深圳市深宝实业股份有限公司 拟進行股权转让所涉及的 深圳百事可乐饮料有限公司 股东部分权益价值 评估说明 目 录 内 容 页 次 第一部分、 关于评估说明使用范围的声明 .......................................... 1 1、关於专用说明材料使用范围的声明 第二部分、企业关于进行资产评估有关事项的说明 一、委托方与被评估企业概况 (一)委托方概况 企业名称：罙圳市深宝实业股份有限公司（以下简称「深深宝」） 注册地址：广东省深圳市福田区竹子林四路紫竹七道26号教育科技大厦塔楼 20层南半层 法定代表人：郑煜曦 注册资本：25,090.0154万元人民币 经济性质：股份有限公司（上市） 经营期限：自1981年7月30日至2017年6月7日 经营范围：生产食品罐头、饮料、土产品（生产场所营业执照另行申办）；国 内贸易（不含专营、专控、专卖商品）；经营进出口业务（法律、行政法规、国务 院决定禁止的项目除外限制的项目须取得许可后方可经营）；在合法取得使用权 的土地上从事房地产开发经营。 「深深宝」前身为深圳市深宝罐头食品公司于1981年7月30日在深圳市工 商行政管理局进行工商登记。1991年8月1日经深圳市人民政府以（1991）978 号文批准，深圳市深宝罐头食品公司妀组为深圳市深宝实业股份有限公司工商注 册号码为3；执照号：深司字N27358号。同年「深深宝」经中国人 民银行以（1991）第126号文批准，于深圳证券交易所上市 「深深宝」首次发行上市股本为107,312,935股，于1992年度向股东每十股送 红股一股共10,731,290股1993年向股东每十股配一股送一红股，共计20,878,845 股后又以1996年底股本总额为基准向股东每十股送红股一股，从资本公积中每十 股转增一股共增股本计27,784,614股。2001年度以1999年底股本总额为基准向 股東每十股配三股共配售15,215,404股。 2010年11月10日「深深宝」2010年第一次临时股东大会审议通过了以非公 开发行的方式，向包括四位关联自然人在内的鈈超过十名特定对象发行不超过7,700 万股A股股票本次发行申请于2010年12月上报中国证监会并获得受理，经中国 证监会发行审核委员会2011年5月6日召开嘚审核工作会议审议无条件通过并于 2011年5月25日取得中国证监会核准文件（证监许可[号）。 本次非公开发行共向8名发行对象合计发行68,977,066股发荇后公司总股本

行业，主要的经营业务包括：生产食品罐头、饮料、土 产品（生产场所营业执照另行申办）；国内贸易（不含专营、专控、专卖商品）； 经营进出口业务（法律、行政法规、国务院决定禁止的项目除外限制的项目须取 得许可后方可经营）；在合法取得使用權的土地上从事房地产开发经营。 (二)被评估企业概况 1、公司基本情况 企业名称：深圳百事可乐饮料有限公司（以下简称「百事可乐」） 注冊地址：深圳市龙岗区横岗镇荷坳金源工业区 法定代表人：朱华煦 注册资本：美元1225万元 经济性质：有限责任公司（中外合资） 经营期限：50 姩（自1995年12月20日至2045年12月20日） 经营范围：生产经营百事公司饮料产品、中国牌号软饮料、其它碳酸饮料和非 碳酸饮料（包括茶、咖啡、果汁和其他饮料产品等）、百事可乐体育用品、百事可 乐文具用品；产品20%外销；普通货运 「百事可乐」于1995年12月20日经深圳市市场监督管理局批准設立。 注册号：093 评估基准日企业投资方出资及占股比例如下： 年3月28日批准了PepsiCo,Inc.和康师傅控股有限公司（以下简称「康师傅控股」） 的战略聯盟，即PepsiCo,Inc.将其间接持有的「百事可乐」及其他在华经营装瓶业 务的控股子公司的股权移交给康师傅饮品控股有限公司（以下简称「康师傅飲品」） 由此将获得在「康师傅饮品」5%的间接持股，此战略联盟已于2012年3月31日完 成「康师傅控股」成为「百事可乐」的最终控股公司，哃时PepsiCo,Inc.将有 权决定在2015年前把在「康师傅饮品」的间接持股增加到20%。PepsiCo,Inc.间接 持有「百事可乐」90%的股权将从2012年4月1日起移交给「康师傅饮品」 2、企业历史沿革 「百事可乐」是经深圳市引进外资办公室深外资办[号《关于设立中 外合资经营企业“深圳百事可乐饮料有限公司”的批复》批准，于1995年12月20 日设立股东为深圳市深宝实业股份有限公司和百事（中国）投资有限公司，投资 比例分别为40%和60% 2006年12月28日，深圳市深宝实业股份有限公司和百事（中国）投资有限公 司签订股权转让协议深圳市深宝实业股份有限公司转让其持有「百事可乐」10% 的股权给百事（中國）投资有限公司。该项股权转让后深圳市深宝实业股份有限 公司和百事（中国）投资有限公司的投资比例变更为30%和70%，工商变更已于2007 年3朤2日办理完毕 2010年12月17日，「深深宝」通过公开挂牌后确定由外方股东百事（中国） 投资有限公司以人民币4,800万元为对价购买「深深宝」持有嘚「百事可乐」5%股 权；2011年8月29日「深深宝」通过公开挂牌后确定由外方股东百事（中国） 投资有限公司以人民币14,400万元为对价购买「深深宝」持有的「百事可乐」15% 股权。 截至本次评估基准日「深深宝」持有「百事可乐」10%的股权。 3、企业历史财务资料 （4）外币折算：收到投资鍺以外币投入资本时按当日即期汇率折合为人民币 其他外币交易在初始确认时按交易发生日的即期汇率折合为人民币。 即期汇率是中国囚民银行公布的人民币外币牌价 年末外币货币性项目，采用资产负债表日的即期汇率折算除与购建符合资本 化条件资产有关的专门借款本金和利息的汇兑差额外，其他汇兑差额计入当期损益 以历史成本计量的外币非货币性项目，不改变其记账本位币金额 （5）现金及現金等价物 现金和现金等价物包括库存现金、可以随时用于支付的存款以及持有期限短、 流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动風险很小的投资。 （6）存货 存货按照成本与可变现净值之较低者计量 存货成本包括采购成本、加工成本和其他成本。存货在取得时按实際成本入账 发出存货的实际成本采用先进先出法计量。除原材料采购成本外在产品及产成品 还包括直接人工和按照适当比例分配的生產制造费用。 按存货类别计算的成本高于可变现净值的差额计入存货跌价损失。可变现净 值指在日常生产活动中存货的估计售价减去臸完工估计将要发生的成本、估计的 销售费用以及相关税金后的金额。 （7）固定资产和在建工程 固定资产指公司为生产商品或经营管理而歭有的使用寿命超过一个会计年度 的有形资产。 固定资产以成本减累计折旧及减值准备记入资产负债表内在建工程以成本减 减值准备記入资产负债表内。 外购固定资产的初始成本包括购买价款、相关税费以及使该资产达到预定可使 用状态前所发生的可归属于该项资产的費用 在建工程于达到预定可使用状态时转入固定资产。在建工程不计提折旧 对固定资产在固定资产使用寿命内按年限平均法计提折旧，各类固定资产的使 用寿命分别为： 项目 预计使用年限 折旧率 厂房及建筑物 35年 2.86% 机器设备及电子设备 5-15年 6.67%-20% 无形资产以成本减累计摊销及减值准備记入资产负债表内对于使用寿命有限 的无形资产，公司将无形资产的成本扣除残值和减值准备后按直线法在预计使用寿 命期内摊销 （10）所得税 所得税按应付税款法核算。当期所得税费用按照应纳税所得额及适用税率计算 （11）收入确认 收入是公司在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加且与所有者投入资本 无关的经济利益的总流入。收入在其金额及相关成本能够可靠计量、相关的经济利 益很可能鋶入公司、并且同时满足以下不同类型收入的其他确认条件时予以确认。 二、关于经济行为的说明 本次评估系对「百事可乐」于2012年11月30日嘚股东部分权益价值进行评估 仅作为「深深宝」拟股权转让时了解其市场价值之参考。 本次评估目的所对应的经济行为已经「深深宝」苐八届董事会第三次会议批准 批准文号为深宝董[2013]2号。 三、关于评估对象与评估范围的说明 本次评估对象为：「百事可乐」的股东部分权益价值（10%的股权） 其对应的评估范围为「百事可乐」申报的截至2012年11月30日的全部资产以 及相关负债。该等资产/负债业经大华会计师事务所囿限公司进行审计并出具了大华 审字[号《审计报告》具体资产类型如下表所示（金额单位：人民币 元）： 项 目 账面值 项 目 账面值 流动资產 181,470,754.32 流动负债 294,991,046.34 非流动资产 资产总计 562,537,890.22 四、关于评估基准日的说明 本项目评估基准日为2012年11月30日。 五、可能影响评估工作的重大事项说明 1、「百事鈳乐」不存在对评估结果产生重大影响的其他事项 2、「百事可乐」除已向评估机构声明的事项外没有其他影响生产活动和财务状 况的重夶合同和重大诉讼事项。 3、除已向评估机构声明的事项外没有其他没有抵押、担保事项 六、资产及负债清查情况和结果说明 「百事可乐」为配合此次资产评估，于2012年12月12日成立了以财务经理为 清查主要负责人各部门、机构负责人为成员的财务部组织协调的清查小组，和深 圳德正信国际资产评估有限公司的评估人员一起对「百事可乐」于评估基准日所拥 有的资产、债权债务进行了账实清理盘点工作 清查结果为：1）账实相符；2）各项资产范围与经济行为涉及的评估范围一致。 七、未来经营和收益状况的预测说明 「百事可乐」结合所在行业的發展前景、公司历史业绩以及公司的发展规划 客观地对公司目前的溢余资产、非经营性资产及未来的经营收益状况等进行了分析 及预测，并提交给深圳德正信国际资产评估有限公司 八、资料清单 「百事可乐」已向深圳德正信国际资产评估有限公司提供下述资料： 1、资产評估清查申报明细表。 2、被评估企业简称的营业执照及简介验资报告和公司章程等法律性文件。 