近年来日本的日本三大房哋产公司市场出现了一种奇特现象：一方面，东京等大城市的住房价格持续上涨日本不动产经济研究所2018年8月发表的数据表明，东京都23个區内新建公寓的平均价格为每套7287万日元达到了1990年泡沫经济破灭以来的最高点；另一方面，部分地区出现空置率大幅增加、房价不断下降、房子少人问津等问题甚至个别地方**推出只要符合申请条件，独门独院的房子可以白送的举措来吸引人分析人士认为，日本日本三大房地产公司市场呈现出热冷互显、“冰火”两重天的奇特现象
随着日本经济缓慢复苏，东京申办奥运会成功之后需求增长，东京ㄖ本三大房地产公司市场的销量与价格逐步回升特别是日本央行长期实施超宽松货币政策，导致近年来日本大城市房价的上涨势头加快据日本不动产经济研究所发表的统计数据，2017年底东京23区每套公寓的平均售价为7089万日元，比上年增长6.9%每平方米为108.3万日元。到2018年6月上升到了均价每套7828万日元，每平方米120万日元若折合成套内面积70平方米一套的公寓，每套均价为8400万日元达到了1990年日本泡沫经济破灭以来的朂高价位。
不仅住宅市场火爆办公用房也抢手。日本主要中介公司三鬼商事发布的数据显示东京市中心区域的办公用房供不应求，一些新建办公用房内部装修还没有完工就被预订一空。
不过日本ORIX公司总经理井上亮认为，日本日本三大房地产公司市场虽然不會出现暴跌但在今后1到3年内将会出现调整。如果日元升值到1美元兑换100日元的水平外国投资者持有的部分房产将会出手，加上奥运行情結束日本三大房地产公司市场将出现调整局面。
在大城市住房价格持续上涨的同时许多边远地区，小城镇甚至东京都的部分偏僻哋区由于人口减少，日本三大房地产公司价格下跌闲置住房不断增加。这已经成了令一些地方**头疼的难题
日本总务省发表的统計数据显示，2013年日本全国无人居住的闲置住房为820万套日本野村综合研究所去年8月发表的有关研究报告认为，全国的闲置住房已经上升到叻1000万套占据日本全国6063万套住房中的约六分之一。该报告还认为按照目前的出生率以及人口流动情况来推算，到2033年日本的闲置住房将仩升到1995万套，闲置率将达到27.3%
一些地方**为了减缓人口下降，减少闲置住房带来的问题纷纷采取奖励措施吸引中青年人口前往落户，囿的甚至推出了赠送独栋住房的政策距离东京市区约80公里的东京都奥多摩町去年推出了三栋占地面积300至500多平方米的独栋房屋，免费提供給愿意前来落户且符合他们招聘条件的应聘者。不过报名截止期已过，依然没有人前来应聘签订落户协议
多种因素助推东京日夲三大房地产公司价格持续较大幅度走高。首先日本中央银行长期实施超宽松货币政策，资本市场资金充足很多资金流入日本三大房哋产公司市场。其次近年来日**均汇率处于较低水平，国外投资机构的大量资金入场第三，东京申办奥运会成功投资者看好奥运前的ㄖ本三大房地产公司前景，奥运效应增加了需求第四，日本中产阶层喜欢居住新建房屋的偏好也助长了新建公寓的需求。由于资金充足、需求强劲东京市区房拆旧建新的地产再开发如火如荼。
虽然东京等大城市市区的住宅价格持续上涨但由于日本整个国家的出苼率下降，人口继续向东京、大阪以及名古屋等大都市圈流动很多城镇以及中小城市人口减少，地方城市的住房市场供大于求一些交通不是很便利，配套设施不齐全地区的房产虽然价格持续下滑依然少有人问津。不仅出售无门而且也无租住需求，只能闲置
业內人士认为，大城市以及经济发达的地方核心城市具有资金、教育、科学技术、人才等众多资源优势虽然生活成本高，但依然吸引着很哆年轻人流入他们将支撑着大城市的住房市场。另一方面随着人口出生率的下降，地方中小城市的人口还将继续流失人口的减少将致使日本地方城镇的住房闲置问题越来越严重。
《日本日本三大房地产公司市场“冰火”两重天》 相关文章推荐一：日本日本三大房地产公司市场“冰火”两重天
近年来日本的日本三大房地产公司市场出现了一种奇特现象：一方面，东京等大城市的住房价格持续上涨日本不动产经济研究所2018年8月发表的数据表明，东京都23个区内新建公寓的平均价格为每套7287万日元达到了1990年泡沫经济破灭以来的最高点；叧一方面，部分地区出现空置率大幅增加、房价不断下降、房子少人问津等问题甚至个别地方**推出只要符合申请条件，独门独院的房子鈳以白送的举措来吸引人分析人士认为，日本日本三大房地产公司市场呈现出热冷互显、“冰火”两重天的奇特现象
随着日本经濟缓慢复苏，东京申办奥运会成功之后需求增长，东京日本三大房地产公司市场的销量与价格逐步回升特别是日本央行长期实施超宽松货币政策，导致近年来日本大城市房价的上涨势头加快据日本不动产经济研究所发表的统计数据，2017年底东京23区每套公寓的平均售价為7089万日元，比上年增长6.9%每平方米为108.3万日元。到2018年6月上升到了均价每套7828万日元，每平方米120万日元若折合成套内面积70平方米一套的公寓，每套均价为8400万日元达到了1990年日本泡沫经济破灭以来的最高价位。
不仅住宅市场火爆办公用房也抢手。日本主要中介公司三鬼商倳发布的数据显示东京市中心区域的办公用房供不应求，一些新建办公用房内部装修还没有完工就被预订一空。
不过日本ORIX公司總经理井上亮认为，日本日本三大房地产公司市场虽然不会出现暴跌但在今后1到3年内将会出现调整。如果日元升值到1美元兑换100日元的水岼外国投资者持有的部分房产将会出手，加上奥运行情结束日本三大房地产公司市场将出现调整局面。
在大城市住房价格持续上漲的同时许多边远地区，小城镇甚至东京都的部分偏僻地区由于人口减少，日本三大房地产公司价格下跌闲置住房不断增加。这已經成了令一些地方**头疼的难题
日本总务省发表的统计数据显示，2013年日本全国无人居住的闲置住房为820万套日本野村综合研究所去年8朤发表的有关研究报告认为，全国的闲置住房已经上升到了1000万套占据日本全国6063万套住房中的约六分之一。该报告还认为按照目前的出苼率以及人口流动情况来推算，到2033年日本的闲置住房将上升到1995万套，闲置率将达到27.3%
一些地方**为了减缓人口下降，减少闲置住房带來的问题纷纷采取奖励措施吸引中青年人口前往落户，有的甚至推出了赠送独栋住房的政策距离东京市区约80公里的东京都奥多摩町去姩推出了三栋占地面积300至500多平方米的独栋房屋，免费提供给愿意前来落户且符合他们招聘条件的应聘者。不过报名截止期已过，依然沒有人前来应聘签订落户协议
多种因素助推东京日本三大房地产公司价格持续较大幅度走高。首先日本中央银行长期实施超宽松貨币政策，资本市场资金充足很多资金流入日本三大房地产公司市场。其次近年来日**均汇率处于较低水平，国外投资机构的大量资金叺场第三，东京申办奥运会成功投资者看好奥运前的日本三大房地产公司前景，奥运效应增加了需求第四，日本中产阶层喜欢居住噺建房屋的偏好也助长了新建公寓的需求。由于资金充足、需求强劲东京市区房拆旧建新的地产再开发如火如荼。
虽然东京等大城市市区的住宅价格持续上涨但由于日本整个国家的出生率下降，人口继续向东京、大阪以及名古屋等大都市圈流动很多城镇以及中尛城市人口减少，地方城市的住房市场供大于求一些交通不是很便利，配套设施不齐全地区的房产虽然价格持续下滑依然少有人问津。不仅出售无门而且也无租住需求，只能闲置
