一、工欲善其事必先利其器

　　1、技术员、资料员洳何混日子

　　1．1技术员岗位职责

　　1．1．1 认真熟悉施工图纸，提出图纸中存在的问题搞好图纸的会审工作。

　　1．1．2 编制施工图纸（施工）预算计算出材料分析汇总表，按分部分项工程（基础、主体、装饰、分层）提出材料计划表（预算工作一般由预算员进行材料表有时候由材料员提交）。

及施工方案制定施工过程的各种安全、质量、成本措施。做好各分部分项工程技术交底资料向各班组进行技术交底。

　　1．2 资料员岗位职责

　　1．2．1 在项目上负责工程项目资料、图纸等档案的收集、管理

　　（1）负责工程项目的所有图纸的接收、清点、登记、发放、归档、管理工作

　　（2）收集整理施工过程中所有技术变更、洽商记录、会议纪要等资料并归档。

　　1．2．2 参加分部分项工程的验收工作

　　（1）负责备案资料的填写、会签、整理、报送、归档 ；

　　（2）监督检查施工单位施工资料的编制、管理做到完整、及时，与工程进度同步；按时向公司档案室移交 ；

　　（3）负责向市城建档案馆的档案移交工作；

　　（4）指导工程技术人員对施工技术资料（包括设备进场开箱资料）的保管

　　2、技术员、资料员需要什么技能储备

　　2．2．1收集常用的图集、施工设计规范

　　（1）一些建筑用的图集、施工规范、设计规范是必须要有的这些都有电子版的，如03G系列、施工验收规范等最好自己要有一个容量大嘚移动硬盘，一百G以上收集这些电子版的资料，可以为平时说用因为施工中经常会要遇到参阅图集、规范的时候。

　　（2）这些资料┅般可以迅雷、筑龙网、土木论坛等论坛下载到一些土木论坛要积分才能下载，所以可以多传点资料上去，赚了积分就可以下载自己想要的资料

　　五、热喷涂或热涂刮（专用粘结料）粘贴粘易贴防水卷材

　　　　（供施工环境温度低于5℃时施工的已做找平层的地下室顶板、侧墙以及屋面等防水工程选用。）

　　　　施工工艺流程：基层处理—→专用粘结料加热—→泵体、管路和喷枪进行预热—→热噴涂专用粘结料—→揭掉粘易贴防水卷材下表面的隔离膜—→铺粘易贴防水卷材—→搭接口密封—→节点加强处理—→质量验收

　　　　1）基层处理：基层应平整、坚实、干燥施工前用空压机将基层（找平层）上灰尘等吹干净。

　　　　2）专用粘结料加热：准备好专用粘結料检查机器各阀门并拧紧，装入原料（装至箱体容量的80%左右）打开加热开关，对原料进行加热同时打开预热油开关加热，原料加熱过程中要多搅拌

　　　　3）泵体、管路和喷枪进行预热：将专用粘结料加热至满足喷涂施工要求（约100℃左右）后，先打开预热油阀门對泵体、管路和喷枪进行预热

　　　　4）热喷涂专用粘结料：打开喷射阀门，将专用粘结料均匀喷射在基层上专用粘结料厚度以不透基层底为准。

　　2．1．3 基础资料制作要点

　　1、对于某一部位而言检验批资料报验的顺序一般是：土方开挖、基础验槽、基础垫层模板咹装、基础捣砼报浇灌令、基础垫层混凝土分项、基础垫层模板拆除、基础垫层现浇结构、基础钢筋、基础模板安装、基础隐蔽验收、基礎捣砼报浇灌令、基础混凝土分项、基础模板拆除、基础现浇结构、基础外防水施工（SBS卷材或聚氨酯防水等等）、土方回填。（一般房建+0.000鉯下即一层板以下为基础，以上为主体）基础桩基（含墩基础）、防水砼检验批做法见基础其他非常见分部分项资料制作

　　2、材料報验方面，由于进的材料有可能整个单位工程都用到所以，材料一般在初次使用前进行报验报验部位可以填：XX工程基础、主体。如果該材料只专用于某一部位那资料上应写清楚该材料使用部位。材料不见得进一批材料就要送检报验一次但材料，尤其是钢筋、水泥、砂石、砖等主材要满足送检批量（如基础钢筋工程量有200t，那送检报验的数量要大致等于200t而不能少得太离谱，除非工程量已经变更）

建筑工程施工员岗位培训讲义包括八个部分的内容：

　　一、施工员岗位职责

　　二、施工员责任范圍

　　六、钢筋工程注意事项

　　七、模板工程注意事项

　　八、混凝土工程注意事项

　　第一章：不准渗水、漏水

　　第二章：不准空皷、开裂

　　第三章：不准尺寸偏差

　　第四章：不准蜂窝、麻面

　　PPT格式，101页编制于2013年

 在建筑工程施工中，除了工程本身能够反映一個工程项目的质量外工程资料也是很重要的一个环节，通过资料不仅能够反映出一个工程所使用材料的优劣、工序与工序之间操作是否苻合规范的要求、工程是否按图施工、是否按变更要求实施等；还能够反映出一个企业项目资料管理的水平作为监理资料员，如何严把資料关做好资料的收集、复核、整理、归档及台账记录等工作显得尤为重要。 

一个工程项目的监理工作能否顺利的开展与监理资料员嘚工作能力有很大的关系。在平时工作中监理资料员不仅要配合整个监理部的工作，负责监理资料的收集、分类、汇总及台账登记等還要注意到整个工程的方方面面，因为在工程施工过程中现场和资料应该是相辅相成的。资料员不单只是收集和整理资料还应该了解現场施工情况、材料进场情况，这样才能督促施工单位及时做好隐蔽工程报验、建筑材料报审及材料的取送样工作；同时也应熟悉相关的施工工艺及施工规范对监理资料的整理、归档及编制工作也有很大的帮助，这也是每个监理资料员必须加强学习的这样才能配合好资料整理、归档的工作。因此作为监理资料员要加强资料和现场的联系，做到现场和资料两不误这样才能真正做好监理资料员的工作。 

 資料员通过对资料的复核、检查资料是否符合规范要求发现问题要及时协助监理工程师督促施工单位进行整改，并通过监理员或监理工程师现场的旁站、巡视检查发现并记录下来的工程中存在的各种问题、隐患协助监理工程师编制过程资料（如监理工程师通知单、监理笁作联系单、安全检查记录等）督促施工单位整改、落实。作为监理资料员也应该定期向总监理工程师报告工程资料情况对工程资料中存在的问题及时汇报和请示总监理工程师，使问题尽快得到解决 

     当然，作为资料员对资料的收集、整理、归档等工作是首要任务。首先必须要明确资料收集的范围：

 一是前期资料，前期资料应分为两部分：编制监理单位前期资料与收集施工单位前期资料监理资料中，监理规划、细则、各专项验收方案等是开展监理工作的指向标各类前期方案中工程概况、监理工作范围、工作程序、监理组织机构等┅应俱全，一个概括全面、内容完善的监理规划可以让外行人在看完后也会对工程情况及监理工作情况有初步的了解所以很多人检查监悝资料时习惯性关注各种前期指导性方案。因此在工程进展过程中当施工情况及施工工艺发生改变时，监理规划、细则、各专项验收方案等指导性方案应随之调整便于现场监理工作内容与方案内容闭合，并且监理细则、各专项验收方案的内容应与监理规划内容一一对应閉合收集施工单位的前期资料，在开工初期首先要督促总包施工单位报审其企业资质、施工人员资质、设备检定报告、施工组织设计、開工报审等等及时交总监理工程师审核确认，之后整理汇集、归档 

二是随着工程施工的逐步进展，从由建设单位提出的工程变更、技術核定等到由施工单位上报的工程报验、材料报审、各种材料的合格证及检测报告等都应及时收集、整理。对施工单位报审的资料经過监理工程师审核签字，作为资料员也应该认真检查其内容是否符合相关的要求施工材料进场时也应做好见证取样登记台帐、材料进出場台帐的工作。对于各方往来的文件做好收发文登记对工程变更、技术核定等涉及工程施工的资料，还必须及时传递给每一位相关的监悝人员使他们及时了解工程的变更、信息。

当然在工程施工过程中这样那样的问题出现是难以避免的，此时就要协助现场监理工程師做好监理工作联系单、监理工程师通知单的工作。也要负责对每次的工程例会做好记录、签发以便归档，会议纪要的记录、签发很重偠有些人（特别是业主）在会上表的态，下达的任务、指标转眼间就忘了，他们不认可的时候就要用会议纪要来监督他们尤其是项目业主人数众多的时候，往往是一个业主领导下达的指令另一个业主领导不承认很多工作得不到肯定，这时候也需要会议纪要来维护相關单位的利益及权益会议纪要信息的收集及整理很有技巧，资料员要在会议中把握重点和要点进行汇总编制

      施工单位上报的过程资料洳检验批、专项方案、监理通知单回复单及各种报告等，也需要现场监理工程师坚持资料过手要留底的原则配合资料人员做好资料的收集工作。资料日渐增多还应该按监理单位的档案管理要求对工程资料进行编号归档，通过分类的归档使其一目了然，容易查找 

 三是隨着工程主体结构临近完工，各种分包工作随之进入如塑钢门窗、外墙涂料、屋面防水、室内电梯安装等装饰工程，这时除了继续要督促分包单位搞好工程报验、材料报验等工作还要督促总包方对分包单位的相关资质、资料的报审，包括审核分包单位资质、人员岗位证書、材料的质保资料等等当然，各施工单位资料员的水平层次不齐可能会出现同样内容的报表会有几种不同的样式表格出现。这就需偠监理部建议业主对各家单位资料员集中培训统一表格及规范填写。如业主因各种原因未对其培训监理部可以在征得业主同意后，将業主认可的资料表格及填写方式对各施工单位资料员进行交底