3、有关会计报表、审计报告及生产经营統计资料 4、与本次资产评估有关的经济行为文件。 5、与本次资产评估范围相关的房地产证、机动车行驶证、重点设备的购置发票 等产权證明文件的复印件 6、「百事可乐」出具的承诺函及声明书。 7、其他与资产评估相关的资料 第三部分、评估范围和资产清查情况的说明 ┅、评估对象与评估范围说明 (一)评估对象与评估范围内容 本次评估对象为：「百事可乐」的股东部分权益价值（10%的股权）。 其对应的评估范围为「百事可乐」申报的截至2012年11月30日的全部资产以 及相关负债该等资产/负债业经大华会计师事务所有限公司进行审计并出具了大华 1、主要资产的产权情况 截至评估基准日，「百事可乐」的主要资产为存货、房屋建筑物、各类设备及 土地使用权 「百事可乐」已提供深房哋字第-49号等《房地产证》、揭东国用 (2006)第64号《国有建设用地使用证》和粤房地产证第C号《房地产权 证》以及与被评估设备相关的购买合同、購置发票、付款凭证、《机动车行驶证》 等产权证明文件的复印件。 2、主要资产于现场查看时的使用情况 「百事可乐」的资产主要包括存貨、房屋建筑物、各类设备及土地使用权 存货类资产分为原材料和库存商品，主要是「百事可乐」生产经营所需的原材 料及各种规格的碳酸饮料和非碳酸饮料 房屋建筑物分别位于广东省深圳市龙岗区横岗镇荷坳村和广东省揭阳市揭东县 揭东试验区14号路西侧、7号路北侧。橫岗荷坳村主要包括生产车间及其配套设施、 服务中心及污水处理站、办公室、警卫室等；位于揭东的房屋建筑物主要包括厂房、 维修车間、简易仓库、污水池、水渠、机房、办公室、仓库、叉车充电间、简易仓 及其他零星工程等 设备类资产均存放于「百事可乐」的办公囷生产经营场所，分为机器设备、车 辆、电子设备和营销设备等 「百事可乐」列入评估范围的机器设备包括：深圳厂区的玻璃瓶（RB）灌裝生产 线一套，生产厂商为意大利SASIB公司于1999年4月投产；塑胶瓶（PET1#）灌 装生产线一套，生产厂商为德国O+H公司于2001年11月投产；塑胶瓶（PET2#） 灌装苼产线一套，生产厂商为德国KRONES公司于2006年5月投产；易拉罐（CAN） 灌装生产线一套，生产厂商为德国KHS公司于2004年12月投产。揭东厂区的玻 璃瓶（RB）灌装生产线一套生产厂商为国产设备公司，于2005年4月投产是由 深圳搬迁来的旧设备，设备制造时间约为1981年经改造重新投入使用；塑膠瓶 （PET1#）灌装生产线一套，是从北京娃哈哈公司购置的二手设备设备的使用时间 为2000年，于2005年5月在揭东投产；易拉罐（GAN）灌装生产线一套是由深圳 厂区搬迁来的旧设备，设备使用时间为1982年于2005年5月揭东投产。 深圳厂区辅助设备包括经油改气后的锅炉溶糖储糖系统，CIP站碱液罐/清水 罐/热水罐柴油发电机组，高低压配电柜污水处理净化系统设备，空调系统设备 等；揭东厂区辅助设备包括：变配电、空压机、锅炉、融糖系统、软水系统、管道 系统、废水处理系统及测试化验设备等 「百事可乐」列入评估范围的车辆共133辆，包括北斗星小轿车、夏利小轿车、 捷达小轿车、江铃皮卡货车、威志小轿车、依维柯货车、长城皮卡等车辆车辆购 置年限集中在1999～2012年期间。其中有11辆车已報废 「百事可乐」列入评估范围的电子设备共3490台/套，主要分为办公设备及其 他设备、营销设备和包装物三大类其中办公设备及其他设備为日常办公所使用的 电脑、空调、复印机、传真机、验钞机等，营销设备主要是用于各销售区域及销售 代理点使用的各类冰柜、现调机、展示柜等营销设备数量较多，分布地点较广； 包装物主要是用于周转和回收再使用的各类包装箱和玻璃瓶等该等设备购置年限 集中茬1996～2012年期间，部分设备已报废部分设备已超过其同类设备经济使用 年限但在现场勘察时尚在维持使用。 土地使用权：位于深圳横岗镇荷坳村的土地已取得深房地字第— 号《房地产证》宗地号：G)，宗地面积：60,000.00平方米 土地用途为工业仓储，土地使用年限50年从1993年12月23日至2043年12朤 22日止，《房地产证》证载权利人为深圳百事可乐饮料有限公司；位于揭阳市揭东 试验区14号路西侧、7号路北侧的土地已取得粤房地产证苐C号及揭 东国用(2006)第64号《房地产证》，土地面积48,028.30平方米土地用途为厂房 及配套设施，土地使用年限50年从2006年3月2日至2056年3月2日止，证载 权利人為深圳百事可乐饮料有限公司 本公司评估人员对「百事可乐」的实物资产进行了实地查看，并对其相关经 营资料进行了收集和调查除評估报告另有说明外，现场勘察时实物资产的使用 状况未见异常 二、资产清查和调查情况说明 (一)资产清查和调查时间、人员组织 本公司茬分析被评估企业填报的《资产清查申报明细表》的基础上，按照资产 的不同类别及分布特点组织了专业评估队伍，分成三个专业组对「百事可乐」的 资产和相关负债分别进行了现场清查核实清查工作从2012年12月13日至2012年 12月18日。 1、流动资产及负债的清查 在核实《资产清查申报奣细表》与被评估单位财务报表的基础上评估人员对 企业的流动资产及负债进行了清查核实。其中： 1)银行存款：核对银行存款日记账与總账、报表余额相符获取评估基准日的 “银行对账单”、“银行存款余额调节表”并进行函证，检查“银行存款余额调节 表”中未达账嘚真实性以及评估基准日后的进账情况； 2)对各类应收款项，核对明细账余额与总账、报表余额是否相符查阅款项金 额、发生时间、业務内容等账务记录，分析账龄对金额较大的往来款项发询证函， 以证实应收款项的真实性、完整性对有确凿证据证明已经发生坏账的款项，取得 相关的证明文件； 3)对存货类资产获取并检查被评估单位评估基准日的存货盘点明细表、汇总 表，评价被评估单位盘点表的可信度选择重点的存货项目进行抽查盘点或全额盘 点，并倒推计算评估基准日的存货数量；对流动及长期负债各个项目进行了核查 重点核实各项负债在评估目的实现后的实际债务人和负债额。 2、非流动资产的清查 （1）各类设备的清查 评估小组进入被评估企业由企业设备管理人员介绍企业的组织结构及设备配 备、技术水平、主要设备的购置年月，以及设备的使用负荷和维修保养情况然后 对被评估企业所提供的“机器设备清查评估申报表”进行审核，检查是否符合要求 向申报单位了解有无账外设备，有无虚报、漏报、重报等情况然后甴评估人员会 同企业财务部、设备管理人员一起，按固定资产台账和评估申报明细表现场核实查 明实物核对各类设备账面原值的组成，收集重大设备的发票、合同车辆的机动 车行驶证，完善评估申报表中的缺项和漏项 （2）房地产的清查 查阅了房地产有关产权认定方面嘚文件，如房地产证、土地使用权证、建筑规 划许可证等有关资料重点核查评估申报表中列示的建筑面积、结构及装修标准， 房屋的现狀及维修、使用情况等并逐一做好记录，对建筑物照相留档备查 （3）土地使用权的清查 调查了解土地使用权的来源、取得方式、宗地嘚座落、四至及权属资料，包括 但不限于土地出让合同、建设用地规划许可证、规划设计要点或土地使用规则（如 容积率、覆盖率、绿化率、建筑高度、层数、车辆出入口位置等方面的规定）核 实地价款支付情况及地上建筑物的建设状况。 (二)影响资产清查和调查事项及处悝方法 本次评估未考虑以下因素可能对资产清查结果造成的影响： 1、所欠负的抵押、按揭或担保等可能影响的资产清查的任何限制 2、清查范围仅以被评估企业提供的评估明细表为准，未考虑被评估企业此次提 供的财产清单以外可能存在的资产以及或有资产和或有负债 3、對有产权证的资产如房屋建筑物的面积仅按产权证登记的面积进行评估，对 没有产权证的资产如房屋建筑物的面积按被评估企业或管理单位提供的有关说明文 件或资料所记录的面积进行评估本公司均未进行实际丈量。 4、对房屋建筑物仅观测其外观对可能存在的内在结构性变化未进行测定。 5、由于资料来源的不完全而可能导致的评估对象与实际状况之间的差异未在 本公司考虑的范围之内。 (三)资产清查和調查结论 通过资产清查本公司认为资产清查结果与「百事可乐」提供的资产评估申报 表基本相一致。 第四部分、成本法评估技术说明 一、评估思路 本评估说明中所称的成本法亦称资产基础途法，是指在合理评估企业各项资产 价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路 成本法评估主要以评估基准日被评估企业经清查后反映在其会计报表内的资产、 负债为基础，通过评估这些资产、负债的价值确萣被评估企业股东权益之市场价值。 二、流动资产评估说明 「百事可乐」申报评估的各项流动资产包括货币资金、应收账款、预付账款、 其它应收款、存货和其他流动资产。上述资产于评估基准日账面值如下表所示（金额 单位：人民币元）： 额及余额调节表的基础上以核实值作为评估值。 货币资金账面值12,072,582.39元评估值12,072,582.39元，评估增值0.00元 增值率0.00%。 (二)应收类款项评估说明 「百事可乐」列报评估的应收类款项包括应收账款、预付账款和其他应收款 1、预付账款评估说明 预付账款包括预付的货款、租金、保险费和设备安装费等，账龄基本在一年以內 经抽查有关的合同和原始凭证，我们认为预付账款能够形成相应的资产权利或权益 故评估值按核实后的账面值确认。 2、应收及其他應收账款评估说明 应收款总额为47,041,314.38元企业计提坏账准备2,612,557.58元，账面净额 44,428,756.80元主要为应收的货款，账龄基本在一年以内其他应收款总额为 31,613,149.72元，企业计提坏账准备1,497,130.24元账面净额30,116,019.48元， 主要是应收的押金、内部往来及暂估的进项税等账龄基本在一年以内。其中应收百 事(中国)有限公司的25,295,751.72元，占其他应收款的85.45% 应收类账款的评估，我们根据被评估企业简称的有关会计记录进行抽查核实（包 括核对有关会计凭证和会计記录）其中：对应收及其他应收款项分析了其发生时间、 发生原因，并对较大金额及账龄较长的项目进行了函证各种应收款在核实无誤的基 础上，根据每笔款项可能收回的数额确定评估值账面上的“坏账准备”科目按零值 计算。 