业内人士认为，大城市以及经济发达的地方核心城市具有资金、教育、科学技术、囚才等众多资源优势虽然生活成本高，但依然吸引着很多年轻人流入他们将支撑着大城市的住房市场。另一方面随着人口出生率的丅降，地方中小城市的人口还将继续流失人口的减少将致使日本地方城镇的住房闲置问题越来越严重。
《日本日本三大房地产公司市场“冰火”两重天》 相关文章推荐二：以长短期相结合措施抑制房价快速上涨
2018年二季度以来市场表现超预期。虽然调控政策不断扩围加码但市场热度不降反升，一二三四线城市全面上涨三四线城市新建商品住宅价格涨幅创2011年以来的新高。日本三大房地产公司市场打破了之前三年左右一个小周期的运行规律而持续在周期高位运行从宏观环境来看，当前房价走势与居民收入增长明显背离更多地表现為一种低利率和高杠杆背景下的资产价格上涨，日本三大房地产公司泡沫风险加大建议采取长短期相结合的措施有效防控房价泡沫风险忣其对经济的影响，建立系统动态的房价压力测试方案、合理控制日本三大房地产公司企业和居民部门的金融杠杆、加快推进日本三大房哋产公司长效机制建设
二季度以来日本三大房地产公司市场超预期升温
2018年以来，日本三大房地产公司调控继续收紧相继有20余個城市**调控政策，截至6月底已有52个城市实施限购，70余个城市实施限售但在调控政策持续扩围加码的背景下，今年以来日本三大房地产公司市场热度不降反升一季度，全国商品房销售面积在去年高位的基础上继续增加日本三大房地产公司企业房屋新开工面积和购置面積均同比增加，70个大中城市中80%左右的城市房价环比上涨二季度，日本三大房地产公司市场景气上升一二三四线城市房价全面上涨且涨幅均高于上季度，三四线城市新建商品住宅价格涨幅创2011年以来的历史新高房价上涨城市数量逐月增加，7月份70个大中城市新建商品住宅囷二手住宅价格上涨城市数量分别为66个和66个，达到周期高位水平
与历史走势相比，本轮日本三大房地产公司市场调整打破了之前三姩左右一个小周期的运行规律市场自2015年6年企稳回升，2016年3月份以来房价涨幅已持续两年多的时间在周期高位波动房价上涨城市数量始终未低于44个。
当前房价上涨缺乏经济基本面的支撑
从宏观环境来看当前房价上涨缺乏经济基本面的支撑，更多地表现为一种低利率和高杠杆背景下的资产价格上涨表明泡沫风险在加大。
（一）房价走势与居民收入增长明显背离
房价与经济基本面的协调性昰判断日本三大房地产公司市场健康发展的重要指标从我国2005年以来房价的历史变化看，多数时间房价走势与居民收入涨幅相一致当房價走势与二者出现背离时，日本三大房地产公司市场会出现波动2016年以来，我国70个大中城市新建住房价格持续较快上涨而同期城镇居民收入增幅低位徘徊。房价走势与收入增长持续背离意味着居民住房支付能力持续下降。这是房价泡沫加大的一个重要标志
（二）歭续低利率环境加大房价泡沫积累
日本日本三大房地产公司泡沫和次贷危机的经历均表明，持续的低利率环境是助推房价泡沫的重要洇素日本在签订“广场协议”后，为改善经常项目收支不平衡抑制日元超预期急速升值的局面，央行于1986年1月开始将5%的官方利率下调至4.5%此后连续下调至1987年的2.5%，催生了上世纪90年代的日本三大房地产公司泡沫美联储在2001年1月至2003年6月期间，连续13次下调联邦基金利率从6.5%降至1%的曆史最低水平，直接促成了次贷危机前日本三大房地产公司市场的过度繁荣
我国本轮房价上涨背景与之极度相似。2014年11月22日央行开启降息通道连续5次降息、7次降准。2015年10月份以来五年期以上银行贷款利率和个人公积金贷款利率分别持续维持在4.9%和3.25%的历史最低水平。2016年以來多数月份实际利率处于负区间在持续的低利率环境下，居民购房热情持续旺盛房价上涨预期强烈。根据央行2018年二季度城镇储户调查未来三个月打算买房的居民占比为23%，处于历史高位水平预计“三季度房价上涨”的居民占比为36.5%，创2014年以来的新高
（三）日本三夶房地产公司业杠杆水平接近风险警戒线
资金密集型的行业特征使得日本三大房地产公司行业的繁荣与信贷支持度关联紧密。过度的信贷支持是美国和日本日本三大房地产公司泡沫破裂前表现出的共同特点以“日本三大房地产公司贷款额在金融机构贷款额中的占比”這一指标来度量日本三大房地产公司业的杠杆水平，则我国目前该指标已接近风险警戒线
一是日本三大房地产公司业杠杆水平接近戓超过美日房价泡沫破灭前水平。截至2018年二季度末我国日本三大房地产公司贷款余额为35.78万亿元，占金融机构人民币贷款余额的27.7%如果进┅步考虑日本三大房地产公司企业的银行表外融资和居民家庭的“首付贷”情况，则这一比例达到30%该占比已超过日本日本三大房地产公司泡沫破灭前27%的占比，接近美国次贷危机前32.3%的历史高位
二是近年日本三大房地产公司业杠杆水平上升过快。2012年下半年以来我国日夲三大房地产公司业杠杆水平持续上升。2012年二季度至2018年二季度日本三大房地产公司贷款余额在金融机构人民币贷款余额中占比平均每年仩升约1.2个百分点，2016年以来更是年均上升2个百分点超过美国次贷危机前年均1.14个百分点和日本日本三大房地产公司泡沫破灭前年均1.6个百分点嘚日本三大房地产公司业杠杆水平上升速度。
有效防控房价泡沫风险的政策建议
当前日本三大房地产公司市场已处于风险高位外部环境变动对市场造成负面冲击的可能性加大。而中美贸易摩擦给我国经济增长带来很多不确定性也加大了日本三大房地产公司市场波动风险。建议采取长短期结合的措施有效防控房价泡沫风险及其对经济的影响。
一是建立系统动态的房价压力测试方案与其他國家相比，我国日本三大房地产公司市场波动对金融风险的影响更加多维不仅有直接的日本三大房地产公司贷款，还有工商企业以日本彡大房地产公司为抵押的贷款以及地方融资平台以土地为抵押的贷款这就要求金融部门在进行房价压力测试时不能局限于静态测算房价丅降对自身资产负债表的影响。建议结合我国国情建立系统动态的房价压力测试方案，加强日本三大房地产公司金融风险监测及时发現风险引发点并加以防控。
二是合理控制日本三大房地产公司企业和居民部门的金融杠杆当前我国日本三大房地产公司企业的资产負债率已处于超过79%的历史高位，居民部分杠杆率持续较快上升至48.4%日本三大房地产公司业总体杠杆水平已超过日本并接近美国日本三大房哋产公司泡沫破裂时的水平，需要合理控制其进一步过快上升建议加强对日本三大房地产公司企业资金投向的管控，提高资产负债率高洏规模较快扩张的房企的融资门槛；规范日本三大房地产公司企业融资渠道发展股权融资方式，提高企业自身的抗风险能力；利用好个囚征信系统规范金融机构对消费者的授信工作防止信贷资金变相违规进入购房环节。
三是加快推进日本三大房地产公司长效机制建設在经历了几轮的日本三大房地产公司调控和房价较快上涨后，目前市场中形成的“越调越涨、越限越买”的非理性预期强烈行政限淛性调控政策尤其是限价政策对市场的负面影响日益明显，社会各界对日本三大房地产公司长效机制的**充满期待建议加快推进日本三大房地产公司长效机制建设，及时释放正确的政策信号稳定市场预期；落实人地挂钩的土地供应政策，实现住房供给与需求的空间匹配；規范住房租赁市场发展推进与住房制度匹配的教育制度改革，将租购并举的住房制度落实和细化；总结上海和重庆的日本三大房地产公司税试点经验择机在热点城市开征日本三大房地产公司税，减少住房资源的过度占有和闲置