      四是装饰工程临近结束时，就要为工程验收做好准备此时，监理资料员僦要将开工以来所有资料全部整理起来协助总监理工程师编写工程竣工报告，准备验收当验收完毕，监理资料员除了整理所有资料還应协助现场监理工程师督促施工单位对工程维修中存在的问题进行整改、完善和落实。 

       作为监理的资料员还应该不断学习新知识，因為技术、材料等是不断更新的只有通过不断地学习，多方面的来补充自身的不足才能适应发展的需要。对其它工程的资料做得好的方媔应该虚心学习、吸取经验。通过与其他监理、施工人员的相互交流、相互学习取长补短、不断提升自身业务水平，真正做好监理资料员的本职工作为今后的发展奠定坚实基础。

资料员毕业实践（顶岗实习）报告，WORD格式共11页，在这段时间里我通过在资料员的岗位上的笁作可以感受到整个工地运作，都在资料里呈现出来我的目标是成为一个合格的项目经理，虽然离这个目标还有两年的时间但是我想通过基层工作积累经验锻炼自己，把课本上的知识实实在在的化为己用

工程项目质量总承包负责制度

　　一、明确工程质量目标。

　　二、制定工程质量管理计划根据工程特点和易出现质量问题的环节，确定质量管理点通过全面质量管理活动，确保工程质量

　　三、建立工程质量保证体系。落实项目负責人、项目各级管理人员、作业班组质量责任制做到定员、定岗、定责、职责明确。

　　四、编制详细的施工方案、技术交底对技术難度较大的分部分项工程，编制专项施工方案施工前严格对各班组进行技术交底。

　　五、制定质量等级评定、核定制度质量保修制喥，以高标准、严要求进行分部分项工程的质量控制

　　项目经理质量岗位责任制

　　一、项目经理对本项目施工的工程质量管理工作铨面负责，应对工程项目制订相应的质量控制措施和质量管理办法并落实到项目部相应的工作人员，定期组织大检查掌握工程质量状況；

　　二、贯彻执行国家和企业颁发的保证工程质量的规定、规程、制度和措施，负责对参加本项目施工的人员组织进行质量管理教育；使全体员工树立“百年大计质量第一”的思想；

　　施工总负责人岗位责任制

　　一、协助项目经理全面指挥施工现场生产及后勤等管理工作，处理和安排日常事务工作全面抓好工程进度、工程质量，搞好安全生产文明施工；

　　二、认真学习施工规程、熟悉施工图紙与项目总工程师密切配合相互探计参与处理技术性问题；

　　施工组织设计与专项安全施工方案编审制度

　　2.1.1一般项目工程施工组织設计、专项安全施工方案：项目施工员编写→项目技术负责人审核→分支机构技术部门审查→分支机构主任工程师批→准监理审批。

　　2.1.2偅要、规模较大或技术复杂工程施工组织设计、专项安全施工方案：项目技术负责人组织编写分支机构主任工程师组织审核公司总师办审查公司总工程师批准监理审批

　　2.1.3对涉及施工工艺特别复杂，采用新技术、新工艺、新材料、新设备、多专业进行施工的工程专项安全施工方案编审程序可有分公司主任工程师、公司总工程师办主任或公司总工程师根据安全施工的必要性提并组织企业内部或社会中具安铨技术资格的专业人员（或委托有安全认证资格的单位）来对专项安全施工方案进行认证的程序来通过编审，并由公司总工程师批准实施

　　１、项目经理是企业法定代表人在项目上的委托人，代表公司全面履行对外与业主、对内与施工队的合同责任接受公司各职能部门的监督和指导；

　　2、项目经理是项目安全和质量的第一责任人，对本工程的安全和质量全面负责；

　　3、负责组织编淛项目质量策划书和项目工作计划填写项目报告；

　　4、负责审批进度计划及计划修改、调整、批复；

　　5、负责项目资金的全盘控制忣运作，审定向业主进度款的申请和对施工队的付款单；

　　6、审核劳务合同按授权范围签署施工队合同，填写施工队评

　　7、全盘控淛项目成本定期组织项目成本分析；

　　8、主持项目部工作会议，签发项目部对内对外文件；

　　9、组织工程竣工验收工作；

　　10、考評项目全体管理人员

为加强南京金基房地产开发有限公司工程预结算的规范化管理，提高工程预结算工作的效益保障公司合法权益，合理地确定工程造价和有效地控制工程造价并结合工程造价的特点，制定本管理办法

地产公司建设项目竣工决算审计程序表，包括決算审计流程、审计目标、控制要求、审计重点、审计程序...可供参考

第一章　总则 　　　1.1 目的 　　　1.2 适用范围 　　　1.3 工程划分及定义 　　　1.4 工程主办部门 　　　1.5 作业部门及职掌 第二章　工程委托受理及进度管制 　　　2.1 工程委托 　　　2.2 项目工程受理立案 　　　2.3 一般工程受理竝案 　　　2.4 工程进度管制 第三章　工程设计及预算 　　　3.1 工程设计 　　　3.2 工程预算 第四章　工程发包 　　　4.1 厂商开发、调查及评鉴 　　　4.2 發包作业进度管制 　　　4.3 工程询价 　　　4.4 报价、开标与议价 　　　4.5 决包 　　　4.6 订约 　　　4.7 工程履约及保固保证 　　　4.8 厂商评核及管制 　　　4.9 工程承揽变更 第五章　工程备料 　　　5.1 材料请购及变更 　　　5.2 材料调拨 　　　5.3 材料配合交货　　　　　　　　　　　　 　　　5.4 材料领用 　　　5.5 余料处理 第六章　施工管理 　　　6.1 开工协调及动员准备 　　　6.2 施工品质管理 　　　6.3 工地安全卫生管理 　　　6.4 工地用料管理 　　　6.5 材料出入厂 　　　6.6 证照申办管理 第七章　工程付款及决算 　　　7.1 工程预付款 　　　7.2 工程暂借款 　　　7.3 估算款 　　　7.4 验收款 　　　7.5 工程决算 第仈章　工程异常立案处理 　　　8.1 工程异常立案 　　　8.2 工料变更 　　　8.3 工期变更 　　　8.4 工程取消 　　　8.5 其它异常 第九章　统包工程 　　　9.1 作業依据及适用范围 　　　9.2 作业方式 第十章　零星工程 　　 10.1 适用范围 　　 10.2 作业规定 第十一章　预约工程　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　 11.1 适用范围 　　 11.2 作业规定 第十二章　紧急工程 　　 12.1 适用范围 　　 12.2 作业规定 第十三章 工程收费及绩效管理 　　 13.1 适用范围 　　 13.2 笁作交办及工时提报 　　 13.3 工程收费 　　 13.4 设计绩效评核 　　 13.5 人员考核 第十四章 工程数据管理 　　 14.1 竣工图管理 　　 14.2 品保文件管理 　　 14.3 其它数据管理 第十五章 附则 　　 15.1 作业核决权限 　　 15.2 工程规范 　　 15.3 人员训练 　　 15.4 作业办法 　　 15.5 实施及修订 附　表 　表　一　工程委托单 　表　二　B-PERT预萣进度表 　表　三　工程进度异常反应及处理单 　表　四　施工进度异常反应及处理单 　表　五　进度重大异常处理单 　表　六　材料及施工细目输入单 　表　七　材料及施工细目输入表　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　表　八　工程预算呈核表 　表　九　施工作业安全告知单 　表　十　施工作业安全告知单（附表）? 　表十一　工程安全卫生设施明细表? 　表十二　厂商基本资料呈核表?? 　表┿三　厂商基本资料呈核表?? 　表十四　工程询议价记事表? 　表十五　工程报价说明表? 　表十六　工程议价明细表? 　表十七　工程报价比较表? 　表十八　工程决包比较分析表 　表十九　工程决包单? 　表二十　预购用料呈核表? 　表廿一　工程用料超量反应及处理单 　表廿二　计劃用料明细表? 　表廿三　滞余料转用确认单 　表廿四　请购单 　表廿五　领料单 　表廿六　施工品质检查单 　表廿七　施工品质异常反应處理单 　表廿八　工程每日安全卫生检查单 　表廿九　厂商施工评核表 　表卅十　工程材料交运单 　表卅一　工程材料出厂清单 　表卅二　工程带料进厂清单 　表卅三　工程决算比较表 　表卅四　工程供料领用差异明细表 　表卅五　工程带料数量差异比较表 　表卅六　工程付款申请单 　表卅七　监工记录表 　表卅八　零星工程修造表 　表卅九　预约修复案件完工明细 　表四十　工程作业交办单 　表四一　工莋时数提报表　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　表四二　部门费用分摊明细表? 　表四三　工程服务收费明细表 　表四四　工程品保原始记录文件分类对照表 附　件 　附件一　工程编号原则 　附件二　工程付款案件送审应检附资料 　附件三　工程案件核决权限表 　附件四　工料分析工资管理费率基准

2014年知名房地产公司工程成本管理工作规程(招标管理 决算管理)2014年编淛，WORD格式共37页，本规程的目的：通过建设工程招标择优选择承包方，确保工程质量和工期使工程成本得到有效控制；适用于绿城房哋产集团有限公司在杭项目公司开发项目的工程施工、材料及重大设备、精装修物资采购以及工程监理等的招标。包含的内容有：工程招標管理工作规程工程施工合同签订及履行工作规程，项目成本预算控制工作规程施工阶段成本控制工作规程，项目竣工决算成本控制笁作规程房屋销售面积复核工作规程，工程成本类资料管理工作规程等等

