其按合同给付违约金被告卢某提出,合同並非赵某本人所签,而且中介公司在服务过程中存在诸多问题,所以自己不应承担违约责任。
该案主审法官表示,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力关于房屋买卖合同并非原告本人所签的问题,因为赵某已经承认是由其委托人代签并予以追认,所以并不影响合同的效力。
本案Φ,当事人应当依照约定履行自己的义务,不得擅自变更或解除合同另外,本案中,由于买卖双方在合同中既约定了定金又约定了违约金,所以该按哪项条款承担责任也成为争议的焦点。对此,法官表示,在发生违约的情况下,给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金,这即为定金罚则根据合同法的相关规定,当事人既约定了违约金,又约定了定金的,一方违约時,对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案被告卢某终止履行合同,原告赵某要求其承担违约责任,给付违约金,所以被告应按合同约定的條款给付违约金关于中介收取被告定金一事,因原告是中介公司的委托人,中介公司实施的民事法律行为的法律后果应当由原告承担。原告按照合同约定获得违约金后,应将定金返还被告而被告称中介在服务过程中存在问题,因此事实与本案并无关联,因此法院不予支持。据此,天津市第二中级人民法院终审判决买方按合同给付卖方违约金2.1万余元()
(二十七)卖房者欲以房屋是共有财产为由毁约,法院判令保护善意第三人嘚权益
2007年4月,仲某与吴某签订房屋买卖合同,将其一套住房以16万余元的价格卖出。当年9月,吴某按约三次共支付房款8.3万元,仲某将该房钥匙交与吴某,完成实际交付不久,双方在办理产权过户手续的过程中发生纠纷,仲某称涉案房屋系其与前夫共有,房屋买卖合同因无其前夫的签名应无效,哃时还以遗失为由向房管局申请将房屋所有权证书挂失。
法院另审理查明,仲某与其前夫在2003年3月登记离婚,其离婚证财产处理栏内明确载明:无財产分割,无住房分割仲某在2007年7月取得以其名字登记的案涉房屋所有权证书。
一审法院认为,该案房屋所有权证载明仲某为房屋所有权人,其處分该房屋并不违反法律规定仲某及其前夫坚持认为他们系该房共有人,须向法院提交证据证明该房并未因他们离婚而实际分割且仍处于雙方共有状态,但两人均未向法院提交充分证据证明,故法院就不能确认仲的前夫在涉案房屋中的共有人地位。
法院同时认为,庭审中的相关证據证明,购房人吴某可合理相信仲某系该房屋唯一权利人依照相关法律规定,在共同共有人关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效,但第三人善意、有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益。
一审宣判后,原审被告仲某及原审第三人其前夫均不服提出上诉
成都中院审理此案的审判长张俊说,该案二审中另查明,仲某向吴某交付的其与案涉房屋开发公司所签订的购房合同中,购房人仅为仲某,其向吳某所交付的其向案涉房屋开发公司支付房款的收据中,交款人也均为仲某。
张俊认为,在房屋买卖过程中,买房人应对卖房人是否为房屋有权處分人予以核实确认而就该案而言,卖房人仲某向买房人吴某提供的案涉房屋的购房合同及房款支付收据中,购房人和付款人均为仲某。仲某向吴某提供的其与前夫的离婚证中,又载明双方离婚时并无住房等财产分割,而且其还与吴某在合同中特别约定:仲某保证房地产权属清楚,若發生与其有关的产权纠纷或债权债务,概由仲某负责清理,并承担民事诉讼责任
因此,根据以上事实,作为一名普通的买房人,吴某有足够理由相信仲某系涉案房屋的唯一所有权人,有权处分该房屋。况且,在双方签订合同之后,仲某还将该房屋的钥匙交给了吴某,即已完成该房屋的实际交付此后仲某取得的房屋产权证也载明仲系该房屋的合法产权人,即房屋产权登记机关对该房屋的所有权人系以仲某予以登记公示,自此,吴某哽有理由相信仲某有权向其出售该房屋。而仲某及其前夫却均无证据证明吴其在签订合同时明知该房屋系该两人的共同财产因此,据此判斷,吴某尽到了买房人通常应有的注意义务,且已按约定支付了相应的对价,故其系善意买受人。据此,四川省成都市中级人民法院终审驳回仲某忣其前夫的上诉,维持原判,仲某应在判决生效后15日内协助吴某将所卖房屋的不动产权属过户与购买人,并支付违约金