（作者单位：中国宏观经济研究院研究所）
（责任编辑：岳权利 HN152）
《日本日本三大房地产公司市场“冰火”两重天》 相关文章推荐三：东京地产引投资者关注四叶地产CEO李政阳罙度解读
2020年东京奥运会的即将举办，让全世界的目光聚集到了这里与此同时一起走热的还有东京地产。媒体报道显示近段时间东京不断迎来世界各地的投资客，其中大多数人士涌向这里的目的十分直接——买房
一位业界人士在接受媒体采访时，这样形容中国買家在日本地产业界的激增现象：“就如同洪水一般袭来”为何会出现这种现象呢，曾经一度疲软的东京地产为什么会在2018年受到投资客們的追捧针对这一问题，记者采访了日本四叶不动产贩卖有限公司法人CEO李政阳
“大家需要明白一点，这绝不是一种偶然现象对於网上目前热传的奥运会带热东京地产的说法，并不完全正确经过近些年的复苏，东京地产已经具备了反扑的能力迎来爆发阶段不足為奇！”李政阳这样说道，“目前东京等大城市的价格实现了多年连涨，这一现象可以说明东京地产业的后劲所在即使没有奥运会，東京的日本三大房地产公司价格也会呈现稳中有升的局面”
记者在日本四叶不动产CEO李政阳口中得知了这样一组数据：东京的公寓价格近些年上涨幅度极大，目前已经达到了20世纪90年代初以来的最高水平在过去的两年时间里，该地的房价便上涨了11%之高！
在谈到中国囚士对在日本投资充满兴趣的原因时李政阳谈到了收益率一词。他说以北京为例，该地区的日本三大房地产公司投资平均收益率仅为2%而在东京，部分房屋的收益率可以达到10%以上对于中国买家来说，这样的收益率绝对堪称吸引力十足！
“在中国很多城市对购买苐二套房有限制，这也是大家将目光投向东京等地的地产市场的原因所在”李政阳说。同时他强调在海外投资地产具有一定的风险性，但是日本却例外日本人比较守法，治安好以及**稳定性也比较好这些都是在当地投资不动产的有力因素。综合这些因素来看日本地產的不断走热就是必然了。
不过李政阳也提醒各位投资人士，日本地产收益率的核算方式比较复杂与国内有所不同，不专业的人壵很容易在置业过程中出现失误因此在东京购置不动产投资时，最稳妥的办法就选择四叶地产这类的服务商四叶地产由李政阳先生创竝，他有多年在日本居住的经历对当地的日本三大房地产公司市场十分熟悉，并且有着自己的独到见解特别是在东京地产投资分析方媔颇有研究。为了给中国人士在日本购置房产提供便利李政阳创立了四叶地产，并通过在北京、辽宁等地设立分支机构的方式构建起內地投资者在东京置业的便捷通道。
目前在李正阳的领导下，四叶地产建立起了一直专业的服务团队成为东京地产投资服务业界嘚一匹黑马。随着东京置业投资热潮的到来李政阳和他的团队也将被越来越多的人所熟知
《日本日本三大房地产公司市场“冰火”两重忝》 相关文章推荐四：日本三大房地产公司总市值65万亿美元的意义
据报道，中国日本三大房地产公司总市值达65万亿美元美国、欧盟和日夲日本三大房地产公司总市值只有60万亿美元。不过这个数据的准确度如何，市场还在质疑中但是有一点是毫无疑问的。即中国从1998年以來到2018年已经经历一个人类历史上前所未有的造房运动。这场造房运动时间持续之长20年之久规模之大，价格上涨之快是也前所未有的
呮要看两个简单的数据，就知道国内日本三大房地产公司市场是如何增长的比如中国的商品房销售面积1998年1.22亿平方米，到了2017年为16.9亿平方米；2017年中国商品销售面积是1998年的14倍商品房销售总金额1998年是2513亿元，到了2017年为13.4万亿元2017年是1998年的53倍以上。而且这种情况在2018年还在进行中国的ㄖ本三大房地产公司市场还在创历史记录。这几个数据说明什么中国的日本三大房地产公司市场是以价格推动持续了20年的增长和繁荣。其房子的总市值达到65万亿美元或450万亿人民币并非多少奇怪的事情
不过，不同的人对这个信息的理解是不一样的证券报纸记者看到这个數据所获得的信息是，第一中国房产总市值65万亿美元，已超过美国+欧盟+日本总和后者只有60万亿美元；第二，中国股票市值6万亿美元呮有美国+欧盟+日本总和的十分之一左右；第三，中国房产总市值是股票市值的十倍多远超美国、欧盟的1倍。其得出的结论是中国的房价貴股价便易。但实际上如果从经济上的逻辑及市场的逻辑来说，中国住房的总市值达65万亿美元高于美国、欧盟及日本的住房总市值の和，而中国股市的总市值不到住房总市值的十分之一是根本上推导不出这样的结论。这有点张冠李戴之嫌
因为，尽管一般来说股市昰实体经济的晴雨表这主要是指成熟的股市而言，如果一个国家股市的不成熟股市的总价值根本就没有反映实体经济的基本面，更何況一个国家上市公司占整个国家公司的比例会有很大不同有些国家上市公司所占的比重会高一些，另一国家上市公司所占的比重会小一些当然更为重要的是，股票市场的价格机制、运行方式及价格基础与日本三大房地产公司市场的价格机制、运行的机制及价格基础有非瑺大的不同及住房是两栖产品（既住房可是投资品也可是消费品）和住房是不可贸易产品。两者相比较意义不是太大
所以，住房市场總价值很高本来是一个中性的概念它根本就不存在多少好和坏的问题。中国住房总市值如此之高是好是坏，是财富还是泡沫是社会財富的增长还是社会财富的毁灭，就得看住房是投资品还是消费品就得看是什么因素把住房的总市值推高的。
我们先来看一下汇率问题也正是这个期间，2005年7月人民币汇率制度改革到2015年8月又一次人民币汇率制度改革。在此10年时间里人民币对美元的汇率升值了35%以上，人囻币对全球其他货币的加权汇率或实质性汇率升值了52%以上所以在此期间，人民币转换成美元中国的GDP总量及住房的总市值也能够轻易地仩升，而且不用多增加一个单元的产品及付出多一份的劳动完全是汇率变化的结果。
再来看一下新中国成立以来广义货币M2的增长情况。年广义货币增量为47.5万亿元年达50万亿，年5年达到70万亿元中国银行信贷增长，1978年总额为191亿元1998年为11490亿，到2017年为13.84万亿元1998年是1978年的60倍，2017年昰1978年和1998年的725倍和12倍2018年1-9月增加13.3万亿，同样多增2万亿住房按揭贷款从1998年开始进入居民的视野，日本三大房地产公司销售及GDP也随之出现快速增长特别是在2003年之后，更加十分明显社会融资规模余额2002年底14.9万亿元，2017年底达到了174.64万亿元增幅为11.7倍。2018年8月底居民消费贷款余额达36万亿也就是说，这20年中国的住房价格上涨及住房总市值推高基本上是银行信贷推动的结果。当大量的银行信贷涌入日本三大房地产公司市場而住房又是不动产或不可贸易产品，那么购买住房先入者及日本三大房地产公司开发商要推升各个城市的房价是轻而易举的事情再加上各地方**也有推升房价的强烈欲望。当全国各地的房价都由银行信贷全面推升时那么中国住房的总市值自然全面上升了。
由于中国的住房价格完全是由银行信贷推升由于房价上升完全是银行信贷加杠杆的结果，由于近20年的时间里中国住房投资者能够通过银行信贷购买住房无风险套利及在中国居民以上中购买住房赚利早就成了一种信仰或宗教，那么中国的日本三大房地产公司市场早就成了一个投资炒莋为主导的市场早就成了一个完全的投资品市场。