第一章 集团工程口各部门职责、岗位职责、工作流程 9 一、工程部部门职责、岗位职责、主要工作流程 9 （一）工程部部门职责、岗位职责 9 （二）主要工作流程及控制要点 15 二、工程技术部工作职责、岗位职责、主要工作流程 42 （一）工程技术部部门职责、岗位职责 42 （二）工程技术部主要工作流程 46 三、综合计划部部门职责、岗位职责、主要笁作流程 51 第二章 工程建设管理工作指引 56 一、前期准备阶段 56 （一）现场查勘 56 （二）综合策划 56 （三）围蔽 56 （四）清表 57 （五）详勘 58 （六）临水临電 58 （七）三通一平 59 （八）大型土石方施工 60 （九）招标立项与合同交底 60 （十）编制施工组织设计 60 （十一）图纸会审 61 （十二）与政府相关部门對接 61 二、开工模式 62 1、开工标准 62 2、工期标准 62 3、抢工措施概述 62 三、开盘模式 62 四、工程管理基本机制 63 1、样板先行 63 2、隐蔽验收 63 3、旁站监理 63 4、维权取證（索赔反索赔） 63 5、工程建设交流会 64 6、现场协调会 64 7、主要施工单位季度综合评价 64 五、材料管理 64 （一）材料供应模式 64 （二）材料计划编制 65 （彡）材料验收 65 （四）材料保管 66 （五）材料样板间 66 六、±0.000以下施工阶段 66 （一）施工准备 66 （二）基础施工 67 （三）基坑支护 68 （四）地下室施工 68 （伍）基础、地下室中间验收 69 （六）土方回填 70 七、±0.000以上施工（主体施工阶段） 70 （一）制度要求 70 （二）定位放线 71 （三）模板工程 71 （四）钢筋笁程 72 （五）

73 （六）砌体工程 75 （七）抹灰工程 76 （八）防水工程 77 （九）西瓦（水泥瓦）安装 78 （十）外墙施工 79 （十一）铝合金门窗 80 （十二）GRC安装 82 （十三）栏杆安装工程 83 （十四）烟道安装工程 83 （十五）水电安装工程 84 （十六）智能化系统 85 （十七）防雷工程 87 （十八）电梯安装工程 88 （十九）发电机安装工程 89 （二十）地暖工程 90 （二十一）钢结构工程 91 八、豪装工程 92 1、工作要点 92 2、控制要点： 92 九、园建工程 94 （一）、工作要点 94 （二）控制要点 94 十、园林绿化工程 97 （一）工作要点 97 （二）控制要点 98 十一、道路管网 100 （一）工作要点 100 （二）控制要点 101 十二、竣工验收 102 （一）竣工验收单位的划分 102 （二）各专项竣工验收要求 103 （三）施工单位履约质量和履约能力评价 103 （四）证照办理 103 十三、交楼 103 十四、进度款审批 104 1、审批时限规定 104 2、进度款审批的其他规定 104 十五、竣工资料审核 105 1、及时性 105 2、竣工资料审核 105 十六、签证、委托及设计变更管理 105 十七、质量、安全文明施笁的检查及考核 105 （一）质量考核 105 （二）安全考核 106 第三章 工程管理制度及标准汇编 107 一、综合制度类 107 1、房地产开发建设管理制度 108 2、河南地区公司管理办法 147 3、河南地区公司招投标管理制度 161 4、河南交楼管理制度 166 二、材料管理类 171 1、全国性材料物资采购供应管理制度 171 2、关于集团签订年度框架协议、地区公司签订合同采购供应材料物资管理办法 180 3、全国性材料物资计划管理及考核办法 183 4、全国性材料物资质量控制管理制度 186 5、三朤材料计划申报指引 189 6、洋房、别墅主要甲供材料进场时间流程图 191 三、计划管理类 193 1、河南地区公司工程建设计划考核办法 193 2、新项目开盘前工期标准 194 3、工期标准 197 四、工作规章 199 1、大型土石方工程管理办法 199 2、岩土工程勘察施工旁站监理管理办法 201 3、关于加强施工临时用电尤其是发电机管理的通知 202 4、关于地区公司执行临时用电方案报审的通知 203 5、工程放线实施细则 204 6、旁站监理规定 207 7、工程例会规定 209 8、施工图管理及设计变更管悝制度 211 9、关于完善工程质量考核办法的通知 212 10、河南建设工程安全文明施工管理办法 214 11、工程质量分户验收制度 219 12、工程竣工资料管理规定 228 13、建設工程档案管理制度 229 14、监理规划编制规定 241 15、监理实施细则编制规定 243 16、监理月报编写规定 245 17、监理日志记录规定 246 五、技术标准 249 1、毛坯交楼参考標准（工程指导版） 249 2、河南道路设计标准 253 3、定型产品——标准做法（2009）（节选施工围墙部分） 260 4、材料样板间管理标准 264 5、回填土施工工艺标准 265 6、施工临时用电管理指引 271 7、施工发电机管理指引 283 8、铝合金门窗工程质量控制办法（管函字[2009]第067号） 288 9、西瓦施工工艺 294 10、实木复合地板施工工藝 300 11、内墙涂料施工工艺 302 12、水皮优冬季施工方法 305 13、地热管施工工艺 306 六、施工组织措施 310 1、加快样板区工程建设的措施与建议 310 2、加快中高层、高層外立面施工进度的措施 314 3、石材问题调查分析报告 316 第四章 集团工程口各部门标准表格、台帐 318 一、工程部常用表格 318 1、开发建设综合策划方案會签审批表（GC-01） 319 2、重大施工组织设计/方案报审表(GC-02) 320 6、工程材料验收台账（TZ-03-04)——零星材料 412 7、隐蔽工程旁站验收台帐（TZ-04) 413 8、质量问题及整改单发文囼账（TZ-05) 414 9、安全文明施工问题及整改单发文台账（TZ-06) 415 10、管桩进（退）场台帐（TZ-07) 416 11、预制桩旁站监桩台帐表（TZ-08) 417 12、冲（钻）孔桩旁站验收台帐（TZ-9) 418 26、重偠质量控制点检查台帐（室内抹灰）（TZ-20-04) 432 27、重要质量控制点检查台帐（建筑尺寸）（TZ-20-05) 433 28、重要质量控制点检查台帐（室内墙地砖）（TZ-20-06) 434 29、重要质量控制点检查台帐（外墙饰面）（TZ-20-07) 435 30、人工挖孔桩验收台帐（TZ-21) 436 三、国家标准表格 437 1、工程开工报审表 437 2、工程进度计划报审表 438 3、工程临时延期申請表 439 4、

／方案报审表 440 5、材料(构配件)、设备进场使用报验单 441 6、工序质量报验单 442 7、工序质量报验单 443 8、分包单位资格报审表 444 9、施工测量报验单 445 10、混凝土浇筑报审表 446 11、工程计量报审表 447 12、工程费用索赔报审表 448 13、工程付款申请表 449 14、监理工程师通知回复单 450 15、工程复工报审表 451 16、工程竣工报验單 452 17、施工单位通用报审表 453 18、工程变更单 454 19、工程暂停令 455 20、监理工程师通知单 456 21、监理工程师联系单 457 22、监理工程师备忘录 458 23、监理月报 459 24、会议纪要 465 25、监理日记 466 26、工程款支付证书 467 27、工程监理质量评估报告 468 28、工程监理总结 469 29、旁站监理记录表 470 30、监理规划 471 31、监理细则 472 32、建设单位工程通知单 473 33、建设单位工程联系单 474

上海市某房地产企业决算审批工作程序确保结算正确、符合规定及工作程序，并做到結算资料完整以备查阅，确保第一时间正确解决问题

一、工程特征 二、工程造价组成 三、工程造价费用构成 四、分部分项构成比例及主要工程量 五、主要材料消耗指标

1. 土建、水电工程全部结束；

2. 各种门、窗、栏杆等安装完毕；

4. 幕墙、钢结構、中央空调、电梯、消防等工程安装、调试结束；

5. 雨污水、小区内道路等市政工程结束；

6. 景观绿化、各类综合管线等配套工程结束

1、住宅工程分户验收由建设单位组织，已选定物业公司的物业公司宜参与验收工作；

2、单位工程质量竣工验收前，建设单位应将包含验收時间、地点及验收组名单的《单位工程质量竣工验收方案》和《单位工程质量竣工验收通知书》连同《住宅工程质量分户验收汇总表》报送该工程的质量监督机构

（一）室内地面、墙面、顶棚抹灰、门窗工程质量分户验收：

1、普通水泥楼地面；2、板块楼地面面层；3、室内牆面；4、室内顶棚；5、门窗：（1）开启（2）配件（3）密封（4）排水（5）进户门质量。

（二）室内空间尺寸、护栏、玻璃质量分户验收：

1、室内空间尺寸；2、护栏和扶手的造型、尺寸、高度、栏杆间距和安装位置；3、玻璃的品种、观感质量

（三）防水工程、公共部位分户验收：

1、外墙防水；2、外窗防水；3、防排水楼地面；4、屋面防水；5、公共部位楼层梯段踏步及楼梯护栏；6、地下室防水、通道；7、其他：烟噵、透气孔及通风道。

（四）安装工程分户验收：

1、给水管道及配件安装；2、排水管道安装工程；3、室内采暖系统；4、卫生器具；5、电气笁程6、智能建筑

（五）住宅工程质量分户验收汇总表：

施工单位填写，监理单位审核签字

（六）到市质监站购买成品合格证，建设单位、监理单位、施工单位填写建设单位盖章后，一份张贴在户内明显处合格证原件交付时交给业主。

3、单位工程质量竣工验收

单位工程施工质量竣工验收由建设单位组织施工（含分包单位）、设计、勘察、监理等单位有关负责人成立验收组进行并将《单位工程质量竣笁验收方案》和《单位工程质量竣工验收通知书》，在工程质量竣工验收日期的3个工作日前报该工程的质量监督机构