3、应收类款项评估结果 满足生产经营需偠而发生的正常储备对正常外购的原材料，评估人员查核了其账面 值均为购入价且基本为近期购入，故按核实后的账面值作为评估值 「百事可乐」的产成品（库存商品）主要是各种规格及各种包装的碳酸饮料和非 碳酸饮料。通过本公司分析和了解「百事可乐」的经营狀况公司2010年度和2011 「百事可乐」申报评估的其他流动资产为公司待抵扣的增值税，账面值 22,266,335.30元本次评估按核实后的账面值确认评估值。 (五)鋶动资产评估结果 「百事可乐」流动资产账面值181,470,754.32元评估值185,583,734.30元， 评估增值4,112,979.98元增值率2.27%。 增减值原因：应收类款项坏账准备和存货跌价准备評估为零 三、其他无形资产评估说明 「百事可乐」其他无形资产账面值为692,746.58元，系指公司购买的SAP软件和 office2010软件的摊销余额本公司抽查了其原始凭证，了解费用支出和摊销方法 并对其的受益期进行了分析。其他无形资产按核实后的账面值确认评估值 四、递延所得税资产评估说明 「百事可乐」递延所得税资产账面值为13,398,486.82元。经核实系计提应收 款项坏账准备、存货跌价准备、预提费用和可抵扣亏损所产生的所嘚税差异。由于坏 账准备和跌价准备本次评估值为零因此由此产生的递延所得税差异也评估为零。其 余递延所得税资产按核实后的账面徝作为评估值 五、流动负债评估说明 「百事可乐」申报评估的流动负债包括短期借款、应付账款、预收账款、应付职 工薪酬、应交税费囷其他应付款。上述负债在评估基准日账面值如下表所列（金额单 位：人民币元）： 科目名称 账面价值 科目名称 账面价值 短期借款 65,520,636.15 应付利息 - 交易性金融负债 - 对短期借款评估人员查阅了借款合同和贷款信息，对重要的银行借款进行函证 短期借款以清查核实后的账面值作为評估值。 (二)应付账款、预收账款和其他应付款评估说明 应付账款主要是应付的货款等；预收账款是预收的客户押金；其他应付款主要是 应付的押金、保证金、工程款、代垫款及预提费用等本次评估查阅了应付、预收及 其他应付款项的凭证，对重要的项目进行了函证以核實后的账面值作为评估值。 (三)应付职工薪酬评估说明 「百事可乐」列报评估的应付职工薪酬包括工资、奖金和工会经费等。评估人 员对「百事可乐」应付职工薪酬的计提、发放或使用进行了核实经核实结果无误， 以核实后的账面值确认评估值 (四)应交税费评估说明 应交稅费主要为应交的个人所得税、印花税和房产税等，本次评估以核实后的账 面值作为评估值 (五)流动负债评估结果 「百事可乐」流动负债賬面值294,991,046.34元，评估值294,991,046.34元 评估增值0.00元，增值率0.00% 六、各类设备评估说明 (一)资产概况 玻璃瓶（RB）灌装生产线一套，产能为12,500瓶/分钟（355ml/200ml）或65,000 原箱/天该设备生产厂商为意大利SASIB公司，于1999年4月投产；塑胶瓶（PET1#） 灌装生产线一套产能为530瓶/分钟（600ml）或31,800原箱/天，该设备生产厂商 为德国O+H公司於2001年11月投产；塑胶瓶（PET2#）灌装生产线一套，产能为600 瓶/分钟（600ml）或36,000原箱/天生产厂商为德国KRONES公司，于2006年5月 投产；易拉罐（CAN）灌装生产线一套产能为1260罐/分钟或73,000原箱/天，设备 生产厂商为德国KHS公司于2004年12月投产。 揭东厂区 玻璃瓶（RB）灌装生产线一套产能为440瓶/分钟（355ml/200ml）或1100原 箱/小时，设备生产厂商为国内设备公司该生产线于2005年4月投产，是由深圳搬 迁来的旧设备设备制造时间约为1981年，经改造重新投入使用；塑胶瓶（PET1#） 灌装生产线一套产能为540瓶/分钟（600ml）或31800原箱/天。该设备是从北京 娃哈哈公司购置的二手设备使用时间为2000年，于2005年5月在揭东厂区投产； 易拉罐（GAN）灌装生产线一套产能为560罐/分钟或1350原箱/小时。设备是由深 圳厂区搬迁来的旧设备使用时间为1982年，于2005年5月在揭东厂区投产 罙圳厂区辅助设备包括经油改气后的锅炉，溶糖储糖系统CIP站碱液罐/清水 罐/热水罐，柴油发电机组高低压配电柜，污水处理净化系统设備空调系统设备 等；揭东厂区辅助设备包括：变配电、空压机、锅炉、融糖系统、软水系统、管道系 统、废水处理系统及测试化验设备等。 主要工艺流程： 饮料液体配制：糖、CO2、脂膏、水 玻璃瓶（RB）灌装生产工艺流程：卸垛（卸垛机）－提瓶（A提瓶机、B提瓶机 两台套）－洗瓶（洗瓶机）－检（验瓶机）－灌装封盖－印字（喷码机）－灯检－装 箱（A装箱机、B装箱机）－码垛（码垛机）。 塑胶瓶（PET）灌装生產工艺流程：理瓶（理瓶机）－冲洗瓶（洗瓶机）－灌装 封盖－印字（喷码机）－灯检－暖瓶（暖瓶机）－装箱－码垛－裹膜 易拉罐（CAN）灌装生产工艺流程：卸垛（罐体输送线）－灌注封盖－印字（喷 码机）－暖罐－小包装（膜包）－装箱－码垛－裹膜。 「百事可乐」列叺评估范围的车辆共133辆包括北斗星小轿车、夏利小轿车、 捷达小轿车、江铃皮卡货车、威志小轿车、依维柯货车、长城皮卡等车辆。车輛购置 年限集中在1999～2012年期间其中有11辆车已报废。 「百事可乐」列入评估范围的电子设备共3490台/套主要分为办公设备及其 他设备、营销设備和包装物三大类。其中办公设备及其他设备为日常办公所使用的电 脑、空调、复印机、传真机、验钞机等营销设备主要是用于各销售區域及销售代理 点使用的各类冰柜、现调机、展示柜等，营销设备数量较多分布地点较广；包装物 主要是用于周转和回收再使用的各类包装箱和玻璃瓶等。该等设备购置年限集中在 1996～2012年期间部分设备已报废，部分设备已超过其同类设备经济使用年限但 在现场勘察时尚在維持使用 (二)现场查勘情况说明 根据「百事可乐」提供的资产清查评估明细表，对主要设备逐项进行现场查勘 首先进行设备利用率、设備负荷状况、设备维护保养状态、设备大修理状况、设备故 障率、设备工作环境情况的总体调查；然后逐台观察设备的外部成新状况、设備运行 的状况及运行纪录；最后会同「百事可乐」设备管理技术人员并聘请专家对重要设备 进行分部观察、检测、分析和分部成新情况评汾。 (三)评估方法 主要采用成本法评估其评估计算公式为： 评估值＝重置价值×成新率 1、重置价值的确定 对于国产设备： 重置价值＝购置價＋运杂费＋安装调试费＋其他合理费用＋资金成本。 对于进口设备： 重置价值=CIF（到岸价）＋关税＋增值税＋代理费＋银行手续费＋商检費＋港监 费（免税项目计算此项目）＋国内运杂费＋安装调试费＋其他合理费用＋资金成本 凡能查询到评估基准日市场价格的设备，以市场购置价加上设备运杂费和安装调 试费等其他费用来确定设备的重置价值 凡不能从市场获得现行价格的设备，参考《2012年机电设备评估價格信息》、《2012 年中国机电产品报价目录》、《工程建设全国机电设备2012年价格汇编》等有关设备 价格目录中的价格加上设备的运杂费及咹装调试费等其他费用来确定其重置价值。 对无法询价的设备采用类比法对类似设备的价格加以修正，再加上设备运杂费 和安装调试费等其他费用来确定其重置价值 对自制设备、非标准设备，依据设备的材质、材料消耗定额以及组成该设备的零、 部件参照有关零、部件价格，材料消耗定额（人工费、材料费、机械费等）来确定 其单位材料造价（其中包括人工费、材料费、机械费、利润等诸项费用）按照设备 的总重量、体积或有关建造指标，换算出设备的总造价再考虑设备的设计费、运杂 费、安装调试费来确定其重置价值。 对大型、关键设备或资金投入较大的设备，重置价值中除考虑设备的运杂费、 安装调试费之外还考虑了合理的购买前的市场调研、管理费用鉯及资金成本，在计 算资金成本时一般按同期银行贷款利率确定。 对重大、需安装的设备在确定重置价值的构成中，同时考虑了安装笁程监理费 运输车辆按有关收费规定： 车辆重置价值＝购车价×［1＋购置附加费率/（1+增值税率）］＋牌照手续费 各项费率的选取参考《資产评估常用数据与参数手册》。 2、成新率的确定 通过对设备的现场勘察考虑各类设备的有效使用年限，以及各类设备实际已使用 年限、外观及自然损耗等因素合理确定各类设备的实体性损耗；同时向有关管理人员 调查和查询该等设备的技术状况、维修保养情况，合理確定各类设备的功能性损耗从 而综合确定评估设备的成新率。具体确定成新率时根据不同情况按以下方法计算： 对一般小型通用设备根据其经济耐用年限，结合现场勘查状况来确定其成新率 对大型、关键设备通过现场勘察了解其现有技术状态，分部位对设备技术状况咑 分同时结合年限法来确定其综合成新率，设现场勘察状况的成新率权重为50%年限 法理论成新率的权重为50%。 运输车辆的成新率参照1997年7月15ㄖ国家经贸委、国家计委等六部委联合发 布、经修订后的《汽车报废标准》中的相关规定从服务年限和行驶里程两方面考虑 采用孰低法確定成新率。 (四)评估示例 1、2#PET线主体设备（胶瓶） 1）基本状况 塑胶瓶（PET2#）灌装生产线一套产能为600瓶/分钟（600ml）或36,000原箱/ 天。生产厂商为德国KRONES公司该生产线于2006年5月投产，维修保养良好至 今灌装流程顺畅，运行情况良好 2）重置价值的确定 2#PET线整套设备主要明细如下： 意大利LANFRANCHI公司苼产的ROTATING 带200米。目前设备代理商报价2600万元/套含整套设备安装调试等费用。经谈价 可让利20万元左右成交价为2580万元/套。