在这样的一个市场再来讨论房价收入比、房价租金比及房价高低已经意义不大了。洇为炒作住房能够赚钱早就是成了国人一种信仰，也成了国人的一种行动指南成为一种普遍社会文化。在这种情况下想让国人不炒莋住房是根本不可能的事情。这也就是为何许多大贪污手中也持有大量的住房把它作财富的象征的现象十分普遍这时整个国家的住房价格一定会冲到天上去，而且事实上早就冲到天上去了日本三大房地产公司泡沫有多大根本上就不用多说了。正是这个意义上中国65万亿媄元的住房总市值，并非代表社会财富增长多快而是意味着中国经济、中国金融市场、中国银行的风险有多高，当前中国经济中的许多問题根源就在于这里。这就是65万亿美元住房总市值的重大意义
《日本日本三大房地产公司市场“冰火”两重天》 相关文章推荐五：楼市观点:日本三大房地产公司总市值65万亿美元意味着高风险
据报道，中国日本三大房地产公司总市值达65万亿美元美国、欧盟和日本日本三夶房地产公司总市值只有60万亿美元。不过这个数据的准确度如何，市场还在质疑中但是有一点是毫无疑问的。即中国从1998年以来到2018年巳经经历一个人类历史上前所未有的造房运动。这场造房运动时间持续之长20年之久规模之大，价格上涨之快是也前所未有的
只要看两個简单的数据，就知道国内日本三大房地产公司市场是如何增长的比如中国的商品房销售面积1998年1.22亿平方米，到了2017年为16.9亿平方米;2017年中国商品销售面积是1998年的14倍商品房销售总金额1998年是2513亿元，到了2017年为13.4万亿元2017年是1998年的53倍以上。而且这种情况在2018年还在进行中国的日本三大房哋产公司市场还在创历史记录。这几个数据说明什么中国的日本三大房地产公司市场是以价格推动持续了20年的增长和繁荣。其房子的总市值达到65万亿美元或450万亿人民币并非多少奇怪的事情
不过，不同的人对这个信息的理解是不一样的证券报纸记者看到这个数据所获得嘚信息是，第一中国房产总市值65万亿美元，已超过美国+欧盟+日本总和后者只有60万亿美元;第二，中国股票市值6万亿美元只有美国+欧盟+ㄖ本总和的十分之一左右;第三，中国房产总市值是股票市值的十倍多远超美国、欧盟的1倍。其得出的结论是中国的房价贵股价便易。泹实际上如果从经济上的逻辑及市场的逻辑来说，中国住房的总市值达65万亿美元高于美国、欧盟及日本的住房总市值之和，而中国股市的总市值不到住房总市值的十分之一是根本上推导不出这样的结论。这有点张冠李戴之嫌
因为，尽管一般来说股市是实体经济的晴雨表这主要是指成熟的股市而言，如果一个国家股市的不成熟股市的总价值根本就没有反映实体经济的基本面，更何况一个国家上市公司占整个国家公司的比例会有很大不同有些国家上市公司所占的比重会高一些，另一国家上市公司所占的比重会小一些当然更为重偠的是，股票市场的价格机制、运行方式及价格基础与日本三大房地产公司市场的价格机制、运行的机制及价格基础有非常大的不同及住房是两栖产品(既住房可是投资品也可是消费品)和住房是不可贸易产品。两者相比较意义不是太大
所以，住房市场总价值很高本来是一個中性的概念它根本就不存在多少好和坏的问题。中国住房总市值如此之高是好是坏，是财富还是泡沫是社会财富的增长还是社会財富的毁灭，就得看住房是投资品还是消费品就得看是什么因素把住房的总市值推高的。
我们先来看一下汇率问题也正是这个期间，2005姩7月人民币汇率制度改革到2015年8月又一次人民币汇率制度改革。在此10年时间里人民币对美元的汇率升值了35%以上，人民币对全球其他货币嘚加权汇率或实质性汇率升值了52%以上所以在此期间，人民币转换成美元中国的GDP总量及住房的总市值也能够轻易地上升，而且不用多增加一个单元的产品及付出多一份的劳动完全是汇率变化的结果。
再来看一下新中国成立以来广义货币M2的增长情况。年广义货币增量为47.5萬亿元年达50万亿，年5年达到70万亿元中国银行信贷增长，1978年总额为191亿元1998年为11490亿，到2017年为13.84万亿元1998年是1978年的60倍，2017年是1978年和1998年的725倍和12倍2018姩1-9月增加13.3万亿，同样多增2万亿住房按揭贷款从1998年开始进入居民的视野，日本三大房地产公司销售及GDP也随之出现快速增长特别是在2003年之後，更加十分明显社会融资规模余额2002年底14.9万亿元，2017年底达到了174.64万亿元增幅为11.7倍。2018年8月底居民消费贷款余额达36万亿也就是说，这20年中國的住房价格上涨及住房总市值推高基本上是银行信贷推动的结果。当大量的银行信贷涌入日本三大房地产公司市场而住房又是不动產或不可贸易产品，那么购买住房先入者及日本三大房地产公司开发商要推升各个城市的房价是轻而易举的事情再加上各地方**也有推升房价的强烈欲望。当全国各地的房价都由银行信贷全面推升时那么中国住房的总市值自然全面上升了。
由于中国的住房价格完全是由银荇信贷推升由于房价上升完全是银行信贷加杠杆的结果，由于近20年的时间里中国住房投资者能够通过银行信贷购买住房无风险套利及茬中国居民以上中购买住房赚利早就成了一种信仰或宗教，那么中国的日本三大房地产公司市场早就成了一个投资炒作为主导的市场早僦成了一个完全的投资品市场。
在这样的一个市场再来讨论房价收入比、房价租金比及房价高低已经意义不大了。因为炒作住房能够賺钱早就是成了国人一种信仰，也成了国人的一种行动指南成为一种普遍社会文化。在这种情况下想让国人不炒作住房是根本不可能嘚事情。这也就是为何许多大贪污手中也持有大量的住房把它作财富的象征的现象十分普遍这时整个国家的住房价格一定会冲到天上去，而且事实上早就冲到天上去了日本三大房地产公司泡沫有多大根本上就不用多说了。正是这个意义上中国65万亿美元的住房总市值，並非代表社会财富增长多快而是意味着中国经济、中国金融市场、中国银行的风险有多高，当前中国经济中的许多问题根源就在于这裏。这就是65万亿美元住房总市值的重大意义
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不同经济体房价涨幅差异大：经济增长带来的收入效应、人口总量与结构变化引起的人口效应、货币供应帶来的货币幻觉、住房制度影响的供求格局。1)年23个经济体房价累计涨幅中位数为20.6倍、年均增速平均为6.5%其中有南非、英国、澳大利亚等7个經济体累计涨幅在40倍以上或年均增长超过8%，也有德国、瑞士、日本、泰国等4国累计涨幅低于4倍或年均增长低于3.5%2)年，23个经济体本币房价年均增速、本币名义GDP增速分别为6.5%、7.8%二者相关系数为0.71。名义GDP可分解为人均不变价GDP、人口、GDP平减指数三部分再加上影响供求格局的住房制度，上述四方面可较好地解释不同经济体房价长期走势差异总体来看，大部分经济体本币房价上涨主要是货币现象但货币超发易滋生日夲三大房地产公司等资产价格泡沫，极端情况下可能引发经济危机十次危机九次地产，比如1990年代日本日本三大房地产公司泡沫和2007年美国佽贷危机由于新兴经济体较发达经济体广义货币增长快，因而本币房价涨幅较大年新兴经济体房价年均增长5.6%，超过发达经济体3.6%的房价姩均增速3)美元房价涨幅与本币房价涨幅差异明显。如果一国货币严重超发本币房价大涨不意味着美元房价大涨，在全球来看不一定具備投资价值比如，南非年本币房价涨幅高达85.2倍但美元房价涨幅仅为3.6倍。总的来看年22个经济体美元房价增长与美元GDP增长的相关系数为0.48；年全球48个经济体的相关系数达0.8。美元房价长期走势亦可参照本币房价长期走势做相应的因素分解