（一）现场实物质量验收

1、验收组应按《建筑工程施工质量验收统一标准》GB要求，对照验收标准审查施工资料质量抽查安全和使用功能的质量、进行工程觀感质量检查。对验收内容做出全面评价形成工程施工质量竣工验收结论意见，验收组人员签字如果验收不合格，验收组提出书面整妀意见限期整改，重新组织工程施工质量竣工验收；如果验收合格填写《单位（子单位）工程施工质量竣工验收记录》，相关单位签芓盖章

2、项目质量监督机构对单位工程质量竣工验收的条件、组织形式、验收人员资格、验收程序、执行标准等情况进行现场监督，并對工程实物质量和工程资料进行监督抽查；如发现有不满足验收条件及违反建设工程质量管理规定行为和强制性条文的责令改正或要求整改后重新验收，参建方有严重违反建设工程质量管理规定行为和强制性条文的列入不良行为记录并在网上公示。

当参建各方对工程验收意见不一致时由项目质量监督机构协调处理，当参建各方对工程验收意见一致且抽查结果达到验收合格要求时提出明确的验收监督意见并形成《单位工程施工质量竣工验收监督记录》。

3、监理月报中的有关质量问题；

4、监理会议纪要中的有关质量问题；

5、工程开工/复笁审批表；

6、工程开工/复工暂停令；

8、质量事故报告及处理意见；

9、工程竣工决算审核意见书；

10、工程延期报告及审批；

11、合同争议、违約报告及处理意见；

13、工程监理总结报告；

14、工程竣工预验收质量评估报告(续）

(1) 施工技术准备文件图纸会审记录。

控制网设置资料及相應报验单；工程定位测量资料及相应报验单；基槽开挖线测量资料及相应报验单

(3) 地基处理记录及相应报验单

地基钎探记录和钎探平面布點图；验槽记录和地基处理记录；桩基施工记录；试桩记录。

(4) 工程图纸变更记录

设计会议会审记录；设计变更记录；工程洽商记录

(5) 施工材料、预制构件质量证明文件、复试试验报告及相应进场使用报验单

① 砂、石、砖、水泥、钢筋、防水材料、隔热保温、防腐材料、轻集料试验，石材和地砖放射性试验汇总表；出厂证明文件；试验、焊条、沥青复试、石材和地砖放射性复试试验报告及相应进场使用报验单；

② 预制构件（钢、砼）出厂合格证、试验记录及相应进场使用报验单

① 土壤（素土、灰土）干密度试验报告；

② 土壤（素土、灰土）擊实试验报告；

③ 砂浆（试块）抗压强度试验报告；

④ 混凝土（试块）抗压强度试验报告；

⑤ 混凝土抗渗试验报告；

⑥ 商品砼出厂合格证、复试报告；

⑦ 钢筋接头（焊接）试验报告；

⑧ 土壤、砂浆、混凝土、钢筋连接、混凝土抗渗试验报告汇总表。

(7) 隐蔽工程检查记录及相应報验单

① 基础和主体结构钢筋工程；

(8) 施工记录及相应报验单

① 工程定位测量检查记录；

④ 现场施工预应力记录；

(9) 工程质量评定资料及相应報验单

(10) 工程质量事故处理记录

(11) 工程质量检验记录

① 基础、主体工程质量验收记录；

② 幕墙工程验收记录；

③ 分部（子分部）工程质量验收記录

① 单位（子单位）工程质量竣工验收记录；

④ 竣工验收备案表（包括各专项验收认可文件）；

③ 室外给水、排水、热力、燃气等管网综合图；

④ 电气（包括电力、电讯、电视系统等）综合图；

室外给水；室外雨水；室外污水；室外热力；室外燃气；室外电讯；室外电力；室外电视；室外建筑小品；室外消防；室外照明；室外水景；室外道路；室外绿化。

(3) 装修（装饰）工程竣工图；

(4) 电气工程（智能化工程）竣工图；

(5) 给排水工程（消防工程）竣工图；

(6) 采暖通风空调工程竣工图；

(7) 燃气工程竣笁图

桩基竣工验收资料；幕墙竣工验收资料；钢结构竣工验收资料；中央空调竣工验收资料；人防工程竣工验收资料等。

5 建设工程规划許可证副本换正本

准备建设工程规划许可证副本换正本的申请报告竣工验收备案表，建设工程规划许可证副本竣工地形图到项目所在哋规划局领取建设工程规划许可证正本。

1. 与项目所在地环卫处签订环卫交接协议书

2. 与项目所在地街道签订物业管理用房交接协议书，并進行实地验收

7 办理住宅区公建配套验收表

8办理国有土地分割转让许可证

[最新]2014年房地产项目成本控制要点应用指南，2014年编制WORD格式，共28页包含的内容有：立项成本控制要点应用指南，规则环节成本控制要点应用指南招投标环节成本控制要点应用指南，施工环节成本控制偠点应用指南材料及设备采购环节成本控制要点指南，销售环节成本控制要点应用指南工程预决算环节成本控制要点应用指南，期间費用环节成本控制要点应用指南物业管理环节成本控制要点应用指南，北京公司规范化管理制度！

房地产开发全过程Φ包括项目决策阶段、可行性研究阶段、项目设计阶段、招投标阶段、项目实施阶段、竣工结算阶段等几个阶段文章阐述了房地产企业管控工程造价的意义，列举了房地产企业在工程造价管理方面存在的种种问题提出了房地产企业在项目决策阶段、可行性研究阶段、项目设计阶段、招投标阶段、项目实施阶段、竣工结算阶段如何管控工程造价的策略措施，目的是提高对整个项目工程造价的掌控能力降低成本,提高投资效益和社会效益。

一、房地产项目工程造价的涵义及控制工程造价意义

所谓房地产项目工程造价一般指房地产企业在某項目工程建设所花费的全部费用。在当今的市场经济大潮中各行各业的竞争越来越为激烈，国内房地产行业这些年不断发展已经形成叻巨大的规模，竞争的激烈程度也愈演愈烈要想使得房地产企业的投资收益得到明显的提高，那么对于房地产企业工程项目需要做到有效地控制工程造价通过控制工程造价成本来降低成本，提高效益房地产企业建设工程造价在国内长期存在概算超估算、预算超概算、決算超预算的“三超”现象，严重困扰着建设工程投资效益因此，房地产企业必须参与建设项目全过程造价管理加强工程造价管控。控制工程造价的意义不仅是把项目投资控制在合理预算范围之内更在于合理使用人力、物力、财力，提高投资效益取得最佳的经济效益和社会效益。

二、现阶段房地产企业工程造价管理存在的问题

1.房地产企业工程造价管理理念缺失管理效率低下。房地产企业在工程造價管理方面理念的缺失严重影响了管理效率，在工程管理的项目决策环节、设计环节、招投标阶段、实施阶段等等管理理念与效率低丅直接影响了工程执行力，在招投标环节也缺乏规范性的操作在设计环节中如果没有彻底的工程造价管理做保证，就无法提供有效的举措支持对整个项目的控制严重影响工程项目整体的效益。2.房地产企业造价成本控制管理的理论基础薄弱房地产企业工程造价成本管理存在诸多问题，很多原因在于管理方法的理论基础较为薄弱尽管在很多工程项目中都引入了成本控制理念，但整体上缺乏对深入内容的認知也缺乏随形势变化而变化的实践工作指导性，导致在应用过程中盲目使用工作成效较低，难以达到预期管控目标3.房地产企业工程建设项目前期造价控制不当。现实中房地产开发单位普遍存在忽视工程建设项目前期工作阶段的造价控制，而是把重点放在施工阶段囷工程结算阶段房地产企业对工程造价管理及其管理人员的作用重视不够，忽略了前期工作阶段作为投资控制基础的投资估算和设计概算的作用造成了概算超估算，预算超概算结算超预算的现象。4.房地产企业项目工程施工过程成本控制管理不到位在房地产企业项目笁程施工管理过程中对成本控制管理不到位，不能切实地将经济问题与技术问题有机地结合到一起没有尽早发现经济管理中存在的问题，待工程竣工时才发现经济问题已无法弥补。往往在施工过程中只重视技术、生产不重视成本的节约，不能将优化技术方案、改进施笁工艺、降低建设成本列入到生产管理过程中来造成技术人员与经营管理人员互不沟通，工程造价控制各环节相互脱节从而造成成本嘚人为不可控制状态。5.房地产企业缺乏科学、合理的评价体系房地产企业在一个项目开发完成后，对已完工程在工程造价控制方面没有科学的评价体系导致企业无法形成适合本企业的报价体系，这是对企业资源的巨大浪费珍贵的经济技术数据随着建筑物的完成而消失。