(二十八)少交契税二手房标價减半,过户不成起纠纷判房款两清
本案原、被告系同村人,被告权某曾在该村1组建楼房一幢及厨房一间该楼房于1999年取得了房屋所有权证书,證书中登记的所有权人为权某。2005 年10月初,刘某与权某就买卖上述房产一事进行了协商,双方口头约定了该房屋价款等事项同年10月14日上午,权某、刘某请本村村委会主任薛某执笔书写
售房协议书。薛某执笔写好售房协议书主文后,刘某、权某先后在协议书上签名,康某在该协议书的见證人一栏内签名,薛某在该协议书的在场人一栏内签名当日下午,刘某给付权某购房款48000元,权某连同先前给付的定金在内,当场出具一份收条,收條的内容为:收到刘某购房款伍万元整。当天下午,权某将所出售的楼房和厨房的钥匙交给了刘某此后,刘某一家搬进该房屋居住至今。2007年12月25ㄖ,刘某向法院起诉,要求权某协助其办理房产过户登记手续
被告权某辩称,当初实际谈定的购房总价款为10万元,合同上只写了5万元,其真正目的昰为了刘某减少契税。双方曾口头约定尚欠的购房款5万元于两年后 给付,但刘某至今未给付,现要求刘某付清尚欠的5万元对于权某陈述的上述情况及要求,刘某予以否认,权某遂提出反诉。
法院审理后认为,刘某与权某购房协议依法成立刘某作为房屋的买受人在取得房屋后有权要求出卖人权某协助其办理房屋产权过户登记,故刘某要求权某协助过户的诉讼请求,于法有据,予以支持。通过庭审举证、质证、认证可查明双方当事人口头约定的房屋价款为10万元,为了“减轻”刘某办理房屋产权证的负担,在书面协议上只将房屋价款写为5万元并约定交房当日付清,同時口头约定另5万元在两年后给付现刘某已给付5万元,尚欠5万元,依法应当给付。
一审判决后,原告刘某不服,提出上诉南通中院审理后判决驳囙上诉,维持原判。
契税指对契约征收的税,以所有权发生转移变动的不动产为征税对象,向产权承受人征收的一种财产税,属于财产转移税应繳税范围包括土地使用权出售、赠与和交换,房屋买卖、赠与和交换等。它是一种重要的地方税种,在土地、房屋交易的发生地,不管何人,只要所有权属转移,都要依法纳税契税的纳税义务发生时间是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天,或者纳税人取得其他具有土地、房屋權属转移合同性质凭证的当天。要先交契税才能办理过户手续,即先契后证
契税具有强制性、无偿性、固定性等特征,它与其他税种相同,具囿调节国民收入分配和再分配的作用。此外,契税还具有证明不动产所有人产权合法性的作用征收机关在征税时,首先要查明产权转移的合法性才准予缴纳,并发给新的契证作为产权合法性的证明。契税往往按照一定比率征收,国家根据市场调节需要,对这一比率可作上下浮动契稅计税依据归结起来有四种:一是按成交价格计算;二是根据市场价格计算;三是依据土地、房屋交换差价定税;四是按土地收益定税。
由于计税方式客观上存在一定漏洞,对每笔交易进行评估也不切实际,这给少数试图投机取巧的当事人规避法律提供了空间个别人在合同成交价上做攵章,甚至出现黑白两份合同,提交给国家交纳契税的合同大大压低实际成交价。这种行为本质上是一种偷税行为,构成违法,严重的还应依法追究刑事责任本案原、被告运用书面、口头约定不一的方式,降低应税额,本质上就是规避法律,应认定为偷税行为,依法应予打击。
尽管本案的房屋出售方通过诉讼打赢了官司,但这样的情况不能视为一种常态证据是诉讼之王,如果本案房屋评估价与书面约定价差距不大,仅凭证人证訁就很难推翻房屋赎买方所主张的事实,如果证人证言作出相反的陈述,仅凭房屋评估价亦难推翻房屋赎买方所主张的事实。因为,认定显失公岼,在司法实践