一国内部哪个区域房价涨幅最大：人口流入的大都市圈。1)由于人口向大城市及大都市圈集聚首位城市房价涨幅显著超过全国平均水平。英国伦敦最近50年房价涨幅达106倍遠超英国整体的61倍；法国巴黎市年房价上涨32.5倍，明显超过法国整体的22.7倍；美国纽约市年房价上涨8.1倍高于美国整体的5.6倍。日本地价在泡沫破灭前36年上涨82倍六个核心城市地级涨幅更是高达210倍。2)在大都市圈内部核心区域房价涨幅显著高于其他地区。在英国1995年1月至2018年3月，内倫敦房价上涨6.4倍大于外伦敦的4.8倍。在法国1997年4季度至2017年3季度，巴黎市房价涨幅达2.95倍明显超过近郊三省的1.97倍、远郊四省的1.43倍。在美国姩，纽约市曼哈顿区、皇后区房价分别上涨2.14、2.22倍超过纽约市和纽约分区的1.41、1.43倍。在日本在房价见顶前五年，东京都区部房价上涨2倍高于东京都的1.8倍和东京圈1.2倍。3)人口流入幅度大的地区房价涨幅可能更大。当前纽约地区虽仍为美国第一大都会区但过去近60年人口增幅奣显不及洛杉矶地区，因而房价涨幅相对较低年，纽约分区房价上涨9.5倍明显低于洛杉矶分区的13.9倍。日本东京都因人口持续流入在地產泡沫破灭后于2006年率先反弹，年累计上涨11.7%居日本之首。
结论：大都市圈房价跑赢印钞机构建居住导向的中国新住房制度。1)从全球視角看一国日本三大房地产公司市场取决于：经济增长、人口变化、货币供应、住房制度。其中前两项是基本面因素；货币超发会导致國内本币房价大涨但不一定美元房价大涨即在全球视角下不一定具备投资价值；住房制度是一国日本三大房地产公司市场的政策导向。2)ㄖ本三大房地产公司具有抗通胀属性能部分分享经济增长红利；长期来看，全球货币超发是普遍现象广义货币增速多高于名义GDP增长，能够跑赢印钞机的资产不多在多数国家大都市圈的日本三大房地产公司是其中之一。我们在《货币超发与资产价格：中国》研究发现過去四十年，中国广义货币供应量M2年均增速15%年M2增长16倍，从各类资产价格表现看绝大部分的工业品、大宗商品、债券、银行理财等收益率都大幅跑输，只有少数一二线地价房价、医疗教育等服务类产品、股票市场上的核心资产等收益率跑赢这台印钞机3)从全球资产配置角喥看，一些经济增长潜力大的新兴经济体、特别是其核心城市日本三大房地产公司具有较大投资潜力4)构建居住导向的中国新住房制度。包括推行新增常住人口与土地供应挂钩；保持货币政策和日本三大房地产公司金融政策长期稳定；从开发商为主转变为**、开发商、租赁中介公司、长租公司等多方供给丰富供应主体；推进日本三大房地产公司税改革，抑制投机型需求
风险提示：日本三大房地产公司投资收益等测算未考虑税收、租金等因素。
《日本日本三大房地产公司市场“冰火”两重天》 相关文章推荐七：经济逻辑|本轮日本三大房哋产公司政策调控的四方面、三阶段
【经济逻辑】：解读当前经济现象剖析背后经济本源，寻找宏观与微观的必然逻辑只做大宗商品衍生品领域内的深度阅读，为用户提供最有价值的宏观研究产业链调研，产业链基本面深度研投致力于大宗商品衍生品领域内最具价徝研投平台来源：中国金融四十人论坛
2018年12月以来，中国已有20多个城市相继放松楼市调控政策在“因城施策”的背景下，未来是否会有更哆城市加入放松行列日本三大房地产公司市场未来走势如何？房价是否还会继续上涨
回答上述问题，首先要了解当前中国日本三大房哋产公司市场的结构在近日召开的CF40青年论坛双周内部研讨会上，CF40特邀嘉宾、贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出我国当前的住房市場结构特点是：城镇户籍家庭高自有率，非户籍流动群体排除在市场和保障之外这种特殊的住房结构是住房制度转型带来的。
回顾2014年以來的政策路径主要观察两条线索：一条是行政的线索，限购、限售、限离都是通过行政手段对市场进行管控。另一条就是金融的线索金融线对日本三大房地产公司市场的影响是最关键的。只有当利率放松、首付比例下调时市场才会进入全面放松阶段。目前的状态只昰对过去过分干预市场的行政手段的纠偏
许小乐认为，这次调控政策的放松是“中温放松”。“中温放松”的核心特征有三个其一，调控主体由中央转到地方实行“一城一策”，最大限度地减少中央系统性决策失误的风险其二，给市场更大权限减少交易环节的荇政管控，包括限签、限价、限售等等这些方式慢慢退出，并不是真正的放松只是回归到一个正常状态而已，不能认为行政管控减少僦是政策放松其三，**回归保障扩大供给渠道，集体建设用地破冰乐观估计，供应产权房、保障性住房、租赁住房2019年都会实施。
他認为政策放松的可能路径包括四个方面、三个阶段。四个方面有资格管制、价格管制、金融管制和流通管制具体实行到哪一步，由各個城市根据自身市场的特点进行并不会有统一的时间节点。最核心的目标是让更多的潜在购房者进入市场，把潜在购房者数量增大後面的交易链条自然就产生了。这些政策调整是可实现的例如使本地人和外地人享受相同的首付政策。这种调整既可以在短期内对冲市場下行的风险又可以在长期跟城镇化的趋势和规律保持一致，让更多的人口进入城市
如果重复过去的调控循环，最坏的情况可能是房價上涨但投资不增长
从转型视角看中国日本三大房地产公司市场的结构和走向
我国日本三大房地产公司市场的三个疑问
我国城市房价分咘分化不均衡，真正房价高并且快速上涨的城市仅为少数重点城市这些城市的房价存在三个困惑：
第一，租金回报率为何整体偏低以單平米租金/单平米房价来衡量，2018年我国大多数城市租金回报率都在1%～2%区间尤其是大城市租金回报率都偏低，而国外城市租金回报率普遍嘟在5%～6%这是较为正常的水平。我国主要城市租金回报率的偏低是一种系统性的、长期性的偏低
第二，房价收入比为何长期畸高当前，北京的房价收入比（以家庭收入计算）为34.2上海为29，深圳为19.8远高于其他国际化大都市。较高的房价收入比已经持续了很多年但房价“泡沫”一直没有破灭，值得深思
第三，高房价一定对应高杠杆吗北京、上海这些房价非常高的一线城市，居民的购房杠杆水平却是铨国最低（20%左右）反而以厦门为代表的二线城市甚至一些三四线城市居民购房交易杠杆率会很高，全国平均水平为30.6%
从全流通视角看市場表现
近年来，新房、二手房和租赁三个市场越来越联通三个市场之间的结构、交易的逻辑以及之间的传导机制值得关注。我们提出一個中国日本三大房地产公司市场的全流通框架（如图1）从市场结构的角度去看待市场表现和周期性变化。
图1 我国日本三大房地产公司市場的全流通框架
日本三大房地产公司市场的结构包括人群结构和供给结构两部分中国存在有房群体和无房群体。无房群体的住房需求大概可分为两类——租房或购房如果租赁市场不发达，这些人便只能被迫进入购房市场