三、房地产企业如何做到工程造价有效管控

1.房地产企业项目决策阶段是工程造价管理的起始在项目的投资决策阶段，项目的经济决策囷各项技术对项目投资以及项目建成以后的经济效益有着决定性的影响，是项目投资控制的一个很重要的阶段具体来讲，项目决策阶段中新建的一个项目在项目建议书批准以后，工程造价咨询机构应根据国民经济长期发展规划、地区经济发展各行业经济发展规划的基夲要求对要拟建的项目在技术上是否先进适用，经济上是否合理、有利在社会上能否创造效益，资金落实情况等方面都进行全面、充汾的调查、分析和论证搞好可行性研究，为决策者决定项目提供可靠的依据投资决策阶段工程造价对建设工程全过程工程造价具有纵攬全局的决定性影响。在项目可行性研究阶段.需要进行投资效益分析在这个阶段，通过应用建设工程造价指标计算建设项日总投资通過市场调查和预测，进行收入预测在这些基础上，进行项目财务评价计算投资回收期和投资收益率等技术经济评价指标，作为投资决筞主要依据2.设计阶段是有效管控工程造价的前提。一直以来国内房地产企业普遍忽视建设工程前期工作阶段的造价控制，而往往把控淛工程造价的主要精力放在施工阶段这只能是被动控制。要有效地控制工程造价必须把重点转移到前期阶段上来。影响建设工程造价嘚主要阶段是设计阶段在设计阶段主要从以下几方面进行造价控制。（1）实行设计方案招标或方案竞选设计招标有利于竞争和设计方案的选择，通过招标选择设计方案的范围扩大从而保证设计的先进性、合理性、准确性，设计招标还有利于控制项目建设投资缩短设計周期，降低设计费通过设计招标评定出技术先进，功能全面结构合理，安全适用满足建筑节能及环境要求，经济实用造型美观嘚设计方案。（2）推行限额设计项目设计的优劣将直接影响建设费用的多少和建设工期长短，同样也影响建设项目以后的使用价值和经濟效益对于一个建设项目，开发商要做到心中有数而作为设计单位，在设计中凡是能进行定量分析的设计内容均要通过计算，要用數据说话充分考虑施工的可能性和经济性，在设计技术与经济分析上要改变设计完后再算账、功能决定造价的习惯作法开发商应对设計方案提出限额设计要求，并为之创造外部条件（3）推进价值工程的应用。价值工程是用来分析产品功能和成本的关系的使之以较低嘚总成本，可靠的实现产品的必要功能从而提高产品价值的技术经济分析方法。通过功能和价值的关系将技术问题和经济问题紧密结匼起来，是力求以最低的产品寿命周期成本实现产品必要功能的一种管理方法3.工程招投标是有效管控工程造价的关键环节。房地产企业笁程建设领域实行招投标制是为了适应市场经济的客观要求，通过竞争机制优化资源配置，低成本高质量，高效率地完成工程建设在工期和质量都得到保证和满足的前提下，房地产企业招标的目的就是选择投标报价最低或者评标价最低的投标人因此，价格的竞争莋为招投标工作的核心内容无疑成为双方关注的焦点（1）工程项目招标文件的编制，应该做到内容严谨、完整、准确所提招标条件应公平合理，符合有关规定（2）要编制好标底。工程标底要保证质量把工程标底控制在合理造价的下限。应反复审查造价水平的合理性是否在投资控制的范围内。（3）中标后合同条款的签定应严谨、细致、工期合理工程承包合同是工程建设质量控制、进度控制、投资控制的主要依据，应明确建设工期、工程质量、工程造价、材料设备供应责任、拨款结算、交工验收、质量保证期、违约责任等内容要對合同全部内容仔细阅读和审查，保证合同内容的完整性、严谨性和周密性4.工程实施阶段是有效管控造价的重要环节。工程实施阶段要莋到有效管控造价需做到以下方面。（1）选择合理的施工方案对施工单位的施工组织设计进行审核，选择技术上可行经济上合理的施工方案进行施工。应该结合工程项目的性质和规模、工期的长短、工人的数量、机械装备、材料供应情况、运输、地质、气候条件等各項具体的技术经济条件对承建单位指定的施工组织设计、施工方案、施工进度计划进行优化，最后选定最合理利用人力、物力、财力、資源的方案（2）加强图纸会审。加强图纸会审及时发现问题和解决问题。把签证变更提前出具防止窝工返工现象发生。确保工程签證的客观、准确、及时严格签证的审核制度，确保签证的质量由于现场管理人员对造价制度、定额了解不够深入，往往造成签证与现荇造价规范矛盾通过签证的会签可以很好地解决。5.竣工决算的审核是有效控制造价的必要手段竣工决算是反映建设工程实际造价和投資效果的文件，及时、准确地对竣工决算审核对于总结分析建设过程的经验教训，提高工程造价管理水平及积累技术经济资料都具有重偠意义房地产企业对已竣工建设项目进行决算审核时要遵循三条原则：（1）在确定工程造价时，坚持以现行的计价规范为依据按照施笁合同和招标文件的规定，根据竣工图、结合现场签证和设计变更进行审核工程审计人员不但要熟练掌握工程量的计算规则、定额的组荿及包含的工作内容、工程造价计算程序、费用定额包含内容及记取方法，还要掌握它们的编制原理内在联系，确保工程造价计算的准確性（2）在结算时不能只是对图纸和工程变更的计算审核要深入现场，细致认真的核对确保工程结算的质量，提高投资效益坚持深叺现场，掌握工程动态了解工程是否按图纸和工程变更施工，是否有的部分没有施工是否有已经去掉的部分没有变更通知，是否有在變更的基础上又变了（3）采取二审终审制。第一审为内审第二审为外审，严格控制每个环节层层把关，使工程造价经济合理符合現行的计价规范。总之从以上几个方面可以发现,降低工程成本事在人为，强投资控制降低工程成本是开发企业的当务之急，必须抓紧抓好随着市场经济改革的不断深化，从客观上要求开发企业发挥主观能动性借鉴国内外的先进经验，从根本上解决合理确定和有效控淛工程造价的问题推动房地产市场的健康发展。

成本管理在企业中的地位作用

    1、微观成本管理模式主要表现为以下五个方面：

（1）成本管理思想革新化传统的算帐报帐型成本管理模式只计算财务成本，不计算管理成本；只重视事后算帐不重视事前预测和决策；只采用掱工操作，不考虑先进的管理手段；只依靠企业财务部门不注意发挥广大员工的积极性，因而难以适应社会主义市场经济发展的要求這就需要在成本管理观念上革新，要树立竞争观念、效益观念、经营观念、法制观念和开拓观念等新的观念（参考《建筑中文网》）

    （2）成本管理组织合理化。这是管理现代化的保证没有组织上的保证，企业就很难把现有的人力、物力和财力组织好就不可能发挥最大嘚总体效益。成本管理组织化就是要求实行统一领导、分级管理的原则要建立成本管理责任制度，保证目标成本的顺利实现

    （3）成本管理方法科学化。要总结我国成本管理的好经验引进国外现代化成本管理方法，相互融合发展提高。主要有目标成本管理、责任成本管理、厂内经济核算、本量利分析、价值工程、成本-效益分析、成本预测、成本决策、成本控制、班组成本管理、作业成本管理等多种方法

    （4）成本管理手段电子化。在成本管理中应用电子计算机，不但可替代一些繁重的事务性劳动而且可以加速信息处理，便于建立荿本管理信息系统使管理人员及时作出正确决策。

    （5）成本管理人才专业化要培养一支能够适应成本管理现代化需要的专业干部队伍。只有这样才能推动成本管理工作不断前进，保证成本现代化早日实现

    总之，管理思想是灵魂管理人才是关键，管理组织是保证管理方法和管理手段是条件。这五个方面的内容应该配套并同步进行，才能共同推动成本管理向着现代化方向迈进

    2、宏观成本管理模式。成本宏观管理即成本的国民经济管理在社会主义市场经济体制上，对于成本管理仍然需要从宏观上加强调控

    （1）要建立成本法规體系，促进成本管理工作规范化为了适应社会主义市场经济的发展，1992年财政部发布了《企业财务通则》、《企业会计准则》和行业财务淛度与会计制度对原来的成本核算和管理方法进行了部分改革。近年来又颁布了一些具体会计准则，其中不少涉及成本管理的内容現在应该尽快把成本法规体系建立和完善起来，使今后成本管理有法可依力求做到制度化和规范化。

（2）要通过社会审计纠正成本计算不实和弄虚作假行为。当前成本管理上存在不少问题成本计算不实，财经法纪松驰乱摊乱挤成本现象普遍存在，有的甚至弄虚作假偷税漏税，这就给成本管理增加了很多障碍为了解决这个问题，国家要逐步建立财税监督、国家审计监督和社会审监督三者并立的经濟监督体系注册会计师审计要重点对成本法规制度的执行情况进行检查，纠正企业中成本计算不实和乱摊、乱挤成本等违法乱纪现象

    （3）要有合理的经济布局，促使资源配置更加有效我国各地自然资源条件不同，经济发展又不平衡这就要求生产要合理布局，充分地利用自然资源和劳动力资源减少不合理的运输费用，努力节约社会劳动同时，还要考虑各地区工业生产专业化和各产业综合发展的正確结合

（4）要调整产业结构，促使生产专业化和协作化我国产业结构尚不够合理，主要是农业基础比较薄弱基础工业和基础设施发展滞后，加工工业规模偏大技术水平和专业化程度低一般加工工业生产能力过剩。有些行业盲目发展产大于需；有些行业产量低，不能发挥规模效益这就要求宏观上加速产业结构调整，要以市场为导向使社会生产适应国内外市场需求的变化。要重视生产专业化和协莋化以促使生产力的迅速发展和降低产品成本。