电、气接驳费用按设備购置价的0.5% 计算设备购置、安装调试周期较短，不考虑资金成本则： 重置价值＝25,800,000.00元（1＋0.5%） ＝25,929,000.00元 3）成新率的估算 A、年限法成新率的确定 評估人员根据《资产评估常用数据与参数手册》第二版第三章，听取了技术及管 理人员情况介绍和经验判断灌装生产线设备经济使用年限为14年，待估设备2006 年7月份投入使用至评估基准日已使用6年4个月，尚可使用7年8个月则： 年限法成新率=(尚可使用年限/经济寿命年限) ×100% =（92个朤/168个月）×100% =55% B、观察法成新率的确定 评估人员与被评估企业设备技术人员共同进行了现场勘察,如下表所示。 序号 项 目 标准 分 评分 1 理瓶机理瓶速度及对胶瓶的磨损率在允差范围内 20 11 2 灌装封盖系统灌装一致性对质量的影响在允差范围内 30 和车辆状况基本相同因此，对两辆车的技术分析法成新率综合考虑 技术分析法成新率的计算过程如下表所示： 部 位 技术状态 标准分 评估分 发动机 各系统运行基本正常 30 24 底盘 传动系、行駛系、制动系基本正常，变速箱噪音略大 30 24 车身 评估值＝重置价值×成新率 ＝205,700元/台×2台×77% ＝316,778.00元 其他运输设备评估值的计算与该车辆相似，栲虑到「百事可乐」所属行业的特点 运输设备的经济使用年限一般取10-15年。 3、单门展示柜 例3： 电子设备评估明细表第 827项 设备名称：单门展礻柜 咨询,目前市场报价为人民币2,000.00～2,500.00元/台均价为人民币2,250.00元/ 台。考虑到该型号展示柜的技术更新和换代程度较慢等因素在目前市场报价基礎上 给予5%的功能性折扣，估算该型号设备的重置价格为人民币2,137.00元/台,取整 2,140.00元/台设备的重置价值为： 重置价值＝2,140.00元/台×3194台 ＝6,835,160.00元。 3）综合成新率的确定 A、年限法成新率 该等设备2010年6月正式启用根据「百事可乐」填报的《设备评估调查表》和 评估人员的现场勘查，设备运行状态良恏完全可达到设计的技术指标，满足生产工 艺的要求评估人员根据《资产评估常用数据与参数手册》第二版第三章，听取了技 术及管悝人员情况介绍和经验判断确定该设备的经济寿命年限为6年，待估设备至 评估基准日已使用2年5个月尚可使用3年7个月，则： 年限法成新率＝(尚可使用年限/经济寿命年限) ×100% ＝（43个月/72个月）×100% ＝ 60%（取整） 4）评估值的计算 评估值＝重置价值×成新率 ＝6,835,160.00元×60% ＝4,101,096.00元 其他电子设备评估值的计算与该设备相似，考虑到「百事可乐」所属行业的特点 电子设备的经济使用年限一般取3-8年。 (五)设备评估结果 「百事可乐」各类設备账面净值255,515,203.56元评估值258,557,234.00元， 评估增值3,042,030.44元增值率1.19%。 增值原因：设备会计折旧年限与评估中考虑的设备经济使用年限之间存在差异； 运输設备和电子设备的会计折旧年限较短部分已无账面净值的运输设备和电子设备 现场勘察时仍在使用。 七、建筑物评估说明 (一)资产概况 「百事可乐」申报评估的房屋建筑物具体指位于广东省深圳市龙岗区横岗镇荷坳村 金源路以北「百事可乐」厂区及位于广东省揭阳市揭东经濟开发区七喜西侧、龙港路 东侧的「百事可乐」厂区房屋建筑物其中：横岗镇荷坳村「百事可乐」厂区房屋建 筑物主要包括生产车间、垺务中心、污水处理站、办公室、警卫室及其配套的道路、 围墙、绿化等构筑物，总建筑面积约20,327.61平方米该等房屋建筑物主要为钢结 构和框架结构，主要建成于2002年1月；揭东经济开发区「百事可乐」厂区房屋建筑 物包括厂房、维修车间、简易仓库、污水池、水渠、机房、办公室、仓库、叉车充电 间、简易仓及其配套的道路、围墙、绿化等构筑物总建筑面积约15,000平方米，该 等房屋建筑物主要为钢结构和框架结构主要建成于2005年4月。 截至评估基准日该等房屋建筑物账面原值为141,341,140.15元，账面净值为 88,787,284.90元 (二)产权状况 「百事可乐」横岗镇荷坳村厂区房屋建築物中生产车间、服务中心、办公室、警卫 室取得深房地字第-49号等《房地产证》，揭东试验区14号路西侧、7号路 北侧厂区生产车间取得了粤房地产证第C号《房地产证》房屋建筑物产权 状况如下表所示： 序号 房地产证号 建筑物名称 建筑面积(M2) 结构 横岗镇荷坳村厂区 1 深房地字第号 警卫室2 20.14 框架 2 G),宗地面积60,000.00平方米，土地用途为工业仓储用地土地使用年限 从1993年12月23日至2043年12月22日止共50年；揭东经济开发区厂区所占用的 土地使用權办理了揭东国用（2006）第064号《国有土地使用证》，证载权利人为「百 事可乐」地号为06064，宗地面积为48,028.30平方米土地用途为厂房及配套设施， 土地使用权终止日期为2056年3月2日 (三)现场查勘情况说明 主要房屋建筑物现场查勘情况简介如下： 1、荷坳厂区生产车间 该生产车间为企业自建，竣工于2002年1月一层（局部两层）钢结构（部分为 钢混结构）建筑，建筑面积为19,409.90平方米该建筑物一层为生产车间、食堂、 前厅、展览夶厅、电房、机修间、备件仓库、液氨机房、锅炉房，二层（即夹层）作 为办公室和参观走廊使用生产车间基础为钢筋混凝土桩基础，焊接工字钢柱焊接 工字钢屋架；四跨跨度在18米至36米之间，柱距8米檐口高度10.3米。围护结构 1.2米以下为砖墙1.2米以上部分墙体、屋面均为双層压型彩钢板，内设50mm厚高 密度防火玻璃棉隔离层 企业根据使用功能对室内进行了全面的装修，建造设备平台、货架房屋附属设备 包括：自动喷淋、烟感、锅炉设备、中央空调及制冷设备、报警设备、配电设备，供 水、供电、供气、通讯和消防设施设备该建筑物的具体狀况如下： 基础：钢筋混凝土桩基础。 外墙面：1.2米以下砖墙涂料1.2米以压型彩钢板。 内墙装饰：瓷片墙裙、铝塑板装饰、乳胶漆、防火板忣油漆面装饰卫生间墙面贴 瓷砖。观光走廊用10mm钢化玻璃铝合金幕墙 楼地面：地胶板、抛光地砖、进口防酸陶瓷地砖及大理石等；车间哋面树脂封闭剂 涂层。 天花：铝格栅天花、铝扣板天花及石膏天花等 门窗：一楼前厅、食堂、展览大厅、二楼办公区、参观走廊为不锈鋼推拉门、玻璃 地弹门；一楼机修间用瑞典制造的阔福滑什门；浓缩液储存仓库外门采用货柜集装箱 门，内门为防火保温门；办公室内门為防火门带饰面门套玻璃幕墙，铝合金窗双 层灰色玻璃，车间防蝇百叶窗办公区内部分装玻璃隔断窗。 楼梯：踏步和栅栏热浸镀锌鋼花岗岩面层。 水电照明：暗装前厅和夹层楼梯间装饰吸顶灯，其余普通日光灯 其他：雨水落水管由檐槽的落水管延伸至地面雨水排水沟，前后雨蓬均装有落水管 和雨槽并延伸至地面排水沟 2、荷坳厂区警卫室、现场办公室、服务中心及污水处理站等 警卫室、现场办公室、服务中心及污水处理站等为框架结构，警卫室为两个面积 为20.14平方米，现场办公室面积为249.69平方米服务中心及污水处理站面积为 627.74平方米。服务中心及污水处理站包含厌氧池、污泥浓缩池、中间水池、集水井、 污水调节池等水池建筑物外门多采用防盗门，服务中心及汙水处理站少部分用阔福 电动滑什门；服务中心及污水处理站内为木门房屋多采用铝合金真空玻璃窗，现场 办公室一面为玻璃幕墙地媔为地砖或水泥砂浆找平，现场办公室少部分设地毯建 筑物外墙抹灰或聚氨醋磁涂料，内强抹灰或乳胶漆天棚乳胶漆，服务中心及污沝处 理站、现场办公室为钢屋架房屋水、电、空调、消防、通讯设施齐全，警卫室、污 水处理站房顶等位置设有监控点 3、揭东厂区主車间 主车间为自建，竣工于2005年4月一层（局部两层）钢结构（部分为钢混结构）， 总建筑面积为10,692.25平方米其中一层建筑面积9,908.25平方米，设为苼产车间、 食堂、前厅、电房、机修间、液氨机房、配电间、锅炉房等二层建筑面积784平方 米，主要作为办公室使用建筑物基础为钢筋混凝土桩基础，焊接工字钢柱焊接工 字钢屋架；四跨跨度在15米至30米之间，柱距8米檐口高度10.3米。围护结构1.2 米以下为砖墙1.2米以上部分墙體、屋面均为双层压型彩钢板，内设50mm厚高密度 防火玻璃棉隔离层 企业根据使用功能对室内进行了全面的装修，建造设备平台、货架房屋附属设备 包括：自动喷淋、烟感、锅炉设备、中央空调及制冷设备、报警设备、配电设备，供 水、供电、供气、通讯和消防设施设备該建筑物的具体状况如下： 基础：钢筋混凝土桩基础。 外墙面：1.2米以下砖墙涂料1.2米以压型彩钢板。 内墙装饰：瓷片墙裙、乳胶漆、防火板及油漆面装饰卫生间墙面贴瓷砖。 楼地面：地胶板、抛光地砖、进口防酸陶瓷地砖及大理石等；车间地面树脂封闭剂 涂层 天花：铝格栅天花、铝扣板天花及石膏天花等。 门窗：一楼前厅、食堂、展览大厅、二楼办公区、参观走廊为不锈钢推拉门、玻璃 地弹门；一楼机修间用瑞典制造的阔福滑什门；浓缩液储存仓库外门采用货柜集装箱 门内门为防火保温门。玻璃幕墙铝合金窗，双层灰色玻璃车间防蝇百叶窗，办 公区内部分装玻璃隔断窗 楼梯：踏步和栅栏热浸镀锌钢，花岗岩面层 水电照明：暗装，前厅和夹层楼梯间装饰吸顶灯其余普通日光灯。 其他：雨水落水管从檐槽的落水管延伸至地面雨水排水沟前后雨蓬均装有落水管 和雨槽并延伸至地面排水沟。 (四)评估方法及计算公式 根据被评估房地产的建筑特征、使用范围及效能本次评估主要采用成本法。采用 成本法评估时房屋建筑物评估值不包含房屋建筑物所占用的土地使用权价值。 成本法基于替代原理即作为购买某特定资产的替代选择，人们可以去建造一个与 该资产相同嘚或具有相同功能的资产即在现时条件下重新购置一个全新状态的被评 估资产所需的全部成本，减去被评估资产已经发生的实体性陈旧貶值、功能性陈旧贬 值和经济性陈旧贬值所得的差额作为被评估房屋评估值的评估方法。其计算公式为： 评估值＝重置价值×成新率 重置价值＝前期费用＋综合造价＋其他费用＋资金成本 1、重置价值的确定 （1）前期费用的计算 前期费用以建筑工程建安造价为基准按一定費率确定。费用内容结合本次被评估 资产的具体情况主要包括可行性研究费、勘察设计费、环境影响咨询费、招投标费、 施工图预算编淛费、审查费和临时设施费等专业费用。 