潜在的购房者一般有两个选择——买新房或买二掱房。我们假定市场中每个家庭只有一套房子只能“卖一买一”（实际上这个假定也是符合多数人的实际情况的，今天大部分中国人卖房是为了买房）如果100个潜在购房者中有50个人选择购买新房，购房资金到了开发商手中交易就完成了另外50个人进入二手房市场，又会触忣其他50个人选择换房总的新房和二手房交易规模会比原始的首次购房者数量更多。例如100个潜在购房者，新购房屋中的二手房选择比例昰50%经过三次连环，最后将有175个房源成交相当于乘数为1.75倍。潜在购房者进入二手房市场激发有房群体的换房行为，使二手房市场出现叻“乘数效应”
全流通框架的市场含义在于：如果房屋租赁市场不发达，购房市场的压力会非常大如果购房市场中一手房数量很少，噺房的地理位置离市中心越来越远越来越豪宅化、高端化，不能匹配年轻人的实际需求那么年轻人就会进入二手房市场，触发更多的換房型为导致二手房市场乘数放大。
图2 主要国际大都市住房供给结构
从供给结构上看通过北京和其它城市国际大都市住房结构的比较（如图2），我国日本三大房地产公司租购两个市场是失衡的柏林的私人租赁市场占比为65.9%。纽约、东京的情况都是类似租赁市场占比都仳较高，而北京的租赁市场占比则会低一些租赁市场发展滞后，导致潜在需求都需要进入购房市场
从新房、二手房结构来看，北京二掱房交易量占比不断上升（如图3）上升的原因有很多，从地理的角度来看北京就一个市中心，沿着二环三环往外拓展就业和公共资源都集中在市区，所以二手房的购房倾向自然要比其他城市更高一些房价是从中间往四周递减的。二手房交易占比高的时候整个住房市场的交易乘数会大一些。另一个因素就是新房供应的缩减
图3 2008—2018年北京新房二手房交易量和二手房签约占比
由于二手房具有乘数效应，②手房市场具有内生波动性市场经常出现交易量非常大的情形。北京市2016年3月、2016年9月、2017年3月的二手房网签量都超过了2.5万套市场成交量高僦会带来房价的快速上涨。根据我们的经验单月成交量在1.5万套以下，市场相对会比较平稳例如，2017年日本三大房地产公司市场调控以来这么长时间内市场单月成交量都基本介于1万套到1.5万套之间，个别月份甚至低于1万套这个时候市场就会比较平稳。如果单月成交量超过2萬套价格就会大幅上涨（见表1）。
全流通框架的政策含义是：市场周期的变化是潜在购房者进入市场的节奏所致一个市场价格要稳定，前提就是市场要平稳特别是政策要平稳。而我国过去的调控政策主要就是针对成交量通过调控手段让一些人无法在市场交易。短期來看确实减少了交易但这个减少仅仅是把交易节奏放缓或者延后了，后面一旦政策放开价格便会快速上涨，每一轮调控基本都是这样嘚结果它极易造成交易的波动，带来价格的波动上涨
表1 日本三大房地产公司市场月度成交量与价格变动的历史经验
从转型视角看我国住房市场结构
我国当前的住房市场结构特点是：城镇户籍家庭高自有率，非户籍流动群体排除在市场和保障之外这种特殊的住房结构是住房制度转型带来的。
二战以后全球主要有三种住房模式。第一种是市场模式以美国、日本为代表。这种模式下**通过担保的方式方式，让穷人能够通过更多的金融工具买到房子这种模式的好处在于，**不用掏太多钱但坏处在于容易引发金融危机，美国次贷危机已经證实了这一点第二种是社会主义模式，以苏联和1978年之前的中国为代表这种模式的特点是，国家包建单位包分配，居民免费租房子產权不是个人的，但可以代际占用即可以把房子留给子孙后代传承下去，房屋产权实际上是介于使用权和所有权之间的一种模糊状态租金很低的结果导致国家没有钱拿来修房子，房子越建越少、越来越破这便导致了第三种模式的产生，即从社会主义模式向市场模式的過渡以过去的东欧国家（前******）、现在的俄罗斯、中国为代表。转型模式国家的住房自有率都是比较高的因为他们都经历过一个阶段，國家把社会住房、公共住房以低价方式卖给私人、卖给职工职工相当于得到了第一桶金。
以住房自有率为线索可以将我国住房市场转型划分为四个阶段。1949年建国之前我国住房自有率大概在60%左右，有些地区甚至达到了75%大部分地区私人都拥有住房。到了1952年社会主义改慥将大量私人住房收归国有，这一时期住房自有率下降至不足15%在建国后接近30年时间里（第一阶段，1949—1977年）房屋建筑是停滞的1978年我国人均住房面积竟比1949年还要低。由于这种模式难以长期持续1980年左右我国开始搞住房制度改革，这一阶段（第二阶段1980—1997年）的关键词就是公房私有，国家将1380万套公共住房出售给个人并把分配权和建造权下放给企业、下放给单位，由于盖了房子就可以给自己分房因此这个阶段掀起了第一波盖房潮，住房自有率上升到38%左右第三阶段（1998—2008年），我国进入了大规模城镇化和经济快速增长阶段住房自有率上升主偠是靠商品房，同时这一阶段还有经济适用房作为补充第四阶段（2009年至今），是房屋资产化的十年房价的涨跌与居民购买力、与经济增长之间的关联越来越弱，反而与金融政策（利率水平）、房贷政策关系越来越紧密这个阶段住房自有率自然越来越高。
在住房市场转型的过程中有三个制度值得关注，也各自引发了一些社会不平等现象
第一，公房私有化政策使得公共财富第一次发生转移私有化之湔，职工工资收入中并不包含住房消费因此居民的工资都很低。在这样的背景下中国实行“三三制”出售政策，即国家出三分之一、企业出三分之一、职工个人出三分之一这实际上是一种补贴售房模式。即便如此职工还是买不起房，于是又采取了工龄折扣、购房折扣等才把这些房子卖掉依照当时的公房分配方式，行政级别更高、企业影响力更大的个人分到了更好的房子在同一时期，东欧国家和渶国都搞过公房私有化方式都是低价+补贴，但与我国的制度存在差别英国是低价将房屋卖给低收入人群，而中国实际是卖给了中、高收入人群结果是英国减少了贫富差距，中国扩大了贫富差距在城镇化的十年，特别是在资产化的十年中低价获得公房的群体不断卖房换房，房价无论有多高对他们而言都是无关紧要的。这也就部分回答了前面说到的北京、上海居民购房杠杆率低的问题：通过“卖一買一”的方式购房实际上并不需要太多的杠杆
第二，公积金政策使得居民财富重新分配根据文献数据，1992—1998年期间上海373万的员工共缴納公积金225亿元，其中44%用作个人抵押贷款贷给14.57万个购房家庭仅占公积金缴纳者的4%。
第三经济适用房政策导致财政补贴的再次转移。1998年為了应对亚洲金融危机，我国要求经济适用房只售不租这就奠定了后面20年以经济适用房为主体的住房供给体系，并没有过多考虑租赁的問题与商品房不同，经济适用房在土地划拨阶段是不需要花钱的而在出售阶段价格又比商品房便宜。当时的情况是只有中等收入和Φ等偏上收入的人才能买到经济适用房。经济适用房本质上是通过补贴解决困难群体居住问题的但经济适用房拥有产权，便不可避免产苼补贴错位
将补贴和分配纳入市场影响因素中，就容易理解开头的三个疑问部分群体在制度转型中获得的初始财富和补贴，是高房价形成的制度基础意味着房价主要由财富而非收入决定。无房群体的支付能力差是财富差距过大的结果比照当年补贴售房的价格，今天嘚租金回报率就不会系统性偏低换房推动的价格上涨，易涨难跌颇具韧性。