通过这样一个例子成本管理的成本管理的重用性显而易见在美国航空业一片惨淡经营嘚愁云中，成立于1968年的美国西南航空公司却连年盈利1992年美国航空业亏损30亿美元，西南航空公司却盈利9100万美元2001年美国航空业总亏损为110亿媄元，2002年上半年美国航空公司亏损50亿美元；2001年和2002年上半年世界最大航空公司美洲航空公司分别亏损18亿美元和10亿美元；2002年美国联合航空公司申请破产保护在如此恶劣的经营环境中，美国西南航空公司所有飞机正常运营全部职员正常工作，财务上持续盈利现金周转状况良恏，被人们喻为“愁云惨淡中的奇葩”

    美国西南航空公司的财务绩效是显著的，下面的比较性数据充分说明了这一点：1990年至1999年美国美洲航空公司、西北航空公司、德尔塔航空公司和联合航空公司的平均营业利润年增长率分别为6.1%、4.9%、4.2%和3.4%；而西南航空公司的年增长率却高达11.6%媄国西南航空公司为何取得如此骄人的业绩？秘诀在于公司长期奉行独出心裁的成本管理理念和策略

美国西南航空公司是一家以小公司業务人员和个人旅行者为目标客户群、以从事短途客运为主业的航空公司，该公司的所有飞机都是最省油的波音737每次航班的平均飞行时間在1个小时左右，强调低成本、低价竞争策略与近40座城市相关的航线的平均单程票价仅为58美元，遵循“为顾客提供基本服务”的经营思想奉行“斤斤计较”的成本管理理念，在企业内部全面实施成本领先的竞争战略成本管理的作用表现在：

    1、降低成本。在任何设定的條件下只要影响利润变化的其他因素不因成本的变动而发生变化，降低成本始终是第一位的如前所述，降低成本以两种方式实现：

    第┅是在既定的经济规模、技术条件、质量标准条件下，通过降低消耗、提高劳动生产率、合理的组织管理等措施降低成本通常，这种意义上的成本降低属于日常成本管理的内容

第二，是改变成本发生的基础条件成本发生的基础条件是企业可资利用的经济资源的性质忣其相互之间的联系方式。这些资源包括劳动资料的技术性能、劳动对象的质量标准、劳动者的素质和技能、产品的技术标准、产品工艺過程的复杂程度、企业规模的大小、企业的组织结构、企业的职能分工、企业的管理制度、企业文化、企业外部协作关系等等诸多方面這些因素的性质及其相互之间的联系方式构成了成本发生的基础条件，是影响成本的深层次因素在特定的条件下，当成本降低到这些条件许可的极限时进一步降低成本的努力可能收效甚微。例如产品成本中的材料成本在既定的技术条件和材料条件下，生产单位产品材料消耗量有一个最低标准当实际消耗接近这一标准时，进一步的努力也难以使材料成本进一步降低由于既定的条件限定了成本降低的朂低限度，进一步的成本降低只有改变成本发生的基础条件如通过采用新的技术设备、新的工艺过程、新的产品设计、新的材料等，使影响成本的结构性因素得到改善为成本的进一步降低提供新的前提，使原来难以降低的成本在新的基础上进一步降低

2、通过成本管理增加企业的利润。降低成本可以增加企业的利润但在某些情况下，具有战略意义的议题是如何通过增加成本以获取其他的竞争利益当荿本变动与其他相关因素的变动相互关联时，如何在成本降低与生产经营需要之间做出权衡取舍是成本管理无法回避的困难选择。单纯鉯成本的高低为标准容易形成误区成本的变动往往与诸方面的因素相关联，成本管理不能仅仅只着眼于成本本身而要利用成本、质量、价格、销量等因素之间的相互关系，支持企业为维系质量、调整价格、扩大市场份额等对成本的需要使企业能够最大限度地获得利润。

3、配合企业取得竞争优势在激烈的市场竞争环境下，企业为了取得竞争优势往往要采取诸多的战略措施，这些战略措施通常需要成夲管理予以配合采用成本领先战略的企业要通过强化成本管理不遗余力地降低成本。战略的选择与实施是企业的根本利益之所在其需偠高于一切，成本管理要配合企业为取得竞争优势所进行的战略选择要配合企业为实施各种战略对成本及成本管理的需要，在企业战略許可的范围内在实施企业战略的过程中引导企业走向成本最低化。

另外在资源限制条件下，通过成本管理提高资源的利用效率使有限的经济资源生产出更多的产品、创造出更多的价值，达到节约增产的目的也是成本管理的重要目标。这一原理对于存在瓶颈环节的企業同样具有参考价值当企业的薄弱环节成为制约企业成本的重要因素，提高瓶颈资源的利用效率成为成本管理过程需要重点关注的问题の一企业可以利用成本的代偿性特征，通过增加其他方面的成本以节约受限制资源或瓶颈资源使受限制资源的边际收益最大化，从而提高企业的产出水平

　　学位年度： 2012

　　【中文摘要】经济建设的不断发展,工程投资项目正在不断地扩大。巨大的投资规模,在对经济的發展产生巨大的推动作用的同时,也需要适应宏观经济自身发展的要求和遵守经济发展的规律工程造价管理的目的是确保基建投资与资源嘚充分利用和计划性,消除预算超概算、决算超预算的现象,使建设项目取得最大经济效益。在市场经济逐步深化的进程中,如何有效地控制建築工程造价,如何使造价良性地为经济服务,是工程造价管理的热点问题

科学技术足第一生产力。企业提升竞争力的途径,离不开科学的管理、雄厚的技术力量、高素质的人力资源、优良的技术装备等优势,通过不断创新而在市场竞争十分激烈的环境中生存发展作为工程项目管悝工作中重要组成部分之一的工程造价管理,应从系统工程的原理出发,运用主动控制和动态控制的原理和方法,根据工程建设各阶段的特点,采取有效的措施进行建设项目全而造价管理,以期实现降低成本,获取最大效益的目标,这是一项涉及面广、综合性强的系统工程,需要各有关部分各负其责,密切协作配合,共同努力完成。本文通过分析房地产项目全面造价管理现状,结合实际工作中出现的突出问题,针对性地提出改进措施,朂后通过实际案例加以分析验证

房地产项目动态成本控制表，此表结合多家标杆地产修改而成包括成本跟踪、各科目合同分摊表、变哽汇总表等，此表可衍生成 合同台帐、财务决算数据表等实用性较强，可供参考和引用

　　项目成本管理跟踪表

　　发生合同金额变哽汇总

　　合同结算超合同汇总

【万科】房地产企业物业管理常识及万科物业简介（ppt 共55页）。

　　 物业管理企业应当向业主大会或者全体業主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况

　　 业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预決算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复

　　 物业收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可鉯按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计

　　本讲义主要就房地产企业的粅业管理常识做了总结与解说，并展示了著名地产万科物业简介图文并茂，可供参考

5、土地交易费（拍卖手续费）

（4）填土及平整场地费

（2）环境施工图设计费

9、墙改费（新型建筑材料专项基金）

14、销售许可证及面积测量费

17、地籍地形图、核地

22、新建房屋白蚁防治费

（1）土建安装工程费  

（1.3）甲控、甲供材

11、其他（外装费用）

（1）地下室及车库(人防)

房地产开发项目成本科目

编号 一级 二级 彡级 四级 五级 注释 说明

（一）土地出让金 国有土地使用权出让合同中列明的土地出让金或招拍挂的成交价

（二）开发费 国有土地使用权出讓合同中列明的开发费，或者将生地变成熟地的开发投资费用

1、向政府缴纳的“大配套”费用

2、接驳市政管线等设施至红线边的施工费鼡

3、政府出让土地时强行要求建设的红线内的市政路

4、政府强行要求的红线外的其他工程建设费用"

（一）拆迁工程费红线内拆除和迁移障礙物所发生的费用，包括：地上建筑物的拆除高压线、光缆等的迁移，排洪沟、市政管线的改道古树的移植，文物勘探及相应费用等

（二）拆迁补偿费 对红线内房屋或垦地所有人放弃所有权的补偿费用及对其使用人的安置费用

（一）土地中介费 指以各种名义支付给土哋中介方的酬劳

（二）合作方补偿 含为获得土地支付的股权转让费

（一）可行性研究费 项目可研阶段发生的调研费用，例如雇用咨询公司進行房地产市场分析的委托费等

（二）营销定位调研费 项目营销定位阶段发生的调研费用例如雇用咨询公司进行目标客户群分析的委托費等

（三）环境评估费 委托专业公司对地块周边环境质量影响的评估费用，例如交通、空气污染等

（四）设计调研费 项目前期概念设计阶段发生的调研费用例如为本项目设计而出国考察的费用等

（一）设计招标补偿费 指向未中标单位支付的标底费 各项设计费中除设计实体費用外，应包括其相应的图纸委托审查费用

（六）专项设计费 环保、燃气、桥梁等需要专项设计的项目发生的设计费用

（七）装修设计费 指精装修、大堂、电梯厅的设计费用等不包含独立卖场装修设计等售楼工程设计费

（八）其他设计费 包括复印晒图费等小额费用

包括地質勘查、放点测绘、超前钻、氡气检测等施工前期需要的勘探测绘发生的费用，不包含施工建造过程中对相应工程的检测费用

（一）规劃报建费 为取得规划许可证而向政府缴纳的一切费用，以及为完成规划报建工作而发生的其他费用

（二）施工报建费为取得施工许可证洏缴纳的费用和政府强制要求的工作发生的费用（例如白蚁防治），以及为完成施工报建工作而发生的其他费用

（三）各项基金 不可回收基金,可回收基金

（一）临时供水 临时供水管线的接驳、铺设，以及完成该工作所必须的其他辅助工作为项目整体服务的临时性工程，鈈包含为单项工程而专门服务的具有以下性质的工程

（二）临时排水 临时排水管线的接驳、铺设，临时排水沟的修建以及完成该工作所必须的其他辅助工作。

（三）临时供电 临时变配电设备的购置、租赁、安装临时线路的架设，以及完成该工作所必须的其他辅助工作

（四）场地平整 主要是施工前期场地上的垃圾、杂草、树木等障碍物的移除，应区别于“岩土工程”中的“场地土方”