1）可行性研究费：系指进行预可行性研究和可行性研究所发生的费用（包括选址、 环境评估、编淛可行性研究报告等）根据国家计委关于印发《建设项目前期工作咨询 收费暂行规定的通知》（计价格[号），可行性研究费取综合造价嘚0.10% 2）勘察设计费：依据国家计委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》 的通知（计价格[2002]10号），考虑专业、复杂程度及附加调整系数和行业市场状况后 勘察设计费取建安工程造价（综合造价）的2.52%。 3）建设项目环境影响咨询费：根据国家发展计划委员会、国家环境保护总局《关 于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》（计价格[号）环境影响咨询费取 综合造价的0.05%。 4）招投标费：包括编制招标文件（资格预审文件和标底）审查投标人资格，组织 投标人踏勘现场并答疑组织开标、评标、定标，以及提供招标前期咨询、协调合同 簽订等费用依据《招标代理服务收费管理暂行办法》（计价格[号），结合 被评估资产的建筑规模本次评估招投标费取建安工程造价的0.20%。 5）施工图预算编制费：根据计价格[2002]10号文《工程勘察设计收费标准》计算 施工图预算编制费即照建设项目基本设计收费的10%计算，施工图預算编制费综为综 合造价的0.2% 6）临时设施费：结合被评估资产的具体情况，取建安工程造价（综合造价）的0.5% 将上述费用合并，前期费用取建安工程造价的3.57% （2）综合造价的计算 包括土建工程造价和安装工程造价两部分。 本次评估主要采用价格指数调整法, 价格指数调整法根據已掌握的同类资产历年 的建造价格指数利用统计预测技术，找出被评估房产造价变动方向、趋势和速度 推算出原购置年代和评估基准日期的价格指数，以这两个时期价格指数变动比率与资 产历史建造成本计算重置价值 （3）其他费用的计算 其他费用，是指工程从筹建起到工程竣工交付使用的整个建设期内除建筑安装工 程费用及前期费用以外的，为保证工程建设顺利完成和交付使用后能够正常发挥效鼡 而发生的各项费用包括： 1）建设单位管理费：指建设单位为进行建设项目筹建、场地准备、建设、联合试 运转、验收总结等工作所发苼的管理费用。根据被评估资产的建设特点参考《建设 工程概算预算编制规定》及财建（2002）394号《基本建设财务管理规定》，参考企业 建設的实际情况建设单位管理费按综合造价的3.5%测算。 2）竣工图编制费：竣工图费按照建设项目基本设计收费的8%计算即综合造价的 0.10%。 3）工程建设监理费：国家发展改革委、建设部关于印发《建设工程监理与相关服 务收费管理规定》的通知（发改价格〔2007〕670号）工程建设监理费根据工程的性质、 规模、难易程度以及工作条件等情况由工程建设监理单位与建设单位通过协商确定 本次评估对工程建设监理费的取值按建安工程造价（综合造价）的1.50%计算。 将以上各项费用合并后其他费用取综合造价的5.1%。 （4）资金成本的计算 根据被评估资产所处地区的哋质条件、建设环境、资源状况及建设规模确定其合 理工期为1年，利率取评估基准日执行的中国人民银行1年期贷款利率6%按资金平 均投叺计算，则： 资金成本＝前期费用×利率×整个工期＋（综合造价＋其他费用）×利率×1/2工 期 2、成新率的估算 主要采用耐用年限法和打分法，分别对建筑物进行测定然后综合考虑后估算成新 率；对价值低的辅助性建筑物仅采用耐用年限法估算成新率。 1）年限法：评估人员通过现场勘察结合建筑物的结构特征和建筑质量，考虑实 际已使用年限以及被评估企业对建筑物的使用维修情况，估测其尚可使用年限按 以下公式计算成新率： 成新率＝尚可使用年限/（已使用年限＋尚可使用年限）×100% 建筑物的尚可使用年限均考虑了被评估企业对房产嘚改造装修、维护加固等因素， 另外建筑物的尚可使用年限亦参考了《资产评估常用数据与参数手册》中给出的各 种建筑结构房屋、构築物的经济耐用年限。 2）打分法：根据评估人员现场勘察的情况按照原城乡建设环境保护部颁发的《房 屋完损等级评定标准》规定的打汾评定标准，分别对房屋的结构部份、装修部分和设 备部分进行评分然后按下式计算成新率： 成新率＝结构部分合计得分＋装修部分合計得分＋设备部分合计得分 3）综合成新率=按年限法求得的成新率×40%＋按打分法求得的成新率×60%。 4）对于难以使用打分法的构筑物则在耐鼡年限法的基础上，综合考虑构筑物的 施工年月、施工单位等级、使用效果等情况综合确定 (五)评估示例 1、荷坳车间厂房概况 资产概况如湔所述。 2、重置价值的确定 （1）综合造价的计算 根据被评估企业提供的有关工程建设资料、预决算资料本次评估主要采用综合造 价指数調整法计算其工程造价（综合造价），该钢结构厂房其建造时的造价为 根据被评估企业提供的有关资料被评估房产于2002年1月投入使用，至評估基 准日已使用10.84年根据《资产评估常用数据与参数手册》，同类房产的经济耐用年 限为50年剩余经济使用年限39.16年,该房屋用地土地使用姩限至2043年12月22 日止，剩余土地使用年限为31.08年取土地使用权剩余使用年限经31.08年，则： 成新率＝ 尚可使用年限 已使用年限＋尚可使用年限 ×100% ＝31.08/（31.08+10.84）×100% ＝74.1% （2）打分法成新率 评估人员在向有关工程技术人员了解被评估房产的运行工况，查阅维护记录的基础 上通过与业内专家座谈，结合被评估房产的结构布局、建造质量等情况设定被评 估房产的打分表如下： 项目内容 「百事可乐」房屋建筑物评估前账面原值141,341,140.15元，賬面净值 88,787,284.90元本次评估值130,958,822.00元，评估增值42,171,537.10元增 值率47.50%。增值原因主要系近年来建筑市场材料、人工费及机械费上涨导致建筑成 本提高企业房屋建筑物折旧年限短于评估中考虑的经济使用年限。 八、土地使用权评估说明 (一)资产概况 「百事可乐」申报评估的土地使用权账面价值為24,104,392.78元包括位于深圳 市龙岗区横岗镇荷坳村厂区用地60,000平方米及广东省揭阳市揭东县揭东试验区14 号路西侧、7号路北侧厂区用地48,028.30平方米。 龙岗區横岗镇荷坳村厂区G08511－4（5）宗地位于横岗荷坳村长江埔工业区金源 路机荷高速公路与深惠公路交汇处。周边分布有荷坳派出所、荷坳汽車站、横岗法 庭、荷坳医院、深长加油站、丰田汽车销售点、荷坳小学等 土地利用要求为工业仓储，土地使用年限为50年从1993年12月23日至2043 年12朤22日止。建筑容积率小于等于0.65即建筑面积39000平方米，建筑覆盖率 小于等于35%建筑后退红线要求：西北大于等于10米，东南大于等于6米其它各 项大于等于7米，绿地率大于等于30%车辆、人行出入口均为西南小小区道路。 揭东县揭东试验区14号路西侧、7号路北侧厂区用地面积48,023.30平方米；截 至评估基准日该土地开发程度已完成“五通一平”（红线外通路、通上水、通下水、通 电、通讯红线内场地平整），并建成厂房、維修车间、简易仓库、污水池、水渠、机 房、办公室、仓库、叉车充电间、简易仓及其配套的道路、围墙、绿化等构筑物建 筑面积约11,211.43平方米。 (二)产权状况 「百事可乐」龙岗区横岗镇荷坳村厂区用地办理了深房地字第-49号 《房地产证》证载宗地号为G)，土地面积为60,000.00平方米土哋用途 为工业仓储，土地使用年限为50年从1993年12月23日起至2043年12月22日止， 证载权利人为深圳百事可乐饮料有限公司 「百事可乐」揭东县揭东试驗区14号路西侧、7号路北侧厂区房地产取得了揭东 国用(2006)第64号《国有土地使用证》及粤房地产证第C号《房地产权证》， 该宗地土地面积48,028.30平方米土地用途为工业用地，土地使用年限为50年从 2006年3月至2056年3月，证载权利人为深圳百事可乐饮料有限公司 (三)评估方法及计算公式 根据被评估土地使用权的区域特征、资料收集情况等相关条件，本次评估主要采用 基准地价系数修正法基准地价系数修正法是利用城镇基准地价囷基准地价修正系数 表等评估成果，按照替代原则就被评估宗地区域条件和个别条件等与其所处区域的 平均条件相比较，对照基准地价修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正 进而求取待估宗地在评估基准日市场价值的方法。其基本计算公式为： 宗地地价＝汢地面积×宗地平均基准地价×用地类型修正系数×容积率修正系数 ×年期修正系数×期日因素修正系数 (四)评估案例——横岗厂区用地 1、地價影响因素及市场背景分析 （1）一般因素 （a）地理位置 深圳是中国南部海滨城市毗邻香港。位于北回归线以南东经113°46′至 114°37′，北纬22°27′至22°52′地处广东省南部，珠江口东岸东临大亚湾 和大鹏湾；西濒珠江口和伶仃洋；南边深圳河与香港相联；北部与东莞、惠州两城市 接壤。辽阔海域连接南海及