由于住房制度改革仅在原有体制内部进行没有对1998年以后夶规模的人口城镇化迁移做好应对，再加上私人租赁市场发展不规范导致大量无房群体不得不靠加杠杆进入市场。
由于历史原因所形成嘚住房不平等铸就了今天的种种矛盾，这种情况很难用调控的手段解决
未来日本三大房地产公司市场走向何方
回顾2014年以来的政策路径，主要观察两条线索：一条是行政的线索限购、限售、限离，都是通过行政手段对市场进行管控另一条就是金融的线索。金融线对日夲三大房地产公司市场的影响是最关键的只有当利率放松、首付比例下调时，市场才会进入全面放松阶段
目前的状态只是对过去过分幹预市场的行政手段的纠偏。例如过去一两年来**了一些限价政策，导致一二手房价格倒挂刺激出很多扭曲的需求。因此2018年房价上涨呮是一种“虚假繁荣”。政策纠偏后这些城市市场会进入调整期。
日本三大房地产公司政策转向全面刺激的代价很大当前，我国日本彡大房地产公司市场面临的约束条件跟2008年已经大不一样了我们不仅面临增长危机，更有高额的债务危机包括居民债务、地方**债务危机等等。在这种情况下政策可腾挪的空间实际上非常少。由于债务杠杆相对于偿债能力已经偏高杠杆不能再进一步增加了。
但市场也不能大幅降温房价一旦继续下跌，居民债务风险会进一步加大今年以来，北京、上海等地的一些卖房者因为某些原因出现降价卖房、亏損卖房的情况例如在成交未满两年的情况下亏损卖房。微观调研发现有一部分是因为房价下跌无法转售还债。这个情况提醒我们将來如果经济增长继续下行、收入水平再下降、失业率再上升，现金流一断房贷风险立刻会显现出来。我们统计了北京日本三大房地产公司市场月供和收入的关系平均而言北京贷款购房者70%左右的收入是用来还月供的，就全社会平均来看这个比例是非常高的。一个购房者洳果半年没有工作压力将会非常巨大。
这次调控政策的放松我认为会是“中温放松”。“中温放松”的核心特征有三个其一，调控主体由中央转到地方实行“一城一策”，最大限度地减少中央系统性决策失误的风险其二，给市场更大权限减少交易环节的行政管控，包括限签、限价、限售等等这些方式慢慢退出，并不是真正的放松只是回归到一个正常状态而已，不能认为行政管控减少就是政筞放松其三，**回归保障扩大供给渠道，集体建设用地破冰乐观估计，供应产权房、保障性住房、租赁住房明年都会实施。
政策放松的可能路径包括四个方面、三个阶段四个方面有资格管制、价格管制、金融管制和流通管制。具体实行到哪一步由各个城市根据自身市场的特点进行，并不会有统一的时间节点最核心的目标，是让更多的潜在购房者进入市场把潜在购房者数量增大，后面的交易链條自然就产生了这些政策调整是可实现的，例如使本地人和外地人享受相同的首付政策这种调整既可以在短期内对冲市场下行的风险，又可以在长期跟城镇化的趋势和规律保持一致让更多的人口进入城市。
重点城市认房认贷的政策短期调整的可能性不大这个政策对市场的影响很大，北京几次房价下跌都是认房认贷的结果“930”调控的时候，尽管成交量下来了60%～70%但后面仅过了几个月，市场成交量又慢慢恢复起来直到“317”的时候，市场又达到了一个新的高点说明“930”调控并没有抽调资金的真正来源。诸如2013年、2014年、2017年“317”之后真正嘚日本三大房地产公司市场降温主要是实施了认房又认贷政策无论加码还是退出，都应当非常谨慎
如果重复过去的调控循环，最坏的凊况可能是房价上涨但投资不增长当前的情况是，全国住房供给本身并不是非常短缺实际上在2016年左右住房市场便总体告别了短缺，这個时候一二线城市更多依靠二手房交易2018年日本三大房地产公司交易额的增长主要是由价格上涨带来的。有关数据显示新房GMV增长10%，成交媔积基本持平成交价格上涨12.6%；二手房GMV上涨11%，成交量是-0.1%日本三大房地产公司市场刺激作用有可能会导致价格上涨，但是不一定会导致投資上行数据显示，销售对于投资拉动效应是一直在往下走的
如果一定要在当前的环境下靠日本三大房地产公司市场拉动经济发展，建議鼓励富人换房而不是鼓励穷人加杠杆，这是政策的底线要高度重视租赁的发展，解决高房价下的住房困难也为未来市场的健康繁榮积蓄购买力，这些人群才是未来日本三大房地产公司的希望
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《日本日本三大房地产公司市场“冰火”两重天》 相关文章推荐八：日本房产“0元抛售”无人问津，背后到底是什么原因值得罙思！
80、90年代，日本曾经全民狂热买房房价高企，许多人想着靠房养老然而现实很打脸，许多日本人70多岁竟然还要继续工作目前日夲竟然出现很多房子“0元售卖”的奇葩现象，但仍然没有人愿意接盘日本面临着严重的空置房危机。我们看看这其中的原因：
日本房价、股市及经济泡沫
受到所谓“土地不会贬值”的土地神话的影响日本作为岛国，人多地少所以人们坚信土地永远是稀缺的。1950 年至 1990
年是ㄖ本的“人口紅利”期经济发展快速，城市化率不断提高推动房价也持续上涨。在长达多年的房价持续上涨趋势中日本全民陷入炒哋买房风潮，土地价格不断暴涨从1985年底到1990年初，日本城市地价增长了200%1990年，东京23个区的地价总和甚至达到了可以购买面积是日本1.5万倍美國全部国土的水平而银行则以不断升值的土地作为担保，向债务人大量贷款此外，地价上升也使得土地所有者的帐面财富增加较大哋刺激了消费需求，进一步刺激了经济发展
20世纪80年代初期，美国财政赤字剧增对外贸易逆差大幅增长。美国希望通过美元贬值来增加產品的出口竞争力以改善美国国际收支不平衡状况。1985年9月22日世界五大经济强国（美国、日本、德国、英国和法国）在纽约广场饭店达荿“广场协议”，宣布介入汇率市场诱导美元对主要货币的汇率有秩序地贬值。“广场协议”签订后上述五国开始联合干预外汇市场，在国际外汇市场大量抛售美元继而形成市场投资者的抛售狂潮，导致美元持续大幅度贬值此后，日元迅速升值在不到三年的时间裏，美元对日元贬值了50%也就是说，日元对美元升值了一倍由于汇率的剧烈变动，由美国国债组成的资产发生账面亏损因此大量资金為了躲避汇率风险而进入日本国内市场，产生了过剩的流通资金随着日元急速升值，国内的投机气氛热烈“广场协议”后近5年时间里，股价每年以30%、地价每年以15%的幅度增长泡沫经济下，从土地交易中获得的利润被用来购买股票、债券、高尔夫球场会员权、名贵的艺术品和古董、豪华跑车、海外旅游景点等等
****年，日本泡沫经济迎来了最高峰****年，日本银行决定改变货币政策方向****年5月至1990年8月，日本银荇五次上调中央银行贴现率从2.5%至 6%1990年3月，日本大藏省发布《关于控制土地相关融资的规定》对土地金融进行总量控制同时，控制不动产貸款到1991年，日本商业银行实际上已经停止了对不动产业的贷款日本经济核心的长期信用体系陷入崩溃，进一步导致了泡沫的破裂
另外，日本的高城市化率和人口红利结束、社会人口结构老龄化是日本经济萎靡、房价大跌的重要内因当时的日本城市化率已经达到77.4%，人ロ红利结束老龄化率开始攀升。城市化红利消失人口红利不再，经济失去增长动力经济成长停滞和日本三大房地产公司市场衰退。
ㄖ本股市、楼市接连崩盘
前一夜狂热买房有如鸡血充脑，崩盘却来得悄无声息股市、楼市突然闪崩。1990年开始短短一两年间，日经指數从最高的38915点跌到14309点跌幅高达50%以上，股票市场率先崩盘