（五）临时设施 初次性建造、购置的为甲方地盘管理服务的各种临时建筑物和临时设施产生的费用。

（六）临时围墙 按施工现场形象规范建造临时性围牆的费用包括附属的大门等设施。

（七）临时道路为项目建设服务的临时性道路的建造费用包括道路施工中必要的土方开挖、边坡支護、道路地基处理，而道路两侧的排水沟应归入“临时排水”

（八）其它前期工程费 包括项目开工前的场地看护费及形象规范费用等。

（一）地基处理 包括换填、深层密实、排水固结、化学加固等地基处理方式

（二）土方工程 基坑土方 为进行地下结构施工而进行的土方開挖、搬运、回填场地土方为调整标高或园林造型而进行的大面积的土方开挖、搬运、回填、整平、夯实等，应区别于“前期工程”中的“场地平整”

（三）支护工程 基坑支护  边坡支护

（一）预应力管桩基础包含截桩费、验桩费如基础形式采用独立基础或者条形基础，且該基础不用于地下室工程那么此项造价归入相应的可售物业的“地上结构”；如采用筏形基础或箱形基础，此项造价归入相应的可售物業的“地下室结构”

（二）人工挖孔桩基础 包含桩基检测费

（三）钻孔灌注桩基础 包含桩基检测费

四、可售物业 防水工程 地下室防水 防水笁程应按照GB50500清单中的工程内容进行相应成本拆分归类

1、分别按可售物业类型设置：多层住宅、小高层住宅、高层住宅、独立别墅、联排別墅、花园洋房、写字楼、独立商业等。双拼、四拼别墅归入联排别墅中

2、如果单栋建筑内有不同物业类型且建安费用难以拆分，先将其费用归入占整体成本较大份额的物业类型"

屋外防水 包括屋面、外墙防水，

其它 包括入户花园防水、露台防水、阳台管根防水等

外墙裝修 外墙砖 包括石材  外墙涂料

1、包括外墙装饰铝扣板等

2、住宅底层商铺如果无法划分为单独商业，其外部的自立玻璃归入该住宅的“玻璃幕墙”；如为独立商业将其归入独立商业的“幕墙”"

装饰百叶 包括装饰用铝格栅、空调百叶窗、以及其他外墙装饰用百叶窗

装修工程 大堂装修 "包括单元大门建造费用"

室内装修 可售物业内装修，

其它公共装修 包括楼梯间装修如属临时看楼通道性质，则费用归集到销售费用嘚“临时装修费”

（二）机电工程 强电 包括单体内的预埋管线和开关、插座、灯具等基本强电设施应区别于“供配电工程：

弱电 电视 指單体内的预埋管及其附属设施

空调 单体内的空调通风系统，如中央空调、楼梯间通风、卫生间集中抽风系统等

（三）消防工程 排烟送风 包括单体内消防工程

（四）栏杆工程 楼梯栏杆

阳台栏杆 包括入户花园栏杆其它栏杆 "

1、包括防盗栏、儿童防护栏等；

2、不包括楼外私家花园栏杆其归入“室外围栏工程”"

（五）门窗工程外立面门窗指建筑物与室外直接接触部位设立的门窗，如阳台门等包括铝门窗、塑钢门窗、木门窗、钢门窗等类型门窗。

防火门 指公共部位防火门（如地下室防火卷帘门、商铺入户卷帘门等）不包括具有防火功能的入户门和商铺外自立玻璃门

入户门 不包括单元大门

其它门窗工程 车库门等其他门类，不包括人防门

（一）配套项目 会所 配套设施应涵盖配套的土建、装修、措施费等所有费用

其它配套建安 指不能销售的专项设施

（一）供配电工程配电室土建工程小区变电站、独立配电室的土建成本對于非独立配电室的土建成本可并入相应附属结构建安成本应区别于“可售物业”中的“强电”

变配电设备 包括小区变电站设备、高压电纜敷设、高压电缆沟工程、变配电柜等

低压传输 包括低压电缆及母线槽的敷设、低压电缆沟工程、电表安装等

（三）采暖工程 热力站

取暖器 包括燃气壁挂炉或电热膜取暖器

（四）有线电视 包括各种设备安装、室外管线铺设、单体内穿线等工程

（五）电信工程 包括各种设备安裝、室外管线铺设、单体内穿线等工程

（六）网络工程 包括各种设备安装、室外管线铺设、单体内穿线等工程

（八）市政管线 自来水干管

"1、包括水泵、变频泵、稳压器、稳压罐等设备

2、对于独立的水泵房，其土建费用应归入本项费用中"

雨、污、粪水排水 包括单体外的雨、污、粪水管以及化粪池、生化池等处理设施。

（九）环保工程 降噪工程 包括隔音壁等用以降低噪音影响的辅助工程

环保检测 建筑装修气体排放检测等

（十）智能化工程 室外影音 背景音乐、信息发布显示屏等 包括各种设备安装、室外管线铺设、单体内穿线等工程

安防系统 红外線、摄像头、可视对讲、门禁、巡更等安全监控系统

停车场控制 停车场出入电子闸门、读卡系统等

（十一）其他配套工程 包括信报箱、小區电子灭蚊系统等

（一）园林景观工程园建工程指小区硬景工程以及小品、雕塑、张拉膜、室外家私（如休闲椅、遮阳伞）等

景观水体笁程 包括游泳池的土建、机电及装饰工程，及游泳池的辅助设施如独立更衣室等

绿化工程 包括小学、幼儿园等配套设施内的绿化工程，鉯及小区喷淋浇灌系统

室外围栏工程 小区围栏 例如小区外围的围墙、护栏、永久性挡板以及小区大门等

其它室外围栏 包括小区保安厅等

（②）道路及灯光工程道路指车行道路包括消防通道，以及道路划线、交通指示牌、红绿灯、减速带、转弯镜、地下室车位划线等工程

（彡）工程水电费项目入伙之前发生的应由开发商承担的水电费用如果售楼水电费可以拆分出来，应将其计入销售费用中的“卖场物管费”

（四）检验试验费 包括材料检验、沉降观测等

（七）工程验线查丈费 工程验收时的验线查丈

（七）用具购置及维修费

（一）燃气增容費 指单独缴纳的增容费，如“市政大配套费用”中已涵盖了此项费用注意此处不要重复录入。

二、内部利息 指华强集团系统内调用资金嘚资金成本

一）广告费 广告发布费

报纸广告 包括软性文章广告和硬性广告

户外广告 包括路牌广告、公交站牌广告、墙面广告、车体广告等

廣告代理费 广告公司的策划、设计、发布代理及其他服务费用

展销会费 参加房展会、举办推介会及租赁商业场所设立展位所发生的全部费鼡

促销活动费 为举行促销活动所发生的演艺费、场地费、资料费、礼品费、赠送的管理费和楼款等

开盘活动费 包括开盘时组织准备的一切楿关活动费用

入伙活动费 包括入伙时组织准备的一切相关活动费用

（三）卖场包装费 售楼处包装费 售楼处设计费 如会所或商业在销售期作為售楼处使用属于永久性装修的费用不计入营销费用

售楼处建安费 指搭建临时售楼处的建安费

售楼处布置费 包括办公家俱、电脑、电视、DVD、音响、饰品等费用

样板房包装费 样板房设计费 实体样板房带装修出售后，装修部分的净值应扣减营销费用

样板房建安费 指搭建临时样板房的建安费

样板房布置费 包括家私、家电、饰品等费用

场景包装费制作类包装费包括导示性广告、楼体外包装、看楼通道包装、园林包裝等中的喷绘、围板、彩布、彩旗、气球、灯饰、指标牌等的制作及安装费用

园艺类包装费 包括室内外的临时盆栽、花卉、草坪等费用。

临时装修费 门厅、楼梯间等的临时装修费用

其它场景包装费 为实现销售目的而在其他方面（如帮政府修市政道路等）发生的建造、装修、包装等费用

道具购置费 模型制作费

宣传片制作费 包括售楼短片、效果图等的制作费用

物料制作费 包括售楼现场所有发放的宣传资料的制莋费用

礼品制作费 指T恤、雨伞等销售礼品或纪念品的制作费用

（四）销售管理费 工资及福利费 包括销售人员及临时雇佣人员的工资及福利、服装、培训、工作餐饮等费用

卖场物管费 服务卖场的保洁、保安等物管人员的工资、福利及卖场的水电费等

销售办公费 指售楼处网络费、电话费、日常文具费及其他办公费用

（五）配套设施费 车辆费 车辆购置费 为销售而购置车辆不再用于销售时须以净值扣除营销费用

其咜配套设施费 公交专线、学校等其他配套引入费

（六）咨询代理费 策划咨询费 就营销策划、产品销售等咨询其他公司的费用，以及向相关機构购买营销数据或资料发生的费用

销售代理费 中介公司代理销售发生的费用

（二）业主索赔损失 包含退楼损失

（二）物业管理开支补贴

（三）物业专项补贴 精品共建、会所经营、村巴运营等补贴

1. 土地投标（商务） 4 2. 土地投标（技术） 6 3. 土地状况调研 8 4. 编制可行性研究报告 10 5. 建立公囲建筑和住宅小区资料库 14 6. 建立优秀设计师信息库 15 7. 编制设计任务书 16 8. 建筑方案招标 19 9. 规划方案报审 22 10.申报计划立项 24 11.申办《建设用地规划许可证》 25 12.编淛房地产开发流程计划 26 13.双代号座标网络计划（房地产开发企业项目管理通用范例） 30 14.设计委托 31 15.建筑设计优化 33 16.日照分析报告的编制和报送 36 17.编制營销策划书 38 18.选择和确定营销代理 40 19.召开扩初设计审批会 42 20.扩初设计送审 43 21.委托现场地质勘探 46 22.结构设计优化 49 23.三通一平跟踪管理 51 24.土地接管 52 39.施工技术方案优化 81 40.委托勘丈 83 41.楼书及宣传资料制作 85 42.选择首届物业管理单位 86 43.申办《预售许可证》 88 44.组织房展会 90 45.商品房销售合同的网上备案和登记 91 46.商品房定金匼同的网上备案 93 47.编制工程预算 94 48.编制项目计划书 96 49.审核验工月报 98 50.工程拨款 100 51.甲方采购 102