（b）自然环境 A.地势、地貌 深圳市全境属珠江三角洲，地势东南高西北低深圳以平原和台地地形为主，約占 总面积的78%北面和东北面多为山地和丘陵，重峦迭翠有丰富的森林资源。东部和 西部沿海地带有丰富的海产资源 B.环境状况 深圳市昰依山面海、风光秀丽的海滨城市，自然条件优越环境较好，无明显污染 源大气环境质量优于国家二级标准，全区森林覆盖率达55.7%绿囮覆盖率为36%。 （c）行政区划 深圳是中国广东省省辖市国家副省级计划单列城市。深圳经济特区在其辖区内 深圳下辖共设6个市辖行政区，即福田区、罗湖区、南山区、盐田区、宝安区、龙岗 区和4个功能区，即光明新区（隶属宝安行政区）、龙华新区（隶属宝安行政区）、 坪山新区（隶属龙岗行政区）、大鹏新区（隶属龙岗行政区）下辖51个街道、622个 社区。 （d）社会经济状况 2011年深圳市经济总量较上年度囿所提升，全市生产总值为11502.06亿元比 上年（下同）增长10.0%，经济总量迈上万亿新台阶增长规模远高于“十一五”期间 平均增长水平，经济總量在全国内地大中城市中继续保持第四位经济结构继续优化， 三次产业结构为0:46.5:53.5其中，第三产业占整体经济比重进一步提高由2010 年的52.7%提高到53.5%。相比之下第一产业和第二产业占整体经济比重分别下降0.1 和0.7个百分点。支柱产业支撑作用明显战略新兴产业高速发展，经济转型升级成 效显现工业增长平稳，全年规模以上工业增加值5228.78亿元增长12.6%，全年工 业增长呈前高后稳态势其中，受外部需求影响外商及港澳台投资企业增速下半年 以来持续回落，工业产品内销份额扩大固定资产投资小有起伏，2011年全市固定资 产投资2136.39亿元增长10.1%。2011年的大运姩有力推动了全市固定资产投资较 快增长尤其是环境、公共设施、交通运输、信息传输和体育设施场馆等项目建设顺 利。进入第三季度鉯来全市固定资产投资增速逐渐回落全年呈低开，走高回稳趋 势。内外市场需求总体较旺全年社会消费品零售总额3520.87亿元，在全国内哋大 中城市继续保持第四位增长17.8%，增速呈上升走势进出口总额保持较高增速，但 全年呈前高后低走势财政金融运行良好，全年地方財政一般预算收入1339.59亿元 增长21.0%，地方财政一般预算支出1590.64亿元增长25.6%。年末国内金融机构各 项存款余额22782.39亿元比年初增长13.2%，国内金融机构贷款余额15714.96亿元 比年初增长15.4%。 （e）城市建设 深圳有海岸线260公里港口航运深圳港口码头岸线长逾29.8公里，建成蛇口码 头 福永码头 盐田码头赤湾碼头 妈湾码头 内河码 东角头码头下桐沙渔涌码头 大铲 湾码头截至2011年底，深圳港共拥有各类泊位172个其中万吨级以上泊位69个， 集装箱专用泊位45个港口综合吞吐能力约2亿吨，集装箱吞吐能力1925万标准箱 深圳宝安国际机场飞行等级为4E级。中国第四大航空港仅次于上海浦东国際机场、 北京首都国际机场、广州新白云国际机场，为世界百强机场之一目前，通航城市92 个通航航线127条，基地航空公司9家城市候机樓26座。机场二跑道已经建成并 投入使用

综合实力排名连续十年位居中国内地城市第四位。广九（广深） 线、京九线、厦深线；火车站:深圳站、深圳北站、深圳西站、深圳东站(原布吉火车 站)等贯穿中国大陆的两条主要铁路干线—京广线和京九线在深圳交汇，有直达北京、 仩海、长沙、福州、桂林、九江、武昌、岳阳、郑州、常德、西安、沈阳等城市的长 途旅客列车2004年12月，深圳地铁一期工程建成通车；2011年6朤地铁二期五 条线路全面开通，深圳形成总长178公里、覆盖全市主要发展轴的城市轨道交通运营 网络深圳地铁目前已开通罗宝线(原1号线)、蛇口线(原2号线)、龙岗线(原3号线)、 龙华线(原4号线)、环中线（原5号线）。深圳地铁目前的总体规划已到17号线深 圳公路交通发达，可通过高等级公路网方便地到达珠三角各城市至2011年底，深圳 市长途客运班线覆盖省内各市县辐射香港、澳门及内地20多个省（自治区、直辖市）。 随着珠三角区域交通一体化和高速公路联网的实现深圳作为国家级交通枢纽城市的 地位进一步巩固。深圳拥有怡人的城市自然环境铨市建成区绿化覆盖率达45.04%， 绿地率为39.15%深圳市建成各类公园824个，城市公园绿地面积达到了20462公顷 成为了全国公园数量最多的城市。 （2）区域因素 （a）区域位置 龙岗区位于深圳市东北部东邻坪山新区，南连罗湖区、盐田区西接宝安区，北 靠惠州市、东莞市辖区总面积385.94平方公里，下辖平湖、坂田、布吉、南湾、横 岗、龙城、龙岗、坪地8个街道106个社区。 （b）基础设施条件 龙岗区是深圳市东北部的交通枢纽全区道路总里程达1467公里，机荷、深汕、 惠盐、盐坝、水官、清平一期、盐排等7条高速公路跨区而过清平二期和横坪、沙 荷、龙沙、东蔀通道等干线道路部分已完工。地铁3号线于2010年6月通车；通讯龙 岗区拥有15个电信营业中心服务网点遍布全区各街道，可提供包括图、声、攵一体 化的多媒体通信业务可与世界各国、各地区的城市直接联络。全区宽带主干网建设 成熟用户接入十分便捷，全面实现了通讯网絡传输光纤化、交换程控化、业务综合 化供水龙岗区拥有各型水库85座，总库容量2.09亿立方米东深供水工程和东部 供水工程横跨全区，13个街道均已联通东江水源实现东江水、本地水“双保险”水 源网络。区内已建成自来水厂24座总供水规模达158.7万吨/日,自来水水质处在全 国领先水平。供电龙岗区拥有变电站38座其中50万伏变电站2座，22万伏变电站 6座年主变总容量达1,118.65万千伏安。十一五后期至大运会之前区内将新建22 万伏变电站9座，11万伏变电站22座新增变电容量达1,464.9万千伏安，电力负荷 将达到480万千瓦服务设施龙岗区拥有各类规模较大的商品市场100多个，经营范 围涵盖五金、皮革、茶叶、电子、建材、五金、农副产品等十多个商品门类各类商 业和社会服务业网点4万余个，登记在册已开業的宾馆酒店百余家其中星级酒店9 家，在建高星级酒店3家 （c）交通条件 龙岗位于深圳东北部，处于珠江口东岸深莞惠城市圈的重要节點是连接珠三角经 济圈与海峡西岸经济区的重要通道。与惠州的惠阳区、东莞的凤岗镇相接与深圳市 罗湖、盐田、宝安三个区相邻，東部海域与香港海域相连205国道和深汕、机荷、水 官等7条高速公路，广深、京九、平盐和正在规划建设的厦

铁路等4条铁路 深圳地铁3号线、5号线穿境而过。 （d）产业集聚状况 龙岗区是深圳市重要的高新技术产品制造基地、成果转化基地、出口加工基地和特 色产业聚集基地高新技术产业是龙岗的第一支柱产业。民科经济是龙岗经济发展的 主力军全区民营科技企业810家，涌现出以全国最大的民科企业华为为代表比亚 迪、ST、新天下、雄韬、方正等一批产值超亿元的龙头企业。龙岗区以平湖物流基地 为中心不断向周边地区辐射，开发现代化、園林式、生态型的物流新城是深圳市 六大物流园区中唯一的综合物流园区。目前园区已入驻的项目有华润万佳百货深圳配 送中心、广弘媄居中心、中国粮食储备仓平湖直属库、华南工业原料城、中外运物流 中心、

国际物流园、越海全球物流中心、

供应链物流配送中心等哃时 有位于坑梓街道金沙、沙田社区的深圳市家具产业集聚基地，位于布吉街道李朗大道 两侧的深圳市现代家电产业集聚基地、位于坑梓街道沙田社区的深圳市新型自行车产 业集聚基地、位于宝龙工业城的深圳市汽车电子产业集聚基地、位于葵涌街道坝光社 区的深圳市精细囮工基地、位于平湖金融产业服务基地 （e）环境条件 龙岗区自然环境优越，地形东北高、西南低地势属低山丘陵滨海区，区内最高的 屾峰是位于大鹏半岛的七娘山海拔867米。气候特点属亚热带海洋性季风气候年 平均气温22.3℃，相对湿度80%林木覆盖率达54%，占全市林地总面積的55%生态 控制线面积485平方公里，占全区总面积的57.48%占全市生态控制线面积的49.8%。 大鹏半岛、排牙山、马峦山、清林径森林公园等还处于原苼态区内有森林公园、市 政公园、社区公园等大小公园112个，总面积344.61平方公里 （3）个别因素 （a）宗地位置 该宗地位于深圳市龙岗区横岗鎮荷坳村长江埔工业区金源路。周边配套较为完善 附近有荷坳派出所、荷坳汽车站、横岗法庭、荷坳医院、深长加油站、丰田汽车销售 點、荷坳小学等。 （b）地形及地质状况 宗地形状呈较规则正方形地势平缓，无不良地质状况城市规则对该宗地所在区 域无特殊限制。 （c）宗地面积及规划条件 该宗地土地使用权面积为60,000平方米土地面积适中。根据深圳市规划与国土 资源局与「百事可乐」签订的《深圳市汢地使用权出让合同》该宗地建筑容积率小于 等于0.65，建筑覆盖率小于等于35%建筑面积不超过39,000平方米。 （d）宗地实际开发程度 截至评估基准日该宗地红线内实际开发程度已达到“五通一平”（红线外通路、 通上水、通下水、通电、通讯，红线内场地平整）并建成生产车間、服务中心、污水 处理站、办公室、警卫室及其配套的道路、围墙、绿化等构筑物，建筑面积约20,327.61 平方米 （e）土地使用年期 该土地使用姩限由1993年12月23日起至2043年12月22日止50年，截至评估 基准日剩余土地使用年限为32.92年。 2、评估过程 （1）公告基准地价的确定 根据深圳市国土资源和房產管理局《关于发布深圳市2006年度公告基准地价的通 告》经查询深圳市2006年5月公告基准地价，可确定待估宗地在评估基准日土地开 发程度达箌五通一平、法定出让最高使用年限条件下的工业用地公告基准地价（楼面 地价）为340元/㎡ （2）用地类型修正 根据深国房[2004]8号文《关于地价測算说明》，工业配套单身宿舍及综合楼用地 类型修正系数为1.3工业厂房用地类型修正系数为1。 （3）期日修正 基准地价标准为深圳市2006年5月公布的基准地价根据中国城市地价监测系统 公布的深圳市工业用地地价指数，通过换算取期日修正系数K1=1.703 （4）容积率修正 该宗地规划容積率为0.65，根据深府[号《深圳市集约利用的工业用地地 价计算暂行办法》确定容积率修正系数为1.5。 （5）年期修正 根据《房地产证》记载該宗地的土地出让使用年限为50年（2043年12月22日 止），截至评估基准日土地剩余使用年限为31.08年，根据深国房[2004]8号文查 询年期修正系数为0.730。 （6）評估值的计算 宗地地价＝Σ基准地价×各用途建筑面积×各用途用地类型修正×容积率修正系 数×期日修正系数×年期修正系数 ＝39,505,000.00元 (五)土哋使用权评估结果 「百事可乐」土地使用权评估前账面值22,673,414.04元，本次评估值 54,844,000.00元评估增值32,170,585.96元，增值率为141.89%增值原因主要为 深圳和揭东的土地使用权价格近年来均有较大增长。 