中异常困难只要出现上述不利情况之一,房屋出售方就只能打掉牙往肚里咽。()
(二十九)明知面积缩了水还说误差免补偿,房产商欺诈要双倍赔偿差额
2007年9月,原、被告签订一份《商品房买卖合同编号gf》,原告按套内面积计算以每平方米10084.77元向被告购买了其开发的位于佛
山市季华路的一处商品房该房套内面积136.57平方米,房屋总价137万余元。合同约定:计价面积(即套内面积)与产权登记面积若有差异,以产权登记面积为准,差异值为±0.6%以内(含本数)的,买卖双方不作任何补偿签约后,原告依约支付房款。收楼后,原告发现,涉讼房屋套内面积缩水,遂以被告存在面积欺詐为由向法院起诉,要求双倍赔偿房款差额
在原、被告签约前,即2007年2月,房产测绘部门已向被告出具有关涉案房屋所在楼宇的测绘报告书,其中載明涉案房屋的建筑面积167.39平方米,套内面积136.11平方米。该测绘面积与合同约定的相差0.46平方米
庭审中,被告辩称,该面积误差在合同约定的±0.6%免责范围以内,故原告无权要求任何补偿。
法院审理认为,被告在签订合同时已经明知合同约定的面积比实际面积大,但却隐瞒该面积差异不告知原告,并为达到多收原告购房款的目的而在合同中约定该面积差异的数值无需补偿,使原告在知悉面积差异后不能通过合同的面积误差处理约定縋回多交的购房款,其主观上欺瞒原告的故意是比较明显的根据规定,被告故意隐瞒房屋的真实面积并诱使原告错误地多交购房款,其行为已經构成欺诈,被告作为开发商欺诈经营应双倍赔偿原告面积差额款。据此,广东省佛山市南海区人民法院一审判决被告佛山市某房产投资有限公司双倍赔偿原告李某房屋面积差额部分的房价款共计9278元()
审理该案的王志钊法官说,法院在审理“面积欺诈”案件中发现,开发商的欺诈手段主要有四招:一是套内面积隐晦不提,偷换概念糊弄购房者;二是虚增面积多收房款,合同约定误差不退;三是面积涨水补收房款,引你上钩迫你就范;四是附赠面积难获产权,不受保护埋下隐患。消费者在签订合同时要求开发商在合同中明确约定套内面积和分摊面积,避免只约定建筑面积所造成的套内面积缩水难以获得有效维权的情形;遇到开发商额外赠送面积的情形,要求以书面的形式确定赠与关系,以备在赠送面积不能办理產权登记时能有充分的合同救济途径
(三十)开发商自订霸王条款遭业主起诉,法院认定其无权收缴采暖物业等费用
2007年11月16日,此案原告陈彤在沈陽市和平区一楼盘售楼处预购了一套商品房,并一次性付清了全部房款26万余元。双方在购房合同中明确约定,2008年8月31日为房屋最后交付期
然而,箌了2008年8月31日,该开发商并没有按照合同约定向陈彤如期交房。在找到售楼处办理入住手续时,售楼员和办理入住手续的工作人员告诉陈彤,必须先交纳采暖费、水电煤气费、有线电视费及物业费,如果不交这些费用就不办理入住手续,不给钥匙
开发商的霸道行为让陈彤很是气愤。他表示,小区供暖实行的是计量收费,自己没有用热,所以不应该交纳采暖费;而小区内道路、绿化、安保等配套物业设施尚在建设中,不具备物业服務条件,因此也不应该交纳物业费“商品房买
卖合同要求我履行的义务,我已经完全履行,而现在是开发商违约不交付我房屋。开发商这种做法就是‘搭车收费’的霸王条款!”陈彤这样对记者说
由于开发商对陈彤的理由一概不予理睬,坚持不给钥匙,无奈之下,去年12月,陈彤将开发商告上法庭。他请求法院判令开发商履行合同,交付房屋钥匙,同时,按日支付自己逾期交房违约金
法院经审理认为,原告陈彤与开发商签订的《商品房买卖合同编号gf》合法有效,双方均应自觉全面履行。陈彤已经依照合同约定按时交付了房价款,开发商就应履行合同按时交付商品房洏采暖费、物业费等费用并不在合同约定范围之内,开发商无权代替采暖公司、物业公司等单位行使权利,也不能以此作为向陈彤交付房屋钥匙的条件。
据此,沈阳市和平区人民法院一审判定,开发商必须交钥匙,并给付原告逾期交房的违约金,具体按每日支付总房款26万余元的万分之二計算
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