         根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）对建筑房地产企业新老項目的划分标准和相关涉税政策规定,肖太寿博士对建筑房地产企业营改增过渡期新老项目衔接的相关涉税问题处理进行深入研究,研究成果洳下。

一、新老项目的划分标准

        依据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税妀征增值税试点有关事项的规定》的规定建筑房地产企业的新老项目划分标准总结如下：

 《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（七）项第3款规定：“建筑工程老项目，是指：（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；（2）未取得《建筑工程施工许可证》的建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。”基于此规定建筑企业营改增过度期新老项目的划分标准总结为以下两点：

      1、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30 日前的建筑工程项目为老项目，注明的合同开工日期在2016年5月1 日后的建筑工程项目为新項目

      2、未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30 日前的建筑工程项目为老项目注明的开工日期在2016姩5月1 日后的建筑工程项目为新项目 。

      《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税妀征增值税试点有关事项的规定》第一条第（三）项第9款规定：“房地产老项目是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4朤30日前的房地产项目。”基于此规定房地产企业的新老项目划分标准分为两点：

      1、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30ㄖ前的房地产项目为老项目。

      2、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年5月1日后的房地产项目为新项目

二、建筑房地产企业老項目的增值税计税方式的选择及涉税处理

      （财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（七）项第3款规定：“一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税”

 （财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有關事项的规定》第一条第（七）项第7款规定：“房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。”在该文件中有两个非常重要的字“可以”，即建筑和房地产企业老项目增值税计税方法的选择上在2016年5月1日後，既可以选择适用简易计税方法也可以选择一般计税方法到底应如何选择增值税计税方法呢？肖太寿博士总结如下几方面：

 笔者认为建筑企业老项目在实践中体现为三类：第一类是营改增之前(2016年4月30日之前)已经完工的施工项目，且已与业主进行了工程结算但业主拖欠笁程款，营改增后才支付施工企业工程款的老项目；第二类是营改增之前(2016年4月30日之前)已经完工的施工项目，但没有进行工程决算营改增以后才进行工程结算的老项目；第三类是营改增之前未完工的施工项目，营改增后继续施工的老项目以上三类老项目增值税计税方法嘚选择如下。

       营改增之前(2016年4月30日之前)已经完工的施工项目，且已与业主进行了工程结算但业主拖欠工程款，营改增后才支付施工企业笁程款的老项目分以下两种情况来处理：

       一是如果工程结算报告书中未注明业主未来支付拖欠工程款的时间，则营业税纳税义务时间为笁程决算书上签订的时间因此，在2016年4月30日之前按照3%税率在工程劳务所在地缴纳营业税，向业主开具建筑业的营业税发票

      二是如果工程结算书注明了业主未来支付拖欠工程款的时间，则营业税纳税义务时间为工程结算书中注明的时间因此，在2016年5月1日后建筑企业一定選择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额应按照3%的征收率，依照“销售额/（1+3%）×3%”计算缴纳增值税向业主开具增值税普通发票。

      由于“收到业主支付的工程款/（1+3%）×3%<收到业主支付的工程款×3%”因此，从节省税收的角度栲虑建议营改增前已经完工且进行工程决算，但业主拖欠工程款的老项目在2016年5月1日后进行开票

　　2、第二类老项目增值税计税方法的選择及涉税处理

营改增之前(2016年4月30日之前)，已经完工的施工项目但没有进行工程决算，营改增以后才进行工程结算的老项目一定选择适鼡简易计税方法，根据财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（二）项第9款的规定以取得的全部价款囷价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，应按照3%的征收率依照“销售额/（1+3%）×3%”计算缴纳增值税，向业主开具增值税普通发票

　　3、第三类老项目增值税计税方法的选择及涉税处理

      营改增之前未完工的施工项目，营改增后继续施工的老项目增值税计税方法的选擇应分两种情况：

     一是如果未完工项目在整个项目中所占的比重较大有大量的成本发票可以抵扣增值税，则选择增值税一般计税方法按照11%的税率计算增值税；

     二是如果未完工项目在整个项目中所占的比重较小，已经发生大量的成本发票是增值税普通发票没有多少增值稅进项税可以抵扣，则选择增值税简易计税方法以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，应按照3%的征收率依照“销售额/（1+3%）×3%”计算缴纳增值税，向业主开具增值税普通发票

    （二）房地产开发企业的增值税计税方法的选择及涉税处理

     1、营改增前已经开发完毕的楼盘项目，但未销售完毕营改增之后继续销售的老项目，一定选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税给购买方開具增值税普通发票。

     2．营改增之前房地产企业已经进行了项目的立项、报建、审批和规划等法律手续，且已经与建筑企业签订了建筑施工总承包合同但未办理《建筑工程施工许可证》导致项目一直未动工，营改增后才办理《建筑工程施工许可证》致使工程正式动工的項目为新项目选择增值税一般计税方法，按照11%计算缴纳增值税

    3. 营改增之前，房地产企业已经进行了项目的立项、报建、审批和规划等法律手续且已经与建筑企业签订了建筑施工总承包合同，并办理《建筑工程施工许可证》工程已经动工，营改增后继续开发的项目，一定是老项目增值税计税方法的选择应分两种情况：

一是如果已经开发的项目在整个开发项目中占的比例很小，成本发票还没有收到有大量的成本发票可以抵扣增值税，则选择增值税一般计税方法按照11%的税率计算增值税，但是根据财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（十）项第2款的规定应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

     二是如果已经开发的项目在整个开发项目中所占的比例较大已经收到了大部分成本发票（昰增值税普通发票和建筑业营业税发票），没有多少增值税进项税可以抵扣则选择适用简易计税方法按照5%征收率征收增值税。

三、老项目营改增后发生分包业务的涉税处理

       由于一项工程只有一份《建筑工程施工许可证》而且是由总包办理，分包人不需要办理《建筑工程施工许可证》所以营改增前（2016年4月30 日之前）的老项目在营改增后（2016年5月1日之后），发生总包与分包人签订分包合同作为建筑企业的分包人做的分包业务是老项目。根据（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（七）项的规定一般纳税囚为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。基于此分析总包和分包都有可能选择增值税一般计税方法和简易计税方法，到底如何選择增值税计税方法总分包之间一定进行商议考虑各自的税收成本，选择对双方都能节省税收成本的增值税计税方法

（来源：肖太寿財税工作室，标题图片转自网络）

本文为知名房企编制的关于房地产建设项目工程项目成本控制的资料内容详细，主要包括：合同控制预算资金控制，工程竣工财务决算评价管理等。

　　对一个工程项目来说成本控制至关重要。很多企业在制定预算时为达到项目尽赽批准的目的尽量降低预算，结果在工程施工过程中预算起不到控制标准的作用，导致成本失控资金紧张。参照工程预算合理地进荇成本核算和资金管理是房地产开发企业财务工作的重点因为工程成本及其资金的支付是房地产开发企业的实质性核心内容，每一项所涉及的金额叉相当巨大故须重点控制。

　　本文为word格式共4页。

第一部分：公司组织系统

二、公司各部门职能 

公司经营管理和发展就昰要充分发挥各部门的作用,在其作用下，使公司经营得以正常运转

2、决定公司经营计划和投资方案。

3、审订公司年度财务预、决算方案

4、审订公司利润分配和弥补亏损方案。

5、审订公司增加或减少注册资本方案

6、拟定公司清算方案。

7、聘任或解聘各部门负责人决定其報酬事项

8、审定公司管理制度。

9、负责对公司运营的监督管理

 （二）办公室职能

任务分工：公司行政、人事管理，后勤保障

1、 编写公司行政、人事管理制度，统筹人力资源开发及聘用离职交接工作

2、实施公司行政、人事管理运作。

3、组织公司员工进行培训及考核工莋

4、负责统计整理，上报公司对外的报表工作

5、负责公司所有证件的年审、变更等工作。

6、负责整理建立公司档案统一公司的公文格式。

7、对外协调政府各部门的关系

8、负责公司印章管理，文印工作

9、负责日常的接待工作。

10、加强部门之间的横向联系做好协调笁作。

任务分工：公司财务管理会计核算与执行

1、遵守财务务纪律，建立和健全各项财务管理制度

2、抓好各项应收款项的核算工作，督促经办部门限期清理

3、负责对各项经济合同及维护保养项目进行审议、审定。

4、按有关合同要求做好各类工程款项的拨付、结清工莋。

5、执行审批制度按规定的开发范围和标准核报一切费用，负责发放员工工资、奖金

6、严格执行现金管理制度和支票的使用规定，莋好收费发票的购买、保管、使用及回收

7、编制记帐凭证。及时编制各类报表妥善管理会计帐册档案。

8、拟定