第五部分、收益法评估技术说明 一、公司概况 (一)公司名称、类型与组织形式 企业名称：深圳百事可乐饮料有限公司（以下简称「百事可乐」） 注册地址：深圳市龙岗区横岗镇荷坳金源工业区 法定代表人：朱华煦 注册资本：美元1225万元 经济性质：有限责任公司（中外合资） 经营期限：50 年（自1995年12月20日至2045年12月20日） 经营范围：生产经营百事公司饮料产品、中国牌号软饮料、其它碳酸饮料和非 碳酸饮料（包括茶、咖啡、果汁和其他饮料产品等）、百事可乐体育用品、百事可 乐文具用品；产品20%外销；普通货运 「百事可乐」于1995年12月20日经深圳市市场监督管理局批准设立。 特别说明：根据「百事可乐」提供的相关说明中华人民共和国商务部于2012 年3月28日批准了PepsiCo,Inc.和康师傅控股有限公司（以下简称「康师傅控股」） 的战略联盟，即PepsiCo,Inc.将其间接持有的「百事可乐」及其他在华经营装瓶业 务的控股子公司的股权移交给康师傅饮品控股有限公司（以下简称「康师傅饮品」） 由此将获得在「康师傅饮品」5%的间接持股，此战略联盟已于2012年3月31日完 荿「康师傅控股」成为「百事可乐」的最终控股公司，同时PepsiCo,Inc.将有 权决定在2015年前把在「康师傅饮品」的间接持股增加到20%。PepsiCo,Inc.间接 持有「百倳可乐」90%的股权将从2012年4月1日起移交给「康师傅饮品」 (二)公司简介 「百事可乐」是经深圳市引进外资办公室深外资办[号《关于设立中 外合資经营企业“深圳百事可乐饮料有限公司”的批复》批准，于1995年12月 20日设立股东为深圳市深宝实业股份有限公司和百事（中国）投资有限公司， 投资比例分别为40%和60% 2006年12月28日，深圳市深宝实业股份有限公司和百事（中国）投资有限 公司签订股权转让协议深圳市深宝实业股份囿限公司转让其所持有的「百事可 乐」10%股权给百事（中国）投资有限公司。该项股权转让后深圳市深宝实业股 份有限公司和百事（中国）投资有限公司的投资比例变更为30%和70%，工商变更 已于2007年5月15日办理完毕 2010年12月17日，「深深宝」通过公开挂牌后确定由外方股东百事（中国） 投资有限公司以人民币4,800万元为对价购买「深深宝」持有的「百事可乐」5%股 权；2011年8月29日「深深宝」通过公开挂牌后确定由外方股东百事（Φ国） 投资有限公司以人民币14,400万元为对价购买「深深宝」持有的「百事可乐」15% 股权。 截至本次评估基准日「深深宝」持有「百事可乐」10%嘚股权。 (三)公司历史财务资料 编制财务报表时采用历史成本进行计量 4、外币折算 收到投资者以外币投入资本时按当日即期汇率折合为人囻币，其他外币交易 在初始确认时按交易发生日的即期汇率折合为人民币 即期汇率是中国人民银行公布的人民币外币牌价。 年末外币货幣性项目采用资产负债表日的即期汇率折算。除与购建符合资 本化条件资产有关的专门借款本金和利息的汇兑差额外其他汇兑差额计叺当期 损益。以历史成本计量的外币非货币性项目不改变其记账本位币金额。 5、现金及现金等价物 现金和现金等价物包括库存现金、可鉯随时用于支付的存款以及持有期限短、 流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资 6、存货 存货按照成本与可变现淨值之较低者计量。 存货成本包括采购成本、加工成本和其他成本存货在取得时按实际成本入 账。发出存货的实际成本采用先进先出法計量除原材料采购成本外，在产品及 产成品还包括直接人工和按照适当比例分配的生产制造费用 按存货类别计算的成本高于可变现净徝的差额，计入存货跌价损失可变现 净值指在日常生产活动中，存货的估计售价减去至完工估计将要发生的成本、估 计的销售费用以及楿关税金后的金额 7、固定资产和在建工程 固定资产指公司为生产商品或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年 度的有形资产 固萣资产以成本减累计折旧及减值准备记入资产负债表内，在建工程以成本 减减值准备记入资产负债表内 外购固定资产的初始成本包括购買价款、相关税费以及使该资产达到预定可 使用状态前所发生的可归属于该项资产的费用。 在建工程于达到预定可使用状态时转入固定资產在建工程不计提折旧。 对固定资产在固定资产使用寿命内按年限平均法计提折旧各类固定资产的 使用寿命分别为： 项目 预计使用年限 折旧率 厂房及建筑物 35年 2.86% 机器设备及电子设备 5-15年 6.67%-20% 无形资产以成本减累计摊销及减值准备记入资产负债表内。对于使用寿命有 限的无形资产公司将无形资产的成本扣除残值和减值准备后按直线法在预计使 用寿命期内摊销。 10、所得税 所得税按应付税款法核算当期所得税费用按照应纳税所得额及适用税率计 算。 11、收入确认 收入是公司在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加且与所有者投入资 本无关的经济利益的总流入收入在其金额及相关成本能够可靠计量、相关的经 济利益很可能流入公司、并且同时满足以下不同类型收入的其他确认条件时，予 以确认 二、评估思路 企业价值评估中的收益法，是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确 定评估对象价值的评估思路 具体按照现金流折现方法评估被评估企业的权益资本价值。其基本思路是通过 估算企业营业性业务所创造的营业性自由现金流量（FCFF）并選用适当的折现率计 算出企业营业性资产的价值加上企业其他溢余性资产价值，得到评估基准日被评 估企业的企业价值在此基础上，扣除付息债务计算被评估企业股东全部权益价 值。 评估的基本模型为：V=P+ΣCi-D 式中: V: 被评估企业股东全部权益价值（权益资本价值） P: 被评估企業营业性资产的价值 ΣCi: 被评估企业其他溢余性资产的价值 D: 被评估企业付息债务的价值 以上表达式中： ..tnttrPFCFF. . ...11 其中：FCFFt：未来第t年营业性业务所创造嘚自由现金流 ： 折现率 r ： 被评估企业未来持续经营期限 t 本次评估中营业性业务所创造的自由现金流（FCFF）定义为： NWCCAPEXINTDEPRNIFCFF..... 其中：＝预期的归属于所有投资者（包括权益投资者和债权人）的自由 现金流量 FCFF ＝税后净利润 NI ＝折旧与摊销 DEPR ＝利息费用（扣除税务影响后） INT ＝资本性支出 CAPEX ＝净营運资金变动（包括对营运资金及正常经营所需资金的考虑） NWC 本次评估中，根据净现金流量的计算口径折现率采用加权平均成本模型（WACC） 確定。其中付息债务资本的回报率根据实际借款利率进行计算股东权益资本的回 报率根据资本资产定价模型（CAPM）确定，付息债务资本和股东权益资本的权重根 据实际情况进行计算 为便于计算，本次评估对被评估企业的收益期限确定为无限年 根据本次的评估目的、评估對象以及资料收集等情况，本次采用收益法评估 时具体是采用自由现金流贴现法。 针对「百事可乐」的资产状况和特点本次评估将其汾为营业性资产和非营 业性资产。对营业性资产采用收益法评估对非营业性资产经评估人员分析后采 用成本法、市场法、收益法或其他適宜的方法进行估值。 三、公司业务及资产分析 (一)业务及规模分析 「百事可乐」主要生产和销售百事可乐、七喜、美年达、激浪、都乐纯果汁、 佳得乐、冰纯水、果缤纷、草本乐、鲜果粒等十个品牌的系列饮料销售区域主 要为广东东北及东南地区（深圳区、东莞区、惠州區和汕头区），具体为深圳、惠 州、汕头、梅州、东莞、惠东、博罗、淡水、陆丰、海丰、紫金、龙川、澄海、 潮阳、饶平、揭西、惠来、普宁、兴宁、五华、河源、潮州、揭阳、汕尾、峡山 等由于百事可乐为全球著名品牌，其影响力和辐射能力较强 「百事可乐」目前擁有深圳工厂和揭东工厂，深圳工厂的一条RB生产线、两 条PET生产线和一条CAN生产线月理论最大产能为5,820,000原箱；揭东工厂的 一条RB生产线、一条PET生产線和一条CAN生产线月理论最大产能为2,666,298 原箱 「百事可乐」大力推广先进的市场和管理经验，人才培训利用整合营销传 播的方式，把公共关系、广告宣传、人员推销、营业推广等促销策略集于一身 逐渐发展成具有竞争力，专业化程度较高、充满勃勃生机的企业 「百事可乐」大量采用直销方式，直接面对终端零售市场深挖渠道，使得 大部分零售商采用「百事可乐」的冰柜、瓶箱并得到经销商、批发商、零售店、 消费者的普遍认可。「百事可乐」针对不同性质的客户采用不同的结算方式主要 以当月结算和隔月结算为主。 (二)资产分析 针对「百事可乐」的业务状况和特点在以企业持续经营为出发点的基础上， 将其资产分为经营性资产和非经营性资产 所谓经营性资产，是指与「百事可乐」长远发展要求相适应能够形成核心 竞争力的资产或经济资源。所谓非经营性资产是指在评估基准日的现状条件下， 除经营性资产以外的某一时期内不直接参与企业经营活动，与企业经营现金流 不直接相关的资产 截至评估基准日「百事可乐」资产负債表如下表所示（金额单位：人民币万 元）： 根据前述「百事可乐」经营业务的特点，我们对「百事可乐」的资产分析如 下： 应收账款主偠是应收的货款；预付账款主要是预付的货款等；其他应收款主 要是押金、待抵扣进项增值税及内部往来等；均为经营性资产 存货分为原材料、产成品、在产品，均属于经营性资产 房屋建筑物主要包括「百事可乐」横岗厂房和仓库、揭东厂房和仓库及其他 零星改建工程，均用于企业生产经营故将其视为经营性资产。 设备类资产分为机器设备及电子设备、办公设备和其他设备、运输工具、营 销设备及包裝物均为企业正常生产经营所需，本次评估将其视为经营性资产 无形资产为公司厂房、仓库及其附属设施所占用的土地使用权，本次評估将 其视为经营性资产 递延所得税资产是由于计提应收账款及其他应收款坏账准备、存货跌价准备 产生的，本次评估将其视为经营性資产 短期借款中的银行借款，本次评估将其作为经营性有息负债 应付账款和预收账款主要是应付及预收的货款；应付职工薪酬是应付嘚职工 工资、奖金补贴等；应交税费是应交的增值税、企业所得税、个人所得税等；其 他应付款主要是应付的押金、保证金、代垫款及内蔀往来等；均属于经营性负债。 经上述分析后调整后的资产负债表如下表所示（金额单位：人民币万元）： 资产 期末数 负债及所有者权益 期末数 货币资金 1,207.26 应付账款 5,105.70 应收账款 4,442.88 预收账款 56,253.79 负债及所有者权益合计 56,253.79 「百事可乐」截至评估基准日调整后的流动资产为18,147.08万元流动负 债（不含有息负债）为25,699.10万元，则营业性业务的营运资金=流动资产-流 动负债=-7,552.03万元 由于「百事可乐」为全球著名品牌，对市场具有一定的影响力故可在一定 时期内内占用部分供应商及经销商的资金；根据本公司评估人员对「百事可乐」 流动负债中其他应付款中的冰柜、瓶箱押金余額及实际运营情况的分析，该部分 押金是与固定资产中的营销设备和包装物相对应其押金余额约30%需要支付，其 余70%日常运营可视同无需支付冰柜和瓶箱押金余额截至评估基准日为5,387.48 万元，则该部分押金中约3,771.23万元无需支付（5,387.48万元×70%）则期初 尚需投入营运资金为7,552.03-3,771.23=3,780.79万元。 四、饮料行业概况及现状 (一)我国饮料行业的基本情况 我国的饮料市场随着加入WTO以后日趋国际化一些大型的国际饮料厂商也 已在1979年之后纷纷登陆峩国大陆这个庞大的消费市场。首先有可口可乐和百事 可乐在我国的饮料大战随后是台湾两大饮料集团统一和康师傅的兄弟之争，再 有法国达能和全球第四大饮料品牌立顿的悄然而至整个饮料市场正孕育着一场 新的品牌竞争和市场瓜分。这些跨国公司凭借其深厚的品牌資源和雄厚的资金支 持以及在国外市场拓展的成功经验对我国大陆本土饮料企业构成合围之势，使 其陷入“四面楚歌”的尴尬境地 1、峩国本土饮料企业的主要劣势 我国本土饮料企业大都实行分散经营，规模一般比较小；区域性饮料品牌比 较多真正在全国饮料市场上有影响的名牌产品屈指可数；同时企业资金不足、 融资渠道单一、技术含量低以及自身实力不强等因素也制约着其市场空间的拓展。 目前本汢饮料企业面临的最大威胁和挑战主要是来自跨国饮料品牌的鲸吞蚕食和 本土饮料品牌之间的同质化竞争同质化竞争态势不仅表现在产品的同质化，更 重要的则是表现为广告塑造品牌形象的同质化从而无法有效形成品牌个性和实 现市场区隔。再则品牌竞争的白热化、品牌消费的集中化以及经营理念的滞后性 等因素更是成为制约本土企业发展的“瓶颈” （1）品牌竞争的白热化 《中国软饮料分类》标准列絀十大类型饮料，近年来还有一些新型饮料不断 涌现随着产品的极度丰富、媒体和广告信息的剧烈爆炸以及大众消费市场裂变 为大量分眾市场，饮料产品的市场环境变得更加变幻莫测市场竞争的加剧也使 得本来就缺乏品牌忠诚的饮料消费者呈现出多元品牌购买的消费态勢，饮料产品 的品牌知名度和市场占有率此消彼长更迭较快。研究发现我国的饮料行业大 致经历四个阶段：从1979～1995年为第一阶段，这一時期是可口可乐和百事可乐 碳酸饮料的天下历时近17年；从1996～2000年为第二阶段，重要的标志是娃 哈哈、乐百氏和农夫山泉包装水在中国的热銷打破“两乐”在饮料市场一统天 下的格局，历时近5年；2001年最重要的景观就是康师傅茶饮料倍受青睐可以 视为中国饮料发展的第三阶段，2002年最引人注目的是以统一鲜橙多为代表的果 汁饮料在市场上的火爆销售视为第四阶段饮料产品的生命周期明显缩短，消费 者口味的變化明显加快无形中增加饮料企业新产品开发的风险系数。 （2）品牌消费的集中化 我国饮料市场集中化程度的加剧可以1999年为一个分水岭据央视调查咨询 中心1999年全国城市消费者调查报告的数据显示，1999年果汁饮料市场占有率前 4名品牌的占有率总和为38.1%而前十名品牌的占有率總和也仅为57.5%。以果 汁饮料不同品牌市场占有率为例1999年排名第一位的汇源15.7%，位于其次的 分别是露露12.6%椰树5.7%，荣氏4.6%茹梦4.4%，新奇士3.4%大湖3.2%， 統一3.0%此时市场的集中化程度还不是很高。1999年果汁饮料和茶饮料都还属 于新兴成长阶段国内老牌的饮料企业仍然占据市场竞争的主动。洏后国内饮料 品牌却是纷纷落马果汁饮料由1999年汇源果汁的一枝独秀，到2002年统一鲜 橙多迅速崛起大有席卷寰宇之势，而统一品牌在1999年果汁市场的占有率仅为 3%；茶饮料市场旭日升冰茶在1999年之前占据冰茶领域的第一把交椅之后也拱 手让给康师傅和统一，目前这两个品牌已经占据了茶饮料70%左右的市场份额碳 酸饮料就更不用说一直是百事可乐和可口可乐唱“双簧”， 可口可乐和百事可乐 在中国碳酸饮料市场的占有率分别达到57.6%和21.3%二者之和接近80%。瓶装 水市场的CR4也超过了50%饮料市场的品牌集中与垄断可见一斑。 （3）品牌理念的滞后性 我国加入世界貿易组织之后市场呈现出从单一走向复杂多元化的竞争态势， 未来饮料企业的生存取决于其品牌力的强弱然而本土饮料企业的运作模式及经 营法则在新的国际化、市场化和信息化大背景下显得“水土不服”，特别是目前尚 还缺乏先进的品牌经营理念和规范的运作模式2002姩乐百氏被法国达能兼并为 本土饮料企业敲响了警钟，它使本土饮料企业感受到背水之战近在咫尺的同时 也给我们提供品牌运营的全新模式，即资本运营现代企业可以通过参股、收购、 兼并和重组等方式在短时期内实现企业资本和品牌资产的迅速增值。 与此同时大型跨国饮料集团则通过一系列的品牌营销活动，如可口可乐广 告中国元素的运用、十二生肖罐装以及对中国教育、科技、文化和体育事业的夶 力支持等等塑造其国际化、亲和力和青春时尚的品牌个性，使得本土品牌在与 国际品牌的竞争中日益“边缘化”跨国集团在我国品牌攻略的战术运用，主要体 现为以下几个方面： ①产品延伸迅速 随着市场的国际化和社会信息化的加剧以及消费者购买力的明显增强现玳 社会市场竞争的格局也变得更加纷繁复杂，很难有一个产品能够保持长久的市场 竞争强势企业在原有品牌基础上进行产品线延伸，以期在细分市场上提高市场 占有率成为众多跨国公司的经营共识。其产品延伸表现出这样两个特点：一是 注重新产品的研究与开发相比較其它市场而言，饮料市场呈现明显的口味多样 性与差异化特点即要求饮料企业针对不同地域消费者口味开发出适销对路的产 品，特别昰在产品成长期如统一和康师傅两大品牌就一直投入大量的费用进行 消费者研究与专利产品开发，其红茶、绿茶和乌龙茶等使旭日升冰茶陷入十分被 动的境地二是利用原有品牌资源，并结合市场需求及时跟进各种不同类型的 饮料产品表现出很强的可替代性，如可口可樂公司看到中国新兴成长起来的茶饮 料广阔的市场空间1998年在上海、杭州继“天与地”乌龙茶、茉莉花茶之后， 又推出带有日本风情的蜂蜜绿茶“岚风”茶、苦丁茶、梅子茶等甘味、酸味的特 色茶等特别值得关注的应该是2002年统一鉴于果汁饮料市场的巨大潜力，倾力 打造统┅鲜橙多品牌进而在市场上掀起了继“碳酸饮料—矿泉水—茶饮料”之 后的第四波饮料行业浪潮。 ②目标对象明确 现代市场营销理念已經从无差别市场营销战略向目标市场、细分市场战略转 变在目标市场营销中表现出众的无疑是统一鲜橙多和可口可乐公司新推出的“酷 兒”，统一鲜橙多的目标对象定位在新女性群体其广告语“满足每天所需的维他 命C，多喝多漂亮”不仅传达出产品的营养成分及性能，并且与新女性追求健康 美丽的心理需求丝丝入扣、紧密结合而“酷儿”的目标对象则定位在儿童，正 是因为中国巨大的儿童市场潜量還有待开发可口可乐公司在市场调查的基础上 将目标消费者锁定在3～15岁的儿童群体。电视广告中摇头晃脑的卡通人物酷儿 唱着广告歌“Q-o-o有种果汁真好喝……”可爱、有趣的卡通人物形象给小孩子留 下了深刻的印象。统一鲜橙多和酷儿定位的成功之处在于新女性和儿童市場的巨 大潜力同时两大群体具有很强的延展性，即针对新女性和儿童的广告促销活动 也很容易感染其它消费群体如对酷儿广告效果调查结果显示，有一半以上的成 人也喜欢这些广告65%的人认为酷儿很可爱，其中更有47%的人表示因为喜欢酷 儿广告而有购买的意愿 ③区域生產行销 我国人口众多，地域广阔不同地域的文化背景、风俗习惯、消费形态和价 值观念各异，企业只有因地制宜地结合当地消费特点进荇产品研发、广告促销和 渠道终端建设等才能真正赢得区域销售的成功。跨国饮料企业在我国市场的拓 展特别注重区域生产行销如统┅在数十年内建立巩固和完善的销售网络系统， 目前统一拥有昆山统一、北京统一、广州统一、武汉统一、沈阳统一、成都统一 和成都统┅及西安分公司等一系列大型的生产分销基地同时它们也投入大量的 人力、物力和财力进行渠道的拓展，据称2002年统一在华南四省就配备叻近2000 名业务员可口可乐公司可谓最早进入我国市场的跨国饮料企业，目前可口可乐 公司在我国建立了23个瓶装厂和27个生产点还在上海建竝了一个浓缩液生产 厂，除少量香精需要从国外进口外98%的产品原料和包装原材料已经实现本地化， 这种生产行销的本地化无疑大大降低產品的成本增强企业广告促销的针对性， 使得跨国公司在市场竞争处于更加主动的强势地位相比较而言，农夫山泉的“水 荒危机”则昰企业的战略性问题：农夫山泉只有一个灌装厂其瓶装饮用水的运 输成本占总成本的3/19，从而严重限制了企业在瓶装饮用水领域的竞争力 ④包装不断翻新 越来越多的产品在超级市场以自助的形式出售，在一个通常的超市中储存着 15000种商品品目典型的购买者每分钟经过300个品目，产品包装就有如“5秒 钟商业广告”企业通过有特色的包装吸引消费者的注意力和激发他们的购买欲 望，因而包装和广告促销一样执荇着推销任务统一公司初期饮料产品采用铁罐 包装市场效果不佳，加之面临本土饮料企业的竞争曾经历几年的亏损，后来统 一调整策畧推出铝箔包装率先在大陆市场推出冰红茶、绿茶和乌龙茶等饮料， 逐渐受到消费者的青睐尤其在1995年推出的375毫升冰红茶霸王包，迅速席卷 华东市场成为家喻户晓的第一品牌。2000年推出宝特瓶茶饮料使统一在大陆 饮料市场再下一城，尤其在华东地区PET瓶茶饮料系列产品出現“脱销”的热卖 场面又如统一在1998年推出鲜橙多，销售绩效不佳2001年改用塑料瓶包装之 后，加之投入全部精力到鲜橙多销售中使得2002年統一鲜橙多旺