资本市场崩盘随即传导到楼市接着，楼市接着崩盘日本三大房地产公司抵押貸款风险迅速蔓延，金融机构为避免损失要求企业、个人偿还贷款，企业个人不得不变卖股票和不动产大量抛售。大量日本三大房地產公司企业有房卖不出去而倒闭许多银行因为不良贷款率暴增而倒闭，房价下跌使得普通民众住房财富资产转眼之间成了负资产日本佷多居民成为千万“负翁”，家庭资产大幅度缩水当年倾尽所有买房的家庭一夜返贫，对于未偿还的银行贷款高价买房者彻底成为房奴，每年还要交着沉重的赋税身上也背负了沉重的财务负担，以至于有很多人都在这段时间承受不住而自杀非常骇人。
1991年日本楼市決堤，房价一泻千里历史上最大的日本三大房地产公司泡沫破裂之一。房价下跌并没有迅速结束，日本经济陷入长达二十年的持续衰退20年来，日本六大主要城市住宅用地价格跌幅达到65%随着房价暴跌，国民财富持续缩水从1990年至今的二十多年，日本人又发明了一个名詞“失去的二十年”时隔20年之后，日本经济开始温和复苏但日本地价和房价远远未回到当初的水平。目前日本的城市化率已经达到了93%指望房价涨回到1990年的水平，恐怕只有做梦了
老龄化严重、城市化率达到90%以上岛国，乡镇和小城市的房子出现0元出售的奇葩现象
日本从05姩开始人口负增长时大量年轻人涌入大城市，小城市房屋大量空置上一辈去世后，上一辈留下乡镇地区或小城市的老旧独栋房屋的继承者需要缴纳高额的遗产税和资产税而年轻人也不愿意再回去。继承房子不但要缴纳的高额的税费还要担负翻修费用和拆除费用，对於年轻人来说继承这样的房子是负资产，因此导致了日本出现日本三大房地产公司的空置房危机据日本富士通研究所的报告2013年日本有820萬个空置住房空置率达13.5%按照现有趋势发展到2033年日本全国房屋空置率将达到28.5%即便在考虑新拆除住宅数量增长的情况下该数据也将达到22.8%。
靠房養老打脸了！很多日本老人年过70依然不得不工作
有存款，有房子有年金，一直都在认认真真地工作为什么到老了一无所有？为什么佷多日本老人年过70依然不得不工作因为这场持续20年的经济衰退，股市、房市的崩盘消灭了很多人的一辈子积累的财富而年老之后，存款很难再增加但支出却不断增长；此外，日本老龄化严重缺乏劳动力也是一个因素。
日本是世界上寿命最长、同时也是出生率最低的國家在平均寿命超过80岁的日本，年过70仍工作在前线的并不罕见目前，日本**有意将退休年龄推迟至70岁人一辈子都要进行工作几乎不再囿养老生活。根据日本总务省前段发布的统计数据截至去年10月1日日本人口总数为1亿2670万人其中60岁以上的人口已经达到了4300万占全人口的33.94%而日夲处于15-60岁的“可劳动人口”如今仅剩6850万人占比54.06%。根据国家统计局公布的人口数据显示2017年中国大陆全年出生人口1723万，比上一年减少了63万泹日本17年新出生人口仅为94.1万，据预测2053年日本人口将跌破1亿届时超过40%的人口都是老年人！日本**出具的数字显示，该国人口将在今后40年内从目前的1.27亿下降到8800万
《日本蓝皮书：日本研究报告（2018）》，2017年日本少子老龄化现象进一步加剧，其影响波及各个方面结婚率下降，家庭规模缩小、育儿及养老压力增大人口持续向东京圈集中，中间阶层缩水、低收入阶层扩大等问题凸显
21世纪的人类社会将是一个不可逆转的老龄社会。据科学家预计2045到2050年之间，全球老龄人口占总人口的比例将超过20%步入老龄社会。在韩国65岁以上的人口有一半处在贫困当中，在70—74岁年龄段中33.1%的人需要工作来养活自己。
我国的城市化尚未完成未来会有大量农民进入城市，而乡镇很有可能会出现大量涳置房所以尽量不要去碰三四线小城市的房子，不要去炒房
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《日本日本三大房地产公司市场“冰火”两重天》 相关文章推荐九：日本地产投资前景是否明朗?四叶地产专家深喥解读
近些年日本经济持续向良好方向发展在这样的大背景下，有着“到2020年的东京奥运会价格会一直坚挺”类似想法的人士不在少数距离2020年还有一点时间，这样的景气现象可能会一直持续下去那么奥运会后日本的地产走向会是什么样的呢？近期记者专门咨询了四叶哋产的专业分析人士，深度了解一下东京奥运会前后的不动产投资环境是怎样的
四叶地产的相关负责人告诉记者，在股票和日本三大房哋产公司等投资市场投资者的投资思想起到了非常重要的作用。其实很多时候左右投资者决策的恰恰就是他们的思想问题，因此对市場进行理性的分析就显得十分有必要了比如，投资者如果想“还会涨吧”的话就会进行强硬的投资，如果认为“还会跌吧”投资者將从投资市场撤退。
“现在日本不动产价格持续高涨，有不少人士现在感觉东京等城市的房价高可即使这样，大家可以发现诸多投資客的热情依然高涨。这就是因为他们对于未来地产市场所持有的乐观态度导致的地产投资市场的这种高涨感，在东京奥运会之前会持續下去”四叶地产的负责人说。在他看来这部分投资者认为东京不动产的坚挺现象会保持一段时间，他们的投资决策也不会发生改变
在东京奥运会对日本日本三大房地产公司市场的影响这一问题上，诸多人士几乎都有着共同的认知那就是奥运会之后地产走向会更加良好。从过去的经验来看奥运会后，日本会出现房价上涨的现象因此部分人士曾经将地产投资和股票市场之间的关联做过对比，从两鍺的辩证关系可以得知今后一段时间内，东京日本三大房地产公司投资市场的发展将会趋于稳定提升状态因此奥运会之后，相关的股票有下降日本三大房地产公司投资市场会随着上升。
在采访过程中记者了解到部分投资者对东京的房价持有飘忽不定的心理，除了东京奥运会之外还其他的因素——消费税增税。记者获悉目前的口径是，消费税的增税计划将在2019年10月再行确定增税是真的执行还是延期，目前并没有确切的答案按照之前的规律，当消费税增加之后经济也会出现一定的增长，这也就意味着日本三大房地产公司市场会受到积极的影响
“从目前的情况来看，一些投资者在关心消费税的问题按照四叶地产的经验来分析，我觉得投资者无需太在意这一因素在日本，租房市场非常大并且属于刚性市场，投资者购房后可以将房产转租，羊毛出在羊身上消费税增加了，租房市场的价格吔会出现波动对于投资者来说，增税可以认为没有什么影响”四叶地产负责人说，“所以打算在东京置业的群体，无需太过于担心這一因素！”
四叶地产是一家专注于为众多投资者提供东京置业服务的机构公司创始人有在东京生活的经历，对当地的日本三大房地产公司市场十分熟悉并且有自己的独到见解，他曾经帮助众多人士完成了地产投资经验相当丰富。在四叶地产看来未来影响东京地产價格的因素有很多，但是这些因素几乎都是积极的如同国内一样，在东京购置房产越早越好不过不同于国内房产投资单纯的买卖模式，在日本购置房产后可以先行出租先赚取租金，以后择期出售这样就能获得双重收益。
目前四叶地产正在大力布局中国市场，并建竝了庞大的服务机构只要投资者与公司联系后，专业的工作人员便可以提供全程服务让投资过程简单而又高效。有在东京置业投资打算的人士可以与四叶地产在国内的分公司取得联系，便捷的服务网络让你轻松开启日本地产投资之旅！
来源:未知 作者:华彩 编辑:
